برای تمدید قرارداد هر گونه قرارداد اضافی را منعقد کنید مدت نامحدوداز آنجایی که قرارداد اجاره ای که برای مدت نامحدود منعقد شده (تجدید شده) را نمی توان برای مدت حداقل یک سال منعقد دانست، چنین قراردادی مشمول ثبت دولتی نمی شود (بند 11 اطلاعیه نامه هیئت رئیسه مجلس شورای اسلامی). دادگاه داوری فدراسیون روسیه مورخ 16 فوریه 2001 N 59) یادآوری می کنیم که هر یک از طرفین ممکن است از اجرای قرارداد اجاره املاک منعقد شده برای مدت نامحدود در هر زمان با اطلاع طرف دیگر از سه ماه قبل امتناع ورزند. ، مگر اینکه دوره متفاوتی برای اخطار توسط قانون یا توافق تعیین شده باشد (بند 2 ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه). مطابق بند 2 هنر. 1 قانون مدنی فدراسیون روسیه، شهروندان و اشخاص حقوقی در تعیین شرایط قرارداد که با قانون مغایرت ندارد، آزادند. به موجب بند 4 هنر.
چگونه می توان مدت اجاره را به درستی مشخص کرد؟
Legal.RU با یک وکیل آنلاین مشورت کنید 1036 وکیل اکنون آماده پاسخگویی هستند در 15 دقیقه پاسخ دهید 1036 وکیل اکنون آنلاین هستند
- قانون مدنی
- قانون قرارداد
عصر بخیر. I LLC یک جعبه گاراژ را از یک فرد اجاره می کند. برای انجام نوع فعالیت خود (تولید آبجو)، به مدت اجاره یک سال یا بیشتر نیاز دارم، اما این مستلزم ثبت طولانی و پرهزینه در کاداستر است.
توجه
اگر قرارداد بی پایان باشد، اگر درست متوجه شده باشم، نمی توانم قرارداد را در کاداستر ثبت کنم. چگونه می توان بند قرارداد اجاره را به درستی تنظیم کرد؟ و آیا می توانم قرارداد نامحدود بگیرم؟ P.S.
جعبه گاراژصادر شده برای مادرم، یعنی. من در واقع از خودم اجاره می کنم.
3. مدت اجاره و مدت قرارداد اجاره
نحوه تمدید قرارداد اجاره ملک با همان شرایط ترم جدید(11 ماه) بدون ثبت نام در Rosreestr؟ با بررسی موضوع به این نتیجه رسیدیم: قرارداد اجاره ملکی که برای مدت کمتر از یک سال منعقد شده باشد، با همین شرایط برای مدت 11 ماه از جمله با انعقاد قرارداد اضافی به آن قابل تمدید است. ثبت دولتی قرارداد الزامی نیست.
مهم
دلیل نتیجه گیری: مطابق بند 1 هنر. 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه، قرارداد اجاره برای مدت مشخص شده در قرارداد منعقد می شود. اگر مدت اجاره در قرارداد مشخص نشده باشد، قرارداد اجاره برای مدت نامحدود منعقد شده تلقی می شود.
2 از آن مقاله).
تمدید قرارداد اجاره
برای افراد عجول (پرونده آتش گرفته است، اما کاغذها تحمل می شود) و شلوغی ها (او قبلاً کاری انجام داده است، اما قرارداد خیلی تنبل است) بسیار راحت است. در صورتی که شروع مدت قرارداد در متن آن مشخص نشده باشد و تاریخ امضای آن توسط هر یک از طرفین ذکر نشده باشد، از تاریخ مندرج در مقدمه شروع به کار خواهد کرد.
اطلاعات
مدت قرارداد ممکن است نامعین (تا زمان فسخ تا بی نهایت) یا معین - محدود باشد. مدت نامعین زمانی واقع می شود که: 1. در عقد راجع به مدت عقد (به استثنای عقودی که به موجب قانون مدنی مدت عقد برای آنها تعیین شده است. شرط ضروریو بدون تعیین مدت، قرارداد منعقد نشده تلقی می شود، مثلاً قراردادهای بیمه، قراردادهای مدیریت امانی اموال) چیزی گفته نمی شود; 2.
وقتی در قرارداد صریحاً قید شده باشد که برای مدت نامحدود منعقد شده است. 3.
اجاره، قرارداد اجاره (قسمت 3)
کافی است شرایط ضروری زیر را مشخص کنید:
- عنوان سند ( توافق اضافیدر مورد تمدید مدت اجاره مسکن / اماکن غیر مسکونیتحت قرارداد اجاره شماره ...)؛
- شرح طرفین فرآیند، جزئیات و اطلاعات تماس آنها؛
- نشانی از تغییرات در حال انجام
مثال عبارت: بند (شماره بند) قرارداد اجاره شماره (شماره قرارداد) را با عبارت زیر ذکر کنید: موجر فضای زندگی را به مساحت کل 45 متر مربع در اختیار مستاجر قرار می دهد. م، واقع در: (درج آدرس محل محل) جهت تملک و استفاده موقت برای مدتی از (درج تاریخ شروع قرارداد) تا (درج تاریخ انقضای قرارداد). در پایان افزودن. توافق نامه، طرفین باید سند را با مهر سازمان امضا و در صورت لزوم تأیید کنند.
مدت قرارداد اجاره
N 59 "بررسی رویه حل و فصل اختلافات مربوط به اعمال قانون فدرال" در مورد ثبت دولتی حقوق املاک و معاملات با آن "، از این پس - نامه اطلاعاتی هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه N 59). مدت قرارداد کمتر از یک سال قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی که برای مدت کمتر از یک سال منعقد شده است مشمول ثبت نام دولتی نیست.
هنگام تمدید قرارداد اجاره منعقد شده برای مدت کمتر از یک سال، برای مدت مشابه پس از پایان دوره اجاره اولیه، قرارداد نیز مشمول ثبت دولتی نمی شود. به همین ترتیب، قرارداد اجاره ای که برای مدت کمتر از یک سال منعقد شده باشد، مشمول ثبت دولتی نمی شود، که در آن طرفین شرطی را برای تمدید خودکار (تمدید) قرارداد پس از پایان دوره اجاره اولیه برای آن شرط کرده اند. همان مدت در صورت عدم اعتراض طرفین
بند 10 نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه N 59).
اگر مستاجر به طور ناگهانی تصمیم به تغییر مورد اجاره یا یافتن گزینه ارزان‌تری پیدا کند، خطر مشابهی مالک را تهدید می‌کند. بنابراین، راحت ترین و راه امنبرای تمدید قرارداد قرارداد امضا کنند. با این حال، هنگام طراحی آن باید به چند نکته توجه داشت. نکات مهم. ایست های بازرسی در حین ثبت نام 1. توافقنامه تمدید را می توان هم در روزی که قرارداد اجاره منقضی می شود و هم در تاریخ بعدی امضا کرد.
اگر مدتی از پایان قرارداد و امضای توافقنامه تمدید آن گذشته باشد، روابط طرفین که در آن زمان وجود داشته است همچنان توسط قرارداد تنظیم می شود. از آنجایی که مستاجر پس از انقضای مدت قرارداد در صورت عدم اعتراض موجر به استفاده خود ادامه می دهد، به استناد بند ۲ ماده ۶۲۱ قانون مدنی، قرارداد با همان شرایط برای مدت نامعین تجدید تلقی می شود.
مدت یک سال یا بیشتر که در قرارداد مشخص شده است. قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی (بخشی از اماکن غیر مسکونی) که برای مدت یک سال یا بیشتر منعقد شده است مشمول ثبت نام دولتی است و از لحظه ثبت منعقد شده تلقی می شود (بند 2 ماده 651 قانون). قانون مدنی فدراسیون روسیه، نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه به تاریخ 1 ژوئن 2000 شماره 53). در صورت عدم ثبت نام دولتی، چنین قرارداد اجاره ای برای اماکن غیر مسکونی منعقد نمی شود. با این حال، اگر یکی از طرفین چنین توافقی از ثبت دولتی خود طفره رود، طرف دیگر بر اساس بند 3 هنر این حق را دارد. 165 قانون مدنی فدراسیون روسیه برای طرح ادعای الزام به ثبت قرارداد (به بند 7 اطلاعات نامه هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه N 59 مراجعه کنید). به منظور اعمال بند 2 هنر.
