Що означає достроково розірвати оренду
Орендні відносини можуть виникати певний термін, який сторони обмовляють у договорі, чи безстроковій основі. Існують ще випадки, коли на законодавчому рівні до оренди певного виду майна встановлюються так звані граничні терміни оренди. Тоді орендні відносини не можуть тривати довше, ніж ці граничні терміни.
Але у будь-якому разі поки термін припинення договору не настав, кожна зі сторін може захотіти припинити орендні правовідносини. Це називається достроковим припиненням договору. Оскільки оренда – це двостороння угода, тут захищаються права обох сторін. І щоб відносини припинилися достроково, потрібна згода обох сторін.
І ось на випадок захисту сторони договору оренди від раптового та невигідного розірвання угоди ч. 2 ст. 450 Цивільного кодексу РФ передбачено, що в односторонньому порядку розірвання відбувається лише через суд, і то якщо у ініціатора процесу будуть підстави для висування такої вимоги.
Коли орендодавець отримує право достроково вимагати своє майно
У вищезазначеній статті 450 ДК РФ прописані загальні підстави, якими обидві сторони угоди можуть вимагати через суд дострокового її припинення. До них відносяться:
- суттєве порушення договору;
- інші випадки, які прямо прописані у законі чи договорі.
Під суттєвим законодавець розуміє таке порушення одного з тих, хто домовився, яке спричиняє заподіяння шкоди, через що інший домовився несе значні втрати. Але тут немає конкретики, тому суд вирішує, чи справді порушення було суттєвим.
До інших випадків якраз і належать підстави, закріплені у ст. 619 ЦК України, на підставі яких орендодавець може вимагати припинити договір. Орендодавець може вимагати повернути йому предмет оренди, якщо встановить, що орендар:
- суттєво порушує умови домовленості;
- користується майном із порушенням його призначення, обумовленого в договорі, або з природи самої речі;
- суттєво погіршує майно;
- двічі поспіль не вносить оренди;
- не робить капітального ремонту, якщо таке зобов'язання за ним закріплено.
Самі сторони можуть у договорі оренди прописати додаткові умови для дострокового припинення оренди або деталізувати закріплені в законі. До речі, така деталізація значно спростить доведення у суді наявності підстав для розірвання договору.
Чи не знаєте свої права?
Порядок дострокового припинення орендних відносин
Зрозуміло, що й обидві сторони згодні припинити оренду раніше терміну, вони просто роблять дії у цьому напрямі, такі як передача назад предмета оренди і підписання акта-прийому передачі. А сам договір закривається додатковою угодою, складеною в аналогічній формі.
А от якщо орендар проти, тоді орендодавцеві доведеться йти до суду, і то не одразу. Відповідно до ч. 3 ст. 619 ГК РФ орендодавець спочатку повинен направити орендарю листа, в якому вимагати від орендаря виправити допущені порушення. Цю ж позицію підтверджено в п. 29 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66.
Важливо! На додаток до вимоги виправити порушення має бути пропозиція розірвати договір достроково.
Якщо орендар виконає поставлені перед ним вимоги у встановлений або розумний термін, орендодавець втрачає право на звернення до суду. Це підтверджується п. 8 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 05.05.1997 № 14. Отже достроково розірвати договір можна лише у разі, якщо орендар продовжує виконувати свої зобов'язання.
Наслідки розірвання оренди
Після того, як суд винесе позитивне рішення у справі, задовольнивши вимогу орендодавця, договірні відносини припиняються. Але це не завжди означає, що предмет оренди відразу повертають. В окремих випадках потрібно повторне звернення до суду для задоволення позову про витребування майна з чужого користування.
Тому багато юристів радять уже в першому позові ставити одразу дві ці вимоги. Тоді після першого судового процесу можна буде отримати виконавчий документ, на підставі якого пристави зможуть організувати примусове повернення предмета оренди.
Якщо ж орендар вирішив одразу виконати рішення суду, то він повертає предмет оренди за власною ініціативою, при цьому сторони підписують акт приймання-передачі, у якому фіксується стан майна, що передається.
При виявленні суттєвого погіршення стану предмета оренди до орендаря можуть бути пред'явлені вимоги щодо відшкодування збитків. А якщо підставою для дострокового припинення оренди послужила прострочення сплати орендних платежів, орендодавець вправі домагатися повернення заборгованості.
Орендодавець може ініціювати дострокове розірвання орендних відносин лише у випадках, коли орендар допустив суттєві порушення у виконанні своїх зобов'язань. А вирішувати суперечку про дострокове припинення оренди лише у компетенції суду. Щойно набуде чинності рішення суду, орендні відносини припиняються, за винятком моментів виконання зобов'язань щодо сплати оренди та виправлення інших порушень.
