Цивільний кодекс Росії про оренду. Що каже закон про оренду житла без посередників

16.04.2019

Стаття 622. Повернення орендованого майна орендодавцю

При припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцю майно у тому стані, у якому його отримав, з урахуванням нормального зносу чи стані, обумовленому договором.

Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його невчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної платиза весь час прострочення. У разі, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їхнього відшкодування.

У разі, коли за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачено неустойку, збитки можуть бути стягнуті у повній сумі понад неустойку, якщо інше не передбачено договором.

Стаття 623. Поліпшення орендованого майна

1. Вироблені орендарем відокремлені покращення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди.

4. Поліпшення орендованого майна, як відокремлені, і невіддільні, вироблені рахунок амортизаційних відрахуваньвід цього майна є власністю орендодавця.

Стаття 624. Викуп орендованого майна

1. У законі чи договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення строку оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем усієї обумовленої договором викупної ціни.

2. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачена у договорі оренди, воно може бути встановлене додатковою угодоюсторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.

3. Законом можуть бути випадки заборони викупу орендованого майна.

Стаття 625. Особливості окремих видіворенди та оренди окремих видів майна

До окремих видів договору оренди та договорів оренди окремих видів майна (прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель та споруд, оренда підприємств, фінансова оренда) положення, передбачені цим параграфом, застосовуються, якщо інше не встановлено правилами цього Кодексу про ці договори.

§ 2. Прокат

Стаття 626. Договір прокату

1. За договором прокату орендодавець, який здійснює здачу майна в оренду як постійну підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату у тимчасове володіння та користування.

Майно, надане за договором прокату, використовується для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання.

2. Договір прокату укладається у письмовій формі.

Стаття 627. Строк договору прокату

1. Договір прокату укладається на строк до одного року.

2. Правила про поновлення договору оренди на невизначений термінта про переважне право орендаря на поновлення договору оренди () до договору прокату не застосовуються.

3. Орендар має право відмовитися від договору прокату у будь-який час, письмово попередивши про свій намір орендодавця не менше ніж за десять днів.

Стаття 628. Надання майна орендарю

Орендодавець, який укладає договір прокату, зобов'язаний у присутності орендаря перевірити справність майна, що здається в оренду, а також ознайомити орендаря з правилами експлуатації майна або видати йому письмові інструкції про користування цим майном.

Стаття 629. Усунення недоліків зданого у найм майна

1. При виявленні орендарем недоліків зданого в оренду майна, що повністю або частково перешкоджають користуванню ним, орендодавець зобов'язаний у десятиденний термін з дня заяви орендаря про недоліки, якщо більш короткий термін не встановлений договором прокату, безоплатно усунути недоліки майна на місці або провести заміну цього майна. іншим аналогічним майном, що перебуває у належному стані.

2. Якщо недоліки орендованого майна стали наслідком порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендар оплачує орендодавцю вартість ремонту та транспортування майна.

Стаття 630. Орендна плата за договором прокату

1. Орендна плата за договором прокату встановлюється у вигляді визначених у твердій сумі платежів, які періодично або одноразово вносять.

2. У разі дострокового повернення майна орендарем орендодавець повертає йому відповідну частину отриманої орендної плати, обчислюючи її з дня, наступного за днем фактичного повернення майна.

3. Стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати провадиться у безперечному порядку на основі виконавчого напису нотаріуса.

Стаття 631. Користування орендованим майном

1. Капітальний та поточний ремонтмайна, зданого у найм за договором прокату, є обов'язком орендодавця.

2. Здача в суборенду майна, наданого орендарю за договором прокату, передача ним своїх прав та обов'язків за договором прокату іншій особі, надання цього майна у безоплатне користування, заставу орендних прав та внесення їх як майновий внесок у господарські товариства та товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи не допускаються.

§ 3. Оренда транспортних засобів

1. Оренда транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації

Стаття 632. Договір оренди транспортного засобу з екіпажем

За договором оренди (фрахтування на час) транспортного засобу з екіпажем орендодавець надає орендарю транспортний засіб за плату в тимчасове володіння та користування та надає своїми силами послуги з управління ним та його технічної експлуатації.

Правила про поновлення договору оренди на невизначений термін та про переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий термін() до договору оренди транспортного засобу з екіпажем не застосовуються.

Стаття 633. Форма договору оренди транспортного засобу з екіпажем

Договір оренди транспортного засобу з екіпажем має бути укладений у письмовій формі незалежно від його строку. До такого договору не застосовуються правила реєстрації договорів оренди, передбачені пунктом 2 статті 609 цього Кодексу.

Стаття 634. Обов'язок орендодавця щодо утримання транспортного засобу

Орендодавець протягом усього терміну договору оренди транспортного засобу з екіпажем зобов'язаний підтримувати належний стан зданого в оренду транспортного засобу, включаючи здійснення поточного та капітального ремонтута надання необхідного приладдя.

Стаття 635. Обов'язки орендодавця з керування та технічної експлуатації транспортного засобу

1. Послуги з керування та технічної експлуатації транспортного засобу, що надаються орендарю орендодавцем, повинні забезпечувати його нормальну і безпечну експлуатаціювідповідно до цілей оренди, зазначених у договорі. Договором оренди транспортного засобу з екіпажем може бути передбачене ширше коло послуг, що надаються орендарю.

2. Склад екіпажу транспортного засобу та його кваліфікація повинні відповідати обов'язковим для сторін правилам та умовам договору, а якщо обов'язковими для сторін правилами такі вимоги не встановлені, вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу цього виду та умов договору.

Члени екіпажу є працівниками орендодавця. Вони підпорядковуються розпорядженням орендодавця, що стосуються управління та технічної експлуатації, та розпорядженням орендаря, що стосуються комерційної експлуатаціїтранспортного засобу.

Якщо договором оренди не передбачено інше, витрати на оплату послуг членів екіпажу, а також витрати на їх утримання орендодавець несе.

Стаття 636. Обов'язок орендаря щодо оплати витрат, пов'язаних з комерційною експлуатацією транспортного засобу

Якщо інше не передбачено договором оренди транспортного засобу з екіпажем, орендар несе витрати, що виникають у зв'язку з комерційною експлуатацією транспортного засобу, у тому числі витрати на оплату палива та інших матеріалів, що витрачаються в процесі експлуатації, і на оплату зборів.

Стаття 637. Страхування транспортного засобу

Якщо інше не передбачено договором оренди транспортного засобу з екіпажем, обов'язок страхувати транспортний засіб та (або) страхувати відповідальність за шкоду, яка може бути заподіяна ним або у зв'язку з його експлуатацією, покладається на орендодавця у тих випадках, коли таке страхування є обов'язковим через закону чи договору.

Стаття 638. Договори з третіми особами щодо використання транспортного засобу

1. Якщо договором оренди транспортного засобу з екіпажем не передбачено інше, орендар має право без згоди орендодавця здавати транспортний засіб у суборенду.

2. Орендар у межах здійснення комерційної експлуатації орендованого транспортного засобу має право без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди, а якщо такі цілі не встановлені, призначенню транспортного засобу.

Стаття 639. Відповідальність за шкоду, заподіяну транспортному засобу

У разі загибелі або пошкодження орендованого транспортного засобу орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві заподіяні збитки, якщо останній доведе, що загибель або пошкодження транспортного засобу зазнали обставин, за які орендар відповідає відповідно до закону або договору оренди.

Стаття 640. Відповідальність за шкоду, заподіяну транспортним засобом

Відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам орендованим транспортним засобом, його механізмами, пристроями, обладнанням, несе орендодавець відповідно до правил, передбачених главою 59 цього Кодексу. Він має право пред'явити до орендаря регресну вимогу про відшкодування сум, виплачених третім особам, якщо доведе, що шкода виникла з вини орендаря.

Стаття 641. Особливості оренди окремих видів транспортних засобів

Транспортними статутами та кодексами можуть бути встановлені інші, крім передбачених цим параграфом, особливості оренди окремих видів транспортних засобів з наданням послуг з управління та технічної експлуатації.

2. Оренда транспортного засобу без надання послуг з управління та технічної експлуатації

Стаття 642. Договір оренди транспортного засобу без екіпажу

За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендарю транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг з управління ним та його технічної експлуатації.

Правила про поновлення договору оренди на невизначений термін та про переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий термін () до договору оренди транспортного засобу без екіпажу не застосовуються.

Стаття 643. Форма договору оренди транспортного засобу без екіпажу

Договір оренди транспортного засобу без екіпажу має бути укладений у письмовій формі незалежно від його строку. До такого договору не застосовуються правила реєстрації договорів оренди, передбачені пунктом 2 статті 609 цього Кодексу.

Стаття 644. Обов'язок орендаря за утриманням транспортного засобу

Орендар протягом усього терміну договору оренди транспортного засобу без екіпажу зобов'язаний підтримувати належний стан орендованого транспортного засобу, включаючи поточний та капітальний ремонт.

Стаття 645. Обов'язки орендаря з керування транспортним засобом та його технічної експлуатації

Орендар самотужки здійснює управління орендованим транспортним засобом та його експлуатацію, як комерційну, так і технічну.

