قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد اجاره. قانون در مورد اجاره مسکن بدون واسطه چه می گوید؟

16.04.2019

ماده 622. استرداد مال مورد اجاره به موجر

مستاجر موظف است پس از فسخ قرارداد اجاره، ملک را در شرایطی که آن را دریافت کرده است، با در نظر گرفتن فرسودگی عادی یا در شرایط مقرر در قرارداد، به موجر مسترد کند.

در صورتی که مستاجر مال مورد اجاره را مسترد نکند یا آن را نابهنگام مسترد نماید، موجر حق مطالبه وجه را دارد. اجارهبرای کل دوره تاخیر در صورتی که هزینه تعیین شده کفاف ضررهای وارده به موجر را ندهد، می تواند جبران آن را مطالبه کند.

در صورتی که در قرارداد برای بازگرداندن نابهنگام اموال استیجاری جریمه ای پیش بینی شده باشد، ممکن است زیان بیش از جریمه به طور کامل جبران شود، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری مقرر شده باشد.

ماده 623. اصلاحات مورد اجاره

1. اصلاحات قابل تفکیک ملک مورد اجاره که توسط مستاجر انجام می شود دارایی وی است، مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن مقرر شده باشد.

4. بهبود ملک مورد اجاره، اعم از قابل تفکیک و غیر قابل تفکیک، به هزینه هزینه های استهلاکاز این ملک ملک موجر است.

ماده 624. استرداد مال الاجاره

1- قانون یا قرارداد اجاره ممکن است مقرر کند که مال مورد اجاره با انقضای مدت اجاره یا قبل از انقضای آن به شرط پرداخت کل بهای بازخرید مقرر در قرارداد توسط مستأجر به مالکیت مستأجر درآید.

2. در صورتی که شرط خرید مال مورد اجاره در قرارداد اجاره پیش بینی نشده باشد، می توان آن را احراز کرد. توافق اضافیطرفینی که حق دارند توافق کنند که اجاره بهای پرداخت شده قبلی را به قیمت بازخرید جبران کنند.

3. قانون ممکن است مواردی را تعیین کند که بازخرید اموال استیجاری ممنوع است.

ماده 625. ویژگیها گونه های منفرداجاره و اجاره انواع خاصی از ملک

مقررات مندرج در این بند در مورد انواع خاصی از قراردادهای اجاره و قراردادهای اجاره برای انواع خاصی از اموال (اجاره، اجاره وسایل نقلیه، اجاره ساختمان ها و سازه ها، اجاره شرکت ها، اجاره نامه مالی) اعمال می شود، مگر اینکه به طور دیگری توسط قوانین قانون مقرر شده باشد. این کد در مورد این قراردادها.

§ 2. اجاره

ماده 626. عقد اجاره

1. بر اساس قرارداد اجاره، اجاره دهنده ملک به عنوان دائمی فعالیت کارآفرینی، متعهد می شود در قبال تصرف و استفاده موقت، اموال منقول را در اختیار مستاجر قرار دهد.

اموال ارائه شده تحت یک قرارداد اجاره برای مقاصد مصرف کننده استفاده می شود، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری پیش بینی شده باشد یا از ماهیت تعهد ناشی شود.

2. قرارداد اجاره به صورت کتبی منعقد می شود.

ماده 627. مدت اجاره

1. قرارداد اجاره برای مدت حداکثر یک سال منعقد می شود.

2. قوانین برای تجدید قرارداد اجاره برای مدت نامحدودو حق تقدم مستاجر برای تمدید قرارداد اجاره () در مورد قرارداد اجاره اعمال نمی شود.

3. مستاجر حق دارد در هر زمان با اعلام کتبی قصد موجر حداقل ده روز قبل از قرارداد اجاره را فسخ کند.

ماده 628. اعطای مال به مستأجر

موجری که قرارداد اجاره منعقد می کند، موظف است در حضور مستاجر، قابلیت سرویس دهی ملک مورد اجاره را بررسی کند و همچنین مستاجر را با قوانین بهره برداری از ملک آشنا کند یا دستورالعمل های کتبی در مورد استفاده از آن را برای او صادر کند. ویژگی.

ماده 629. رفع نواقص در مورد اجاره

1. در صورتی که مستاجر در مورد عیوب مستأجره ایراداتی را کشف کند که به طور کامل یا جزئی مانع استفاده از آن شود، موجر مکلف است ظرف ده روز از تاریخ اظهار مستأجر نسبت به ایرادات، مگر اینکه در اجاره نامه مدت کوتاه تری مقرر شده باشد. ، ایرادات ملک را در محل به صورت رایگان برطرف نموده و یا ملک مشابه دیگری را که سالم است جایگزین این ملک نماید.

2. در صورتی که نواقص مورد اجاره ناشی از تخلف مستاجر از مقررات بهره برداری و نگهداری ملک بوده باشد، مستاجر هزینه تعمیر و حمل و نقل ملک را به موجر پرداخت می کند.

ماده 630. اجاره به عقد اجاره

1. اجاره تحت قرارداد اجاره به صورت پرداخت های ثابت به صورت دوره ای یا در یک زمان ایجاد می شود.

2. در صورت استرداد زودهنگام ملک توسط مستاجر، موجر قسمت مربوطه از اجاره بها دریافتی را با احتساب آن از روز بعد از روز استرداد واقعی ملک به وی مسترد می کند.

3- وصول مطالبات اجاره بها معوقه از مستاجر به استناد اجرائیه سردفتر به نحو مسلم انجام می شود.

ماده 631. استفاده از مال الاجاره

1. سرمایه و نگهداریاموالی که تحت قرارداد اجاره اجاره شده اند به عهده موجر می باشد.

2. اجاره فرعی اموالی که به موجب قرارداد اجاره در اختیار مستاجر قرار داده شده است، انتقال حقوق و تعهدات وی به موجب قرارداد اجاره به دیگری، ارائه این ملک برای استفاده رایگان، وثیقه حقوق اجاره و قرار دادن آنها به عنوان کمک مالی مشارکت تجاری و شرکت یا سهم الشرکه در تعاونی های تولیدی مجاز نمی باشد.

§ 3. اجاره وسایل نقلیه

1. اجاره وسیله نقلیه با ارائه مدیریت و عملیات فنی

ماده 632. قرارداد اجاره وسیله نقلیه با خدمه

بر اساس قرارداد اجاره (چارتر موقت) یک وسیله نقلیه با خدمه، موجر وسیله نقلیه را با هزینه ای در ازای تملک و استفاده موقت در اختیار مستاجر قرار می دهد و خدمات خود را برای مدیریت و عملیات فنی آن ارائه می دهد.

قوانین مربوط به تمدید قرارداد اجاره برای مدت نامحدود و در مورد حق تقدم مستاجر برای انعقاد قرارداد اجاره برای ترم جدید() به قرارداد اجاره وسیله نقلیه با خدمه اعمال نمی شود.

ماده 633. صیغه اجاره وسیله نقلیه با خدمه

قرارداد اجاره یک وسیله نقلیه با خدمه بدون توجه به مدت آن باید به صورت کتبی منعقد شود. مقررات ثبت قراردادهای اجاره مندرج در بند 2 ماده 609 این قانون در مورد چنین قراردادی اعمال نمی شود.

ماده 634. الزام موجر به نگهداری وسیله نقلیه

موجر در تمام مدت قرارداد اجاره وسیله نقلیه با خدمه موظف است وضعیت مناسب وسیله نقلیه استیجاری از جمله نگهداری و تعمیرات را حفظ کند. تعمیرات اساسیو تامین لوازم مورد نیاز

ماده 635. وظایف موجر برای اداره و بهره برداری فنی وسیله نقلیه

1. خدماتی که توسط موجر برای مدیریت و بهره برداری فنی وسیله نقلیه به مستاجر ارائه می شود باید متضمن عادی بودن و عادی بودن آن باشد. عملیات ایمنمطابق با اهداف اجاره مشخص شده در قرارداد. قرارداد اجاره یک وسیله نقلیه با خدمه ممکن است طیف وسیع تری از خدمات ارائه شده به مستاجر را فراهم کند.

2. ترکیب خدمه وسیله نقلیه و صلاحیت های آن باید با قوانین و شرایط قرارداد الزام آور طرفین مطابقت داشته باشد و اگر چنین الزاماتی توسط قوانین لازم الاجرا برای طرفین تعیین نشده باشد، الزامات رویه معمول راه اندازی یک وسیله نقلیه از این نوع و شرایط قرارداد.

اعضای خدمه کارمندان اجاره کننده هستند. آنها تابع دستورالعمل های موجر در مورد مدیریت و عملیات فنی و دستورالعمل های مستاجر در مورد بهره برداری تجاریوسیله نقلیه.

در غیر این صورت در قرارداد اجاره، هزینه های پرداخت خدمات خدمه و همچنین هزینه های نگهداری آنها بر عهده موجر است.

ماده 636. الزام مستأجر به پرداخت هزینه های مربوط به تجارت وسیله نقلیه

مستاجر هزینه های ناشی از عملیات تجاری وسیله نقلیه از جمله هزینه های سوخت و سایر مواد مصرف شده در حین کار و پرداخت هزینه ها را متحمل می شود مگر اینکه در قرارداد اجاره وسیله نقلیه با خدمه به نحو دیگری پیش بینی شده باشد.

ماده 637. بيمه وسيله نقليه

مگر اینکه در قرارداد اجاره وسیله نقلیه با خدمه به نحو دیگری مقرر شده باشد، در مواردی که چنین بیمه ای وجود داشته باشد، تعهد به بیمه کردن وسیله نقلیه و (یا) بیمه مسئولیت در قبال خساراتی که ممکن است توسط آن یا در ارتباط با عملکرد آن ایجاد شود، بر عهده موجر است. به موجب قانون یا قرارداد الزامی است.

ماده 638. قرارداد با اشخاص ثالث در مورد استفاده از وسیله نقلیه

1. مستاجر حق دارد وسیله نقلیه را بدون رضایت موجر اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد اجاره وسیله نقلیه دارای خدمه به نحو دیگری مقرر شده باشد.

2. مستأجر به عنوان بخشی از عملیات تجاری وسیله نقلیه استیجاری، بدون رضایت موجر، از طرف خود حق دارد در صورت عدم مغایرت با اهداف، قراردادهای حمل و نقل و سایر قراردادها را با اشخاص ثالث منعقد کند. استفاده از وسیله نقلیه مندرج در قرارداد اجاره و در صورت عدم احراز اهداف، وسیله نقلیه هدف.

ماده 639. مسئولیت خسارت وارده به وسیله نقلیه

در صورت مفقود شدن یا آسیب رساندن به وسیله نقلیه اجاره ای، مستاجر موظف است خسارات وارده به موجر را جبران کند در صورتی که موجر ثابت کند که تلف یا خسارت وسیله نقلیه به دلیل شرایطی رخ داده است که مستاجر مسئولیت آن را بر طبق مقررات قانونی بر عهده دارد. قانون یا قرارداد اجاره

ماده 640. مسئولیت خسارت ناشی از وسیله نقلیه

مسئولیت خسارت وارده به اشخاص ثالث توسط وسیله نقلیه اجاره ای، مکانیسم ها، دستگاه ها، تجهیزات آن طبق قوانین مندرج در فصل 59 این قانون بر عهده موجر است. او حق دارد برای استرداد مبالغ پرداخت شده به اشخاص ثالث، در صورتی که ثابت کند خسارت به تقصیر مستاجر به وجود آمده است، نسبت به استرداد مبالغی که مستاجر پرداخت کرده است، دعوی رجوع کند.

ماده 641. خصوصیات اجاره انواع وسایل نقلیه

چارترها و کدهای حمل و نقل ممکن است علاوه بر موارد پیش بینی شده در این بند، ویژگی های دیگری را برای اجاره انواع خاصی از وسایل نقلیه با ارائه خدمات مدیریت و عملیات فنی ایجاد کنند.

2. اجاره وسیله نقلیه بدون ارائه خدمات مدیریت و نگهداری فنی

ماده 642. قرارداد اجاره وسیله نقلیه بدون خدمه

بر اساس قرارداد اجاره برای وسیله نقلیه بدون خدمه، موجر یک وسیله نقلیه را در قبال تملک و استفاده موقت بدون ارائه خدمات برای مدیریت و عملیات فنی آن به مستاجر ارائه می دهد.

قوانین مربوط به تمدید قرارداد اجاره برای مدت نامحدود و حق تقدم مستاجر برای انعقاد قرارداد اجاره برای مدت جدید () در مورد قرارداد اجاره برای وسیله نقلیه بدون خدمه اعمال نمی شود.

ماده 643. صیغه اجاره وسیله نقلیه بدون خدمه

قرارداد اجاره وسیله نقلیه بدون خدمه باید به صورت کتبی صرف نظر از مدت آن منعقد شود. مقررات ثبت قراردادهای اجاره مندرج در بند 2 ماده 609 این قانون در مورد چنین قراردادی اعمال نمی شود.

ماده 644- الزام مستأجر به نگهداری وسیله نقلیه

در تمام مدت قرارداد اجاره خودرو بدون خدمه، مستاجر موظف است وضعیت مناسب وسیله نقلیه اجاره ای را از جمله انجام تعمیرات معمول و اساسی حفظ کند.

ماده 645. مسئولیت مستأجر در مورد رانندگی وسیله نقلیه و عملیات فنی آن

مستاجر وسیله نقلیه اجاره ای را اعم از تجاری و فنی به تنهایی مدیریت و راه اندازی می کند.

ماده 646. الزام مستأجر به پرداخت مخارج نگهداری وسیله نقلیه

مگر در مواردی که در قرارداد اجاره وسیله نقلیه بدون خدمه مقرر شده باشد، مستاجر هزینه های نگهداری وسیله نقلیه اجاره ای، بیمه آن، از جمله بیمه مسئولیت آن، و همچنین هزینه های ناشی از بهره برداری از آن را تقبل می کند.

