Nuomos laikotarpiu. Kaip užregistruoti neterminuotą nuomos sutarties galiojimo laiką

Apsvarstę problemą, padarėme tokią išvadą:
Nekilnojamojo turto nuomos sutartis, sudaryta trumpesniam nei metų laikotarpiui, gali būti pratęsta tomis pačiomis sąlygomis 11 mėnesių laikotarpiui, įskaitant papildomas susitarimas jam. Valstybinė sutarties registracija nebūtina.

Išvados pagrindimas:
Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, nuomos sutartis sudaroma sutartyje nurodytam laikotarpiui. Jeigu nuomos terminas sutartyje nenurodytas, nuomos sutartis laikoma sudaryta neterminuotai (šio straipsnio 2 punktas). Rusijos Federacijos civilinis kodeksas numato, kad pastato ar statinio nuomos sutartis, sudaryta ne trumpesniam kaip vienerių metų laikotarpiui, galioja: valstybinė registracija ir laikoma sudaryta nuo tokios registracijos momento.
Jeigu pastato (statinio) nuomos sutartis sudaroma trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui, jai nereikia valstybinės registracijos ir laikoma sudaryta nuo to momento, kai ją pasirašo šalys. Panašios taisyklės taikomos ir negyvenamųjų patalpų nuomos sutartims (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2000-06-01 N 53 punktas).
Nutraukus sutartį, išnuomotas turtas turi būti grąžintas nuomotojui pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso nustatytas taisykles (to paties straipsnio 2 punktas). Tačiau, atsižvelgiant į sutarties aplinkybes ir sąlygas, pasibaigus terminui, kuriam ji buvo sudaryta, jos šalių santykiai, susiję su lizingo objekto naudojimu (nuosavybe ir naudojimu), gali tęstis. Šiuo atveju išnuomoto turto grąžinti ir naujos nuomos sutarties sudaryti nebūtina, nors iš šalių neatimama galimybė tokiu būdu įforminti santykius.
1. Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, jei nuomininkas ir toliau naudojasi turtu pasibaigus sutarties galiojimui, kai nuomotojas neprieštarauja, sutartis laikoma atnaujinta tomis pačiomis sąlygomis neterminuotam laikui. Norint pratęsti sutartį neterminuotam, papildomų susitarimų nereikia.
Kadangi nuomos sutartis, sudaryta (atnaujinta) neterminuotam laikotarpiui, negali būti laikoma sudaryta ne trumpesniam kaip metų laikotarpiui, tokia sutartis nėra valstybinė registracija (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinis raštas d. 2001 m. vasario 16 d. N 59).
Primename, kad kiekviena jos šalis gali bet kada atsisakyti vykdyti neterminuotą nekilnojamojo turto nuomos sutartį, įspėjusi kitą šalį prieš tris mėnesius, jeigu įstatyme ar sutartyje nenustatytas kitoks įspėjimo terminas (Civil. Rusijos Federacijos kodeksas).
2. Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą piliečiai ir juridiniai asmenys gali laisvai nustatyti bet kokias įstatymams neprieštaraujančias sutarties sąlygas. Remiantis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, sutarties sąlygos nustatomos šalių nuožiūra, išskyrus atvejus, kai atitinkamos sąlygos turinį nustato įstatymas ar kiti teisės aktai (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas). ). Sutartis gali būti keičiama šalių susitarimu, jeigu kitaip nenumato Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, kiti įstatymai ar pati sutartis (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas). Atsižvelgiant į tai, šalių tarpusavio susitarimas išnuomoti nekilnojamąjį turtą už naujas terminas gali būti vykdomas bet kokiu įstatymui neprieštaraujančiu būdu: arba sudarant naują nuomos sutartį, arba pasirašant papildomą sutartį prie esamos sutarties.
Visų pirma, šalys turi teisę papildomu susitarimu pakeisti galiojančią nuomos sutartį įtraukiant sąlygą, pagal kurią, pasibaigus nuomos terminui, šalims neprieštaraujant, sutartis laikoma neatnaujinta. neribotam laikui, bet, pavyzdžiui, 11 mėn. Šią išvadą patvirtina teismų praktika(žr., pvz., Chabarovsko krašto arbitražo teismo 2015-08-09 nutartį byloje Nr. A73-4433/2015). Tokiu atveju, pasibaigus nuomos terminui, sutartis bus automatiškai pratęsta, nepasirašant jokių papildomų susitarimų. Kaip paaiškino Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas, tokiu būdu pratęsus naujam nuomos sutarties terminui, sudarytą trumpesniam nei metų laikotarpiui, šalių santykiai reguliuojami nauja nuomos sutartimi, kuri nėra reikalaujama valstybinės registracijos (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinis raštas 2001 m. vasario 16 d. N 59). Kitaip tariant, „automatiškai pratęsus“ sutartį naujos nuomos sutarties terminas nesumuojamas su jau pasibaigusia, o skaičiuojamas iš naujo.
Jei nagrinėjamoje situacijoje sutartis yra pasibaigusi, pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą ji laikoma atnaujinta tomis pačiomis sąlygomis neribotam laikui. Aukščiau paminėtą papildomą sutartį šalys gali sudaryti ir šiuo atveju (žinoma, formuluojant šios sutarties sąlygas reikia atsižvelgti į tai, kad keičiami neterminuota nuomos sutartis, o ne 11 mėnesių).

