Укладати будь-які додаткові угоди для поновлення договору на невизначений термінне вимагається. Оскільки договір оренди, укладений (відновлений) на невизначений термін, не може вважатися укладеним на строк не менше року, такий договір не підлягає державній реєстрації (п. 11 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59). що від виконання договору оренди нерухомості, укладеного на невизначений термін, кожна з його сторін може відмовитися у будь-який час, попередивши про це іншу сторону за три місяці, якщо інший термін для попередження не встановлено законом чи договором (п. 2 ст. 610 ЦК України) ).2. Відповідно до п. 2 ст. 1 ДК РФ громадяни та юридичні особи вільні у визначенні будь-яких умов, що не суперечать законодавству договору. У силу п. 4 ст.
Як правильно вказати термін договору оренди?
Правовед.RU Консультуйтесь з юристом онлайн 1036 юристів готові відповісти зараз Відповідь за 15 хвилин 1036 юристів зараз на сайті
- Цивільне право
- Договірне право
Добридень. Я ТОВ орендую у фіз.особи гаражний бокс. Для здійснення свого виду діяльності (виробництво пива) мені необхідно щоб термін оренди був рік і більше року, але це спричинить тривалу та витратну реєстрацію в кадастрі.
Увага
Якщо договір безстроковий, якщо я правильно зрозуміла, то в кадастрі я можу не реєструвати договір. Як правильно сформулювати пункт договору термін оренди? Чи можу я оформити безстроковий договір? P.S.
Гаражний боксоформлений мою маму, тобто. фактично я орендую сама в себе.
3. термін оренди та термін дії договору оренди
Як правильно продовжити договір оренди нерухомості на колишніх умовах новий термін(11 місяців) без реєстрації в Росреєстрі? Розглянувши питання, ми дійшли такого висновку: Договір оренди нерухомості, укладений на строк менше року, може бути пролонгований на колишніх умовах на строк 11 місяців, у тому числі шляхом укладання додаткової угоди щодо нього. Державна реєстрація договору у своїй непотрібен.
Важливо
Обґрунтування висновку: Відповідно до п. 1 ст. 610 ДК РФ договір оренди укладається терміном, визначений договором. Якщо термін оренди у договорі не визначено, договір оренди вважається укладеним на невизначений термін (п.
2 вказаної статті).
Продовження договору оренди
Дуже зручно для квапиг (справа горить, а папірці терплять) і розгильдяїв (уже накоїв щось, а договір все-таки ліньки виготовити). Якщо початок терміну дії договору у його тексті не обумовлено, а дата підписання його кожною із сторін не вказана, то він почне діяти з дати, зазначеної у преамбулі.
Інфо
Термін дії договору може бути невизначеним (що йде в нескінченність до його розірвання) або певним – обмеженим. Невизначений термін має місце, коли: 1. У договорі щодо терміну дії договору (за винятком договорів, для яких відповідно до ЦК строк дії договору є істотною умовоюі без зазначення терміну договір вважається неукладеним, наприклад, договору страхування, договору довірчого управління майном нічого не сказано; 2.
Коли у договорі прямо зазначено, що його укладено на невизначений термін; 3.
Оренда, договір оренди (частина 3)
Достатньо вказати такі суттєві умови:
- Назва документу ( додаткова згодапро продовження терміну оренди житлового/ нежитлового приміщенняза договором оренди №…);
- опис сторін процесу, їх реквізити та контактна інформація;
- вказівку на внесені зміни.
Приклад формулювання: Викласти пункт (№ пункту) договору оренди № (номер договору) у такій редакції: Орендодавець надає Орендареві житлове приміщення загальною площею 45 кв. м., що знаходиться за адресою: (вказується адреса знаходження приміщення) у тимчасове володіння та користування на строк (вказати термін початку договору) по (вказати термін закінчення дії контракту). Наприкінці дод. угоди сторонам слід розписатися і, за потреби, завірити документ печатками організацій.
Строк дії договору оренди
N 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону „Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним“, далі – інформаційний лист Президії ВАС РФ N 59). Визначений договором строк менше ніж рік. Договір оренди нежитлового приміщення, укладений терміном менше року, не підлягає державної реєстрації речових.
При продовженні договору оренди, укладеного терміном менше року, такий самий термін після закінчення початкового терміну оренди договір також підлягає державної реєстрації речових. Аналогічно не підлягає державній реєстрації договір оренди, укладений терміном менше року, у якому сторони передбачили умову про автоматичне продовження (пролонгації) договору після закінчення початкового терміну оренди за такий самий термін за відсутності заперечень сторін (див.
п. 10 інформаційного листа Президії ВАС РФ (N 59).
Аналогічна небезпека загрожує орендодавцю, якщо орендар раптом вирішить змінити об'єкт оренди або знайде дешевший варіант. Отже, найзручніший і безпечний спосібпідписати угоду про продовження договору Але при його складанні необхідно врахувати деякі важливі моменти. Контрольні точки при оформленні 1. Угоду про пролонгацію можна підписати як у день закінчення терміну оренди за договором, так і пізнішою датою.
Якщо між терміном закінчення договору та підписанням угоди про його пролонгацію пройшов якийсь час, то відносини сторін, що існували в цей час, все одно регулюються договором. Оскільки орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору за відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін на підставі пункту 2 статті 621 Цивільного кодексу.