ماده 647. قرارداد با اشخاص ثالث در مورد استفاده از وسیله نقلیه

1. مستاجر بدون رضایت موجر حق دارد وسیله نقلیه مورد اجاره را طبق شرایط قرارداد اجاره برای وسیله نقلیه با خدمه یا بدون خدمه اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد اجاره خودرو بدون خدمه به نحو دیگری مقرر شده باشد. .

2. مستاجر حق دارد بدون رضایت موجر از طرف خود قراردادهای حمل و نقل و سایر قراردادها را با اشخاص ثالث منعقد کند، در صورتی که با اهداف استفاده از وسیله نقلیه مندرج در قرارداد اجاره مغایرت نداشته باشد و در صورتی که چنین قراردادی وجود داشته باشد. اهداف مشخص نشده است، هدف وسیله نقلیه.

ماده 648. مسئولیت خسارت ناشی از وسیله نقلیه

مسئولیت خسارات وارده به اشخاص ثالث توسط وسیله نقلیه، سازوکارها، دستگاه ها، تجهیزات آن بر عهده مستاجر مطابق مقررات فصل 59 این قانون است.

ماده 649. خصوصیات اجاره انواع وسایل نقلیه

چارترها و کدهای حمل و نقل ممکن است علاوه بر موارد پیش‌بینی شده در این بند، ویژگی‌های دیگری را برای اجاره انواع خاصی از وسایل نقلیه بدون ارائه خدمات مدیریت و عملیات فنی ایجاد کنند.

§ 4. اجاره ساختمان ها و سازه ها

ماده 650. عقد اجاره ساختمان یا بنا

1. بر اساس قرارداد اجاره ساختمان یا سازه، موجر متعهد می شود که ساختمان یا سازه را برای تملک و استفاده موقت یا استفاده موقت به مستاجر واگذار کند.

2- مقررات این بند در مورد اجاره مؤسسات اعمال می شود، مگر اینکه در قوانین این آیین نامه در مورد اجاره مؤسسه به نحو دیگری مقرر شده باشد.

ماده 651. صورت و ثبت ایالتی قرارداد اجاره ساختمان یا سازه

1. قرارداد اجاره ساختمان یا سازه با تنظیم یک سند به امضای طرفین کتباً منعقد می شود (بند 2 ماده 434).

عدم رعایت فرم قرارداد اجاره ساختمان یا سازه، موجب بطلان آن می شود.

2. قرارداد اجاره برای مؤسسه مشمول ثبت نام ایالتیو از لحظه ثبت نام منعقد شده تلقی می شود.

3. عدم رعایت صورت قرارداد اجاره مؤسسه، مستلزم بطلان آن است.

ماده 659. انتقال مستأجره

انتقال مؤسسه به مستاجر تحت سند انتقال انجام می شود.

تهیه مؤسسه برای انتقال، از جمله تنظیم و ارائه سند انتقال برای امضا، به عهده موجر است و با هزینه وی انجام می شود، مگر اینکه در قرارداد اجاره مؤسسه به نحو دیگری مقرر شده باشد.

ماده 660. استفاده از اموال مؤسسه اجاره ای

مستاجر حق دارد بدون رضایت موجر، دارایی های مادی را که بخشی از دارایی مؤسسه استیجاری است، بفروشد، مبادله کند، برای استفاده موقت یا قرض دهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره یک مؤسسه اجاره ای دیگری مقرر شده باشد. و حقوق و تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره در رابطه با این گونه دارایی ها به شخص دیگری منتقل کند، مشروط بر اینکه این امر منجر به کاهش ارزش شرکت و سایر مفاد قرارداد اجاره شرکت نباشد. این رویه در مورد زمین و سایر منابع طبیعی و همچنین در سایر موارد پیش بینی شده توسط قانون اعمال نمی شود.

مگر در مواردی که در قرارداد اجاره شرکت مقرر شده باشد، مستاجر این حق را دارد که بدون رضایت موجر تغییراتی در ترکیب مجتمع املاک استیجاری ایجاد کند، بازسازی، گسترش، تجهیز مجدد فنی آن را انجام دهد که این امر باعث افزایش آن می شود. ارزش.

ماده 661. تعهدات مستاجر در حفظ مؤسسه و پرداخت مخارج عملیات آن

1. مستاجر مؤسسه موظف است مؤسسه را در تمام مدت اعتبار قرارداد اجاره مؤسسه در شرایط مناسب نگهداری کند. شرایط فنیاز جمله انجام تعمیرات جاری و اساسی آن.

2. مستاجر مسئول هزینه های مربوط به عملیات مؤسسه اجاره ای است، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری مقرر شده باشد و همچنین پرداخت پرداخت های بیمه برای اموال مورد اجاره به عهده مستاجر است.

ماده 662. معرفی مستاجر اصلاحات به مستأجره

مستاجر یک مؤسسه حق دارد برای هزینه بهبودهای غیرقابل تفکیک ملک مورد اجاره، بدون توجه به اجازه موجر برای چنین بهبودهایی، غرامت دریافت کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره شرکت به نحو دیگری مقرر شده باشد.

اگر ثابت کند که هزینه های مستاجر برای این بهبودها هزینه ملک مورد اجاره را به طور نامتناسب با بهبود کیفیت و (یا) افزایش می دهد، ممکن است توسط دادگاه از تعهد پرداخت غرامت به مستاجر برای هزینه چنین بهبودهایی آزاد شود. خواص عملیاتییا اصول حسن نیت و معقول بودن در انجام چنین بهبودهایی نقض شده است.

ماده 663. اطلاق در اجاره مؤسسه مقررات راجع به عواقب بطلان معاملات و اصلاح و فسخ قرارداد.

قواعد این قانون در مورد عواقب بی اعتباری معاملات، اصلاح و فسخ قرارداد، پیش بینی استرداد یا بازیابی به گونه ای از آنچه تحت توافقنامه از یک طرف یا هر دو طرف دریافت شده است، در مورد قرارداد اجاره شرکت اعمال می شود. در صورتی که چنین عواقبی به میزان قابل توجهی نقض حقوق و منافع قانونی حمایت شده طلبکاران موجر و مستاجر، سایر اشخاص نباشد و با مصالح عمومی منافات نداشته باشد.

ماده 664. استرداد مستأجره

پس از خاتمه قرارداد اجاره برای یک شرکت، مجتمع املاک مورد اجاره باید با رعایت قوانین مقرر و این آیین نامه به موجر بازگردانده شود. تهیه مؤسسه برای انتقال به موجر، از جمله تنظیم و ارائه سند انتقال برای امضا، در این مورد به عهده مستاجر است و به هزینه او انجام می شود، مگر اینکه در توافقنامه مقرر شده باشد.

قانون فدرال 1. مگر اینکه در قرارداد اجاره مالی مقرر شده باشد، اموال موضوع این قرارداد توسط فروشنده مستقیماً به مستاجر در محل دومی منتقل می شود.

2. در صورتی که ملک موضوع قرارداد اجاره مالی در مدت مقرر در این قرارداد به مستاجر منتقل نشود و در صورت عدم تعیین مدت در قرارداد، در مدت معقول مستاجر. حق دارد اگر تأخیر ناشی از شرایطی باشد که موجر مسئول آن است، فسخ قرارداد و جبران خسارت را مطالبه کند.

ماده 669. انتقال خطر فوت حادث یا خسارت تصادفی به مال به مستأجر

خطر اتلاف اتفاقی یا آسیب تصادفی به ملک مورد اجاره در زمان واگذاری ملک مورد اجاره به مستاجر منتقل می شود، مگر اینکه در قرارداد اجاره مالی خلاف آن مقرر شده باشد.

ماده 670. مسئولیت بایع

1. مستاجر حق دارد ملزومات ناشی از قرارداد خرید و فروش منعقده بین فروشنده و موجر را به‌ویژه از نظر کیفیت و کیفیت، مستقیماً به فروشنده ارائه کند. کامل بودن ملک، زمان تحویل آن و در سایر موارد عدم اجرای صحیح قرارداد فروشنده. در این صورت مستاجر دارای حقوق و تعهداتی است که در این قانون برای خریدار پیش بینی شده است، به استثنای تعهد پرداخت ملک تحصیل شده، گویی که طرف قرارداد خرید و فروش ملک مشخص شده است. اما مستاجر نمی تواند بدون رضایت موجر قرارداد خرید و فروش را با فروشنده فسخ کند.

در روابط با فروشنده، مستاجر و موجر به عنوان طلبکار تضامنی عمل می کنند ().

2. موجر مسئولیتی در برابر مستاجر در قبال انجام الزامات ناشی از قرارداد خرید و فروش توسط فروشنده ندارد، مگر در مواردی که مسئولیت انتخاب فروشنده بر عهده فروشنده باشد. اجاره دهنده در مورد اخیر، مستاجر به تشخیص خود حق دارد دعاوی ناشی از قرارداد خرید و فروش را مستقیماً به فروشنده ملک و موجر که مسئولیت تضامنی دارند، ارائه دهد.

انعقاد هرگونه معامله بین افراد در خاک روسیه تا حدی توسط قانون تنظیم می شود. اصلی قانون قانونگذاری، که این موضوع را به تفصیل در نظر می گیرد، قانون مدنی (قانون مدنی) فدراسیون روسیه است. مفاهیم اساسی تمام معاملات ممکن، روش انعقاد آنها و اجرای شرایط قرارداد را تعیین می کند.

اجاره اماکن غیر مسکونی از این قاعده مستثنی نبود، بنابراین در قانون مدنی فدراسیون روسیه به تفصیل مورد بحث قرار گرفته است. قبل از نتیجه گیری قرارداد اجارهدر این نوع، آشنایی با تمامی این رویه های قانونی، چه از نظر قانونگذار و چه از دیدگاه طرفین ذینفع، بسیار مهم است.

با مطالعه مطالب ارائه شده در زیر می توانید در مورد رویه و قوانین انجام معامله اطلاعات بیشتری کسب کنید.

اگر به یک اتاق نیاز دارید، اما پول کافی برای خرید آن ندارید، آن را اجاره کنید. عکس شماره 1

همانطور که قبلا ذکر شد، قانون مدنی فدراسیون روسیه شامل مقررات اصلی قانونی در مورد اجاره است اماکن غیر مسکونی. شایان ذکر است که این معامله به عنوان یک قرارداد اجاره جداگانه محسوب نمی شود، اما به طور غیرمستقیم مطالب زیادی در مورد آن نوشته شده است. هنگام روی آوردن به قانون، ابتدا لازم است مفاهیم اساسی معاملات اجاره را درک کنید.

قانونگذار فصل 34 جداگانه ای را برای تلقی اجاره از نوع معامله مدنی اختصاص داده است. این بخش از قانون مدنی فدراسیون روسیه است که شامل 6 بند است که قبل از انعقاد هر نوع قرارداد اجاره باید به طور کامل مطالعه شود. طبق ماده 606 قانون، اجاره عبارت است از انتقال مال از شخصی به دیگری برای استفاده موقت یا مالکیت که به موجب توافق تضمین شده باشد. در فرآیند اجاره دو طرف دخیل هستند:

موجر شخصی است که متعهد می شود مال را در ازای مبلغ معینی به شخص دیگری به تصرف موقت منتقل کند.
مستاجر شخصی است که طبق قرارداد منعقده چیزی را به تصرف موقت می پذیرد (اجاره می کند). اموالی که مستاجر دریافت می کند برای مدتی که در قرارداد تعیین شده است، دارایی وی است.

با انعقاد قرارداد اجاره هر دو طرف معامله وارد روابط حقوقی می شوند. بند 1 از فصل 34 قانون مدنی فدراسیون روسیه را تنظیم می کند مقررات عمومی، نحوه اجرا و اصول روابط حقوقی بین موجر و مستاجر. ماهیت کلی آنها این است که هر دو طرف پس از انعقاد قرارداد اجاره، متعهد می شوند که شرایط مندرج در معامله را رعایت کنند.

از جمله مزایای انعقاد قرارداد اجاره این است که نمی توان قیمت اجاره را بیش از یک بار در سال تغییر داد. عکس شماره 2

مهمترین مقررات قانون اجاره در ماده 614 در مورد اجاره آمده است. بر اساس آن مستاجر باید اجاره بها را طبق شرایط مندرج در قرارداد به موقع پرداخت کند.

شما می توانید مفاد قرارداد در مورد اجاره را بیش از یک بار در سال تغییر دهید. علاوه بر این، در تعدادی از شرایط، مستاجر حق دارد در صورتی که به دلایلی (بدون تقصیر او) نتواند به طور کامل از ملک مورد اجاره استفاده کند، تقاضای کاهش اجاره بها را داشته باشد.

این قانون معاملات خاصی را برای هر یک از طرفین تنظیم نمی کند. با این حال، قانون مدنی فدراسیون روسیه به وضوح بیان می کند که مستاجر باید ملک مورد اجاره را در شرایط خوبی حفظ کند و در پایان قرارداد در شرایطی که بدتر از وضعیت اصلی نباشد، آن را به موجر بازگرداند.

مفاد کد متعددی هر دو طرف قرارداد اجاره را ملزم به رعایت شرایط قرارداد می کند یا با مسئولیت مواجه می شوند.

اجاره اماکن غیر مسکونی

قانون مفهوم اجاره محل را بسته به نوع املاک و مستغلات جدا نمی کند. عکس شماره 3

اجاره اماکن غیر مسکونی مفهومی است که به وضوح در قانون مدنی فدراسیون روسیه تنظیم نشده است. اما این بدان معنا نیست که چنین تراکنش هایی را می توان به صورت رایگان و به هر شکلی انجام داد. هنگام بررسی قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی، لازم است مفاد بندهای 1، 4 و 5 فصل 34 قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد اجاره را در نظر بگیرید.