Стаття 646. Обов'язок орендаря щодо оплати витрат на утримання транспортного засобу

Якщо інше не передбачено договором оренди транспортного засобу без екіпажу, орендар несе витрати на утримання орендованого транспортного засобу, його страхування, включно зі страхуванням своєї відповідальності, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією.

Стаття 647. Договори з третіми особами щодо використання транспортного засобу

1. Якщо договором оренди транспортного засобу без екіпажу не передбачено інше, орендар має право без згоди орендодавця здавати орендований транспортний засіб у суборенду на умовах договору оренди транспортного засобу з екіпажем або без екіпажу.

2. Орендар має право без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать цілям використання транспортного засобу, зазначеним у договорі оренди, а якщо такі цілі не встановлені, призначенню транспортного засобу.

Стаття 648. Відповідальність за шкоду, заподіяну транспортним засобом

Відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам транспортним засобом, його механізмами, пристроями, обладнанням, несе орендар відповідно до правил глави 59 цього Кодексу.

Стаття 649. Особливості оренди окремих видів транспортних засобів

Транспортними статутами та кодексами можуть бути встановлені інші, крім передбачених цим параграфом, особливості оренди окремих видів транспортних засобів без надання послуг з управління та технічної експлуатації.

§ 4. Оренда будівель та споруд

Стаття 650. Договір оренди будівлі чи споруди

1. За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування орендарю будівлю чи споруду.

2. Правила цього параграфу застосовуються до оренди підприємств, якщо інше не передбачено правилами цього Кодексу про оренду підприємства.

Стаття 651. Форма та державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди

1. Договір оренди будівлі або споруди укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (пункт 2 статті 434).

Недотримання форми договору оренди будівлі чи споруди тягне за собою його недійсність.

2. Договір оренди підприємства підлягає державної реєстраціїта вважається ув'язненим з моменту такої реєстрації.

3. Недотримання форми договору оренди підприємства тягне за собою його недійсність.

Стаття 659. Передача орендованого підприємства

Передача підприємства орендарю здійснюється за передавальним актом.

Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акта, є обов'язком орендодавця та здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства.

Стаття 660. Користування майном орендованого підприємства

Якщо інше не передбачено договором оренди підприємства, орендар має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати у тимчасове користування або у позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду та передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне за собою зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства. Зазначений порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, соціальній та інших випадках, передбачених законом.

Якщо інше не передбачено договором оренди підприємства, орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, яке збільшує його вартість.

Стаття 661. Обов'язки орендаря щодо утримання підприємства та оплати витрат на його експлуатацію

1. Орендар підприємства зобов'язаний протягом усього терміну дії договору оренди підприємства підтримувати підприємство у належному технічному стані, у тому числі здійснювати його поточний та капітальний ремонт.

2. На орендаря покладаються витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства, якщо інше не передбачено договором, а також зі сплатою платежів із страхування орендованого майна.

Стаття 662. Внесення орендарем покращень у орендоване підприємство

Орендар підприємства має право на відшкодування йому вартості невід'ємних покращень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі покращення, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства.

Орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодувати орендарю вартість таких поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці покращення підвищують вартість орендованого майна невідповідно до поліпшення його якості та (або) експлуатаційних властивостейабо при здійсненні таких покращень було порушено принципи сумлінності та розумності.

Стаття 663. Застосування до договору оренди підприємства правил про наслідки недійсності правочинів, про зміну та про розірвання договору

Правила цього Кодексу про наслідки недійсності правочинів, про зміну та про розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та інтереси кредиторів, що охороняються законом. орендодавця та орендаря, інших осіб і не суперечать громадським інтересам.

Стаття 664. Повернення орендованого підприємства

У разі припинення договору оренди підприємства орендований майновий комплекс має бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених , та цього Кодексу. Підготовка підприємства до передачі орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акта, є в цьому випадку обов'язком орендаря та здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором.

Федеральним законом 1. Якщо інше не передбачено договором фінансової оренди, майно, що є предметом цього договору, передається продавцем безпосередньо орендарю на місці перебування останнього.

2. У разі, коли майно, що є предметом договору фінансової оренди, не передано орендареві у зазначений у цьому договорі строк, а якщо в договорі такий строк не зазначено, у розумний строк, орендар має право, якщо прострочення допущено за обставинами, за які відповідає орендодавець , вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Стаття 669. Перехід до орендаря ризику випадкової загибелі або випадкового псування майна

Ризик випадкової загибелі або випадкового псування орендованого майна переходить до орендаря у момент передачі йому орендованого майна, якщо інше не передбачено договором фінансової оренди.

Стаття 670. Відповідальність продавця

1. Орендар має право пред'являти безпосередньо продавцю майна, що є предметом договору фінансової оренди, вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу, укладеного між продавцем та орендодавцем, зокрема щодо якості та комплектності майна, строків його постачання, та в інших випадках неналежного виконання договору продавцем. При цьому орендар має права та несе обов'язки, передбачені цим Кодексом для покупця, крім обов'язку сплатити придбане майно, начебто він був стороною договору купівлі-продажу вказаного майна. Однак, орендар не може розірвати договір купівлі-продажу з продавцем без згоди орендодавця.

У відносинах із продавцем орендар та орендодавець виступають як солідарні кредитори ().

2. Якщо інше не передбачено договором фінансової оренди, орендодавець не відповідає перед орендарем за виконання продавцем вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відповідальність за вибір продавця лежить на орендодавці. У разі орендар вправі за своїм вибором пред'являти вимоги, які з договору купівлі-продажу, як безпосередньо продавцю майна, і орендодавцю, які несуть солідарну відповідальність.

Укладання будь-яких угод між особами біля Росії певною мірою регулюється законодавством. Основним законодавчим актом, який докладно розглядає це питання, є Цивільний Кодекс (ГК) РФ. У ньому закріплені базові поняття всіх можливих угод, порядок їх укладання та виконання договірних умов.

Оренда нежитлового приміщення стала винятком, у міру докладно у ДК РФ. Перед ув'язненням орендного договоруподібного вигляду дуже важливо ознайомитися з усіма даною юридичною процедурою, як з погляду законодавця, так і з точки зору зацікавлених у ній сторін.

Більш детально дізнатися про порядок та правила проведення угоди можна дізнатися, ознайомившись із поданим нижче матеріалом.

Якщо вам потрібне приміщення, але у вас немає достатніх грошей на його придбання, візьміть його в оренду. Фото №1

Як згадувалося раніше, ЦК України містить основні законодавчі положення про оренду нежитлових приміщень. Варто зазначити, що як окремий вид орендної угоди ця угода не розглядається, проте побічно про неї написано чимало. Звертаючись до законодавства, насамперед необхідно розібратися з базовими поняттями орендних угод.

Законодавець виділив окрему 34-ту главу до розгляду оренди, як виду цивільних угод. Саме цю частину ДК РФ, що складається з шести параграфів, важливо досконально вивчити перед укладанням будь-якого виду орендної угоди. Відповідно до 606-ї статті кодексу орендою (майновим) називається передача майна від однієї особи до іншої на тимчасове користування або володіння, закріплене договором. У процесі оренди бере участь дві сторони:

Орендодавець – особа, яка зобов'язується передати майно у тимчасове володіння за певну плату іншій особі.
Орендар – особа, яка приймає (орендують) деяке своє тимчасове володіння на умовах укладеного договору. Отримане орендарем майно є власністю на період, визначений договором.

Укладаючи договір оренди, обидві сторони угоди входять у правові відносини. Перший параграф 34-ої глави ГК РФ регламентує загальні положення, порядок здійснення та принципи правових відносин між орендодавцем та орендарем. Загальна їхня суть полягає в тому, що обидві сторони після укладення договору оренди зобов'язуються виконувати умови, визначені під час угоди.

Крім того, переваги укладання договору оренди виражається і в тому, що вартість орендної плати не можна змінювати частіше, ніж один раз на рік. Фото №2

Найважливіші положення законодавства про оренду укладені у 614 статті про орендну плату. Відповідно до неї орендар повинен своєчасно оплачувати оренду за визначеними у договорі умовами.

Змінювати положення угоди щодо орендної плати можна не більше ніж раз на рік. Більше того, у низці ситуацій орендар має повне право вимагати зниження орендної плати, якщо з будь-яких причин (не з його вини) він не може повною мірою користуватися орендованим майном.

Законодавство не регламентує певні сторони угоди. Однак у Цивільному кодексі України чітко вказано на те, що орендар повинен містити орендоване майно в справному стані і повернути його орендодавцю після закінчення договору в стані, не гіршому за початковий.

Відповідно до численних положень кодексу обидві сторони орендного договору зобов'язані дотримуватися умов угоди, інакше на них може бути накладена відповідна відповідальність.

Оренда нежитлового приміщення

Законодавство не поділяє поняття оренди приміщення залежно від виду нерухомого майна. Фото №3

Оренда нежитлового приміщення - поняття, яке чітко не регламентується у Цивільному кодексі України. Але це не означати, що проводити подібні угоди можна у вільному форматі та за будь-яким своїм . Розглядаючи орендний договір нежитлового приміщення, необхідно враховувати положення 1-го, 4-ого та 5-го параграфів 34-го глави ДК РФ про оренду.

