پایان زودهنگام اجاره به چه معناست؟
روابط اجاره ممکن است برای مدت معینی ایجاد شود که طرفین در قرارداد شرط می کنند یا به صورت نامحدود. هنوز مواردی وجود دارد که در سطح قانونگذاری، به اصطلاح مهلت های اجاره برای اجاره نوع خاصی از ملک تعیین می شود. در این صورت رابطه اجاره نمی تواند بیش از این مهلت ها طول بکشد.
اما در هر حال در حالی که مدت فسخ قرارداد فرا نرسیده است، ممکن است هر یک از طرفین بخواهند رابطه اجاره را فسخ کنند. به این می گویند فسخ زودهنگام قرارداد. از آنجایی که اجاره یک معامله دو طرفه است، حقوق هر دو طرف در اینجا محفوظ است. و برای اینکه رابطه زودتر از موعد به پایان برسد، رضایت طرفین لازم است.
و اکنون، در صورت محافظت از طرف قرارداد اجاره از فسخ ناگهانی و بی‌سود معامله، قسمت 2 هنر. 450 قانون مدنی فدراسیون روسیه مقرر می دارد که فسخ یک طرفه فقط از طریق دادگاه اتفاق می افتد و سپس در صورتی که آغازگر فرآیند دلایلی برای ایجاد چنین الزامی داشته باشد.
چه زمانی صاحبخانه حق مطالبه ملک خود را زودتر از موعد مقرر به دست می آورد؟
ماده 450 فوق الذکر قانون مدنی فدراسیون روسیه دلایل کلی را تعیین می کند که بر اساس آن هر دو طرف معامله می توانند از طریق دادگاه فسخ زودهنگام آن را مطالبه کنند. این شامل:
- نقض مادی قرارداد؛
- موارد دیگری که صراحتاً در قانون یا قرارداد مقرر شده است.
به طور قابل توجهی، قانونگذار چنین تخلفی از سوی یکی از طرفین قرارداد را که مستلزم وارد شدن خسارت است، درک می کند، به همین دلیل است که طرف دیگر قرارداد متحمل ضررهای قابل توجهی می شود. اما هیچ جزئیات خاصی وجود ندارد، بنابراین دادگاه تصمیم می گیرد که آیا تخلف واقعاً قابل توجه بوده است یا خیر.
موارد دیگر فقط شامل دلایل مندرج در هنر است. 619 قانون مدنی فدراسیون روسیه که بر اساس آن موجر می تواند خواستار فسخ قرارداد شود. موجر می تواند در صورتی که مستأجر ثابت کند که مستاجر:
- به طور مادی شرایط توافق را نقض می کند.
- مال را بر خلاف هدف آن که در قرارداد مشخص شده یا ناشی از ماهیت خود آن چیز است استفاده می کند.
- به طور قابل توجهی دارایی را تخریب می کند.
- دو بار متوالی اجاره را پرداخت نمی کند.
- اگر چنین تعهدی به او محول شود، تعمیرات اساسی انجام نمی دهد.
خود طرفین می توانند در قرارداد اجاره شرایط اضافی را برای فسخ زودهنگام اجاره تعیین کنند یا مواردی را که در قانون ذکر شده است را به تفصیل بیان کنند. به هر حال، چنین جزئیاتی اثبات در دادگاه مبنی بر وجود دلایلی برای فسخ قرارداد را بسیار ساده می کند.
آیا حقوق خود را نمی دانید؟
روش خاتمه زودهنگام روابط اجاره
بدیهی است که در صورت توافق طرفین مبنی بر فسخ قبل از موعد مقرر، صرفاً اقداماتی را در این راستا انجام می دهند که از جمله آن می توان به انتقال مجدد مورد اجاره و امضای گواهی قبولی انتقال اشاره کرد. و خود قرارداد با توافق نامه اضافی که به شکلی مشابه تنظیم شده است بسته می شود.
اما اگر مستاجر مخالف آن باشد، صاحبخانه باید به دادگاه مراجعه کند، و نه بلافاصله. طبق قسمت 3 هنر. 619 قانون مدنی فدراسیون روسیه، مالک باید ابتدا نامه ای را برای مستاجر ارسال کند که در آن از مستاجر بخواهد تخلفات را اصلاح کند. همین موضع در بند 29 نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 11 ژانویه 2002 شماره 66 تأیید شده است.
مهم! علاوه بر الزام به اصلاح تخلف، باید پیشنهاد فسخ قرارداد زودتر از موعد مقرر ارائه شود.
در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر یا معقول شرایط مقرر را برآورده کند، مالک حق مراجعه به دادگاه را از دست می دهد. این موضوع توسط بند 8 اطلاعات نامه هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در تاریخ 1997/05/05 به شماره 14 تأیید شده است. بنابراین، خاتمه زودهنگام قرارداد فقط در صورتی امکان پذیر است که مستاجر به انجام تعهدات خود ادامه دهد. .
عواقب فسخ اجاره
پس از اینکه دادگاه در مورد پرونده رای مثبت داد و تقاضای موجر را برآورده کرد، رابطه قراردادی خاتمه می یابد. اما این همیشه به این معنی نیست که کالای اجاره شده بلافاصله پس داده می شود. در برخی موارد، تجدیدنظر مجدد به دادگاه برای برآورده شدن ادعای بازپس گیری اموال از استفاده شخص دیگری لازم است.
بنابراین، بسیاری از حقوقدانان توصیه می کنند که این دو شرط را به طور همزمان در اولین دعوا قرار دهند. سپس پس از اولین محاکمه، امکان اخذ اجرائیه وجود خواهد داشت که بر اساس آن ضابطان می توانند استرداد اجباری مورد اجاره را ساماندهی کنند.
در صورتی که مستاجر تصمیم بگیرد که فوراً از تصمیم دادگاه پیروی کند، آنگاه به ابتکار خود مورد اجاره را مسترد می کند، در حالی که طرفین یک سند قبولی و انتقال را امضا می کنند که وضعیت ملک منتقل شده را ثبت می کند.
در صورت مشاهده وخامت قابل توجه در وضعیت مورد اجاره، مستاجر ممکن است مشمول مطالبه خسارت شود. و در موردی که علت فسخ زودهنگام اجاره تاخیر در پرداخت اجاره نامه بوده است، موجر حق دارد استرداد دین را مطالبه کند.