Визначений договором строк на рік і більше. Договір оренди нежитлового приміщення (частини нежитлових приміщень), укладений терміном рік і більше, підлягає державної реєстрації речових та вважається укладеним з такої реєстрації (п. 2 ст. 651 ДК РФ, інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Судна РФ від 1 червня 2000 р.). N 53). За відсутності державної реєстрації такий договір оренди нежитлового приміщення є неукладеним. Однак, якщо одна із сторін такого договору ухиляється від його державної реєстрації, інша сторона має право на підставі п. 3 ст. 165 ЦК України пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір (див. п. 7 інформаційного листа Президії ВАС РФ N 59). З метою застосування п. 2 ст.
Невизначений термін дії договору оренди
Однак залежно від обставин та умов договору після закінчення терміну, на який його укладено, відносини його сторін, пов'язані з користуванням (володінням та користуванням) об'єктом оренди, можуть і продовжитися. При цьому повертати орендоване майно та укладати новий договір оренди не потрібно, хоча сторони не позбавлені можливості оформити відносини у такий спосіб.1. Відповідно до п. 2 ст. 621 ДК РФ, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору за відсутності заперечень із боку орендодавця, договір вважається відновленим тих самих умовах на невизначений термін.
Інформаційного листа ВАС від 16 лютого 2001 року № 59 «ОГЛЯД ПРАКТИКИ ВИРІШЕННЯ СУПЕРЕЧОК, ПОВ'ЯЗАНИХ З ЗАСТОСУВАННЯМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНУ «ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВ НА НЕВОЇ» . А погані чим? Та тим, що якщо знадобиться посилити умови для контрагента (ціни там підвищити через інфляцію чи іншу потребу), то внести зміни без його згоди не вдасться, доведеться розривати, і можливість його розірвання за бажанням однієї зі сторін має бути цим договором передбачено.
Інша річ, коли термін дії договору минув. Хочеш продовжувати спільну роботу– будь ласка прийняти нові умови. І навіть якщо контрагент приймає зміни, що вносяться, то за довготривалий періодїх може накопичитися стільки, що заплутаєшся в додаткових угодах.
ЦК РФ (що передбачає обов'язковість державної реєстрації лише термінових договорів, укладених на строк не менше року) та підтверджується арбітражною практикою (Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 8 лютого 2002 р. у справі N А79-146-2001-СК2-170, Постанова ФАС Московського округу від 23 січня 2001 р. у справі N КГ-А40/6418-00, Постанови ФАС Північно-Західного округувід 13 травня 2004 р. у справі N А56-27225/03, від 25 січня 2008 р. у справі N А26-394/2007). Не підлягає державній реєстрації також договір оренди, поновлений відповідно до п.
2 ст. 621 ГК РФ на невизначений термін після закінчення основного терміну за відсутності заперечень сторін (див. п. 11 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 року.
Нова редакція Ст. 610 ЦК України
1. Договір оренди укладається терміном, визначений договором.
2. Якщо термін оренди у договорі не визначено, договір оренди вважається укладеним на невизначений термін.
І тут кожна із сторін вправі у час відмовитися від договору, попередивши про це інший бік протягом місяця, а при оренді нерухомого майна протягом трьох місяців. Законом чи договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін.
3. Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору окремих видіворенди, і навіть для оренди окремих видів имущества. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначено і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного терміну, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється.
Договір оренди, укладений терміном, перевищує встановлений законом граничний термін, вважається укладеним терміном, рівний граничному.
Коментар до Ст. 610 ЦК України
Вказівка терміну у договорі необхідна, тому це недогляд його буде витлумачено згідно з тимчасовим характером користування над сенсі вічності його, а сенсі можливості припинення його у час.
Г.Ф.Шершеневич
Судова практика.
Дострокове звільнення орендованого приміщення (до припинення в установленому порядку дії договору оренди) не є підставою для припинення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати. Вимога орендодавця про стягнення орендної плати на момент припинення дії договору правомірно (додаток до інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 N 66).
Інший коментар до Ст. 610 Цивільного кодексу Російської Федерації
1. Майно надається орендарю, зазвичай, на певний, точно обумовлений у договорі термін (договірний термін). Він може визначатися календарною датою, закінченням періоду часу або вказівкою на подію, що має настати (див. ст. 190 ЦК України). Оренда терміном до року вважається короткостроковою.
2. Якщо термін оренди в договорі не зазначений взагалі або не названо спосіб його визначення або це залежить від розсуду сторін, то йдеться про невизначений термін.
При укладанні договору на невизначений термін передбачається право кожної із сторін у час у односторонньому порядку, без звернення до суду відмовитися від договору. Інакше кажучи, попередження про відмову від договору оренди, укладеного без зазначення терміну, може бути з боку орендаря чи орендодавця. У даному випадкунемає значення, які обставини визначили намір сторін відмовитися від договору. Достатньо лише попередити про це контрагента за один місяць, а при оренді нерухомості – за три місяці. Втім, законом чи договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін. Зокрема, орендар (але не орендодавець) за договором прокату зобов'язаний попередити про відмову в письмовій формі не менш як за 10 днів (п. 3 ст. 627 ЦК України).
Випливають із договору оренди зобов'язання сторін до закінчення терміну попередження зберігають чинність.
Закон не передбачає форми, в якій має бути зроблено попередження про відмову від договору, укладеного без вказівки на строк. Слід гадати, що має бути зроблено у тій формі, як і скоєно сам договір.