Компанія укладає новий договір оренди чи продовжує дію колишнього договору. Що потрібно вказати у договорі, щоб орендар міг відмовитись від нього достроково у позасудовому порядку?
Якщо сторони укладають договір на невизначений термін, право на відмову від договору оренди без звернення до суду надано законом. Якщо ж орендодавець здає приміщення лише певний термін, потрібно включити умову про право орендаря на односторонню відмову у позасудовому порядку. Але важливо дуже уважно віднестися до його формулювання, щоб не отримати зовсім не той ефект, на який розраховували.
Жоден орендар не застрахований від такої ситуації, коли потрібне дострокове розірвання договору оренди за його ініціативою. Це може бути пов'язано з необхідністю переїхати в більш вдалий офіс, прийняттям рішення про закриття філії, яка знаходилася в приміщенні, що орендується, або просто відсутністю коштів для сплати орендної плати.
При цьому на стадії підготовки проекту документа орендарі не завжди замислюються про включення до нього порядку розірвання, а головне – права на односторонню відмову від договору з ініціативи орендаря. За відсутності погодженого позасудового порядку його розірвання з ініціативи орендаря достроково вийти із орендних відносин буде непросто.
Право на розірвання договору оренди без суду залежить від його терміну дії
Існувала думка, що цю норму слід розуміти так: передбачити право на відмову від договору оренди у позасудовому порядку можна (ґрунтуючись на положеннях статті 450 Цивільного кодексу), але тільки якщо будуть передбачені конкретні підстави для такої відмови. Але ще 2008 року Президія Вищого арбітражного суду підтвердила, що така думка помилкова. Щоправда, у цій справі йшлося про відмову від договору орендодавця, але ця позиція однаково застосовується і до відмови орендаря.
Приклад із практики.У договорі оренди, укладеному на 20 років, сторони передбачили право орендодавця достроково відмовитись від виконання договору в односторонньому порядку.
Орендодавець вирішив скористатися таким правом та направив повідомлення орендарю, але той звільнити приміщення відмовився.
Суди трьох інстанцій також відмовилися виселити орендаря. Вони вважають, що для односторонньої відмови від виконання договору оренди, укладеного на певний термін, необхідно, щоб закон чи договір передбачав конкретні підстави або умови, за наявності яких така відмова допускається. У цьому договорі не було зазначено жодних підстав для односторонньої відмови - просто було передбачено право на відмову без жодних причин.
Президія Вищого арбітражного суду з такою позицією не погодилася. Він чітко зазначив, що для односторонньої відмови достатньо самого факту вказівки в законі чи договорі на таку можливість. Справа була направлена на новий розгляд (постанова Президії ВАС РФ від 09.09.08 № ВАС-5782/08).
Таким чином, до договору оренди можна включити право орендаря як на невмотивовану відмову від договору, так і на відмову за передбаченими у договорі підставами.
Помилкові формулювання умови про право орендаря на відмову
При включенні до договору умови про розірвання договору у позасудовому порядку необхідно з особливою увагою поставитися до його формулювання. У разі неоднозначного формулювання суд, керуючись буквальним тлумаченням договірної умови. При цьому буквальне значення означає зіставлення договору з іншими умовами та змістом договору в цілому (ст. 431 ЦК України), може зрозуміти його зовсім не так, як розумів цю умову орендар.
Не вказано про розірвання договору оренди саме у позасудовому порядку
Найпоширеніша помилка, коли в договорі міститься приблизно таке формулювання:
«Орендар має право вимагати дострокового розірвання договору за умови попередження орендодавця не менше ніж за 3 місяці».
Буквальна трактування означає, що у цій умові встановлено право орендаря вимагати розірвання договору оренди з власної ініціативи. Якщо це право лише вимагати розірвання (а не відмовитися від договору) і нічого не сказано про позасудовий лад, то йдеться про право на звернення до суду з вимогою про розірвання договору. Крім того, таку умову потрібно зіставляти з умовами про порядок припинення договору, які можуть бути у тому числі в іншому розділі договору.
Ситуація не безнадійна, якщо у зазначеній вище умові є посилання на пункт договору, в якому йдеться саме про позасудовий порядок, та описані дії сторін при його застосуванні (або, навпаки, у відповідному пункті зроблено посилання на той пункт, де йдеться про право орендаря вимагати розірвання договору). Але коли таких умов немає, а в інших умовах розписано лише порядок припинення договору за згодою сторін, навряд чи можна вважати, що орендар має право на односторонню позасудову відмову від договору.