مدت نامحدود قرارداد اجاره نحوه ثبت نام
با این حال، بسته به شرایط و شرایط قرارداد، پس از انقضای مدتی که برای آن منعقد شده است، ممکن است روابط طرفین آن مربوط به استفاده (تصرف و استفاده) از مورد اجاره ادامه یابد. در عین حال، نیازی به استرداد ملک مورد اجاره و انعقاد قرارداد اجاره جدید نیست، اگرچه طرفین از فرصت رسمی کردن روابط از این طریق محروم نیستند. طبق بند 2 هنر. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه، اگر مستاجر پس از انقضای قرارداد در صورت عدم اعتراض موجر به استفاده از ملک ادامه دهد، قرارداد با همان شرایط برای مدت نامحدود تمدید می شود.
نامه اطلاعاتی دیوان عالی داوری مورخ 16 فوریه 2001 به شماره 59 «بررسی رویه حل اختلافات مربوط به اعمال قانون فدرال «در مورد ثبت ایالتی حقوق مالکیت و اموال غیر منقول»). و بد چیست؟ بله، چون اگر نیاز به تشدید شرایط برای طرف مقابل باشد (افزایش قیمت ها در آنجا به دلیل تورم یا نیازهای دیگر)، در این صورت امکان تغییر بدون رضایت او وجود نخواهد داشت، باید آن را فسخ کنید و امکان فسخ آن به درخواست یکی از طرفین باید توسط این قرارداد پیش بینی شود.
مورد دیگر زمانی است که قرارداد به پایان رسیده است. می خواهید ادامه دهید کار مشترک- لطفا شرایط جدید را بپذیرید. و حتی اگر طرف مقابل تغییرات را بپذیرد، برای یک دوره طولانیممکن است تعداد زیادی از آنها وجود داشته باشد که در توافقات اضافی گیج شوید.
قانون مدنی فدراسیون روسیه (که ثبت اجباری ایالتی فقط قراردادهای مدت معین منعقد شده برای حداقل یک سال را فراهم می کند) و توسط رویه داوری تأیید شده است (قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار منطقه ولگا-ویاتکا 8 فوریه 2002 در مورد N A79-146-2001-SK2-170، قطعنامه FAS منطقه مسکو از 23 ژانویه 2001 در مورد N KG-A40 / 6418-00، قطعنامه FAS ناحیه شمال غربیمورخ 13 مه 2004 در پرونده N A56-27225 / 03، مورخ 25 ژانویه 2008 در پرونده N A26-394 / 2007). همچنین قرارداد اجاره ای که مطابق بند 1 هنر تمدید شده است مشمول ثبت نام دولتی نیست.
2 قاشق غذاخوری 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه برای مدت نامحدود پس از پایان دوره اصلی در صورت عدم اعتراض طرفین (به بند 11 نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در تاریخ فوریه مراجعه کنید. 16، 2001
نسخه جدید هنر. 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه
1. قرارداد اجاره برای مدتی که در قرارداد مشخص شده منعقد می شود.
2. در صورتی که مدت اجاره در قرارداد قید نشده باشد، قرارداد اجاره برای مدت نامحدود منعقد شده تلقی می شود.
در این صورت هر یک از طرفین حق دارد در هر زمان با اطلاع طرف مقابل از قرارداد یک ماه قبل و در صورت اجاره ملک سه ماه قبل از قرارداد انصراف دهد. قانون یا قرارداد ممکن است مدت متفاوتی را برای هشدار در مورد فسخ قرارداد اجاره منعقد شده برای مدت نامحدود تعیین کند.
3. قانون ممکن است حداکثر (محدود) شرایط قرارداد را برای انواع خاصیاجاره، و همچنین برای اجاره انواع خاصی از اموال. در این موارد اگر مدت اجاره در قرارداد مشخص نشده باشد و هیچ یک از طرفین قرارداد را قبل از انقضا فسخ نکرده باشند. ضرب الاجلطبق قانون مقرر شده است، قرارداد با انقضای مهلت فسخ می شود.
قرارداد اجاره ای که برای مدتی بیش از مدت تعیین شده توسط قانون منعقد شده است برای مدتی معادل سقف منعقد شده تلقی می شود.
تفسیر هنر 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه
قید شرط در عقد لازم است، لذا این ترک آن بر حسب موقتی بودن استعمال، نه به معنای ابدیت آن، بلکه به معنای امکان پایان آن در هر زمانی، تفسیر خواهد شد.
G.F. شرشنویچ
تمرین آربیتراژ.
آزادی زودهنگام محل استیجاری (قبل از فسخ قرارداد اجاره طبق روال تعیین شده) مبنایی برای فسخ تعهد مستاجر به پرداخت نیست. اجاره. درخواست موجر برای وصول اجاره بها تا زمان خاتمه قرارداد قانونی است (پیوست نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 11.01.2002 N 66).
تفسیر دیگری بر هنر. 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه
1. ملک قاعدتاً برای مدت معینی که دقیقاً در قرارداد مشخص شده است (مدت قراردادی) در اختیار مستأجر قرار می گیرد. می توان آن را با تاریخ تقویم، انقضای یک دوره زمانی یا نشانه ای از رویدادی که باید رخ دهد تعیین کرد (به ماده 190 قانون مدنی فدراسیون روسیه مراجعه کنید). اجاره تا یک سال کوتاه مدت محسوب می شود.
2. اگر مدت اجاره اصلاً در قرارداد قید نشده باشد یا نحوه تعیین آن ذکر نشده باشد یا منوط به تشخیص طرفین شود، صحبت از مدت نامحدود است.
در هنگام انعقاد قرارداد برای مدت نامحدود، فرض می شود که هر یک از طرفین حق دارند به طور یکجانبه و در هر زمانی بدون مراجعه به دادگاه از قرارداد انصراف دهند. به عبارت دیگر، هشدار در مورد امتناع از قرارداد اجاره منعقد شده بدون تعیین مدت ممکن است از طرف مستاجر یا موجر باشد. که در این موردمهم نیست که چه شرایطی قصد طرفین را برای خروج از قرارداد از پیش تعیین کرده است. کافی است یک ماه قبل به طرف مقابل اطلاع دهید و هنگام اجاره املاک - سه ماه قبل. با این حال، قانون یا قرارداد ممکن است یک دوره متفاوت برای هشدار در مورد فسخ قرارداد اجاره منعقد شده برای مدت نامحدود تعیین کند. به طور خاص، مستاجر (اما نه صاحبخانه) تحت قرارداد اجاره موظف است حداقل 10 روز قبل از این امتناع کتبی اطلاع دهد (بند 3 ماده 627 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
تعهدات طرفین ناشی از قرارداد اجاره تا پایان مهلت اخطاریه معتبر است.
قانون شکلی را پیش بینی نمی کند که در آن باید در مورد لغو قرارداد منعقد شده بدون تعیین مدت زمان هشدار داده شود. باید فرض کرد که باید به شکلی باشد که خود معاهده منعقد شده است.