Що стосується першого параграфа, то він уже був розглянутий у попередньому пункті і загальна суть його проста – він визначає загальні законодавчі положення про оренду. Однак 4-й та 5-й параграфи найбільш важливі для докладного розгляду оренди нежитлового приміщення.

Отже, відповідно до статті 650 ГК РФ укладання договору оренди будівлі або споруди зобов'язує орендодавця передати орендарю в тимчасове користування або володіння даний видмайна. Коли ситуація стосується нежитлових приміщень, то, як правило, орендуються комерційні підприємства, порядок цієї угоди докладно розглядається п'ятим параграфом 34 глави ЦК РФ. Основні його положення свідчать:

«Договір оренди підприємства розуміється як у тимчасове користування чи володіння деякого майна (будівля, споруда тощо) на умовах орендного договору, що має використовуватись відповідно до свого функціонального призначення».
"Права, які має орендодавець на користування певним видом підприємства, не передаються орендарю".
«Договір оренди підприємства має бути укладений у письмовій формі, інакше вважатиметься недійсним. Також такі угоди підлягатимуть обов'язковій держреєстрації (стаття 658)».

Крім цього, орендою нежитлового приміщення може вважатися і передача в тимчасове користування або володіння інших нежитлових споруд (наприклад, ) з метою особистого, некомерційного користування будь-якою особою. Подібні угоди розглядаються з погляду основних законодавчих положень 1-го та 4-го параграфів 34-го глави ГК РФ.

У процесі оформлення договору оренди будь-якого нежитлового приміщення важливо враховувати всі обов'язкові умови для його форми, які регламентовані законодавством РФ. Орендна угода вважатиметься недійсною, якщо складена не в письмовій формі та не містить такої інформації:

сторони угоди, Загальна інформаціяпро них та реквізити;
об'єкт орендної угоди та її основні характеристики (адреса, поверховість, конкретне місцезнаходження, площа, межі, інвентарний номер, функціональний статус (офіс, склад тощо));
умови договірної угоди, які мають дотримуватися з обох сторін;
, формат та розмірність орендної плати;
термін дії угоди на оренду та можливість її продовження (договори оренди бувають короткостроковими (менше року), середньостроковими (1-5 років), довгостроковими (5-20 років) та безстроковими).

Будь-яке відходження від загальноприйнятого та юридично вірного формату договору з оренди нежитлового приміщення зазнає його недійсності, не забувайте про це. Договір важливо укладати в 3-х оригінальних екземплярах (2 з них – для орендодавця та орендаря, 1 – для реєстрації угоди).

Думка юриста-експерта

Особливу увагу раджу приділяти пунктам укладеного договору, в яких зазначаються всі нюанси використання приміщень, що передаються.

Наприклад, орендар заздалегідь повинен знати, які комунікації проходять по приміщенню. У разі виникнення аварійної ситуаціїякий порядок допуску оперативних служб до комунікацій.

Часто у приміщеннях, розташованих на першому поверсі будівлі або її цоколі, розташовані теплові, електричні, водопровідні або каналізаційні вузли. Орендар має знати порядок доступу працівників ресурсопостачальних організацій, строки проведення перевірок лічильників.

Раджу обов'язково обумовити порядок сплати комунальних платежів. Часто орендодавець покладає на орендаря обов'язок зі сплати, наприклад, за тепло, світло, воду відповідно до спожитих ресурсів та виставлених квитанцій. Однак орендодавець також може контролювати оплату комунальних послуг, приймаючи в орендаря показання лічильників та гроші за спожиті ресурси, сплачуючи їх самостійно.

Особливими умовами використання так само можуть бути наприклад прибирання прилеглої території самотужки, покос трави.

Усі нюанси використання важливо заздалегідь продумати та обговорити, щоб надалі не довелося розривати договір чи зазнавати збитків за «забуті» договором пункти.

Державна реєстрація договору

Довгостроковий договір оренди підлягає обов'язковій реєстрації. Фото №5

Державна реєстрація договору з оренди нежитлового приміщення – обов'язковий захід у тому випадку, якщо термін дії угоди розрахований більш ніж на один рік. Реєстрація подібних угод регламентована РФ, тому нездійснення цієї процедури спричинить низку проблем.

Зареєструвати договір можна після безпосереднього його укладання між двома сторонами, звернувшись до Росреєстру або Багатофункціонального центру за місцем проживання орендодавця та орендаря.

Реєстрація угод із нерухомістю необхідна, оскільки держава реєструє права власності на тимчасового власника та веде кадастровий облік усієї нерухомості на території країни.

Подібна практика допомагає вирішувати всі спірні питання між сторонами правочину та безпроблемно займатися документообігом. Зареєструвати договір через Росреєстр може як орендодавець, і орендар. Для цього необхідно звернутися до держоргану з такими:

заяву про прохання реєстрації правочину та реєстрації прав власності на тимчасового власника нежитлового приміщення;
три оригінальні договори оренди (один залишиться в Росреєстрі);
документи, що засвідчують особу та правовий статус кожного учасника правочину (паспорти – для фізичних осіб, установчі документи та витяги з ЄДРП – для юридичних осіб);
кадастровий план (паспорт) нежитлового приміщення;
витяг з БТІ;
нотаріально завірена згода всіх власників орендного приміщення, якщо такі є крім орендодавця;
квитанції про сплату всіх необхідних держмит.

Реєстрацію договору здійснює сам державний орган, тому присутність сторін угоди є необов'язковою. Останнім достатньо звернутися до с необхідними документамита заявою.

Реєстрація здійснюється у період 18 діб після подання заяви, якщо все гаразд – сторони правочину отримують свідоцтво про реєстрацію договору та прав власності на тимчасового власника. З даного моментучасу оренда офіційно зареєстрована та інформація про неї міститься у всіх необхідних реєстрах РФ.

Відмовити реєструвати угоду держорган має право виходячи з положень Федерального закону «Про реєстрацію прав на нерухомість і угод із нею», і навіть ДК РФ. Усунувши всі порушення, можна повторно подати документи та заяву на реєстрацію договору.

Варто приділити особливу увагуточного виконання протилежною стороною умов договору оренди. Фото №6

Незважаючи на різний юридичний статус орендаря та орендодавця в угоді з оренди нежитлового, в процесі її здійснення їм бажано дотримуватися однакових правил, здатних гарантувати безпеку заходу, що проводиться.

Отже, наш ресурс настійно радить сторонам угоди дотримуватися нижче наведених правил:

Перед укладанням орендного договору по нежитловому приміщенню обов'язково проконсультуйтеся з професійним та обговоріть з ним основні нюанси та умови угоди, які мають бути внесені до договору на вашу думку.
У процесі укладання договору дотримуйтесь усіх законодавчих норм, Що стосуються його форми, а краще - довірте складання професіоналу.
Уточнюйте в угоді будь-які деталі та умови, які в майбутньому можуть спричинити суперечки або бути для вас невигідними.
Укладаючи договір та оформляючи документи, звертайтеся лише до перевірених нотаріусів високої кваліфікації.
Підписуйте угоду лише в тому випадку, якщо повністю погоджуєтесь з її положеннями.
Після підписання договору, розрахованого більш ніж на один рік, обов'язково здійсніть його держреєстрацію.
У період дії орендного не порушуйте його умов та стежте за аналогічними діями з протилежного боку. Будь-яке порушення умов договору є серйозним приводом його передчасного розірвання.

Дотримуючись зазначених вище порад, можна отримати чималі гарантії безпеки, успішності та задоволеності угоди з обох сторін.

Орендна плата: вид та розмірність

Вартість орендної плати визначається лише сторонами договору. Фото №7

Орендна плата є обов'язковою умовоюбудь-якого договору оренди. Відповідно до законодавства РФ орендар зобов'язується виплачувати орендну плату орендодавцю в тому порядку, що визначений раніше укладеним договором. Порушення угоди спричинить накладення деякої відповідальності на орендаря: від штрафних санкцій до розірвання договору.

Розмірність орендної плати та її формат визначаються сторонами перед укладенням договору та зазначаються у ньому ж. Відповідно до статті 614 ГК РФ вона може бути виражена:

чітко регламентованою сумою, що виплачується за деякими періодами або одноразово;
сумою, яка визначається виходячи з отриманого доходу з боку орендаря від використання орендованого майна;
наданням певної послуги з орендаря орендодавцю;
обміном чогось на оренду нежитлового приміщення;
певними витратами з боку орендаря на покращення одержаного у тимчасове користування чи володіння майна.

Сторони правочину мають повне право використовувати поєднання різних видіворендні плати. Також вона може бути переглянута, як правило, не більше одного разу на рік, внаслідок виниклих і непередбачених обставин.

Оформлення передачі майна у тимчасове користування

Щоб уникнути розбіжностей між сторонами, безпосередньо передачу нежитлового приміщення оформляти актом приймання-передачі, який є доповненням до договору оренди. Фото №8

Оформлення передачі майна за орендною угодою залежить від зобов'язань, що накладаються на обидві сторони правочину. Виділяють два основні варіанти оформлення:

звичайна;
лізинг (фінансова аренда).

Обидва варіанти договору складаються та оформляють відповідно до наданої вище інформації. Загальний порядокзаходи наступний:

Укладання усної угоди між сторонами потенційної угоди.
Визначення умов потенційного договору, які задовольнятимуть інтереси обох сторін угоди.
Складання договору.
Підписання договору.
Державна реєстрація правочину.