Приклад із практики.Сторони уклали договір оренди приміщення, в якому мала розміститися філія орендаря. Термін оренди – вісім років. За умовами договору орендар вправі був вимагати дострокового розірвання за умови попередження орендодавця не менш як за 90 днів, а також дотримання орендарем вимог договору про своєчасне внесення орендної плати та відшкодування витрат орендодавця щодо оплати комунальних та експлуатаційних послуг.
Також була умова про те, що договір вважається розірваним з моменту реєстрації угоди про розірвання, яка підлягає підписанню сторонами як після закінчення строку дії договору, так і за його дострокового розірвання.
У зв'язку із закриттям філії орендар вирішив скористатися своїм правом на відмову від оренди та направив орендодавцю лист про це. Орендодавець не погодився розірвати договір, а через деякий час подав позов про стягнення боргу з орендної плати та неустойки. Орендар заявив зустрічний позов щодо розірвання договору оренди.
При першому розгляді справи суд задовольнив позов про стягнення боргу та неустойки та відмовив у задоволенні зустрічних вимог (апеляція залишила рішення без зміни).
Касаційна інстанція повернула справу на новий розгляд, і цього разу суд першої інстанції вирішив, що орендар скористався своїм правом на односторонню відмову та договір розірваний. Тому суд відмовив у задоволенні обох позовів: у вимогі про стягнення боргу, оскільки не було підстав для стягнення орендної плати після розірвання договору, а у зустрічній вимогі - оскільки договір і так уже розірвано. Апеляційна та касаційна інстанції з цим висновком не погодилися та частково стягнули з орендаря борг та неустойку.
Остаточний висновок зробив Президія Вищого арбітражного суду. Він вважав, що у орендаря був права відмову від договору в позасудовому порядку, оскільки за умовами договору міг лише вимагати дострокового розірвання, але було заявити про розірвання в односторонньому порядку (стосовно пункту 3 статті 450 ДК РФ).
Отже, за умовами договору питання про його розірвання могло бути вирішене лише в судовому порядку, а в орендаря лише було право ініціювати таку суперечку. При цьому Президія Вищого арбітражного суду прийняла до уваги, що в конкретній спірній ситуації у орендаря виникло право вимагати розірвання договору у зв'язку із істотною зміною обставин (ухваленням рішення про ліквідацію філії).
Тому Президія у результаті підтвердила можливість розірвання договору, але рішення суду першої інстанції, винесене при першому розгляді, у частині стягнення боргу по орендній платі на дату винесення цього рішення було залишено без зміни (постанова Президії ВАС РФ від 20.10.11 № ВАС-9615/ 11)
Такої позиції дотримуються нижчі суди. Таким чином, на користь орендаря чітко вказати у договорі, що він має право не просто на розірвання договору оренди за своєю ініціативою, а на відмову від нього саме в односторонньому позасудовому порядку, що тягне за собою розірвання договору (п. 2 ст. 450.1 ЦК) РФ).
При цьому, як випливає із п. 4 ст. 450.1 ДК РФ, сторона, якій надано право на відмову від договору або виконання договору, повинна, здійснюючи надане право діяти сумлінно та розумно у встановлених межах. Як зазначив ЗС РФ, порушення поданого обов'язку може спричинити відмову в судовому захисті, у тому числі визнання нікчемним односторонньої зміни умов зобов'язання або односторонньої відмови від його виконання. кодексу Російської Федерації про зобов'язання та їх виконання ").
Вказано обов'язок повідомити орендодавця про звільнення приміщення, але не саме право на відмову
Іноді договір оренди включають умова у тому, що орендар зобов'язаний повідомити орендодавця про дострокове звільнення приміщення. Але при цьому про право орендаря на відмову від договору нічого не йдеться.
Це серйозна помилка. Буквальне тлумачення такої договірної умови не дозволяє прирівняти її до умови про право орендаря на односторонню позасудову відмову від договору. Адже дострокове звільнення приміщень може стати, зокрема, наслідком дострокового розірвання договору за згодою сторін, а не лише з ініціативи однієї зі сторін.
Санкції за односторонню відмову від договору оренди
У процесі обговорення проекту договору орендодавець може погодитись на те, щоб включити до нього право орендаря на односторонню відмову від договору у позасудовому порядку. Але при цьому орендодавець може наполягти умови про санкції за використання такого права. Зазвичай це неустойка (штраф) у розмірі, який орендодавець вправі утримати із суми забезпечувального платежу, внесеного орендарем під час укладання договору.
Буває, що орендарі легко погоджуються на таку умову, вважаючи, що за необхідності його легко можна буде оскаржити в суді і в результаті позбутися договору без втрат. Насправді не все так однозначно. Є різні судові позиції щодо цього. Постанова Пленуму Вищого арбітражного суду від 17.11.11 № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу РФ про договір оренди» питання про плату за достроковий вихід з договору не торкнулося (судова практика за вищевказаною постановою: Ухвала2 Верховного Суду0. у справі №305-ЕС15-16772, А41-58990/2014).