3. طبق بند 3 ماده تبصره، مدت اجاره می تواند نه تنها قراردادی، بلکه هنجاری نیز باشد که مستقیماً در قانون مقرر شده است. شرایط هنجاری تعیین شده برای انواع خاصی از اجاره، و همچنین برای اجاره انواع خاصی از اموال، تنها می تواند حداکثر (حد) باشد. هیچ شرطی برای ایجاد حداقل دوره های اجاره استاندارد برای GCها وجود ندارد. حداکثر دوره های اجاره در مدت زمان متفاوت است. هنگام ایجاد آنها ، قانونگذار در برخی موارد ترکیب شرکت کنندگان را در نظر می گیرد ، در موارد دیگر - موضوع اجاره یا هدف ملک یا هدف استفاده از آن و غیره. به عنوان مثال، مهلت قرارداد اجاره، با در نظر گرفتن ماهیت عمدتا مصرف کننده آن، 1 سال است (ماده 627 قانون مدنی فدراسیون روسیه). با در نظر گرفتن ویژگی های شی، شرایط هنجاری برای اجاره اشیاء طبیعی تعیین شده است. بنابراین، مدت 49 سال حد اجاره قطعات صندوق جنگل است (ماده 31 ق.م.). برای بدنه های آبی، حداکثر مدت تا 3 سال (اجاره کوتاه مدت) و حداکثر تا 25 سال (اجاره بلند مدت) (ماده 42 VC) تعیین شده است. برای اجاره به دولت یا نیازهای شهردارییا برای کار نظرسنجی قطعه زمینمی تواند برای مدت حداکثر 1 سال منتقل شود (بند 7 ماده 22 قانون زمین).
4. قابل قبول بودن ایجاد حداکثر دوره های اجاره هنجاری با عواقب انعقاد قرارداد اجاره برای مدت نامحدود یا تجاوز از مهلت تعیین شده توسط قانون مرتبط است. در صورت اول، اگر هیچ یک از طرفین قبل از انقضای مهلت از قرارداد انصراف نداده باشند، پس از انقضای مهلت، قرارداد فسخ می شود.
مدت قرارداد (مدت قرارداد) مدت زمانی است که در طی آن شرایط قرارداد معتبر است و تعهدات طرفین تعیین شده توسط آن انجام می شود (ماده 425، 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه). .
مدت اجاره مدت زمانی است که در طی آن مستاجر حق استفاده (یا مالکیت و استفاده از) ملک را دارد (ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه مفاهیم "مدت قرارداد اجاره" و "مدت اجاره" را از هم جدا نمی کند.
با این حال، برخی از دادگاه ها مستقیماً نشان می دهند که این مفاهیم یکسان نیستند و ممکن است اصطلاحات ذکر شده با هم مطابقت نداشته باشند.
مدت اجاره و مدت قرارداد در عمل، در واقع، می تواند در زمان منطبق باشد. به عنوان مثال، اگر ملک همزمان با انعقاد قرارداد اجاره به مستاجر منتقل و با فسخ آن مسترد شود، مدت اجاره برابر با مدت قرارداد خواهد بود.
با این حال، زمان شروع برای این تاریخ ها ممکن است متفاوت باشد. به عنوان مثال، اگر ملک چند روز پس از امضای قرارداد توسط طرفین منتقل شود، مدت قرارداد از لحظه امضا شروع می شود و مدت اجاره از لحظه ای شروع می شود. اموال منتقل می شود. این وضعیت ممکن است، زیرا قرارداد اجاره توسط اکثر دادگاه ها به عنوان توافقی و مطابق با بند 1 هنر شناخته می شود. 425، بند 1 هنر. 433 قانون مدنی فدراسیون روسیه از لحظه دریافت پذیرش توسط شخصی که پیشنهاد را ارسال کرده است، به ویژه از لحظه امضای قرارداد توسط هر دو طرف، منعقد شده تلقی می شود.
با این حال، باید در نظر گرفت که در رویه قضاییموقعیتی وجود دارد که طبق آن قرارداد اجاره از لحظه انتقال ملک منعقد شده است (بند 2 ماده 433 قانون مدنی فدراسیون روسیه) و به آن قرارداد واقعی می گویند. با این رویکرد، شروع مدت قرارداد با شروع مدت اجاره همزمان خواهد شد. با این حال، موضع در مورد توافق قرارداد اجاره را می توان رایج تر در نظر گرفت.
علاوه بر این، از بند 3 هنر. 611 قانون مدنی فدراسیون روسیه همچنین چنین است که قرارداد ممکن است دوره ای را برای انتقال ملک تعیین کند که پس از انعقاد قرارداد انجام می شود.
بنابراین، بر اساس عمل قضایی، و همچنین هنر. هنر 425، 433، بند 3 هنر. 611 قانون مدنی فدراسیون روسیه، می توان نتیجه گرفت که هر دوی این شرایط را می توان در قرارداد ایجاد کرد:
- مدت اجاره؛
- زمان قرارداد
طبق بند 2 هنر. 609 قانون مدنی فدراسیون روسیه، قرارداد اجاره املاک و مستغلات مشمول ثبت نام ایالتی است، مگر اینکه قانون دیگری پیش بینی کرده باشد. به ویژه، ثبت قرارداد اجاره ساختمان ها یا سازه ها برای مدت حداقل یک سال ضروری است (بند 2، ماده 651 قانون مدنی فدراسیون روسیه). چنین قراردادی از لحظه ثبت نام منعقد شده تلقی می شود (بند 3 ماده 433 قانون مدنی فدراسیون روسیه). در همان زمان، قسمت 8 هنر. 2 قانون فدرال 30 دسامبر 2012 N 302-FZ "در مورد اصلاحات فصول 1، 2، 3 و 4 قسمت اول قانون مدنی". فدراسیون روسیه«مشخص شد که قواعد هنر. هنر 609، 651 قانون مدنی فدراسیون روسیه مشمول قراردادهای منعقد شده پس از روز لازم الاجرا شدن قانون مذکور (پس از 1 مارس 2013) نمی باشد. متعاقباً، هنر. 3 قانون فدرال 4 مارس 2013 N 21-FZ "در مورد اصلاحات برخی از اعمال قانونگذاریفدراسیون روسیه و باطل شدن برخی از مقررات قوانین قانونی فدراسیون روسیه" این تغییرات لغو شد.
مواد 314، 425، 610، 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه
زمان قرارداد(مدت قرارداد) مدت زمانی است که در طی آن شرایط قرارداد معتبر است و تعهدات طرفین تعیین شده توسط آن انجام می شود (ماده 425، 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
دوره اجاره- مدت زمانی که مستاجر حق استفاده (یا مالکیت و استفاده از) ملک را دارد (ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه مفاهیم "مدت قرارداد اجاره" و "مدت اجاره" را از هم جدا نمی کند.
با این حال، برخی از دادگاه ها مستقیماً نشان می دهند که این مفاهیم یکسان نیستند و ممکن است اصطلاحات ذکر شده با هم مطابقت نداشته باشند.
مدت اجاره و مدت قرارداد در عمل، در واقع، می تواند در زمان منطبق باشد. به عنوان مثال، اگر ملک همزمان با انعقاد قرارداد اجاره به مستاجر منتقل و با فسخ آن مسترد شود، مدت اجاره برابر با مدت قرارداد خواهد بود.
با این حال، زمان شروع برای این تاریخ ها ممکن است متفاوت باشد. به عنوان مثال، اگر ملک چند روز پس از امضای قرارداد توسط طرفین منتقل شود، مدت قرارداد از لحظه امضای آن شروع می شود و مدت اجاره - از لحظه انتقال ملک شروع می شود. . این وضعیت ممکن است، زیرا قرارداد اجاره توسط اکثر دادگاه ها به عنوان توافقی و مطابق با بند 1 هنر شناخته می شود. 425، بند 1 هنر. 433 قانون مدنی فدراسیون روسیه از لحظه دریافت پذیرش توسط شخصی که پیشنهاد را ارسال کرده است، به ویژه از لحظه امضای قرارداد توسط هر دو طرف، منعقد شده تلقی می شود.
با این وجود، باید در نظر داشت که در عمل قضایی موقعیتی وجود دارد که براساس آن قرارداد اجاره از لحظه انتقال ملک منعقد شده است (بند 2 ماده 433 قانون مدنی فدراسیون روسیه) و قرارداد واقعی نامیده می شود. با این رویکرد، شروع مدت قرارداد با شروع مدت اجاره همزمان خواهد شد. با این حال، موضع در مورد توافق قرارداد اجاره را می توان رایج تر در نظر گرفت.
