Sudarykite bet kokius papildomus susitarimus dėl sutarties atnaujinimo neapibrėžtas terminas nereikalaujama.Kadangi neterminuotai sudaryta (atnaujinta) nuomos sutartis negali būti laikoma sudaryta ne trumpesniam kaip metų laikotarpiui, tokiai sutartimi valstybinė registracija netaikoma (Aukščiausiojo Prezidiumo informacinio rašto 11 p. Rusijos Federacijos arbitražo teismas 2001 m. vasario 16 d. N 59. Prisiminkime, kad kiekviena jo šalis gali bet kada atsisakyti vykdyti neterminuotą nekilnojamojo turto nuomos sutartį, įspėjusi kitą šalį prieš tris mėnesius. , nebent įstatyme ar sutartyje nustatytas kitoks įspėjimo terminas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnio 2 punktas).2. Pagal 2 str. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1 straipsnį piliečiai ir juridiniai asmenys gali laisvai nustatyti bet kokias įstatymams neprieštaraujančias sutarties sąlygas. Pagal 4 str.
Kaip teisingai nurodyti nuomos terminą?
Legal.RU Pasikonsultuokite su teisininku internetu 1036 teisininkai pasiruošę atsakyti dabar Atsakykite po 15 minučių 1036 teisininkai prisijungę dabar
- Civilinė teisė
- Sutarčių teisė
Laba diena. I LLC nuomoju garažo boksą iš fizinio asmens. Kad galėčiau vykdyti savo veiklą (alaus gamybą), man reikalingas metų ar ilgesnis nuomos terminas, tačiau tai pareikalaus ilgas ir brangiai kainuojantis registravimas kadastre.
Dėmesio
Jeigu sutartis neterminuota, jei gerai supratau, tai galiu neregistruoti sutarties kadastre. Kaip teisingai suformuluoti nuomos sutarties sąlygą? Ir ar galiu sudaryti neterminuotą sutartį? P.S.
garažo dėžė išduotas mano mamai, t.y. Tiesą sakant, nuomojuosi iš savęs.
3. nuomos terminas ir nuomos sutarties terminas
Kaip tomis pačiomis sąlygomis atnaujinti nekilnojamojo turto nuomos sutartį naujas terminas(11 mėnesių) be registracijos Rosreestr? Apsvarstę klausimą padarėme tokią išvadą: Nekilnojamojo turto nuomos sutartis, sudaryta trumpesniam nei metų laikotarpiui, gali būti pratęsta tomis pačiomis sąlygomis 11 mėnesių laikotarpiui, įskaitant prie jos sudarant papildomą sutartį. Valstybinė sutarties registracija nebūtina.
Svarbu
Išvados pagrindimas: Pagal 1 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsniu, nuomos sutartis sudaroma sutartyje nurodytam laikotarpiui. Jeigu nuomos terminas sutartyje nenurodytas, nuomos sutartis laikoma sudaryta neterminuotam laikui.
2 to straipsnio).
Nuomos sutarties atnaujinimas
Labai patogu skubantiems (byla dega, bet popieriai toleruojami) ir slampinėtojams (kažką jau padarė, bet sutartį dar tingi surašyti). Jeigu jos tekste sutarties termino pradžia nenurodyta ir nenurodyta data, kada ją pasirašė kiekviena iš šalių, ji pradeda galioti nuo preambulėje nurodytos datos.
Informacija
Sutarties terminas gali būti neterminuotas (išeinantis į begalybę, kol bus nutrauktas) arba terminuotas – ribotas. Neterminuotas terminas yra, kai: 1. Sutartyje dėl sutarties termino (išskyrus sutartis, kurioms pagal Civilinį kodeksą sutarties terminas yra nustatytas). esminė sąlyga ir nenurodant termino, sutartis laikoma nesudaryta, pvz., draudimo sutartys, turto patikėjimo valdymo sutartys) nieko nepasakyta; 2.
Kai sutartyje aiškiai nurodyta, kad ji sudaryta neterminuotam laikui; 3.
Nuoma, nuomos sutartis (3 dalis)
Pakanka nurodyti šias esmines sąlygas:
- Dokumento pavadinimas ( papildomas susitarimas dėl gyvenamosios patalpos nuomos laikotarpio pratęsimo / negyvenamoms patalpoms pagal nuomos sutartį Nr...);
- proceso šalių aprašymas, jų rekvizitai ir kontaktinė informacija;
- daromų pakeitimų nuoroda.
Formuluotės pavyzdys: Nurodykite nuomos sutarties Nr.(sutarties numerį) pastraipą (punkto numerį) tokia formuluote: Nuomotojas suteikia Nuomininkui gyvenamąjį plotą, kurio bendras plotas 45 kv. m., esančio adresu: (nurodyti patalpų buvimo vietos adresą) laikinai valdyti ir naudoti laikotarpiui nuo (nurodyti sutarties pradžios datą) iki (nurodyti sutarties galiojimo datą). Papildymo pabaigoje. susitarimą šalys turi pasirašyti ir, jei reikia, patvirtinti dokumentą organizacijų antspaudais.
Nuomos sutarties terminas
N 59 „Ginčų, susijusių su federalinio įstatymo taikymu, apžvalga „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“, toliau – Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinis raštas N. 59). Sutarties terminas trumpesnis nei vieneri metai. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, sudaryta trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui, valstybinė registracija nėra privaloma.
Pratęsiant nuomos sutartį, sudarytą trumpesniam nei metų laikotarpiui, tokiam pat laikotarpiui pasibaigus pradiniam nuomos laikotarpiui, sutarčiai taip pat netaikoma valstybinė registracija. Taip pat valstybinė nuomos sutartis, sudaryta trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui, neregistruojama, kurioje šalys numatė sąlygą automatiškai pratęsti (pratęsti) sutartį pasibaigus pradiniam nuomos laikotarpiui. per tą patį laikotarpį, jei šalys neprieštarauja
Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinio laiško N 59 10 punktas).
Panašus pavojus gresia ir nuomotojui, jei nuomininkas staiga nuspręstų pakeisti nuomojamą objektą ar rastų pigesnį variantą. Todėl patogiausia ir saugus būdas pasirašyti susitarimą dėl sutarties pratęsimo. Tačiau kuriant jį reikia atsižvelgti į keletą dalykų. svarbius punktus. Kontroliniai punktai registracijos metu 1. Sutartis dėl pratęsimo gali būti pasirašyta tiek nuomos sutarties pagal sutartį pasibaigimo dieną, tiek vėliau.
Jeigu nuo sutarties pabaigos iki sutarties dėl jos pratęsimo pasirašymo praėjo šiek tiek laiko, tai tuo metu buvusius šalių santykius vis dar reglamentuoja sutartis. Kadangi nuomininkas ir toliau naudojasi turtu pasibaigus sutarčiai, nesant nuomotojo prieštaravimų, DK 621 straipsnio 2 dalies pagrindu sutartis laikoma atnaujinta tomis pačiomis sąlygomis neterminuotam laikui.