3. Відповідно до п. 3 коментованої статті строк оренди може бути не лише договірним, а й нормативним, який встановлюється безпосередньо у законі. Нормативні терміни, встановлювані окремих видів оренди, і навіть оренди окремих видів майна, може лише максимальними (граничними). Можливості встановлення мінімальних нормативних термінів оренди ЦК не передбачено. Максимальні терміни оренди різні за тривалістю. При їх встановленні законодавець враховує в одних випадках склад учасників, в інших – об'єкт оренди чи призначення майна чи мети його використання та ін. Наприклад, граничний термін договору прокату, враховуючи його переважно споживчий характер, - 1 рік (ст. 627 ЦК України). З урахуванням особливостей об'єкта встановлено нормативні терміни оренди природних об'єктів. Так, термін 49 років є граничним для оренди ділянок лісового фонду (ст. 31 ЛК). Щодо водних об'єктів максимальні терміни встановлено до 3 років (короткострокова оренда) та до 25 років (довгострокова оренда) (ст. 42 ВК). В оренду для державних або муніципальних потребабо для пошукових робіт земельна ділянкаможе бути передано терміном трохи більше 1 рік (п. 7 ст. 22 ЗК).
4. Допустимість встановлення нормативних максимальних термінів оренди пов'язані з наслідками укладання договору оренди невизначений термін чи перевищує встановлений законом граничний срок. У першому випадку, якщо жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, договір після закінчення граничного строку припиняється.
Термін дії договору (термін договору) - це період часу, протягом якого діють умови договору та виконуються встановлені ним зобов'язання сторін (ст. ст. 425, 610 ЦК України).
Термін оренди - період часу, протягом якого орендар має право користуватися (або володіти і користуватися) майном (ст. 610 ЦК України).
Стаття 610 ЦК України не поділяє понять «термін дії договору оренди» та «термін оренди».
Проте деякі суди прямо вказують, що ці поняття не тотожні і зазначені терміни можуть не збігатися.
Термін оренди та термін дії договору на практиці справді можуть збігатися за часом. Наприклад, якщо майно передається орендарю одночасно з укладанням договору оренди та повертається з його припиненням, термін оренди дорівнюватиме строку дії договору.
Разом з тим, моменти початку зазначених термінів можуть відрізнятися. Наприклад, якщо майно передається через кілька днів після підписання договору сторонами, то термін дії договору почне протікати з моменту його підписання, а термін оренди – з моменту передачі майна. Така ситуація можлива, оскільки договір оренди визнається більшістю судів консенсуальним та згідно з п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ДК РФ вважається ув'язненим з отримання акцепту особою, що направила оферту, зокрема, з підписання договору обома сторонами.
Проте слід враховувати, що в судовій практиціІснує позиція, за якою договір оренди визнається укладеним з передачі майна (п. 2 ст. 433 ДК РФ) і називається справжнім договором. За такого підходу початок терміну дії договору співпадатиме з початком терміну оренди. Проте найпоширенішою вважатимуться позицію про консенсуальності договору аренды.
Крім того, на підставі п. 3 ст. 611 ДК РФ також випливає, що в договорі може бути встановлений термін для передачі майна, що настає після укладання договору.
Таким чином, виходячи із судової практики, а також ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ДК РФ можна дійти висновку, що в договорі можуть бути встановлені обидва зазначені терміни:
- термін аренди;
- термін дії договору.
Відповідно до п. 2 ст. 609 ГК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Зокрема, необхідно реєструвати договір оренди будівель або споруд терміном не менше року (п. 2 ст. 651 ЦК України). Такий договір вважається укладеним з реєстрації (п. 3 ст. 433 ДК РФ). Водночас ч. 8 ст. 2 Федерального закону від 30.12.2012 N 302-ФЗ «Про внесення змін до глав 1, 2, 3 та 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» було встановлено, що правила ст. ст. 609, 651 ЦК України не підлягають застосуванню до договорів, що укладаються після дня набрання чинності зазначеним Законом (після 1 березня 2013 р.). Згодом, ст. 3 Федерального закону від 04.03.2013 N 21-ФЗ «Про внесення змін до окремих законодавчі актиРосійської Федерації та визнання такими, що втратили чинність окремих положень законодавчих актів Російської Федерації» зазначені зміни були скасовані.
Статті 314, 425, 610, 621 ЦК України
Термін дії договору(Термін договору) - це період часу, протягом якого діють умови договору і виконуються встановлені ним зобов'язання сторін (ст. ст. 425, 610 ЦК України).
Термін аренди- Період часу, протягом якого орендар вправі користуватися (або володіти і користуватися) майном (ст. 610 ЦК України).
Стаття 610 ЦК України не поділяє понять “термін дії договору оренди” та “термін оренди”.
Проте деякі суди прямо вказують, що ці поняття не тотожні і зазначені терміни можуть не збігатися.
Термін оренди та термін дії договору на практиці справді можуть збігатися за часом. Наприклад, якщо майно передається орендарю одночасно з укладанням договору оренди та повертається з його припиненням, термін оренди дорівнюватиме строку дії договору.
Разом з тим, моменти початку зазначених термінів можуть відрізнятися. Наприклад, якщо майно передається за кілька днів після підписання договору сторонами, то термін дії договору почне текти з його підписання, а термін оренди – з передачі майна. Така ситуація можлива, оскільки договір оренди визнається більшістю судів консенсуальним та згідно з п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ДК РФ вважається ув'язненим з отримання акцепту особою, що направила оферту, зокрема, з підписання договору обома сторонами.
Проте слід враховувати, що у судовій практиці існує позиція, за якою договір оренди визнається укладеним із передачі майна (п. 2 ст. 433 ДК РФ) і називається справжнім договором. За такого підходу початок терміну дії договору співпадатиме з початком терміну оренди. Проте найпоширенішою вважатимуться позицію про консенсуальності договору аренды.
Крім того, на підставі п. 3 ст. 611 ДК РФ також випливає, що в договорі може бути встановлений термін для передачі майна, що настає після укладання договору. Докладніше про погодження терміну передачі майна див. п. 4.1.1 цих Рекомендацій, про термін повернення майна під час припинення договору – п. 4.2.4.