در مورد بند 1 ، قبلاً در بند قبلی مورد بحث قرار گرفته است و ماهیت کلی آن ساده است - مقررات کلی قانونگذاری در مورد اجاره را تعریف می کند. با این حال، پاراگراف 4 و 5 برای بررسی دقیق اجاره اماکن غیر مسکونی بسیار مهم است.

بنابراین، مطابق ماده 650 قانون مدنی فدراسیون روسیه، انعقاد قرارداد اجاره برای یک ساختمان یا سازه موجر را موظف می کند که برای استفاده یا تصرف موقت به مستاجر منتقل شود. این نوعویژگی. هنگامی که وضعیت مربوط به اماکن غیر مسکونی است، به عنوان یک قاعده، شرکت های تجاری اجاره می شوند. مفاد اصلی آن چنین است:

"قرارداد اجاره شرکتی به عنوان استفاده موقت یا مالکیت برخی از اموال (ساختمان، سازه، و غیره) تحت شرایط یک قرارداد اجاره است که باید مطابق با هدف عملکردی آن استفاده شود."
حقوقی که موجر برای استفاده از نوع خاصی از تجارت دارد به مستاجر منتقل نمی شود.
«قرارداد اجاره شرکت باید به صورت کتبی منعقد شود، در غیر این صورت باطل تلقی می شود. همچنین، چنین قراردادهایی مشمول ثبت اجباری دولتی هستند (ماده 658).

علاوه بر این، اجاره اماکن غیر مسکونی را می‌توان انتقال برای استفاده موقت یا تملک سایر سازه‌های غیر مسکونی (مثلاً) به منظور استفاده شخصی و غیرتجاری توسط هر شخص در نظر گرفت. چنین معاملاتی از نظر مقررات اساسی قانونی بندهای 1 و 4 فصل 34 قانون مدنی فدراسیون روسیه در نظر گرفته می شود.

در فرآیند تنظیم قرارداد اجاره برای هر محل غیر مسکونی، مهم است که تمام شرایط اجباری شکل آن را که توسط قانون فدراسیون روسیه تنظیم می شود، در نظر بگیرید. قرارداد اجاره در صورتی که کتبی نباشد و حاوی اطلاعات زیر نباشد باطل تلقی می شود:

طرفین قرارداد اطلاعات کلیدرباره آنها و جزئیات؛
موضوع معامله اجاره و مشخصات اصلی آن (آدرس، تعداد طبقات، مکان خاص، منطقه، مرزها، شماره موجودی، وضعیت عملکرد (دفتر، انبار، و غیره))؛
شرایط معامله قراردادی که باید توسط هر دو طرف رعایت شود.
، فرمت و میزان اجاره;
مدت قرارداد اجاره و امکان تمدید آن (قراردادهای اجاره می تواند کوتاه مدت (کمتر از یک سال)، میان مدت (1-5 سال)، بلند مدت (5-20 سال) و نامحدود باشد).

هر گونه انحراف از قالب پذیرفته شده و قانونی صحیح قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی آن را نامعتبر می کند، این را فراموش نکنید. انعقاد قرارداد در 3 نسخه اصلی (2 نسخه برای موجر و مستاجر، 1 نسخه برای ثبت معامله) مهم است.

نظر وکیل کارشناس

من به شما توصیه می کنم به بندهای قرارداد منعقد شده توجه ویژه ای داشته باشید که نشان دهنده تمام تفاوت های ظریف استفاده از محل منتقل شده است.

به عنوان مثال، مستاجر باید از قبل بداند که چه ارتباطاتی از محل عبور می کند. در صورت موقعیت اضطراریرویه پذیرش خدمات عملیاتی در ارتباطات چگونه است.

اغلب در اتاق هایی که در طبقه همکف یک ساختمان یا زیرزمین آن قرار دارند، واحدهای حرارتی، برق، آبرسانی یا فاضلاب وجود دارد. مستاجر باید مراحل دسترسی کارکنان سازمان های تامین منابع و زمان بررسی کنتور را بداند.

من به شما توصیه می کنم که حتماً در مورد روش پرداخت قبوض آب و برق توافق کنید. غالباً موجر تعهدی را به مستاجر تحمیل می کند که مثلاً برای گرما، نور، آب با توجه به منابع مصرف شده و رسیدهای صادر شده پرداخت کند. با این حال، صاحبخانه می تواند پرداخت را نیز کنترل کند خدمات رفاهی، قرائت کنتور و پول از مستاجر بابت منابع مصرف شده گرفته و خودتان هزینه آن را پرداخت کنید.

شرایط خاص استفاده همچنین ممکن است شامل تمیز کردن محیط اطراف به تنهایی یا چمن زدن باشد.

مهم است که از قبل درباره تمام تفاوت های ظریف استفاده کنید و در مورد آنها صحبت کنید تا در آینده مجبور نباشید قرارداد را فسخ کنید یا برای نقاط "فراموش شده" در قرارداد متحمل ضرر نشوید.

ثبت دولتی توافقنامه

قرارداد اجاره بلندمدت منوط به ثبت اجباری است. عکس شماره 5

اگر قرارداد بیش از یک سال اعتبار داشته باشد، ثبت دولتی یک قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی یک رویداد اجباری است. ثبت چنین معاملاتی توسط فدراسیون روسیه تنظیم می شود، بنابراین عدم اجرای این رویه مشکلات زیادی را به همراه خواهد داشت.

می توانید پس از انعقاد مستقیم آن بین دو طرف با تماس با Rosreestr یا مرکز چند منظوره در محل سکونت صاحبخانه و مستاجر، قراردادی را ثبت کنید.

ثبت معاملات املاک و مستغلات ضروری است، زیرا دولت حقوق مالکیت را برای مالک موقت ثبت می کند و سوابق کاداستر کلیه املاک و مستغلات کشور را نگهداری می کند.

این عمل به حل همه مسائل بحث برانگیز بین طرفین معامله و مدیریت روان جریان اسناد کمک می کند. هم صاحبخانه و هم مستاجر می توانند از طریق Rosreestr قراردادی را ثبت کنند. برای انجام این کار، باید با سازمان دولتی با موارد زیر تماس بگیرید:

بیانیه ای مبنی بر درخواست ثبت معامله و ثبت حقوق مالکیت به مالک موقت اماکن غیر مسکونی.
سه قرارداد اجاره اصلی (یکی در Rosreestr باقی خواهد ماند).
اسنادی که هویت و وضعیت حقوقی هر یک از شرکت کنندگان در معامله را اثبات می کند (گذرنامه - برای افراد، اسناد تشکیل دهنده و عصاره از ثبت نام واحد دولتی - برای اشخاص حقوقی).
طرح کاداستر (گذرنامه) اماکن غیر مسکونی؛
استخراج از BTI؛
رضایت محضری کلیه مالکان محل اجاره ایاگر غیر از موجر وجود داشته باشد.
رسید برای پرداخت کلیه هزینه های دولتی لازم.

ثبت قرارداد توسط خود ارگان دولتی انجام می شود، بنابراین حضور طرفین معامله ضروری نیست. آخرین کاری که باید انجام دهید تماس است مدارک لازمو یک بیانیه

ثبت نام ظرف 18 روز پس از ارسال درخواست انجام می شود، اگر همه چیز درست باشد، طرفین معامله گواهی ثبت توافقنامه و حقوق مالکیت را به مالک موقت دریافت می کنند. با در این لحظهاز آن زمان، اجاره نامه به طور رسمی ثبت شده است و اطلاعات مربوط به آن در تمام ثبت نام های ضروری فدراسیون روسیه موجود است.

یک آژانس دولتی حق دارد از ثبت معامله بر اساس مفاد قانون فدرال "در مورد ثبت حقوق املاک و معاملات با آنها" و همچنین قانون مدنی فدراسیون روسیه امتناع کند. پس از رفع کلیه تخلفات، می توانید مدارک و درخواست ثبت قرارداد را مجدداً ارسال کنید.

ارزش وقت شما را دارد توجه ویژهانطباق دقیق طرف مقابل با شرایط قرارداد اجاره. عکس شماره 6

علیرغم وضعیت حقوقی متفاوت مستاجر و موجر در یک معامله اجاره غیر مسکونی، در طول اجرای آن توصیه می شود آنها از قوانین مشابهی پیروی کنند که می تواند ایمنی رویداد را تضمین کند.

بنابراین، منبع ما قویاً به طرفین معامله توصیه می کند که قوانین زیر را رعایت کنند:

قبل از انعقاد قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی، حتماً با یک متخصص مشورت کنید و با او در مورد تفاوت های ظریف و شرایط قرارداد که به نظر شما باید در قرارداد گنجانده شود، صحبت کنید.
در روند تنظیم قرارداد، به همه پایبند باشید هنجارهای قانونیبا توجه به شکل آن، یا بهتر است بگوییم، تهیه پیش نویس را به یک متخصص بسپارید.
جزئیات و شرایطی را که ممکن است در آینده باعث بروز اختلاف یا برای شما نامطلوب شود، در قرارداد مشخص کنید.
هنگام انعقاد قرارداد و تهیه اسناد، فقط با دفاتر اسناد رسمی قابل اعتماد و واجد شرایط تماس بگیرید.
تنها در صورت موافقت کامل با مفاد آن، قرارداد را امضا کنید.
پس از امضای قرارداد برای بیش از یک سال، حتما آن را در ایالت ثبت کنید.
در طول مدت اعتبار اجاره نامه، شرایط آن را نقض نکنید و اقدامات مشابه را از طرف مقابل نظارت کنید. هرگونه تخلف از مفاد قرارداد دلیل جدی فسخ زودهنگام آن است.

با رعایت نکات فوق، می توانید تضمین های قابل توجهی از امنیت، موفقیت و رضایت از معامله دو طرف دریافت کنید.

اجاره: نوع و مقدار

هزینه اجاره بها توسط طرفین قرارداد تعیین می شود. عکس شماره 7

اجاره است پيش نيازهرگونه قرارداد اجاره مطابق با قوانین فدراسیون روسیه، مستاجر متعهد می شود که اجاره بها را به روشی که توسط توافق نامه قبلی منعقد شده است به صاحبخانه پرداخت کند. نقض قرارداد مستلزم تحمیل برخی مسئولیت ها برای مستاجر خواهد بود: از مجازات تا خاتمه قرارداد.

مبلغ اجاره و قالب آن قبل از انعقاد قرارداد توسط طرفین تعیین و در آن قید می شود. طبق ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، می توان چنین بیان کرد:

مبلغی که به وضوح تنظیم شده است که طی دوره های معین یا به صورت یکجا پرداخت می شود.
مبلغی که بر اساس درآمد دریافتی مستاجر از استفاده از ملک مورد اجاره تعیین می شود.
ارائه برخی خدمات از مستاجر به صاحبخانه؛
مبادله چیزی برای اجاره اماکن غیر مسکونی؛
هزینه های معینی از طرف مستاجر برای بهبود ملک دریافت شده برای استفاده موقت یا مالکیت.

طرفین معامله حق استفاده از ترکیب را دارند انواع متفاوتاجاره ها همچنین می توان آن را به عنوان یک قاعده، بیش از یک بار در سال، به دلیل شرایط نوظهور و پیش بینی نشده، تجدید نظر کرد.

ثبت انتقال ملک برای استفاده موقت

به منظور جلوگیری از اختلاف بین طرفین، انتقال مستقیم اماکن غیر مسکونی باید با گواهی انتقال و قبولی که الحاقی به قرارداد اجاره است، رسمیت یابد. عکس شماره 8

رسمی شدن انتقال ملک تحت قرارداد اجاره بستگی به تعهدات تحمیل شده بر دو طرف معامله دارد. دو گزینه اصلی طراحی وجود دارد:

منظم ؛
اجاره (اجاره مالی).

هر دو نسخه قرارداد مطابق با اطلاعات ارائه شده در بالا تنظیم و اجرا می شوند. روند عمومیفعالیت ها به شرح زیر است:

انعقاد قرارداد شفاهی بین طرفین معامله احتمالی.
تعیین شرایط یک قرارداد احتمالی که منافع هر دو طرف معامله را تامین کند.
تهیه قرارداد.
امضای قرارداد.
ثبت دولتی معامله

در مراحل مختلف ثبت نام، ممکن است نیاز به استفاده از خدمات وکلا/دفاتر اسناد رسمی داشته باشید که ممکن است هزینه هایی را به همراه داشته باشد.

پایان قرارداد

چگونه می توان قرارداد اجاره ناخواسته را فسخ کرد؟ عکس شماره 9

اعتبار قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی یکی از مهم ترین شرایط قرارداد می باشد. در صورتی که هر دو طرف معامله با حسن نیت به تعهدات خود عمل کنند، مدت اعتبار طبق آنچه در قرارداد مشخص شده است تکمیل می شود.

اما در برخی موارد امکان فسخ زودهنگام قرارداد وجود دارد. آغازگر چنین رویدادی می تواند مالک یا مستاجر باشد، در صورتی که مورد مطابق مقررات قانونی مربوطه باشد.

طبق ماده 619 موجر حق فسخ زودهنگام اجاره را دارد در صورتی که:

مستاجر شرایط قرارداد را نقض می کند.
در طول فرآیند مالکیت یا استفاده، اماکن غیر مسکونی خراب می شوند.
مستاجر دو بار متوالی مدت اجاره را بیشتر کرده است.

