Договір оренди недійсний: як відновити витрати. Недійсний договір оренди

За недійсністю, як правило, заперечують оренду нерухомого майна. Існує ряд спеціальних підстав, з яких здебільшого визнається недійсним такий договір. Наприклад, якщо він складений не у формі одного документа, підписаного обома сторонами, або коли державне або муніципальне майно надано в оренду без проведення торгів. Щодо публічного земельної ділянкинайчастіша підстава — порушення порядку його передачі у найм.

Порядок визнання договору оренди недійсним стандартний — слід звернутися з позовом чи зустрічним позовом до суду.

Якщо договір визнають недійсним, орендар повинен буде повернути майно та сплатити фактичне користування ним.

Підстави визнання договору оренди недійсним

Договір оренди може бути визнаний недійсним з загальних підстав недійсності, більшість яких міститься у § 2 гл. 9 ЦК України.

Також є спеціальні підстави недійсності, наприклад, для договорів оренди. Спеціальними підставами недійсності є, зокрема, такі випадки:

• договір оренди будівлі (споруди) не складено у вигляді одного документа, підписаного сторонами (п. 1 ст. 651 ЦК України). Звісно ж, що це поширюється і договори оренди нежитлових приміщень. У Цивільному кодексі РФ немає норм про форму таких договорів, проте приміщення є об'єктом нерухомості, нерозривно пов'язаним із будинком (спорудою), в якому воно знаходиться;
• договір укладено без необхідної згідно із законом згоди власника на передачу майна в оренду. Наприклад, унітарне підприємство може розпорядитися нерухомістю, яка перебуває у нього у господарському віданні, лише за згодою власника (п. 2 ст. 295 ЦК України);
• майно передано у найм без проведення обов'язкових торгів. Ця підстава відноситься, зокрема, до державного та муніципального майна, включаючи земельні та лісові ділянки (див., наприклад, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закону про захист конкуренції, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, год. 1 ст.73.1 ЛК РФ).

Також недійсний договір оренди зазначеного майна, укладений на новий термінбез проведення торгів, та угоду про продовження такого договору (п. 1 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73). Виняток - договір оренди лісової ділянки: у деяких випадках він може бути переукладений на новий термін без торгів; договір оренди майбутньої нерухомої речі укладено щодо самовільної споруди, у тому числі за умови наступного визнання права власності орендодавця на цю споруду (п. 11 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73).

Порядок визнається недійсним договоруоренди

Для визнання договору оренди недійсним подайте позов до суду.

Якщо проти вас подано позов на підставі договору, який ви вважаєте нікчемним, ви можете не подавати зустрічний позов, а обмежитися запереченням про нікчемність. Головна перевага заперечення в тому, що на нього не поширюється строк позовної давності (п. 71 Постанови Пленуму Верховного СудуРФ від 23.06.2015 (N 25).

Наслідки визнання договору оренди недійсним

Якщо договір оренди недійсний, правові наслідки щодо нього немає, крім тих наслідків, які пов'язані з його недійсністю (п. 1 ст. 167 ДК РФ). Якщо договір виконувався, то за загальним правилом застосовується реституція, тобто. сторони повертають одне одному все отримане за договором (п. 2 ст. 167 ЦК України). При цьому взаємні надання за договором вважаються рівними, доки не доведено інше (п. 80 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 23.06.2015 N 25). Як правило, це означає, що орендар повинен повернути орендодавцю річ та відшкодувати вартість користування нею, якщо вона не була сплачена раніше. Суд може стягнути за користування суму, що відповідає орендній платі (Постанова Президії ВАС РФ від 04.12.2012 N 9443/12).

Строк позовної давності за позовом про повернення орендованої речі незалежно від моменту визнання договору недійсним починається не раніше ніж орендар відмовиться від добровільного повернення. Такий висновок випливає із п. 82 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 23.06.2015 N 25.

Якщо суд винесе рішення про визнання недійсним зареєстрованого договору оренди та застосування наслідків недійсності, орендодавцю потрібно подати до реєструючого органу заяву про погашення в ЄДРН реєстраційних записів про оренду. До заяви слід докласти це рішення, оскільки вона є підставою для погашення записів про оренду (п. 52 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ N 10, Пленуму ВАС РФ N 22 від 29.04.2010).

Можливі інші наслідки недійсності у випадках, передбачених законом. Наприклад, стягнення процентів за користування чужими грошимаза ст. 395 ДК РФ у сумі безпідставного збагачення (п. 2 ст. 1107 ДК РФ).

Оренда нерухомості – ідеальний варіант, коли людині чи підприємству необхідна площа для розвитку бізнесу, розміщення обладнання тощо. У разі виникнення проблеми із щомісячною оплатою, орендодавець має право подати позовну заяву, щоб оплату було стягнуто по суду. Орендар часто подає зустрічну позовну заяву, в якій просить визнати, що договір оренди недійсний.

Є низка обставин, на основі яких орендар може вимагати визнання договору оренди недійсним. Серед них:

• Укладання договору з порушенням норм та правил чинного законодавства.
• Підписання документа недієздатним громадянином чи під впливом загроз, обману.
• Якщо угода була уявною і від початку не передбачала правових наслідків.
• Укладання договору на невигідних умовах у безвихідній ситуації.
• Порушення договором громадського порядку.

Згідно із законодавством РФ, для визнання договору недійсним достатньо довести, що на папері немає чіткого опису умов оренди нежитлової площі. Як основні умови варто розглядати вартість оренди, терміни, методи розрахунку тощо.

Найчастіше договір оренди недійсний у випадках, коли в його тілі немає докладного описупредмет договору. Наприклад, якщо в приміщенні здається тільки якась його частина, то вона обов'язково має бути графічно позначена. Роблять це на загальному плані кімнати, де вказують чорнилом орендовану площу.

Це стосується і офісних приміщень, які у загальному плані будівлі не завжди нумеруються. Щоб позначити площу оренди, необхідно брати поверховий план і на ньому робити позначку.

Якщо з умов, прописаних у договорі, неясно, що саме є об'єктом оренди чи незрозумілим розташуванням об'єкта, визнати документ недійсним буде просто.

Які наслідки

Якщо відбулося визнання договору оренди недійсним, отримати оплату за приміщення орендарю буде практично неможливо. Змінити такий документ або розірвати його вже теж не можна, тому що він за фактом не вважається ув'язненим. Але найгірше те, що за визнаним неукладеним договором не можна стягнути штрафи, збитки та інші види виплат.

За законодавством такий документ не може набути правового статусу «недійсний», тому що він застосовується лише до скоєних угод. В учасників колишніх відносин не виникає двостороння реституція, тому й повернути все до початкового положення не можна, але це не поширюється на повернення майна господареві.

Позовну заяву

Люди, які мають юридичної практики, часто плутають незаключений договір з недійсним. Коли складається позов про визнання договору оренди неукладеним, не можна спиратися на умови, зазначені у законодавстві для недійсних правочинів. Основний акцент потрібно робити не нечіткість понять, відсутність повного описуоб'єкта, розмитість формулювання з оплати тощо.

Така позовна заява може подаватися сама по собі або бути зустрічною. За подання документа до суду стягується державне мито як за позов немайнового характеру. Якщо ця зустрічна заява і було визнання договору оренди недійсною, то за першим позовом суд може відмовити у більшості пред'явлених позицій.

Судова практика

Щоб відбулося визнання судом договору оренди недійсним, потрібно в позовній заяві спиратися на кілька статей. Цивільного кодексу, А саме 10, 153, 166-168,182 та 173 пункт перший.

У судовій практики часті випадки, коли нерухоме майно компанії передається в оренду без попереднього узгодження з усіма акціонерами підприємства. У цьому випадку майнова зацікавленість одного з власників не може бути підставою для укладання договору оренди, але може спричинити визнання його неукладеним. Орендна плата за такими угодами невигідна власникам, але вигідна особі, яка віддає нерухомість в оренду своїм знайомим або родичам, тому позов про визнання договору оренди неукладеним – можливість повернути майно іншим власникам.

Щодо товариств з обмеженою відповідальністю обов'язково спиратися на ФЗ «Про товариства з обмеженою відповідальністю», якщо угода відбувається у великих розмірах, то розглядається Постанова Пленуму ВАС РФ за номером 28 від 2014 року.

У документі мають бути вимоги щодо:

• Стягнення на користь клієнта суми державного мита та інших судових витрат.
• Застосування наслідків щодо повернення майна власнику.
• Визнання договору оренди недійсним.

При виборі об'єкта нерухомості для наступного оренди його в оренду варто пам'ятати, що право здавати будинок має лише власник або особа, яка уповноважена вести його справи. Право на власність у людини чи юридичної особи виникає лише після реєстрації нерухомості. Як основне підтвердження права власності є Свідоцтво реєстрації. Всі ці основні положення прописані у Цивільному кодексі, а саме у 219, 608 та 223 статтях.

До договору оренди бажано додавати нотаріально засвідчену копію Свідоцтва про реєстрацію, а сам документ краще зареєструвати, щоб визнання договору оренди незаконним не відбулося на користь орендаря.

Можна зробити договір короткостроковим, тобто укласти його менш як на рік. Як тільки термін закінчиться, документ втратить юридичну силу або його можна буде припинити за згодою сторін, що беруть участь. Тільки в цьому випадку визнання договору недійсним дозволяє повернути все до початкового стану, як зазначено у статті 167 ЦК.

Якщо нерухомість знаходиться не у власності орендодавця, але у вас на руках є всі необхідні документи, що підтверджують факт оренди, договір також буде визнаний незначним. Перевага орендаря в цьому випадку – це можливість подати до суду на винуватця ситуації, що склалася. У процесі оформлення позовної заявиНеобхідно вказати вимогу щодо відшкодування всіх збитків, зокрема і втрачену вигоду. Під час подання заяви варто спиратися на ЦК, стаття 15 та 12.

Узагальнення практики розгляду спорів, пов'язаних із висновком,
зміною, розірванням та виконанням договорів оренди
(Затв. Рішенням Арбітражного суду м. Москви від 27 квітня 1998 р.)