Позиція перша: неустойка за односторонню відмову від договору - зловживання правом
Деякі суди вважають, що не можна передбачити в договорі оренди штрафу за те, що орендар скористався своїм правом на односторонню позасудову відмову від договору і при цьому нічого не порушував.
На думку судів, включення до договору санкцій за дострокове розірвання договору в односторонньому порядку суперечить природі неустойки як міри відповідальності, що застосовується лише порушення зобов'язань. У цьому випадку жодного порушення немає, оскільки орендар використовує право відмовитися від договору, надане йому договором. Орендар не повинен відповідати за використання свого права.
Отже, застосування таких санкцій є зловживанням правом із боку орендодавця (ст. 10 ДК РФ). Тому одностороння відмова орендаря від виконання договору не може бути підставою для застосування до неї міри відповідальності у вигляді неустойки (Постанова Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 7 липня 2016 р. у справі № А55-16666/2015).
Позиція друга: неустойка за односторонню відмову від договору можлива
Інші суди не бачать нічого протизаконного в платі за дострокову відмову від договору, посилаючись на принцип свободи договору (ст. 421 ЦК України).
Причому є думка про те, що плата за достроковий вихід із договору не є мірою відповідальності (неустойкою в повному розумінні), а є своєрідним придбанням права на відмову від договору на відплатній основі. Економічно це цілком виправдано у підприємницьких відносинах, враховуючи, що інша сторона договору (орендодавець) через дострокову відмову позбавляється того, на що вправі була розраховувати, укладаючи договір. Також є приклади, коли суди сприймають плату за достроковий вихід із договору саме як неустойку, але навіть у разі вважають її можливою.
Приклад із практики.Розглядалася суперечка за позовом орендодавця про стягнення неустойки за дострокове розірвання договору оренди. Цей договір був укладений у лютому 2012 року та мав діяти до кінця 2012 року. У ньому була така умова:
«Договір може бути розірваний достроково у разі відмови орендаря від права оренди приміщення у разі зникнення необхідності такої оренди, за умови направлення не менше ніж за 60 днів письмового повідомлення про це орендодавцю; у цьому випадку орендар зобов'язаний виплатити орендну плату до кінця цього року».
Вже в середині березня 2012 року орендар повідомив орендодавця про те, що він розриває договір із середини червня. Сторони підписали акт приймання-передачі приміщення, після чого орендодавець зажадав від орендаря неустойки у розмірі орендної плати за шість місяців (тобто до кінця року), пославшись на договірні умови. Орендар неустойку не сплатив, і орендодавець звернувся до суду.
Суди трьох інстанцій стали на бік орендодавця, пославшись на принцип свободи договору. А через те, що орендар не заявив про зниження неустойки на підставі статті 333 Цивільного кодексу, суму неустойки було стягнуто у повному обсязі (ухвала ФАС Волго-В'ятського округу від 03.06.13 у справі № А43-24738/2012).
Аналогічну позицію можна побачити у визначенні ВАС РФ № ВАС-4681/11, ухвалі ФАС Північно-Кавказького округу від 29.03.13 у справі № А63-10179/2012.
Розповідає Наталія Бєлова, керівник правового департаменту INCHCAPE.
Розірвати відносини за договором оренди можна односторонньому порядку. Зробити це допустимо з ініціативи орендаря чи орендодавця на законних підставах лише у ряді випадків.
Набагато простіше вирішується питання припинення договірних відносин щодо оренди нерухомого чи рухомого майна за взаємною згодою сторін. У разі відсутності обґрунтованість розірвання договору оренди вирішується судовим органом. Сьогодні ми розглянемо ситуацію, коли ініціатором є орендодавець.
Лист про розірвання договору оренди за ініціативою орендодавця в односторонньому порядку нежитлового приміщення: скачати
Повідомлення про розірвання договору оренди зразок від орендодавця 2018 року:
Сторони мають право укласти договір оренди із зазначенням у ньому конкретного строку або безстроково.
Цивільний кодекс у статті 610 обговорює ситуацію з безстроковою основою, коли для деяких видів майна можуть бути встановлені граничні строки оренди. Із закінченням їх дія договору припиняється.
У цій статті встановлюється можливість будь-якої сторони угоди відмовитися від неї в період дії орендних відносин. При цьому ініціатор зобов'язаний попередити другу сторону про свої наміри вчасно.