تنها در مواردی که مستاجر در اجرای تعهدات خود مرتکب تخلفات قابل توجهی شده باشد، مالک می تواند اقدام به خاتمه زودهنگام رابطه اجاره کند. و حل اختلاف در مورد فسخ زودهنگام اجاره فقط در صلاحیت دادگاه است. به محض لازم الاجرا شدن رای دادگاه، رابطه اجاره به استثنای لحظات انجام تعهدات پرداخت اجاره بها و اصلاح سایر تخلفات خاتمه می یابد.
شرکت قرارداد اجاره جدیدی منعقد می کند یا اعتبار قرارداد قبلی را تمدید می کند. چه مواردی باید در قرارداد قید شود تا مستاجر بتواند خارج از دادگاه زودتر از موعد آن را فسخ کند؟
اگر طرفین برای مدت نامحدود قراردادی را منعقد کنند، در این صورت حق انصراف از اجاره نامه بدون مراجعه به دادگاه به موجب قانون اعطا می شود. اگر موجر محل را فقط برای مدت معینی اجاره کند، لازم است شرطی در مورد حق مستاجر از امتناع یک طرفه خارج از دادگاه لحاظ شود. اما مهم است که در مورد جمله بندی آن بسیار مراقب باشید تا تأثیری را که اصلاً انتظار نمی رفت به دست نیاورید.
زمانی که فسخ زودهنگام قرارداد اجاره به ابتکار او ضروری باشد، هیچ مستاجر از چنین وضعیتی مصون نیست. این ممکن است به دلیل نیاز به نقل مکان به یک دفتر بهتر، تصمیم به بستن شعبه ای باشد که در محل اجاره ای قرار داشت، یا صرفاً کمبود بودجه برای پرداخت اجاره باشد.
در عین حال، در مرحله تهیه پیش نویس سند، مستاجران همیشه به فکر درج روند فسخ در آن نیستند و مهمتر از همه، حق انصراف یک طرفه از قرارداد به ابتکار مستاجر. در صورت عدم وجود یک رویه خارج از دادگاه توافق شده برای فسخ آن به ابتکار مستاجر، ترک رابطه اجاره زودتر از موعد مقرر آسان نخواهد بود.
حق فسخ قرارداد اجاره بدون محاکمه بستگی به مدت آن دارد
دیدگاهی وجود داشت که این ماده را باید اینگونه فهمید: می توان حق فسخ قرارداد اجاره را خارج از دادگاه (بر اساس مفاد ماده 450 قانون مدنی) پیش بینی کرد، اما فقط در صورت دلایل خاص. برای چنین امتناع ارائه شده است. اما در سال 2008، هیئت رئیسه دیوان عالی داوری اشتباه بودن چنین نظری را تأیید کرد. درست است، در این مورد، در مورد امتناع از قرارداد موجر بود، اما این موضع در مورد امتناع مستاجر نیز صدق می کند.
نمونه ای از تمریندر قرارداد اجاره ای که به مدت 20 سال منعقد شد، طرفین حق فسخ زودهنگام قرارداد را به صورت یک طرفه برای موجر پیش بینی کردند.
صاحبخانه تصمیم گرفت از این حق استفاده کند و اخطاریه ای برای مستاجر ارسال کرد، اما او از تخلیه محل خودداری کرد.
دادگاه های سه دادگاه نیز از تخلیه مستاجر خودداری کردند. آنها در نظر گرفتند که برای امتناع یکطرفه از اجرای اجاره ای که برای مدت معین منعقد شده است، لازم است که قانون یا قرارداد زمینه یا شرایط خاصی را پیش بینی کند که تحت آن امتناع مجاز است. این توافقنامه هیچ دلیلی را برای امتناع یک جانبه نشان نداد - به سادگی حق امتناع بدون هیچ دلیلی را در نظر گرفت.
هیئت رئیسه دیوان عالی داوری با این موضع موافق نبود. وی به صراحت خاطرنشان کرد که برای امتناع یک جانبه، همین واقعیت که چنین امکانی در قانون یا در قرارداد ذکر شده است کافی است. پرونده برای محاکمه جدید فرستاده شد (حکم هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 09.09.08 شماره VAS-5782/08).
بنابراین، قرارداد اجاره می تواند شامل حق مستاجر به امتناع بدون انگیزه از قرارداد و امتناع به دلایل پیش بینی شده در قرارداد باشد.
عبارت اشتباه شرط حق امتناع مستاجر
هنگام گنجاندن شرط فسخ قرارداد خارج از دادگاه در قرارداد، باید به عبارت آن توجه ویژه ای شود. در صورت عبارت مبهم، دادگاه با تفسیر تحت اللفظی شرط قرارداد هدایت می شود. در عین حال ، معنای تحت اللفظی به معنای مقایسه قرارداد با سایر شرایط و معنای قرارداد به عنوان یک کل است (ماده 431 قانون مدنی فدراسیون روسیه) ، می توان آن را به روشی کاملاً متفاوت از قرارداد درک کرد. مستاجر این شرط را درک کرده است.
ذکر نشده است که قرارداد اجاره خارج از دادگاه فسخ شده است
رایج ترین اشتباه زمانی است که قرارداد حاوی چیزی شبیه به این است:
مستاجر حق دارد با رعایت اخطار حداقل 3 ماه قبل از موجر، تقاضای فسخ زودهنگام قرارداد را داشته باشد.
تعبیر تحت اللفظی به این معناست که این شرط حق مستاجر را برای تقاضای فسخ قرارداد اجاره به ابتکار خود ایجاد می کند. از آنجایی که این حق صرفاً مطالبه فسخ (و نه انصراف از قرارداد) است و چیزی از رویه فراقضایی گفته نشده است، پس صحبت از حق مراجعه به دادگاه برای تقاضای فسخ قرارداد است. علاوه بر این، چنین شرطی باید با شرایط مربوط به رویه فسخ قرارداد، که ممکن است از جمله در قسمت دیگری از قرارداد واقع شده باشد، مقایسه شود.
اگر شرط فوق حاوی اشاره ای به بند قرارداد باشد که به طور خاص به رویه خارج از دادگاه اشاره دارد و اقدامات طرفین را در درخواست خود (یا برعکس، در بند مربوطه) توصیف می کند وضعیت ناامید کننده نیست. به بندي اشاره مي شود كه به حق مستاجر در مطالبه فسخ قرارداد اشاره دارد). اما در شرایطی که چنین شرایطی وجود ندارد و در سایر شرایط صرفاً ترتیب فسخ قرارداد با توافق طرفین مقرر شده است، به سختی می توان این گونه تلقی کرد که مستاجر حق فسخ خارج از دادگاه یک طرفه دارد.