Sutartyje nurodytas vienerių metų ar ilgesnis laikotarpis. Negyvenamųjų patalpų (negyvenamųjų patalpų dalies) nuomos sutartis, sudaryta vieneriems metams ar ilgesniam laikotarpiui, turi būti registruojama valstybiškai ir laikoma sudaryta nuo jos įregistravimo momento (CPK 651 str. 2 d.). Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinis raštas 2000 m. birželio 1 d. Nr. 53). Nesant valstybinės registracijos, tokia negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis nesudaroma. Tačiau, jei viena iš tokio susitarimo šalių vengia savo valstybinės registracijos, kita šalis turi teisę, remdamasi 3 straipsnio 3 dalimi. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 165 str. pareikšti ieškinį dėl įsipareigojimo įregistruoti sutartį (žr. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinio laiško N 59 7 punktą). Taikant 2 str.
Neterminuota nuomos sutartis kaip užsiregistruoti
Tačiau, atsižvelgiant į sutarties aplinkybes ir sąlygas, pasibaigus terminui, kuriam ji buvo sudaryta, jos šalių santykiai, susiję su lizingo objekto naudojimu (valdymu ir naudojimu), gali tęstis. Kartu nereikia grąžinti išsinuomoto turto ir sudaryti naują nuomos sutartį, nors iš šalių neatimama galimybė tokiu būdu įforminti santykius. Pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsniu, jei nuomininkas ir toliau naudojasi turtu pasibaigus sutarties galiojimui, jei nuomotojas neprieštarauja, sutartis laikoma atnaujinta tomis pačiomis sąlygomis neribotam laikui.
Aukščiausiojo arbitražo teismo 2001 m. vasario 16 d. informacinis raštas Nr. 59 „GINČŲ, SUSIJUSIŲ SU FEDERALINIO ĮSTATYMO „DĖL VALSTYBINĖS TEISĖS Į NEKILNOJAMASIS TURTĄ“ TAIKYMU, SPRENDIMO PRAKTIKOS APŽVALGA) O kas blogai? Taip, nes jei reikės sugriežtinti sąlygas kitai sandorio šaliai (padidinti ten kainas dėl infliacijos ar kito poreikio), tai be jo sutikimo pakeitimų daryti nebus galima, teks tai nutraukti, o galimybė jį nutraukti vienos iš šalių prašymu turėtų būti numatyta šiame susitarime.
Kitas dalykas – pasibaigus sutarties galiojimui. Ar norite tęsti bendras darbas- Prašome sutikti su naujomis sąlygomis. Ir net jei sandorio šalis sutinka su pakeitimais, tada už ilgas laikotarpis jų gali būti tiek daug, kad supainioti papildomuose susitarimuose.
Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (kuris numato privalomą tik terminuotų sutarčių, sudarytų ne trumpesniam kaip metų laikotarpiui, valstybinę registraciją) ir yra patvirtintas arbitražo praktika (Volgos-Vjatkos rajono federalinės antimonopolinės tarnybos nutarimas 2002 m. vasario 8 d. byloje N A79-146-2001-SK2-170, Maskvos rajono 2001 m. sausio 23 d. FAS nutarimas byloje N KG-A40 / 6418-00, FAS nutarimas. Šiaurės vakarų rajonas 2004 m. gegužės 13 d. byloje N A56-27225 / 03, 2008 m. sausio 25 d. byloje N A26-394 / 2007). Valstybinė registracija taip pat netaikoma nuomos sutartis, atnaujinta pagal 1 straipsnio 1 dalį.
2 valg. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnį neribotam laikui pasibaigus pagrindiniam laikotarpiui, jei šalys neprieštarauja (žr. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinio laiško vasario 11 d. 2001 m. 16 d
Naujas leidimas Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis
1. Nuomos sutartis sudaroma sutartyje nurodytam laikotarpiui.
2. Jeigu nuomos terminas sutartyje nenurodytas, nuomos sutartis laikoma sudaryta neterminuotai.
Tokiu atveju kiekviena iš šalių turi teisę bet kada atsisakyti sutarties, įspėjusi kitą šalį prieš mėnesį, o nekilnojamojo turto nuomos atveju – prieš tris mėnesius. Įstatymas ar sutartis gali nustatyti kitokį įspėjimo apie neterminuotos nuomos sutarties nutraukimą terminą.
3. Įstatymas gali nustatyti maksimalias (ribines) sutarties sąlygas tam tikrų tipų nuoma, taip pat tam tikrų rūšių turto nuomai. Šiais atvejais, jeigu nuomos terminas sutartyje nenurodytas ir nė viena šalis sutarties neatšaukė iki jos termino pabaigos. terminas nustatyta įstatyme, sutartis pasibaigia pasibaigus terminui.
Nuomos sutartis, sudaryta terminui, viršijančiam įstatymų nustatytą terminą, laikoma sudaryta terminui lygiam laikotarpiui.
Komentaras apie str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis
Termino nurodymas sutartyje yra būtinas, todėl šis jo praleidimas bus aiškinamas atsižvelgiant į naudojimo laikinumą ne jo amžinumo, o galimybės bet kada nutraukti prasme.
G. F. Šeršenevičius
Arbitražo praktika.
Išnuomotų patalpų atleidimas prieš terminą (prieš nuomos sutarties nutraukimą nustatyta tvarka) nėra pagrindas nutraukti nuomininko prievolę mokėti. nuoma. Nuomotojo reikalavimas išieškoti nuomos mokestį iki sutarties nutraukimo yra teisėtas (priedas prie Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2002-01-11 informacinio rašto N 66).
Kitas komentaras apie str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis
1. Turtas nuomininkui suteikiamas, kaip taisyklė, tam tikram tiksliai sutartyje nurodytam terminui (sutarties terminui). Tai gali būti nustatyta pagal kalendorinę datą, pasibaigusį laikotarpį arba nurodant įvykį, kuris turėtų įvykti (žr. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190 straipsnį). Nuomos sutartys iki vienerių metų laikomos trumpalaikėmis.
2. Jeigu sutartyje iš viso nenurodytas nuomos terminas arba neįvardytas jo nustatymo būdas, arba jis daromas priklausomas nuo šalių diskrecijos, tai kalbama apie neterminuotą.
Sudarant neterminuotą sutartį, kiekviena iš šalių turi teisę vienašališkai, bet kuriuo metu, nesikreipiant į teismą, atsisakyti sutarties. Kitaip tariant, nuomininkas ar nuomotojas gali įspėti apie atsisakymą sudaryti nuomos sutartį, sudarytą nenurodant termino. IN Ši byla Nesvarbu, kokios aplinkybės nulėmė šalių ketinimą atsisakyti sutarties. Apie tai pakanka įspėti kitą sandorio šalį prieš mėnesį, o nuomojant nekilnojamąjį turtą – prieš tris mėnesius. Tačiau įstatymas ar sutartis gali nustatyti kitokį įspėjimo apie neterminuotos nuomos sutarties nutraukimą terminą. Visų pirma, nuomininkas (bet ne nuomotojas) pagal nuomos sutartį privalo ne vėliau kaip prieš 10 dienų raštu pranešti apie atsisakymą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 627 straipsnio 3 punktas).
Šalių prievolės, kylančios iš nuomos sutarties, galioja iki įspėjimo termino pabaigos.
Įstatymas nenumato, kokia forma turi būti įspėjama apie sutarties, sudarytos nenurodant termino, nutraukimą. Reikia manyti, kad ji turi būti sudaryta tokia forma, kokia buvo sudaryta pati sutartis.