Оскільки угода про оренду укладається зі згоди двох учасників, то її дострокове розірвання має відбуватися за взаємним рішенням. Цивільне законодавство захищає орендаря та орендодавця у цьому випадку. Одностороннє припинення договору оренди може статися лише за судовим рішенням, коли сторона має на те вагомі підстави, подані на розгляд суду.
Строки розірвання
Обов'язок сповіщати другий бік договору оренди закріплено законодавчо. Цивільний кодекс встановлює такі терміни для направлення повідомлення:
- за 3 місяці до дати припинення договору нерухомого майна;
- за 1 місяць для іншого майна, що орендується.
Порядок дострокового припинення орендних відносин без суду або через суд
З ініціативи орендодавця можна розірвати договір оренди одним із способів: позасудовому та судовому.
1. Позасудове припинення орендних відносин.
У разі коли укладено договір оренди без вказівки терміну (безстроково) орендодавцю достатньо попередити орендаря у письмовій формі. Відповідно до п.2 ст. 610 ЦК це необхідно зробити не пізніше ніж за один місяць (або три місяці для нерухомого об'єкта) до моменту розірвання договору.
Якщо ж договір оренди має строк дії, то умови дострокового припинення повинні бути прописані в окремому пункті.
Цивільне законодавство не зобов'язує сторони мотивувати своє рішення. Однак орендодавець має враховувати інтереси орендаря та не зловживати своїм правом. Наприклад, у разі використання ділянки землі в період польових робіт, коли дострокове припинення договору оренди спричинить збитки орендаря внаслідок припинення його діяльності.
2. Судове рішення про розірвання договору оренди раніше строку.
Досудовий порядок вирішення спору є обов'язковим, але у разі коли сторони не змогли самостійно домовитися, потрібно звернення до суду. Ця норма закріплена у статті 619 ЦК. Проте, орендодавець зобов'язаний надати суду докази, що є підставою для дострокового припинення договору оренди. Це можуть бути такі порушення, допущені орендарем:
- порушення умов договору, які є суттєвими та відбувалися неодноразово (сюди входить і випадки, коли предмет договору оренди використовувався орендарем за призначенням);
- використання майна, що орендується, значно знижує його якість;
- не провадиться капітальний ремонт майна, що орендується, у строки, встановлені договором;
- орендар не здійснює оплату орендних платежів в обсязі та строки, зазначені в договорі, більше двох поспіль періодів.
Зазначимо, що попередньо з боку орендодавця має бути проведена робота з сповіщення орендаря про порушення умов договору та інші причини, які можуть спричинити розірвання орендних відносин. Тобто він має направити письмове повідомлення та встановити терміни для усунення порушень.
Суд розірватиме договір оренди з ініціативи орендодавця лише у випадку, коли їм буде доведено, що порушення є суттєвими. При цьому буде враховано, що орендарю на усунення порушень було надано розумний термін.
Особливості складання повідомлення про розірвання оренди за зразком
Не достатньо в усній формі повідомити другу сторону про намір припинити достроково договір оренди. Це має бути письмове повідомлення з викладом об'єктивних причин.
Законодавчо форму повідомлення не закріплено, а також вимоги до її заповнення. Але в ній обов'язково мають бути такі пункти:
- адреси та реквізити ініціатора - відправника та другої сторони - одержувача документа;
- відомості про договір оренди;
- інформація про намір розірвати договір із зазначенням причини.
Орендодавець може вручити повідомлення орендарю особисто або надіслати поштою.
Приклад листа про розірвання договору оренди в односторонньому порядку:
Наслідки розірвання оренди
Припинення договору оренди повинно спричинити повернення предмета угоди до орендодавця. Доцільно при зверненні до суду вказувати не лише вимогу про розірвання договору, а й про повернення майна. Це допоможе уникнути повторної позовної заяви до суду та запустити процедуру примусового повернення якомога раніше.
При передачі майна слід скласти передавальний акт, де вказати стан, у якому отримано назад. Тоді орендодавець зможе зажадати відшкодування збитків за значного погіршення.
Причиною дострокового розірвання орендного договору може стати прострочення платежів. Постраждала сторона має право вимагати погашення заборгованості за весь період користування майном.
Підіб'ємо підсумки: орендодавець може запустити процедуру одностороннього припинення договору оренди, спираючись на пункт договору чи з закону. При цьому необхідно спробувати врегулювати ситуацію у досудовому порядку. Тільки в крайньому випадку слід звертатися до суду, надавши докази причин, через які договірні відносини не можуть існувати.
Ніхто не застрахований від настання потреби у достроковому розірванні договору оренди житла. Тому вкрай важливо знати, як слід діяти в подібній ситуації, щоб уникнути зайвої втрати часу та фінансів.