Tavo žiniai:
Apibendrinant pažymime, kad, priklausomai nuo šalių vartojamos formuluotės, jų sudaryta papildoma sutartis gali būti kvalifikuojama ne kaip skirta nuomos sutarties pratęsimui naujai terminui, o kaip nuomos termino sąlygų pakeitimas, kuriuo dėl tokio pokyčio tampa daugiau nei metai. Šiuo atveju aukščiau pateiktas požiūris, atspindėtas Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2001 m. vasario 16 d. informaciniame laiške N 59, negali būti taikomas, o nuomos sutartis formaliai, remiantis Civiliniu kodeksu Rusijos Federacija, reikalaujama valstybinės registracijos, be kurios ji negali būti laikoma sudaryta (žr., pavyzdžiui, Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo 2010-11-03 N VAS-18020/09, FAS Maskvos rajonas 2011-03-18 N F05-1743/2011, FAS Uralo rajonas 2009-11-11 N F09-8709/09-S3).
Tačiau, kaip paaiškino Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenuma 2011 m. lapkričio 17 d. nutarimo Nr. 73 14 punkte, 2011 m. panaši situacija faktiškai įvykdytos nuomos sutarties sąlygos, net ir nesant jos valstybinės registracijos, sukuria abipusius įsipareigojimus jos šalims. Faktiškai sudarytos nuomos sutarties šalys neturi teisės tarpusavio santykiuose remtis sutarties valstybinės registracijos nebuvimu, kaip pagrindu nevykdyti joje numatytų įsipareigojimų (taip pat žr. Prezidiumo nutarimą). Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo 2011-06-09 N 4905/11У, Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinis raštas 2014 m. vasario 25 d. N 165). Šiuo atveju tai, kad nuomos sutartis nebuvo įregistruota, turės reikšmės tik santykiuose su trečiaisiais asmenimis (pavyzdžiui, lizingo objekto pardavimo atveju nuomininkas negalės remtis Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu, t. Rusijos Federacija) (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, Šiaurės Kaukazo apygardos arbitražo teismas 2015 m. vasario 25 d. N F08-412/15 byloje N A20-2386/2013, šešioliktasis apeliacinis arbitražo teismas 2016 m. sausio 20 d. N) .

Paruoštas atsakymas:
Teisinių konsultacijų tarnybos GARANT ekspertas
Anosova Julija

Atsakymas praėjo kokybės kontrolę

Medžiaga parengta individualios konsultacijos raštu pagrindu, suteiktos kaip Teisinių konsultacijų paslaugos dalis.