Розгляд спорів, пов'язаних із визнанням договорів оренди
недійсними

3.1. При застосуванні статті 168 ЦК України, яка встановлює, що правочин, що не відповідає закону або іншим правовим актам, незначний, суд повинен перевірити чи відповідає правовий акт, на який посилається сторона в обґрунтування своїх вимог, статті 3 ЦК України.
Москоммайно звернувся з позовом до Акціонерному товариству закритого типу(АТЗТ) "Совтрансавто" про визнання договору недійсним та виселення відповідача, вважаючи, що договір оренди укладено з порушенням порядку, встановленого постановою Уряду м. Москви N 868 від 16.09.93 "Про порядок управління нерухомістю (будинками, спорудами, нежитловими приміщеннями) Москві».
Позов був задоволений.
При цьому суд послався на те, що при укладенні договору оренди, що оспорюється, було порушено порядок передачі в оренду нежитлових приміщень, встановлений постановою Уряду Москви від 16.09.93 N 868, відповідно до якої передача приміщень в оренду здійснюється на підставі конкурсу, аукціону або розпорядження Мера. м. Москви, постанови Уряду Москви, розпорядження Москоммайна.
Скасовуючи судові акти, касаційна інстанція вказала, що відповідно до статті 3 ЦК України акти суб'єктів Російської Федераціїне належать до інших актів, що містять норми громадянського права, тому недотримання порядку, встановленого названим постановою Уряди Москви, перестав бути основою визнання угоди недействительной.
Рішення було скасовано, у позові відмовлено.
3.2. Позов про визнання договору недійсним вправі пред'явити як сторона за договором, а й власник приміщення, і особа, що володіє приміщенням на праві довічного успадкованого володіння, господарського відання, оперативного управління чи з іншого підставі, передбаченому закономчи договором.
Московська Патріархія звернулася з позовом до Слов'янської ділової академії про визнання недійсним договору про використання будівлі на необмежений термін, укладеного між видавничим відділом Московського Патріархату та Вищим комерційним училищем та про виселення з приміщення.
У задоволенні позову відмовлено. При цьому суд мотивував відмову в тому числі і тим, що Московська Патріархія не є ні стороною за договором, ні власником спірного приміщення, а право безстрокового та безоплатного користування спірного приміщення, передане позивачу власником, так само не надає позивачу права звернення до суду з даними позовом.
Касаційна інстанція встановила, що спірне приміщення передано Московській Патріархії Урядом Москви до безстрокового та безоплатне користування. Відповідно до статті 305 ГК РФ Московська Патріархія як власник спірного приміщення вправі звернутися до арбітражного суду за захистом своїх прав.
3.3. Укладання договору оренди особою, яка не має права виступати орендодавцем, є підставою для визнання договору недійсним.
3.3.1. Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ) "Пітерський" пред'явило позов до станції Москва-пасажирська Жовтневої залізниціМПС РФ про виселення з нежитлових приміщень площею 2074,6 кв.
Станція Москва-пасажирська Жовтневої залізниці звернулася до ТОВ "Пітерський" із зустрічним позовом про визнання недійсним договору оренди від 27.10.95, укладеного позивачем з неправомочним на те Москоммайном, та виселення.
Рішенням арбітражного суду позовні вимоги ТОВ "Пітерський" були задоволені, а у зустрічному позові відмовлено.
Задовольняючи позовні вимоги та відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої та апеляційної інстанцій вказав, що спірне приміщення є федеральною власністю та Москоммайно, наділене правами територіального агентства Держкоммайна, вправі було здавати його в оренду.
Постановою Федерального арбітражного суду Московського округу зазначені судові акти було скасовано.
Касаційна інстанція вказала, що відповідно до статті 4 Федерального закону від 25.08.95 N 153-ФЗ "Про Федеральний залізничний транспорт" здача в оренду підприємства, що належить підприємству залізничного транспортуна праві господарського відання нерухомого майна провадиться цими підприємствами за згодою федерального органу виконавчої влади в галузі залізничного транспорту.
Відповідно до статті 295 ДК РФ підприємство має право здавати в оренду належне йому на праві господарського відання нерухоме майно за згодою власника.
Таким чином, Москоммайно не мало в даному випадкуправами орендодавця.
Рішення та постанова скасовано та винесено нове рішення про відмову в позові про виселення та задоволення зустрічного позову про визнання договору оренди від 25.10.95 недійсним.
3.4. Договори оренди нерухомості залежно від підстав визнання їх недійсними може бути нікчемними чи оспоримыми .
Акціонерне товариство відкритого типу(АТВТ) "Енергоспецмонтаж" звернулося з позовом до АТВТ "Промелектромонтаж", Держкоммайна РФ, Міністерства РФ з атомної енергії, Концерну "Спецатоммонтаж" про визнання недійсним договору оренди майнового комплексу від 27.12.90, укладеного 12 ГУ Мінатоменергопрому СРСР та Промелектромонтаж", у частині окремих приміщень та доповнень до договору про надання орендарю права викупу за мотивом невідповідності його вимогам закону.
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову у зв'язку із закінченням строку позовної давності. Ухвалюючи рішення, арбітражний суд виходить з того, що договір оренди з правом викупу є оспоримою угодою.
Апеляційна інстанція вказала на те, що договір, що оспорюється, не відповідав вимогам законодавства, чинного на момент укладання договору оренди, і на підставі статті 168 ЦК України визнав договір нікчемним.
Постановою Федерального арбітражного суду Московського округу ухвалу залишено без зміни.
Суд касаційної інстанції послався на те, що позивач займає спірні нежитлові приміщення будівлі на законних підставах з 1965 року та використовує їх у своїй виробничій діяльності.
Включення до складу майна спірних нежитлових приміщень, що підлягають передачі орендному підприємству "Промелектромонтаж", фактично не використовуються у виробничо-господарській діяльності об'єднання, суперечить вимогам статей 1, 16 Основ законодавства про оренду.
Операція, що оспорюється, щодо спірних приміщень не відповідає вимогам закону, який діяв на момент укладення договору оренди, внаслідок чого висновок суду апеляційної інстанції про її нікчемність є правильним.

У вересні позаминулого року ми уклали договір оренди будівлі. Термін оренди – три роки. Але державної реєстрації він не пройшов, оскільки орендодавець ухилявся від подання необхідних документів(Є письмові докази). Орендну плату вносили справно. Торік у листопаді орендодавець вимагав розірвати договір оренди. Ми змушені були покинути будинок. Більше того, на вимогу орендодавця ми підписали акт його здавання. Виходить, що договір розірвано. Як нам вчинити?

Щоб вирішити суперечку, треба звернутися до суду із заявою про визнання договору оренди недійсним та застосування реституції.

Згода про розірвання

Відповідно до ст. 452 ДК РФ угоду про розірвання договору складається у тій формі, як і договір. Відповідно до п. 1 ст. 651 ГК РФ договір оренди будівлі або споруди укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору оренди будівлі чи споруди тягне за собою його недійсність.

У разі термін оренди — три роки, договір укладено у письмовій формах. Відповідно, щоб її розірвати, необхідно підписати угоду про розірвання. В описаному випадку такої угоди не було.

Крім того, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди лише у випадках, зазначених у ст. 619 ЦК України. Ваш випадок у цій статті не згадано. Тому вимога орендодавця про повернення орендованого приміщення та розірвання договору є неправомірною. Тим часом, як випливає з питання, така вимога надійшла, і акт передачі приміщення підписано.

Вихід для орендаря у такій ситуації – звернутися до суду. При захисті своїх прав орендар може посилатися на відсутність державної реєстраціїдоговору оренди, укладеного терміном понад рік, з вини орендодавця.

Недійсність незареєстрованого договору

Відповідно до п. 2 ст. 651 ДК РФ договір оренди будинку чи споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації речових і вважається укладеним з реєстрації.

Відповідно до п. 1 ст. 4 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» державній реєстрації підлягають права власності та інші речові права на нерухоме майно та угоди з ним. Також реєструються обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, у тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда.

Державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться у вигляді державної реєстрації речових договору оренди цього майна (п. 1 ст. 26 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ).

Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору. Виходячи із питання вимоги перерахованих норм закону не виконані з вини орендодавця.

Відповідно до ст. 165 ГК РФ недотримання у випадках, встановлених законом, вимоги про держреєстрацію угоди тягне за собою її недійсність. Незареєстрований договір оренди вважається нікчемним, а отже, недійсним. Таку позицію підтверджують суди. Договір оренди, укладений на строк не менше року і не пройшов держреєстрацію, визнається неукладеним незалежно від того, на яку зі сторін покладено обов'язок щодо його реєстрації (рішення Арбітражного суду м. Москви від 12.09.2006 у справі № А82-3727/2006-45 ).

Наслідки недійсної угоди

за загальним правиламп. 1 ст. 167 ДК РФ недійсна угода не тягне за собою юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю. Така угода недійсна з скоєння.

При недійсності угоди кожна зі сторін зобов'язана повернути інший все отримане угоді. А якщо повернути отримане в натурі неможливо (у тому числі коли отримане виражається у користуванні майном, виконаній роботі чи наданій послузі) - відшкодувати його вартість у грошах. Звичайно, за умови, що інші наслідки недійсності правочину не передбачені законом (п. 2 ст. 167 ЦК України).

Але щоб домогтися відшкодування і щоб сторони договору оренди виконали зобов'язання щодо повернення всього отриманого ними за угодою, орендар повинен звернутися до суду із заявою.

У ньому зазначаються дві вимоги: про визнання правочину недійсним (інакше до відповідача не можна застосувати заходи державного впливу у разі ухилення його від повернення орендної платита іншого отриманого за договором майна) та про зобов'язання відповідача повернути все отримане за договором.

З огляду на п. 1 ст. 131 Цивільного кодексу РФ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі.

Право власності на нерухоме майно, яке виникло після 31 січня 1998 р., тобто після набрання чинності Федеральним законом від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", має бути зареєстроване в Єдиному державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним.

8.1. Висновок із судової практики:Договір оренди, укладений з особою, яка в момент передачі речі в оренду була законним власником новоствореного ним або переданого йому нерухомого майна (наприклад, на виконання договору купівлі-продажу) та право власності якого на це майно ще не було зареєстроване в ЄДРП, не може бути визнаний недійсним.

Судова практика:

Постанова Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 (ред. Від 25.01.2013) "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди"

" ... 10. Відповідно до статті 608 ДК РФ право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

Крім того, судам необхідно враховувати, що стосовно статті 608 ЦК України договір оренди, укладений з особою, яка в момент передачі речі в оренду була законним власником новоствореного ним або переданого йому нерухомого майна (наприклад, на виконання договору купівлі-продажу) та право власності якого на нерухоме майно ще не було зареєстроване в реєстрі, також не суперечить положенням статті 608 ЦК України і не може бути визнаний недійсним за названою основою..."

Центральний округ

Ухвала ФАС Центрального округу від 16.05.2013 у справі N А62-1154/2012

"... Керуючись п. 1 ст. 432 ЦК України, суди обох інстанцій дійшли правомірного висновку про те, що договір оренди від 01.01.2011 N 1-03/11-1 вважається укладеним. Договірні відносини з оренди майна, які мали місце між сторонами, що регулюються положеннями гл. 34 ЦК України.

Доказ заявника скарги про відсутність у позивача законних правомочий на здачу в оренду майна, до державної реєстрації за ним права власності на вказані об'єкти нерухомості не може бути прийнятий до уваги судом касаційної інстанції через те, що стосовно ст. 608 ГК РФ договір оренди, укладений особою, право власності якого на нерухоме майно ще не було зареєстроване в реєстрі, не може бути визнано недійсним за названою підставою.

Аналогічне роз'яснення дано у п. 10 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації N 13 від 25.01.2013 "Про внесення доповнень до Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання договорі оренди "..."

8.2. Висновок із судової практики:Щодо дійсності договору оренди нерухомого майна, підписаного до державної реєстрації прав орендодавця на дане майно, існує дві позиції судів.

Примітка:Наведені нижче судові акти було прийнято до внесення змін до Постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди". Отже, у них не враховувалася правова позиція, викладена у п. 10 цієї Постанови.

Позиція 1.Якщо права орендодавця на нерухоме майно не зареєстровані за ним у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП), то договір оренди такого майна є недійсним.