Таким чином, виходячи із судової практики, а також ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ДК РФ можна дійти висновку, що в договорі можуть бути встановлені обидва зазначені терміни:
- термін аренди;
- термін дії договору.
Відповідно до п. 2 ст. 609 ГК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Зокрема, необхідно реєструвати договір оренди будівель чи споруд терміном щонайменше рік. Такий договір вважається укладеним з реєстрації (п. 2 ст. 651 ДК РФ). Водночас ч. 8 ст. 2 Федерального закону від 30.12.2012 N 302-ФЗ "Про внесення змін до глав 1, 2, 3 і 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" було встановлено, що правила ст. ст. 609, 651 ЦК України не підлягають застосуванню до договорів, що укладаються після дня набрання чинності зазначеним Законом (після 1 березня 2013 р.). Згодом, ст. 3 Федерального закону від 04.03.2013 N 21-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації та визнання такими, що втратили чинність окремих положень законодавчих актів Російської Федерації", зазначені зміни були скасовані.
3.1. ТЕРМІН АРЕНДИ
Стаття 610 ЦК України
Умова про термін орендиза змістом ч. 1 ст. 606 ст. 610 ДК РФ визначає, протягом якого часу орендар має право користуватися або володіти і користуватися об'єктом оренди. Саме цей період орендар сплачує орендну плату (п. 1 ст. 614 ДК РФ).
Погодження умови про термін оренди
Початковий термін оренди визначає, коли майно має бути надано орендарю у тимчасове володіння та (або) користування.
Докладніше про узгодження терміну передачі майна в оренду див. п. 4.1.1 цих Рекомендацій.
Кінцевий термін встановлює момент повернення майна із тимчасового володіння та користування. Докладніше про погодження строку повернення майна див. п. 4.2.4 цих Рекомендацій.
Поруч із закінченням оренди може закінчуватися дію договору, якщо не встановлено окремий термін його дії чи передбачені зобов'язання, термін виконання яких настає після повернення майна (п. 3 ст. 425 ДК РФ). Про узгодження терміну дії договору докладніше див. п. 3.2 цих Рекомендацій.
Початковий та кінцевий терміни оренди мають бути визначені за правилами ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а саме:
- Календарною датою;
- Закінченням періоду часу;
- Вказівкою на подію, яка неминуче має наступити.
Якщо у договорі не визначено терміну оренди
І тут договір оренди вважається укладеним, оскільки термін оренди перестав бути істотним умовою договору оренди (ст. 606 ДК РФ). У разі відсутності в договорі строку оренди він дорівнюватиме строку дії договору. Якщо при цьому термін дії договору не погоджено, договір вважатиметься укладеним на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК України). Це означає, що будь-яка сторона може у будь-який час відмовитися від договору оренди, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна – за три місяці (див., зокрема, Ризик орендаря 3.1.1).
3.1.1. Визначення строку оренди календарними датами
Якщо передача об'єкта в оренду не обумовлена будь-якими подіями чи обставинами та сторони заздалегідь знають точні дати початку та закінчення користування майном, початковий та кінцевий термін оренди рекомендується погоджувати шляхом вказівки на календарні дати.
——————————–
Приклад формулювання умови:
“Початок оренди – “___”.______________.20__ р.
Закінчення оренди – “____”.____________.20__ р”.
——————————–
На практиці термін оренди найчастіше визначають вказівкою на проміжок часу, обмежений календарними датами (наприклад, "з "01" січня 2015 року по"31" березня 2016 року" або "з "01" січня 2015 року до"15" лютого 2016 року”). Узгодження терміну у такий спосіб впливає визначення тривалості терміну оренди, зокрема на обчислення орендної платы.
Умова про термін оренди, сформульована з використанням прийменника "до" або "по", може викликати питання: чи включається дата закінчення терміну оренди в термін оренди?
Прийменник дов одному зі своїх значень "використовується при вказівці тимчасової межі дії"; прийменник поз знахідним відмінком в одному із значень “відповідає за значенням прийменнику до” (Словник російської у 4 т./Під ред. А.П. Євгеньєвої).
Судова практика щодо тлумачення того, чи входить дата, зазначена після прийменника “до”, у строк, неоднозначна. Докладніше про це див. п. 4.2.1 “Визначення терміну дії договору оренди будівлі (споруди, приміщення) за правилами ст. ст. 190 – 194 ГК РФ” Рекомендацій щодо укладання договору оренди будівель та споруд.
Щоб уникнути розбіжностей щодо включення дати закінчення терміну у термін оренди, рекомендується використовувати після вказівки дати закінчення прислівника “ включно“. Вказівка цього слова при визначенні закінчення терміну оренди однозначно свідчить про включення в строк оренди дати його закінчення.
——————————–
“Термін оренди майна встановлюється з “01” січня 2015 року до “31” березня 2016 року включно”.
Термін оренди майна встановлюється з 01 січня 2015 року до 15 лютого 2016 року включно.
——————————–
3.1.2. Визначення терміну оренди закінченням періоду часу
Початковий та (або) кінцевий строки оренди згідно зі ст. 190 ГК РФ можуть визначатися закінченням періоду часу, який обчислюється роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.
За такого способу узгодження необхідно вказати сам період та його початок.
Початком періоду може бути календарна дата або настання події (ст. 191 ЦК України).
——————————–
Приклади формулювання умови:
"Термін оренди майна починається з "_____".____________.20__ р. і закінчується після закінчення 11 (одинадцяти) місяців".
"Термін оренди майна становить 11 (одинадцять) місяців з моменту укладання договору оренди".
“Термін оренди майна становить 11 (одинадцять) місяців із дати підписання акта приймання-передачі”.