У поданій статті ми докладно розповімо про порядок розірвання з ініціативи кожної зі сторін та необхідні процедури, яких слід дотримуватися.
○ Причини розірвання договору.
Угода про оренду житла вважається розірваною, якщо минув термін її дії. При цьому закон припускає, що договір може бути припинено достроково з ініціативи однієї із сторін.
Так, якщо термін дії орендної угоди не минув, вона може бути розірвана з таких підстав:
- Взаємна угода учасників про розірвання.
- За бажання однієї зі сторін у судовому порядку з причин, передбачених законодавцем (ст. 619-620 ЦК України).
- За бажанням однієї із сторін з причин, прописаних у тексті угоди.
Найпростішим випадком є розірвання за згодою сторін, коли жоден із учасників не пред'являє претензії іншому і не вимагає залучення третіх осіб. Складніші справи, коли припинення угоди вимагає одна сторона, тоді як інша не погоджується з такою вимогою. В цьому випадку необхідно діяти за певним алгоритмом, який дозволить суттєво заощадити час.
○ Дострокове розірвання договору орендарем.
Відповідно до ст. 620 ГК РФ, квартиронаймач може вимагати достроково припинити угоду, якщо господар:
- Не дозволяє повною мірою використовувати передане йому майно.
- Надав у користування майно, у якого виявились недоліки, які були не помічені орендарем під час первинного огляду та про які його не попередили власник житла.
- Чи не робить квартиру придатною для житла, проводячи необхідний ремонт у встановлені договором або законом терміни.
- Надав майно, яке прийшло в стан, непридатне для використання не з вини орендаря.
У всіх цих випадках вимога про дострокове припинення угоди з боку квартиронаймача є правомірною. Якщо власник не згоден із цим, справа вирішується у судовому порядку.
Якщо інший учасник орендної угоди не згоден із вимогою про дострокове припинення угоди, справа переходить до суду після отримання відмови від контрагента або, якщо від нього немає відповіді, через 30 календарних днів після дати, коли він мав отримати вимогу.
Якщо учасниками орендної угоди є фізичні особи, справа у районному суді. Якщо хоча б одна із сторін є юридичною особою (підприємства, ІП), то йдеться про арбітражне судочинство. І тут позивач має направити досудову претензію відповідачу і після отримання відмови чи відсутності відповіді протягом 30 днів подавати позов.
- «Вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлена стороною до суду тільки після отримання відмови іншої сторони на пропозицію змінити або розірвати договір або неотримання відповіді у строк, зазначений у реченні або встановлений законом чи договором, а за його відсутності - у тридцятиденний термін ( п.2 статті 452 ЦК України)».
У позові слід відобразити:
- Повна назва судового органу.
- Особисті дані сторін.
- Істотні умови орендної угоди.
- Вимога про припинення договору.
- Причини, через які потрібно розірвання.
До позову слід додати:
- Копію орендної угоди.
- Чек про оплату держмита.
- Докази порушення своїх зобов'язань відповідачем.
Після проведеного судового розгляду суд може винести рішення про задоволення прохання про розірвання угоди або відмовити в позові. У разі незгоди з рішенням можна подати апеляцію протягом 30 календарних днів з дати його винесення.
Якщо буде винесено рішення про припинення договору, складається акт повернення майна.
Якщо сторони згодні припинити оренду угоди, їм необхідно:
- Укласти угоду про розірвання договору.
- Скласти акт передачі майна.
Договір вважатиметься розірваним із дати, зазначеної в угоді. Так, якщо документ підписано 03.10, а у тексті прописано, що угода припиняє свою дію з 13.10, то саме друга дата стане моментом розірвання.
Якщо ініціюється припинення угоди з причин, які відображені в тексті договору, справа може бути вирішена між учасниками правочину без залучення суду. І тут порядок дій такий:
- Квартиронаймач надсилає господареві письмове повідомлення про свій намір припинити дію угоди.
- Чекає на відповідь 30 календарних днів.
- Якщо контрагент погодиться з висунутими вимогами, укладається договір розірвання. Якщо ж власник відмовиться розірвати угоду, необхідне залучення суду.
Важливо, що у разі закон буде за ініціатора, якщо підставою припинення угоди є підставу, зазначене у орендному договорі.
○ Дострокове розірвання договору орендодавцем.
Можливість припинення угоди раніше обумовленого терміну законодавець передбачає переважно для квартиронаймача. Але при цьому не виключається можливість господаря також достроково переривати дію угоди на підставах, передбачених законом. Так, у ст. 619 ГК РФ зазначено, що власник житла вправі припинити дію орендної угоди, якщо мешканець:
- Систематично порушує обумовлені у тексті договору правила користування майном.
- Завдавати майну суттєвої шкоди.