نمونه ای از تمرینطرفین قرارداد اجاره محل را که قرار بود شعبه مستاجر را در خود جای دهد، منعقد کردند. مدت اجاره هشت سال است. طبق مفاد قرارداد، مستاجر حق داشت فسخ پیش از موعد را مطالبه کند، مشروط بر اینکه حداقل 90 روز قبل به موجر اطلاع داده شده باشد و همچنین مستاجر الزامات قرارداد را مبنی بر پرداخت به موقع اجاره و پرداخت اجاره بها رعایت کرده باشد. بازپرداخت هزینه های مالک برای خدمات آب و برق و تعمیر و نگهداری.
همچنین این شرط وجود داشت که قرارداد از لحظه ثبت قرارداد فسخ فسخ شده تلقی شود که هم در پایان قرارداد و هم در صورت فسخ زودهنگام آن منوط به امضای طرفین است.
در رابطه با تعطیلی شعبه، مستاجر تصمیم گرفت از حق خود برای امتناع از اجاره استفاده کند و در این خصوص نامه ای به صاحبخانه ارسال کرد. صاحبخانه با فسخ قرارداد موافقت نکرد و پس از مدتی برای بازپرداخت بدهی اجاره و جریمه شکایت کرد. مستاجر دعوی متقابل برای فسخ اجاره داد.
در اولین رسیدگی به پرونده، دادگاه ادعای وصول بدهی و جریمه را مورد رضایت قرار داد و از تأمین دعوای متقابل خودداری کرد (برنامه تجدیدنظر تصمیم را بدون تغییر رها کرد).
دادگاه بدوی پرونده را برای رسیدگی جدید اعاده کرد و این بار دادگاه بدوی تصمیم گرفت که مستاجر از حق امتناع یکطرفه خود استفاده کرده و قرارداد فسخ شده است. بنابراین، دادگاه هر دو ادعا را رد کرد: ادعای وصول بدهی، زیرا پس از خاتمه قرارداد، هیچ دلیلی برای استرداد اجاره وجود نداشت، و دعوای متقابل، زیرا قرارداد قبلاً فسخ شده بود. مراجع تجدیدنظر و تجدیدنظر با این نتیجه موافق نبودند و تا حدودی بدهی و جریمه را از مستاجر دریافت کردند.
جمع بندی نهایی توسط هیئت رئیسه دیوان عالی داوری انجام شد. وی در نظر داشت که مستاجر حق فسخ خارج از دادگاه را ندارد، زیرا طبق مفاد قرارداد فقط می تواند تقاضای فسخ زودهنگام کند، اما نمی تواند یک طرفه اعلام فسخ کند (در رابطه با بند 3 ماده 450 قانون مدنی کد فدراسیون روسیه).
در نتیجه، طبق مفاد قرارداد، موضوع فسخ آن فقط در دادگاه قابل حل بود و مستاجر فقط حق ایجاد چنین اختلافی را داشت. در عین حال، هیئت رئیسه دیوان عالی داوری در نظر گرفت که در یک موقعیت اختلافی خاص، مستاجر حق دارد به دلیل تغییر قابل توجه شرایط، تقاضای فسخ قرارداد را داشته باشد (تصمیم به انحلال شعبه گرفته شد). .
بنابراین، هیئت رئیسه در نهایت احتمال فسخ قرارداد را تایید کرد، اما رای دادگاه بدوی صادره در اولین رسیدگی مبنی بر وصول بدهی اجاره بها تا تاریخ این تصمیم، بدون تغییر باقی ماند. هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 20.10.11 شماره VAC-9615 / یازده)
این موضع دادگاه های بدوی نیز هست. بنابراین، به نفع مستاجر است که در قرارداد به وضوح نشان دهد که او نه تنها حق دارد قرارداد اجاره را به ابتکار خود فسخ کند، بلکه به طور یکجانبه از دادگاه نیز امتناع کند، که مستلزم فسخ قرارداد است. (بند 2 ماده 450.1 قانون مدنی RF).
در همان زمان، به شرح زیر از بند 4 هنر. 450.1 قانون مدنی فدراسیون روسیه، طرفی که به او حق انصراف از قرارداد یا اجرای قرارداد داده شده است، باید با اعمال حق اعطا شده، با حسن نیت و معقولانه در محدوده تعیین شده عمل کند. همانطور که توسط دادگاه عالی فدراسیون روسیه اشاره شده است، نقض تعهد ارائه شده ممکن است منجر به انکار حمایت قضایی شود، از جمله به رسمیت شناختن تغییر یک جانبه در شرایط تعهد یا امتناع یک جانبه از انجام آن به عنوان باطل و باطل. (قطعنامه پلنوم دادگاه عالی فدراسیون روسیه مورخ 22 نوامبر 2016 شماره 54 "در مورد برخی از مسائل مربوط به اعمال مقررات عمومی قانون مدنی فدراسیون روسیه در مورد تعهدات و اجرای آنها).
تعهد به اطلاع صاحبخانه از آزادی محل نشان داده شده است، اما نه حق امتناع
گاهی اوقات اجاره نامه شامل شرطی می شود که مستاجر موظف است از آزادسازی زودهنگام محل به صاحبخانه اطلاع دهد. اما در عین حال درباره حق انصراف مستاجر از قرارداد چیزی گفته نمی شود.
این یک اشتباه جدی است. تفسیر تحت اللفظی چنین شرط قراردادی اجازه نمی دهد که آن را با شرط حق مستاجر در انصراف فراقانونی یک جانبه از قرارداد یکسان کنیم. از این گذشته ، آزادی زودهنگام محل ممکن است نتیجه فسخ زودهنگام قرارداد با توافق طرفین باشد و نه تنها به ابتکار یکی از طرفین.
تحریم های لغو یک جانبه قرارداد اجاره
در روند بحث در مورد پیش نویس قرارداد، مالک ممکن است موافقت کند که حق مستاجر برای انصراف یک طرفه از توافق خارج از دادگاه را نیز لحاظ کند. اما در عین حال ممکن است مالک برای استفاده از چنین حقی بر شرط تحریم اصرار کند. معمولاً این جریمه به میزان معینی است که موجر حق دارد از مبلغ وثیقه ای که مستاجر در انعقاد قرارداد پرداخت کرده است، آن را کسر کند.