Sudaryti nuomos sutartį negyvenamoms patalpoms leidžiama juridiniams asmenims, jei jis naudojamas komerciniais tikslais. Sutarties šalys yra Nuomininkas ir Nuomotojas

Nuomos sutarties sudarymo tvarką nustato įstatymas ir reikalaujama, kad joje būtų nurodyta ši informacija:

• Sandorio šalys;
• Informacija apie Nuomininką ir Nuomotoją;
• Nuomojamų patalpų pavadinimas;
• Turto aprašymas;
• Patalpų adresas;
• Kiek laiko nuomojamos patalpos?
• Mokėjimo suma;
• Mokėjimo tvarka ir dažnumas;

Patalpų komercinėms reikmėms nuomos sutartis prasideda užpildžius sandorio šalių informaciją. Dėl juridinis asmuo Tai:

• Visas ir trumpas organizacijos pavadinimas;
• Registracijos liudijimo numeris ir serija;
• Faktinis ir juridinis adresas;
• Banko duomenis;
• Vadovo, kuris pasirašys sutartį, pavardė, vardas ir patronimas.

Kitas svarbus momentas bus nuomojamų patalpų aprašymas. Čia turi būti nurodyta:

• Patalpų būklė iki sutarties pasirašymo;
• Esami trūkumai ir žala;
• Kokioje žemėje yra objektas?
• Gretimos teritorijos priežiūros sąlygos.
• Nuomojamų patalpų plotas;
• Prijungtų ryšių prieinamumas;
• Mokėjimo taisyklės Komunalinės paslaugos.

Taip pat prie sutarties leidžiama pridėti ne tik objekto aprašymą, bet ir viduje bei išorėje darytas jo nuotraukas.

Svarbi informacija, kurią būtina nurodyti dokumente prieš jį pasirašant – mokėjimas už komunalines paslaugas, apmokėjimas už vietas bendras naudojimas; srovės ir kapitalinė renovacija ir kt.

Nuomos sutarties šalys turi nurodyti, kokiais tikslais organizacija nuomoja patalpas ir kokia veikla planuoja jose užsiimti.

Nuomos sutarties trukmė

Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje nėra konkrečių sąlygų. Jis sudaromas neterminuotam arba sutartyje nurodytam laikotarpiui. Iš ko išplaukia, kad maksimalus terminas Negyvenamojo turto nuomos sutarties nėra.

Nuomos sutartis atnaujinama:

• Pasirašant naują sutartį;
• Senoji sutartis pratęsiama (jei nėra jos nutraukimo fakto);
• Pasirašant papildomą sutartį (jeigu keičiamos nuomos sąlygos).

Sutartis, sudaryta iki vienerių metų (vienuolikos mėnesių), valstybinė registracija netaikoma. Toks susitarimas pratęsiamas automatiškai, jeigu šalys nenusprendžia kitaip. Pratęstos sutarties terminas – taip pat vienuolika mėnesių.

Žemės nuoma

Nuoma žemės sklypas gali būti sudarytos tarp juridinių ir fizinių asmenų.

Žemės nuomos sutarties terminas gali būti trumpalaikis arba ilgalaikis.

• Trumpalaikės sutartys sudaromos penkerių metų laikotarpiui.
• Ilgalaikis – nuo ​​penkerių iki keturiasdešimt devynerių metų.

Trumpalaikė nuoma dažniausiai sudaroma statybai, rekonstrukcijai, paminklų įrengimui ir parko išplanavimui, automobilių stovėjimo aikštelių, automobilių stovėjimo aikštelių, vaikų žaidimo aikštelių su mažųjų architektūrinių formų įrengimu ir kt.

Ilgalaikė nuomaŽemė reikalinga ilgalaikiam eksploatavimui, pramoniniams kompleksams ar žemės ūkio produkcijai auginti. Ilgalaikei nuomai išnuomotą žemę jos nuomininkas vėliau gali įregistruoti arba įsigyti nuosavybėn.

Žemės nuomai trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui, taip pat negyvenamojo nekilnojamojo turto nuomai valstybinės registracijos nereikia.

Žemė išnuomota ilgalaikiai terminai, turi būti registruotas Rosreestr. Išnuomotos žemės įregistravimas patvirtina nuomininko nuosavybės teisę į žemę. Jis taip pat yra nekilnojamojo turto mokesčių, į kuriuos įeina ir žemės sklypas, mokėtojas.