Судова практика:

Ухвала ФАС Північно-Західного округу від 04.05.2011 у справі N А44-3260/2010

"... Відповідно до статтею 608 ДК РФ право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, які уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

Судами встановлено, що право власності Товариства на будівлю громадсько-торговельного центру загальною площею 1884,2 кв. м, розташоване за адресою: Новгородська область, Великий Новгород, пр. Олександра Корсунова, 21а, зареєстровано в установленому порядку 01.07.2010, що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію права серії 53-АА N 001414.

За таких обставин договір оренди від 26.10.2009 N 5 в силу статті 168 ЦК України є нікчемним правочином внаслідок відсутності у позивача права розпоряджатися спірним майном до державної реєстрації свого права власності на нього.

Доводи касаційної скарги спрямовані сутнісно переоцінку обставин, встановлених судами..."

Аналогічна судова практика:

Акти вищих судів

Ухвала ВАС РФ від 06.09.2012 N ВАС-11547/12 у справі N А45-15773/2011

"...Як випливає із судових актів, між ІП Петришиним В.В. (орендодавець) та ТОВ "ЕПРіСн" (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення від 12.04.2010 N 11, за умовами якого орендодавець зобов'язався надати, а орендар прийняти у тимчасове возмездное користування (оренду) нежитлове приміщення загальною площею 1500 кв.м, що у будівлі за адресою: м. Новосибірськ, вулиця Бориса Богаткова, д. 266а.

Посилаючись на те, що названий договір оренди є недійсним правочином, ТОВ "ЕПРіСн" звернулося до арбітражного суду з позовом у справі.

Суди першої та апеляційної інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, встановили, що ІП Петришин В.В., передаючи майно у тимчасове користування, не зареєстрував у встановленому порядку право власності на нежитлове приміщення, у зв'язку з чим не мав права здавати майно в оренду. За таких обставин суди визнали, що договір оренди від 12.04.2010 N 11 є недійсним правочином як такий, що не відповідає вимогам статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації, у зв'язку з чим відповідач був зобов'язаний повернути отримані ним від позивача кошти у сумі 1 820 00

Суд касаційної інстанції, визнавши правомірним висновок судів нижчих інстанцій про недійсність договору оренди від 12.04.2010 N 11, визнав помилковим висновок про стягнення з відповідача коштів, отриманих як орендну плату.

Приводів іншого правового підходу при кваліфікації правовідносин у межах справжнього спору не встановлено..."

Волго-В'ятський округ

Ухвала ФАС Волго-Вятського округу від 22.03.2010 у справі N А43-16475/2009

"...ВАТ "Зоря" (орендодавець) та ТОВ "Пріоритет +" (орендар) підписали договір оренди виробничих будівель, споруд, обладнання від 14.04.2008 N 170/08.

При цьому у статті 2 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" передбачено, що державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права.

Суд встановив, що право власності на комплекс будівель та споруд дитячого оздоровчого табору зареєстровано за Російською Федерацією.

Таким чином, під час підписання договору оренди виробничих будівель, споруд, обладнання від 14.04.2008 N 170/08 ВАТ "Зоря" не було власником майна та Теруправління не передавало йому повноважень на здачу майна в оренду ТОВ "Пріоритет +", а тому суд правильно кваліфікував цю угоду як нікчемну (стаття 168 Кодексу)..."

Ухвала ФАС Волго-Вятського округу від 04.02.2010 у справі N А29-4995/2009

"...Як вбачається з матеріалів справи та встановив суд, ТОВ "Полюс" (орендодавець) та ТОВ "Будгазконсалтинг-Ухта" (орендар) підписали договір оренди від 01.01.2009 N 47-09-КМТР комплексу будівель, що складається з 13 об'єктів , що розташовані за адресою: Архангельська область, район долини Північна Ріца, для використання під базу відпочинку.

З огляду на статті 608 Кодексу право здачі майна у найм належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, які уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

Відповідно юридично значущою обставиною для розгляду цієї справи є встановлення наявності у позивача права власності або іншого титулу для здачі в оренду названого нерухомого майна на момент оформлення договору від 01.01.2009 N 47-09-КМТР.

Матеріалами справи підтверджено, що ТОВ "Полюс" не було власником нерухомості за договором оренди.

На підтвердження наявності права на укладення зазначеного договору оренди ТОВ "Полюс" подало до апеляційної інстанції договір від 15.01.2008, за яким громадянин Виноградов В.В., пойменований власником 13 об'єктів нерухомості, передає ТОВ "Полюс" (користувачу) нерухомість та додаток. у тому числі для подальшого їх комерційного використання (у тому числі здачі в оренду) на розсуд та бажання користувача.

Матеріалами справи доведено, що Виноградов В.В. на момент укладання договору від 15.01.2008 не був власником нерухомості, зазначеної у цьому договорі, оскільки перехід права власності до нього зареєстровано 21.02.2008, що підтверджується свідоцтвами про реєстрацію права від 21.02.2008 серії 29 АК N 2136626, 2 тому суд правильно не визнав цей договір як доказ наявності у позивача титулу орендодавця.

Таким чином, на момент укладення договору від 01.01.2009 N 47-09-КМТР ТОВ "Полюс" не мало права на передачу спірного майна в оренду ТОВ "Будгазконсалтинг-Ухта", а тому суд правильно кваліфікував цю угоду як нікчемну (стаття 168 Кодексу ).

Думка ТОВ "Полюс" про те, що суд не застосував статтю 236 Кодексу, що підлягає застосуванню, заснована на неправильному розумінні абзацу другого цієї норми права у взаємозв'язку зі статтею 2 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", в силу якого при відмові власника від нерухомості інша особа набуває права власності на дане майно тільки з моменту реєстрації за ним такого права..."

Постанова ФАС Волго-В'ятського округу від 22.05.2007 N А29-6591/2006-2е

"...У даному випадку договір оренди укладено після набрання чинності Законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", отже, до вчинення спірної угоди (що є і обтяженням права власності) позивач зобов'язаний був зареєструвати право власності на конкретне нерухоме майно.

Проте з поданих у справу документів видно, що на порушення названої норми права ЗАТ "ПТП" не зареєструвало в установленому законом порядку право власності на передані відповідачу за договором від 01.06.2006 N 3 нежитлові приміщення.

Таким чином, на момент підписання угоди оренди Підприємство не могло виступати як орендодавець. Невідповідність правочину вимогам статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації тягне за собою її недійсність в силу статті 168 цього Кодексу..."

Східно-Сибірський округ

Ухвала ФАС Східно-Сибірського округу від 07.06.2011 у справі N А19-19876/10

"...В обґрунтування позову зазначені такі обставини. Між ТОВ "Золотий Вік" (орендодавець) та ТОВ СК "ВостСибБуд" (орендар) укладено договір оренди приміщення N 31/10/08/1 від 31.10.2008. За умовами договору, позивач надав відповідачеві в оренду нежитлове приміщення загальною площею 120 кв.м, розташоване за адресою: Іркутська область, м. Іркутськ, вул.Рози Люксембург, 138Г для проживання працівників відповідача.

Відповідно до статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації право здачі майна у найм належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, які уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

На підставі пункту 1.2 договору N 31/10/08/1 від 31.10.2008 випливає, що житлове приміщення є власністю орендодавця на підставі свідоцтва про державну реєстрацію права N 0131345 від 05.02.2008.

У матеріалах справи свідоцтва з такою датою у справі немає. З наявного в матеріалах справи свідоцтва (копія) про право власності 38 АГ N 574676 від 30.01.2007, виданого на заміну свідоцтва серії 38-АБ N 0131345 від 05.02.2003 (л.д. 45) видно, що власником 1-поверхову цегляну будівлю, площею 538,70 кв. м за адресою: м. Іркутськ, вул. Рози Люксембург, буд. 138 є Щепель Ю.А.

Таким чином, судом апеляційної інстанції правомірно встановлено, що позивачем в оренду було здано майно, на розпорядження яким ТОВ "Золотий Вік" не мав повноважень, оскільки спірне приміщення не належить йому.

Суд касаційної інстанції вважає обґрунтованим висновок суду апеляційної інстанції про те, що договір N 31/10/08/1 від 31.10.2008 є нікчемним на підставі статті 168 Цивільного кодексу Російської Федерації, оскільки у позивача не було повноважень на здачу спірного приміщення ..."

Ухвала ФАС Східно-Сибірського округу від 09.08.2010 у справі N А19-24700/09

"...Судовий акт прийнято з посиланням на статті 167, 168, 223, 301, 551, 608, 655 Цивільного кодексу Російської Федерації, статтю 1 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно угод з ним" та мотивований недоведеністю позивачем наявності у нього права власності або іншого законного права на спірну будівлю, незаконністю утримання (володіння) відповідачем документів, що витребуються, внаслідок отримання їх у рамках виконання недійсної угоди (нікчемного договору оренди).

Арбітражними судами встановлено, що 24.10.2005 позивач придбав у власність за договором купівлі-продажу N 6-Н/05 2-поверховий будинок навчального комбінату загальною площею 480,21 кв. м, розташоване за адресою: Іркутська область, Усольський район, п. Ново-Мальтинськ, квартал 5, будинок 7.

Право власності на даний об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку суспільство не зареєструвало.

19.06.2008 позивач за договором оренди N 316/2008 передав спірну будівлю відповідачу у тимчасове користування з правом викупу.

Незаконне знаходження у відповідача спірної будівлі та документів, необхідних для державної реєстрації права власності, стало підставою для пред'явлення цього позову.

Відповідно до пунктів 1, 2 статті 2 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації. Державна реєстрація є єдиним підтвердженням існування зареєстрованого права.

Оскільки суспільство не зареєструвало у встановленому законом порядку право власності на спірну будівлю, воно на момент вчинення правочину (укладення договору оренди) не могло виступати як орендодавець.

Невідповідність угоди вимогам статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації тягне за собою її недійсність в силу положень статті 168 цього Кодексу.

Арбітражний суд Іркутської області правильно застосував закони, що підлягають застосуванню при розгляді справи, виходячи із заявлених позовних вимог та встановлених судом обставин..."

Ухвала ФАС Східно-Сибірського округу від 16.02.2010 у справі N А33-2049/2009

"...В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що ця будівля за наявності підписаного з позивачем договору оренди з викупом від 01.08.2006 незаконно продано Великомуртинським МО "Хлібокомбінат" підприємцю Сітцеву Д.Б.; документи технічного обліку на виправлення, та кадастровий план земельної ділянки не відповідає дійсності.

Звертаючись до суду з цим позовом, позивач послався на наявність у нього права на вказану вище будівлю у зв'язку із укладанням із Великомуртінським ВО "Хлібокомбінат" договору оренди з правом викупу спірного об'єкта нерухомого майна від 01.08.2006.

Позивач не подав до матеріалів справи відповідних доказів, що підтверджують те, що право власності товариства на майно, що є предметом договору оренди з викупом від 01.08.2006, було зареєстровано в установленому порядку до вчинення цієї угоди.

Оскільки договір оренди з викупом від 01.08.2006 укладено з порушенням пункту 2 статті 6 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", він є недійсним через нікчемність. Ця обставина позбавляє позивача права посилатися на зазначений договір як на підставу виникнення у нього будь-яких прав на спірне майно..."