3. Pagal komentuojamo straipsnio 3 punktą nuomos terminas gali būti ne tik sutartinis, bet ir norminis, nustatytas tiesiogiai įstatyme. Tam tikroms nuomos rūšims, taip pat tam tikros rūšies turto nuomai nustatyti normatyviniai terminai gali būti tik maksimalūs (ribiniai). Nėra nuostatos, kaip nustatyti minimalius standartinius GC nuomos laikotarpius. Maksimalus nuomos laikotarpis skiriasi. Įstatymų leidėjas, jas nustatydamas, vienais atvejais atsižvelgia į dalyvių sudėtį, kitais - į nuomos objektą ar turto paskirtį ar jo naudojimo paskirtį ir pan. Pavyzdžiui, nuomos sutarties terminas, atsižvelgiant į daugiausia vartotojišką jos pobūdį, yra 1 metai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 627 straipsnis). Atsižvelgiant į objekto ypatybes, nustatytos normatyvinės gamtos objektų nuomos sąlygos. Taigi 49 metų laikotarpis yra miško fondo sklypų nuomos riba (KĮ 31 straipsnis). Vandens telkiniams nustatomi maksimalūs terminai iki 3 metų (trumpalaikė nuoma) ir iki 25 metų (ilgalaikė nuoma) (VCĮ 42 straipsnis). Išnuomojamas valdžiai arba savivaldybės poreikiams arba apžiūros darbams žemės sklypas gali būti perleistas ne ilgesniam kaip 1 metų laikotarpiui (Žemės kodekso 22 str. 7 p.).
4. Norminių maksimalių nuomos terminų nustatymo leistinumas siejamas su neterminuotos nuomos sutarties sudarymo ar įstatymo nustatyto termino praleidimo pasekmėmis. Pirmuoju atveju, jeigu nė viena šalis neatsisakė sutarties iki termino pabaigos, sutartis nutraukiama pasibaigus terminui.
Sutarties terminas (sutarties terminas) yra laikotarpis, per kurį galioja sutarties sąlygos ir įvykdomi ja nustatyti šalių įsipareigojimai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425, 610 straipsniai). .
Nuomos terminas yra laikotarpis, per kurį nuomininkas turi teisę naudotis (arba turėti ir naudoti) turtą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis).
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis neskiria sąvokų „nuomos sutarties terminas“ ir „nuomos terminas“.
Tačiau kai kurie teismai tiesiogiai nurodo, kad šios sąvokos nėra tapačios ir nurodyti terminai gali nesutapti.
Nuomos terminas ir sutarties terminas praktiškai gali sutapti laike. Pavyzdžiui, jeigu turtas nuomininkui perduodamas kartu su nuomos sutarties sudarymu ir grąžinamas ją nutraukus, nuomos terminas bus lygus sutarties terminui.
Tačiau šių datų pradžios laikas gali skirtis. Pavyzdžiui, jeigu turtas perduotas praėjus kelioms dienoms po sutarties pasirašymo šalių, tai sutarties terminas pradedamas skaičiuoti nuo jos pasirašymo momento, o nuomos terminas pradedamas skaičiuoti nuo sutarties pasirašymo momento. turtas perduodamas. Tokia situacija yra įmanoma, nes nuomos sutartis daugumos teismų pripažįstama konsensualine ir pagal LR DK 1 str. 425 str. 1 d. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 433 straipsnis laikomas sudarytu nuo to momento, kai pasiūlymą išsiuntęs asmuo gauna akceptą, ypač nuo to momento, kai sutartį pasirašo abi šalys.
Tačiau reikia atsižvelgti į tai, kad teismų praktika yra pozicija, pagal kurią nuomos sutartis pripažįstama sudaryta nuo turto perdavimo momento (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 433 straipsnio 2 dalis) ir vadinama tikra sutartimi. Taikant tokį požiūrį, sutarties termino pradžia sutaps su nuomos termino pradžia. Tačiau poziciją dėl nuomos sutarties konsensuso galima laikyti labiau paplitusia.
Be to, iš 3 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 611 straipsnis taip pat reiškia, kad sutartyje gali būti nustatytas turto perdavimo laikotarpis, kuris ateina po sutarties sudarymo.
Taigi, remiantis teismų praktika, taip pat 2009 m. Art. 425, 433 str. 3 d. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 611 straipsniu, galima daryti išvadą, kad sutartyje gali būti nustatytos abi šios sąlygos:
- nuomos terminas;
- sutarties laikas.
Pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 609 straipsniu, nekilnojamojo turto nuomos sutartis turi būti registruota valstybiškai, jei įstatymai nenustato kitaip. Visų pirma, būtina užregistruoti pastatų ar statinių nuomos sutartį ne trumpesniam kaip metų laikotarpiui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 651 straipsnio 2 punktas). Tokia sutartis laikoma sudaryta nuo įregistravimo momento (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 433 straipsnio 3 punktas). Tuo pačiu metu 8 str. 2012 m. gruodžio 30 d. federalinio įstatymo N 302-FZ „Dėl Civilinio kodekso pirmosios dalies 1, 2, 3 ir 4 skyrių pakeitimų“ 2 str. Rusijos Federacija„Nustatyta, kad meno taisyklės. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 609, 651 straipsniai netaikomi sutartims, sudarytoms po minėto įstatymo įsigaliojimo dienos (po 2013 m. kovo 1 d.). Vėliau str. 2013 m. kovo 4 d. federalinio įstatymo N 21-FZ „Dėl tam tikrų pakeitimų“ 3 str. teisės aktų Rusijos Federacijos įstatymo nuostatas ir tam tikrų Rusijos Federacijos teisės aktų nuostatų pripažinimo negaliojančiomis“ šie pakeitimai buvo panaikinti.
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 314, 425, 610, 621 straipsniai
Sutarties laikas(sutarties terminas) – laikotarpis, per kurį galioja sutarties sąlygos ir įvykdomi ja nustatyti šalių įsipareigojimai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425, 610 straipsniai).
Nuomos laikotarpis- laikotarpis, per kurį nuomininkas turi teisę naudotis (arba turėti ir naudoti) turtu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis).
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis neskiria sąvokų „nuomos sutarties terminas“ ir „nuomos terminas“.
Tačiau kai kurie teismai tiesiogiai nurodo, kad šios sąvokos nėra tapačios ir nurodyti terminai gali nesutapti.
Nuomos terminas ir sutarties terminas praktiškai gali sutapti laike. Pavyzdžiui, jeigu turtas nuomininkui perduodamas kartu su nuomos sutarties sudarymu ir grąžinamas ją nutraukus, nuomos terminas bus lygus sutarties terminui.
Tačiau šių datų pradžios laikas gali skirtis. Pavyzdžiui, jei turtas perduodamas praėjus kelioms dienoms po to, kai šalys pasirašo sutartį, tada sutarties terminas pradedamas skaičiuoti nuo jos pasirašymo momento, o nuomos terminas - nuo turto perdavimo momento. . Tokia situacija yra įmanoma, nes nuomos sutartis daugumos teismų pripažįstama konsensualine ir pagal LR DK 1 str. 425 str. 1 d. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 433 straipsnis laikomas sudarytu nuo to momento, kai pasiūlymą išsiuntęs asmuo gauna akceptą, ypač nuo to momento, kai sutartį pasirašo abi šalys.