На різних етапах оформлення може знадобитися користуватися послугами юристів/нотаріусів, що може спричинити деякі витрати.

Завершення терміну дії угоди

Як розірвати небажаний договір оренди? Фото №9

Дії договору з оренди нежитлового приміщення – одна з найважливіших умов угоди. При сумлінному виконанні своїх зобов'язань з обох сторін угоди термін дії буде завершено відповідно до зазначеного договору.

Однак у ряді випадків можна провести дострокове розірвання угоди. Ініціатором такого заходу може бути як орендодавець, так і орендар, якщо випадок задовольняє відповідне законодавче положення.

Відповідно до статті 619 орендодавець має повне право вимагати дострокового розірвання орендного договору, якщо:

орендар порушує умови укладеної угоди;
у процесі володіння чи користування нежитлове приміщення погіршується;
орендар двічі поспіль прострочив термін оренди.

Відповідно до статті 620 орендар має повне право вимагати дострокового розірвання орендного договору, якщо:

орендодавець не надав йому у користуванні чи володінні предмет оренди чи заважає ним користуватися чи володіти;
нежитлове приміщення має деякі дефекти та інші недоліки, які заважають орендарю повною мірою користуватися або володіти орендованим майном і раніше не були обумовлені орендодавцем;
нежитлове приміщення непридатне для користування або володіння;
орендодавець порушує умови ув'язненого.

Договір може бути розірваний тільки після того, як сторона-ініціатор надішле письмову вимогу іншій стороні усунути порушення договору або законодавства РФ, що задовольняють її правам.

Якщо винна сторона продовжує недобросовісно поводитися щодо положень угоди чи законодавства РФ після отримання вимог припинити це, то сторона-ініціатор дострокового розірвання договору може подати її у суд чи домовитися про припинення орендних зобов'язань мирним шляхом.

Основні нюанси угоди

На що слід звернути увагу під час укладання договору оренди нежитлового приміщення? Фото №10

Після того, як детально були розглянуті Цивільний Кодекс, оренда нежитлових приміщень окремо та інші аспекти подібних, можна резюмувати представлений сьогодні матеріал. Як резюме виступить наступний список основних нюансів даного виду орендної угоди:

Нежитлове приміщення орендується з його використання будь-якою особою у своїх інтересах. У більшості випадків подібні інтереси є організацією підприємницької діяльності, проте орендоване майно також може використовуватися і для інших цілей.
Складаючи договір оренди, важливо враховувати всі законодавчі положення, правила та норми складання щодо цього питання. Інакше договір буде визнано недійсним.
Укладений договір є регулятором відносин між угодами, тому порушення його пунктів є неприпустимим.
При укладанні орендної угоди на період, більший за один рік, його необхідно зареєструвати в спеціальному держоргані (Росреєстр).
Вартість оформлення угоди кожної сторони формується окремо. Загальними витратами сторін можуть бути послуги юристів, нотаріусів та оплати держмит при реєстрації договору (500-2000 рублів для фізичних осіб та 7500-15000 рублів для юридичних осіб). Окремими витратами часто виступають кошти, витрачені на оформлення індивідуальної документації та іншу канцелярію.

Загалом укладання договору з оренди приміщення – досить складна юридична процедура. У процесі її оформлення важливо враховувати багато законодавчих аспектів. Представлений у сьогоднішній статті матеріал повною мірою висвітлює порядок проведення операції, проте не завжди варто розраховувати лише на себе – іноді краще довіритись професіоналам. Не забувайте про це.

Також з відео ви зможете дізнатися про переуступку права оренди нежитлового приміщення:

Напишіть питання житловому юристу у форму нижчеДивіться також Телефони для консультації

08 Січ 2017 120

Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У разі, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їхнього відшкодування.

Стаття. Поліпшення орендованого майна

2. У разі, коли орендар зробив за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які не відокремлюються без шкоди для майна, орендар має право після припинення договору на відшкодування вартості цих покращень, якщо інше не передбачено договором оренди.

3. Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, вироблених орендарем без згоди орендодавця, не підлягає відшкодуванню, якщо інше не передбачено законом.

4. Поліпшення орендованого майна, як відокремлені, і невіддільні, вироблені з допомогою амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця.

Стаття. Викуп орендованого майна

2. Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачена у договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.

3. Законом можуть бути випадки заборони викупу орендованого майна.

Стаття. Особливості окремих видів оренди та оренди окремих видів майна

2. ПРОКАТ

Стаття. Договір прокату

1. За договором прокату орендодавець, який здійснює здачу майна в оренду як постійну підприємницьку діяльність, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння та користування.

2. Договір прокату укладається у письмовій формі.

3. Договір прокату є громадським договором ().

Стаття. Строк договору прокату

1. Договір прокату укладається на строк до одного року.

2. Правила про поновлення договору оренди на невизначений термін та про переважне право орендаря на поновлення договору оренди () до договору прокату не застосовуються.

Стаття. Надання майна орендарю

Стаття. Усунення недоліків зданого в оренду майна

Стаття. Орендна плата за договором прокату

Стаття. Користування орендованим майном

1. Капітальний та поточний ремонт майна, зданого в оренду за договором прокату, є обов'язком орендодавця.

3. ОРЕНДА ТРАНСПОРТНИХ ЗАСОБІВ

1. Оренда транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації

Стаття. Договір оренди транспортного засобу з екіпажем

Правила про поновлення договору оренди на невизначений термін та про переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий термін () до договору оренди транспортного засобу з екіпажем не застосовуються.

Стаття. Форма договору оренди транспортного засобу з екіпажем

Стаття. Обов'язок орендодавця за утримання транспортного засобу

Орендодавець протягом усього терміну договору оренди транспортного засобу з екіпажем зобов'язаний підтримувати належний стан зданого в оренду транспортного засобу, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту та надання необхідних речей.

Стаття. Обов'язки орендодавця з управління та технічної експлуатації транспортного засобу

1. Послуги, що надаються орендарю орендодавцем, з управління та технічної експлуатації транспортного засобу повинні забезпечувати його нормальну та безпечну експлуатацію відповідно до цілей оренди, зазначених у договорі. Договором оренди транспортного засобу з екіпажем може бути передбачене ширше коло послуг, що надаються орендарю.

Стаття. Обов'язок орендаря з оплати витрат, пов'язаних із комерційною експлуатацією транспортного засобу

Стаття. Страхування транспортного засобу

Стаття. Відповідальність за шкоду, заподіяну транспортному засобу

2. Оренда транспортного засобу без надання послуг з управління та технічної експлуатації

Стаття. Договір оренди транспортного засобу без екіпажу

Правила про поновлення договору оренди на невизначений термін та про переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий термін (стаття 621) до договору оренди транспортного засобу без екіпажу не застосовуються.

Стаття. Форма договору оренди транспортного засобу без екіпажу

Стаття. Обов'язок орендаря за утриманням транспортного засобу

Стаття. Обов'язки орендаря з керування транспортним засобом та його технічної експлуатації

Стаття. Обов'язок орендаря з оплати витрат на утримання транспортного засобу

Стаття. Договори з третіми особами щодо використання транспортного засобу

Стаття. Відповідальність за шкоду, заподіяну транспортним засобом

Стаття. Особливості оренди окремих видів транспортних засобів

4. ОРЕНДА БУДІВЕЛЬ І СПОРУД

Стаття. Договір оренди будівлі чи споруди

Стаття. Форма та державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди

Недотримання форми договору оренди будівлі чи споруди тягне за собою його недійсність.

2. Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Стаття. Права на земельну ділянку при оренді будівлі або споруди, що знаходиться на ній.

1. За договором оренди будівлі або споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння та користування такою нерухомістю передаються права на земельну ділянку, яка зайнята такою нерухомістю та необхідна для її використання. (У ред. Федерального закону від 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. У випадках, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, що здається в оренду, орендарю надається право оренди земельної ділянки або передбачене договором оренди будівлі або споруди інше право на відповідну земельну ділянку. (У ред. Федерального закону від 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Якщо договором не визначено право, що передається орендарю, право на відповідну земельну ділянку, до нього переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування земельною ділянкою, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для її використання відповідно до її призначення. (У ред. Федерального закону від 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, яка не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки.

Стаття. Збереження орендарем будівлі або споруди права користування земельною ділянкою під час її продажу

У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендована будівля або споруда, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування земельною ділянкою, яка зайнята будівлею або спорудою та необхідна для її використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки . (У ред. Федерального закону від 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Стаття. Розмір орендної плати

1. Договір оренди будівлі чи споруди має передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами у письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі чи споруди вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені пунктом 3 статті 424 цього Кодексу, не застосовуються.

2. Встановлена в договорі оренди будівлі або споруди плата за користування будинком або спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій вона розташована, або передається разом з нею відповідною частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором.

3. У випадках, коли плату за оренду будівлі або споруди встановлено в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) або іншого показника її розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданої орендарю будівлі або споруди.

Стаття. Передача будівлі чи споруди

1. Передача будівлі або споруди орендодавцем та прийняття її орендарем здійснюються за передавальним актом або іншим документом про передачу, що підписується сторонами.

Якщо інше не передбачено законом або договором оренди будівлі або споруди, зобов'язання орендодавця передати будинок або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування та підписання сторонами відповідного документа про передачу.