Žemės nuomos sutarties sudarymo ypatybės

KAM Bendrieji reikalavimai Sudarant sandorį su žeme, įtraukiama:

Visi asmenys, gyvenantys Rusijos Federacijos teritorijoje, gali išsinuomoti žemę;

Įstatymai neįpareigoja nuomininko turėti leidimo gyventi ar laikinos registracijos Rusijoje;

Draudžiama nuomoti žemę, esančią pakrantėje ar saugomoje teritorijoje.

Žemės nuomos sutartyje turi būti ši informacija:

• Suteiktas kadastro numeris;
• Svetainės vieta;
• Kvadratas;
• Sutarties sąlygos;
• Nuomos kaina;
• Pirkimo užsakymas;
• Žemės naudojimo sąlygos;
• Abiejų šalių duomenys ir parašai.

Į sutartį turi būti įtraukti šie punktai:

• Šalių atsakomybė;
• Netikėtos situacijos;
• Ginčų sprendimo tvarka;
• Pakeitimų atlikimas dokumente;
• Papildomos sąlygos.

Pažymėtina, kad valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausanti žemė gali būti išnuomota tik dalyvaujant aukcione.

Jeigu žemės sklypas priklauso asmeniui ar komercinė organizacija, ją įregistruoti nuomai yra paprasčiau. Tokiam sandoriui reikalingas tik dviejų šalių sutikimas – nuomininko ir nuomotojo, kurie pasirašo sutartį.

Dažni atvejai, kai fiziniam asmeniui nuosavybės teise priklausanti dalis perduodama nuomai. Šiuo atveju tokio sandorio pagrindas yra Akcijų sertifikatas.

Bet kokiame sandoryje tiek tarp komercinių struktūrų, tiek su institucijomis, žemės savininkais, objekto perdavimas vyksta pasirašant Priėmimo ir perdavimo aktą.

Žemės nuomos sutartis gali būti pratęsta sudarant papildomą sutartį, kurioje nurodomos naujos naudojimosi juo sąlygos.

Sutarties nutraukimas

Labai sunku nutraukti žemės nuomos santykius. Tam reikia kelių faktų, rodančių, kad viena iš šalių pažeidė sutartį. Nuomininkas ar nuomotojas, nusprendęs nutraukti sutartį, privalo per trisdešimt dienų apie tai pranešti kitai šaliai, jeigu sutartyje nenumatyti kiti terminai.

Nuginčyti jau pasirašytą sutartį teisme yra labai sunku, todėl į sutarties vykdymą reikėtų įtraukti visus reikalingus niuansus. Geresnis dizainas ir žemės nuomos sutarties projektą patikėti kvalifikuotam specialistui.