——————————–
Відповідно до ст. 191 ДК РФ термін оренди щодо його періодом часу починає текти не з календарної дати, зазначеної у договорі, чи з моменту настання події, але в наступного дня після цієї дати чи події.
Відповідно, якщо орендарю необхідно почати використовувати майно, наприклад, з 1 червня, як дату початку терміну оренди в договорі слід визначити 31 травня. Сторони можуть встановити термін передачі 31 травня, щоби орендар міг повноцінно користуватися майном з 1 червня. У такому разі передачу майна має здійснити до кінця дня 31 травня. Якщо сторони договору – юридичні особи, то за правилами абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ закінчення терміну передачі майна настане в годину, коли в організації, що є орендарем, припиняються відповідні операції.
Закінчення терміну оренди, що визначається періодом часу, розраховується за правилами ст. 192 ЦК України.
Так, термін, що обчислюється роками, спливає у відповідні місяць та число останнього рокутерміну. Наприклад, якщо як початок терміну оренди зазначено 2 червня 2015 р., то термін оренди, рівний одному році, починатиметься 3 червня 2015 р. і закінчуватиметься 2 червня 2016 р.
3.1.3. Визначення терміну оренди вказівкою на неминучу подію
Користування майном іноді доцільне лише за певних обставин або після настання якоїсь події (наприклад, початку льодоходу чи посівної). Але узгодити термін початку та (або) закінчення оренди шляхом вказівки на подію можна, тільки якщо її наступ неминуче (ст. 190 ЦК України). Це означає, що вона залежить від волі та дій сторін (п. 4 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 N 66).
——————————–
Приклад формулювання умови:
"Обладнання, зазначене в п. 1.1 цього договору, передається орендарю у тимчасове володіння та користування з дня початку навігації на річці Амур в районі м. Хабаровська в 20__ р. до дня, наступного за днем закінчення цієї навігації".
——————————–
3.2. ТЕРМІН ДІЇ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
Статті 425, 433, 610, 621 ЦК України
Строк дії договору оренди –це період часу, протягом якого діють умови договору та виконуються встановлені ним зобов'язання сторін (ст. 425 ЦК України).
Початок терміну дії договору оренди з закону визначається моментом укладання договору (п. 1 ст. 425 ДК РФ). З цього моменту у сторін виникають зобов'язання та починають діяти умови договору. Сторони немає права з власної волі змінити початок дії договору оренди (п. 1 ст. 433 ДК РФ). Про термін дії договору оренди, що підлягає державній реєстрації, див. п. 4.2 Рекомендацій щодо укладання договору оренди будівель та споруд.
Закінчення терміну дії договору оренди може визначатися на розсуд сторін.
Погодження умови про термін дії договору оренди
За узгодження даної умовисторонам рекомендується:
- Визначити термін дії договору;
– передбачити застосування умов договору оренди до відносин, що виникли до його укладання (за потреби);
– вказати, чи надається орендарю переважне право на укладення договору на новий строк;
– встановити, чи здійснюватиметься продовження договору оренди на новий термін із тим самим орендарем.
Якщо термін дії договору оренди не визначено
І тут договір продовжує діяти до встановленого у ньому моменту закінчення виконання сторонами зобов'язань (абз. 2 п. 3 ст. 425 ДК РФ). Для договору оренди таким моментом є повернення майна орендодавцю після закінчення визначеного терміну оренди або внесення орендарем орендної плати за весь термін оренди, якщо за умовами договору вона вноситься після користування об'єктом оренди. Якщо при цьому в договорі не визначено термін оренди, договір вважатиметься укладеним на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК України).
3.2.1. Визначення терміну дії договору оренди
Термін дії договору, як і термін оренди, встановлюється за правилами ст. ст. 190, 191 ЦК України. У цьому фактично сторони узгоджують лише кінцевий термін дії договору, оскільки початковий термін визначається моментом його укладання (п. 1 ст. 425 ЦК України).
Термін може бути позначений датою календаря. Докладніше про такий спосіб вказівки див. п. 3.1.1 цих Рекомендацій.
——————————–
Приклад формулювання умови:
“Цей договір діє до “_____” ____________ 201_ р. включно”.
——————————–
Можна визначити термін закінченням періоду, що обчислюється роками, місяцями, тижнями, днями або годинами і початком якого є календарна дата або настання події (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ЦК України).
——————————–
Приклад формулювання умови:
"Цей договір припиняє свою дію протягом ______ днів після ______________".
——————————–
Термін може визначатися вказівкою на подію, яка неминуче має настати (ч. 2 ст. 190 ЦК України). Таким визнається подія, настання якого залежить від волі і дій сторін. При цьому не рекомендується встановлювати термін договору шляхом вказівки на дії сторін (наприклад, погоджувати, що договір діє до початку реконструкції зданого оренди об'єкта нерухомості). І тут договір може бути визнаний укладеним на невизначений термін (п. 4 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 N 66).
Якщо термін дії договору визначено за правилами ч. 2 ст. 190 ЦК України
Умову про термін дії договору, визначений подією, яка не має ознаки неминучості, суд може визнати неузгодженим. У результаті договір вважатиметься укладеним на невизначений термін згідно з п. 2 ст. 610 ЦК України.
Орендодавець має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це орендаря у строки, встановлені зазначеною статтею, та зажадати майно (див. Ризик орендаря 3.2.1, Ризик орендаря 3.2.2).
3.2.2. Застосування умов договору оренди до відносин, що виникли до його укладання
Стаття 425 ЦК України
Сторони можуть передбачити, що умови договору оренди застосовуються до відносин, що виникли до його укладання (п. 2 ст. 425 ЦК України).