Далекосхідний округ

Постанова ФАС Далекосхідного округу від 11.05.2012 N Ф03-1513/2012 у справі N А24-3034/2011

"...Як випливає з матеріалів справи, між УМП "Новоавачинське" (орендодавець) та МУП "Нагірне" (орендар) укладено договір оренди від 01.06.2009 N 3-09, за умовами якого орендодавець здає, а орендар бере до термінового відплатного користування майно, саме об'єкти комунальної інфраструктури, які стосуються системам життєзабезпечення населення (соціально значущі об'єкти) і основні виробничі кошти оцінної вартістю 2 500 869,41 крб., іменоване надалі майно, перелічене у додатках NN 1, 2. договору) Термін дії договору визначено з 01.06.2009 по 31.12.2009 (п. 6.1 договору).

Відповідно до пункту 1.4 договору майно перебуває у господарському віданні орендодавця.

На підтвердження наявності права господарського відання на майно, що є предметом договору оренди N 3-09, позивачем надано перелік закріпленого нерухомого майна на праві господарського відання за УМП "Новоавачинське" за договором від 10.07.2000 N 33 (л.д. 98). Водночас, договір N 33, на який є посилання, у матеріалах справи відсутній.

Суди, оцінивши даний перелік, не прийняли його як належний доказ, що підтверджує право господарського відання підприємства на майно, оскільки цей додаток у відсутності договору не відноситься до документів, що підтверджують законність володіння даним майном. Інших доказів, що свідчать про право позивача на вказане майно, у справі не надано.

З іншого боку, як правильно зазначено судами, з положень статей 8, 131 ДК РФ, ст. ст. 2, 4 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно угод з ним" для об'єктів нерухомості встановлено особливий правовий режим, право господарського відання на таке майно виникає з моменту державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним.

Докази реєстрації права господарського відання позивача на майно, що становить предмет договору оренди N 3-09, у справі не надано.

У зв'язку з цим суди, оцінивши згідно зі ст. 71 АПК РФ подані докази в їх сукупності та взаємозв'язку, встановивши відсутність доказів законного володіння підприємством майном, що становить предмет договору оренди N 3-09, визнавши договір оренди від 01.06.2009 N 3-09 недійсним правочином, з урахуванням ст. ст. 167, 168, 608 ДК РФ зробили обґрунтований висновок про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог..."

Постанова ФАС Далекосхідного округу від 17.01.2012 N Ф03-5975/2011 у справі N А59-1800/2011

...Індивідуальний підприємець Блінов Олег Олександрович (далі - ІП О.А. Блінов, підприємець; ОГРНИП 304650136200800, місце проживання:<...>) звернувся до Арбітражного суду Сахалінської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Діамант" (далі - ТОВ "Діамант", суспільство; недійсним угоди про використання площ від 12.09.2008 N 20 на підставі статті 168 ЦК України та стягнення 571 525 руб. 92 коп., оплачених позивачем у рахунок виконання цієї угоди.

Як встановлено судами відповідно до матеріалів справи, між ТОВ "Діамант" (орендодавець) та ІП О.О. Бліновим (орендар) укладено угоду про використання площ від 12.09.2008 р. N 20.

Згодом ІП О.А. Блінов, посилаючись на невідповідність цієї угоди статтям 131, 218, 219, 608 ЦК України, звернувся до арбітражного суду з цим позовом.

Відповідно до статті 650 ГК РФ за договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування орендарю будівлю чи споруду.

Задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсною угоди про використання площ від 12.09.2008 N 20 на підставі вищеназваних норм права, суди виходили з того, що будівля, в якій розташовані спірні приміщення, є новоствореним об'єктом нерухомості; право власності позивача на ці приміщення виникло 24.05.2010, тобто після укладання сторонами угоди про використання площ від 12.09.2008 N 20, отже, на момент укладання угоди від 12.09.2008 у позивача не було права розпоряджатися зазначеними приміщеннями.

Як випливає з цієї Постанови, в ній відсутні положення, які дають право поширювати його дію на правовідносини, що випливають із договору оренди.

У зв'язку з цим неспроможний доказ скарги про застосування до спірних правовідносин частини 6 статті 13 АПК РФ.

За таких обставин підстав для скасування оскаржуваних судових актів та задоволення касаційної скарги немає..."

Постанова ФАС Далекосхідного округу від 03.05.2011 N Ф03-905/2011 у справі N А59-3099/2010

"...При цьому 02.07.2009 між ТОВ "Діамант" (орендодавець) та ІП Кім А.М. (орендар) укладено угоду N 76, предметом якої є визначення термінів та умов підготовки площ до оренди, комерційне використання орендарем площ до державної реєстрації договору оренди та укладання договору оренди.

Виходячи з пунктів 2.2 - 5.6 угоди N 76 площі передаються орендарю для виконання робіт орендаря, необхідних для здійснення комерційної діяльності.

Виходячи з положень статей 209, 608 ЦК України, права володіння, користування та розпорядження майном, включаючи здачу його в оренду, належать власнику.

При цьому згідно зі статтею 219 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації.

Встановивши, що на момент укладання угоди N 76 у позивача не було зареєстрованого права власності на спірне приміщення (право власності позивача на приміщення виникло 24.05.2010, тоді як дата підписання угоди - 02.07.2009) та, як наслідок, не було права розпоряджатися приміщенням, арбітражні суди, керуючись вищеназваними нормами права, визнали угоду N 76 щодо встановлення у ній умов про передачу відповідачу у користування приміщення та визначення плати за користування таким приміщенням до набрання чинності короткостроковим договором оренди нікчемним, що не породжує будь-яких юридичних наслідків.

Суд касаційної інстанції знаходить висновки судів, що відповідають фактичним обставинам справи, зробленим з правильним застосуванням норм цивільного законодавства..."

Західно-Сибірський округ

Ухвала ФАС Західно-Сибірського округу від 14.03.2012 у справі N А75-2466/2011

"...З матеріалів справи видно, що між ВАТ "РЖДбуд" (орендодавець) та МОУДОД "Дитяча музична школа N 4" (орендар) підписано договір від 01.01.2007 N 2-А/10-07/05-0028 оренди нерухомого майна ВАТ "Росжелдорбуд" (далі - Договір), згідно з умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає в оренду за плату у тимчасове володіння та користування нерухомого майна, зазначеного у додатку N 1 до Договору, розташованого за адресою: м. Сургут, вул. Мечникова, будинок 11, що включає в себе: житлові приміщення площею 60,4 кв.м, що знаходяться в будівлі гуртожитку СМП-739, загальною площею 2 417,9 кв. договору).

Строк дії Договору визначено у пункті 2.1 Договору – з 01.01.2007 по 30.04.2007.

Додатковою угодою від 30.04.2007 N 1 сторони продовжили строк дії Договору до 30.12.2007.

За статтею 608 ДК РФ право здачі майна у найм належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, які уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

Відповідно до роз'яснень, що містяться в абзаці 4 пункту 12 Постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації N 10 Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації N 22 від 29.04.2010 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом прав", при внесенні нерухомого майна як вклад (внесок) до статутного (складеного) капіталу юридичної особи право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації права за такою юридичною особою в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.

Дослідивши і оцінивши відповідно до статті 71 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації подані у матеріали справи докази, виходячи з того, що з тексту позовної заяви випливає, що предметом позову є стягнення заборгованості з орендних платежів та відсотків за користування чужими коштами, а як підстави зазначено договір від 01.01.2007 N 2-А/10-07/05-0028 оренди нерухомого майна ВАТ "Росжелдорбуд", до судового захисту заявлено саме право на виконання за названим договором, враховуючи, що право власності позивача на передане в оренду майно виникло після підписання сторонами Договору, що тягне за собою його недійсність, арбітражний суд правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог..."

Московський округ

Ухвала ФАС Московського округу від 24.02.2012 у справі N А40-36915\11-11-318

"...Відмова у задоволенні позовних вимог мотивована арбітражним судом першої інстанції тим, що відсутність реєстрації права власності ТОВ "Зодчий-Інвест" на передані в оренду відповідачам приміщення транспортно-пересадочного вузла Планерна не є підставою для визнання оскаржуваних договорів незначними, передача в оренду нерухомого майна до реєстрації права власності на нього не суперечить нормам цивільного права, зокрема положенням про оренду.

Наразі будівництво транспортно-пересадочного вузла Планерна завершено, об'єкт введено в експлуатацію, акт про реалізацію контракту не підписано, приміщення ТПУ Планерна між учасниками інвестиційної діяльності не розподілено, право власності на об'єкт у встановленому ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод" з ним" порядку не зареєстровано.

За зазначених обставин висновок арбітражного суду про те, що передача нерухомого майна в оренду ТОВ "Зодчий-Інвест", яке не є власником цього майна, не суперечить нормам цивільного права, і зокрема, положенням про оренду ґрунтується на неправильному застосуванні вимог ст. 608, 219 Цивільного Кодексу Російської Федерації, ст. 2 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

Договір оренди нерухомого майна, укладений у разі відсутності зареєстрованого в установленому законом порядку права власності на це майно, не відповідає вимогам ст. 608 ГК РФ та в силу ст. 168 ЦК України є нікчемним..."

Постанова ФАС Московського округу від 11.12.2009 N КМ-А41/12225-09 у справі N А41-10574/09

"...Рішенням Арбітражного суду Московської області від 08 червня 2009 року у задоволенні вимог про визнання договору оренди від 01.01.2008 р. N 01/08 недійсною угодою в силу її уявності відмовлено. Вимога про зобов'язання відповідача повернути позивачеві в розмір 328 601 рублів 87 копійок задоволено за мотивами того, що предметом договору оренди N 01/08 був об'єкт нерухомості, права на даний об'єкт не зареєстровані в установленому законом порядку, у зв'язку з чим договір є нікчемною угодою на підставі статті 168 Цивільного кодексу Російської Федерації Федерації і не тягне за собою жодних наслідків, крім наслідків її недійсності.

Постанова Десятого арбітражного апеляційного суду від 17 серпня 2009 рішення Арбітражного суду Московської області від 08 червня 2009 у справі в частині зобов'язання відповідача повернути позивачу 328 601 руб. 87 коп. скасовано, у задоволенні позову у цій частині відмовлено. В решті рішення суду першої інстанції залишено без зміни. Судовий акт мотивований висновками про відсутність правових підстав для визнання оскарженого договору уявною угодою у зв'язку з доведеністю обставин її виконання та наявністю у зазначеному зв'язку у відповідача права на отримання відшкодування за користування приміщеннями.

Як видно з матеріалів справи, 01 січня 2008 року АНО "НОУМЦ "Автопілот" (орендодавець) та НОУ "Митищинська автошкола Московської обласної Ради РОСТО" (орендар) підписали договір оренди N 01/08. Відповідно до п. п. 1.1, 3.1 та 5.1 договору: відповідач надає, а позивач приймає у тимчасове користування строком з 01 січня 2008 року по 30 листопада 2008 року нежитлові приміщення площею 96,3 кв.м, розташовані за адресою: Московська область, м. Митіщі, Олімпійський проспект, володіння 43 , стор 1, 2 поверх, офіси Вартість орендної плати за весь термін дії договору узгоджена сторонами у розмірі 529 650 руб.

На виконання умов вищезазначеного договору позивач перерахував відповідачу 328601 руб. 87 коп., що підтверджується платіжним дорученням N 458 від 26.12.08 р. та не оспорюється у справі.