Nepaisant to, reikia turėti omenyje, kad teismų praktikoje egzistuoja pozicija, pagal kurią nuomos sutartis pripažįstama sudaryta nuo turto perdavimo momento (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 433 straipsnio 2 dalis) ir yra vadinama tikra sutartimi. Taikant tokį požiūrį, sutarties termino pradžia sutaps su nuomos termino pradžia. Tačiau poziciją dėl nuomos sutarties konsensuso galima laikyti labiau paplitusia.
Be to, iš 3 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 611 straipsnis taip pat reiškia, kad sutartyje gali būti nustatytas turto perdavimo laikotarpis, kuris ateina po sutarties sudarymo. Išsamiau dėl susitarimo dėl turto perleidimo termino – šių Rekomendacijų 4.1.1 punkte, dėl turto grąžinimo termino nutraukus sutartį – 4.2.4.
Taigi, remiantis teismų praktika, taip pat 2009 m. Art. 425, 433 str. 3 d. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 611 straipsniu, galima daryti išvadą, kad sutartyje gali būti nustatytos abi šios sąlygos:
- nuomos terminas;
- sutarties laikas.
Pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 609 straipsniu, nekilnojamojo turto nuomos sutartis turi būti registruota valstybiškai, jei įstatymai nenustato kitaip. Visų pirma būtina įregistruoti pastatų ar statinių nuomos sutartį ne trumpesniam kaip vienerių metų laikotarpiui. Tokia sutartis laikoma sudaryta nuo įregistravimo momento (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 651 straipsnio 2 dalis). Tuo pačiu metu 8 str. 2012 m. gruodžio 30 d. federalinio įstatymo N 302-FZ „Dėl Rusijos Federacijos civilinio kodekso pirmos dalies 1, 2, 3 ir 4 skyrių pakeitimo“ 2 straipsnyje buvo nustatyta, kad 2012 m. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 609, 651 straipsniai netaikomi sutartims, sudarytoms po minėto įstatymo įsigaliojimo dienos (po 2013 m. kovo 1 d.). Vėliau str. 2013-03-04 Federalinio įstatymo Nr. 21-FZ „Dėl tam tikrų Rusijos Federacijos teisės aktų pakeitimo ir tam tikrų Rusijos Federacijos teisės aktų nuostatų pripažinimo negaliojančiomis“ 3 p., šie pakeitimai buvo panaikinti.
3.1. NUOMOS TERMINAS
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis
Nuomos sąlygos 1 straipsnio 1 dalies prasme. 606 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis nustato, per kiek laiko nuomininkas turi teisę naudotis nuomojamu objektu arba jį turėti ir naudoti. Būtent už šį laikotarpį nuomininkas moka nuomą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnio 1 dalis).
Susitarimas dėl nuomos sąlygų
Pradinis nuomos terminas nustato, kada turtas turi būti suteiktas nuomininkui laikinai valdyti ir (ar) naudoti.
Daugiau informacijos apie susitarimą dėl turto perdavimo nuomai termino rasite šių Rekomendacijų 4.1.1 punkte.
Terminu nustatomas turto grąžinimo iš laikino valdymo ir naudojimo momentas. Daugiau informacijos apie susitarimą dėl turto grąžinimo termino rasite šių Rekomendacijų 4.2.4 punkte.
Kartu su nuomos sutarties pabaiga sutartis gali baigtis, jeigu nenumatytas atskiras jos galiojimo laikas arba nenumatytos prievolės, kurių terminas sueina po turto grąžinimo (Civilinio kodekso 425 str. 3 d.). Rusijos Federacija). Išsamiau dėl sutarties termino susitarimo rasite šių Rekomendacijų 3.2 punkte.
Pradinės ir galutinės nuomos sąlygos turi būti nustatytos pagal 2006 m. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190–194 str., būtent:
- kalendorinė data;
– termino pasibaigimas;
- įvykio, kuris turi įvykti neišvengiamai, nuoroda.
Jeigu sutartyje nenurodytas nuomos terminas
Šiuo atveju nuomos sutartis laikoma sudaryta, nes nuomos terminas nėra esminė nuomos sutarties sąlyga (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 606 straipsnis). Jei sutartyje nėra nuomos termino, jis bus lygus sutarties terminui. Jei tuo pačiu metu nesusitariama dėl sutarties termino, sutartis laikoma sudaryta neterminuotam laikui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnio 2 dalis). Tai reiškia, kad bet kuri šalis gali bet kada atsisakyti nuomos sutarties, įspėjusi kitą šalį prieš vieną mėnesį, o nekilnojamojo turto nuomos atveju – prieš tris mėnesius (ypač žr. Nuomininko rizikos 3.1.1 punktą).
3.1.1. Nuomos termino nustatymas pagal kalendorines datas
Jeigu objektas perduotas nuomai ne dėl kokių nors įvykių ar aplinkybių ir šalims iš anksto žinomos tikslios naudojimosi turtu pradžios ir pabaigos datos, rekomenduojama derinti pradines ir galutines nuomos sutarties sąlygas. nurodant kalendorines datas.
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Nuomos pradžia „___“.______________________.20__
Nuomos sutarties pabaiga yra „____“.________________.20__.
——————————–
Praktikoje nuomos terminas dažnai nustatomas nurodant kalendorinėmis datomis apribotą laikotarpį (pvz., „nuo 2015 m. sausio 1 d. Autorius„2016 m. kovo 31 d.“ arba „nuo 2015 m. sausio 01 d prieš 2016 m. vasario 15 d.). Tokiu būdu susitarus dėl termino, turi įtakos nuomos termino trukmės nustatymui, įskaitant nuomos mokesčio apskaičiavimą.
Nuomos termino sąlyga, suformuluota naudojant prielinksnį „iki“ arba „iki“, gali kelti klausimą: ar nuomos termino pabaigos data yra įtraukta į patį nuomos terminą?
Pretekstas prieš viena iš jo reikšmių „vartojamas nurodant veiksmo terminą“; pretekstas Autorius su priegaidiniu gimdymu vienoje iš reikšmių „reikšme atitinka prielinksnį prieš“(Rusų kalbos žodynas 4 tomais / Redagavo A.P. Evgenieva).
Teismų praktika aiškinant, ar po linksnio „prieš“ nurodyta data yra laiku, yra dviprasmiška. Išsamiau 4.2.1 punkte „Pastato (statinio, patalpų) nuomos sutarties termino nustatymas pagal 2010 m. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190 - 194 „Rekomendacijos dėl pastatų ir statinių nuomos sutarties sudarymo.
Kad nekiltų ginčų dėl pabaigos datos įtraukimo į nuomos terminą, rekomenduojama vartoti prieveiksmį „ imtinai“. Šio žodžio nurodymas nustatant nuomos termino pabaigą vienareikšmiškai parodys jo pasibaigimo datos įtraukimą į nuomos terminą.
——————————–
„Turto nuomos laikotarpis nustatytas nuo 2015 m. sausio 1 d. iki 2016 m. kovo 31 d. imtinai.
„Turto nuomos terminas nustatytas nuo 2015 m. sausio 1 d. iki 2016 m. vasario 15 d. imtinai.
——————————–
3.1.2. Nuomos termino nustatymas pasibaigus tam tikram laikotarpiui
Pradinės ir (ar) galutinės nuomos sąlygos pagal 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190 straipsnis gali būti nustatytas pasibaigus laikotarpiui, skaičiuojamam metais, mėnesiais, savaitėmis, dienomis ar valandomis.