Ухилення однієї зі сторін від підписання документа про передачу будівлі або споруди на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно до орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря від прийняття майна.

2. У разі припинення договору оренди будівлі або споруди орендована будівля або споруда має бути повернена орендодавцю з дотриманням правил, передбачених пунктом 1 цієї статті.

5. ОРЕНДА ПІДПРИЄМСТВ

Стаття. Договір оренди підприємства

1. За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, який використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату у тимчасове володіння та користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні засоби, що входять до складу підприємства, передати в порядку, на умовах і в межах, що визначаються договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні засоби, права користування землею, водними об'єктами та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, що індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виняткові права, а також поступитися йому правом вимоги та перевести на нього борги, що відносяться до підприємства. Передача прав володіння та користування майном, що перебуває у власності інших осіб, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться у порядку, передбаченому законом та іншими правовими актами. (У ред. Федерального закону від 14.07.2008 N 118-ФЗ)

2. Права орендодавця, отримані ним на підставі дозволу (ліцензії) на зайняття відповідною діяльністю, не підлягають передачі орендарю, якщо інше не встановлено законом чи іншими правовими актами. Включення до складу зобов'язань, що передаються за договором підприємства, виконання яких орендарем неможливе за відсутності у нього такого дозволу (ліцензії), не звільняє орендодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами.

Стаття. Права кредиторів під час оренди підприємства

1. Кредитори за зобов'язаннями, включеними до складу підприємства, повинні бути до його передачі орендарю письмово повідомлені орендодавцем про передачу підприємства в оренду.

2. Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання та відшкодування завданих цим збитків.

3. Кредитору, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду в порядку, передбаченому пунктом 1 цієї статті, може пред'явити позов про задоволення вимог, передбачених пунктом 2 цієї статті, протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства у найм.

4. Після передачі підприємства в оренду орендодавець та орендар несуть солідарну відповідальність за включеними до складу переданого підприємства боргами, які були переведені на орендаря без згоди кредитора.

Стаття. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства

1. Договір оренди підприємства укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (пункт 2 статті 434).

2. Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

3. Недотримання форми договору оренди підприємства тягне за собою його недійсність.

Стаття. Передача орендованого підприємства

Передача підприємства орендарю здійснюється за передавальним актом.

Стаття. Користування майном орендованого підприємства

Стаття. Обов'язки орендаря за утримання підприємства та оплату витрат на його експлуатацію

1. Орендар підприємства зобов'язаний протягом усього терміну дії договору оренди підприємства підтримувати підприємство у належному технічному стані, у тому числі здійснення його поточного та капітального ремонту.

Стаття. Внесення орендарем покращень у орендоване підприємство

Орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодувати орендарю вартість таких поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна невідповідно до поліпшення його якості та (або) експлуатаційних властивостей або при здійсненні таких поліпшень було порушено принципи сумлінності та розумності.

Стаття. Застосування до договору оренди підприємства правил про наслідки недійсності угод, про зміну та розірвання договору

Стаття. Повернення орендованого підприємства

У разі припинення договору оренди підприємства орендований майновий комплекс має бути повернений орендодавцю з дотриманням правил, передбачених цим Кодексом. Підготовка підприємства до передачі орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акта, є в цьому випадку обов'язком орендаря та здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором.

6. ФІНАНСОВА ОРЕНДА (ЛІЗИНГ)

Стаття. Договір фінансової оренди

За договором фінансової оренди (договору лізингу) орендодавець зобов'язується придбати у власність зазначене орендарем майно у визначеного ним продавця та надати орендарю це майно за плату у тимчасове володіння та користування. Орендодавець у разі не несе відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. (У ред. Федерального закону від 08.05.2010 N 83-ФЗ)

Договором фінансової оренди може бути передбачено, що вибір продавця та майна, що купується, здійснюється орендодавцем.

Договором фінансової оренди (договором лізингу), орендарем яким є бюджетна установа, має бути встановлено, що вибір продавця майна за договором фінансової оренди (договору лізингу) здійснюється орендодавцем. (ч.3 запроваджено Федеральним законом від 08.05.2010 N 83-ФЗ)

Стаття. Предмет договору фінансової оренди

Предметом договору фінансової оренди можуть бути будь-які речі, що не споживаються, крім земельних ділянок та інших природних об'єктів. (У ред. Федерального закону від 08.05.2010 N 83-ФЗ)

Стаття. Повідомлення продавця про здачу майна в оренду

Орендодавець, купуючи майно для орендаря, повинен повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі його в оренду певній особі.

Стаття. Передача орендарю предмета договору фінансової оренди

1. Якщо інше не передбачено договором фінансової оренди, майно, що є предметом цього договору, передається продавцем безпосередньо орендарю на місці перебування останнього.

Стаття. Перехід до орендаря ризику випадкової загибелі або випадкового псування майна

Стаття. Відповідальність продавця

У відносинах із продавцем орендар та орендодавець виступають як солідарні кредитори ().

До відносин, пов'язаних з орендою, застосовуються загальні положення (гл. 34 ЦК України), якщо спеціальні правилане встановлюють інше.

Оренда -цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння та користування, а орендар сплачує за це орендну плату.

Характеристика договору: консенсуальний, взаємний, відплатний.

Види договору оренди:

договір прокату;
договір оренди транспортних засобів;
договір оренди будівель та споруд;
договір оренди підприємства;
договір фінансової оренди (лізингу).

Договір оренди регулюється переважно ДК РФ. Також до нормативних актів, що регулюють оренду, слід віднести:

Закон РФ від 7 лютого 1992 р № 2300-1 «Про захист прав споживачів»;
Федеральний закон від 29 жовтня 1998 р. № 164-ФЗ «Про фінансову оренду (лізинг)»;
транспортні статути (вони регулюють оренду транспортних засобів);
ст. 22 Земельного кодексу РФ від 25 жовтня 2001 р. № 136-Ф3, що регулює оренду земельних ділянок;
Лісовий кодекс РФ від 4 грудня 2006 р. № 200-ФЗ, що регулює оренду лісових ділянок;
Водний кодекс РФ від 3 червня 2006 р. № 74-ФЗ;
Закон РФ від 21 лютого 1992 р. № 2395-1 «Про надра».

Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем внаслідок використання орендованого майна, є його власністю.

Предметдоговору - будь-яке індивідуально-визначене майно, яке у процесі використання не втрачає своїх натуральних властивостей.

Майно -неспоживана індивідуально-визначена річ у стані, що відповідає умовам договору та призначенню речі з усім необхідним приладдям та необхідними документами.

При укладанні договору: обов'язкова вимога — докладний описмайна, що орендується.

Сторонами договору оренди є орендодавець та орендар. У ролі сторін можуть виступати всі суб'єкти цивільних правовідносин: фізичні та юридичні особи, а також держава (останнє виступає у орендні відносиничерез свої органи).

В якості орендодавцявиступають власники майна, і навіть особи, уповноважені законом чи власником. Суб'єкт права господарського відання може бути орендодавцем рухомого майна без згоди власника, нерухомого — лише з дозволу власника.

В якості орендаряможе бути будь-яка особа, однак у деяких видах оренди суб'єктний склад може бути обмежений законом. Так було в договорі оренди підприємства міста і у договорі лізингу обидві сторони мають бути підприємцями (ст. 656 і 665 ДК РФ), а договорі побутового прокатупідприємцем має бути лише одна сторона - орендодавець (п. 1 ст. 626 ЦК України).

Форма договору оренди

Договір між фізичними особами на строк більше одного року, а також, якщо однією із сторін є юридична особа, має бути укладений у письмовій формі. При оренді нерухомого майна письмова форма також є обов'язковою.

Якщо оренда передбачає викуп майна, тобто. зміну власника. то форма договору оренди має відповідати формі договору купівлі-продажу цього виду майна.

Терміндоговору перестав бути істотним умовою договору. При цьому існує правило: якщо термін не зазначений (тобто договір укладено на невизначений термін), то будь-яка сторона може відмовитись у будь-який час у односторонньому порядкувід договору, але за умови попередження свого контрагента про відмову за I місяць, якщо майно, що орендується, є рухомим; а при нерухомому майні - за 3 місяці (проте ці терміни можуть бути змінені законом або договором - п. 2 ст. 610 ЦК України).

Розрізняють: термін дії договору оренди та строк, протягом якого майно має бути передано орендарю (він встановлюється у договорі або передбачається як розумний). Дотримання цього терміну має значення, оскільки непередача майна орендарю тягне у себе право орендаря вимагати відшкодування збитків і передачі речі чи вимагати розірвання договору і навіть відшкодування збитків.

При невідповідності переданого майна умовам договору орендодавець зобов'язаний на вибір орендаря або безоплатно усунутинедоліки, або пропорційно зменшитиорендну плату, або відшкодувати орендарювитрати на усунення недоліків, або прийняти орендну платуза вирахуванням витрат на усунення недоліків.

Орендодавець на вимогу орендаря повинен замінити невідповідне майно на відповідне.

При наявності обтяженняу вигляді заставиабо сервітутіворендодавець зобов'язаний попередити звідси орендаря.

У разі порушення цієї умови орендар має право вимагати або зменшення орендної плати, або розірвання договору та відшкодування збитків.