Оцінюючи подані до справи докази, суди обох інстанцій дійшли обгрунтованого висновку у тому, що майно, передане користування відповідачу, перестав бути об'єктом нерухомості, оскільки щодо цього майна не здійснено державну реєстрацію прав. На підставі цих обставин суди дійшли правильному висновкупро недійсність договору оренди виходячи з статті 168 Цивільного кодексу Російської Федерації..."

Поволзький округ

Примітка:У наведеній нижче Постанові розглядалася ситуація, коли сторони відповідно до попереднього договору зобов'язалися укласти договір оренди, але не уклали його. Суд зазначив, що договір оренди не може бути укладений до державної реєстрації права власності на об'єкт оренди. При цьому в судовому акті прямо не сказано, що інакше договір оренди слід вважати нікчемним.

Постанова ФАС Поволзького округу від 28.02.2008 N А65-12856/2007-СГ2-20

"... Суд першої інстанції встановив, що сторонами 03.04.2006 року укладено попередній договір, на виконання якого сторони зобов'язалися укласти в майбутньому договір оренди нежитлового приміщення в будівлі адміністративно-торговельного комплексу в м. Набережні Човни, орендодавцем за яким повинен виступити відповідач Відповідно до угоди про завдаток, позивач зобов'язався сплатити відповідачу як задаток 1 862 000 рублів з наступним заліком цієї суми в рахунок належних відповідачу орендних платежів.

З тексту попереднього договору випливає, що сторони зобов'язалися укласти короткостроковий договір оренди у разі започаткування позивачем торговельної діяльності до дати державної реєстрації основного договору, основний договір оренди на умовах, погоджених сторонами у проекті, що додається до попереднього договору.

Оскільки в силу статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації право здачі майна в оренду належить його власнику, ні основний, ні короткостроковий договір оренди не міг бути укладений до державної реєстрації права власності відповідача на об'єкт, що реконструюється.

Ні короткостроковий (як він названий у тексті договору), ні основний договір сторонами не було укладено ні в строк, передбачений частиною 4 статті 429 Цивільного кодексу Російської Федерації, ні на момент звернення позивача з позовом, при цьому і оферта на укладення таких договорів не надсилалася. ..."

Північно-Західний округ

Ухвала ФАС Північно-Західного округу від 26.04.2010 у справі N А21-9538/2008

"...Як випливає з матеріалів справи, 01.08.2007 Товариство (орендодавець) та підприємець (орендар) уклали договір N 114 оренди нерухомого майна, відповідно до якого позивач передав відповідачеві у тимчасове користування приміщення площею 46 кв. м, розташоване за адресою : Калінінград, вул.Залізнична, буд.7, та приміщення площею 11,5 кв.м, розташоване за адресою: Калінінград, Радянський проспект, 10/площа Перемоги, 4.

Надалі Товариство (орендодавець) та підприємець (орендар) уклали договір оренди від 01.01.2008 N 014, відповідно до якого позивач передав відповідачеві у тимчасове користування приміщення площею 11,5 кв. м, розташоване за вказаною адресою.

Оскільки право власності позивача на будівлю, зведену як самостійний об'єкт права після набрання чинності Законом про реєстрацію, зареєстровано не було, апеляційний суд визнав договори N 014, 114 щодо передачі в оренду приміщення площею 11,5 кв. м у силу статті 168 ЦК України нікчемними. Як наслідок виходячи з статті 167 ДК РФ суд зробив висновок про відсутність обов'язку відповідача вносити орендну плату користування зазначеним приміщенням.

Апеляційний суд повно та всебічно дослідив обставини, що мають значення для вирішення спору, та прийняв обґрунтовану постанову на підставі встановлених обставин та наявних у справі доказів..."

Північно-Кавказький округ

Ухвала ФАС Північно-Кавказького округу від 19.05.2010 у справі N А32-47195/2009

"...За договором оренди нежитлових приміщень від 03.10.2008 N 3 (далі - договір оренди) підприємець прийняв зобов'язання передати у тимчасове володіння та користування товариству такі об'єкти нерухомого майна, розташовані за адресою: Краснодарський край, Слов'янський район, Станиця Петрівська, вул. Піщана, 165: будівля контори площею 96,3 кв.м, будівля пункту осіменіння площею 669,7 кв.м, будівля корпусу площею 963 кв.м, будівля корпусу площею 1 109,2 кв.м; м. (далі - нерухоме майно) Термін договору оренди визначений до 03.12.2008 (л. д. 9 - 10).

В обґрунтування наявності права власності на нерухоме майно підприємець надав суду першої інстанції свідоцтва про державну реєстрацію права, згідно з якими державну реєстрацію переходу права власності здійснено 01.11.2008 на підставі договору купівлі-продажу від 03.10.2008 (л. д. 15 – 19).

У пункті 60 постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації та Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 29 квітня 2010 року N 10/22 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" зазначено, що після передачі володіння нерухомим майном покупцю, але до державної реєстрації права власності покупець є законним власником цього майна та має право на захист свого володіння на підставі статті 305 Цивільного кодексу. У той самий час покупець немає права розпоряджатися отриманим ним у володіння майном, оскільки право власності цього майно досі державної реєстрації речових зберігається за продавцем.

Суд апеляційної інстанції встановив, і позивач не заперечує, що на момент оформлення договору оренди в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та правочинів з ним не було зареєстровано за підприємцем право власності на нерухоме майно, зазначене у договорі оренди.

Отже, суд апеляційної інстанції правильно кваліфікував договір оренди від 03.10.2008 як нікчемний на підставі статті 168 Цивільного кодексу, оскільки він не відповідає статті 608 Цивільного кодексу..."

Уральський округ

Постанова ФАС Уральського округу від 05.12.2011 N Ф09-7700/11 у справі N А47-9438/10

"...Як встановлено судами, між товариством (орендодавець) та підприємцем (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень від 13.12.2008 N 12-1/4-М, за умовами якого товариство надало підприємцю в оренду нежитлове приміщення N 4 загальною площею 34,5 кв.м, розташоване за адресою: м. Оренбург, пр. Дзержинського, 23, на термін 11 місяців для розміщення офісу.

Суспільство, посилаючись на те, що підприємцем обов'язок щодо внесення орендної плати належним чином не виконано, звернулося до арбітражного суду з позовом про стягнення заборгованості з орендних платежів у період із грудня 2009 р. до квітня 2010 р.

Підприємець, звертаючись із зустрічними позовними вимогами, вважає, що договір оренди від 13.12.2008 N 12-1/4-м є недійсним правочином, оскільки на момент укладання названого договору у товариства не було права власності на спірне нежитлове приміщення, і суспільство безпідставно збагатилося на суму зроблених у період терміну дії договору з грудня 2008 року до листопада 2009 року орендних платежів у розмірі 655 320 руб. 22 коп.

Пунктом 2 ст. 8 Цивільного кодексу Російської Федерації встановлено, що права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з реєстрації відповідних прав нею, якщо інше встановлено законом.

Обов'язковість державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним встановлено у ст. 131 Цивільного кодексу Російської Федерації.

Відповідно до ст. 2 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та правочинів з ним" державна реєстрація прав на нерухоме майно та правочинів з ним юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права і це право може бути оскаржене лише у судовому порядку.

Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про те, що суспільство набуло правомочності власника на розпорядження спірним приміщенням з моменту державної реєстрації права власності на будівлю, в якій знаходиться це приміщення, тобто з 05.02.2009.

Оскільки на момент укладання договору оренди від 13.12.2008 N 12-1/4-М зареєстроване право власності на новостворений об'єкт нерухомості у товариства не було, суд апеляційної інстанції, керуючись ст. 168 Цивільного кодексу Російської Федерації, погодився з доводами підприємця про те, що названий договір оренди є недійсним (нікчемним) правочином.

Враховуючи, що судом апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції змінено, ухвала суду апеляційної інстанції підлягає залишенню без зміни, касаційна скарга - без задоволення..."

Постанова ФАС Уральського округу від 28.07.2011 N Ф09-2928/11 у справі N А50-29916/2009

"... Відповідно до п. 1 ст. 209 Цивільного кодексу Російської Федерації власнику належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

На підставі ст. 608 Цивільного кодексу Російської Федерації право здачі майна у найм належить його власнику.

Оцінивши наявні у матеріалах справи докази відповідно до ст. 71 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, враховуючи, що право власності Фоменко Н.І. на передану товариству "Точка зростання" за договором оренди від 10.12.2007 земельну ділянку в установленому порядку зареєстровано 21.12.2007, суд апеляційної інстанції визнав, що на момент укладання спірного договору оренди та передачі земельної ділянки товариству "Точка зростання" 10.12.2007 .І. не була власником зазначеної ділянки.

З огляду на п. 1 ст. 168 Цивільного кодексу Російської Федерації угода, яка відповідає вимогам закону чи інших правових актів, нікчемна, якщо закон не встановлює, що така угода оспорима, або передбачає інших наслідків порушення. Нікчемна угода недійсна незалежно від визнання її такою судом (ст. 166 цього Кодексу).

Таким чином, зважаючи на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про недійсність (нікчемність) договору оренди земельної ділянки від 10.12.2007, укладеного між товариством "Точка зростання" та індивідуальним підприємцем Фоменком М.І.

Висновки суду апеляційної інстанції є правильними, відповідають матеріалам справи та чинному законодавству..."

Постанова ФАС Уральського округу від 16.08.2010 N Ф09-6172/10-С6 у справі N А47-9163/2007

"...Як встановлено судами, вбудовано-прибудоване нежитлове приміщення площею 620,8 кв. м та приміщення N 2 (номери на поверховому плані N 29 - 37) загальною площею 126,1 кв. м, розташовані на першому поверсі п'ятиповерхового житлового будинку літера АЕ, за адресою: м. Оренбург, вул.60 років Жовтня, 3/1, належать на праві власності товариству "Торгсервіс", що підтверджується свідоцтвами про державну реєстрацію права від 20.06.2007 та 09.10.2007.

На підставі договорів оренди від 28.02.2003 N 1-712р-2046/5012, від 16.04.2004 N 1-712р-5984, від 22.07.2005 N 1-7126-6980, укладених між комітетом (аренд) (орендар), нежитлове вбудоване приміщення N 3, що складається з кімнат N 1, 2, 3 та кімната N 6, розташовані на першому поверсі п'ятиповерхової будівлі літера А, за адресою: м. Оренбург, вул. 60 років Жовтня, д. 3/1, передано в оренду товариству "Радіозв'язок" для використання під виробничі приміщення.

Відповідно до ст. 608 Цивільного кодексу Російської Федерації право здачі майна у найм належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, які уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

Судами встановлено, що комітет не був власником приміщень, що передаються в оренду товариству "Радіозв'язок", та товариством "Торгсервіс", якому дані приміщення належать на праві власності, повноваження на передачу майна в оренду комітету не передавалися.

Таким чином, суди дійшли висновку про те, що договори оренди, укладені між комітетом та товариством Радіозв'язок, слід вважати недійсними в силу ст. 168 Цивільного кодексу Російської Федерації.

Порушень норм матеріального та процесуального права, які є підставою для скасування судових актів відповідно до ст. 288 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, судом касаційної інстанції встановлено. Оскаржувані рішення та ухвала судів першої та апеляційної інстанцій підлягають залишенню без зміни, касаційна скарга - без задоволення..."