Taikant šį derinimo būdą, būtina nurodyti patį laikotarpį ir jo pradžią.
Laikotarpio pradžia gali būti kalendorinė data arba įvykio įvykis (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 191 straipsnis).
——————————–
Sąlygų teiginių pavyzdžiai:
„Turto nuomos terminas prasideda nuo „_____“._______________.20__ ir baigiasi po 11 (vienuolikos) mėnesių“.
„Turto nuomos terminas – 11 (vienuolika) mėnesių nuo nuomos sutarties sudarymo dienos.
„Turto nuomos terminas – 11 (vienuolika) mėnesių nuo priėmimo akto pasirašymo dienos.
——————————–
Pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 191 str., nustatant jį kaip laikotarpį, jis pradedamas skaičiuoti ne nuo sutartyje nurodytos kalendorinės datos arba nuo įvykio momento, o kitą dieną po šios datos ar įvykio. .
Atitinkamai, jei nuomininkui reikia pradėti naudotis turtu, pavyzdžiui, nuo birželio 1 d., sutartyje nuomos termino pradžios data turėtų būti nurodyta gegužės 31 d. Perdavimo terminą šalys gali nustatyti iki gegužės 31 d., kad nuomininkas galėtų pilnai naudotis turtu nuo birželio 1 d. Tokiu atveju turtas turi būti perduotas iki gegužės 31 dienos pabaigos. Jeigu sutarties šalys yra juridiniai asmenys, tai pagal 2009 m. 2 p. 1 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 194 straipsniu, nuosavybės perleidimo terminas baigsis tą valandą, kai organizacijoje, kuri yra nuomininkas, bus nutrauktos atitinkamos operacijos.
Nuomos termino pabaiga, nustatoma pagal laikotarpį, skaičiuojama pagal 2009 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 192 straipsnis.
Taigi metais skaičiuojamas laikotarpis baigiasi atitinkamą mėnesį ir datą. praeitais metais terminas. Pavyzdžiui, jei nuomos pradžios data yra 2015 m. birželio 2 d., tada vienerių metų nuoma prasidėtų 2015 m. birželio 3 d. ir baigtųsi 2016 m. birželio 2 d.
3.1.3. Nuomos termino nustatymas nurodant neišvengiamą įvykį
Naudoti turtą kartais tikslinga tik susiklosčius tam tikroms aplinkybėms arba įvykus įvykiui (pavyzdžiui, prasidėjus ledo slinkimui ar sėjos sezonui). Bet susitarti dėl nuomos pradžios ir (ar) pabaigos, nurodant įvykį, galima tik tuo atveju, jei jo įvykimas yra neišvengiamas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190 straipsnis). Tai reiškia, kad tai nepriklauso nuo šalių valios ir veiksmų (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinio laiško 2002 m. sausio 11 d. N 66 4 punktas).
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Šios sutarties 1.1 punkte nurodyta įranga nuomininkui perduodama laikinai valdyti ir naudoti nuo laivybos Amūro upe prie Chabarovsko pradžios 20__ m. iki kitos dienos po šios navigacijos pabaigos.
——————————–
3.2. NUOMOS SUTARTIES TERMINAS
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425, 433, 610, 621 straipsniai
Nuomos sutarties trukmė tai laikotarpis, per kurį galioja sutarties sąlygos ir įvykdomi ja nustatyti šalių įsipareigojimai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425 straipsnis).
Nuomos sutarties termino pradžia pagal įstatymą nustatoma nuo sutarties sudarymo momento (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425 straipsnio 1 dalis). Nuo šio momento šalys prisiima įsipareigojimus ir pradeda galioti sutarties sąlygos. Šalys neturi teisės savo noru pakeisti nuomos sutarties pradžios (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 433 straipsnio 1 dalis). Dėl valstybinės registracijos nuomos sutarties galiojimo termino žr. Pastatų ir statinių nuomos sutarties sudarymo rekomendacijų 4.2 p.
Nuomos sutarties pasibaigimas gali būti nustatomas šalių nuožiūra.
Derybos dėl nuomos sutarties termino
Pagal susitarimą duota sąlygašalys raginamos:
– nustatyti sutarties trukmę;
- numatyti nuomos sutarties sąlygų taikymą santykiams, atsiradusiems iki jos sudarymo (jei reikia);
- nurodyti, ar nuomininkui suteikta pirmumo teisė sudaryti sutartį naujam terminui;
– nustatyti, ar nuomos sutartis su tuo pačiu nuomininku bus atnaujinta naujam terminui.
Jeigu nuomos sutarties terminas nenustatytas
Tokiu atveju sutartis galioja iki joje nurodyto momento, kai šalys įvykdo savo įsipareigojimus (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425 straipsnio 2 dalies 3 punktas). Nuomos sutartyje šis momentas yra turto grąžinimas nuomotojui pasibaigus tam tikram nuomos terminui arba nuomininko sumokėjimas nuomos mokestį už visą nuomos laikotarpį, jei pagal sutarties sąlygas tai yra sumokėta pasibaigus naudojimuisi nuomos objektu. Jei tuo pačiu metu sutartyje nenurodytas nuomos terminas, sutartis bus laikoma sudaryta neterminuotam laikui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnio 2 dalis).
3.2.1. Nuomos sutarties termino nustatymas
Sutarties terminas, kaip ir nuomos terminas, nustatomas vadovaujantis 2005 m. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190, 191 str. Šiuo atveju iš tikrųjų šalys susitaria tik dėl galutinės sutarties termino, nes pradinis terminas nustatomas pagal jos sudarymo momentą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425 straipsnio 1 punktas).
Terminas gali būti nurodytas kalendorine data. Išsamiau apie šį indikacijos metodą rasite šių rekomendacijų 3.1.1 punkte.
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Ši sutartis galioja iki „_____“ ________________ 201_ m. imtinai.
——————————–
Galiojimo datą galite nustatyti laikotarpiui, kuris skaičiuojamas metais, mėnesiais, savaitėmis, dienomis ar valandomis ir kurio pradžia yra kalendorinė data arba įvykio įvykis (CK 190 str. 1 d., 191 str. Rusijos Federacijos).
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Ši sutartis nustoja galioti per ______ dienas po __________________.
——————————–
Terminas gali būti nustatytas nurodant įvykį, kuris neišvengiamai turi įvykti (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190 straipsnio 2 dalis). Tokiu pripažįstamas įvykis, kurio įvykimas nepriklauso nuo šalių valios ir veiksmų. Kartu nerekomenduojama sutarties termino nustatyti nurodant šalių veiksmus (pavyzdžiui, susitarti, kad sutartis galiotų iki nuomojamo turto rekonstrukcijos pradžios). Tokiu atveju sutartis gali būti pripažinta sudaryta neterminuotam laikui (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinio laiško 2002 m. sausio 11 d. N 66 4 punktas).
Jeigu sutarties terminas nustatomas ne pagal 2 str. 2 dalies taisykles. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190 str
Sąlygą dėl sutarties trukmės, kurią lemia įvykis, neturintis neišvengiamumo požymių, teismas gali pripažinti nenuoseklia. Dėl to sutartis bus laikoma sudaryta neterminuotam laikui pagal 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis.