Договір оренди є оплатним.

Основне зобов'язання – виплата орендної плати.

Якщо сторони не визначили порядок, умови та строки внесення орендної плати, то діють правила про те, що сторони мали на увазі порядок, умови та строки орендної плати, які зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна за порівнянних обставин.

Види орендної плати:

Платежі у твердій сумі, що вноситься періодично чи одноразово.
Встановлення частки результатів господарську діяльність орендаря.
Надання орендодавцю певних послуг.
Передача орендарем орендодавцю у власність чи оренду обумовленого имущества.
Покладання на орендаря витрат на поліпшення майна, що орендується.

Розмір орендної плати може бути змінений за згодою сторін, але не частіше одного разу на рік.

Майно має використовуватися орендарем згідно з умовами договору та відповідно до призначення майна.

Субаренда -договір оренди майна, що вже орендується, укладеного орендарем з третьою особою, який може бути укладений лише за згодою орендодавця.

Від суборенди відрізняється перенаймаємо -передача прав та обов'язків з боку орендаря іншій особі. При цьому відбувається зміна особи орендаря за згодою орендодавця.

На орендаря покладається обов'язок підтримувати майно у справному стані, проводити поточний ремонт та нести тягар витрат на його утримання. На орендодавця покладається обов'язок робити капітальний ремонт. Якщо капітальний ремонт здійснено орендарем. він має право вимагати відшкодування понесених витрат.

Договір оренди є обтяженням, тобто. Зміна власника майна не є підставою для розірвання або зміни договору оренди.

Орендар має право на пред'явлення віндикаційного позову, в тому числі до власника майна.

Передбачається переважне право орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки, при цьому тягар доведення іншого лежить на орендодавці (при пред'явленні віндикаційного позову).

Орендар має переважне право на укладання договору оренди на новий строк. Переважне право діє, якщо до закінчення терміну договору орендар письмово повідомив орендодавця про бажання продовжити договір. Якщо орендодавець відмовився від укладання договору новий термін і водночас підписав договір оренди з іншою особою, то орендар вправі вимагати у суді переведення він прав та обов'язків і відшкодування збитків у зв'язку з відмовою відновити договір.

Допускається варіант продовження терміну договору на невизначений термін за фактом того, що орендар продовжує володіти та користуватися майном після закінчення терміну договору, а орендодавець проти цього не заперечує.

У даному випадкудоговір вважається продовженим на невизначений термін і кожна із сторін може вимагати розірвання такого договору, попередивши контрагента не менш як за 3 місяці (для нерухомого майна).

Повернення майна

Орендар зобов'язаний, за загальному правилу, повернути орендоване майно у тому стані, у якому його отримав, з урахуванням нормального зносу.

Якщо майно не повернуто вчасно, то орендар зобов'язаний заплатити орендну плату за весь час прострочення, навіть якщо він не користувався майном.

Доля покращень, зроблених орендарем

Поліпшення поділяються на відокремлені та невіддільні.

Віддільніє власністю орендаря, невіддільні є власністю орендодавця. Законом або договором може бути встановлено, що майно, що орендується, переходить у власність орендаря за умови внесення ним всієї покупної єни, обумовленої договором.

Невіддільністають власністю орендодавця, але орендар має право відшкодування йому вартості цих поліпшень, незалежно від дозволу такі поліпшення із боку орендодавця (ст. 662 ДК РФ). Але орендодавець може бути звільнений судом від сплати, якщо доведе, що вартість поліпшень невідповідна поліпшенню якості та експлуатаційних властивостей самого майна і що за цих поліпшень було порушено принципи сумлінності та розумності.

Підстави припинення договору оренди:

виконання договору:
ліквідація юридичної особи у разі, якщо вона є орендарем або орендодавцем (ст. 419 ГК РФ), смерть ж громадянина - учасника договору оренди не припиняє договору: права та обов'язки померлого переходять до спадкоємця;
угода сторін про розірвання договору;
позовна вимога до суду однієї із сторін (договір оренди може бути достроково розірваний судом у разі суттєвого порушення іншою стороною умов договору).

Поняття та елементи договору оренди

Договір оренди належить до класичних договірних інститутів, відомих ще з часів римського права. У римському праві він розглядався як із видів договору найму. Римське право визнавало три види найму:

найм речей (locatio- conductio rei);
наймання послуг (locatio- conductiooperarum);
найм робіт, чи поспіль (locatio- conductioopens).

Прототипом сучасного договору оренди у римському праві був договір найму речей. У російському дореволюційному цивільному законодавстві майновим наймом визнавався договір, в силу якого одна сторона за певну винагороду зобов'язувалася надати іншій стороні свою річ за певну винагороду. При цьому, як зазначав Г. Ф. Шершеневич, російському законодавству була чужа різниця між користуванням річчю і вилученням з неї плодів, як це прийнято в німецькому праві, чужа різниця між наймом боргів і рухомостей, наймом земель і худоби, як це прийнято у французькій праві.

У наступний період вітчизняне цивільне законодавство також оперувало поняттям «майновий наймання», а термін «оренда» використовувався переважно передачі в господарську експлуатацію державних підприємств.

Завдяки договору оренди власник або інша уповноважена ним особа має можливість задовольняти свої інтереси, передаючи майно у тимчасове користування або надаючи право користування, без передачі майна, отримуючи за це орендну плату, інша особа набуває можливості користуватися чужим майном і тим самим задовольняє свої майнові інтереси, отримуючи право власності на плоди, продукцію та доходи. Остання сприяє виникненню нових власників.

Легальне визначення договору оренди закріплено у ст. 606 ЦК України.

за договору оренди(майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачеві) майно за плату у тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування.

Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем внаслідок використання майна, відповідно до договору є його власністю.

Ознаки договору оренди

У Цивільному кодексі України договору оренди присвячена гол. 34. Крім загальних положень про договір оренди, що застосовуються до різних видів цього та видів майна, що здається в оренду, вона містить норми, що регулюють окремі види орендних відносин.

Даному договору притаманні такі специфічні ознаки.

По-перше, договір оренди відноситься до договорів на передачу майна у володіння та користування або тільки в користування і тим самим породжує зобов'язання щодо передачі майна у користування поряд з іншими видами договорів, позикою, наймом.

По-друге, орендар за договором набуває статусу титульного власника, і це надає йому право застосовувати речово-правові способи захисту.

По-третє, право оренди характеризується правом прямування. Перехід чи іншого обмеженого права на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни чи розірвання договору оренди. На наш погляд, віднесення права оренди до окремого виду обмежених речових прав є необґрунтованим. Дані ознаки, властиві речовим правам, надані орендарю зміцнення його права оренди, що виникає виходячи з договору.

По-четверте, виділення окремих видів договору оренди вироблено в ЦК залежно від виду майна, що здається в оренду (за винятком прокату, фрахтування на час, лізингу).

Договір оренди - консенсуальний, відплатний, взаємний, двосторонній.

Здача майна в оренду є одним із проявів правочинів власника за розпорядженням належним йому майном. Правомочність володіння та користування передаються власником орендарю.

Сторони договору оренди

Сторонами договору оренди є орендодавецьі орендар.Орендодавцями може бути власники, і навіть особи, уповноважені законом чи власником здавати майно у найм (ст. 608 ДК РФ). До останніх належать особи, які мають правомочності за розпорядженням державним та муніципальним майном. Якщо державне чи муніципальне майно закріплено за унітарними підприємствами на праві господарського відання чи праві оперативного управління, то орендодавцями такого майна можуть бути самі ці підприємства з дотриманням вимог ст. 294-297 ЦК України.

За чинним законодавством єдиною істотною умовою договору оренди через вимогу закону є предметоренди. Відповідно до п. 3 ст. 607 ДК РФ у договорі оренди мають бути зазначені дані, що дозволяють точно встановити майно, що підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. За відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір вважається неукладеним. Ця умова насамперед стосується об'єкта договору оренди. Відповідно до п. 1 ст. 607 в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відокремлені природні об'єкти, підприємства та інші майнові комплекси, будинки, споруди, обладнання, транспортні засобита інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. Предметом договору оренди є індивідуально-визначені речі, що не споживаються, це може бути як рухоме, так і нерухоме майно.

Строк у договорі оренди визначається за згодою сторін, якщо він не визначений, то договір вважається укладеним на умовах невизначеності строку (п. 1, 2 ст. 610 ЦК України). Правові наслідки укладання договору на таких умовах полягають у тому, що кожна зі сторін отримує право відмовитися від його виконання в односторонньому порядку у будь-який час, попередивши про свій намір іншу сторону за один місяць, а за оренди нерухомості — за три місяці.

Форма договору оренди

Вимоги до формідоговори зводяться до того, що якщо договір укладається на термін більше одного року, а також якщо однією зі сторін виступає юридична особа, то незалежно від строку договір має бути укладений у письмовій формі.Відповідно до п. 2 ст. 609 ГК РФ договір оренди нерухомого майна вимагає державної реєстрації речових, якщо інше не передбачено законом.

