Відповідно до статті 607 Цивільного кодексу РФ власник (чи інший законний правовласник) має право здати своє майно в оренду, уклавши з орендарем договір оренди.
Об'єктом оренди можуть бути будь-які "неспоживані" речі та предмети. До "неспоживаних" речей закон відносить:
"...земельні ділянки та інші відокремлені природні об'єкти, підприємства та інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання".
Відразу слід зазначити, що властивість "неспоживання" не враховує поступову втрату споживчих якостей об'єкта оренди через фізичний зношування (втрати вартості об'єкта внаслідок дії часу та факторів зовнішнього середовища). Дійсно, у будівель та споруд фізичне зношування відбувається протягом дуже тривалого часу (іноді більше 50-100 років) і цей процес докорінно відрізняється від використання (споживання) бензину, електроенергії, продуктів харчування тощо.
Здача в оренду нерухомості є загальноприйнятою практикою комерційного використання об'єктів нерухомого майна. Оренда дозволяє ефективно використовувати капітал, вкладений у нерухомість, та здійснювати економічну діяльність, задовольняючи потребу фізичних осіб підприємств та організацій у корисних площах.
Укладаючи договір оренди об'єкта нерухомості, орендар набуває права користування та володіння об'єктом, а іноді орендар отримує лише право користування (залежно від умов конкретного договору оренди).
Право оренди, точніше сукупність прав, отриманих орендарем за договором оренди, може бути передано іншій особі у законній формі громадянського обороту. Зокрема право оренди може бути продано. Для продажу (чи інших форм відчуження) права оренди необхідно встановити вартість цього права. Це передбачено " Законом про оціночну діяльність у РФ " 135ФЗ, який прямо дозволяє проводити оцінку вартості як речей, а й окремих прав.
На чому полягає оцінка права оренди нерухомості? Насамперед, така оцінка будується на аналізі тих переваг, які дає договір оренди орендарю, що оцінюється, і за володіння якими покупець готовий заплатити гроші. Справді, немає жодного економічного сенсу купувати в когось право оренди і платити за це додаткові гроші, якщо сукупність прав за цим договором не дає переваг порівняно з договором, який можна укласти безпосередньо з орендодавцем на загальних ринкових умовах. Навіщо нести додаткові витрати, якщо це не дає?
Тобто при проведенні аналізу орендного договору необхідно звернути увагу на умови, що дають переваги орендарю порівняно із загальною ринковою ситуацією.
Для виявлення цих переваг під час аналізу договору необхідно чітко виділити такі умови договору:
- умови оплати (сума, строки та порядок платежів, можливість заліку інших витрат орендаря в орендну плату, порядок нарахування штрафів та пені);
- характеристики об'єкта оренди (площа, поверх та поверховість, якісні характеристики конструктивних елементів та оздоблення, місце розташування, зручність під'їзду, інфраструктура району та прилеглої території);
- термін дії договору оренди, умови розірвання та пролонгації;
- додаткові права орендаря – наприклад, право викупу об'єкта оренди, право проведення перепланування чи інших змін.
Фактично, оцінка вартості прав оренди – це переведення значних положень договору оренди, описаних мовою юридичних формулювань та інтерпретованих зацікавленими сторонами як переваги чи недоліки, у кількісні (грошові) показники, що визначають вартість цієї сукупності прав.
Але як перевести якісні характеристики орендного договору у кількісні? Розглянемо основні можливі переваги орендного договору та покажемо, як їх можна виміряти у грошовому еквіваленті.
Найпоширеніша перевага – це перевага у величині орендної ставки. Дійсно, якщо договором оренди передбачена ставка оренди нижче за ринкову, то ця явна перевага може бути виражена в термінах вартості. Зробити це досить просто – потрібно розрахувати суму економії за період оренди та дисконтувати її за правилами розрахунку поточної вартості майбутніх доходів – таким чином ми отримаємо поточну вартість (тобто вартість на дату оцінки) цієї переваги. Якщо ця перевага єдина і договір оренди не містить умов, що погіршують становище орендаря в порівнянні зі звичайними договорами оренди, то ця вартість і дорівнюватиме ринковій вартості права оренди даного об'єкта нерухомості.