Nuomininko teisės bet kuriuo atveju yra skubios, net jei atitinkamo laikotarpio trukmė nėra nustatyta. Tokia išvada grindžiama pačia nuomos sutarties esme, kurią nustačius nuosavybės teisė lieka nuomotojui. „Neterminuotas naudojimasis svetimu daiktu kartu su nuosavybe būtų lygus nuosavybės teisei“ * (201), kuri tokiu būdu prarastų savo didžiausio pilnumo nuosavybę.
Nuomos sutarties terminas gali būti terminuotas arba neterminuotas. Terminas gali būti nustatytas nuomos sutartyje, nurodant galiojimo terminą; metų (kitu laikotarpiu), per kurį galioja sutartis, skaičius. Šalių susitarime gali būti nustatyta, kad nuomos sutarties sąlygos taikomos iki jos sudarymo buvusiems faktiniams santykiams. Tačiau dėl tokio susitarimo negalima daryti išvados, kad pasikeitė sutarties terminas, kadangi sutarties terminas pradedamas skaičiuoti nuo jos sudarymo momento (Nuomos apžvalgos 6 p.). Vadovaujantis str. CK 190 str., terminas gali būti nustatomas sutartyje nurodant įvykį, kuris turi įvykti neišvengiamai. Pagrindinė šios taisyklės taikymo sąlyga yra įvykio neišvengiamumas. Taigi vienu iš atvejų buvo svarstoma nuomos sutartis, kurioje buvo nurodyta, kad ji galioja iki nuomos objekto rekonstrukcijos pradžios. Kadangi rekonstrukcijos data nebuvo žinoma, teismas pripažino sutartį sudaryta neterminuota (Nuomos peržiūros 4 p.).
Dėl atskiros rūšys nuomos sutartims, taip pat tam tikrų rūšių turto nuomos sutartims Civilinis kodeksas ir kiti federaliniai įstatymai gali nustatyti privalomas (maksimaalias ir minimalias) sutarties sąlygas. Pavyzdžiui, miško sklypo, esančio valst. ar savivaldybės nuosavybė, paremtas Pagrindinė taisyklė nuo dešimties iki keturiasdešimt devynerių metų (Leningrado kodekso 72 straipsnio 3 punktas); nustatytas maksimalus nuomos sutarties terminas – vieneri metai (DK 627 str. 1 d.); subnuomos sutartis negali būti sudaroma ilgesniam nei nuomos sutarties terminas (DK 615 straipsnio 2 punktas) * (202). Nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam nei įstatyme nustatytam laikotarpiui, laikoma sudaryta terminui lygiam laikotarpiui (CK 610 str. 3 d.). Nuomos sutarčių ribojimas terminais susijęs su įstatymų leidėjo siekiu užkirsti kelią turto perėmimui jį pridengti jį nuomojant ir suteikti šalims galimybę kartas nuo karto pakoreguoti nuomos sąlygas pagal 2014 m. besikeičianti ekonominė situacija * (203).
Jeigu nuomos sutartyje nėra nuostatos dėl jos galiojimo laiko, sutartis paprastai laikoma sudaryta neterminuotam laikui. Kitaip tariant, nepaisant svarbus vaidmuo turto nuomos laikotarpis, str. Civilinio kodekso 610 str. neklasifikuoja kaip esmines sąlygas nuomos sutartis. Šiuo atveju sutarties nutraukimo momentas visiškai priklauso nuo šalių diskrecijos. Kai tik vienas iš jų neteks suinteresuotumo išsaugoti nuomos sutartį, jis turės teisę vienašališkai ir be paaiškinimo atsisakyti sutarties, apie tai iš anksto įspėjęs kitą šalį (jei įstatyme ar sutartyje nenustatytas kitoks įspėjimo terminas, tada pagal DK 610 str. 2 d., kilnojamojo turto nuomai reikalingas vieno mėnesio terminas, nekilnojamojo turto nuomai – trijų mėnesių laikotarpis). Toks pranešimas turi atitikti sandorių galiojimo taisykles. Sutarties nutraukimas nurodytu būdu nėra išankstinis, todėl nereikalauja teisminės procedūros. Be to, suprastina, kad nutraukdamos nuomos sutartį pagal šias taisykles šalys neturi teisės reikalauti atlyginti nuostolius ir (ar) sumokėti netesybas, nes sutarties pažeidimo nėra. Jeigu kuri nors šalis pažeidžia savo įsipareigojimus pagal sutartį, kita šalis turi teisę ją nutraukti, tačiau pagal kitas taisykles – 2 str. CK 619 ir 620 str. (Nuomos peržiūros 5 punktas).
Kaip matome, nuomos sutarties termino nenustatymas reiškia ne naudojimosi turtu amžinumą, o, priešingai, galimybę bet kada bet kurios iš šalių iniciatyva ją nutraukti. Jeigu nuomos sutartyje, kuriai įstatyme nustatytas terminas, jos galiojimo laikas nenurodytas, ji galioja iki termino pabaigos, jeigu iki šio momento nė viena šalis nepareiškia savo atsisakymo sudaryti sutartį.
Galiausiai, šiuo klausimu verta paminėti numato įstatymas galimybė terminuotą nuomos sutartį paversti neterminuota nuomos sutartimi. Jeigu sutarties terminas yra pasibaigęs ir nuomininkas toliau naudojasi turtu, nesant nuomotojo prieštaravimų, nuomos sutartis laikoma atnaujinta (DK 621 str. 2 d.). Tuo pačiu terminas, kuriam sutartis atnaujinama, yra neterminuotas (Nuomos peržiūros 11 punktas) * (204).