Nuomotojas turės teisę bet kada nutraukti sutartį apie tai pranešdamas nuomininkui šiame straipsnyje nustatytais terminais ir išsireikalauti turtą (žr. Nuomininko rizika 3.2.1, Nuomininko rizika 3.2.2).
3.2.2. Nuomos sutarties sąlygų taikymas santykiams, atsiradusiems iki jos sudarymo
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425 straipsnis
Šalys gali numatyti, kad nuomos sutarties sąlygos taikomos santykiams, kurie atsirado iki jos sudarymo (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425 str. 2 d.).
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Šios sutarties sąlygos taikomos turto nuomos santykiams, kurie tarp šalių atsirado iki šios sutarties sudarymo.
——————————–
Dėmesio! Nagrinėjama sąlyga nereiškia, kad šalių įsipareigojimai vykdyti sutartį atsiranda iki sutarties sudarymo (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425 straipsnio 1 punktas).
Atsižvelgiant į tai, šalys neturi teisės viena kitai taikyti atsakomybės priemonių (ypač reikalauti išieškoti netesybas) už laikotarpį iki sutarties sudarymo (Prezidiumo informacinio rašto 6 punktas). Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas 2002 01 11 N 66).
Šalys gali susitarti dėl sutarties pratęsimo iki faktinių santykių sąlygos iki jos sudarymo, nurodydamos datą, nuo kurios šie santykiai atsirado.
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Šios sutarties sąlygos taikomos santykiams, atsiradusiems tarp šalių nuo 2012 m. gegužės 1 d.
——————————–
Tačiau nesant nurodytą dieną turto perdavimo įrodymų (pavyzdžiui, perdavimo–priėmimo akto), nuomotojas negalės reikalauti, kad nuomininkas sumokėtų nuomos mokestį už laikotarpį nuo nurodytos datos iki momento. kada turtas faktiškai buvo perleistas (žr. Nuomotojo rizika 3.2.1).
Jeigu nesusitariama dėl nuomos sutarties sąlygų taikymo santykiams, atsiradusiems iki jos sudarymo
Šiuo atveju šalys neturi teisės reikalauti įvykdyti anksčiau atsiradusius įsipareigojimus pagal nuomos santykius pagal sudarytos sutarties sąlygas. Visų pirma, nuomotojas neturi teisės reikalauti, kad nuomininkas sumokėtų sutartyje nurodyto dydžio nuomos mokestį (žr. Nuomotojo rizika 3.2.2).
Tačiau iš 1 str. 1102 str. 2 d. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1105 straipsniu, nepagrįstas praturtėjimas sumos, atitinkančios už tokį naudojimą sutaupytą mokestį, gali būti išieškotas už naudojimąsi turtu iki nuomos sutarties sudarymo. Jo dydis nustatomas pagal kainą, kuri egzistavo naudojimo pabaigos metu, toje vietoje, kur jis buvo naudojamas. Skaičiuodamas nepagrįstą praturtėjimą už naudojimąsi, pavyzdžiui, nekilnojamuoju turtu, teismas gali atsižvelgti į vertintojo nuomonę dėl šio objekto rinkos nuomos mokesčio (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo 2014 m. sausio 22 d. nutarimas N. VAC-109/14).
3.2.3. Pirmumo teisė sudaryti nuomos sutartį naujam terminui
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis
Nuomininkas, tinkamai įvykdęs savo įsipareigojimus pagal sutartį, turi pirmumo teisę prieš trečiuosius asmenis sudaryti nuomos sutartį naujam terminui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 str. 1 d.), jeigu nuomos sutartyje nenumatyta kitaip. susitarimą.
Ši teisė taikoma tik to paties objekto nuomai.
Nuomininkas pirmumo teise gali pasinaudoti tik tuo atveju, jei vienu metu tenkinamos šios sąlygos:
- jei jis pranešė nuomotojui apie norą pasinaudoti pirmumo teise sudaryti sutartį naujam terminui (Volgos-Vjatkos rajono federalinės antimonopolinės tarnybos 2009 m. kovo 30 d. nutarimas byloje N A79-5631 / 2008). (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo 2009 m. birželio 24 d. nutarimas N VAC-1683 / 09 atsisakė perduoti šią bylą Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumui peržiūrėti priežiūros būdu));
- jeigu jis sąžiningai vykdė sutartyje numatytus įsipareigojimus. Priešingu atveju nuomininkas netenka pirmumo teisės sudaryti sutartį naujam terminui, o pažeidimo esmė neturi įtakos sprendžiant jo sąžiningumo klausimą.
Nesąžiningas įsipareigojimų pagal sutartį vykdymas, kai nuomininkui atimama pirmumo teisė sudaryti sutartį, visų pirma yra termino sumokėti nuomą pažeidimas;
– jeigu sutartis nepratęsta neterminuotam laikui. Priešingu atveju teismas gali pripažinti, kad nuomininkas netenka pirmumo teisės sudaryti sutartį naujam terminui. Tuo pačiu galioja ir priešinga teismų praktika, pagal kurią atnaujinus neterminuotą nuomos sutartį, iš nuomininko pirmenybės teisė neatimama;
- jei nuomininkui išsiuntus nuomotojui prašymą sudaryti sutartį naujam terminui, šalys nesusitaria nutraukti sutartį.
Pirmenybės teisės buvimas nereiškia, kad nuomininkas gali reikalauti, kad nuomotojas sudarytų naują sutartį tokiomis pačiomis sąlygomis. Tokiu atveju nuomotojas nėra saistomas ankstesnės sutarties sąlygų. Jis turi teisę pasiūlyti nuomininkui ir tretiesiems asmenims kitas turto nuomos sąlygas arba atsisakyti išnuomoti turtą. Pirmumo teisė reiškia tik nuomininko teisę sudaryti su nuomotoju nuomos sutartį dėl to paties turto pirmumo tvarka.
Tuo pačiu metu nuomotojo padaryto nuomininko pirmenybės teisės pažeidimo pasekmes teismas gali taikyti tik tuo atveju, jei tarp nuomotojo ir trečiojo asmens yra sudaryta sutartis. Tačiau teismų praktikoje yra ir kita pozicija, pagal kurią, reikšdamas ieškinį dėl pirmenybės teisės gynimo, nuomininkui pakanka įrodyti nuomotojo ketinimą sudaryti to paties turto nuomos sutartį. su trečiąja šalimi.
Šalys gali susitarti dėl sąlygos apriboti nuomininko pirmenybės teisę. Tai leidžia nuomotojui laisvai sudaryti sutartį su trečiosiomis šalimis.
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Nuomininkas neturi pirmumo teisės sudaryti nuomos sutartį naujam terminui.
——————————–
Atsimintina, kad valstybės ar savivaldybės turto nuoma siejama su nuomininko pirmumo teisės sudaryti sutartį naujam terminui įgyvendinimo ypatumais. Daugiau informacijos rasite šių rekomendacijų 14.1 punkte.
Jei nesutariama su sąlyga dėl nuomininko pirmenybės teisės sudaryti sutartį naujam terminui atėmimo
Tokiu atveju nuomininkas galės pasinaudoti pirmumo teise (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnio 1 punktas). Nuomotojui atsisakius sudaryti sutartį naujam terminui ir per metus nuo nuomos sutarties pasibaigimo dienos sudarius sutartį su trečiuoju asmeniu, nuomininkas, vadovaudamasis Nuomos sutarties 1 str. 621 Rusijos Federacijos civilinio kodekso, turės teisę reikalauti perleisti teises ir pareigas pagal sutartį, sudarytą su trečiąja šalimi, ir atlyginti nuostolius arba tik atlyginti nuostolius (žr. Nuomotojo rizika 3.2.3).