طبق ماده 620 مستاجر حق دارد فسخ پیش از موعد اجاره را مطالبه کند در صورتی که:

موجر استفاده یا تملک مورد اجاره را در اختیار او قرار نداده یا او را از استفاده یا تملک آن منع می کند.
اماکن غیر مسکونی دارای عیوب و نواقص دیگری است که مستاجر را از استفاده کامل یا تملک ملک مورد اجاره باز می دارد و قبلاً مورد توافق موجر نبوده است.
اماکن غیر مسکونی کاملاً برای استفاده یا مالکیت نامناسب هستند.
مالک شرایط قرارداد را نقض می کند.

قرارداد فقط پس از ارسال درخواست کتبی طرف شروع کننده به طرف دیگر برای رفع نقض قرارداد یا قوانین فدراسیون روسیه که حقوق آن را برآورده نمی کند، می تواند فسخ شود.

اگر طرف مقصر پس از دریافت درخواست برای جلوگیری از این امر، به رفتار بد خود در رابطه با مفاد توافقنامه یا قوانین فدراسیون روسیه ادامه دهد، طرفی که فسخ زودهنگام قرارداد را آغاز می کند می تواند از آن شکایت کند یا با فسخ قرارداد موافقت کند. تعهدات اجاره به صورت مسالمت آمیز

جزئیات کلیدی معامله

هنگام عقد قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی به چه نکاتی باید توجه کرد؟ عکس شماره 10

پس از قانون مدنی، اجاره اماکن غیرمسکونی به تفکیک و سایر جهات آن به تفصیل مورد بررسی قرار گرفت، می‌توان مطالب ارائه شده امروز را خلاصه کرد. فهرست زیر از تفاوت های ظریف اصلی این نوع معامله اجاره به عنوان یک خلاصه خدمت می کند:

اماکن غیر مسکونی به منظور استفاده توسط هر شخصی در جهت منافع خود اجاره داده می شود. در بیشتر موارد، چنین منافعی نشان دهنده سازماندهی فعالیت های تجاری است، اما اموال اجاره شده می تواند برای اهداف دیگر نیز استفاده شود.
در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، توجه به کلیه مقررات قانونی، تدوین قوانین و مقررات مربوط به این موضوع حائز اهمیت است. در غیر این صورت قرارداد باطل اعلام می شود.
قرارداد منعقده روابط بین معاملات را تنظیم می کند، بنابراین تخلف از بندهای آن غیرقابل قبول است.
هنگام انعقاد قرارداد اجاره برای مدت بیش از یک سال، باید در یک آژانس دولتی ویژه (Rosreestr) ثبت شود.
هزینه پردازش تراکنش برای هر یک از طرفین به طور جداگانه تعیین می شود. هزینه های مشترک طرفین ممکن است شامل خدمات وکلا، دفاتر اسناد رسمی و پرداخت هزینه های دولتی هنگام ثبت قرارداد (500-2000 روبل برای افراد و 7500-15000 روبل برای اشخاص حقوقی) باشد. هزینه های جداگانه اغلب شامل وجوهی است که برای پردازش اسناد فردی و سایر لوازم اداری صرف می شود.

به طور کلی، انعقاد قرارداد اجاره یک روند قانونی نسبتا پیچیده است. در روند ثبت آن، توجه به بسیاری از جنبه های قانونی مهم است. مطالب ارائه شده در مقاله امروز به طور کامل روش انجام معامله را پوشش می دهد، اما همیشه نباید فقط به خودتان تکیه کنید - گاهی اوقات بهتر است به متخصصان اعتماد کنید. این را فراموش نکن

همچنین از ویدیو می توانید در مورد واگذاری حق اجاره اماکن غیر مسکونی مطلع شوید:

در فرم زیر برای یک وکیل مسکن سوال بنویسیدهمچنین ببینید شماره تلفن جهت مشاوره

08 ژانویه 2017 120

در صورتی که مستاجر ملک مورد اجاره را مسترد نکند یا آن را به موقع مسترد ننماید، موجر حق دارد تمام مدت تأخیر را مطالبه اجاره کند. در صورتی که هزینه تعیین شده کفاف ضررهای وارده به موجر را ندهد، می تواند جبران آن را مطالبه کند.

مقاله . بهبود مال الاجاره

2. در صورتی که مستاجر به هزینه خود و با رضایت موجر اصلاحاتی در مورد ملک مورد اجاره انجام داده باشد که قابل تفکیک نباشد بدون اینکه خسارتی به ملک وارد شود، مستاجر حق دارد پس از فسخ قرارداد، برای بازپرداخت هزینه این بهبودها، مگر اینکه در قرارداد اجاره به گونه دیگری پیش بینی شده باشد.

3. هزینه اصلاحات غیرقابل تفکیک ملک مورد اجاره که توسط مستاجر بدون رضایت موجر انجام می شود، مشمول جبران خسارت نمی شود، مگر اینکه در قانون ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

4. اصلاحات ملک مورد اجاره اعم از قابل تفکیک و غیر قابل تفکیک که به هزینه کسر استهلاک از این ملک انجام می شود ملک موجر است.

مقاله . بازخرید ملک مورد اجاره

2. در صورتی که شرط بازخرید مال مورد اجاره در قرارداد اجاره پیش بینی نشده باشد، ممکن است با توافق اضافی طرفین که در این مورد حق دارند در مورد جبران اجاره قبلی به توافق برسند، ایجاد شود. قیمت بازخرید

3. قانون ممکن است مواردی را تعیین کند که بازخرید اموال استیجاری ممنوع است.

مقاله . ویژگی های انواع خاصی از اجاره و اجاره انواع خاصی از ملک

2. اجاره

مقاله . توافق نامه کرایه

1. بر اساس قرارداد اجاره، موجر که ملک را به عنوان یک فعالیت تجاری دائمی اجاره می دهد، متعهد می شود که اموال منقول را در قبال تملک و استفاده موقت در اختیار مستاجر قرار دهد.

2. قرارداد اجاره به صورت کتبی منعقد می شود.

3. قرارداد اجاره یک قرارداد عمومی است ().

مقاله . مدت قرارداد اجاره

1. قرارداد اجاره برای مدت حداکثر یک سال منعقد می شود.

2. قوانین مربوط به تمدید قرارداد اجاره برای مدت نامحدود و حق تقدم مستاجر برای تمدید قرارداد اجاره () در مورد قرارداد اجاره اعمال نمی شود.

3. مستاجر حق دارد در هر زمان با اعلام کتبی قصد موجر حداقل ده روز قبل از قرارداد اجاره را فسخ کند.

مقاله . ارائه ملک به مستاجر

مقاله . رفع نواقص در اموال استیجاری

مقاله . اجاره طبق قرارداد اجاره

1. اجاره تحت قرارداد اجاره به صورت پرداخت های ثابت به صورت دوره ای یا در یک زمان ایجاد می شود.

3- وصول مطالبات اجاره بها معوقه از مستاجر به استناد اجرائیه سردفتر به نحو مسلم انجام می شود.

مقاله . استفاده از ملک مورد اجاره

1. تعمیرات اساسی و جاری اموالی که طبق قرارداد اجاره به اجاره داده شده است به عهده موجر می باشد.

3. اجاره وسایل نقلیه

1. اجاره وسیله نقلیه با ارائه خدمات مدیریت و نگهداری فنی

مقاله . قرارداد اجاره خودرو با خدمه

قوانین مربوط به تمدید قرارداد اجاره برای مدت نامحدود و حق تقدم مستاجر برای انعقاد قرارداد اجاره برای مدت جدید () در مورد قرارداد اجاره خودرو با خدمه اعمال نمی شود.

مقاله . فرم قرارداد اجاره خودرو با خدمه

مقاله . تعهد موجر به نگهداری وسیله نقلیه

در تمام مدت قرارداد اجاره خودرو با خدمه، موجر موظف است وضعیت مناسب خودروی مورد اجاره را از جمله انجام تعمیرات معمولی و اساسی و تهیه لوازم مورد نیاز را حفظ کند.

مقاله . مسئولیت های موجر برای مدیریت و عملیات فنی وسیله نقلیه

1. خدماتی که توسط موجر برای مدیریت و بهره برداری فنی وسیله نقلیه به مستاجر ارائه می شود باید عملکرد عادی و ایمن آن را مطابق با اهداف اجاره نامه مشخص شده در قرارداد تضمین کند. قرارداد اجاره یک وسیله نقلیه با خدمه ممکن است طیف وسیع تری از خدمات ارائه شده به مستاجر را فراهم کند.

اعضای خدمه کارمندان اجاره کننده هستند. آنها مشمول دستورات موجر در مورد مدیریت و بهره برداری فنی و دستورالعمل های مستاجر در مورد بهره برداری تجاری از وسیله نقلیه می باشند.

مقاله . تعهد مستاجر به پرداخت هزینه های مربوط به عملیات تجاری وسیله نقلیه

مقاله . بیمه خودرو

مقاله . مسئولیت خسارت وارده به وسیله نقلیه

2. اجاره وسیله نقلیه بدون ارائه خدمات مدیریت و نگهداری فنی

مقاله . قرارداد اجاره خودرو بدون خدمه

قوانین مربوط به تمدید قرارداد اجاره برای مدت نامحدود و حق تقدم مستاجر برای انعقاد قرارداد اجاره برای مدت جدید (ماده 621) در مورد قرارداد اجاره برای وسیله نقلیه بدون خدمه اعمال نمی شود.

مقاله . فرم قرارداد اجاره وسیله نقلیه بدون خدمه

مقاله . تعهد مستاجر به نگهداری وسیله نقلیه

مقاله . مسئولیت های مستاجر برای رانندگی وسیله نقلیه و عملکرد فنی آن

مستاجر وسیله نقلیه اجاره ای را اعم از تجاری و فنی به تنهایی مدیریت و راه اندازی می کند.

مقاله . تعهد مستاجر به پرداخت هزینه های نگهداری خودرو

مقاله . قرارداد با اشخاص ثالث در مورد استفاده از وسیله نقلیه

مقاله . مسئولیت خسارت ناشی از وسیله نقلیه

مقاله . ویژگی های اجاره انواع خاصی از وسایل نقلیه

4. اجاره ساختمان و سازه

مقاله . قرارداد اجاره ساختمان یا سازه

مقاله . فرم و ثبت نام دولتی قرارداد اجاره ساختمان یا سازه

1. قرارداد اجاره ساختمان یا سازه با تنظیم یک سند به امضای طرفین کتباً منعقد می شود (بند 2 ماده 434).

عدم رعایت فرم قرارداد اجاره ساختمان یا سازه، موجب بطلان آن می شود.

2- قرارداد اجاره ساختمان یا سازه که برای مدت حداقل یک سال منعقد شده باشد مشمول ثبت دولتی بوده و از لحظه ثبت منعقد شده تلقی می شود.

مقاله . حقوق یک قطعه زمین هنگام اجاره ساختمان یا سازه واقع در آن

1. بر اساس قرارداد اجاره ساختمان یا سازه، مستاجر همزمان با انتقال حقوق مالکیت و استفاده از چنین املاکی، حقوق مربوط به زمینی را که در تصرف چنین املاکی است و برای آن ضروری است، منتقل می شود. استفاده کنید. (طبق اصلاح قانون فدرال شماره 118-FZ مورخ 26 ژوئن 2007)

2- در مواردی که موجر مالک زمینی باشد که ساختمان یا سازه مورد اجاره در آن واقع است، به مستاجر حق اجاره قطعه زمین یا حق دیگری نسبت به قطعه زمین مربوطه که در قرارداد اجاره پیش بینی شده است اعطا می شود. برای ساختمان یا سازه (طبق اصلاح قانون فدرال شماره 118-FZ مورخ 26 ژوئن 2007)

اگر در توافقنامه، حق قطعه زمین مربوطه که به مستاجر منتقل شده است، تعریف نشده باشد، حق استفاده از قطعه زمینی که توسط ساختمان یا سازه اشغال شده و برای استفاده از آن مطابق با هدف آن ضروری است، به وی منتقل می شود. مدت اجاره ساختمان یا سازه. (طبق اصلاح قانون فدرال شماره 118-FZ مورخ 26 ژوئن 2007)

3. اجاره ساختمان یا سازه واقع در قطعه زمینی که از نظر حق مالکیت به موجر تعلق ندارد بدون رضایت مالک این قطعه مجاز است، مگر اینکه با شرایط استفاده از چنین قطعه ای که به موجب قانون یا تعیین شده است مغایرت داشته باشد. توافق با مالک قطعه زمین.

مقاله . حفظ حق استفاده مستاجر یک ساختمان یا سازه از زمین در هنگام فروش آن

در مواردی که زمینی که ساختمان یا سازه مورد اجاره در آن واقع شده است به شخص دیگری فروخته شود، مستاجر این ساختمان یا سازه حق استفاده از زمینی را که در تصرف ساختمان یا سازه است و برای استفاده از آن ضروری است برای خود محفوظ می دارد. , با شرایطی که قبل از فروش زمین جاری بوده . (طبق اصلاح قانون فدرال شماره 118-FZ مورخ 26 ژوئن 2007)

مقاله . مبلغ اجاره

1. در قرارداد اجاره ساختمان یا سازه باید میزان اجاره قید شود. در صورت عدم توافق کتبی طرفین در مورد مبلغ اجاره، قرارداد اجاره ساختمان یا سازه منعقد نشده تلقی می شود. در این صورت ضوابط تعیین قیمت مقرر در بند 3 ماده 424 این قانون جاری نیست.

2. پرداخت هزینه استفاده از ساختمان یا سازه تعیین شده در قرارداد اجاره ساختمان یا سازه شامل پرداخت استفاده از قطعه زمینی است که در آن قرار دارد یا قسمت مربوطه از قطعه منتقل شده به همراه آن، مگر اینکه در غیر این صورت توسط قانون یا قرارداد پیش بینی شده است.