علاوه بر این، از بند 3 هنر. 611 قانون مدنی فدراسیون روسیه همچنین چنین است که قرارداد ممکن است دوره ای را برای انتقال ملک تعیین کند که پس از انعقاد قرارداد انجام می شود. برای جزئیات بیشتر در مورد توافق بر سر مدت انتقال ملک، به بند 4.1.1 این توصیه ها، در مورد مدت زمان استرداد اموال پس از خاتمه قرارداد، به بند 4.2.4 مراجعه کنید.
بنابراین، بر اساس عمل قضایی، و همچنین هنر. هنر 425، 433، بند 3 هنر. 611 قانون مدنی فدراسیون روسیه، می توان نتیجه گرفت که هر دوی این شرایط را می توان در قرارداد ایجاد کرد:
- مدت اجاره؛
- زمان قرارداد
طبق بند 2 هنر. 609 قانون مدنی فدراسیون روسیه، قرارداد اجاره املاک و مستغلات مشمول ثبت نام ایالتی است، مگر اینکه قانون دیگری پیش بینی کرده باشد. به ویژه ثبت قرارداد اجاره ساختمان یا سازه برای مدت حداقل یک سال ضروری است. چنین قراردادی از لحظه ثبت نام منعقد شده تلقی می شود (بند 2 ماده 651 قانون مدنی فدراسیون روسیه). در همان زمان، قسمت 8 هنر. 2 قانون فدرال 30 دسامبر 2012 N 302-FZ "در مورد اصلاح فصول 1، 2، 3 و 4 قسمت اول قانون مدنی فدراسیون روسیه" مقرر شد که قوانین هنر. هنر 609، 651 قانون مدنی فدراسیون روسیه مشمول قراردادهای منعقد شده پس از روز لازم الاجرا شدن قانون مذکور (پس از 1 مارس 2013) نمی باشد. متعاقباً، هنر. 3 قانون فدرال شماره 21-FZ مورخ 04.03.2013 "در مورد اصلاح برخی از قوانین قانونی فدراسیون روسیه و به رسمیت شناختن برخی مفاد قوانین قانونی فدراسیون روسیه به عنوان نامعتبر" این تغییرات لغو شد.
3.1. مدت اجاره
ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه
شرایط اجارهبه معنای قسمت 1 هنر. 606، هنر. 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه تعیین می کند که در چه زمانی مستاجر حق استفاده یا تملک و استفاده از مورد اجاره را دارد. برای این دوره است که مستاجر اجاره را پرداخت می کند (بند 1 ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
توافق در مورد شرایط اجاره نامه
مدت اجاره اولیه تعیین می کند که چه زمانی ملک باید برای تصرف و (یا) استفاده موقت در اختیار مستاجر قرار گیرد.
برای اطلاعات بیشتر در مورد توافق در مورد مدت انتقال ملک برای اجاره، به بند 4.1.1 این توصیه ها مراجعه کنید.
مهلت تعیین کننده لحظه ای است که ملک از تصرف و استفاده موقت بازگردانده می شود. برای اطلاعات بیشتر در مورد توافق بر سر مدت بازگرداندن اموال، به بند 4.2.4 این توصیه ها مراجعه کنید.
همزمان با پایان مدت اجاره، عقد ممکن است خاتمه یابد، مگر اینکه مدت اعتبار جداگانه ای تعیین شود یا تعهداتی پیش بینی شود که مهلت آن پس از استرداد ملک واقع شود (بند 3 ماده 425 قانون مدنی. فدراسیون روسیه). برای جزئیات توافق در مورد مدت قرارداد به بند 3.2 این توصیه ها مراجعه کنید.
شرایط اولیه و نهایی اجاره نامه باید طبق قوانین هنر تعیین شود. هنر 190 - 194 قانون مدنی فدراسیون روسیه، یعنی:
- تاریخ تقویم؛
- انقضای یک دوره زمانی؛
- نشانه ای از رویدادی که ناگزیر باید رخ دهد.
در صورتی که در قرارداد مدت اجاره مشخص نشده باشد
در این مورد، قرارداد اجاره منعقد شده تلقی می شود، زیرا مدت اجاره شرط اساسی قرارداد اجاره نیست (ماده 606 قانون مدنی فدراسیون روسیه). در صورت عدم وجود مدت اجاره در قرارداد، معادل مدت قرارداد خواهد بود. اگر در عین حال مدت قرارداد مورد توافق قرار نگیرد، قرارداد برای مدت نامحدود منعقد شده تلقی می شود (بند 2 ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه). این بدان معناست که هر یک از طرفین می‌تواند در هر زمانی با اخطار یک ماهه به طرف دیگر و در مورد اجاره املاک، سه ماه اخطار از قرارداد اجاره منصرف شود (به ویژه به ریسک مستاجر 3.1.1 مراجعه کنید).
3.1.1. تعیین مدت اجاره بر اساس تاریخ های تقویم
در صورتی که انتقال مورد اجاره به دلیل اتفاق یا شرایطی نباشد و طرفین از تاریخ دقیق شروع و پایان استفاده از ملک از قبل اطلاع داشته باشند، پیشنهاد می شود شرایط اولیه و نهایی اجاره نامه را هماهنگ کنند. با نشان دادن تاریخ های تقویم
——————————–
مثال بیان شرط:
” شروع اجاره “___” می باشد.______________.20__
پایان مدت اجاره “____” می باشد.____________.20__.
——————————–
در عمل، مدت اجاره اغلب با نشان دادن دوره زمانی محدود شده توسط تاریخ های تقویم تعیین می شود (به عنوان مثال، "از 01 ژانویه 2015 توسط 31 مارس 2016 یا از 01 ژانویه 2015 قبل از 15 فوریه 2016). توافق مدت به این ترتیب در تعیین طول مدت اجاره از جمله محاسبه اجاره تاثیر می گذارد.
یک شرط مدت اجاره که با استفاده از حرف اضافه "تا" یا "تا" تنظیم شده است ممکن است این سوال را ایجاد کند: آیا تاریخ پایان مدت اجاره در خود مدت اجاره گنجانده شده است؟
بهانه، مستمسک قبل ازدر یکی از معانی آن "به هنگام تعیین محدودیت زمانی عمل استفاده می شود"؛ بهانه، مستمسک توسطبا حالت مضاربه در یکی از معانی «در معنی با حرف اضافه مطابقت دارد قبل از"(فرهنگ لغت زبان روسی در 4 جلد / ویرایش شده توسط A.P. Evgenieva).
رویه قضایی در مورد تفسیر به موقع بودن تاریخ بعد از حرف اضافه "قبل" مبهم است. برای جزئیات بیشتر، به بند 4.2.1 "تعیین مدت قرارداد اجاره برای ساختمان (ساختار، محل) طبق قوانین هنر مراجعه کنید. هنر 190 - 194 قانون مدنی فدراسیون روسیه "توصیه هایی در مورد انعقاد قرارداد اجاره ساختمان ها و سازه ها.
برای جلوگیری از اختلاف در مورد گنجاندن تاریخ پایان در مدت اجاره، توصیه می شود از قید " استفاده کنید. شامل". ذکر این کلمه هنگام تعیین پایان مدت اجاره به طور واضح نشان دهنده درج تاریخ انقضای آن در مدت اجاره خواهد بود.
——————————–
مدت اجاره ملک از تاریخ 01 ژانویه 2015 لغایت 31 مارس 2016 تعیین شده است.
مدت اجاره ملک از تاریخ 1 ژانویه 2015 تا 15 فوریه 2016 تعیین شده است.