Особливо регулюється форма договору оренди, що передбачає перехід права власності на майно, що орендується до орендаря. Викуп як одну з умов такої угоди передбачено у ст. 624 ЦК України. Такі договори мають укладатися у формі, передбаченій для договору купівлі-продажу відповідного майна. Перехід права власності на нерухоме майно підлягає державної реєстрації речових, а під час оренди з характером викупу підприємства державної реєстрації речових підлягає і договір. Форма договору оренди рухомого майна з умовою викупу може укладатися у будь-якій формі, передбаченої для вчинення правочину, оскільки у гол. 30 ЦК України відсутні спеціальні правила, що регулюють форму договору купівлі-продажу рухомого майна.

Орендна плата

Ціна(орендна плата) є важливим елементомцього договору. Відповідно до п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором. Істотною умовою орендна плата є лише договорів оренди будинків та споруд, підприємств, і навіть природних об'єктів — під час передачі у найм цих видів нерухомого майна узгодження орендної плати обов'язково. Якщо ж орендну плату не встановлено договорі, то застосовується правило, аналогічне передбаченому п. 3 ст. 424 Г К РФ, - вноситься орендна плата, що дорівнює платі при оренді аналогічного майна в порівняних обставинах.

Орендна плата може бути змінена та зменшена. Сторони можуть змінювати розмір орендної плати у строки, встановлені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Це правилобагато в чому сприяє договірній дисципліні, оскільки в орендаря часто виникає бажання збільшити орендні платежі, незважаючи на неприпустимість односторонньої зміни умов договірного зобов'язання. Орендар вправі вимагати зменшення орендної плати, якщо з обставин, які він відповідає, істотно погіршилися умови користування майном чи погіршилося його якість (п. 4. ст. 614 ДК РФ). Зменшення орендної плати має бути пропорційним зниженню споживчих властивостей об'єкта оренди передбачених договором.

Зміст та виконання договору оренди

Основним обов'язком орендодавця є передача майна орендарю у стані, що відповідає умовам договору оренди та призначення майна (п. 1 ст. 611 ЦК України). Майно має бути передано орендареві з усіма приналежностями та документами, що до нього стосуються, якщо інше не передбачено договором, у строк, встановлений договором, а у разі, якщо такий термін не зазначений, у розумний термін. При невиконанні цього обов'язку орендодавцем орендар має право зажадати орендоване майно відповідно до ст. 398 ГК РФ і вимагати відшкодування збитків, заподіяних затримкою виконання, або розірвання договору та відшкодування збитків, заподіяних невиконанням цього зобов'язання.

Майно, що передається в оренду, повинне відповідати умовам договору та призначенню самого майна. Орендодавець відповідає за недоліки, які перешкоджають використанню майна як повністю, і частково. Водночас орендодавець не відповідає за недоліки, які були ним обумовлені під час укладання договору оренди або були раніше відомі йому, а також за недоліки, які орендар мав виявити під час огляду майна, що орендується, або перевірки його справності при укладанні договору або передачі майна. У решті випадків відповідальність за недоліки зданого майна в оренду покладається на орендодавця.

Орендар у свою чергу, виявивши недоліки, може вимагати на свій вибір:

безоплатного усунення недоліків майна;
пропорційного зменшення орендної плати;
відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
дострокового розірвання договору.

Крім того, орендар має право утримати суму понесених ним витрат на усунення недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця.

Орендодавець може уникнути цих негативних наслідків, якщо після отримання повідомлення від орендаря без зволікання замінить надане орендарю майно інше аналогічне належної якості або безоплатно усуне недоліки майна.

Передаючи майно у найм, орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб нею. Закон не містить вичерпного переліку прав, про які орендар повинен повідомляти орендодавця. За змістом закону, попереджати необхідно не лише про речові, а й зобов'язальні права третіх осіб.

Орендодавець зобов'язаний власним коштом проводити капітальний ремонт майна, переданого в оренду, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором (п. 1 ст. 616 ЦК України).

Під капітальним ремонтом розуміється таке відновлення основних частин орендованого майна, якого його не можна використовувати за призначенням. Термін проведення капітального ремонту має бути встановлений договором, якщо термін не обумовлений або виникла невідкладна необхідність його проведення в розумний термін.

Порушення орендодавцем обов'язку щодо проведення капітального ремонту дає орендарю право на свій вибір:

зробити капітальний ремонт, передбачений договоромабо викликаний невідкладною необхідністю, та стягнути з орендодавця вартість ремонту або зарахувати його у рахунок орендної плати;
вимагати відповідного зменшення орендної плати;
вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Необхідно відзначити, що обов'язок проводити капітальний ремонт має диспозитивний характер і відповідно до договору він може бути покладений на орендаря.

Орендодавець зобов'язаний відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень, зроблених з його згоди та з допомогою орендаря, якщо інше передбачено договором аренды. Орендар має право на відшкодування своїх витрат на невіддільні покращеннямайна за наявності наступних умов:

згоди орендодавця виробництва поліпшень (воно може бути обумовлено самому договорі чи отримано письмовій формах);
покращення мають бути здійснені за рахунок коштів орендаря. Поліпшення орендованого майна, як відокремлені, і невіддільні, вироблені з допомогою амортизаційних відрахувань від цього майна, є власністю орендодавця (п. 4 ст. 623 ДК РФ). Віддільні поліпшення, зроблені орендарем, є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. Після закінчення договору оренди відокремлені покращення можуть бути залишені орендарем за собою.

Враховуючи двосторонньообов'язковий характер договору оренди, орендар зобов'язаний виконати такі обов'язки: належним чином користуватися майном, вносити орендну плату та після закінчення строку дії договору повернути орендоване майно.

Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору, якщо умови користування не визначені, то відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ЦК України). Користування як правомочність у договорі оренди одна із понять, визначальних його правову природу, і відповідно законодавець цьому приділяв і приділяє особливу увагу. Без користування немає і належного виконання цього договірного зобов'язання. У зв'язку з цим у разі порушення встановленого порядку користування майном орендодавець може вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Користуючись майном, орендар зобов'язаний підтримувати майно у справному стані, виробляти власним коштом поточний ремонт і нести витрати утримання майна, якщо інше встановлено законом чи договором оренди (п. 2 ст. 616).

Право користування орендованим майном може бути передано іншим особам у певних межах та правових формах, при цьому дане правоможе бути здійснено орендарем лише за згодою орендодавця. До цих прав законодавець відносить: право передавати майно в суборенду (піднайм); передавати свої права та обов'язки за договором іншій особі (перенайм); надавати орендоване майно у безоплатне користування; віддавати орендні права у заставу; вносити орендні права як вклад у статутний капітал господарських товариств, складковий капітал господарських товариств або пайового внеску до виробничого кооперативу. Згода у всіх перерахованих ситуаціях необхідна для того, щоб у результаті здійснення цих прав орендарем орендодавець не втратив права власності на майно, що орендується.

Не менш важливим обов'язком орендаря є своєчасне внесення орендної плати за користування орендованим майном. Як зазначалося вище, орендна плата, порядок, умови та строки її внесення визначаються договором оренди.

Якщо з обставин, які орендар відповідає, умови користування майном чи його стан істотно погіршилися, орендар вправі вимагати зменшення орендної плати (п. 4 ст. 614 ДК РФ). У разі суттєвого порушення строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати дострокового внесення орендної плати у строк, встановлений орендодавцем. При цьому орендодавець не може вимагати дострокового внесення орендної плати більш як за два строки поспіль.

Орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване майно у разі припинення договору. Договір припиняється після закінчення терміну оренди або у зв'язку з його достроковим розірванням за згодою сторін або рішенням суду.

Як і в інших зобов'язаннях, підставою припинення орендного зобов'язання є закінчення терміну дії договору, однак якщо орендар продовжує користуватися орендованим майном за межами строку і орендодавець проти цього не заперечує, договір вважається поновленим на тих же умовах на невизначений термін (п. 2 ст. 621 ЦК України).

Дострокове припинення зобов'язання можливе під час розірвання договору оренди. У ст. 619 ГК РФ перераховані такі підстави, що дозволяють орендодавцю вимагати розірвання договору: використання майна за призначенням, істотні порушення умов договору; значне погіршення орендарем орендованого майна; несвоєчасне внесення орендної плати (понад два рази поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу); невиконання обов'язку щодо проведення капітального ремонту орендованого майна. Сторони можуть передбачити інші підстави розірвання договору. Застосовуючи зазначені положення слід пам'ятати, що вони є спеціальними підставами розірвання договору оренди.

Відповідно до п. 2 ст. 450 суттєвим визнається порушення зобов'язання однієї із сторін, яке тягне для іншої сторони таку шкоду, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати під час укладання договору.

Договір оренди може бути розірваний та на вимогу орендаря, підстави для розірвання за його волею зазначені у ст. 620 ЦК України. Дострокове розірвання можливе в наступних випадках: ненадання майна у користування орендарю або створення перешкод у користуванні відповідно до умов договору або призначення майна; виявлення у майні недоліків, що перешкоджають користуванню даним майном орендарем, за які орендодавець несе відповідальність; нездійснення орендодавцем у встановлений термінкапітального ремонту, якщо цей обов'язок покладено на нього; непридатність майна для використання через обставини, за які орендар не відповідає.

Перш ніж вимагати розірвання договору, орендодавець зобов'язаний письмово попередити орендаря про необхідність виконання зобов'язання в розумний термін. Орендар через загальні положення, передбачені п. 2 ст. 452 ДК РФ, повинен попередньо направити орендодавцю пропозицію розірвати договір і може пред'явити позов до суду лише після отримання відмови або у разі неотримання відповіді у встановлений термін.