Можуть існувати складніші умови договору оренди, які вважатимуться перевагами - наприклад, право викупу об'єкта аренды. Тут потрібно аналізувати вартість викупу та терміни, коли цей викуп можна зробити, умови викупу та величину необхідних витрат на виконання цих умов. Сам розрахунок може бути проведений у рамках методу дисконтування грошових потоків, що є стандартною процедурою у таких випадках.
Ще однією перевагою договору оренди, що збільшує вартість права оренди, може бути право заліку витрат орендаря, зроблених на ремонт, перепланування чи реконструкцію об'єкта оренди у вартість орендних платежів. Дійсно, в результаті розумно проведеного ремонту або реконструкції можна отримати об'єкт з кращими споживчими властивостями, але орендна плата за нього буде нижчою, оскільки договір оренди укладався, коли об'єкт був у поганому стані. Ця ситуація часто зустрічається при здачі в оренду нерухомості, яка знаходиться в престижних районах, але знаходиться в незадовільному технічному стані.
Зазначимо, що право заліку витрат на ремонт в орендний платіж є перевагою, а й саме право проведення ремонту, перепланування чи реконструкції може бути значною перевагою, навіть без зарахування витрат. Тут все залежить від величини орендної плати - якщо вона спочатку була передбачена на низькому рівні і навіть невеликі інвестиції в ремонт різко підвищують якість об'єкта, такі витрати можуть бути ефективними навіть без їх зарахування у вартість орендних платежів.
Таким чином, при розрахунку вартості права оренди необхідно спочатку виявити всі переваги, які дає орендарю даний орендний договір, а потім порахувати сумарний грошовий еквівалент вартості всіх виявлених переваг. Звичайно, тут розглянуті лише переваги орендних договорів, що найбільш часто зустрічаються в практиці оцінки нерухомості, але загальний підхід при оцінці права оренди залишається тим же самим.
За необхідності додаткової консультації незалежного оцінювача з питань оцінки права оренди звертайтесь до наших спеціалістів за телефоном +7 495 7268674 по робочих днях з 10:00 до 18:00.
©. Копіювання заборонено.
Земля є об'єкт великої економічної значимості. Земельні ділянки є основою будь-якої нерухомості і затребувані на ринку як засіб виробництва для бізнесу, як об'єкт, що задовольняє споживчі запити людей і як об'єкт інвестицій для всіх учасників ринку.
Але придбання землі у власність не є єдиною правовою формою володіння, на підставі якої можна використовувати земельну ділянку, оренда землі – ось реальна та економічно ефективна альтернатива її купівлі.
При купівлі земельної ділянки покупець набуває права власності щодо цієї ділянки та вартість її прав дорівнює вартості придбаної землі. А що набуває орендар, якою є вартість його прав, як оцінити ці права, висловивши їх вартість у грошових одиницях? Такі питання часто виникають під час підготовки різних угод із правами оренди земельних ділянок та проведення процедури оцінки землі.
Визначення об'єкта оцінки
Оцінюючи землі у межах передачі прав оренди земельної ділянки необхідно правильно визначити сам об'єкт оцінки. Закон 135-ФЗ "Про оціночну діяльність в Російській Федерації" допускає оцінку вартості не тільки матеріальних об'єктів, а й окремих прав щодо цих об'єктів, тому в даному випадку об'єктом оцінки буде ринкова вартість права оренди земельної ділянки, якою володіє орендар на підставі орендного договору , а джерелом виникнення правничий та правовстановлюючим документом буде існуючий договір оренди.
Право оренди (з боку орендаря) є право термінового, відплатного володіння та використання земельної ділянки на умовах, обумовлених у договорі оренди. Це право може бути продано іншій особі, внесено до статутного капіталу підприємства або передано у заставу - за умови, що ці дії не суперечать положенням орендного договору. Однак, для проведення всіх цих операцій спочатку потрібно оцінити вартість права оренди, оскільки будь-яка з перерахованих дій вимагає вказівки вартості об'єкта.