Постанова ФАС Уральського округу від 12.08.2010 N Ф09-6316/10-С6 у справі N А76-6980/2009-26-540/150

"... Суд апеляційної інстанції, дослідивши матеріали справи та оцінивши їх у порядку ст. 71 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, встановив, що спірне нежитлове приміщення передано підприємству "ПЖРЕУ Тракторозаводського р-ну м. Челябінська", зазначеному як орендодавець за договором оренди від 28.12.2007 N 16, на підставі угоди про внесення змін та доповнень від 03.12.2007 N 3 до договору про закріплення майна на праві господарського відання від 31.03.2000 N П-63/84.

Тим часом право господарського відання підприємства "ПЖРЕУ Тракторозаводського р-ну м. Челябінська" на вказане нерухоме майно було зареєстроване у ЄДРП лише 15.09.2008, тобто після підписання договору від 28.12.2007 N 16.

За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що на момент укладання договору оренди від 28.12.2007 N 16, а також на момент внесення змін до нього за строком його дії (01.06.2008) право на передачу спірного майна в оренду у підприємства "ПЖРЕУ Тракторозаводського р-ну м. Челябінська" не було.

Відповідно до ст. 168 Цивільного кодексу Російської Федерації угода, яка відповідає вимогам закону чи інших правових актів, нікчемна, якщо закон не встановлює, що така угода оспорима, або передбачає інших наслідків порушення.

Відповідно до п. 1 ст. 167 Цивільного кодексу Російської Федерації недійсна угода не тягне за собою юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсна з моменту її вчинення.

З урахуванням викладеного суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про нікчемність договору оренди від 28.12.2007 N 16, об'єктом якого є нежитлове приміщення, розташоване за адресою м. Челябінськ, вул. Російська, 47а, як ув'язненого неуповноваженою особою з боку орендодавця та, відповідно, про відсутність правових підстав у товариства "Житлосфера" для його заняття..."

Постанова ФАС Уральського округу від 10.03.2010 N Ф09-1391/10-С6 у справі N А76-14422/2009-18-701

"...Як встановлено судом та випливає з матеріалів справи, між товариством "ДЕЗ Калінінського району" (орендар) та підприємцем Гордєєвим П.В. (орендодавець) укладено договір оренди спільного майна багатоквартирного будинку від 01.06.2008 N 58, згідно з умовами якого відповідач ( керуюча компанія) зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове користування об'єкт спільного майна багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: пр. Перемоги, буд. 166 (прохідний під'їзд) для використання під розміщення продуктового магазину. Загальна площа об'єкта, що здається в оренду, становить 21 кв. м. Строк дії договору встановлений з 01.06.2008 до 01.05.2009 (п. 5.2 договору).

Підприємець Гордєєв П.В., вважаючи, що договір оренди від 01.06.2008 N 58 є недійсним через відсутність у відповідача права на передачу об'єкта нерухомості в оренду, оскільки воно належить на праві спільної часткової власності власникам приміщень у багатоквартирному будинку, звернувся до арбітражний суд із розглянутим позовом.

Судом встановлено і особами, які беруть участь у справі, не заперечується, що спірне нежитлове приміщення розташоване у прохідному під'їзді багатоквартирного житлового будинку та є спільним майном власників приміщень багатоквартирного будинку.

У силу п. 2, 4 ст. 36, підп. 3 п. 2 ст. 44 Житлового кодексу Російської Федерації за рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна у багатоквартирному будинку можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.

Задовольняючи позовні вимоги про визнання договору оренди від 01.06.2008 N 58 недійсним, суд першої інстанції дійшов висновку, що цей договір укладено порушуючи ст. 36, 44 Житлового кодексу Російської Федерації, ст. 608 Цивільного кодексу Російської Федерації особою, яка не має права здачі спірного приміщення в оренду.

Порушень норм матеріального чи процесуального права, є підставами скасування рішення суду першої інстанції (ст. 288 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації), судом касаційної інстанції встановлено. Рішення суду першої інстанції, що оскаржується, підлягає залишенню без зміни, касаційна скарга - без задоволення..."

Постанова ФАС Уральського округу від 07.10.2009 N Ф09-7558/09-С6 у справі N А76-7613/2008-12-445

"... Заявник вважає, що спірне приміщення належить до об'єктів муніципальної власності в силу постанови Верховної Ради Російської Федерації від 27.12.1991 N 3020-1 "Про розмежування державної власності у Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви та Санкт-Петербурга та муніципальну власністьУ зв'язку з цим спірний об'єкт нерухомості повинен розглядатися як об'єкт муніципальної власності, незалежно від того чи оформлено це право в установленому законом порядку.

Відповідно до положень, встановлених ст. 608 Цивільного кодексу Російської Федерації, право здачі майна у найм належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, які уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

В обґрунтування свого права на передане в оренду підприємцю Косарєву Т.П. майно комітет з управління майном подав до матеріалів справи витяг з реєстру муніципальної власності міста Челябінська від 21.05.2008 N ОМС/1227 станом на 21.05.2008 та постанову голови м. Челябінська від 12.07.301 м. Челябінська від філії Будівельне управління N 807 відкритого акціонерного товариства "Свердловськдорбуд" було прийнято майно, зокрема житловий фонд загальною площею 18694,7 кв. м, до складу якого включено спірне нежитлове приміщення. Зазначене приміщення передано з балансу філії Будівельне управління N 807 відкритого акціонерного товариства "Свердловськдорбуд" до муніципальної власності м. Челябінська на баланс муніципального унітарного підприємства "Багатогалузеве житлово-комунальне об'єднання" за актом приймання-передачі.

Відповідно до п. 2 ст. 8 Цивільного кодексу Російської Федерації права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з реєстрації відповідних прав нею, якщо інше встановлено законом.

Суд апеляційної інстанції на підставі дослідження матеріалів встановив, що підстав вважати право муніципальної власності на спірне майно таким, що виникло, немає, оскільки доказів державної реєстрації переходу права власності до муніципальної освіти "Місто Челябінськ" на дані приміщення не представлено.

Крім того, суд апеляційної інстанції вказав на наявну у матеріалах справи та не оскаржену відмову в державній реєстрації від 10.08.2005 N 5819 права муніципальної власності на нежитлове приміщення N 1 (магазин) площею 163,2 кв. м, розташоване за адресою: м. Челябінськ, п. Федорівка, вул. Дубова, д. 18-а, у зв'язку з тим, що документи, подані на державну реєстрацію прав, за формою чи змістом не відповідають вимогам чинного законодавства, а також особа, яка видала документ, що встановлює право, не уповноважена розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна.

За таких обставин суд апеляційної інстанції визнав, що включення приміщення до Реєстру муніципальної власності не може бути доказом виникнення у муніципальної освіти права власності на нього.

З урахуванням сказаного, суд апеляційної інстанції, керуючись ст. 168 Цивільного кодексу Російської Федерації, дійшов висновку про нікчемність договору оренди від 16.02.2006 N 9/7491, вказавши на відсутність у комітету з управління майном права розпоряджатися майном, право муніципальної власності на яке не виникло..."

Постанова ФАС Уральського округу від 14.01.2009 N Ф09-10100/08-С6 у справі N А60-9270/2008

"...Право господарського відання чи право оперативного управління майном, щодо якого власником прийнято рішення про закріплення за унітарним підприємством або установою, виникає у цього підприємства чи установи з моменту передачі майна, якщо інше не встановлено законом та іншими правовими актами чи рішенням власника (П. 1 ст. 299 Цивільного кодексу Російської Федерації).

Відповідно до ст. 4 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державній реєстрації підлягають права власності та інші речові права на нерухоме майно та угоди з ним відповідно до ст. 130, 131, 132 та 164 Цивільного кодексу Російської Федерації.

Пунктом 2 ст. 8 Цивільного кодексу Російської Федерації передбачено, що права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з реєстрації відповідних прав на нього.

Оцінивши подані у матеріали справи докази, суди встановили, що на момент укладання договору оренди право господарського відання підприємства "Пошта Росії" на закріплене за ним майно не зареєстроване в установленому законом порядку, та дійшли обґрунтованого висновку про те, що підприємство "Пошта Росії" не мало право здавання спірного приміщення в оренду.

Таким чином, договір оренди від 01.09.2006 N 1453/14, укладений між підприємством "Пошта Росії та індивідуальним підприємцем Сальниковою Є.С., суперечить ст. 608 Цивільного кодексу Російської Федерації.

Таким чином, встановивши, що договір оренди укладено щодо майна, право господарського відання на яке за орендодавцем у встановленому законом порядку не зареєстроване, а також із порушенням порядку, встановленого постановою Уряду Російської Федерації від 30.06.1998 р. N 685 (без проведення конкурсу), суди правомірно визнали договір оренди від 01.09.2006 N 1453/14 недійсним та застосували наслідки недійсності нікчемного правочину, зобов'язавши орендаря повернути спірне приміщення..."

Постанова ФАС Уральського округу від 21.09.2006 N Ф09-8398/06-С3

"...Як випливає з матеріалів справи, відповідно до договору оренди від 01.12.2004 N А-19/2005 на підставі акта здачі-приймання підприємство передало товариству в оренду нежитлове приміщення загальною площею 32 кв. м у будівлі, розташованій за адресою : м. Челябінськ, вул., 40 років Жовтня, д. 19.

Запис про право власності позивача на яке внесено до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та правочинів з ним 24.02.2005 (свідоцтво про державну реєстрацію права серія 74-АА N 056296).

Встановивши, що позивач не довів відповідно до ст. 65 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації факт наявності в нього на момент укладання договору оренди від 01.12.2004 N А-19/2005 зареєстрованого права власності на приміщення площею 32 кв. м у будівлі, розташованій за адресою: м. Челябінськ, вул. 40 років Жовтня, д. 19, суди дійшли вірного висновку про нікчемність названого договору через його невідповідність положенням ст. 209, 608 Цивільного кодексу Російської Федерації..."

Постанова ФАС Уральського округу від 06.09.2006 N Ф09-6063/06-С4

Крім того, відповідно до ст. 608 Цивільного кодексу Російської Федерації право здачі майна в оренду належить його власнику, а також особам, уповноваженим законом або власником здавати майно в оренду.

Статтею 617 Цивільного кодексу Російської Федерації передбачено, що перехід права власності на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни чи розірвання договору оренди. При цьому незалежно від того, чи ставилося питання про переоформлення договору оренди, колишній власник втрачає, а новий набуває декларація про отримання доходів від здачі майна у найм (п. 23 інформаційного листа Вищого Арбітражного Судна Російської Федерації від 11.01.2002 N 66).

Відповідно до ст. 2 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права.

У силу ч. 1 ст. 131 Цивільного кодексу Російської Федерації право власності та інші речові права на нерухомі речі підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість та угод із нею. Обов'язкової державної реєстрації речових підлягають права на нерухомого майна, правовстановлюючі документи куди оформлені після набрання чинності Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ " Про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і угод із нею " (п. 2 ст. 4 зазначеного Закону ).

У цьому права майно, підлягають державної реєстрації речових, виникають із реєстрації відповідних прав нею, якщо інше встановлено законом (п. 2 ст. 8 Цивільного кодексу Російської Федерации).