——————————–
3.1.2. تعیین مدت اجاره با انقضای مدت زمان
شرایط اولیه و (یا) نهایی اجاره نامه مطابق با هنر. 190 قانون مدنی فدراسیون روسیه را می توان با انقضای یک دوره زمانی محاسبه شده در سال، ماه، هفته، روز یا ساعت تعیین کرد.
با این روش هماهنگی باید خود دوره و شروع آن را مشخص کرد.
شروع دوره می تواند تاریخ تقویم یا وقوع یک رویداد باشد (ماده 191 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
——————————–
نمونه های بیان شرط:
مدت اجاره ملک از تاریخ 20_______ شروع می شود و پس از 11 (یازده) ماه به پایان می رسد.
مدت اجاره ملک 11 ماه از تاریخ انعقاد قرارداد اجاره می باشد.
مدت اجاره ملک از تاریخ امضای گواهی پذیرش 11 ماه می باشد.
——————————–
با توجه به هنر. 191 قانون مدنی فدراسیون روسیه، هنگام تعیین آن به عنوان یک دوره زمانی، شروع به اجرا می کند نه از تاریخ تقویم مشخص شده در قرارداد، یا از لحظه وقوع یک رویداد، بلکه روز بعد پس از این تاریخ یا رویداد. .
بر این اساس، در صورتی که مستاجر نیاز به شروع استفاده از ملک داشته باشد، مثلاً از اول ژوئن، در قرارداد باید تاریخ شروع مدت اجاره را 31 اردیبهشت مشخص کند. طرفین ممکن است تاریخ انتقال را 31 می تعیین کنند تا مستاجر بتواند از اول ژوئن به طور کامل از ملک استفاده کند. در این صورت، انتقال ملک باید قبل از پایان روز 31 اردیبهشت انجام شود. اگر طرفین قرارداد اشخاص حقوقی باشند، طبق مقررات بند. 2 ص 1 هنر. 194 قانون مدنی فدراسیون روسیه، انقضای انتقال ملک در ساعتی رخ می دهد که عملیات مربوطه در سازمانی که مستاجر است خاتمه یابد.
پایان مدت اجاره، که با مدت زمان تعیین می شود، طبق قوانین هنر محاسبه می شود. 192 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
بنابراین، یک دوره محاسبه شده در سال در ماه و تاریخ مربوطه منقضی می شود. سال گذشتهمدت، اصطلاح. به عنوان مثال، اگر تاریخ شروع اجاره 2 ژوئن 2015 باشد، اجاره یک ساله از 3 ژوئن 2015 شروع می شود و در 2 ژوئن 2016 به پایان می رسد.
3.1.3. تعیین مدت اجاره با اشاره به یک رویداد اجتناب ناپذیر
استفاده از اموال گاه فقط در شرایط خاصی یا پس از وقوع یک رویداد (مثلاً شروع انحراف یخ یا فصل کاشت) مصلحت است. اما می توان در مورد شروع و (یا) پایان اجاره با نشان دادن رویداد فقط در صورتی که وقوع آن اجتناب ناپذیر باشد (ماده 190 قانون مدنی فدراسیون روسیه) توافق کرد. این بدان معنی است که به اراده و اقدامات طرفین بستگی ندارد (بند 4 از نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 11 ژانویه 2002 N 66).
——————————–
مثال بیان شرط:
"تجهیزات مشخص شده در بند 1.1 این توافقنامه از روز شروع ناوبری در رودخانه آمور در نزدیکی خاباروفسک در سال 20__ تا روز پس از پایان این ناوبری برای مالکیت و استفاده موقت به مستاجر منتقل می شود."
——————————–
3.2. مدت اجاره نامه
مواد 425، 433، 610، 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه
مدت قرارداد اجارهاین مدت زمانی است که در طی آن شرایط قرارداد معتبر است و تعهدات طرفین تعیین شده توسط آن انجام می شود (ماده 425 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
شروع مدت قرارداد اجاره به موجب قانون تا لحظه انعقاد قرارداد تعیین می شود (بند 1 ماده 425 قانون مدنی فدراسیون روسیه). از این لحظه طرفین تعهداتی دارند و مفاد قرارداد شروع به کار می کند. طرفین حق تغییر داوطلبانه شروع قرارداد اجاره را ندارند (بند 1 ماده 433 قانون مدنی فدراسیون روسیه). برای مدت اعتبار قرارداد اجاره مشروط به ثبت دولتی، به بند 4.2 توصیه هایی برای انعقاد قرارداد اجاره ساختمان ها و سازه ها مراجعه کنید.
انقضای قرارداد اجاره ممکن است به تشخیص طرفین تعیین شود.
مذاکره در مورد مدت قرارداد اجاره
طبق توافق شرط داده شدهاحزاب تشویق می شوند:
- تعیین مدت قرارداد؛
- اعمال شرایط قرارداد اجاره را برای روابطی که قبل از انعقاد آن بوجود آمده است (در صورت لزوم) پیش بینی کنید.
- نشان دهید که آیا به مستاجر حق تقدم برای انعقاد قرارداد برای یک دوره جدید اعطا شده است یا خیر.
- تعیین کنید که آیا قرارداد اجاره برای یک دوره جدید با همان مستاجر تمدید می شود یا خیر.
در صورتی که مدت قرارداد اجاره تعریف نشده باشد
در این مورد، قرارداد تا لحظه ای که طرفین تعهدات خود را انجام می دهند (بند 2، بند 3، ماده 425 قانون مدنی فدراسیون روسیه) به اعتبار خود ادامه می دهد. برای قرارداد اجاره، این لحظه عبارت است از بازگرداندن ملک به موجر در پایان مدت اجاره معین یا پرداخت اجاره بها توسط مستاجر برای کل مدت اجاره، در صورتی که طبق شرایط قرارداد چنین باشد. پس از پایان استفاده از مورد اجاره پرداخت می شود. اگر در عین حال مدت اجاره در قرارداد مشخص نشده باشد، قرارداد برای مدت نامحدود منعقد شده تلقی می شود (بند 2، ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
3.2.1. تعیین مدت قرارداد اجاره
مدت قرارداد و همچنین مدت اجاره طبق قوانین هنر تعیین می شود. هنر 190، 191 قانون مدنی فدراسیون روسیه. در این مورد، در واقع، طرفین فقط در مورد مدت نهایی قرارداد توافق می کنند، زیرا مدت اولیه با لحظه انعقاد آن تعیین می شود (بند 1، ماده 425 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
این اصطلاح ممکن است با یک تاریخ تقویم مشخص شود. برای جزئیات بیشتر در مورد این روش نشان دادن، به بند 3.1.1 این توصیه ها مراجعه کنید.
——————————–
مثال بیان شرط:
"این توافقنامه تا "_____" ____________ 201_ معتبر است."
——————————–
می توانید تاریخ انقضا را برای مدتی تعیین کنید که بر حسب سال، ماه، هفته، روز یا ساعت محاسبه می شود و شروع آن تاریخ تقویم یا وقوع یک واقعه است (قسمت اول ماده 190 ماده 191 قانون مدنی). فدراسیون روسیه).
——————————–
مثال بیان شرط:
"این قرارداد ظرف ______ روز پس از ______________ فسخ خواهد شد."
——————————–
این اصطلاح را می توان با اشاره به رویدادی که ناگزیر باید رخ دهد تعیین کرد (بخش 2 ماده 190 قانون مدنی فدراسیون روسیه). رویدادی به این عنوان شناخته می شود که وقوع آن به اراده و اعمال طرفین بستگی ندارد. در عین حال، تعیین مدت قرارداد با نشان دادن اقدامات طرفین توصیه نمی شود (مثلاً توافق بر این است که قرارداد تا شروع بازسازی ملک مورد اجاره معتبر است). در این مورد، قرارداد ممکن است برای مدت نامحدود منعقد شده شناخته شود (بند 4 از نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 11 ژانویه 2002 N 66).