Параметри, що впливають на вартість
Вартість права оренди землі (з боку орендаря) визначається тими економічними вигодами та зобов'язаннями, які отримує та приймає орендар. Економічні вигоди, які можна отримати від використання ділянки, залежать не тільки від її фізичних характеристик (площі, форми, розташування, особливостей рельєфу, наявності інженерних мереж), а й від юридичного статусу ділянки (категорія земель, дозволене використання, наявність обтяжень, наявність дозволів на будівництво). Найчастіше саме юридичні особливості правового становища земельної ділянки більшою мірою визначають вартість права оренди, ніж її фізичні характеристики.
Крім зазначених вище ціноутворюючих чинників, з метою оцінки вартості права оренди землі необхідно враховувати ще й умови орендного договору, які є суттєвими параметрами щодо вартості права оренди.
Які положення орендного договору найбільше впливають на вартість права оренди земельної ділянки? Насамперед - це термін оренди, платіжний період, величина орендного платежу, порядок зміни орендної ставки, наявність особливих зобов'язань, які потребують додаткових витрат від орендаря або дають йому додаткові переваги, заходи щодо додаткового фінансового стимулювання орендаря, умови дострокового розірвання договору.
Найкраще економічне використання ділянки
Після встановлення всіх ціноутворюючих параметрів об'єкта оцінки, необхідно визначити "найкраще і найбільш ефективне використання" ділянки землі, що орендується.
Що включає поняття "найкращого і найбільш ефективного використання" і чому воно важливо? Як уже було зазначено вище, дозволене використання земельної ділянки багато в чому визначає її вартість, але навіть у рамках дозволеного використання землю можна використовувати по-різному. Наприклад, можна збудувати криту автостоянку, а можна зробити просто майданчик для автотранспорту. У першому випадку витрати будуть вищими, але й наступний дохід від експлуатації буде вищим. У другому випадку витрати будуть нижчими і меншими за дохід. Який спосіб ефективніший? Теорія оцінки дає це однозначний відповідь. Найкращим вважається той спосіб використання, у якому вартість землі буде максимальною. При цьому мається на увазі, що найкраще та найефективніше використання, крім фінансової ефективності, має бути юридично можливим, фізично та фінансово здійсненним. Тобто, не можна розглядати способи використання, які суперечать існуючим юридичним нормам або є нездійсненними з різних причин технічного, фінансового чи організаційного порядку.
Слід пам'ятати, що вартість земельної ділянки та вартість прав її оренди завжди визначаються виключно у припущенні про її найкраще та найефективніше використання. При цьому його поточне використання може не співпадати з найкращим використанням, яке було визначено за вказаними вище принципами.
Методи оцінки
В оцінці вартості права оренди земельних ділянок застосовуються методи доходного та порівняльного підходів.
Найбільш наочними є методи порівняльного підходу до оцінки землі – наприклад, метод порівняльного аналізу пропозицій до продажу чи реальних угод. Цей метод заснований на прямому порівнянні параметрів об'єкта оцінки з аналогами, представленими на ринку - найчастіше це пропозиції щодо переуступки права оренди земельних ділянок різного призначення. Цей метод добре працює, якщо оцінювачу доступна достовірна та актуальна ринкова інформація, що дозволяє провести коректне порівняння об'єкта оцінки та аналогічними об'єктами, представленими на ринку продажу прав оренди.
Однак при порівнянні багатопараметричних об'єктів, яким є право оренди земельної ділянки, обрані об'єкти-аналоги неминуче відрізнятимуться від оцінюваної ділянки - за площею, строками оренди, місцезнаходженням, розміщенням щодо основних магістралей тощо. Вплив цих відмінностей на вартість об'єкта оцінки слід враховувати, запроваджуючи обґрунтовані коригування до питомих цін об'єктів-аналогів.
При підборі об'єктів-аналогів потрібно обов'язково враховувати найкраще використання земельної ділянки, оскільки відмінності за ціною, що виникають через найкраще використання, практично неможливо скоригувати. Тому слід відкидати об'єкти-аналоги, чиє найкраще використання не збігається з найкращим використанням об'єкта оцінки. Наприклад, якщо ділянка, право оренди щодо якої оцінюється, має як найкраще використання будівництво будівлі, то її не можна порівнювати із землею сільськогосподарського призначення.