——————————–
Приклад формулювання умови:
"Умови цього договору застосовуються до відносин з оренди майна, що виникли між сторонами до укладення цього договору".
——————————–
Увага! Розглянута умова не означає, що обов'язки сторін щодо виконання договору виникають раніше укладання договору (п. 1 ст. 425 ЦК України).
У зв'язку з цим сторони немає права застосовувати друг до друга заходи відповідальності (зокрема, вимагати стягнення договірної неустойки) період до укладення договору (п. 6 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 N 66).
Узгодити умову про поширення договору на фактичні відносини до його укладання сторони можуть шляхом вказівки дати, з якої ці відносини виникли.
——————————–
Приклад формулювання умови:
"Умови цього договору застосовуються до відносин, що виникли між сторонами з 1 травня 2012 р.".
——————————–
Однак за відсутності доказів передачі майна у зазначену дату (наприклад, акта приймання-передачі) орендодавець не зможе вимагати від орендаря внесення орендної плати за період із зазначеної дати до моменту, коли майно було фактично передано (див. Ризик орендодавця 3.2.1).
Якщо застосування умов договору оренди до відносин, що виникли до його укладання, не погоджено
У цьому випадку сторони не мають права вимагати виконання зобов'язань за раніше орендними відносинами відповідно до умов укладеного договору. Зокрема, орендодавець не має права вимагати від орендаря внесення орендної плати у розмірі, зазначеному в договорі (див. Ризик орендодавця 3.2.2).
Однак із п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ЦК України слід, що за користування майном до укладення договору оренди може бути стягнуто безпідставне збагачення в сумі, що відповідає заощадженій внаслідок такого користування платі. Її розмір визначається виходячи з ціни, що існувала під час, коли закінчилося користування, у тому місці, де воно відбувалося. При обчисленні безпідставного збагачення за користування, наприклад, нерухомим майном суд може врахувати висновок оцінювача про ставку ринкової орендної плати за об'єкт (Визначення ВАС РФ від 22.01.2014 N ВАС-109/14).
3.2.3. Переважне право на укладення договору оренди на новий термін
Стаття 621 ЦК України
Орендар, належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне перед третіми особами право на укладення договору оренди на новий термін (п. 1. ст. 621 ЦК України), якщо інше не передбачено договором оренди.
Таке право діє лише щодо оренди одного й того самого об'єкта.
Орендар може реалізувати переважне право лише за одночасної наявності наступних умов:
- якщо він повідомив орендодавця про своє бажання скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін відмовлено у передачі цієї справи до Президії ВАС РФ для перегляду в порядку нагляду));
- Якщо він сумлінно виконував обов'язки за договором. А якщо ні, то орендар втрачає переважне право на укладення договору на новий термін, при цьому суттєвість порушення не впливає на вирішення питання про його сумлінність.
Несумлінним виконанням обов'язків за договором, за якого орендар позбавляється переважного права на укладення договору, є, зокрема, порушення строку сплати орендної плати;
– якщо договір не було поновлено на невизначений термін. Інакше суд може визнати, що орендар втрачає право на укладення договору на новий термін. Водночас існує протилежна судова практика, за якою орендар не позбавляється переважного права у разі поновлення договору оренди на невизначений термін;
– якщо відсутня угода сторін про розірвання договору після надіслання орендарем орендодавцю заяви про укладення договору на новий термін.
Наявність переважне право не означає того, що орендар може вимагати від орендодавця укладання нового договору на колишніх умовах. У разі орендодавець пов'язаний умовами колишнього договору. Він має право запропонувати орендарю та третім особам інші умови оренди майна або відмовитися від здачі майна в оренду. Переважне право означає лише право орендаря на укладення договору оренди з орендодавцем щодо того ж майна у першочерговому порядку.
При цьому наслідки порушення орендодавцем переважного права орендаря можуть бути застосовані судом, лише якщо між орендодавцем та третьою особою укладено договір. Однак у судовій практиці є й інша позиція, згідно з якою орендарю при зверненні з позовом про захист переважного права достатньо довести намір орендодавця укласти договір оренди цього майна з третьою особою.
Сторони можуть погодити умову обмеження переважного права орендаря. Це дозволяє орендодавцю безперешкодно укласти договір із третіми особами.
——————————–
Приклад формулювання умови:
"Орендар не має переважного права на укладення договору оренди на новий термін".
——————————–
Необхідно враховувати, що оренда державного чи муніципального майна пов'язані з особливостями реалізації орендарем переважного права укладання договору новий термін. Докладніше про це див. п. 14.1 цих Рекомендацій.
Якщо умова про виключення переважного права орендаря на укладення договору на новий термін не погоджено
І тут орендар зможе користуватися переважним правом (п. 1 ст. 621 ДК РФ). Якщо орендодавець відмовить йому у укладанні договору на новий строк та укласти договір з третьою особою протягом року з дня закінчення строку договору оренди, орендар згідно з п. 1 ст. 621 ДК РФ, вправі буде вимагати переведення прав та обов'язків за укладеним з третьою особою договору та відшкодування збитків або тільки відшкодування збитків (див. Ризик орендодавця 3.2.3).
3.2.4. Відновлення договору оренди, продовження (пролонгація) договору
Стаття 621 ЦК України
Відновлення договоруоренда означає продовження дії його умов на невизначений термін через п. 2 ст. 621 ЦК України.
Продовження договору (пролонгація)– продовження терміну його дії на певний чи невизначений термін за згодою сторін.