اگر مدت قرارداد طبق قوانین قسمت 2 هنر تعیین نشده باشد. 190 قانون مدنی فدراسیون روسیه
ممکن است دادگاه شرط مدت عقد را که در واقعه ای مشخص می شود که علامت اجتناب ناپذیر نباشد، مغایر تشخیص دهد. در نتیجه ، قرارداد مطابق بند 2 هنر برای مدت نامحدود منعقد تلقی می شود. 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
موجر حق فسخ قرارداد را در هر زمان با اطلاع مستاجر در مدت زمان مقرر در این ماده و مطالبه ملک خواهد داشت (به ریسک مستاجر 3.2.1، ریسک مستاجر 3.2.2 مراجعه کنید).
3.2.2. اعمال شرایط قرارداد اجاره به روابطی که قبل از انعقاد آن بوجود آمده است
ماده 425 قانون مدنی فدراسیون روسیه
طرفین ممکن است مقرر کنند که شرایط قرارداد اجاره در مورد روابطی که قبل از انعقاد آن ایجاد شده است اعمال شود (بند 2 ماده 425 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
——————————–
مثال بیان شرط:
"شرایط این قرارداد در مورد روابط اجاره اموالی که قبل از انعقاد این توافقنامه بین طرفین ایجاد شده است اعمال می شود."
——————————–
توجه! شرط مورد بررسی به این معنی نیست که تعهدات طرفین برای انجام قرارداد قبل از انعقاد قرارداد بوجود می آیند (بند 1 ماده 425 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
در این راستا، طرفین حق ندارند اقدامات مسئولیت را نسبت به یکدیگر (به ویژه مطالبه وصول جریمه قراردادی) برای دوره قبل از انعقاد قرارداد اعمال کنند (بند 6 اطلاعات نامه هیئت رئیسه هیئت مدیره دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 11.01.2002 N 66).
طرفین می توانند قبل از انعقاد قرارداد، با ذکر تاریخی که این روابط از آن زمان به وجود آمده، در مورد شرط تمدید قرارداد به روابط واقعی توافق کنند.
——————————–
مثال بیان شرط:
مفاد این توافقنامه شامل روابطی می شود که از 1 می 2012 بین طرفین ایجاد شده است.
——————————–
اما در صورت عدم وجود مدرکی مبنی بر نقل و انتقال ملک در تاریخ تعیین شده (مثلاً گواهی انتقال و قبولی) موجر نمی تواند مستاجر را به پرداخت اجاره بهای مدت از تاریخ تعیین شده تا لحظه مورد نظر ملزم کند. زمانی که ملک واقعاً منتقل شد (ریسک اجاره دهنده 3.2.1 را ببینید).
در صورتی که اعمال شرایط قرارداد اجاره در مورد روابطی که قبل از انعقاد آن بوجود آمده است مورد توافق قرار نگیرد
در این حالت ، طرفین حق ندارند مطابق با شرایط قرارداد منعقده ، اجرای تعهدات ناشی از روابط اجاره ای را که قبلاً بوجود آمده است ، مطالبه کنند. به ویژه، موجر حق ندارد مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره به مبلغ مشخص شده در قرارداد کند (به خطر اجاره دهنده 3.2.2 مراجعه کنید).
با این حال، از بند 1 هنر. 1102، بند 2 هنر. 1105 قانون مدنی فدراسیون روسیه چنین است که غنی سازی ناعادلانه در مقدار مربوط به هزینه ذخیره شده در نتیجه چنین استفاده ای ممکن است برای استفاده از اموال قبل از انعقاد قرارداد اجاره بازیابی شود. اندازه آن بر اساس قیمتی که در زمان پایان استفاده وجود داشته است، در مکانی که در آن انجام شده است، تعیین می شود. هنگام محاسبه غنی سازی ناعادلانه برای استفاده از، به عنوان مثال، املاک و مستغلات، دادگاه ممکن است نظر ارزیاب را در مورد اجاره بازار برای این شی در نظر بگیرد (تصمیم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 22 ژانویه 2014 N VAC-109/14).
3.2.3. حق ترجیحی برای انعقاد قرارداد اجاره برای یک دوره جدید
ماده 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه
مستاجر که تعهدات خود را طبق قرارداد به درستی انجام داده است ، نسبت به اشخاص ثالث حق اولویت برای انعقاد قرارداد اجاره برای مدت جدید (بند 1 ، ماده 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه) دارد ، مگر اینکه در اجاره نامه مقرر شده باشد. توافق.
این حق فقط در مورد اجاره عین عین است.
مستاجر فقط در صورتی می تواند از حق تقدم استفاده کند که شرایط زیر به طور همزمان وجود داشته باشد:
- اگر به موجر تمایل خود را برای اعمال حق تقدم برای انعقاد قرارداد برای یک دوره جدید اعلام کرد (قطعنامه سرویس فدرال ضد انحصار منطقه ولگا-ویاتکا در 30 مارس 2009 در مورد N A79-5631 / 2008 (تصمیم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در 24 ژوئن 2009 N VAC-1683 / 09 از انتقال این پرونده به هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه برای بررسی از طریق نظارت خودداری کرد)).
- در صورتی که تعهدات مندرج در قرارداد را با وجدان انجام داده باشد. در غیر این صورت، مستاجر حق تقدم انعقاد قرارداد برای مدت جدید را از دست می دهد، در حالی که اصل تخلف تأثیری در تصمیم گیری موضوع حسن نیت وی ندارد.
اجرای ناعادلانه تعهدات مندرج در قرارداد که در آن مستاجر از حق تقدم برای انعقاد قرارداد محروم می شود، به ویژه نقض مهلت پرداخت اجاره بها است.
- اگر قرارداد برای مدت نامحدود تمدید نشده باشد. در غیر این صورت، دادگاه ممکن است تشخیص دهد که مستاجر حق تقدم برای انعقاد قرارداد برای مدت جدید را از دست می دهد. در عین حال، رویه قضایی مخالفی نیز وجود دارد که بر اساس آن مستأجر در صورت تمدید قرارداد اجاره برای مدت نامحدود، از حق شفعه محروم نمی شود.
- در صورت عدم توافق بین طرفین برای فسخ قرارداد پس از ارسال درخواست توسط مستاجر برای انعقاد قرارداد برای مدت جدید.
وجود حق تقدم به این معنا نیست که مستأجر می تواند موجر را ملزم به انعقاد قرارداد جدید با همان شرایط کند. در این صورت موجر ملزم به مفاد قرارداد قبلی نیست. او حق دارد شرایط دیگری را برای اجاره ملک به مستأجر و اشخاص ثالث ارائه دهد یا از اجاره ملک خودداری کند. حق تقدم فقط به معنای حق مستاجر برای انعقاد قرارداد اجاره با موجر در مورد همان ملک با اولویت است.
در عین حال، عواقب نقض حق تقدم مستاجر توسط موجر تنها در صورت انعقاد توافق بین موجر و شخص ثالث توسط دادگاه قابل اعمال است. اما در رویه قضایی موضع دیگری وجود دارد که بر اساس آن، در هنگام طرح دعوی حمایت از حق تقدم، کافی است مستاجر قصد موجر را برای انعقاد قرارداد اجاره برای همان ملک ثابت کند. با شخص ثالث
طرفین ممکن است بر شرطی توافق کنند که حق تقدم مستاجر را محدود کند. این به صاحبخانه اجازه می دهد تا آزادانه با اشخاص ثالث قرارداد منعقد کند.
——————————–
مثال بیان شرط:
"مستاجر حق تقدمی برای انعقاد قرارداد اجاره برای مدت جدید ندارد."
——————————–
باید در نظر داشت که اجاره اموال دولتی یا شهرداری با ویژگی های استفاده مستاجر از حق تقدم برای انعقاد قرارداد برای یک دوره جدید همراه است. برای جزئیات بیشتر، به بند 14.1 این توصیه ها مراجعه کنید.
در صورت عدم توافق با شرط عدم حق تقدم مستاجر برای انعقاد قرارداد برای مدت جدید.