При виборі аналогів з метою оцінки прав оренди земельної ділянки також слід розрізняти ділянки, що продаються у власність, та ділянки, що здаються в оренду. Порівняння вартості права оренди земельної ділянки та вартості ділянки, що продається у власність, можливе лише за наявності у договорі оренди права викупу ділянки у власність, із зазначенням умов такого викупу.
©. Копіювання заборонено.
Право оренди орендаря може бути визначене:
За наявності даних про ринкову вартість таких прав – за їх ринковою вартістю;
За відсутності даних про продаж прав оренди по різниці між ринковою та фактичною ставкою орендної плати, включаючи інші витрати, пов'язані з користуванням земельною ділянкою, дисконтованої на термін оренди;
Як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки та витратами, пов'язаними з набуттям такого права.
У разі знаходження земельної ділянки у державній або муніципальній власності (це найбільш типовий випадок для сучасних умов формування ринку землі) право оренди орендаря може бути розраховане виходячи з обсягу правочинів щодо використання земельної ділянки, що визначаються умовами укладання договору, витратами на придбання ділянки у власність, ризиками зменшення доходів через підвищення ставок орендної плати
Вартість права оренди орендаря земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, визначається як:
де: З АР- вартість права оренди орендаря, З ЗУ- ринкова вартість землі, З Oi- вартість обтяжень, що накладаються орендодавцем (органами місцевого самоврядування) на орендаря під час використання земельної ділянки, З В- Викупна ціна земельної ділянки.
Якщо вартість права оренди орендаря дорівнює нулю або має негативне значення, при тому, що сам об'єкт має ринкову вартість або приносить доходи від експлуатації, то це означає, що величина встановлених платежів за землю дорівнює ренті або перевищує земельну ренту і формує негативний потік доходу, вилучаючи частину доходу, створюваного поліпшеннями.
Аналогічно можна визначати вартість землі, що знаходиться на інших правах. У цьому випадку йдеться не про ринкову вартість землі або ринкову вартість права оренди, а про вартість права безстрокового користування земельною ділянкою або, якщо ділянка забудована, про частку вартості єдиного об'єкта нерухомості, що припадає на землю з таким поділом прав на землю та покращення.
Визначення заставної вартості об'єкта нерухомостіЗаставна вартість майна, що оцінюється, як правило, визначається в 3 етапи:
оцінка поточної ринкової вартості майна;
Коригування значення ринкової вартості на підставі експертного прогнозу зміни вартості майна на дату можливої реалізації майна;
Коригування прогнозної вартості майна на величину потенційних витрат і витрат, юридичних та економічних ризиків, що виникають у процесі звернення та реалізації майна.
Розрахунок коефіцієнта заставного дисконтування провадиться так:
де: k- Коефіцієнт заставного дисконтування
З р- поточна ринкова вартість майна;
W- Відношення прогнозної вартості майна до поточної ринкової;
L- Відношення ліквідаційної вартості до ринкової, визначається ступенем ліквідності даного майна, можливим впливом на вартість виявлених юридичних чи економічних ризиків;
G- Витрати і витрати при реалізації даного майна.
Відповідно:
Щоб спростити розрахунок заставної вартості і зробити його технологічнішим, банки розраховують коефіцієнт заставного дисконтування, що враховує всі перелічені коригування для конкретного виду заставного майна та терміну кредитування.
Заставна вартість земельної ділянки розраховується на підставі її ліквідаційної вартості. Ліквідаційна вартість об'єкта застави завжди має бути більшою за величину кредиту, який може бути наданий під конкретне забезпечення.
Відповідно до ФСТ №2, при визначенні ліквідаційної вартості об'єкта оцінки визначається розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, за якою даний об'єкт оцінки може бути відчужений за термін експозиції об'єкта оцінки, менший за типовий термін експозиції для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений зробити угоду з відчуження майна. p align="justify"> При визначенні ліквідаційної вартості, на відміну від визначення ринкової вартості, враховується вплив надзвичайних обставин, що змушують продавця продавати об'єкт оцінки на умовах, що не відповідають ринковим.