- Пропускає дату сплати за проживання понад 2 рази поспіль.
- Не здійснює ремонтних робіт у строки, встановлені документом.
Важливо враховувати, що ініціювати процедуру розірвання орендодавця може лише після повідомлення мешканця.
- «Орендодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору лише після направлення орендарю письмового попередження необхідність виконання їм зобов'язання у розумний термін (ст. 619 ДК РФ)».
✔ Порядок розірвання суду.
Тут орендодавець також надсилає повідомлення квартиронаймачеві перед зверненням до суду. Документ можна надіслати за всіма можливими адресами перебування контрагента, але якщо серед них не буде адреси, за якою винаймається житло, вимога про повідомлення буде вважатися невиконаною, що спричинить відмову в прийнятті позову. Таким чином, порядок дій орендодавця наступний:
- Надсилання повідомлення про намір розірвати договір та очікування відповіді.
- Складання та направлення позову про припинення правочину.
- Участь у судовому розгляді.
Суд може задовольнити позов або відмовити у його виконанні.
✔ Порядок розірвання за згодою сторін.
Таке припинення договору можливе, якщо у контрагента відсутні заперечення щодо розірвання угоди. У цьому випадку також укладається угода про припинення орендних відносин та акт передачі майна.
У разі відсутності претензій учасників один до одного, угода вважається розірваною, якщо вони підписали перелічені документи.
✔ Порядок розірвання на підставах договору.
Сторони самостійно вирішують, які причини можуть бути достатніми для припинення правових відносин між ними, за умови, що вони не суперечать закону. Так, якщо орендодавець вважатиме, що настала будь-яка підстава, обумовлена в тексті документа, він має право ініціювати його розірвання. Для цього потрібно:
- Повідомити контрагента про свій намір.
- Отримати від нього згоду на розірвання правових відносин.
- Укласти угоду про припинення договору.
- Укласти акт передачі майна та його оцінки.
Оренда майна – одне з найпоширеніших правочинів цивільно-правового характеру, використовувана у повсякденній діяльності як приватними особами, і компаніями. Оренда квартир, оренда нежитлових приміщень, оренда підприємств чи бізнесу загалом – варіантів правовідносин з оренди майна чинне законодавство передбачає безліч.
Законодавчо всі положення про договір оренди відображені в главі 34 ДК РФ і детально прописують різні умови і нюанси укладання, виконання і припинення цього договору.
Найбільша кількість юридичних проблем виникає саме при достроковому розірванні договору оренди з ініціативи будь-якої з його сторін через грубе порушення умов або через втрату потреби в оренді майна.
Яким умовам варто приділити особливу увагу у договорі оренди
З урахуванням положень зазначеного глави, безпідставна одностороння відмова від виконання договору оренди сторонам не дозволена. Сторони можуть передбачити такий порядок припинення договору оренди та без суттєвих порушень його умов, передбачених ст.ст. 619-620 ЦК України.
Крім викладених у вищезгаданих статтях причин для розірвання, сторони можуть доповнити договір будь-якими іншими умовами, що не суперечать ДК РФ та правилам свободи укладання договору.
При укладанні та подальшому виконанні договору оренди слід звернути увагу на такі умови:
- Порядок та можливість розірвання договору з ініціативи будь-якої із сторін;
- штрафні санкції за дострокове розірвання договору;
- Додаткові підстави для розірвання договору оренди, які не передбачені ст. 619-620 ЦПК України.
приклад. У договір орендикомерційного приміщеннябуло включено право орендаря достроковота в односторонньому порядкувідмовитися від виконання договору за умови повідомлення орендодавця непізнішеніж 2 місяці до дати закінчення договору. У разі порушенняобов'язки щодо повідомленняорендар мав сплатити орендодавцю подвійний розмір орендної плати протягом місяця.
Такою умовою власник приміщення страхує себе від дострокового звільнення приміщення орендарем та компенсує втрачену вигоду внаслідок простою приміщення.
При цьому, незважаючи на зміст договору, сторони у будь-який момент можуть домовитися про припинення чинної угоди без огляду на причини такого припинення.
Способи та підстави розірвання договору оренди
Сторони можуть завершити орендні правовідносини одним із таких способів:
- Внаслідок закінчення терміну дії договору;
- за згодою сторін до закінчення терміну дії договору;
- Шляхом односторонньої відмови у порядку, передбаченому договором;
- У судовому порядку на підставах, передбачених ст. 619-620 ЦК України.
Припинення дії договору оренди внаслідок закінчення його терміну має більш ніж простий характер. Зазвичай від однієї зі сторін потрібне повідомлення письмово на адресу другої сторони про відсутність намірів щодо пролонгації договору. В інших випадках розірвання договору оренди вимагатиме куди більше уваги і навіть кваліфікованої юридичної допомоги.