3. در مواردی که اجاره بهای ساختمان یا سازه در قرارداد به ازای هر واحد مساحت ساختمان (سازه) یا شاخص دیگری از متراژ آن تعیین شده باشد، اجاره بها بر اساس اندازه واقعی ساختمان یا سازه منتقل شده تعیین می شود. به مستاجر

مقاله . انتقال یک ساختمان یا سازه

1. انتقال ساختمان یا سازه توسط موجر و قبول آن توسط مستاجر به موجب سند انتقال یا سند انتقال دیگری که به امضای طرفین رسیده باشد انجام می شود.

مگر اینکه در قانون یا قرارداد اجاره ساختمان یا سازه به نحو دیگری مقرر شده باشد، تعهد موجر مبنی بر واگذاری ساختمان یا سازه به مستأجر پس از ارائه آن برای تملک یا استفاده در اختیار مستاجر و امضای سند انتقال مربوطه توسط طرفین انجام شده است.

عدم امضای سند انتقال ساختمان یا سازه توسط یکی از طرفین با شرایط مندرج در قرارداد به ترتیب از طرف موجر از انجام تعهد انتقال ملک و مستاجر به منزله امتناع است. ملک را قبول کند

۲- با فسخ قرارداد اجاره ساختمان یا سازه، ساختمان یا سازه مورد اجاره باید با رعایت ضوابط مقرر در بند ۱ این ماده به موجر مسترد شود.

5. اجاره شرکت

مقاله . قرارداد اجاره شرکت

1. بر اساس قرارداد اجاره برای یک مؤسسه به عنوان یک مجموعه املاک که برای فعالیت های تجاری استفاده می شود، موجر متعهد می شود که برای تملک و استفاده موقت، مستاجر را در ازای هزینه ای در اختیار او قرار دهد. زمینساختمان ها، سازه ها، تجهیزات و سایر دارایی های ثابت مشمول بنگاه، انتقال به روش، شرایط و حدود تعیین شده در قرارداد، ذخایر مواد اولیه، سوخت، مواد و سایر سرمایه در گردش، حق استفاده از زمین، بدنه های آبی و سایر منابع طبیعی، ساختمان ها، سازه ها و تجهیزات، سایر حقوق مالکیت موجر مرتبط با شرکت، حقوق تعیین هایی که فعالیت های شرکت را فردی می کند، و سایر حقوق انحصاری و همچنین اختصاص حقوق ادعا به آن. و بدهی های مربوط به بنگاه را به آن انتقال دهد. انتقال حقوق مالکیت و استفاده از اموال متعلق به اشخاص دیگر از جمله زمین و سایر منابع طبیعی به ترتیب مقرر در قانون و سایر قوانین قانونی انجام می شود. (طبق اصلاح قانون فدرال مورخ 14 ژوئیه 2008 N 118-FZ)

2. حقوق موجر که توسط وی بر اساس مجوز (مجوز) برای انجام فعالیت مربوط به دست آمده است، قابل انتقال به مستاجر نیست، مگر اینکه به موجب قانون یا سایر اقدامات قانونی به نحو دیگری مقرر شده باشد. گنجاندن تعهدات در شرکت منتقل شده به موجب توافق نامه، که اجرای آن توسط مستاجر در صورت عدم وجود چنین مجوزی (مجوز) غیرممکن است، موجر را از تعهدات مربوطه به طلبکاران خلاص نمی کند.

مقاله . حقوق طلبکاران هنگام اجاره یک شرکت

1. بستانکاران تعهدات مندرج در مؤسسه باید قبل از انتقال آن به مستأجر توسط موجر کتباً از اجاره مؤسسه مطلع شوند.

2. بستانکاری که رضایت خود را برای انتقال بدهی کتباً به موجر اعلام نکرده باشد، این حق را دارد که ظرف سه ماه از تاریخ دریافت اخطاریه انتقال مؤسسه به اجاره، فسخ یا وفای زودهنگام را مطالبه کند. تعهد و جبران خسارات ناشی از این.

3. بستانکاری که به ترتیب مقرر در بند (1) این ماده از انتقال مؤسسه برای اجاره مطلع نشده است، می تواند ظرف یک سال از روزی که در بند (2) این ماده مقرر شده است، دعوی برآورده کند. زمانی که او از کسب و کارهای انتقالی برای اجاره مطلع شد یا باید می دانست.

4. پس از اجاره مؤسسه، موجر و مستاجر متضامناً در قبال بدهی های موجود در مؤسسه واگذار شده که بدون رضایت طلبکار به مستاجر منتقل شده است، مسئول خواهند بود.

مقاله . فرم و ثبت ایالتی قرارداد اجاره شرکت

1. قرارداد اجاره مؤسسه به صورت کتبی با تنظیم یک سند به امضای طرفین منعقد می شود (بند 2 ماده 434).

2. قرارداد اجاره برای یک شرکت مشمول ثبت دولتی است و از لحظه ثبت منعقد شده تلقی می شود.

3. عدم رعایت صورت قرارداد اجاره مؤسسه، مستلزم بطلان آن است.

مقاله . انتقال یک شرکت اجاره ای

انتقال مؤسسه به مستاجر تحت سند انتقال انجام می شود.

مقاله . استفاده از اموال یک شرکت اجاره ای

مقاله . مسئولیت های مستاجر برای نگهداری شرکت و پرداخت هزینه های عملیات آن

1. مستاجر مؤسسه موظف است مؤسسه را در تمام مدت اعتبار قرارداد اجاره مؤسسه از جمله انجام تعمیرات جاری و اساسی آن در شرایط فنی مناسب نگهداری کند.

مقاله . بهبودهای انجام شده توسط مستاجر در شرکت اجاره شده

در صورتی که موجر ثابت کند که هزینه های مستاجر برای این بهبودها هزینه ملک مورد اجاره را به طور نامتناسب با بهبود کیفیت و (یا) عملکرد آن افزایش می دهد، ممکن است توسط دادگاه از تعهد جبران خسارت مستاجر برای هزینه چنین بهبودهایی آزاد شود. خواص، یا اصول حسن نیت و معقول بودن هنگام انجام چنین بهبودهایی نقض شده است.

مقاله . اعمال قوانین مربوط به پیامدهای بی اعتباری معاملات، اصلاح و فسخ قرارداد در قرارداد اجاره شرکت

مقاله . بازگشت یک شرکت اجاره ای

پس از خاتمه قرارداد اجاره برای یک شرکت، مجتمع املاک مورد اجاره باید با رعایت قوانین مقرر در این آیین نامه به موجر بازگردانده شود. تهیه مؤسسه برای انتقال به موجر، از جمله تنظیم و ارائه سند انتقال برای امضا، در این مورد به عهده مستاجر است و به هزینه او انجام می شود، مگر اینکه در توافقنامه مقرر شده باشد.

6. اجاره مالی (اجاره)

مقاله . قرارداد اجاره مالی

بر اساس قرارداد اجاره مالی (قرارداد لیزینگ)، موجر متعهد می شود که مالکیت ملک مشخص شده توسط مستاجر را از فروشنده ای که وی مشخص کرده است به دست آورده و این ملک را در ازای هزینه ای برای تصرف و استفاده موقت در اختیار مستاجر قرار دهد. در این صورت موجر مسئولیتی در قبال انتخاب مورد اجاره و فروشنده ندارد. (طبق اصلاح قانون فدرال مورخ 05/08/2010 N 83-FZ)

یک قرارداد اجاره مالی ممکن است مقرر کند که انتخاب فروشنده و ملک خریداری شده توسط موجر باشد.

یک قرارداد اجاره مالی (قرارداد اجاره) که بر اساس آن مستاجر یک موسسه بودجه است، باید مشخص کند که انتخاب فروشنده ملک تحت قرارداد اجاره مالی (قرارداد اجاره) توسط موجر انجام می شود. (قسمت 3 معرفی شده توسط قانون فدرال مورخ 05/08/2010 N 83-FZ)

مقاله . موضوع قرارداد اجاره مالی

موضوع قرارداد اجاره مالی می تواند هر چیز غیر قابل مصرف باشد به استثنای زمین و سایر اشیاء طبیعی. (طبق اصلاح قانون فدرال مورخ 05/08/2010 N 83-FZ)

مقاله . اطلاع رسانی به فروشنده در مورد اجاره ملک

موجر هنگام خرید ملک برای مستاجر باید به فروشنده اطلاع دهد که ملک برای اجاره به شخص خاصی در نظر گرفته شده است.

مقاله . انتقال موضوع قرارداد اجاره مالی به مستاجر

1. مگر اینکه در قرارداد اجاره مالی به نحو دیگری مقرر شده باشد، اموال موضوع این قرارداد توسط فروشنده مستقیماً به مستاجر در محل او منتقل می شود.

مقاله . انتقال خطر مرگ تصادفی یا آسیب تصادفی به اموال به مستاجر

مقاله . مسئولیت فروشنده

در روابط با فروشنده، مستاجر و موجر به عنوان طلبکار تضامنی عمل می کنند ().

مقررات عمومی در مورد روابط مربوط به اجاره (فصل 34 قانون مدنی فدراسیون روسیه) اعمال می شود. قوانین خاصدر غیر این صورت ثابت نکنید

اجاره -قرارداد مدنی که به موجب آن موجر متعهد می شود که ملک معینی را برای تصرف و استفاده موقت در اختیار مستاجر قرار دهد و مستاجر برای آن اجاره بها پرداخت می کند.

ویژگی های قرارداد: توافقی، متقابل، پاداشی.

انواع قرارداد اجاره:

توافق نامه کرایه؛
قرارداد اجاره خودرو؛
قرارداد اجاره ساختمان ها و سازه ها؛
قرارداد اجاره شرکت؛
قرارداد اجاره مالی (اجاره).

قرارداد اجاره عمدتاً توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه تنظیم می شود. همچنین از جمله مقررات حاکم بر اجاره عبارتند از:

قانون فدراسیون روسیه 7 فوریه 1992 شماره 2300-1 "در مورد حمایت از حقوق مصرف کننده".
قانون فدرال 29 اکتبر 1998 شماره 164-FZ "در مورد اجاره مالی (اجاره)"؛
قوانین حمل و نقل (آنها اجاره وسایل نقلیه را تنظیم می کنند).
هنر 22 قانون زمین فدراسیون روسیه 25 اکتبر 2001 شماره 136-F3، تنظیم اجاره قطعه زمین.
قانون جنگل فدراسیون روسیه مورخ 4 دسامبر 2006 شماره 200-FZ، تنظیم اجاره مناطق جنگلی.
کد آب فدراسیون روسیه مورخ 3 ژوئن 2006 شماره 74-FZ؛
قانون فدراسیون روسیه مورخ 21 فوریه 1992 شماره 2395-1 "در مورد زیر خاک".

ثمرات، محصولات و درآمدهای دریافتی مستاجر در اثر استفاده از مال مورد اجاره، دارایی وی است.

موردقرارداد - هر خاصیت تعریف شده جداگانه که در حین استفاده خواص طبیعی خود را از دست نمی دهد.

ویژگی -یک کالای غیر قابل مصرف تعریف شده به صورت جداگانه در شرایطی مطابق با شرایط قرارداد و هدف کالا با کلیه لوازم و مدارک لازم.

هنگام انعقاد قرارداد: نیاز اجباری — توصیف همراه با جزئیاتملک اجاره ای.

طرفین قرارداد اجاره موجر و مستأجر هستند. همه موضوعات روابط حقوقی مدنی می توانند به عنوان طرفین عمل کنند: اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین دولت (این دومی در روابط اجارهاز طریق اندام های خود).

مانند صاحب خانهمالکان ملک و همچنین اشخاصی که قانون یا مالک آن مجاز هستند. موضوع حق مدیریت اقتصادی می تواند به عنوان اجاره دهنده اموال منقول بدون رضایت مالک و اموال غیر منقول - فقط با رضایت مالک - عمل کند.

مانند مستاجرممکن است هر شخص باشد، اما در برخی از انواع اجاره ممکن است ترکیب موضوع توسط قانون محدود شود. بنابراین، در قرارداد اجاره برای یک شرکت و در قرارداد اجاره، هر دو طرف باید کارآفرین باشند (مواد 656 و 665 قانون مدنی فدراسیون روسیه) و در قرارداد اجاره خانهکارآفرین باید فقط یک طرف - موجر باشد (بند 1 ماده 626 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

فرم قرارداد اجاره

قرارداد بین افراد برای مدت بیش از یک سال و همچنین اگر یکی از طرفین باشد وجود، موجودیت، باید به صورت کتبی منعقد شود. هنگام اجاره املاک، فرم کتبی نیز مورد نیاز است.

اگر اجاره شامل خرید ملک باشد، یعنی. تغییر مالک سپس فرم قرارداد اجاره باید با فرم قرارداد خرید و فروش این نوع ملک مطابقت داشته باشد.

مدت، اصطلاحتوافق شرط اساسی توافق نیست. در این مورد، یک قاعده وجود دارد: اگر مدت معین نشده باشد (یعنی قرارداد برای مدت نامحدود منعقد شده باشد)، هر یک از طرفین می توانند در هر زمانی که بخواهند از خودداری کنند. به صورت یک طرفهاز قرارداد، اما مشروط به اخطار امتناع طرف مقابل خود از یک ماه قبل، در صورتی که ملک مورد اجاره منقول باشد. و برای املاک و مستغلات - 3 ماه قبل (با این حال، این دوره ها را می توان طبق قانون یا توافقنامه تغییر داد - بند 2 ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

بین مدت قرارداد اجاره و مدتی که طی آن ملک باید به مستاجر منتقل شود (در قرارداد ثابت شده است یا منطقی فرض می شود) تفاوت قائل می شود. رعايت اين مهلت از آن جهت حائز اهميت است كه عدم انتقال مال به مستأجر مستلزم حق مطالبه مستأجر نسبت به ضرر و زيان و انتقال آن و يا مطالبه فسخ قرارداد و نيز جبران ضرر و زيان است.