Слід зазначити, що величина ліквідаційної вартості об'єкта завжди менша за величину його ринкової вартості. Причому чим швидше потрібно реалізувати об'єкт, тим менша величина ліквідаційної вартості порівняно з ринковою вартістю. Скорочення періоду експозиції та необхідність використання ліквідаційної вартості виникає при оцінці об'єктів:
- Майна, що реалізується за участю судових виконавців;
– активів підприємств, що ліквідуються, у тому числі і при проведенні процедури банкрутства;
– майна, що перебував у податковій заставі та підлягає реалізації для погашення податкової заборгованості;
- Об'єктів незавершеного будівництва;
– будь-якого майна, що підлягає прискореній реалізації через будь-які економічні чи інші причини.
Один і той же об'єкт, що володіє певною ринковою вартістю, може мати різні рівні ліквідаційної вартості при різних фіксованих періодах експозиції, які коротше розумно довгого періоду експозиції цього об'єкта. У зв'язку з цим ліквідаційна вартість об'єктів визначається на основі їхньої ринкової вартості відповідно до концепції вимушеності та прискореності реалізації об'єктів. У разі, якщо фіксований період експозиції об'єкта не коротший за розумно довгий період його експозиції, об'єкт має ринкову вартість, але за умови наявності інших ознак ринкової вартості.
У разі вимушеного продажу майна, що оцінюється, в строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів потенційний заставоутримувач може орієнтуватися на значення ліквідаційної вартості, розрахованої прямим методом порівняння або непрямим.
Прямий методпорівняння визначення ліквідаційної вартості ґрунтується виключно на порівняльному підході. Застосування прямого методу реалізується прямо порівнянням з аналогами, або статистичним моделюванням (кореляційно-регресійним аналізом). Однак інформація про ціни угод в умовах вимушеного продажу об'єктів важкодоступна, що обумовлює крайню обмеженість можливості застосування даного методу (хоча за наявності необхідної інформації він має високий ступінь об'єктивності).
Непрямий методґрунтується на розрахунку ліквідаційної вартості об'єкта, виходячи з величини його ринкової вартості, що формалізується в наступному вигляді:
Ліквідаційна вартість = Ринкова вартість – Знижка на факт вимушеного продажу
Ліквідаційна вартість об'єкта розраховується на основі його ринкової вартості за формулою:
де: З л– ліквідаційна вартість об'єкта оцінки, що відповідає фіксованому періоду його експозиції ( t f), що коротше розумно тривалого періоду експозиції; З р- Ринкова вартість об'єкта оцінки; k L- Коефіцієнт співвідношення ліквідаційної та ринкової вартості об'єкта оцінки; t d- Період дисконтування (років); m- Кількість періодів нарахування відсотків протягом року; i- Річна ставка дисконту, що використовується при розрахунку ліквідаційної вартості (виражена як десятковий дріб); K e- Коефіцієнт, що враховує вплив еластичності попиту за ціною на ліквідаційну вартість об'єкта оцінки.
Визначення ліквідаційної вартості непрямим методом здійснюється поетапно:
1) Визначається ринкова вартість цього об'єкта ( V m).
2) Виходячи з наявної ринкової інформації або шляхом проведення опитувань операторів відповідних ринків, фахівців обґрунтовується розумно тривалий період експозиції цього об'єкта ( t r) .
3) Визначення фіксованого періоду експозиції цього об'єкта ( t f), враховуючи вимушений характер реалізації об'єкта, та обчислюється період дисконтування ( t d) за формулою:
t d = t r – t f, (12.9)
де t r- Розумно довгий період експозиції об'єкта оцінки (років); t f- Фіксований період експозиції об'єкта оцінки (років).
4) Обґрунтовується річна ставка дисконту, яка використовується при розрахунку ліквідаційної вартості. Якщо об'єкт оцінки є об'єктом застави, і заставоутримувачем виступає банк, то річна ставка дисконту ( i) приймається лише на рівні річний ставки за банківськими кредитами, що визначається за ринковими даними. В інших випадках річна ставка дисконту приймається на рівні річної ставки за банківськими депозитами, що визначається за ринковими даними. При цьому як річна ставка дисконту, яка використовується при розрахунку ліквідаційної вартості, повинна бути обрана річна ставка за депозитами/кредитами, період яких максимально наближений до періоду дисконтування ( t d).