اتفاق می افتد که مستاجران به راحتی با چنین شرطی موافقت می کنند و معتقدند در صورت لزوم می توان به راحتی در دادگاه به آن اعتراض کرد و در نتیجه بدون ضرر از شر قرارداد خلاص شد. در واقعیت، همه چیز چندان واضح نیست. مواضع قضایی مختلفی در این مورد وجود دارد. قطعنامه پلنوم دیوان عالی داوری مورخ 17 نوامبر 2011 شماره 73 "در مورد برخی از مسائل مربوط به اجرای قوانین مدنی فدراسیون روسیه در مورد قرارداد اجاره" به موضوع پرداخت هزینه اشاره نکرد. انصراف زودهنگام از قرارداد (رویه قضایی تصمیم فوق: حکم دادگاه عالی فدراسیون روسیه مورخ 29 مارس 2016 در پرونده شماره 305-ES15-16772، A41-58990/2014).
موضع اول: جریمه انصراف یک طرفه از قرارداد - سوء استفاده از حق
برخی از دادگاه ها بر این باورند که نمی توان مجازاتی را در قرارداد اجاره پیش بینی کرد که مستاجر از حق خود برای انصراف فراقانونی یکجانبه از قرارداد استفاده کرده و تخلفی نکرده است.
طبق نظر دادگاه، درج مجازات برای فسخ زودهنگام قرارداد در قرارداد، به طور یکجانبه با ماهیت مجازات به عنوان معیار مسئولیت اعمال شده تنها برای تخلف از تعهدات مغایرت دارد. در این صورت تخلفی وجود ندارد، زیرا مستاجر از حق انصراف از قراردادی که به موجب قرارداد به وی اعطا شده است استفاده می کند. مستاجر در قبال اعمال حق خود مسئولیتی ندارد.
بنابراین، اعمال چنین تحریم هایی سوء استفاده از حق از طرف صاحبخانه است (ماده 10 قانون مدنی فدراسیون روسیه). بنابراین، امتناع یک طرفه مستاجر از اجرای قرارداد نمی تواند مبنای اعمال میزان مسئولیت در قالب مجازات برای وی باشد (رأی دادگاه تجدیدنظر داوری یازدهم مورخ 16 تیر 1395 در پرونده شماره A55-). 16666 / 2015).
موضع دوم: جریمه انصراف یک طرفه از قرارداد امکان پذیر است
سایر دادگاه ها با اشاره به اصل آزادی قرارداد (ماده 421 قانون مدنی فدراسیون روسیه) هیچ چیز غیرقانونی در پرداخت برای فسخ زودهنگام قرارداد نمی بینند.
علاوه بر این، این عقیده وجود دارد که پرداخت برای انصراف زودهنگام از قرارداد، معیاری برای مسئولیت نیست (مصرف به معنای کامل)، بلکه نوعی کسب حق انصراف از قرارداد به صورت قابل استرداد است. از نظر اقتصادی، این امر در روابط تجاری کاملاً موجه است، زیرا طرف دیگر قرارداد (موجر) به دلیل فسخ زودهنگام، از آنچه در هنگام انعقاد قرارداد حق داشت روی آن حساب کند محروم می شود. نمونه هایی نیز وجود دارد که دادگاه ها هزینه انصراف زودهنگام از قرارداد را جریمه می دانند، اما حتی در این مورد نیز آن را ممکن می دانند.
نمونه ای از تمریندر مورد ادعای مالک برای بازیابی جریمه خاتمه زودهنگام اجاره اختلاف در نظر گرفته شد. این قرارداد در فوریه 2012 منعقد شد و قرار بود تا پایان سال 2012 اعتبار داشته باشد. شرایط زیر را داشت:
در صورتی که مستاجر از حق اجاره محل صرف نظر کند، در صورتی که نیاز به چنین اجاره ای از بین برود، قرارداد را می توان قبل از موعد مقرر فسخ کرد، مشروط بر اینکه حداقل 60 روز اخطار کتبی به مالک ارسال شود. در این صورت مستاجر موظف است اجاره بها را تا پایان سال جاری پرداخت کند.
قبلاً در اواسط مارس 2012، مستاجر به صاحبخانه اطلاع داد که قرارداد را از اواسط ژوئن فسخ می کند. طرفین قراردادی مبنی بر پذیرش و واگذاری محل را امضا کردند و پس از آن موجر با استناد به شرایط قرارداد از مستاجر جریمه ای به مبلغ اجاره به مدت شش ماه (یعنی تا پایان سال) مطالبه کرد. مستاجر جریمه را پرداخت نکرد و صاحبخانه به دادگاه رفت.
دادگاه‌های سه‌گانه با استناد به اصل آزادی قرارداد در کنار مالک قرار گرفتند. و با توجه به اینکه مستاجر به استناد ماده 333 قانون مدنی کاهش مجازات را اعلام نکرده است ، مبلغ جریمه به طور کامل بازپس گرفته شد (فرمان سرویس فدرال ضد انحصار منطقه ولگا-ویاتکا به تاریخ 03.06.13 در پرونده شماره A43-24738/2012).
موضع مشابهی را می توان در تعریف دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه به شماره VAS-4681/11، تصمیم سرویس فدرال ضد انحصار منطقه قفقاز شمالی در 29 مارس 2013 در پرونده شماره A63-10179 مشاهده کرد. /2012.
ناتالیا بلووا، رئیس بخش حقوقی در INCHCAPE، گزارش می دهد.
می توانید رابطه را طبق قرارداد اجاره به صورت یک طرفه خاتمه دهید. انجام این کار به ابتکار مستأجر یا موجر به دلایل قانونی فقط در مواردی جایز است.
حل موضوع خاتمه روابط قراردادی برای اجاره اموال غیرمنقول یا منقول با توافق طرفین بسیار آسانتر است. در صورت عدم وجود آن، صحت فسخ قرارداد اجاره با مرجع قضایی تعیین می شود. امروز وضعیتی را در نظر خواهیم گرفت که آغازگر آن صاحبخانه است.
نامه فسخ قرارداد اجاره به ابتکار مالک یک طرفه محل غیر مسکونی: دانلود
اخطار فسخ نمونه قرارداد اجاره از موجر 2018:
طرفین حق دارند قرارداد اجاره ای را با تعیین مدت مشخص یا به طور نامحدود منعقد کنند.