در صورتی که ملک منتقل شده مطابق با شرایط قرارداد نباشد، موجر موظف است به انتخاب مستاجر یکی از آنها را از بین بردن رایگانکاستی ها یا به نسبت کاهش دهداجاره، یا مستاجر را جبران کندهزینه های اصلاح نواقص، یا اجاره را قبول کندمنهای هزینه های رفع نواقص.

موجر باید بنا به درخواست مستاجر، مال غیر منطبق را با ملک مناسب جایگزین کند.

در وجود تحمیلمانند وثیقهیا حق ارتفاقموجر موظف است در این مورد به مستاجر تذکر دهد.

در صورت نقض این شرط مستاجر حق دارد یا کاهش اجاره بها یا فسخ قرارداد و جبران خسارت را مطالبه کند.

قرارداد اجاره با هزینه است.

تعهد اصلی پرداخت اجاره است.

اگر طرفین رویه، شرایط و شرایط پرداخت اجاره را تعیین نکرده باشند، قوانینی اعمال می شود که طرفین رویه، شرایط و شرایط اجاره معمولاً هنگام اجاره املاک مشابه در شرایط مشابه را در نظر داشتند.

انواع اجاره:

پرداخت ها به مبلغ ثابت، به صورت دوره ای یا به صورت یکجا انجام می شود.
ایجاد سهمی از نتایج تجاری مستاجر.
ارائه خدمات خاص به صاحبخانه.
انتقال مالکیت یا اجاره ملک مقرر توسط مستاجر به موجر.
هزینه بهبود ملک مورد اجاره را از مستاجر دریافت کنید.

میزان اجاره بها با توافق طرفین قابل تغییر است، اما حداکثر یک بار در سال.

ملک باید مطابق با شرایط قرارداد و مطابق با هدف ملک مورد استفاده مستاجر قرار گیرد.

اجاره فرعی -قرارداد اجاره ملکی که قبلاً اجاره شده است که توسط مستاجر با شخص ثالث منعقد شده است که فقط با رضایت موجر می تواند منعقد شود.

با اجاره فرعی متفاوت است استخدام مجدد -انتقال حقوق و تعهدات مستاجر به شخص دیگری. در این صورت هویت مستاجر با رضایت مالک تغییر می کند.

مستاجر مسئول نگهداری ملک در شرایط خوب، انجام تعمیرات معمولی و تحمل بار هزینه های نگهداری آن است. مسئولیت تعمیرات اساسی بر عهده صاحبخانه است. اگر تعمیرات اساسی توسط مستاجر انجام شود. در این صورت حق مطالبه جبران هزینه های انجام شده را دارد.

قرارداد اجاره یک بار است، یعنی. تغییر در مالکیت ملک دلیلی برای فسخ یا تغییر قرارداد اجاره نیست.

مستاجر حق دارد دعوای اثباتی را از جمله علیه مالک ملک مطرح کند.

حق تقدم مستاجری که وظایف خود را به درستی انجام داده است، بر عهده موجر است، در حالی که بار اثبات خلاف آن بر عهده موجر (هنگام اقامه دعوای اثباتی) است.

مستاجر حق تقدم برای انعقاد قرارداد اجاره برای مدت جدید را دارد. حق تقدم در صورتی اعمال می شود که قبل از انقضای مدت قرارداد، مستاجر تمایل خود را برای تمدید قرارداد کتباً به مالک اطلاع داده باشد. اگر موجر از انعقاد قرارداد برای مدت جدید امتناع ورزید و در عین حال قرارداد اجاره را با شخص دیگری امضا کرد، مستاجر حق دارد در دادگاه تقاضای انتقال حقوق و تعهدات و جبران خسارت در رابطه با امتناع را بنماید. برای تمدید قرارداد

خیار تمدید مدت قرارداد برای مدت نامحدود با توجه به اینکه مستاجر پس از انقضای مدت قرارداد همچنان به مالکیت و استفاده از ملک خود ادامه می دهد و موجر اعتراضی به این امر ندارد مجاز است.

که در در این موردقرارداد برای مدت نامحدود تمدید شده تلقی می شود و هر یک از طرفین می توانند با اعلام حداقل 3 ماه قبل به طرف مقابل (در مورد املاک) تقاضای فسخ چنین قراردادی را داشته باشند.

استرداد اموال

مستاجر موظف است قانون کلی، ملک مورد اجاره را در شرایطی که دریافت کرده است، با در نظر گرفتن فرسودگی عادی برگرداند.

در صورت عدم استرداد ملک در موعد مقرر، مستاجر مکلف است تمام مدت تأخیر را حتی در صورت عدم استفاده از ملک، اجاره بها پرداخت کند.

سرنوشت بهبودهای ایجاد شده توسط مستاجر

بهبودها به تفکیک پذیر و غیر قابل تفکیک تقسیم می شوند.

قابل تفکیکملک مستأجر است، غیرقابل تفکیک ملک موجر است. ممکن است طبق قانون یا توافق مقرر شود که ملک مورد اجاره به شرط پرداخت کل ین خرید مقرر در قرارداد توسط وی به مالکیت مستاجر تبدیل شود.

جدایی ناپذیربه مالکیت موجر تبدیل می شود، اما مستاجر حق دارد هزینه این بهبودها را بدون توجه به مجوز چنین بهبودهایی از موجر جبران کند (ماده 662 قانون مدنی فدراسیون روسیه). اما در صورتی که موجر ثابت کند که هزینه بهسازی با بهبود کیفیت و ویژگی های عملیاتی خود ملک نامتناسب است و اصول حسن نیت و منطقی بودن در جریان این اصلاحات نقض شده است، ممکن است توسط دادگاه از پرداخت معاف شود.

دلایل فسخ قرارداد اجاره:

اجرای قرارداد:
انحلال یک شخص حقوقی در صورتی که مستاجر یا موجر باشد (ماده 419 قانون مدنی فدراسیون روسیه)، اما مرگ یک شهروند - طرف قرارداد اجاره نامه، قرارداد را فسخ نمی کند: حقوق و تعهدات متوفی انتقال به وارث؛
توافق طرفین برای فسخ قرارداد؛
ادعای یکی از طرفین در دادگاه (قرارداد اجاره ممکن است در صورت نقض قابل توجه شرایط قرارداد توسط طرف دیگر توسط دادگاه زودتر فسخ شود).

مفهوم و عناصر قرارداد اجاره

قرارداد اجاره یکی از نهادهای قراردادی کلاسیک است که از زمان حقوق روم شناخته شده است. در حقوق روم یکی از انواع عقود اجاره محسوب می شد. حقوق روم سه نوع استخدام را به رسمیت می شناسد:

استخدام چیزها (مکان- conductio rei);
خدمات استخدام (مکان- هدایتاپرارم);
استخدام کار، یا قرارداد (مکان- هدایتباز می شود).

نمونه اولیه قرارداد اجاره مدرن در حقوق روم، اجاره اشیا بود. در قانون مدنی پیش از انقلاب روسیه، اجاره ملک به عنوان توافقی شناخته می شد که به موجب آن یکی از طرفین، در ازای پاداش معین، موافقت کرد که دارایی خود را در ازای پاداش معینی به طرف دیگر ارائه دهد. در عین حال، همانطور که G. F. Shershenevich اشاره کرد، قوانین روسیه با تفاوت بین استفاده از یک چیز و استخراج میوه از آن بیگانه بود، همانطور که در حقوق آلمان مرسوم است اجاره زمین و دام، همانطور که در حقوق فرانسه مرسوم است، حق بیگانه بود.

در دوره بعدی، قانون مدنی داخلی نیز با مفهوم "اجاره املاک" عمل کرد و اصطلاح "اجاره" عمدتاً برای انتقال شرکت های دولتی به عملیات اقتصادی استفاده شد.

با تشکر از قرارداد اجاره، مالک یا شخص دیگری که توسط وی مجاز است، این امکان را دارد که منافع خود را با انتقال ملک برای استفاده موقت یا اعطای حق استفاده، بدون انتقال ملک، دریافت اجاره برای این، تامین کند، شخص دیگری فرصت استفاده را به دست می آورد. دارایی شخص دیگری است و از این طریق منافع ملکی او را برآورده می کند و مالکیت میوه ها، محصولات و درآمد را دریافت می کند. دومی به ظهور صاحبان جدید کمک می کند.

تعریف قانونی قرارداد اجاره در هنر گنجانده شده است. 606 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

توسط قرارداد اجاره(اجاره اموال) موجر (موجر) متعهد می شود که ملک مستاجر (مستاجر) را در قبال تملک و استفاده موقت یا استفاده موقت در اختیار مستاجر (مستاجر) قرار دهد.

میوه ها، محصولات و درآمدهای دریافتی مستاجر در نتیجه استفاده از ملک، طبق قرارداد، ملک اوست.

علائم قرارداد اجاره

قانون مدنی فدراسیون روسیه به قرارداد اجاره در فصل می پردازد. 34. علاوه بر مقررات کلی در مورد قرارداد اجاره، که در مورد انواع مختلف این و انواع اموال استیجاری اعمال می شود، دارای قواعدی است که بر انواع خاصی از روابط اجاره ای حاکم است.

این قرارداد دارای ویژگی های خاص زیر است.

اولاً، قرارداد اجاره به قراردادهای انتقال ملک برای تصرف و استفاده یا فقط برای استفاده اطلاق می شود و از این طریق تعهداتی را برای انتقال ملک برای استفاده در کنار انواع دیگر قراردادها، قرض ها، اجاره ها ایجاد می کند.

ثانیاً، مستاجر تحت قرارداد، وضعیت مالکیت را به دست می آورد و این به او این حق را می دهد که از روش های حفاظتی اختصاصی استفاده کند.

ثالثاً، حق اجاره با حق جانشینی مشخص می شود. انتقال یا سایر حق محدود نسبت به ملک مورد اجاره به شخص دیگری دلیلی برای تغییر یا فسخ قرارداد اجاره نیست. به نظر ما، طبقه بندی حق اجاره به عنوان یک نوع جداگانه از حقوق مالکیت محدود، بی اساس است. این ویژگی های ذاتی در حقوق مالکیت به مستاجر ارائه می شود تا حقوق اجاره ای ناشی از قرارداد را تقویت کند.

رابعاً، شناسایی انواع خاصی از قراردادهای اجاره در قانون مدنی بسته به نوع ملک مورد اجاره (به استثنای اجاره، اجاره زمانی، اجاره) صورت گرفت.

قرارداد اجاره - توافقی، پاداشی، متقابل، دوجانبه.

اجاره دادن ملک یکی از مظاهر اختیارات مالک در تصرف در اموالی است که در اختیار دارد. حقوق تصرف و استفاده از مالک به مستاجر منتقل می شود.

طرفین قرارداد اجاره

طرفین قرارداد اجاره هستند صاحب خانهو مستاجراجاره دهندگان می توانند مالک و همچنین افرادی باشند که قانون یا مالک مجاز به اجاره ملک هستند (ماده 608 قانون مدنی فدراسیون روسیه). دومی شامل افرادی می شود که صلاحیت دفع اموال دولتی و شهرداری را دارند. اگر اموال دولتی یا شهرداری با حق مدیریت اقتصادی یا حق مدیریت عملیاتی به شرکت های واحد واگذار شود، خود این شرکت ها می توانند با رعایت الزامات ماده، اجاره دهندگان چنین اموالی باشند. 294-297 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

طبق قوانین فعلی، تنها شرط ضروری قرارداد اجاره، طبق قانون، است مورداجاره دادن. طبق بند 3 هنر. 607 قانون مدنی فدراسیون روسیه، قرارداد اجاره باید حاوی داده هایی باشد که امکان ایجاد قطعی ملک را برای انتقال به مستاجر به عنوان مورد اجاره ای فراهم می کند. در صورت عدم وجود این داده ها در قرارداد، شرط مربوط به مورد اجاره مورد توافق طرفین تلقی می شود و قرارداد مربوطه منعقد نشده تلقی می شود. این شرط در درجه اول مربوط به موضوع قرارداد اجاره است. مطابق بند 1 هنر. 607 قطعه زمین و سایر اشیاء طبیعی جدا شده، شرکت ها و سایر مجتمع های دارایی، ساختمان ها، سازه ها، تجهیزات، وسايل نقليهو موارد دیگری که در حین استفاده خواص طبیعی خود را از دست نمی دهند. موضوع قرارداد اجاره به صورت جداگانه تعریف شده است، این اموال غیر قابل مصرف می تواند منقول یا غیر منقول باشد.

مدت قرارداد اجاره با توافق طرفین تعیین می شود، اگر تعیین نشده باشد، قرارداد در شرایط نامشخص بودن مدت در نظر گرفته می شود (بند 1، 2 از ماده 610 قانون مدنی روسیه). فدراسیون). عواقب قانونی انعقاد قرارداد با چنین شرایطی این است که هر یک از طرفین حق دارد در هر زمان از انجام آن به طور یکجانبه امتناع کند و یک ماه قبل به طرف دیگر در مورد قصد خود هشدار دهد و در هنگام اجاره املاک - سه ماه قبل.

فرم قرارداد اجاره

الزامات به فرمقراردادها به این واقعیت خلاصه می شود که اگر قرارداد برای مدت بیش از یک سال منعقد شود و همچنین اگر یکی از طرفین یک شخص حقوقی باشد، بدون در نظر گرفتن مدت زمان، توافق باید در نوشتنطبق بند 2 هنر. 609 قانون مدنی فدراسیون روسیه، قرارداد اجاره املاک و مستغلات مستلزم ثبت نام دولتی است، مگر اینکه در قانون خلاف آن مقرر شده باشد.