5) Визначається коефіцієнт, що враховує вплив еластичності попиту за ціною ліквідаційної вартості об'єкта ( До e). При розв'язанні цього завдання використовується табл. 13.
6) Визначається коефіцієнт співвідношення ліквідаційної та ринкової вартості об'єкта ( k L) за формулою:
(12.11)
Таблиця 13Таблиця визначення коефіцієнта До e
Оцінка орендисьогодні є важливим складником господарської діяльності всього російського бізнесу. Відповідно до статті 607 ДК РФ власник чи будь-який правовласник має право здати своє майно в оренду іншим фізичним чи юридичним особам. Об'єктом, що орендується, можуть бути будь-які речі та предмети, що належать до категорії "не споживаних", а саме нерухомість, земельні ділянки, квартири, підприємства та інші майнові комплекси, об'єкти транспортної сфери, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання.
Під час укладання договору про оренду орендар, спільно з правом використання об'єкта на свій розсуд, також може отримати права повного користування та розпорядження майном - це залежить від умов договору. Таким чином, право оренди, як і інші права, отримані за договором, можуть бути передані третім особам у будь-якій законній формі цивільного обігу, наприклад, продані. Але для того, щоб вигідно його продати, необхідно знати ринкову ціну права, а таку можливість якраз і дає оцінка прав оренди.
Які особливості оцінки прав оренди та оцінки орендної плати? Вони укладаються у всебічному аналізі фахівцями вигод та переваг, які надає договір орендарю. Адже, по суті, сама купівля права, оцінка вартості оренди – це не малі гроші, і, в тому випадку, якщо сукупність вигодопридбань за цим документом не дає жодних вигод, у порівнянні з договором, який можна укласти безпосередньо з орендодавцем, виникає законне питання - Навіщо потрібні додаткові витрати?
Під час проведення оцінки прав оренди враховуються такі факторы:
- умови орендної плати (строки, суми та порядок платежів)
- характеристики самого об'єкта оренди (площа, поверховість, будівельні матеріали та елементи оздоблення, місце розташування, зручність під'їзду, наявність комунікацій)
- інфраструктура місцевості в якому знаходиться об'єкт, що орендується;
- термін дії договору про оренду та умови пролонгації;
- будь-які додаткові права, як право викупу, право продажу і т.д.
Переваги, що збільшують вартість права оренди, які враховуються в оцінці
- Перевага у величині орендної ставки
- Право викупу орендованого об'єкта
- Право заліку витрат орендаря
Таким чином, оцінка оренди в оціночній компанії дає вам можливість отримати реальну економію своїх коштів, якщо ви виступаєте в ролі набувача права оренди земельної ділянки, квартири, іншої нерухомості, або, навпаки, підвищити прибуток від реалізації прав оренди, якщо ви орендодавець.
Оцінка оренди земельних ділянок
Вартість оренди земельної ділянки враховуємо багато факторів і знаходиться у прямій залежності від: змісту договору оренди та строку його дії, прав орендоодержувача, наданих йому цим договором, дозволів використання земельної ділянки для конкретних цілей, очікуваної величини доходу за період часу, пов'язаний з найбільш теоретично вигідним його використанням. Також на вартість права оренди можуть впливати місце, де розташована ділянка, наявність комунікацій, дозволене та реальне використання землі, зручність під'їзду.
Зазвичай оцінка оренди земельної ділянки проводиться виходячи з аналізу цін укладених угод або цін пропозицій (оферт) на продаж прав користування земельними ділянками, які ідентичні йому за своїми характеристиками (порівняльний метод оцінки).
Оцінка прав оренди землі може проводитись за умови:
- купівлі-продажу права оренди;
- внесення права як вклад у статутний капітал підприємства;
- кредитування під заставу;
- купівлі, продажу, злиття, поглинання підприємства, що має права оренди земельних ділянок;
- розроблення та прийняття управлінських та інвестиційних рішень пов'язаних з довгостроковим плануванням;
- інвестування коштів;
- інших ситуаціях, які так чи інакше перетинаються з реалізацією прав управління землею, яка перебуває у власності.
Додаткову інформацію щодо оцінки орендної плати земельних ділянок ви можете отримати на сторінках