Plačiau tema Nuomos sutarties trukmė:

1. Klausimas_66. Lizingo ir panaudos sutarčių samprata ir rūšys. Nuomos ir paskolos objektai, forma ir terminas
2. Nekilnojamojo turto nuomos sutartis sudaryta vienuolikai mėnesių, automatiškai pratęsiant tokiam pat laikotarpiui. Ar toks susitarimas turi būti registruotas valstybei kaip susitarimas, kuris po pirmojo pratęsimo bus sudarytas ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui?
3. Preliminari nuomos sutartis. Nuomos ir turto pagerinimo sutarties negaliojimas
4. Prie Rusijos Federacijos civilinio kodekso 606 straipsnio („Nuomos sutartis“), Rusijos Federacijos civilinio kodekso 665 straipsnio („Sutartis“) finansinė nuoma“), Rusijos Federacijos civilinio kodekso 702 straipsnis („Sutartis“, Rusijos Federacijos civilinio kodekso 740 straipsnis („Statybos sutartis“), Rusijos Federacijos civilinio kodekso 758 straipsnis („Projektavimo sutartis“). ir apžiūros darbai“), Rusijos Federacijos civilinio kodekso 769 straipsnis („Sutartis atlikti mokslinius tyrimus, plėtrą ir technologinius darbus“), Rusijos Federacijos civilinio kodekso 779 straipsnis („Sutartis dėl mokamų paslaugų“), Rusijos Federacijos civilinio kodekso 784 straipsnis. Bendrosios nuostatos dėl vežimo“), Civilinio kodekso 801 str
5. Klausimas_70. Komercinė gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis: sutarties samprata, rūšys ir charakteristikos, objektas ir subjektai (teisės, pareigos, atsakomybė); išvados forma, tvarka; kainos nustatymo sutartyje ypatumai; sutarties terminas
6. Klausimas_68. Nekilnojamojo turto nuoma: sutarties samprata, rūšys ir charakteristikos; nekilnojamasis turtas kaip sutarties objektas; subjektai (teisės ir pareigos, atsakomybė); forma; sutarties sudarymo, keitimo ir nutraukimo tvarka; nuomos mokesčio nustatymo ypatumai; atskirų sutarties sąlygų reikšmė.

1. Nuomos sutartis sudaroma sutartyje nurodytam laikotarpiui.

2. Jeigu nuomos terminas sutartyje nenurodytas, laikoma, kad nuomos sutartis sudaryta neterminuotai.

Tokiu atveju kiekviena iš šalių turi teisę bet kada nutraukti sutartį, įspėjusi kitą šalį prieš mėnesį, o nekilnojamojo turto nuomos atveju – prieš tris mėnesius. Įstatymas ar sutartis gali nustatyti kitokį įspėjimo apie neterminuotos nuomos sutarties nutraukimą terminą.

3. Įstatymas gali nustatyti maksimalias (ribines) sutarties sąlygas tam tikroms nuomos rūšims, taip pat tam tikros rūšies turto nuomai. Šiais atvejais, jeigu nuomos terminas sutartyje nenurodytas ir nė viena šalis sutarties neatšaukė nepasibaigus įstatyme nustatytam terminui, sutartis nutraukiama suėjus terminui.

Nuomos sutartis, sudaryta terminui, viršijančiam įstatymo nustatytą ribą, laikoma sudaryta terminui lygiam laikotarpiui.

Komentaras str. 610 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas

1. Terminas nuomos sutartyje, kaip ir kitose sutartyse, pagal 2009 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 190 straipsnis nustatomas pagal kalendorinę datą arba laikotarpio, kuris skaičiuojamas metais, mėnesiais, savaitėmis, dienomis ar valandomis, pasibaigimą, taip pat įvykio, kuris neišvengiamai turi įvykti, nurodymą. . Sutarties trukmės nustatymas, nurodant įvykį, kurio atsiradimas nėra neišvengiamas, rodo, kad sutarties trukmės sąlyga yra nenuosekli, ypač sąlygos dėl juridinio asmens rekonstrukcijos, statybos, likvidavimo pradžios, t. ir tt (pvz., Volgos-Vjatkos rajono federalinės antimonopolinės tarnybos 2009 m. spalio 1 d. nutarimas byloje Nr. A79-3051/2009).