شکل قرارداد اجاره، که انتقال مالکیت ملک مورد اجاره را به مستاجر پیش بینی می کند، به طور ویژه تنظیم می شود. بازخرید به عنوان یکی از شرایط چنین معامله ای در هنر پیش بینی شده است. 624 قانون مدنی فدراسیون روسیه. این گونه قراردادها باید در قالبی که برای قرارداد خرید و فروش ملک مربوطه در نظر گرفته شده است، منعقد شود. انتقال مالکیت اموال غیرمنقول منوط به ثبت دولتی است و در مورد اجاره با ماهیت خرید، قرارداد نیز مشمول ثبت دولتی است. شکل قرارداد اجاره اموال منقول با شرط بازخرید را می توان به هر شکلی که برای معامله ارائه شده است منعقد کرد ، زیرا در چ. ماده 30 قانون مدنی فدراسیون روسیه قوانین خاصی در مورد شکل قرارداد خرید و فروش اموال منقول وجود ندارد.

اجاره

قیمت(اجاره) است عنصر مهماین توافقنامه طبق بند 1 هنر. 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه، روش، شرایط و شرایط پرداخت اجاره توسط قرارداد تعیین می شود. شرط ضروری اجاره فقط برای قراردادهای اجاره ساختمان ها و سازه ها، شرکت ها و همچنین اشیاء طبیعی است - هنگام اجاره این نوع املاک و مستغلات، توافق در مورد اجاره الزامی است. اگر اجاره در قرارداد تعیین نشده باشد، قاعده ای مشابه آنچه در بند 3 هنر پیش بینی شده است. 424 قانون مدنی فدراسیون روسیه - اجاره برابر با پرداخت اجاره املاک مشابه در شرایط مشابه پرداخت می شود.

اجاره بها قابل تغییر و کاهش است. طرفین می توانند میزان اجاره بها را در شرایط مقرر در قرارداد تغییر دهند، اما حداکثر یک بار در سال. این قانونتا حد زیادی به نظم قراردادی کمک می کند، زیرا مستاجر اغلب تمایل به افزایش پرداخت های اجاره دارد، علیرغم غیرقابل قبول بودن تغییر یک طرفه شرایط تعهد قراردادی. اگر به دلیل شرایطی که مسئولیتی بر عهده وی نیست، شرایط استفاده از ملک به طور قابل توجهی بدتر شده یا کیفیت آن بدتر شده است، مستاجر حق دارد تقاضای کاهش اجاره بها کند (بند 4، ماده 614 قانون مدنی روسیه). فدراسیون). کاهش اجاره بها باید متناسب با کاهش املاک مصرفی املاک استیجاری مندرج در قرارداد باشد.

مفاد و نحوه اجرای قرارداد اجاره

تعهد اصلی موجر انتقال ملک به مستاجر در شرایطی است که مطابق با شرایط قرارداد اجاره و هدف ملک باشد (بند 1 ماده 611 قانون مدنی فدراسیون روسیه). ملک باید با تمام متعلقات و اسناد مربوط به آن به مستاجر منتقل شود، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری مقرر شده باشد، در مهلت مقرر در قرارداد و در صورت عدم تعیین مدت، در مدت معقول. اگر موجر به این تعهد خود عمل نکند، مستاجر حق دارد ملک مورد اجاره را مطابق با ماده مستاجر پس بگیرد. 398 قانون مدنی فدراسیون روسیه و خواستار جبران خسارات ناشی از تاخیر در اجرا یا خاتمه قرارداد و جبران خسارات ناشی از عدم انجام این تعهد است.

ملک مورد اجاره باید با شرایط قرارداد و هدف خود ملک مطابقت داشته باشد. مسئولیت عیوبی که مانع استفاده از مال می شود، به طور کامل یا جزئی بر عهده موجر است. ضمناً موجر مسئولیتی در قبال کاستی هایی که در انعقاد قرارداد اجاره از سوی وی مشخص شده یا قبلاً برای وی شناخته شده است و همچنین کاستی هایی که مستأجر باید در بازرسی از ملک مورد اجاره کشف می کرد، ندارد. یا بررسی قابلیت سرویس دهی آن هنگام انعقاد قرارداد یا انتقال ملک. در سایر موارد مسئولیت نقص در ملک مورد اجاره بر عهده موجر است.

مستاجر نیز به نوبه خود، با کشف نواقص، ممکن است به انتخاب خود مطالبه کند:

رفع رایگان نقص اموال؛
کاهش متناسب اجاره؛
بازپرداخت هزینه های آنها برای رفع نقص اموال؛
فسخ زودهنگام قرارداد

ضمناً مستأجر حق دارد با اطلاع قبلی به موجر، مبلغی را که برای رفع نواقص انجام داده از اجاره بها کسر کند.

صاحبخانه می تواند از این موارد اجتناب کند پیامدهای منفی، در صورتی که پس از دریافت اخطاریه از مستاجر، بلافاصله ملکی را که در اختیار مستاجر قرار داده است با دیگری با کیفیت مشابه جایگزین کند یا عیوب ملک را به طور رایگان برطرف کند.

موجر موظف است در هنگام انتقال ملک به اجاره نسبت به کلیه حقوق اشخاص ثالث نسبت به آن به مستاجر هشدار دهد. قانون شامل فهرست جامعی از حقوقی نیست که مستاجر باید به صاحبخانه اطلاع دهد. طبق قانون، نه تنها در مورد حقوق مالکانه، بلکه در مورد حقوق تکلیفی اشخاص ثالث نیز باید هشدار داد.

موجر موظف است با هزینه خود تعمیرات اساسی اموال اجاره شده را انجام دهد، مگر اینکه در قانون، سایر اقدامات قانونی یا توافق نامه دیگری مقرر شده باشد (بند 1 ماده 616 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

تعمیرات اساسی به معنای بازسازی قسمت های اصلی ملک مورد اجاره است که بدون آن نمی توان از آن برای هدف مورد نظر استفاده کرد. مدت زمان انجام تعمیرات اساسی باید توسط قرارداد تعیین شود، مگر اینکه مدت زمان مورد توافق قرار گرفته باشد یا نیاز فوری به انجام آن در یک زمان معقول وجود داشته باشد.

نقض تعهد مالک برای انجام تعمیرات اساسی به مستاجر این حق را می دهد که انتخاب کند:

انجام تعمیرات اساسی، در قرارداد مقرر شده استیا ناشی از نیاز فوری باشد و هزینه تعمیرات را از صاحبخانه دریافت کند یا آن را با اجاره بها جبران کند.
تقاضای کاهش متناظر در اجاره.
خواهان فسخ قرارداد و جبران خسارت. لازم به ذکر است که تعهد به انجام تعمیرات اساسی اختیاری بوده و طبق قرارداد قابل واگذاری به مستاجر می باشد.

موجر موظف است هزینه اصلاحات غیرقابل تفکیک را که با رضایت وی و به هزینه مستأجر انجام شده است به مستاجر جبران کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره به نحو دیگری مقرر شده باشد. مستاجر حق دارد هزینه های خود را جبران کند پیشرفت های جدا نشدنیملک با شرایط زیر:

رضایت صاحبخانه برای ایجاد بهبود (این را می توان در خود قرارداد مشخص کرد یا به صورت کتبی دریافت کرد).
اصلاحات باید با هزینه مستاجر انجام شود. بهبود اموال استیجاری، اعم از قابل تفکیک و غیرقابل تفکیک، که با هزینه کسر استهلاک از این ملک انجام می شود، دارایی موجر است (بند 4 ماده 623 قانون مدنی فدراسیون روسیه). اصلاحات قابل تفکیک انجام شده توسط مستاجر دارایی وی است، مگر اینکه در قرارداد اجاره به نحو دیگری مقرر شده باشد. پس از پایان قرارداد اجاره، بهبودهای قابل تفکیک می تواند توسط مستاجر حفظ شود.

با توجه به الزام آور بودن دوجانبه قرارداد اجاره، مستاجر موظف به انجام تعهدات زیر است: استفاده صحیح از ملک، پرداخت اجاره بها و استرداد ملک مورد اجاره پس از انقضای مدت قرارداد.

مستاجر موظف است از ملک اجاره شده مطابق با شرایط قرارداد استفاده کند، در صورتی که شرایط استفاده مشخص نشده باشد، سپس مطابق با هدف ملک (بند 1 ماده 615 قانون مدنی فدراسیون روسیه). ). استفاده به عنوان حق در قرارداد اجاره یکی از مفاهیمی است که ماهیت حقوقی آن را تعیین می کند و بر این اساس قانونگذار به این امر توجه ویژه ای داشته و دارد. بدون استفاده، انجام صحیح این تعهد قراردادی وجود ندارد. در این راستا، در صورت تخلف از رویه تعیین شده برای استفاده از اموال، موجر می تواند تقاضای فسخ قرارداد و جبران خسارت را داشته باشد.

مستاجر موظف است در هنگام استفاده از ملک، ملک را سالم نگه دارد، تعمیرات معمولی را با هزینه شخصی خود انجام دهد و هزینه های نگهداری ملک را متقبل شود، مگر اینکه در قانون یا اجاره نامه مقرر شده باشد (بند ۲ ماده ۶۱۶). .

حق استفاده از اموال استیجاری می تواند در حدود و اشکال قانونی معین به اشخاص دیگر منتقل شود، در حالی که این حقفقط با رضایت موجر توسط مستاجر قابل انجام است. قانونگذار از جمله این حقوق را شامل می شود: حق اجاره فرعی مال (اجاره فرعی); حقوق و تعهدات خود را طبق قرارداد به شخص دیگری منتقل کنید (اجاره). ارائه ملک اجاره ای برای استفاده رایگان؛ حقوق اجاره تعهد؛ حق اجاره را به عنوان سهمی در سرمایه مجاز شرکت های تجاری، سرمایه سهام مشارکت های تجاری یا سهمی در تعاونی تولیدی ایجاد کنید. رضایت در همه شرایط فوق برای اطمینان از اینکه در نتیجه اعمال این حقوق توسط مستاجر، مالکیت ملک مورد اجاره را از دست ندهد، ضروری است.

مسئولیت به همان اندازه مهم مستاجر، پرداخت به موقع اجاره بها برای استفاده از ملک مورد اجاره است. همانطور که در بالا ذکر شد، اجاره، نحوه، شرایط و شرایط پرداخت آن توسط قرارداد اجاره تعیین می شود.

در صورتی که به دلیل شرایطی که مستاجر مسئولیتی در آن ندارد، شرایط استفاده از ملک یا وضعیت آن به طور قابل ملاحظه ای بدتر شده باشد، مستاجر حق دارد کاهش اجاره بها را مطالبه کند (بند 4 ماده 614 قانون مدنی. فدراسیون روسیه). در صورت نقض قابل توجه شرایط پرداخت اجاره، موجر حق دارد در مدت تعیین شده توسط موجر، پرداخت زودهنگام اجاره را مطالبه کند. در این صورت موجر نمی تواند بیش از دو دوره متوالی مطالبه زودهنگام اجاره بها کند.

مستاجر موظف است پس از فسخ قرارداد، ملک مورد اجاره را به موجر مسترد کند. قرارداد با انقضای مدت اجاره یا به دلیل فسخ زودهنگام آن با توافق طرفین یا تصمیم دادگاه فسخ می شود.

همانند سایر تعهدات، مبنای فسخ تعهد اجاره، انقضای مدت قرارداد است، اما در صورتی که مستاجر بیش از مدت به استفاده از ملک مورد اجاره ادامه دهد و موجر به این امر اعتراض نکند، قرارداد در تاریخ تمدید شده تلقی می شود. شرایط مشابه برای مدت نامحدود (بند 2 از ماده 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

فسخ زودهنگام تعهد با فسخ قرارداد اجاره امکان پذیر است. در هنر. 619 قانون مدنی فدراسیون روسیه دلایل زیر را ذکر می کند که به موجر اجازه می دهد تا قرارداد را فسخ کند: استفاده از اموال برای اهداف دیگر، نقض قابل توجه شرایط قرارداد. وخامت قابل توجه توسط مستاجر ملک مورد اجاره؛ تأخیر در پرداخت اجاره (بیش از دو بار متوالی پس از انقضای دوره پرداخت تعیین شده توسط قرارداد)؛ عدم انجام تعهد در انجام تعمیرات اساسی ملک مورد اجاره. طرفین ممکن است دلایل دیگری برای فسخ قرارداد ارائه دهند. هنگام اعمال این مقررات، باید به خاطر داشت که آنها زمینه خاصی برای فسخ قرارداد اجاره هستند.

طبق بند 2 هنر. 450، نقض تعهد یکی از طرفین قابل توجه تلقی می شود، که چنین خسارتی را برای طرف دیگر به همراه دارد که به طور قابل توجهی از آنچه حق داشت هنگام انعقاد قرارداد روی آن حساب کند، محروم می شود.

قرارداد اجاره همچنین می تواند به درخواست مستاجر فسخ شود. 620 قانون مدنی فدراسیون روسیه. فسخ زودهنگام در موارد زیر: عدم ارائه اموال برای استفاده به مستاجر یا ایجاد موانع برای استفاده مطابق با شرایط قرارداد یا هدف ملک. شناسایی نواقص موجود در ملک که مستاجر را از استفاده از این ملک باز می دارد که موجر مسئول آن است. عدم موفقیت توسط موجر به زمان ثابتتعمیرات اساسی، اگر این مسئولیت به او محول شود؛ نامناسب بودن ملک برای استفاده به دلیل شرایطی که مستاجر مسئولیتی در قبال آن ندارد.