Як випливає із матеріалів справи, Департаментом на порушення вимог ст. 65 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації не представлені докази державної реєстрації права муніципальної власності на спірне приміщення, яка є обов'язковою (п. 2 ст. 4 Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "), отже, і виникнення права муніципальної власності.

За таких обставин є правомірними висновки суду апеляційної інстанції про те, що Департамент право власності на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Перм, вул. Федосєєва, 19, не належить, і Департамент в силу ст. 608 Цивільного кодексу Російської Федерації у відсутності права здавати у найм зазначене приміщення..."

Центральний округ

Ухвала ФАС Центрального округу від 21.07.2010 у справі N А08-2804/2009-24

"...Як вбачається з матеріалів справи, 01.06.2007 ТОВ "Консалтинг-центр "ЮНІКОН" (орендодавець) та ГОУ ВПО "Білгородський державний університет" (орендар) підписали договір оренди нерухомого майна N 19, відповідно до умов якого орендодавець передає , а орендар приймає у тимчасове користування об'єкт нежитлового фонду - нежитлове приміщення, яке далі називається "об'єкт", розташоване за адресою: м. Білгород, вул. Корольова, 2а, а саме: будівля Центру наноструктурних матеріалів та покриттів, площею 785,8 кв. м для використання з метою науково-дослідних та дослідно-конструкторських робіт.

Відповідно до ст. 608 Цивільного кодексу РФ право здавання майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, які уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

З матеріалів справи випливає, що право власності ТОВ "Консалтинг-центр "ЮНІКОН" на передане відповідачу за договором оренди N 19 від 01.06.2007 нежитлове приміщення площею 785,8 кв. м, розташоване за адресою: м. Білгород, вул. Корольова, д. 2а, було зареєстровано в установленому законом порядку 21.12.2007, що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію права серії 31 АБ N 305531 (т. 1 л.д. 14).

За таких обставин, враховуючи, що на момент укладання договору оренди N 19 від 01.06.2007 ТОВ "Консалтинг-центр "ЮНІКОН" не було власником спірного приміщення, а отже, виходячи з положень статті 608 Цивільного кодексу РФ, було не вправі передавати його в оренду, тим більше, що спірне нежитлове приміщення як об'єкт нерухомості в червні 2007 року не існувало, оскільки не було введено в експлуатацію, судова колегія дійшла висновку про нікчемність договору оренди N 19 від 01.06.2007 в силу статті 168 Цивільного кодексу РФ..."

Постанова ФАС Центрального округу від 12.05.2010 N Ф10-1865/10 у справі N А68-5904/09

"...З матеріалів справи випливає, що при укладенні договору оренди N 58 від 16.01.2006, адміністрація МО Тепло-Огарівський район виступала як власник майна, що передається в оренду.

Проте свідоцтво про державну реєстрацію права серії 71 АБ N 312480, згідно з яким власником нежитлової будівлі магазину загальною площею 188,30 кв. м, літ. А (кадастровий номер 71-71-22/006/2007-392), що розташований за адресою: Тульська область, Тепло-Огарівський район, селище Тепле, вул. Садова, буд. 3, є муніципальна освіта Тепло-Огарівський район Тульської області, видана адміністрації 19.04.2007, тоді як договір оренди укладено 16.01.2006, тобто раніше, ніж видано свідоцтво про державну реєстрацію права.

Отже, на дату укладання договору оренди адміністрація МО Тепло-Огарівський район не мала правочинів щодо розпорядження даним майном.

Таким чином, оскільки зазначений договір оренди є недійсним через його нікчемність, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення вимог позивача про стягнення заборгованості з орендної плати..."

Позиція 2.Відсутність державної реєстрації права власності орендодавця на нерухомість у момент укладання договору оренди не впливає на дійсність такого договору як підстави виникнення відповідного орендного зобов'язання, якщо орендодавець передав майно орендарю, а останній користувався ним та вносив орендні платежі.

Судова практика:

Ухвала ФАС Волго-Вятського округу від 30.10.2012 у справі N А82-16218/2011

"...ІП Дворсон А.Р. (орендодавець) та ІП Удалова О.М. (орендар) уклали договір оренди від 15.06.2010 N 15, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове користування частину нежитлового приміщення (2) -й поверх) загальною площею 27,92 квадратного метра, що знаходиться в будівлі торгового центру"Олександрія", розташованого за адресою: Ярославська область, місто Рибінськ вулиця Хрестова, будинок 109-111 (пункт 1.1 договору).

Строк оренди складає 11 місяців з дати передачі приміщення за актом приймання-передачі (пункт 2.1 договору).

У силу статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди будівлі (приміщення) терміном менше року укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, і вимагає державної реєстрації речових.

Відсутність державної реєстрації права власності орендодавця на нерухомість на дату укладання договору оренди сама по собі не впливає на дійсність такого договору, як підстави виникнення відповідного орендного зобов'язання.

Сторони, підписавши договір від 15.06.2010, у пункті 2.1 встановили термін його дії із 15.06.2010. Після реєстрації права власності позивача на будівлю торговельного центру площею 2 052,2 кв. об'єктом майнового найму. При цьому орендар визнавав себе фактично боржником в орендному зобов'язанні та сплачував платежі за користування об'єктом та до державної реєстрації права власності за орендодавцем.

У зв'язку із зазначеними обставинами доводи заявника касаційної скарги про необґрунтоване застосування до цієї суперечки статті 168 Цивільного кодексу Російської Федерації та необхідність стягнення за користування переданим майном плати судом касаційної інстанції визнаються правильними..."

8.3. Висновок із судової практики:Особа, чиї права на нерухоме майно не зареєстровані в ЄДРП, не може здавати її в оренду та вимагати безпідставного збагачення з особи, яка використовувала таке майно до реєстрації права власності орендодавця.

Примітка:Наведений нижче судовий акт було прийнято до внесення змін до Постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди". Отже, у ньому не враховано правову позицію, викладену в п. 10 названої Постанови.

Судова практика:

Ухвала ФАС Східно-Сибірського округу від 26.11.2009 у справі N А10-1976/2009

"...Судом першої інстанції встановлено, що 13.11.2002 між індивідуальним підприємцем Валєєвим В.М. (покупець) та відкритим акціонерним товариством "Бурятснабзбут" (продавець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна - будівлі магазину, що знаходиться за адресою: м Гусиноозерськ, вулиця Центральна, 4.

29.05.2008 Валєєву Валентину Миколайовичу видано свідоцтво серії 03-АА N 409347 про державну реєстрацію права на вказаний об'єкт нерухомості.

Предметом позовних вимог індивідуального підприємця Валєєва В.М. є стягнення з індивідуального підприємця Вахітової Г.М. суми безпідставного збагачення, що виникло з користування нежитловим приміщенням без будь-яких правових підстав, а також стягнення відсотків за користування чужими коштами.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод із ним є єдиним доказом існування зареєстрованого права.

Таким чином, з аналізу зазначених норм права випливає, що у позивача до моменту реєстрації права власності на передане відповідачеві майно не було права розпоряджатися останнім, у тому числі і шляхом здачі в оренду.

Доводи позивача про те, що безпідставне збагачення слід обчислювати з 13.11.2002, тобто з моменту укладання договору купівлі-продажу, визнаного рішенням Гусиноозерського міського суду від 21.02.2008 належним чином ув'язненим, стосуються результатів оцінки поданих доказів.

Підстав для переоцінки доказів у суду касаційної інстанції в силу вимог статті 286 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації немає..."

8.4. Висновок із судової практики:Договір оренди нерухомого майна, щодо якого право власності орендодавця визнано недійсним після укладання договору, а також визнано недійсним державна реєстрація такого права, є нікчемним.

Судова практика:

Постанова ФАС Московського округу від 01.09.2010 N КМ-А40/9578-10 у справі N А40-145519/09-105-1095

"...20.06.2000 р. між Департаментом майна міста Москви (орендодавець) та ГУ Центр державного санітарно-епідеміологічного нагляду у ПВАТ м. Москви (орендар та правопопередник позивача) було укладено договір оренди від 20.06.2000 р. N 0 /00, згідно з яким орендодавець передав орендарю в оренду нежитлове приміщення площею 596,8 кв.м, розташоване за адресою: м. Москва, вул., 2-а Інститутська, буд. .2005 р.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, належність зазначеного нерухомого майна на праві власності місту Москві на момент дії договору оренди підтверджується випискою з ЄДРП від 20.07.2009 р.

Рішенням Арбітражного суду м. Москви від 04.08.2009 р. у справі N А40-27128/09-11-287, залишеною без зміни постановою Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 30.10.2009 р., визнано право федеральної власності за адресою: м. Москва, вул. 2-а Інститутська, буд. 2/10 загальною площею 600,2 кв. м та визнано недійсним зареєстроване право власності міста Москви на будівлю, розташовану за адресою: м. Москва, вул. 2-а Інститутська, буд. 2/10 загальною площею 596,2 кв. м.

Суди обох інстанцій, керуючись статтею 69 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, встановили преюдиційне значення зазначеного вище рішення Арбітражного суду м. Москви від 04.08.2009 р. у справі N А40-27128/09-11-287 для розгляду цього спору.

Відповідно до статті 608 Цивільного кодексу РФ право здачі майна у найм належить його власнику чи уповноваженим власником особам.

Оскільки нерухоме майно, що є предметом договору оренди від 20.06.2000 р. N 05-00317/00, не є власністю міста Москви, і як наслідок, Департамент майна міста Москви не уповноважений власником (Російською Федерацією) на здачу його в оренду силу статті 168 Цивільного кодексу Російської Федерації є недійсною (нікчемною) правочином, оскільки укладено з порушенням статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації.

Інша оцінка заявником скарги встановлених судами фактичних обставин справи та тлумачення положень закону не означає допущеної судами під час розгляду справи судової помилки..."

Аналогічна судова практика:

Західно-Сибірський округ

Ухвала ФАС Західно-Сибірського округу від 07.04.2010 у справі N А46-9/2007

"...Як випливає з матеріалів справи, між департаментом (орендодавець) та ТОВ "Паллада" (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення від 01.07.2003 N 25501/3 (зі змінами від 06.05.2005), згідно з яким орендодавець передав орендарю в оренду нежитлове приміщення (будівля), що знаходиться у власності муніципальної освіти місто Омськ, розташоване у підвалі за адресою: місто Омськ, проспект Маркса, 17 (Літера А (8П), індивідуалізоване згідно з додатком N 2 до договору, загальною площею 92,50 квадратних метра, терміном з 01.07.2003 до 30.06.2008.

Рішенням Куйбишевського районного суду міста Омська від 08.07.2008 визнано недійсним право власності муніципальної освіти місто Омськ на нежитлове приміщення 8П на поверховому плані (1, 2, 45) загальною площею 92,50 квадратних метрів, розташоване у підвалі. розташованого за адресою: місто Омськ, проспект Маркса, 17, а також визнано недійсною державну реєстрацію права власності на вказане нежитлове приміщення.

Взявши до уваги зазначене рішення суду, яке має преюдиційне значення для розгляду справи в силу пункту 3 статті 69 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, суди першої та апеляційної інстанції, правомірно визнали договір оренди нерухомого майна від 01.07.2003 N 25501/3 недійсним ) угодою, укладеної порушення пункту 1 статті 209, статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації..."