Термін "пролонгація" не використовується в Цивільному кодексіРФ, проте часто застосовується у юридичної практиці під час укладання договорів як синонім терміна “продовження”. Пролонгація є продовження терміну дії договору, векселі, позики, кредиту (Райзберг Б.А., Лозовський Л.Ш., Стародубцева Є.Б. "Сучасний економічний словник" (ІНФРА-М, 2011)).
Відновлення договору в силу закону
Відповідно до п. 2 ст. 621 ГК РФ для поновлення договору оренди на невизначений термін в силу закону необхідна одночасна наявність двох умов:
- Користування майном після закінчення терміну дії договору;
- Відсутність заперечень з боку орендодавця.
При поновленні новий термін договору оренди державного чи муніципального майна необхідно враховувати специфіку, що з необхідністю проведення торгів укладання договору. Докладніше про це див. п. 14.2 цих Рекомендацій.
Дія договору, поновленого на невизначений термін, під час укладання нового договору
Іноді практично після поновлення договору на невизначений термін сторони тим не менше укладають новий договір з аналогічними умовами. Якщо новий договір згодом визнано неукладеним, виникає питання: чи діє у цьому випадку відновлений договір? Відповідь на це питання має значення, зокрема, при визначенні безперервного терміну володіння та користування орендованим майном суб'єктом малого та середнього підприємництва для подальшої реалізації ним переважного права на придбання майна у власність (докладніше про це див. п. 14.3.2 цих Рекомендацій). Крім того, рішення зазначеного питанняважливо, наприклад, якщо при визнанні нового договору незаключеним орендодавець пред'являє до орендаря позов про повернення майна у зв'язку з відсутністю підстав для володіння та користування ним. Якщо відновлений договір буде визнано чинним, у позові про повернення майна має бути відмовлено.
У судовій практиці вироблено підхід, згідно з яким, якщо договір відновлено на невизначений термін, після чого підписано новий договір, пізніше визнаний неукладеним, початковий договір продовжує діяти.
Орендодавцю, який передає в оренду майно, що має попит, може бути зручно виключити можливість поновлення договору оренди відповідно до п. 2 ст. 621 ЦК України. Припинення договору після закінчення терміну його дії дозволяє орендодавцю розпочати із тим самим орендарем переговори про погодження нових умов договору, зокрема умови про цене. При відновленні договір є продовженим на тих же умовах, а зміна ціни можлива тільки за певних умов. Докладніше про зміну розміру орендної плати за згодою сторін див. п. 7.1 цих Рекомендацій, про зміну розміру орендної плати в односторонньому позасудовому порядку див. п. 7.2 цих Рекомендацій.
Суди переважно допускають можливість узгодження у договорі заборони відновлення договору на невизначений термін. Водночас є судовий акт, у якому суд вказав на імперативність норми ст. 621 ДК РФ та відсутність можливості встановити в договорі умову про заборону на його поновлення.
——————————–
Приклад формулювання умови:
"Після закінчення терміну дії договору цей договір не підлягає поновленню на невизначений термін".
——————————–
Питання про те, чи підлягає відновленню договір, що містить умову про припинення його дії після закінчення терміну, вирішується по-різному. Одні суди зазначають, що положення п. 2 ст. 621 ДК РФ носить імперативний характері і не може бути змінено угодою сторін. Отже, за відсутності заперечень орендодавця проти того, що орендар продовжує користуватися майном, договір вважається поновленим на невизначений термін. Інші вважають, що названа норма є диспозитивною. У зв'язку з цим умова, згідно з якою договір оренди припиняється із закінченням терміну його дії, перешкоджає поновленню договору.
Відповідно до п. 2 ст. 621 ГК РФ поновлення договору можливе лише за відсутності заперечень із боку орендодавця. Звісно ж, що заперечення може бути виражені орендодавцем як після закінчення терміну дії договору, а й за його укладання шляхом узгодження відповідної умови. Є ймовірність, що за наявності у договорі такої умови суди розглядатимуть його як передбачене п. 2 ст. 621 ГК РФ перешкода для поновлення договору. Для погодження умови рекомендується вказати на припинення договору після закінчення терміну його дії та наявність заперечень орендодавця відповідно до названої норми.
——————————–
Приклад формулювання умови:
“Договір припиняється після закінчення терміну його дії. Орендодавець на підставі п. 2 ст. 621 ДК РФ заперечує проти того, щоб орендар продовжував користуватися майном після закінчення терміну його дії без укладання нового договору.
——————————–
3.2.4.2. Продовження (пролонгація) договору оренди на новий термін
Якщо сторони хочуть одразу визначити свої відносини на майбутній період, до договору можна включити умову його продовження (пролонгації) на новий термін.
Умова, згідно з якою договір продовжується на той самий термін і на тих самих умовах, не означає, що після продовження він вважається укладеним на невизначений термін. Жодна із сторін за наявності такої умови не зможе відмовитися від договору на підставі абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ (див. Ризик орендодавця 3.2.4).
Якщо сторони передбачать, що договір продовжується на певний термін, і не вкажуть кількість разів, на яку можлива пролонгація, продовження договору вважатиметься одноразовим, після чого він може бути поновлений на невизначений термін у порядку п. 2 ст. 621 ЦК України.
——————————–
Приклад формулювання умови:
"Після закінчення терміну дії договору, якщо жодна зі сторін не заявила про його розірвання, договір вважається продовженим на шість місяців".
——————————–
У договорі рекомендується встановити, що умовою його продовження є відсутність заперечень обох сторін щодо подальшого продовження договірних відносин, і визначити період до закінчення терміну дії договору, протягом якого такі заперечення можуть бути спрямовані.
——————————–
Приклад формулювання умови:
“Цей договір набирає чинності з 01.02.20__ та діє до 31.12.20__. Якщо за місяць до закінчення терміну дії договору сторони не подали заперечень, він вважається продовженим наступного календарного року на тих же умовах”.