3.2.4. Nuomos sutarties atnaujinimas, sutarties pratęsimas (pratęsimas).
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis
Sutarties atnaujinimas nuoma – jos terminų pratęsimas neribotam laikui pagal 2 straipsnio 2 dalį. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis.
Sutarties pratęsimas (pratęsimas)- jo galiojimo pratęsimas apibrėžtam arba neterminuotam šalių susitarimu.
Terminas „pratęsimas“ nevartojamas Civilinis kodeksas Tačiau RF dažnai vartojamas teisinėje praktikoje rengiant sutartis kaip termino „pratęsimas“ sinonimas. Pratęsimas – tai sutarties, vekselio, paskolos, paskolos termino pratęsimas (Raizberg B.A., Lozovsky L.Sh., Starodubtseva E.B. „Šiuolaikinis ekonomikos žodynas“ (INFRA-M, 2011)).
Sutarties atnaujinimas įstatymo galia
Pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsniu, norint pratęsti nuomos sutartį neterminuotam laikui, pagal įstatymą vienu metu turi būti įvykdytos dvi sąlygos:
- turto naudojimas pasibaigus sutarčiai;
– nuomotojas neprieštarauja.
Atnaujinus valstybės ar savivaldybės turto nuomos sutartį naujam terminui, būtina atsižvelgti į specifiką, susijusią su būtinybe rengti konkursus sutarčiai sudaryti. Daugiau informacijos rasite šių rekomendacijų 14.2 punkte.
Sutarties, pratęstos neribotam laikui, galiojimas sudarant naują sutartį
Kartais praktikoje, pratęsus sutartį neterminuotam laikui, šalys vis dėlto sudaro naują sutartį su panašiomis sąlygomis. Jei vėliau naujoji sutartis pripažįstama nesudaryta, kyla klausimas: ar šiuo atveju vis dar galioja atnaujinta sutartis? Atsakymas į šį klausimą ypač svarbus nustatant nepertraukiamą smulkaus ir vidutinio verslo subjekto išnuomoto turto valdymo ir naudojimo laikotarpį, kad būtų toliau įgyvendinama pirmumo teisė įsigyti turtą nuosavybėn (plačiau žr. šių rekomendacijų 14.3.2 punktą). Be to, sprendimas pasakė klausimą svarbu, pavyzdžiui, jeigu nuomotojas, pripažinęs naują sutartį nesudaryta, pareiškia ieškinį nuomininkui dėl turto grąžinimo dėl to, kad nėra pagrindo jį valdyti ir naudoti. Nustačius, kad atnaujinta sutartis galioja, reikalavimas grąžinti turtą turi būti atmestas.
Teismų praktikoje susiformavo požiūris, pagal kurį pratęsus sutartį neterminuotam laikui, po to pasirašius naują sutartį, vėliau pripažintą nesudaryta, toliau galioja pirminė sutartis.
Nuomotojui, nuomojančiam turtą, kurio paklausa, gali būti patogu atmesti galimybę atnaujinti nuomos sutartį pagal DK 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis. Sutarties nutraukimas jai pasibaigus leidžia nuomotojui pradėti derybas su tuo pačiu nuomininku, kad būtų susitarta dėl naujų sutarties sąlygų, įskaitant sąlygas dėl kainos. Atnaujinus sutartis pratęsiama tomis pačiomis sąlygomis, o kainos keitimas galimi tik esant tam tikroms sąlygoms. Daugiau informacijos apie nuomos mokesčio dydžio keitimą šalių susitarimu rasite šių Rekomendacijų 7.1 punkte, dėl vienašališko nuomos mokesčio dydžio keitimo ne teismo tvarka – šių Rekomendacijų 7.2 punkte.
Teismai paprastai leidžia sutartyje susitarti dėl draudimo pratęsti sutartį neterminuotam laikui. Kartu yra ir teismo aktas, kuriame teismas nurodė imperatyvų CPK normos pobūdį. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis ir nesugebėjimas sutartyje nustatyti sąlygos uždrausti ją atnaujinti.
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
Pasibaigus sutarties terminui, ši sutartis nepratęsiama neribotam laikui.
——————————–
Klausimas, ar sutartis, kurioje numatyta sąlyga ją nutraukti pasibaigus jos galiojimui, gali būti pratęsta, sprendžiama įvairiai. Kai kurie teismai nurodo, kad CPK 2 d. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis yra privalomas ir negali būti keičiamas šalių susitarimu. Todėl jei nuomotojas neprieštarauja, kad nuomininkas ir toliau naudojasi turtu, sutartis laikoma atnaujinta neterminuotam laikui. Kiti mano, kad įvardyta norma yra dispozityvi. Atsižvelgiant į tai, sąlyga, pagal kurią nuomos sutartis pasibaigia pasibaigus jos galiojimo laikui, trukdo ją atnaujinti.
Pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsniu, sutartį atnaujinti galima tik tuo atveju, jei nuomotojas neprieštarauja. Atrodo, kad prieštaravimus nuomotojas gali pareikšti ne tik pasibaigus sutarčiai, bet ir ją sudarant, susitaręs dėl atitinkamų sąlygų. Yra galimybė, kad jeigu tokia sąlyga sutartyje yra, teismai ją įvertins taip, kaip numatyta DK 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 str., kliūtis atnaujinti sutartį. Norint susitarti dėl sąlygų, pagal įvardytą normą rekomenduojama nurodyti sutarties nutraukimą jai pasibaigus ir esant nuomotojo prieštaravimams.
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Sutartis pasibaigia jai pasibaigus. Nuomotojas, remdamasis 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis prieštarauja, kad nuomininkas, pasibaigus jo galiojimo laikui, toliau naudotųsi turtu nesudaręs naujos sutarties.
——————————–
3.2.4.2. Nuomos sutarties pratęsimas (pratęsimas) naujam terminui
Jei šalys nori iš karto nustatyti savo santykius būsimam laikotarpiui, sutartyje gali būti numatyta sąlyga jį pratęsti (pratęsti) naujam laikotarpiui.
Sąlyga, kad sutartis pratęsiama tokiam pat laikotarpiui ir tomis pačiomis sąlygomis, nereiškia, kad po pratęsimo ji laikoma sudaryta neterminuotam laikui. Nė viena iš šalių, esant tokiai sąlygai, negalės pasitraukti iš sutarties remdamasi 2005 m. 2 p. 2 str. 610 Rusijos Federacijos civilinio kodekso (žr. Nuomotojo rizika 3.2.4).
Jei šalys susitaria, kad sutartis pratęsiama tam tikram laikotarpiui, ir nenurodo, kiek kartų galima pratęsti, sutarties pratęsimas bus laikomas vienkartiniu, po kurio jis gali būti pratęstas neribotam laikui. pagal 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis.
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Pasibaigus sutarčiai, jeigu nė viena šalis nepareiškia jos nutraukimo, sutartis laikoma pratęsta šešiems mėnesiams.