Таким чином, договір оренди може бути припинено:

за згодою сторін (п. 1 ст. 450);
на вимогу однієї зі сторін (ст. 619, 620);
у вигляді одностороннього відмовитися від договору (ст. 621).

Ще однією підставою дострокового припинення договору оренди є викуп орендованого майна у випадках, коли на підставі п. 1 ст. 624 ЦК України таке право передбачено законом або договором. Викуп майна можливий як після закінчення терміну оренди, так і до його закінчення, якщо внесено всю суму, передбачену договором.

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачеві) майно за плату у тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування.

Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем внаслідок використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.

Коментар до Ст. 606 ЦК України

1. Договір оренди (майнового найму) одна із найпоширеніших. Він відомий з давніх-давен як найбільш адекватна правова форма передачі майна в тимчасове користування за плату.

Історія договору оренди налічує близько двох тисячоліть. Договір оренди та деякі його види були відомі ще у Стародавньому Римі. Римське приватне право розмежовувало три окремі договори найму: а) найм речей (locatio-conductio rerum); б) найм послуг (locatio-conductio operarum); в) найм роботи або підряд (locatio-conductio operis або operis faciendi). Загальне між цими трьома договорами вбачалося у тому, що одна сторона зобов'язується надати іншій стороні користування відомим об'єктом, а інша сторона зобов'язується сплатити першій стороні користування певне грошову винагороду» .

———————————
Краснокутський В.А., Новицький І.Б., Перетерський І.С. та ін Римське приватне право: Підручник / За ред. І.Б. Новицького, І.С. Перетерського. М.: Юрист, 2004; УПС "КонсультантПлюс".

Норми про договір майнового найму відомі як дореволюційному російському, і радянському законодавству.

У Зводі законів Російської імперіїмайновим наймом визнавався договір, в силу якого одна сторона за певну винагороду зобов'язувалася надати іншій стороні свою річ у тимчасове користування. Предмет найму, термін користування та винагорода за нього становили суттєві умови цього договору.

———————————
Див: Звід законів Російської імперії. СПб.: Вид-во Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691.

Вже в дореволюційній науці ставилися такі проблемні питання, які мають значення й досі на практиці укладання договорів оренди. Наприклад, який завжди однозначно розглядається предмет договору аренды. Так, К.П. Побєдоносцев писав, що «предметом найму служить відоме, певне майно, як своє, а й чуже (довірене у господарське управління та розпорядження); може служити не тільки матеріальне майно, а й право, якщо воно, за своєю властивістю, здатне до окремого вживання або користування» . І нині не вщухають суперечки щодо можливості надання у користування майнових прав, які входять до поняття «майно» відповідно до ст. 128 ЦК України. Особливої актуальності набуває це питання під час передачі в оренду підприємства, до складу якого можуть входити різні видимайнових прав, зокрема виняткові права.

———————————
Побєдоносцев К.П. Курс громадянського права. М.: Статут, 2003. Частина третя: Договори та зобов'язання. С. 344.

У ДК РРФСР 1922 р. розділ, присвячений майновому найму, передував розділу про договір купівлі-продажу та міни та охоплював норми про договір найму житлового приміщення. У Кодексі 1922 р. згадувалося також договори найму державних чи комунальних підприємств як різновиду договору майнового найму і встановлювався обмежувальний термін найму — 12 років.

Стаття 275 ЦК РРФСР 1964 визначала договір майнового найму як договір, за яким наймодавець зобов'язується надати наймачу майно в тимчасове користування за плату. У Кодексі 1964 р. договору майнового найму було присвячено цілу главу, у якій згадувався договір прокату як різновид договору майнового найму.

У 1989 р. було прийнято Основи законодавства Союзу РСР та союзних республік про оренду, що містять 33 статті та здійснювали регулювання відносин з оренди.

———————————
Затверджено ЗС СРСР 23 листопада 1989 р. N 810-1 // Відомості ВР РРФСР. 1989. N 25. Ст. 481.

У науці названий нормативний акт піддавався справедливій критиці з різних підстав. У цьому акті, як, втім, та інших актах на той час, який завжди чітко проводилася межу між суб'єктом договору оренди та її об'єктом. Зокрема термін «підприємство» використовувався в різних значеннях.

Норми ДК РФ про оренду досить стабільні і рідко зазнають змін. З 1 березня 1996 р. (дати набрання чинності частиною другою ЦК) в гол. 34 Кодексу лише тричі вносилися зміни.

2. Сторонами договору оренди є орендодавець (наймодавець) (див. ст. 608 ЦК та коментар до неї) та орендар (наймач). Орендарем (наймачем) може бути будь-який суб'єкт цивільного права.

3. Об'єктами оренди можуть бути речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (не споживані речі) (див. ст. 607 ЦК та коментар до неї). Еквівалентним об'єктом договору оренди є орендна плата (див. ст. 614 ЦК та коментар до неї).

4. Істотною умовою договору оренди є умова про предмет (об'єкт) оренди (найму). Незважаючи на те, що в коментованій статті йдеться про те, що майно передається орендарю за плату і на час (на певний або невизначений термін), проте ні умова про орендну плату, ні умову про термін договору не віднесені законом до суттєвих. Звичайно, з волі сторін ці умови (як і будь-які інші) можуть стати суттєвими.

Таким чином, за загальним правилом договір оренди вважається укладеним з того моменту, коли між сторонами у необхідній у відповідних випадках формі досягнуто згоди про предмет (об'єкт) оренди.

Якщо договором оренди не визначено порядок, умови та строки внесення орендної плати, то вважається, що встановлено порядок, умови та строки, які зазвичай застосовуються при оренді аналогічного майна за порівнянних обставин (абз. 2 п. 1 ст. 614 ЦК). Про термін договору оренди див. 610 ГК РФ та коментар до неї.

5. Договір оренди є консенсуальним - він вважається укладеним (виникають права та обов'язки) з моменту досягнення угоди. Договір оренди нерухомості підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (див. п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ЦК та відповідні коментарі).

Договір оренди є платним — майно передається орендарю за плату. Плата може бути встановлена в різних формах(див. ст. 614 ЦК та коментар до неї). При безоплатній передачі майна у користування (позиці) складаються відносини, дуже схожі з тими, що виникають під час оренди. Але регулюються такі відносини не нормами про оренду, а правилами, які у ст. ст. 689 - 701 ДК РФ. Однак деякі норми про оренду поширюються на відносини щодо безоплатному користуваннюмайном (норми про об'єкт, частково про термін договору та ін. (п. 2 ст. 689 ЦК)).

Договір оренди є двосторонньо зобов'язуючим (двостороннім, взаємним, синалагматичним) - права та обов'язки є в обох сторін. Насамперед орендодавець (наймодавець) зобов'язаний передати майно орендарю; орендар зобов'язаний вносити орендну плату (див. також ст. ст. 611, 614 - 616, 621, 622, 624 ЦК та відповідний коментар).

6. Майно передається орендарю у володіння та користування або лише у користування. При передачі у володіння та користування орендар не тільки отримує можливість витягувати корисні властивостіз речі, але й має її у себе фізично, панує над нею.

Будучи титульним власником, орендар може вдаватися до речово-правових способів захисту (подавати виндикаційний та негаторний позови, у тому числі до власника (орендодавця) (ст. ст. 301 - 305 ЦК).

Договір оренди, з якого орендар наділяється лише правом користування (без права володіння), зустрічається порівняно рідко. Наприклад, без передачі у володіння орендаря можлива оренда електронної техніки.

7. Надходження, отримані внаслідок використання майна (плоди, продукція, доходи) за загальним правилом, встановленим ст. 136 ЦК України, належать особі, яка використовує це майно на законній підставі, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором про використання цього майна. На відміну від цієї диспозитивної норми в статті, що коментується, сформульовано імперативну вказівку — плоди, продукція і доходи надходять у власність орендаря. Це, звичайно, не означає, що орендодавець за жодних умов не може отримувати плоди, продукцію або доходи (їх частина) від використання майна, переданого в оренду. У п. 2 ст. 614 ГК РФ прямо передбачена можливість встановлення орендної плати у вигляді певної частки отриманих внаслідок використання орендованого майна продукції, плодів чи доходів. Але і в цьому випадку в силу правила, що міститься в статті, що коментується, плоди, продукція або доходи є власністю орендаря, а потім вже передаються орендодавцям у вигляді орендної плати.

Плоди є надходження природного походження; це речі, що з'являються в результаті органічного розвитку інших речей (приплід худоби, урожай дерев, що плодоносять і т.д.). Продукцією вважаються надходження, що є результатом виробництва (виготовлені товари, видобуті корисні копалини тощо). Доходи - це надходження у вигляді грошей або інших матеріальних благ, які з'являються в результаті використання майна як об'єкта правових відносин (наприклад, плата у вигляді грошей або інших матеріальних цінностей, що отримується за договором суборенди).

8. У § 1 гол. 34 (ст. ст. 606 - 652) ДК РФ встановлено загальні положення про оренду. Про застосування цих положень до окремих видів оренди та оренди окремих видів майна див. 625 ГК РФ та коментар до неї.