8.5. Висновок із судової практики:Договір оренди нерухомого майна, що підлягає державній реєстрації, підписаний до державної реєстрації права власності орендодавця на дане нерухоме майно, але зареєстрований після неї, є дійсним.

Примітка:Зазначена позиція знайшла відображення в Рекомендаціях Науково-консультативної ради при ФАС Волго-Вятського округу "Про практику застосування норм цивільного законодавства", прийнятих за підсумками засідання, що відбулося 02.06.2011 на базі Арбітражного суду Республіки Комі, та схвалених Президією ФАС 22.06.2011 N 2 (питання 36).

Судова практика:

Постанова Президії ВАС РФ від 07.09.2010 N 4037/10 у справі N А65-18537/2009-СГ2-55

"...Як встановлено судами та випливає з матеріалів справи, між підприємцем (орендодавцем) та товариством (орендарем) 24.01.2008 підписано договір оренди нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Казань, вул. Товариська, д. 16, літер " А", строком з 24.01.2008 по 24.01.2011. Приміщення за актом приймання-передачі від 24.01.2008 передані у користування орендарю.

Право власності підприємця на зазначені приміщення, придбані за договором купівлі-продажу від 21.09.2007 N 114, укладеному з муніципальною установою "Комітет земельних та майнових відносин Виконавчого комітету муніципального утворення міста Казані", зареєстровано в установленому порядку 20.02.2008, Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод із ним.

Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходили з тієї обставини, що договір оренди підписаний сторонами до виникнення у підприємця права власності на приміщення, що здаються їм в оренду, а оскільки відповідно до статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації право здачі майна в оренду належить його власнику або особі , уповноваженому законом чи власником здавати майно в оренду, договір є нікчемним.

Таким чином суди визнали дату підписання сторонами договору оренди моментом його укладання.

Однак згідно з пунктом 3 статті 433 Цивільного кодексу Російської Федерації договір, що підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Законом, а саме пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації, передбачено обов'язкову державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна.

Беручи до уваги, що на момент реєстрації договору оренди орендодавець був власником приміщень, що орендуються, сторонами визначено момент набрання чинності договором і період з дати підписання договору до його реєстрації до розрахунку заборгованості по орендній платі не включається, договір оренди слід визнати укладеним у повній відповідності до чинним законодавством, а позовна вимога - таким, що підлягає задоволенню.

За зазначених обставин оспорювані судові акти порушують однаковість у тлумаченні та застосування арбітражними судами норм права, що відповідно до пункту 1 частини 1 статті 304 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації є підставою для їх скасування.

Аналогічна судова практика:

Акти вищих судів

Ухвала ВАС РФ від 06.05.2010 N ВАС-4037/10 у справі N А65-18537/2009-СГ2-55

"...Як встановлено судами та випливає з матеріалів справи, між підприємцем (орендодавець) та товариством (орендар) 24.01.2008 підписано договір оренди нежитлового приміщення (орендар), розташованого за адресою: м. Казань, вул. Товариська, д. 16 , літер "А", загальною площею 116,4 кв.м., на строк з 24.01.2008 по 24.01.2011 та за актом приймання-передачі від 24.01.2008 передані у користування.

Підприємець на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 21.09.2007 N 114, укладеного з муніципальною установою "Комітет земельних та майнових відносин Виконавчого комітету муніципального утворення м. Казані", придбав у власність нежитлові приміщення за адресою: м. Казань Товариська, 16, літер "А", загальною площею 127,1 кв. метри.

Перехід права власності зареєстровано в установленому порядку 20.02.2008, що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та правочинів з ним.

Договір оренди пройшов державну реєстрацію 11.03.2008 року.

Відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації договір, що підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (пункт 3 статті 433); договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації (пункт 2 статті 651).

Відтак договір оренди від 24.01.2008, зареєстрований 11.03.2008, вважається укладеним з моменту реєстрації.

Суди, роблячи висновок про те, що оскільки на момент укладання договору оренди від 24.01.2008 р. перехід права власності підприємця на об'єкт оренди не був зареєстрований в установленому законом порядку, у останнього були відсутні повноваження щодо розпорядження спірним об'єктом нерухомості, не застосували зазначені норми Цивільного кодексу Російської Федерації. Федерації.

Отже, підстав, передбачених статтею 168 Цивільного кодексу Російської Федерації для визнання недійсним договору оренди відсутні..."

Волго-В'ятський округ

Ухвала ФАС Волго-Вятського округу від 18.04.2011 у справі N А11-4945/2010

"...Товариство (орендодавець) та Підприємець (орендар) оформили договір оренди торгових приміщень від 01.06.2009 N Ц/5 площею 20 квадратних метрів на цокольному поверсі торгового центру, розташованого за адресою: місто Муром, вулиця Радянська, 12, прибудованого до західному торцю торгового центру "Витязь" (пункти 1.2, 1.5 та 1.6 договору).

Відповідно до пункту 2.1 договору приміщення передаються в оренду до 01.07.2015.

Право власності Товариства на будівлю згаданого торгового центру зареєстровано 13.08.2009 року (свідоцтво про державну реєстрацію права від 13.08.2009 р. серії 33АК N 709298).

Договір оренди від 01.06.2009 N Ц/5 зареєстровано в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії по Володимирській області 15.06.2010 за номером 33-22-12/024/2010-572.

Висновки суду апеляційної інстанції про недійсність та незавершеність договору оренди від 01.06.2009 N Ц/5 помилкові, оскільки ґрунтуються на неправильному застосуванні норм матеріального права.

Відповідно до пункту 3 статті 433 Цивільного кодексу Російської Федерації договір, що підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до пункту 7 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 16.02.2001 N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" за відсутності державної реєстрації речових договір оренди незаключеним.

На момент державної реєстрації договору оренди від 01.06.2009 N Ц/5, з якого він вважається ув'язненим, орендодавець був власником орендованих приміщень і, відповідно, мав право на передачу належного йому майна в оренду за правилами статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації, тому суд першої інстанції правомірно визнав договір оренди укладеним у повній відповідності до чинного законодавства..."

8.6. Висновок із судової практики:Якщо право власності на об'єкт оренди виникло в орендодавця в порядку правонаступництва при реорганізації правопопередника, то договір оренди такого майна є дійсним, незважаючи на те, що в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним на момент укладання зазначеного договору відсутні відомості про права орендодавця на нерухоме майно.

Судова практика:

Ухвала ФАС Московського округу від 12.12.2011 у справі N А41-27488/10

"...Як випливає з матеріалів справи, на момент укладання спірного договору оренди N Р-95/К/08 від 29.05.2008 р. у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним були відсутні відомості про ВАТ "Аграрна група" РОСТ" як про правовласника нежитлового приміщення.

Одночасно судами було встановлено, що ВАТ "Аграрна група "РОСТ" створено внаслідок реорганізації у формі злиття з ВАТ "Агрофірма "Павлівська", що підтверджується свідоцтвами серії 50 N 011199851 від 29.05.2008 р. та серії 50 N9 011. м.

Перелік майна, що підлягає передачі від ВАТ "Агрофірма "Павлівська" до новоутвореної юридичної особи відображений у підписаному сторонами передавальному акті від 01.05.2008 р. Цей перелік містить вказівку на передачу у складі іншого майна цеху деревообробки інв. N 0000003 Адміністрації міського округу Домодєдово N 392 від 30.08.2007 р., за адресою: Павловське, вул.Вокзальна, 21, стор 11.

За викладених обставин суди дійшли правомірного висновку про доведеність наявності у ВАТ "Аграрна група "РОСТ" як правонаступника щодо майна ВАТ "Агрофірма "Павлівська" права розпорядження нежитловим приміщенням загальною площею 240 кв. м, розташованим за адресою: Московська область, Домодєдівський район, д. Павлівське, вул. Вокзальна, буд. 21, стор. 11 (столярний цех).

Підстав для визнання договору оренди N Р-95/К/08 від 29.05.2008 р. недійсним суди не мали..."

Аналогічна судова практика:

Акти вищих судів

Ухвала ВАС РФ від 21.02.2012 N ВАС-1782/12 у справі N А41-27488/10

"...Вважаючи, що відповідно до норми статті 608 Цивільного кодексу Російської Федерації, у товариства були відсутні правомочності щодо розпорядження об'єктом оренди, підприємець звернувся до суду з вимогою про визнання договору оренди від 29.05.2008 N Р-95/К/08 недійсним угодою.

Як випливає із судових актів, суспільство створено внаслідок реорганізації у формі злиття з ВАТ "Агрофірма "Павлівська", що підтверджується свідоцтвами серії 50 N 011199851 від 29.05.2008 р. та серії 50 N 011199859 від 29.00.

Відповідно до договору про злиття ВАТ "Агрофірма "Павлівська" та ВАТ "Аграрна група "РОСТ" від 14.02.2008 р. останнє є правонаступником ВАТ "Агрофірма "Павлівська" щодо будь-якого його майна.

Перелік майна, що підлягає передачі від ВАТ "Агрофірма "Павлівська" до новоутвореної юридичної особи, відображений у підписаному сторонами передавальному акті від 01.05.2008 р. Цей перелік містить вказівку на передачу у складі іншого майна цеху деревообробки інв. N 00000 розпорядження Адміністрації міського округу Домодєдово від 30.08.2007 р. N 392, за адресою: Павловське, вул.Вокзальна, 21, стор.

Столярний цех площею 240 кв. м, що є об'єктом договору оренди від 29.05.2008 р. N Р-95/К/08, є частиною будівлі цеху деревообробки, що належить ВАТ "Аграрна група "РОСТ".

У зв'язку з викладеним, суди обґрунтовано дійшли висновку про доведеність наявності у товариства як правонаступника щодо майна ВАТ "Агрофірма "Павлівська" права розпорядження нежитловим приміщенням загальною площею 240 кв. м, розташованим за адресою: Московська область, Домодєдівський район, Павловське , вул.Вокзальна, д. 21, стор 11 (столярний цех), оскільки відповідно до пункту 2 статті 218 Цивільного кодексу Російської Федерації у разі реорганізації юридичної особи право власності на майно, що належало йому, переходить до юридичних осіб - правонаступників реорганізованої юридичної особи.

Відповідно до роз'яснень, даних у пункті 11 Постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації N 10 та Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації N 22 від 29.04.2010 р. "Про деякі питання, що виникають при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" громадяни, юридичні особиє власниками майна, створеного ними собі чи придбаного з інших осіб виходячи з угод про відчуження цього майна, і навіть перейшов у спадок чи порядку реорганізації (стаття 218 ДК РФ). У силу пункту 2 статті 8 ЦК України права на майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з реєстрації відповідних прав на нього, якщо інше не встановлено законом.

Інший момент виникнення права встановлено, зокрема, для набуття права власності на нерухоме майно у разі повної виплати паю членом споживчого кооперативу, у порядку наслідування та реорганізації юридичної особи (абзаци другий, третій пункту 2, пункт 4 статті 218 ЦК України, пункт 4 статті 1152 ЦК України). Так, якщо спадкодавцю або реорганізованій юридичній особі (правопопереднику) належало нерухоме майно на праві власності, це право переходить до спадкоємця або юридичної особи, що знову виникла незалежно від державної реєстрації права на нерухомість.

Враховуючи викладене, порушень норм права, які могли б розглядатися як підстава для перегляду оспорюваних судових актів у порядку нагляду, не встановлено..."