در این مورد، مستاجر می تواند از حق تقدم استفاده کند (بند 1، ماده 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه). اگر مالک از انعقاد قرارداد برای مدت جدید خودداری کند و ظرف یک سال از تاریخ انقضای قرارداد اجاره با شخص ثالث قرارداد منعقد کند، مستاجر مطابق بند 1 هنر. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه، این حق را خواهد داشت که بر اساس توافق نامه ای که با شخص ثالث منعقد شده است، انتقال حقوق و تعهدات و جبران خسارات یا فقط جبران خسارات را مطالبه کند (به ریسک اجاره دهنده 3.2.3 مراجعه کنید).
3.2.4. تمدید قرارداد اجاره، تمدید (تمدید) قرارداد
ماده 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه
تمدید قرارداداجاره به معنای تمدید شرایط آن برای مدت نامحدود به موجب بند 2 این ماده است. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
تمدید قرارداد (تمدید)- تمدید اعتبار آن برای مدت معین یا نامحدود با توافق طرفین.
اصطلاح "طولانی شدن" در مورد استفاده نمی شود قانون مدنیبا این حال، RF اغلب در عمل قانونی هنگام تنظیم قراردادها به عنوان مترادف اصطلاح "تجدید" استفاده می شود. تمدید تمدید مدت قرارداد، قبض، وام، وام است (Raizberg B.A., Lozovsky L.Sh., Starodubtseva E.B. "Modern Economic Dictionary" (INFRA-M, 2011)).
تمدید قرارداد به موجب قانون
طبق بند 2 هنر. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه، به منظور تمدید اجاره نامه برای مدت نامحدود، به موجب قانون، وجود همزمان دو شرط ضروری است:
- استفاده از اموال پس از انقضای قرارداد.
- عدم اعتراض صاحبخانه
هنگام تمدید قرارداد اجاره برای یک دوره جدید برای اموال دولتی یا شهرداری، لازم است مشخصات مرتبط با نیاز به انجام مناقصه برای انعقاد قرارداد در نظر گرفته شود. برای جزئیات بیشتر، به بند 14.2 این توصیه ها مراجعه کنید.
اعتبار قرارداد پس از انعقاد قرارداد جدید برای مدت نامحدود تمدید می شود
گاهی در عمل، پس از تمدید قرارداد برای مدت نامحدود، طرفین با این حال قرارداد جدیدی با شرایط مشابه منعقد می کنند. اگر معاهده جدید متعاقباً به عنوان منعقد نشده شناخته شود، این سؤال مطرح می شود: آیا معاهده تجدید شده همچنان در این مورد اعمال می شود؟ پاسخ به این سوال به ویژه هنگام تعیین دوره مستمر تملک و استفاده از اموال استیجاری توسط یک نهاد تجاری کوچک و متوسط برای اجرای بیشتر حق تقدم خود برای به دست آوردن ملک به مالکیت مهم است (برای اطلاعات بیشتر جزئیات، به بند 14.3.2 این توصیه ها مراجعه کنید). علاوه بر این، راه حل سوال گفتبرای مثال مهم است که با تشخیص عدم انعقاد قرارداد جدید، موجر از مستاجر برای استرداد ملک به دلیل عدم وجود زمینه برای تصرف و استفاده از آن شکایت کند. اگر قرارداد تجدید شده معتبر شناخته شود، باید ادعای استرداد ملک را رد کرد.
در عمل قضایی، رویکردی ایجاد شده است که بر اساس آن، اگر قرارداد برای مدت نامحدود تمدید شود، پس از آن قرارداد جدیدی امضا شود، بعداً به عنوان منعقد نشده شناخته شود، قرارداد اصلی به کار خود ادامه می دهد.
ممکن است برای مالکی که ملک مورد تقاضا را اجاره می کند، امکان تمدید قرارداد اجاره را مطابق بند 2 هنر منتفی کند. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه. فسخ قرارداد پس از انقضای آن به موجر این امکان را می دهد که با همان مستاجر مذاکراتی را برای توافق بر سر شرایط جدید قرارداد از جمله شرایط قیمت شروع کند. در صورت تمدید قرارداد با همان شرایط تمدید می شود و تغییرات قیمت فقط در شرایط خاصی امکان پذیر است. برای اطلاعات بیشتر در مورد تغییر میزان اجاره بها با توافق طرفین، به بند 7.1 این توصیه‌ها مراجعه کنید، برای تغییر مقدار اجاره بها به صورت خارج از دادگاه به بند 7.2 این توصیه‌ها مراجعه کنید.
دادگاه ها به طور کلی امکان مذاکره در قرارداد را ممنوعیت تمدید قرارداد برای مدت نامحدود می دهند. در عین حال، یک عمل قضایی وجود دارد که در آن دادگاه به ماهیت ضروری هنجار هنر اشاره کرده است. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه و ناتوانی در ایجاد شرط ممنوعیت تمدید آن در قرارداد.
——————————–
مثال بیان شرط:
پس از انقضای مدت قرارداد، این قرارداد برای مدت نامحدود قابل تمدید نیست.
——————————–
این موضوع که آیا قراردادی که دارای شرط فسخ آن پس از انقضا است، قابل تمدید است یا خیر، به طرق مختلف تصمیم گیری می شود. برخی از دادگاه ها نشان می دهد که حکم بند 2 هنر. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه ضروری است و با توافق طرفین قابل تغییر نیست. بنابراین در صورتی که موجر نسبت به ادامه استفاده مستاجر از ملک اعتراضی نداشته باشد، قرارداد برای مدت نامحدود تمدید شده تلقی می شود. برخی دیگر بر این باورند که هنجار نامبرده غیرمجاز است. در این خصوص شرط فسخ قرارداد اجاره در پایان مدت اعتبار آن مانع از تمدید قرارداد می شود.
طبق بند 2 هنر. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه، تمدید قرارداد فقط در صورتی امکان پذیر است که اعتراضی از طرف صاحبخانه وجود نداشته باشد. به نظر می رسد نه تنها در پایان قرارداد، بلکه در هنگام انعقاد آن با توافق بر سر شرایط مناسب، می توان اعتراضات را از سوی موجر ابراز کرد. این احتمال وجود دارد که در صورت وجود چنین شرطی در قرارداد، دادگاهها آن را مطابق بند 2 هنر تلقی کنند. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه مانعی برای تمدید قرارداد است. برای توافق در مورد شرایط، توصیه می شود که فسخ قرارداد در انقضای آن و وجود اعتراضات از طرف موجر مطابق با هنجار ذکر شده مشخص شود.
——————————–
مثال بیان شرط:
«قرارداد با انقضای آن فسخ می شود. صاحبخانه بر اساس بند 2 هنر. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه به ادامه استفاده مستاجر از ملک پس از انقضای مدت اعتبار آن بدون انعقاد قرارداد جدید اعتراض دارد.
——————————–
3.2.4.2. تمدید (تمدید) قرارداد اجاره برای مدت جدید
اگر طرفین بخواهند فوراً رابطه خود را برای دوره آتی تعیین کنند، قرارداد می تواند شرط تمدید (تمدید) آن را برای دوره جدید داشته باشد.
شرط تمدید قرارداد برای مدت مشابه و با همان شرایط به این معنی نیست که پس از تمدید برای مدت نامحدود منعقد شده تلقی شود. هیچ یک از طرفین در صورت وجود چنین شرطی قادر به انصراف از قرارداد نخواهند بود. 2 ص 2 هنر. 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه (ریسک اجاره دهنده 3.2.4 را ببینید).
در صورتی که طرفین قرارداد را برای مدت معینی تمدید کنند و تعداد دفعاتی که امکان تمدید آن وجود دارد ذکر نکنند، تمدید قرارداد یک بار محسوب می‌شود و پس از آن برای مدت نامحدود قابل تمدید است. مطابق بند 2 هنر. 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه.