Jeigu terminas nustatomas pagal laikotarpį, tai tokio laikotarpio pradžią ir pabaigą reglamentuoja 2006 m. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 191, 192 str. Tuo pačiu nuomos sutartis turi tam tikrą specifiką. Taigi pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 425 straipsniu, šalys, sudarančios nuomos sutartį, dažnai išplečia jos poveikį santykiams, atsiradusiems iki jos sudarymo. Tokiu atveju kyla klausimas dėl nuomos sutarties termino pradžios. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2002 m. sausio 11 d. informacinio rašto Nr. 66 „Ginčų, susijusių su nuoma, sprendimo praktikos apžvalga“ 6 punkte pateikiamas toks paaiškinimas: 2002 m. šalių faktams, kad nuomos sutarties sąlygos taikomos iki jos sudarymo susiklosčiusiems faktiniams jų santykiams, nereiškia, kad tiesioginė šalių pareiga vykdyti nuomos sutarties sąlygas atsirado iki sutarties sudarymo, o nuomos sutarties galiojimo terminas. nuomos sutartis skaičiuojama nuo jos pasirašymo momento, net jei šalys pratęsė sutartį iki ankstesnių santykių.

Tuo pačiu arbitražo teismų praktikoje federaliniai rajonai daroma išvada, kad jeigu šalys nepratęsė nuomos sutarties galiojimo iki ankstesnių santykių, tai jos galiojimo laikas skaičiuojamas nuo sutartyje nurodytos datos, o ne nuo jos pasirašymo momento, net jeigu ji buvo pasirašyta vėliau. (Tolimųjų Rytų apygardos federalinės antimonopolinės tarnybos 2009 m. kovo 10 d. nutarimas N F03-642/2009 byloje N A59-825/2008).

Sutartyje nustatyto nuomos sutarties termino pasibaigimo pasekmės apibrėžtos 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 straipsnis: jei nuomininkas ir toliau naudojasi turtu pasibaigus sutarties galiojimui ir nuomotojui neprieštarauja, sutartis laikoma atnaujinta tomis pačiomis sąlygomis neribotam laikui (žr. Šis straipsnis).

Nuomos sutarties pratęsimas vienašališku valstybės ar vietos valdžios institucijos sprendimu, kurio pagrindu tokia sutartis buvo sudaryta, savaime nesukuria nuomos teisinių santykių (FAS nutarimas). Šiaurės vakarų rajonas 2007-11-16 N A56-19643/2006), t.y. sutarties pratęsimas tam tikram laikotarpiui. Tokiu atveju būtina sutarties šalių valia.

2. Nuomos sutartis gali būti sudaroma terminuotai arba neterminuotai. Komentuojamo straipsnio 2 dalyje nustatyta tokios sutarties nutraukimo specifika. Teisėsaugos praktikoje kyla ginčai, kuriuose nuomotojo atsisakymas sudaryti neterminuotą nuomos sutartį yra laikomas piktnaudžiavimu teise pagal LR BK 17 str. 10 Rusijos Federacijos civilinio kodekso (Rytų Sibiro apygardos federalinės antimonopolinės tarnybos 2008 m. lapkričio 1 d. nutarimas Nr. A33-13827/07-F02-4968/08 byloje Nr. A33-13827/07).

Komentuojamas straipsnis nenustato apribojimų neterminuotos nuomos sutarties šalims atsisakyti sutarties, išskyrus reikalavimą laikytis šiame straipsnyje ar sutartyje nustatyto įspėjimo termino. Tačiau arbitražo praktika atkreipia dėmesį į tokius apribojimus. Pavyzdžiui, Šiaurės vakarų apygardos federalinės antimonopolinės tarnybos 2008 m. vasario 8 d. nutarime N A56-11600/2006 buvo pripažinta, kad nuomotojas negali atsisakyti neterminuotos nuomos sutarties tuo laikotarpiu, kai nuomininkas imasi veiksmų užsiregistruoti. prie sutarties papildomas susitarimas, kuriuo nustatomas naujas sutarties galiojimo terminas.