قانون مدنی در ماده 610 وضعیتی را به طور غیر معین مقرر می دارد که اقسام خاصی ممکن است مشمول حدود اجاره باشند. با انقضای آنها، قرارداد فسخ می شود.
همین ماده امکان امتناع هر یک از طرفین معامله را در طول مدت قرارداد اجاره تعیین می کند. در این صورت مبتکر موظف است به موقع نیت خود را به اطلاع طرف مقابل برساند.
از آنجایی که قرارداد اجاره با رضایت دو شرکت کننده منعقد می شود، پس فسخ زودهنگام آن باید با تصمیم متقابل اتفاق بیفتد. قانون مدنی در این مورد از مستاجر و موجر حمایت می کند. فسخ یک طرفه قرارداد اجاره تنها با تصمیم دادگاه ممکن است رخ دهد که طرف دلایل خوبی برای آن داشته باشد و به دادگاه ارائه شود.
شرایط فسخ
الزام به اطلاع طرف دیگر قرارداد اجاره در قانون پیش بینی شده است. قانون مدنی مهلت های زیر را برای ارسال ابلاغ تعیین می کند:
- 3 ماه قبل از تاریخ فسخ قرارداد برای املاک و مستغلات؛
- 1 ماه برای سایر املاک اجاره ای.
روش خاتمه زودهنگام روابط اجاره بدون دادگاه یا از طریق دادگاه
به ابتکار موجر، فسخ قرارداد اجاره به یکی از راه های فراقانونی و قضایی امکان پذیر است.
1. فسخ خارج از دادگاه روابط اجاره.
در مواردی که قرارداد اجاره بدون تعیین مدت (به مدت نامحدود) منعقد می شود، کافی است موجر کتباً به مستاجر تذکر دهد. طبق بند 2 هنر. ماده 610 قانون مدنی، این کار باید حداکثر یک ماه (یا سه ماه برای غیر منقول) قبل از فسخ قرارداد انجام شود.
اگر قرارداد اجاره دارای مدت اعتبار باشد، شرایط فسخ زودهنگام آن باید در یک بند جداگانه مشخص شود.
قانون مدنی طرفین را ملزم به توجیه تصمیم خود نمی کند. اما موجر باید منافع مستاجر را در نظر بگیرد و از حق او سوء استفاده نکند. به عنوان مثال، در مورد استفاده از یک قطعه زمین در طول مدت کار صحرایی که فسخ زودهنگام قرارداد اجاره موجب ضرر مستاجر در نتیجه خاتمه فعالیت وی می شود.
2. حکم به فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد.
تشریفات پیش از رسیدگی برای حل اختلاف الزامی است، اما در صورتی که طرفین به خودی خود به توافق نرسند، درخواست تجدید نظر به دادگاه الزامی است. این قاعده در ماده 619 قانون مدنی مقرر شده است. اما موجر موظف است دلایلی را که مبنای فسخ زودهنگام اجاره است در اختیار دادگاه قرار دهد. این موارد ممکن است تخلفات زیر توسط مستاجر باشد:
- نقض شرایط قرارداد، که قابل توجه است و به طور مکرر رخ داده است (این شامل مواردی می شود که موضوع قرارداد اجاره توسط مستاجر برای مقاصد دیگر استفاده شده است).
- استفاده از ملک اجاره ای به طور قابل توجهی کیفیت آن را کاهش می دهد.
- تعمیرات اساسی ملک مورد اجاره در مدت زمان تعیین شده توسط توافق انجام نمی شود.
- مستاجر بیش از دو دوره متوالی از پرداخت اجاره بها به میزان و شرایط مندرج در قرارداد کوتاهی می کند.
توجه داشته باشید که موجر ابتدا باید برای اطلاع مستاجر از نقض مفاد قرارداد و سایر دلایلی که ممکن است منجر به فسخ اجاره شود، اقدام کند. یعنی باید پیام کتبی بفرستد و مهلت هایی برای رفع تخلفات تعیین کند.
دادگاه تنها زمانی به ابتکار مالک اجاره را فسخ می کند که به او ثابت شود که تخلفات مادی است. در این صورت توجه خواهد شد که به مستاجر مهلت معقولی برای رفع تخلفات داده شده است.
ویژگی های تنظیم اخطاریه فسخ اجاره طبق مدل
این کافی نیست که به طور شفاهی طرف مقابل را از قصد خود برای فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد مقرر مطلع کنید. این باید یک اطلاعیه کتبی باشد که دلایل عینی را ذکر کند.
فرم اعلان طبق قانون ثابت نشده است، همانطور که الزامات تکمیل آن نیز وجود دارد. اما باید شامل موارد زیر باشد:
- آدرس ها و جزئیات آغازگر - فرستنده و طرف دوم - گیرنده سند.
- اطلاعات مربوط به قرارداد اجاره؛
- اطلاعاتی در مورد قصد فسخ قرارداد با ذکر دلیل.
صاحبخانه می تواند اخطار را شخصاً یا از طریق پست به مستاجر برساند.
نمونه نامه فسخ قرارداد اجاره به صورت یک طرفه:
عواقب فسخ اجاره
فسخ قرارداد اجاره باید مستلزم استرداد موضوع قرارداد به موجر باشد. هنگام درخواست به دادگاه، توصیه می شود نه تنها الزام به فسخ قرارداد، بلکه بازگرداندن ملک را نیز ذکر کنید. این به جلوگیری از ادعای مکرر به دادگاه و شروع روند بازگشت اجباری در اسرع وقت کمک می کند.
هنگام انتقال ملک ، باید سند انتقال تنظیم شود که در آن حالتی که در آن پس گرفته شده است مشخص شود. سپس صاحبخانه می تواند در صورت خراب شدن قابل توجه خسارت، مطالبه غرامت کند.
دلیل فسخ زودهنگام اجاره نامه ممکن است تاخیر در پرداخت باشد. زیان دیده حق دارد برای تمام مدت استفاده از مال، بازپرداخت بدهی را مطالبه کند.
به طور خلاصه: موجر می تواند بر اساس بند در قرارداد یا به موجب قانون، اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد اجاره کند. در عین حال، لازم است سعی شود وضعیت در دستور مقدماتی حل شود. تنها به عنوان آخرین راه حل باید به دادگاه رفت و شواهدی در مورد دلایل عدم وجود رابطه قراردادی دیگر ارائه کرد.