Читайте також -
Розірвання за згодою
Ніщо не заважає сторонам у будь-який час домовитись про припинення договору до закінчення терміну його дії.
Досягнуту угоду краще оформити письмово, щоб уникнути можливих претензій, а у випадках, коли договір оренди пройшов державну реєстрацію – буде потрібна і державна реєстрація угоди про її припинення.
У угоду сторони можуть внести низку різних умов, що стосуються порядку звільнення приміщення та термінів. Наприклад:
- Розмір та строки депозиту, що повертається за оренду;
- Розмір та порядок виплати компенсації за простий приміщення;
- Строки вивільнення площ, порядок демонтажу обладнання та відокремлених поліпшень тощо.
Угода складається у двох примірниках по одному для кожної із сторін. А за потреби у його держреєстрації – у трьох примірниках.
Одностороння відмова
Відповідно до положень ст. 310 ДК РФ не допускається одностороння відмова від виконання зобов'язань, якщо тільки таке право не дано сторонам правочину або однієї з них в умовах договору.
Сторони у договорі оренди можуть передбачити можливість розірвання домовленості в односторонньому порядку, прописавши умови для нього та порядок. Це можуть бути:
- Строки повідомлення другої сторони про розірвання договірних відносин;
- Компенсації за односторонню відмову;
- Санкції та пені за порушення порядку одностороннього розірвання.
Судова практика щодо цього однозначна і підтверджує право сторін включити умову про односторонню відмову в договір. У разі настання умов, що дають право відмовитися в односторонньому порядку від виконання домовленості, звертатися до суду не потрібно.
Розірвання через суд: підставита порядок
Найскладнішим і найтривалішим способом розірвання договору оренди є судовий порядок, що застосовується за відсутності домовленості між сторонами або у випадках грубого порушення умов угоди однієї зі сторін. Цивільний кодекс встановлює кілька підстав для кожної із сторін, але вони не є вичерпними та сторони можуть внести до домовленості будь-які інші умови для дострокового розірвання договору.
Коли можна достроково розірвати договір оренди через суд орендодавця?
- Порушення встановленого договором порядку використання майна, його призначення, в тому числі при неодноразовому порушенні цієї умови;
- Використання майна орендарем веде до його погіршення, причому суттєвого;
- Відсутність оплати оренди понад 2 рази поспіль;
- Відмова від проведення ремонту та інших робіт щодо підтримки працездатності майна, якщо такі умови відображені у договорі.
Також ст. 619 встановлює обмеження у вимогі дострокового розірвання договору з боку орендодавця, якщо не було направлено письмову вимогу на адресу орендаря про виконання всіх обов'язків та усунення недоліків.
Коли орендар може достроково розірвати угоду через суд?
- Орендодавець не передав майно у користування орендарю або ж перешкоджає його використанню;
- Недоліки майна не дозволяють використовувати його за призначенням та були приховані від орендаря при передачі майна та укладанні договору
- Орендодавець не здійснює необхідних ремонтних робіт, усунення недоліків майна, якщо обов'язок їх виробництва покладено на нього;
- Внаслідок обставин, що не перебувають у віданні орендаря, майно може бути втрачено або пошкоджено.
У цьому ст. 620 ЦК України не зобов'язує орендар обов'язок попередньо вимагати з орендодавця виконання своїх зобов'язань за договором.
Порядок розірвання договору оренди через суд
Попередньо будь-яка із сторін за договором, яка бажає домогтися через суд його дострокового розірвання, має направити письмову вимогу на адресу другої сторони. У документі зазначаються причини, за якими договір може бути розірваний, та відображаються вимоги про виконання зобов'язань за договором або усунення перешкод у його виконанні.
Це дозволить убезпечити себе від заяв відповідача у суді про те, що він «не знав, не бачив, не передбачав».
Після того, як термін претензії закінчиться, буде отримана відмова у її виконанні або відповідь не надійде зовсім, можна звертатися до суду.
Усі перелічені вище обставини доводити доведеться з наданням відповідних доказів, мотивуючи кожну причину дострокового розірвання договору об'єктивними фактами.
Позов про розірвання договору оренди між учасниками підприємницької діяльності розглядатиметься в арбітражному суді за місцем знаходження майна, а між юридичними особами чи ІП та фізичною особою – у суді загальної юрисдикції за місцем знаходження майна.
Допомога юриста
Для судового розірвання договору оренди обов'язково потрібна допомога кваліфікованого юриста з договірних спорів. Наші юристи готові надати повний комплекс правової підтримки щодо розірвання договору оренди як у досудовому, так і в судовому порядку.