Pranešime kitai šaliai apie neterminuotos nuomos sutarties nutraukimą turi būti nurodytas valios pareiškimas nutraukti nuomos sutartį. nuomos santykiai, turi būti surašytas raštu ir perduotas kitai sandorio šaliai. Jei išsiuntęs pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas imasi veiksmų, rodančių nuomos santykių tęsimąsi, tokia sutartis negali būti pripažinta nutraukta (Volgos rajono federalinės antimonopolinės tarnybos kovo 10 d. nutarimas). 2010 m. byloje Nr. A57-9902/2008).

Šis įspėjimas yra besąlyginis pagrindas nuomos santykiams nutraukti ir išnuomotam turtui atleisti. Tai turi įtakos tiek kilnojamajam, tiek nekilnojamajam turtui. Netinkamas prievolės įvykdymas – nuomininko, gavusio nuomotojo įspėjimą, atsisakymas atlaisvinti nekilnojamąjį turtą laikotarpiu iki sutarties nutraukimo įrašymo į Vieningą valstybės teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su nekilnojamuoju turtu registrą. Tai (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo apibrėžimai 2010 m. gegužės 5 d. Nr. VAS -5162/10 byloje Nr. A56-15420/2009, 2010 m. liepos 21 d. Nr. BAC-8558/10 byloje Nr. A59-3677/2009).

Kilnojamojo ir nekilnojamojo turto nuomos sutartis laikoma nutraukta atitinkamai po vieno ir trijų mėnesių, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitokio termino. Taigi, vadovaujantis 3 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 627 straipsniu, nuomininkas turi teisę bet kada nutraukti nuomos sutartį, apie savo ketinimą raštu pranešdamas nuomotojui ne vėliau kaip prieš 10 dienų. Pagal str. Rusijos Federacijos 1992 m. vasario 21 d. įstatymo N 2395-1 „Dėl žemės gelmių“ 21 str., apie atsisakymą naudoti žemės gelmes licencijos turėtojas turi pareikšti raštu pranešdamas licenciją išdavusioms institucijoms ne vėliau kaip šeši mėnesiai iki nurodytos datos.

———————————
Rusijos Federacijos teisės aktų rinkinys. 1995. N 10. str. 823.

Kitų terminų nurodymas pranešime galimas tik sutartyje numatytais atvejais. Pagal komentuojamo straipsnio 2 dalį nustatytas terminas, kuriam pasibaigus nuomos sutartis nutraukiama, pradedamas skaičiuoti nuo to momento, kai kita šalis gauna atitinkamą pranešimą (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo sprendimas). 2010-03-10 Nr.VAS-2198/10 byloje Nr.A62-5391 /2008).

3. Komentuojamo straipsnio 3 dalyje numatytos nuomos sutartys su įstatymo nustatytu terminu. Tarp tokių susitarimų:

- subnuomos sutartis, kuri negali būti sudaryta ilgesniam nei nuomos sutarties termino laikotarpiui (CK 615 str. 2 d. 2 d.);

- nuomos sutartis, sudaryta iki vienerių metų (CK 627 str. 1 d.);

- žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomos sutartis, kurią galima sudaryti ne ilgesniam kaip 49 metų laikotarpiui (Žemės ūkio paskirties žemės apyvartos įstatymo 9 straipsnio 3 punktas);

- valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo, esančio valstybei ar savivaldybei skirtų žemių ribose, nuomos sutartis. savivaldybės poreikiams, sudaromas laikotarpiui, kurio trukmė negali viršyti tokių žemių rezervavimo laikotarpio (Žemės kodekso 22 str. 3.1 p.);

— žemės sklypo nuomos sutartis valstybės ar savivaldybės poreikiams arba matavimo darbams atlikti ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui (Žemės kodekso 22 straipsnio 7 punktas) ir kt.