هیچ کس از شروع نیاز به فسخ زودهنگام قرارداد اجاره مصون نیست. بنابراین، بسیار مهم است که بدانیم در چنین شرایطی چگونه عمل کنیم تا از اتلاف بی مورد زمان و هزینه جلوگیری کنیم.
در این مقاله روش فسخ به ابتکار هر یک از طرفین و مراحل لازم را که باید طی شود به تفصیل شرح خواهیم داد.
○ دلایل فسخ قرارداد.
قرارداد اجاره در صورتی که منقضی شده باشد فسخ شده تلقی می شود. در عین حال، قانون اجازه می دهد که قرارداد ممکن است پیش از موعد مقرر به ابتکار یکی از طرفین فسخ شود.
بنابراین اگر مدت اجاره منقضی نشده باشد به دلایل زیر قابل فسخ است:
- توافق متقابل طرفین برای فسخ.
- به درخواست یکی از طرفین در یک رسیدگی قضایی به دلایل ارائه شده توسط قانونگذار (مواد 619-620 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
- بنا به درخواست یکی از طرفین بنا به دلایلی که در متن قرارداد ذکر شده است.
ساده ترین مورد، فسخ با توافق طرفین است، زمانی که هیچ یک از شرکت کنندگان ادعایی نسبت به دیگری نداشته باشند و پرونده نیازی به دخالت اشخاص ثالث نداشته باشد. وقتی یکی از طرفین خواستار فسخ قرارداد باشد، در حالی که طرف دیگر با چنین الزامی موافق نباشد، اوضاع پیچیده تر می شود. در این مورد، لازم است طبق یک الگوریتم خاص عمل شود، که باعث صرفه جویی قابل توجهی در زمان می شود.
○ فسخ پیش از موعد قرارداد توسط مستاجر.
مطابق با هنر. 620 قانون مدنی فدراسیون روسیه، مستاجر می تواند تقاضای فسخ زودهنگام قرارداد را داشته باشد اگر صاحبخانه:
- اجازه استفاده کامل از اموال منتقل شده به او را نمی دهد.
- ملکی را برای استفاده فراهم کرده است که کاستی هایی را نشان می دهد که مستاجر در بازرسی اولیه متوجه آن نشده و صاحب ملک در مورد آن تذکر نداده است.
- با انجام تعمیرات لازم در شرایط مقرر در قرارداد یا قانون، آپارتمان را قابل سکونت نمی کند.
- دارایی نمایندگی که بدون تقصیر مستاجر به حالت غیرقابل استفاده در آمده است.
در تمام این موارد، الزام مستاجر به فسخ زودهنگام قرارداد، قانونی است. اگر مالک با این موضوع موافق نباشد، موضوع در دادگاه حل می شود.
در صورتی که دیگر شرکت کننده در معامله اجاره با شرط فسخ زودهنگام قرارداد موافقت نکند، پرونده پس از دریافت امتناع از طرف مقابل یا در صورت عدم پاسخ از سوی وی، 30 روز تقویمی پس از تاریخی که او باید تقاضا را دریافت می کرد.
در صورتی که شرکت کنندگان در معامله اجاره، اشخاص حقیقی باشند، پرونده در دادگاه منطقه رسیدگی می شود. اگر حداقل یکی از طرفین یک شخص حقوقی (شرکت ها، کارآفرینان فردی) باشد، ما در مورد رسیدگی داوری صحبت می کنیم. در این صورت شاکی باید دعوی مقدماتی را برای خوانده ارسال کند و تنها پس از دریافت رد یا عدم پاسخ ظرف 30 روز نسبت به طرح دعوی اقدام کند.
- تقاضای تغییر یا فسخ قرارداد تنها پس از دریافت امتناع طرف دیگر از پیشنهاد تغییر یا فسخ قرارداد یا عدم دریافت پاسخ در مهلت تعیین شده در پیشنهاد توسط طرفین به دادگاه قابل طرح است. یا توسط قانون یا قرارداد تعیین شده است، و در صورت عدم وجود آن - ظرف 30 روز (بند 2، ماده 452 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
ادعا باید نشان دهد:
- نام کامل قوه قضائیه
- اطلاعات شخصی احزاب
- شرایط ضروری اجاره نامه
- درخواست فسخ قرارداد.
- دلایل فسخ.
ادعا باید با موارد زیر همراه باشد:
- یک کپی از قرارداد اجاره.
- بررسی پرداخت عوارض دولتی
- مدارک نقض تعهدات توسط متهم.
پس از محاکمه، دادگاه ممکن است تصمیم به قبول درخواست فسخ قرارداد یا رد دعوا بگیرد. اگر با این تصمیم مخالف هستید، می توانید ظرف 30 روز تقویمی از تاریخ صدور آن درخواست تجدید نظر کنید.
اگر تصمیم به فسخ قرارداد گرفته شود، اقدامی برای استرداد اموال تنظیم می شود.
اگر طرفین توافق کنند که معامله اجاره را فسخ کنند، باید:
- قراردادی برای فسخ قرارداد تنظیم کنید.
- تنظیم سند انتقال ملک.
قرارداد از تاریخ تعیین شده در توافقنامه فسخ شده تلقی خواهد شد. بنابراین، اگر سند در تاریخ 03.10 امضا شده باشد و در متن نوشته شده باشد که اعتبار قرارداد از 13.10 متوقف می شود، آنگاه تاریخ دوم است که به لحظه فسخ تبدیل می شود.
اگر فسخ قرارداد به دلایلی که در متن قرارداد منعکس شده است شروع شود، پرونده می تواند بین طرفین معامله بدون دخالت دادگاه حل و فصل شود. در این مورد، روش به شرح زیر است:
- مستاجر باید به مالک اخطار کتبی در مورد قصد خود برای فسخ قرارداد بدهد.
- در انتظار پاسخ 30 روز تقویمی.
- اگر طرف مقابل با الزامات مطرح شده موافقت کند، قرارداد فسخ تنظیم می شود. در صورت امتناع مالک از فسخ قرارداد، جلب نظر دادگاه ضروری است.
ذکر این نکته ضروری است که در این صورت، در صورتی که زمینه فسخ قرارداد، زمینه مندرج در اجاره نامه باشد، قانون با مبتکر خواهد بود.
○ فسخ پیش از موعد قرارداد توسط موجر.