——————————–
Якщо умова про продовження (пролонгації) договору не погоджена
У цьому випадку орендар не зможе користуватися майном після закінчення терміну дії договору, якщо орендодавець заперечує продовження орендних відносин(Ст. 621 ДК РФ).
Укладати договір оренди нежитлового приміщення допускається юридичним особам за умови його використання з комерційною метою. Сторонами договору є Орендар та Орендодавець
Порядок укладання договору оренди визначено законодавчо та зобов'язує містити такі відомості:
- Сторони правочину;
- Відомості про Орендаря та Орендодавця;
- Найменування орендованого приміщення;
- Опис нерухомості;
- Адреса приміщення;
- На який термін здається приміщення;
- Сума платежу;
- Порядок та періодичність оплати;
Договір оренди приміщення для комерційних потреб починається із заповнення відомостей сторін угоди. Для юридичного лицяце:
- Повне та коротке найменування організації;
- Номер та серія свідоцтва про реєстрацію;
- Фактичний та юридична адреса;
- Банківські реквізити;
- Прізвище, ім'я та по батькові керівника, який підписуватиме договір.
Наступним не менш важливим пунктом буде опис приміщення, що здається в оренду. Тут обов'язково повинні зазначатися:
- Стан приміщення до підписання договору;
- Наявні недоліки та ушкодження;
- На якій землі є об'єкт;
- Умови утримання прилеглої території.
- Площа приміщення, що орендується;
- Наявність підведених комунікацій;
- Правила оплати комунальних послуг.
Також допускається додати до договору не тільки опис об'єкта, але і його фотографії, зроблені всередині та зовні.
Важливою є інформація, яку необхідно обов'язково вказати в документі до його підписання – це оплата комунальних послуг, плата за місця загального користування; поточний та капітальний ремонтта ін.
Сторони за договором оренди повинні вказати, з метою організації бере в оренду приміщення, яким видом діяльності планує там займатися.
Строк договору оренди
Договір оренди нежитлового приміщення немає певних термінів. Він укладається на невизначений час або термін зазначений у договорі. З чого випливає, що максимальний терміндоговору оренди нежитлового об'єкта відсутня.
Договір оренди продовжується:
- Підписання нового договору;
- Пролонгується старий договір (якщо немає факту його розірвання);
- Шляхом підписання додаткової угоди (за зміни умов оренди).
Договір, складений на строк до одного року (одинадцять місяців), не проходить державну реєстрацію. Продовжується такий договір автоматично, якщо сторони не ухвалили рішення про інше. Термін пролонгованого договору також становить одинадцять місяців.
Аренда землі
Оренда земельної ділянки може укладатися між юридичними та фізичними особами.
Строк договору оренди земельної ділянки може бути короткостроковим та довгостроковим.
- Короткострокові договори складаються терміном п'ять років.
- Довгострокові – від п'яти до сорока дев'яти років.
Короткострокова оренда найчастіше полягає для будівництва, реконструкції, встановлення пам'ятників та розбиття парку, розміщення стоянок, паркувань, дитячих майданчиків із встановленням малих архітектурних форм тощо.
Довгострокова орендаЗемля необхідна тривалої її експлуатації, під об'єкти промислових комплексів чи вирощування сільськогосподарської продукції. Довгостроково орендовані землі згодом можуть оформлятися чи купуватися у власність її орендарем.
Оренда землі на строк менше одного року, як і оренда нежитлової нерухомості, не вимагає державної реєстрації.
Земля, що знаходиться в оренді на тривалі терміни, має бути зареєстрована в Росреєстрі. Реєстрація орендованої землі підтверджує право володіння землею орендаря. Він є платником податків на майно, куди входить і земельна ділянка.
Особливості укладання договору оренди землі
До загальним вимогампід час укладання угоди із землею ставляться:
У договорі оренди земельної ділянки мають бути такі відомості:
- Наданий кадастровий номер;
- Місцезнаходження ділянки;
- Площа;
- Строки договору;
- Вартість оренди;
- Порядок оплати;
- умови експлуатації землі;
- Реквізити та підписи обох сторін.
Обов'язково у договорі мають бути пункти:
- Відповідальність сторін;
- Непередбачені ситуації;
- порядок розгляду спорів;
- Внесення змін до документа;
- Додаткові умови.
Слід зазначити, що земля, яка перебуває у власності держави або муніципалітету, може здаватися в оренду тільки через участь в аукціоні.
Якщо земельну ділянку належить фізичній особіабо комерційної організації, оформлення їх у найм носить більш спрощений характер. Для такої угоди потрібна лише згода двох сторін – орендаря та орендодавця, які підписують договір.
Непоодинокі випадки передачі в оренду паю, що належить фізичній особі на праві власності. І тут підставою такої угоди служить Сертифікат на пай.
За будь-якої угоди, як між комерційними структурами, і з органами влади, власниками землі, передачі об'єкта проходить шляхом підписання Акту приема-передачи.
Продовжити договір оренди землі можна, уклавши додаткову угоду із зазначенням нових термінів її використання.
Розірвання договору
Припинити відносини щодо оренди землі дуже важко. Для цього потрібна низка фактів, що свідчать про порушення договору однієї зі сторін. Якщо орендар або орендодавець дійшли рішення розірвати договір, вони зобов'язані у тридцятиденний строк повідомити про це іншу сторону, якщо інші терміни не вказані в договорі.
Заперечити вже підписаний договір у суді дуже складно, тому слід в оформлення договору вносити всі необхідні нюанси. Найкраще оформленнята укладання договору оренди землі доручити кваліфікованому спеціалісту.