——————————–
Sutartyje rekomenduojama nustatyti, kad jos pratęsimo sąlyga yra abiejų šalių prieštaravimų nebuvimas dėl tolesnio sutartinių santykių tęsimo ir nustatyti laikotarpį iki sutarties galiojimo pabaigos, per kurį tokie prieštaravimai gali būti išsiųsti. .
——————————–
Sąlygos pareiškimo pavyzdys:
„Ši sutartis įsigalioja 02-01-20__ ir galioja iki 20__ 12-31. Jeigu likus mėnesiui iki sutarties galiojimo pabaigos šalys nepareiškė prieštaravimų, ji laikoma pratęsta kitiems kalendoriniams metams tomis pačiomis sąlygomis.
——————————–
Jeigu nesutariama dėl sutarties pratęsimo (pratęsimo) sąlygos
Tokiu atveju nuomininkas negalės naudotis turtu pasibaigus sutarčiai, jei nuomotojas prieštaraus pratęsimui nuomos santykiai(Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis).
Juridiniams asmenims leidžiama sudaryti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, jeigu ji naudojama komerciniais tikslais. Sutarties šalys yra Nuomininkas ir Nuomotojas
Nuomos sutarties sudarymo tvarką nustato įstatymas ir įpareigoja pateikti šią informaciją:
- Sandorio šalys;
- Informacija apie Nuomininką ir Nuomotoją;
- Nuomojamų patalpų pavadinimas;
- Turto aprašymas;
- patalpų adresas;
- Kiek laiko nuomojama patalpa?
- Mokėjimo suma;
- Mokėjimo tvarka ir dažnumas;
Komercinių patalpų nuomos sutartis pradedama nuo sandorio šalių informacijos užpildymo. Dėl juridinis asmuo Tai:
- Visas ir trumpas organizacijos pavadinimas;
- registracijos liudijimo numeris ir serija;
- Faktinis ir juridinis adresas;
- Banko duomenis;
- Vadovo, kuris pasirašys sutartį, pavardė, vardas ir patronimas.
Kitas nereikšmingas punktas bus nuomojamų patalpų aprašymas. Tai turi būti nurodyta čia:
- Patalpų būklė iki sutarties pasirašymo;
- Esami trūkumai ir žala;
- Kokioje žemėje yra turtas?
- Gretimos teritorijos priežiūros sąlygos.
- Nuomojamų patalpų plotas;
- Prijungtų ryšių buvimas;
- Mokėjimo taisyklės Komunalinės paslaugos.
Taip pat prie sutarties leidžiama pridėti ne tik objekto aprašymą, bet ir viduje bei išorėje darytas jo nuotraukas.
Svarbu yra informacija, kuri turi būti nurodyta dokumente prieš pasirašant - tai mokėjimas už komunalines paslaugas, mokėjimas už vietas bendras naudojimas; srovės ir kapitalinis remontas ir kt.
Šalys pagal nuomos sutartį turi nurodyti, kokiais tikslais organizacija nuomoja patalpas, kokią veiklą planuoja jose užsiimti.
Nuomos sutarties terminas
Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis nenustatoma. Sudaroma neribotam laikui arba sutartyje nurodytam laikui. Iš ko išplaukia, kad maksimalus terminas nėra sudaryta negyvenamojo turto nuomos sutartis.
Nuomos sutartis pratęsiama:
- Pasirašant naują sutartį;
- Senoji sutartis pratęsiama (jei nėra jos nutraukimo fakto);
- Pasirašant papildomą sutartį (jeigu keičiamos nuomos sąlygos).
Sutartis, sudaryta iki vienerių metų (vienuolikos mėnesių) laikotarpiui, nepraeina valstybinė registracija. Toks susitarimas pratęsiamas automatiškai, jeigu šalys nenusprendžia kitaip. Pratęstos sutarties terminas – taip pat vienuolika mėnesių.
Žemės nuoma
Žemės sklypo nuoma gali būti sudaryta tarp juridinių ir fizinių asmenų.
Žemės nuomos sutarties terminas gali būti trumpalaikis ir ilgalaikis.
- Trumpalaikės sutartys sudaromos penkerių metų laikotarpiui.
- Ilgalaikis – nuo penkerių iki keturiasdešimt devynerių metų.
Trumpalaikė nuoma dažniausiai sudaroma statybai, rekonstrukcijai, paminklų statymui ir parko sutvarkymui, automobilių stovėjimo aikštelių, automobilių stovėjimo aikštelių, žaidimų aikštelių su mažųjų architektūrinių formų įrengimu ir kt.
Ilgalaikė nuomažemė reikalinga jos ilgalaikiam eksploatavimui, pramonės kompleksų objektams ar žemės ūkio produkcijai auginti. Ilgalaikei nuomai išnuomotas žemes vėliau jos nuomininkas gali įregistruoti arba nupirkti nuosavybėn.
Žemės nuomai trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui, taip pat negyvenamojo nekilnojamojo turto nuomai valstybinės registracijos nereikia.
Žemė išnuomota ilgalaikiai terminai turi būti registruotas registre. Išnuomotos žemės registracija patvirtina nuomininko nuosavybės teisę į žemę. Jis taip pat yra nekilnojamojo turto, įskaitant žemę, mokesčių mokėtojas.
Žemės nuomos sutarties sudarymo ypatybės
KAM Bendrieji reikalavimai sudarydami sandorį su žeme, įtraukite:
Žemės nuomos sutartyje turi būti ši informacija:
- Suteiktas kadastro numeris;
- Svetainės vieta;
- Kvadratas;
- sutarties sąlygos;
- Nuomos kaina;
- Pirkimo užsakymas;
- Žemės naudojimo sąlygos;
- Abiejų šalių duomenys ir parašai.
Į sutartį turi būti įtrauktos šios sąlygos:
- Šalių atsakomybė;
- Netikėtos situacijos;
- Ginčų sprendimo tvarka;
- Pakeitimų atlikimas dokumente;
- Papildomos sąlygos.
Pažymėtina, kad valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausanti žemė gali būti išnuomota tik dalyvaujant aukcione.
Jei žemė priklauso asmeniui ar komercinė organizacija, jos nuoma yra supaprastinta. Tokiam sandoriui reikalingas tik dviejų šalių sutikimas – nuomininko ir nuomotojo, kurie pasirašo sutartį.
Neretai fiziniam asmeniui priklausančią akciją išnuomojama. Šiuo atveju Akcijų sertifikatas yra tokio sandorio pagrindas.
Bet kokiame sandoryje tiek tarp komercinių struktūrų, tiek su institucijomis, žemės savininkais, objekto perdavimas vyksta pasirašant perdavimo-priėmimo aktą.
Žemės nuomos sutartį galite pratęsti sudarę papildomą sutartį, kurioje nurodomos naujos naudojimosi juo sąlygos.
Sutarties nutraukimas
Nutraukti žemės nuomos santykius yra labai sunku. Tam reikia kelių faktų, rodančių, kad viena iš šalių pažeidė sutartį. Jei nuomininkas ar nuomotojas nusprendžia nutraukti sutartį, jie privalo per trisdešimt dienų apie tai pranešti kitai šaliai, jeigu sutartyje nenumatytos kitos sąlygos.
Nuginčyti jau pasirašytą sutartį teisme yra labai sunku, todėl vykdydami sutartį turėtumėte atlikti visus būtinus niuansus. Geresnė dekoracija ir žemės nuomos sutarties surašymą pavesti kvalifikuotam specialistui.