قانونگذار امکان فسخ قرارداد را زودتر از مدت توافق شده در بیشتر موارد برای مستاجر پیش بینی کرده است. اما این امکان را از بین نمی‌برد که مالک نیز به دلایلی که قانون پیش‌بینی کرده است، عملیات معامله را پیش از موعد قطع کند. بنابراین، در هنر. 619 قانون مدنی فدراسیون روسیه می گوید که مالک مسکن حق فسخ قرارداد اجاره را دارد اگر مستاجر:
- به طور سیستماتیک قوانین استفاده از اموال مشخص شده در متن قرارداد را نقض می کند.
- خسارت قابل توجهی به اموال وارد کند.
- تاریخ سررسید پرداخت را بیش از 2 بار متوالی از دست می دهد.
- کار تعمیر را در مدت زمان تعیین شده توسط سند انجام نمی دهد.
مهم است که در نظر داشته باشید که مالک تنها پس از اطلاع مستاجر می تواند روند فسخ را آغاز کند.
- "صاحب خانه حق دارد فقط پس از ارسال اخطار کتبی به مستاجر در مورد لزوم انجام تعهد در مدت معقول (ماده 619 قانون مدنی فدراسیون روسیه) تقاضای فسخ زودهنگام قرارداد را داشته باشد.
✔ حکم فسخ در دادگاه.
در اینجا مالک نیز قبل از مراجعه به دادگاه برای مستاجر اخطاریه می فرستد. سند را می توان به تمام آدرس های احتمالی طرف مقابل ارسال کرد، اما اگر در بین آنها آدرسی وجود نداشته باشد که مسکن در آن اجاره شده است، الزام اطلاع رسانی انجام نشده تلقی می شود که مستلزم امتناع از پذیرش ادعا است. بنابراین، روند کار برای صاحبخانه به شرح زیر است:
- ارسال اعلامیه قصد فسخ قرارداد و انتظار برای پاسخ.
- تنظیم و ارائه ادعای فسخ معامله.
- شرکت در دعوا.
دادگاه ممکن است دعوی را قبول کند یا از اجرای آن امتناع کند.
✔ روال فسخ با توافق طرفین.
چنین فسخ قرارداد در صورتی امکان پذیر است که طرف مقابل نسبت به فسخ معامله اعتراضی نداشته باشد. در این مورد، توافق نامه ای نیز در مورد خاتمه روابط اجاره و عمل انتقال ملک تنظیم می شود.
در صورت عدم ادعای شرکت کنندگان نسبت به یکدیگر، در صورت امضای اسناد ذکر شده، قرارداد فسخ شده تلقی می شود.
✔ روش فسخ به دلایل مندرج در قرارداد.
طرفین مستقلاً تصمیم می گیرند که چه دلایلی ممکن است برای فسخ رابطه حقوقی بین آنها کافی باشد مشروط بر اینکه مغایر با قانون نباشد. پس در صورتی که موجر هر دلیلی را که در متن سند ذکر شده است بداند، حق فسخ آن را دارد. برای این شما نیاز دارید:
- طرف مقابل را از قصد خود مطلع کنید.
- رضایت او را برای فسخ رابطه حقوقی بگیرید.
- قراردادی برای فسخ قرارداد تنظیم کنید.
- انعقاد عمل انتقال ملک و ارزیابی آن.
اجاره ملک یکی از رایج ترین معاملات قانون مدنی است که در فعالیت های روزمره افراد و شرکت ها مورد استفاده قرار می گیرد. اجاره آپارتمان ها، اجاره مکان های غیر مسکونی، اجاره شرکت ها یا مشاغل به طور کلی - قانون فعلی گزینه های زیادی را برای روابط حقوقی برای اجاره ملک فرض می کند.
از نظر قانونی، تمام مقررات مربوط به قرارداد اجاره در فصل 34 قانون مدنی فدراسیون روسیه منعکس شده است و شرایط و تفاوت های ظریف مختلفی را برای انعقاد، اجرا و خاتمه این قرارداد به تفصیل تعیین می کند.
بیشترین تعداد مشکلات حقوقی دقیقاً در صورت فسخ زودهنگام قرارداد اجاره به ابتکار هر یک از طرفین آن به دلیل نقض فاحش شرایط یا به دلیل از بین رفتن نیاز به اجاره ملک ایجاد می شود.
در قرارداد اجاره باید به چه شرایطی توجه ویژه شود
با رعایت مفاد این فصل، امتناع غیرموجه یک طرفه از اجرای قرارداد اجاره توسط طرفین مجاز نمی باشد. طرفین می توانند چنین رویه ای را برای فسخ قرارداد اجاره و بدون نقض قابل توجه شرایط آن پیش بینی شده توسط هنر پیش بینی کنند. 619-620 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
علاوه بر دلایل فسخ مندرج در مواد فوق، طرفین می توانند قرارداد را با هر شرایط دیگری که با قانون مدنی فدراسیون روسیه و قوانین آزادی انعقاد قرارداد مغایرت ندارد تکمیل کنند.
هنگام انعقاد و متعاقباً اجرای قرارداد اجاره، باید به شرایط زیر توجه کنید:
- روش و امکان فسخ قرارداد به ابتکار هر یک از طرفین؛
- جریمه های فسخ زودهنگام قرارداد؛
- دلایل اضافی برای فسخ قرارداد اجاره که در هنر پیش بینی نشده است. 619-620 قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه.
مثال. در قرارداد اجارهاماکن تجاریحق مستاجر زودتر از موعد مقرر درج شدو به صورت یک طرفهانصراف از قرارداد بدون اطلاع صاحبخانهبعدبیش از 2 ماه قبل از تاریخ انقضای قرارداد. در صورت تخلفالزام به اطلاع رسانیمستاجر مجبور بود دو برابر اجاره ماهانه به صاحبخانه بپردازد.
با این شرط، مالک محل، خود را در برابر آزادسازی زودهنگام محل توسط مستاجر بیمه می کند و سود از دست رفته ناشی از خرابی محل را جبران می کند.
در عین حال، صرف نظر از محتوای توافق، طرفین در هر زمان ممکن است توافق کنند که توافق فعلی را بدون توجه به دلایل چنین فسخ فسخ کنند.