موجر موظف است قبل از مطالبه فسخ قرارداد کتباً به مستاجر در مورد لزوم انجام تعهد خود در مدت معقول هشدار دهد. مستاجر به موجب مقررات عمومی مندرج در بند 2 هنر. 452 قانون مدنی فدراسیون روسیه، ابتدا باید پیشنهاد فسخ قرارداد را برای صاحبخانه ارسال کند و فقط پس از دریافت امتناع یا در صورت عدم دریافت پاسخ در مدت مقرر، می تواند در دادگاه شکایت کند.

بنابراین، قرارداد اجاره ممکن است فسخ شود:

با توافق طرفین (بند 1 ماده 450).
به درخواست یکی از طرفین (مواد 619، 620).
از طریق امتناع یک جانبه از عقد (ماده 621).

یکی دیگر از پایه های فسخ زودهنگام قرارداد اجاره، خرید مجدد اموال استیجاری در مواردی است که بر اساس بند 1 هنر. 624 قانون مدنی فدراسیون روسیه، چنین حقی توسط قانون یا توافق پیش بینی شده است. خرید ملک هم پس از انقضای مدت اجاره و هم قبل از پایان آن در صورتی امکان پذیر است که کل مبلغ مقرر در قرارداد پرداخت شده باشد.

بر اساس قرارداد اجاره (اجاره ملک)، موجر (موجر) متعهد می شود که ملکی را در قبال تملک و استفاده موقت یا استفاده موقت در اختیار مستاجر (مستاجر) قرار دهد.

ثمرات و محصولات و درآمدی که مستاجر در اثر استفاده از مال الاجاره طبق قرارداد دریافت می کند دارایی وی است.

تفسیر هنر 606 قانون مدنی فدراسیون روسیه

1. قرارداد اجاره (اجاره ملک) یکی از رایج ترین آنها است. از قدیم الایام به عنوان مناسب ترین شکل قانونی انتقال ملک برای استفاده موقت در قبال پرداخت هزینه شناخته شده است.

تاریخچه قرارداد اجاره به حدود دو هزار سال قبل باز می گردد. قرارداد اجاره و برخی از انواع آن در روم باستان شناخته شده بود. حقوق خصوصی روم بین سه قرارداد اجاره جداگانه تمایز قائل شده است: «الف) اجاره اشیا (locatio-conductio rerum)، ب) اجاره خدمات (locatio-conductio operarum)، ج) اجاره کار یا قرارداد (locatio-conductio operis یا operis faciendi). ). وجه اشتراک این سه قرارداد در این است که یکی از طرفین متعهد می شود که استفاده از یک شی معلوم را به طرف دیگر ارائه دهد و طرف دیگر متعهد می شود که در ازای استفاده، پاداش مالی معینی به طرف اول بپردازد.

———————————
Krasnokutsky V.A.، Novitsky I.B.، Peretersky I.S. و دیگران حقوق خصوصی روم: کتاب درسی / ویرایش. I.B. نوویتسکی، I.S. پرترسکی. م.: یوریست، 1383; SPS "ConsultantPlus".

قوانین مربوط به قراردادهای اجاره املاک برای هر دو قانون روسیه و شوروی قبل از انقلاب شناخته شده بود.

در قانوننامه امپراتوری روسیهاجاره ملک قراردادی بود که به موجب آن یکی از طرفین در قبال دستمزد معینی موافقت کرد که دارایی خود را برای استفاده موقت در اختیار طرف دیگر قرار دهد. موضوع اجاره نامه، مدت استفاده و حق الزحمه آن شرایط اساسی این قرارداد را تشکیل می داد.

———————————
رجوع کنید به: کد قوانین امپراتوری روسیه. سن پترزبورگ: انتشارات Ya Kantorovich, 1896. T. 10. Part 1. Art. 1691.

قبلاً در علم قبل از انقلاب چنین مسائل مشکل آفرینی مطرح شد که هنوز هم در عمل انعقاد قراردادهای اجاره حائز اهمیت است. به عنوان مثال، موضوع قرارداد اجاره همیشه به وضوح در نظر گرفته نمی شود. بنابراین، K.P. پوبدونوستف نوشت: «موضوع استخدام، دارایی معین و معینی است، نه تنها متعلق به خود، بلکه مال شخص دیگری (که برای مدیریت و دفع اقتصادی به آن سپرده شده است). نه تنها اموال مادی می تواند خدمت کند، بلکه حق نیز می تواند مفید باشد، اگر به طبع آن قابلیت استفاده یا بهره برداری جداگانه را داشته باشد.» و در حال حاضر ، اختلافات در مورد امکان اعطای حقوق مالکیت برای استفاده ، که مطابق با ماده در مفهوم "مالکیت" گنجانده شده است ، فروکش نمی کند. 128 قانون مدنی فدراسیون روسیه. این موضوع به ویژه در هنگام اجاره یک شرکت مهم می شود، که ممکن است شامل شود انواع مختلفحقوق مالکیت، از جمله حقوق انحصاری.

———————————
پوبدونوستسف K.P. خوب قانون مدنی. م.: اساسنامه، 1382. بخش سوم: قراردادها و تعهدات. ص 344.

در قانون مدنی RSFSR در سال 1922، بخش اجاره ملک مقدم بر بخش قرارداد فروش و معاوضه بود و قوانین مربوط به قرارداد اجاره اماکن مسکونی را پوشش می داد. قانون 1922 همچنین قراردادهای اجاره برای شرکتهای دولتی یا شهرداری را به عنوان یک نوع قرارداد اجاره ملک ذکر کرده و مدت اجاره محدودی را 12 سال تعیین کرده است.

ماده 275 قانون مدنی RSFSR در سال 1964 قرارداد اجاره ملک را به عنوان قراردادی تعریف می کند که بر اساس آن موجر متعهد می شود ملک را برای استفاده موقت در ازای هزینه ای در اختیار مستاجر قرار دهد. در قانون سال 1964 یک فصل کامل به قرارداد اجاره ملک اختصاص داشت که قرارداد اجاره را به عنوان یک نوع قرارداد اجاره ملک ذکر کرد.

در سال 1989، مبانی قانونگذاری اتحاد جماهیر شوروی و جمهوری های اتحادیه در مورد اجاره به تصویب رسید که شامل 33 ماده و تنظیم روابط اجاره است.

———————————
تصویب شده توسط شورای عالی اتحاد جماهیر شوروی در 23 نوامبر 1989 N 810-1 // روزنامه شورای عالی RSFSR. 1989. N 25. هنر. 481.

در علم، این عمل هنجاری به دلایل مختلف مورد انتقاد منصفانه قرار گرفت. در این عمل و همچنین در سایر اعمال آن زمان، مرز بین موضوع قرارداد اجاره و موضوع آن همیشه به وضوح ترسیم نمی شد. خصوصاً، اصطلاح تصدی به معانی مختلفی به کار رفته است.

هنجارهای قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد اجاره کاملاً پایدار است و به ندرت در معرض تغییر هستند. از اول مارس 1996 (تاریخ لازم الاجرا شدن قسمت دوم قانون مدنی) در چ. 34 این قانون فقط سه بار اصلاح شد.

2. طرفین عقد اجاره موجر (مستأجر) (رجوع کنید به ماده 608 قانون مدنی و تبصره آن) و مستأجر (مستأجر) می باشند. مستاجر (مستاجر) می تواند هر موضوع قانون مدنی باشد.

3-اجاره می تواند چیزهایی باشد که در حین استفاده خاصیت طبیعی خود را از دست ندهند (غیر مصرفی) (رجوع کنید به ماده 607 قانون مدنی و تبصره آن). معادل اجاره، اجاره است (رجوع کنید به ماده 614 قانون مدنی و تبصره آن).

4. شرط ضروری عقد اجاره، شرط موضوع (موضوع) اجاره (اجاره) است. علیرغم اینکه در ماده تبصره آمده است که ملک در قبال وجه و مدت (برای مدت معین یا غیر معین) به مستاجر منتقل می شود، اما نه شرط اجاره و نه شرط مدت قرارداد. قانون اساسی تلقی می شود. طبیعتاً به میل طرفین، این شرایط (مانند سایر شرایط) می تواند قابل توجه باشد.

بنابراین ، به عنوان یک قاعده کلی ، قرارداد اجاره از لحظه ای منعقد می شود که توافقی در مورد موضوع (موضوع) اجاره بین طرفین به شکل مورد نیاز در موارد مناسب حاصل شود.

در صورتی که قرارداد اجاره روش، شرایط و شرایط پرداخت اجاره را مشخص نکرده باشد، در نظر گرفته می شود که رویه، شرایط و شرایطی که معمولاً در هنگام اجاره املاک مشابه در شرایط مشابه اعمال می شود، ایجاد می شود (بند 2، بند 1، ماده 614 قانون. قانون مدنی). برای مدت قرارداد اجاره، به هنر مراجعه کنید. 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه و تفسیر آن.

5. قرارداد اجاره توافقی است - از لحظه حصول توافق منعقد شده (حقوق و تعهدات بوجود می آیند) تلقی می شود. قرارداد اجاره ملک مشمول ثبت دولتی است، مگر اینکه در قانون ترتیب دیگری مقرر شده باشد (به بند 2 ماده 609، بند 2 ماده 651 قانون مدنی و نظرات مربوط مراجعه کنید).

قرارداد اجاره پرداخت می شود - ملک با هزینه ای به مستاجر منتقل می شود. هزینه را می توان تنظیم کرد اشکال گوناگون(رجوع کنید به ماده 614 قانون مدنی و تبصره آن). هنگام انتقال ملک برای استفاده (وام) رایگان، روابطی ایجاد می شود که بسیار شبیه به آنهایی است که هنگام اجاره ایجاد می شود. اما چنین روابطی نه با هنجارهای اجاره، بلکه با قوانین مندرج در هنر تنظیم می شود. هنر 689 - 701 قانون مدنی فدراسیون روسیه. با این حال، برخی از قوانین اجاره برای روابط اعمال می شود استفاده رایگانمال (قواعد مربوط به عین، قسمتی از مدت عقد و غیره (بند ۲ ماده ۶۸۹ قانون مدنی)).

قرارداد اجاره به صورت دوجانبه الزام آور است (دوجانبه، متقابل، سینالاگماتیک) - هر دو طرف حقوق و تعهداتی دارند. اولاً موجر (موجر) مکلف به انتقال ملک به مستأجر است; مستاجر مکلف به پرداخت اجاره است (نیز رجوع کنید به مواد 611، 614 - 616، 621، 622، 624 قانون مدنی و تبصره مربوطه).

6. ملک برای تصرف و استفاده یا فقط برای استفاده به مستاجر منتقل می شود. هنگام انتقال مالکیت و استفاده، مستاجر نه تنها فرصت استخراج را پیدا می کند ویژگی های مفیداز یک چیز، بلکه از نظر فیزیکی نیز آن را دارد، بر آن تسلط دارد.

مستاجر به عنوان مالک مالکیت می تواند به روش های حمایتی اختصاصی (اقدام به دعاوی اثباتی و سلبی از جمله علیه مالک (موجر) متوسل شود (مواد 301 - 305 قانون مدنی).

قرارداد اجاره که به موجب آن فقط حق استفاده (بدون حق مالکیت) به مستاجر داده می شود، نسبتاً نادر است. به عنوان مثال، اجاره تجهیزات الکترونیکی بدون انتقال مالکیت به مستاجر امکان پذیر است.

7. رسیدهای دریافت شده در نتیجه استفاده از اموال (میوه ها، محصولات، درآمد) طبق قاعده کلی تعیین شده توسط هنر. 136 قانون مدنی فدراسیون روسیه متعلق به شخصی است که به طور قانونی از این دارایی استفاده می کند، مگر اینکه توسط قانون، سایر اقدامات قانونی یا توافق نامه ای در مورد استفاده از این اموال مقرر شده باشد. در مقابل این هنجار انحرافی، مقاله مورد نظر دستورالعملی ضروری را تنظیم می کند - میوه ها، محصولات و درآمد به مالکیت مستاجر تبدیل می شود. البته این بدان معنا نیست که موجر تحت هیچ شرایطی نمی تواند میوه، محصول یا درآمد (بخشی از آنها) را از استفاده از ملک مورد اجاره دریافت کند. در بند 2 هنر. 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه به طور مستقیم امکان ایجاد اجاره را در قالب سهم معینی از محصولات، میوه ها یا درآمد دریافت شده در نتیجه استفاده از اموال اجاره ای فراهم می کند. اما حتی در این مورد نیز به موجب قاعده مندرج در ماده مورد نظر، ثمرات، محصولات یا درآمدها ملک مستأجر بوده و سپس به صورت اجاره به موجر منتقل می شود.

میوه ها نشان دهنده دریافت هایی با منشاء طبیعی هستند. اینها چیزهایی هستند که در نتیجه رشد ارگانیک چیزهای دیگر (تولید دام، برداشت درختان میوه و غیره) ظاهر می شوند. محصولات به عنوان دریافتی حاصل از تولید (کالاهای ساخته شده، مواد معدنی استخراج شده و ...) تلقی می شوند. درآمد عبارت است از دریافت هایی به شکل پول یا سایر دارایی های مادی که در نتیجه استفاده از دارایی به عنوان موضوع روابط حقوقی ایجاد می شود (به عنوان مثال پرداخت به صورت پول یا سایر دارایی های مادی دریافت شده تحت قرارداد اجاره فرعی).

8. در § 1 ch. 34 (ماده 606 - 652) قانون مدنی فدراسیون روسیه مقررات کلی در مورد اجاره را تعیین می کند. برای اعمال این مقررات در مورد انواع خاصی از اجاره و اجاره انواع خاصی از اموال، به هنر مراجعه کنید. 625 قانون مدنی فدراسیون روسیه و تفسیر آن.