——————————–
مثال بیان شرط:
پس از انقضای مدت قرارداد، در صورتی که هیچ یک از طرفین فسخ خود را اعلام نکرده باشند، قرارداد به مدت شش ماه تمدید شده تلقی می شود.
——————————–
توصیه می شود در قرارداد مقرر شود که شرط تمدید آن عدم اعتراض طرفین در مورد ادامه بیشتر رابطه قراردادی باشد و مدت قبل از انقضای قرارداد تعیین شود که طی آن این اعتراضات قابل ارسال باشد. .
——————————–
مثال بیان شرط:
«این توافقنامه از تاریخ 20_02/01 لازم‌الاجرا می‌شود و تا تاریخ 20/12/31 معتبر است. اگر یک ماه قبل از انقضای قرارداد، طرفین اعتراضی نداشته باشند، با همان شرایط برای سال آینده تمدید شده است.
——————————–
در صورت عدم توافق با شرط تمدید (تمدید) قرارداد
در این صورت مستاجر پس از انقضای مدت قرارداد در صورت اعتراض مالک به تمدید امکان استفاده از ملک را نخواهد داشت. روابط اجاره(ماده 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
انعقاد قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی به اشخاص حقوقی مجاز است مشروط بر اینکه برای مقاصد تجاری استفاده شود. طرفین قرارداد مستاجر و اجاره دهنده هستند
روش تنظیم قرارداد اجاره توسط قانون تعیین می شود و موظف است حاوی اطلاعات زیر باشد:
- طرفین معامله؛
- اطلاعات در مورد مستاجر و موجر؛
- نام محل اجاره؛
- شرح ملک؛
- آدرس محل؛
- مدت اجاره فضا چقدر است؟
- مقدار پرداخت؛
- روش و دفعات پرداخت؛
قرارداد اجاره اماکن تجاری با تکمیل اطلاعات طرفین معامله آغاز می شود. برای نهاد قانونیاین:
- نام کامل و کوتاه سازمان؛
- شماره و سری گواهی ثبت نام؛
- واقعی و آدرس قانونی;
- اطلاعات دقیق بانکی؛
- نام خانوادگی، نام و نام خانوادگی رئیسی که قرارداد را امضا می کند.
مورد بعدی که بی‌اهمیت نیست، شرح محل اجاره است. در اینجا باید مشخص شود:
- وضعیت محل قبل از امضای قرارداد؛
- کمبودها و آسیب های موجود؛
- ملک در چه زمینی است؟
- شرایط نگهداری از قلمرو مجاور.
- مساحت محل استیجاری؛
- وجود ارتباطات متصل؛
- قوانین پرداخت خدمات رفاهی.
همچنین مجاز است نه تنها شرحی از شیء، بلکه عکسهای گرفته شده از داخل و خارج آن را نیز به قرارداد ضمیمه کند.
مهم اطلاعاتی است که باید قبل از امضای آن در سند ذکر شود - این پرداخت برای آب و برق، پرداخت مکان ها است. استفاده مشترک; جاری و تعمیرات اساسیو غیره.
طرفین تحت قرارداد اجاره باید مشخص کنند که سازمان برای چه اهدافی محل را اجاره می کند، چه نوع فعالیتی را در نظر دارد در آنجا انجام دهد.
مدت قرارداد اجاره
قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی شرایط ثابتی ندارد. برای مدت نامحدود یا برای مدت مشخص شده در قرارداد منعقد می شود. که از آن نتیجه می شود که حداکثر مدتهیچ قرارداد اجاره ای برای ملک غیر مسکونی وجود ندارد.
قرارداد اجاره تمدید می شود:
- هنگام امضای قرارداد جدید؛
- قرارداد قدیمی تمدید می شود (اگر واقعیتی مبنی بر فسخ آن وجود نداشته باشد).
- با امضای قرارداد اضافی (در صورت تغییر شرایط اجاره).
توافق نامه ای که برای مدت حداکثر یک سال (یازده ماه) تنظیم شده است، نمی گذرد ثبت نام ایالتی. چنین توافقی به طور خودکار تمدید می شود، مگر اینکه طرفین تصمیم دیگری بگیرند. مدت قرارداد تمدید شده نیز یازده ماه است.
اجاره زمین
اجاره یک قطعه زمین را می توان بین اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی منعقد کرد.
مدت قرارداد اجاره زمین می تواند کوتاه مدت و بلند مدت باشد.
- قراردادهای کوتاه مدت برای مدت پنج سال تنظیم می شود.
- بلند مدت - از پنج تا چهل و نه سال.
اجاره کوتاه مدت اغلب برای ساخت و ساز، بازسازی، برپایی بناهای تاریخی و محوطه سازی پارک، قرار دادن پارکینگ، پارکینگ، زمین بازی با نصب اشکال کوچک معماری و غیره منعقد می شود.
اجاره بلند مدتزمین برای عملیات طولانی مدت آن، برای اشیاء مجتمع های صنعتی یا برای رشد محصولات کشاورزی مورد نیاز است. زمین های اجاره ای بلندمدت می تواند متعاقباً توسط مستأجر آن ثبت یا به مالکیت خریداری شود.
اجاره زمین برای مدت کمتر از یک سال و همچنین اجاره املاک غیر مسکونی نیازی به ثبت نام دولتی ندارد.
زمین اجاره ای به طولانی مدتباید در رجیستری ثبت شود. ثبت زمین اجاره ای مالکیت مستاجر بر زمین را تایید می کند. او همچنین پرداخت کننده مالیات اموال است که شامل زمین می شود.
ویژگی های انعقاد قرارداد اجاره زمین
به الزامات کلیهنگام انعقاد معامله با زمین، شامل موارد زیر باشد:
قرارداد اجاره زمین باید حاوی اطلاعات زیر باشد:
- شماره کاداستر اختصاص داده شده؛
- موقعیت مکانی سایت؛
- مربع؛
- شرایط قرارداد؛
- قیمت اجاره؛
- دستور پرداخت؛
- شرایط بهره برداری از زمین؛
- مشخصات و امضای طرفین.
بندهای زیر باید در قرارداد گنجانده شود:
- مسئولیت طرفین؛
- موقعیت های غیر منتظره؛
- رویه حل اختلاف؛
- ایجاد تغییرات در سند؛
- شرایط اضافی
لازم به ذکر است که زمین های متعلق به دولت یا شهرداری فقط از طریق شرکت در مزایده قابل اجاره می باشد.
اگر زمین تعلق دارد به یک فردیا یک سازمان تجاری، اجاره آن ساده تر است. برای چنین معامله ای فقط به رضایت دو طرف نیاز است - مستاجر و صاحبخانه که قرارداد را امضا می کنند.
اجاره یک سهم متعلق به یک فرد غیر معمول نیست. در این مورد، گواهی سهام به عنوان مبنای چنین معامله ای عمل می کند.
در هر معامله ای چه بین سازه های تجاری و چه با مراجع، مالکان زمین، انتقال عین با امضای قانون انتقال و پذیرش صورت می گیرد.
شما می توانید قرارداد اجاره زمین را با انعقاد یک قرارداد اضافی که شرایط جدید استفاده از آن را نشان می دهد، تمدید کنید.
فسخ قرارداد
خاتمه روابط اجاره زمین بسیار دشوار است. این مستلزم تعدادی واقعیت است که نشان دهنده نقض قرارداد توسط یکی از طرفین است. در صورتی که مستاجر یا موجر تصمیم به فسخ قرارداد داشته باشند، موظفند ظرف سی روز به طرف مقابل اطلاع دهند، مگر اینکه شرایط دیگری در قرارداد قید شده باشد.
به چالش کشیدن قراردادی که قبلاً امضا شده در دادگاه بسیار دشوار است، بنابراین باید تمام نکات ظریف را در اجرای قرارداد انجام دهید. دکوراسیون بهترو تنظیم قرارداد اجاره زمین برای سپردن یک متخصص واجد شرایط.