روش ها و زمینه های فسخ قرارداد اجاره
طرفین می توانند رابطه اجاره را به یکی از طرق زیر خاتمه دهند:
- با توجه به اتمام مدت قرارداد؛
- با توافق طرفین قبل از انقضای قرارداد؛
- با امتناع یک جانبه به روش مقرر در قرارداد؛
- در یک رسیدگی قضایی به دلایل پیش بینی شده در ماده. 619-620 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
فسخ قرارداد اجاره به دلیل انقضای مدت آن بسیار ساده است. معمولاً یکی از طرفین موظف است کتباً طرف دیگر را از عدم قصد تمدید قرارداد مطلع کند. در سایر موارد، خاتمه قرارداد مستلزم توجه بیشتر و حتی کمک حقوقی واجد شرایط است.
همچنین بخوانید -
فسخ با توافق
هیچ چیز مانع از توافق طرفین برای فسخ قرارداد قبل از پایان مدت آن نمی شود.
برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی، بهتر است توافق نامه به صورت کتبی تنظیم شود و در مواردی که قرارداد اجاره از ثبت دولتی گذشته است، ثبت دولتی توافق نامه فسخ آن نیز الزامی است.
در قرارداد، طرفین می توانند شرایط بسیار متفاوتی را در مورد روند تخلیه محل و شرایط ایجاد کنند. مثلا:
- مبلغ و شرایط سپرده اجاره قابل استرداد؛
- میزان و روش پرداخت غرامت برای خرابی؛
- مهلت‌های آزادسازی فضا، روش برچیدن تجهیزات و بهبود قابل تفکیک و غیره.
این قرارداد در دو نسخه، یکی برای هر یک از طرفین تنظیم شده است. و در صورت لزوم، در ثبت نام دولتی آن - در سه نسخه.
امتناع یک طرفه
با توجه به مفاد هنر. 310 قانون مدنی فدراسیون روسیه، امتناع یک جانبه از انجام تعهدات مجاز نیست، مگر اینکه چنین حقی در شرایط قرارداد به طرفین معامله یا یکی از آنها داده شود.
طرفین قرارداد اجاره می‌توانند با تعیین شرایط و رویه قرارداد، امکان فسخ قرارداد را به صورت یکطرفه پیش‌بینی کنند. میتونه باشه:
- مهلت های اطلاع طرف دیگر از خاتمه رابطه قراردادی؛
- غرامت برای امتناع یک جانبه؛
- تحریم ها و مجازات ها برای نقض رویه فسخ یکجانبه.
رویه قضایی در این زمینه بدون ابهام است و حق طرفین را برای گنجاندن بند امتناع یک طرفه در قرارداد تأیید می کند. در صورت وقوع شرایطی که حق امتناع یکجانبه از اجرای توافق را می دهد، مراجعه به دادگاه الزامی نیست.
فسخ از طریق دادگاه: دلایلو سفارش دهید
دشوارترین و زمان برترین راه برای فسخ اجاره، رویه قضایی است که در صورت عدم توافق بین طرفین یا در موارد نقض فاحش شرایط قرارداد توسط یکی از طرفین اعمال می شود. قانون مدنی دلایل متعددی را برای هر یک از طرفین تعیین کرده است، اما آنها جامع نیستند و طرفین می توانند برای فسخ زودهنگام قرارداد، شرایط دیگری را به توافق اضافه کنند.
چه زمانی صاحبخانه می تواند اجاره نامه را زودتر فسخ کند؟
- نقض رویه تعیین شده توسط قرارداد برای استفاده از اموال، هدف آن، از جمله در صورت نقض مکرر این شرط.
- استفاده مستاجر از ملک منجر به زوال آن می شود و قابل توجه است.
- عدم پرداخت اجاره بیش از 2 بار متوالی؛
- امتناع از انجام تعمیرات و سایر کارها برای حفظ عملکرد ملک، در صورتی که چنین شرایطی در قرارداد منعکس شده باشد.
همچنین هنر. 619 محدودیتی را در مورد نیاز به فسخ زودهنگام قرارداد توسط موجر ایجاد می کند، مگر اینکه درخواست کتبی برای مستاجر برای انجام کلیه تعهدات و رفع نواقص ارسال شده باشد.
چه زمانی مستاجر می تواند قبل از موعد مقرر از طریق دادگاه قرارداد را فسخ کند؟
- موجر ملک را برای استفاده به مستاجر منتقل نکرده یا مانع استفاده از آن می شود.
- کاستی های ملک اجازه استفاده از آن را برای مقصود خود نمی دهد و در حین انتقال ملک و انعقاد قرارداد از مستاجر پنهان بوده است.
- موجر تعمیرات لازم را انجام نمی دهد، در صورتی که تعهد به تولید آنها به او واگذار شود، کاستی های ملک را برطرف کند.
- به دلیل شرایط خارج از کنترل مستاجر، اموال ممکن است از بین برود یا آسیب ببیند.
در همان زمان، هنر. 620 قانون مدنی فدراسیون روسیه مستاجر را ملزم نمی کند که موجر را ملزم به انجام تعهدات خود طبق قرارداد از قبل کند.
روش فسخ قرارداد اجاره از طریق دادگاه
پیش از این، هر یک از طرفین قرارداد که مایل به فسخ زودهنگام آن از طریق دادگاه هستند، باید درخواست کتبی خود را برای طرف مقابل ارسال کنند. این سند دلایل فسخ قرارداد را نشان می دهد و الزامات مربوط به انجام تعهدات تحت قرارداد یا رفع موانع در اجرای آن را نشان می دهد.
این به شما امکان می دهد از اظهارات متهم در دادگاه محافظت کنید که او "نمی دانست، ندیده است، تصور نمی کند".
پس از انقضای ادعا، امتناع از اجرای آن و یا عدم دریافت پاسخ، می توانید به دادگاه مراجعه کنید.
تمام شرایط ذکر شده در بالا باید با ارائه شواهد مناسب اثبات شود و هر یک از دلایل فسخ زودهنگام قرارداد را با حقایق عینی تحریک کند.
ادعای فسخ قرارداد اجاره بین شرکت کنندگان در تجارت در دادگاه داوری در محل ملک و بین اشخاص حقوقی یا کارآفرینان فردی و یک فرد - در دادگاه صلاحیت عمومی در محل ملک مورد بررسی قرار می گیرد.
کمک یک وکیل
برای فسخ قضایی اجاره حتما در دعاوی قراردادی به کمک وکیل واجد شرایط نیاز دارید. وکلای ما آماده ارائه طیف گسترده ای از حمایت های حقوقی برای فسخ قرارداد اجاره هم در مرحله پیش از محاکمه و هم در دادگاه هستند.
