Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej w sprawie czynszu. Co mówi prawo o wynajmie mieszkania bez pośredników

16.04.2019

Art. 622. Zwrot przedmiotu dzierżawy wydzierżawiającemu

Po rozwiązaniu umowy najmu, najemca jest zobowiązany zwrócić przedmiot wynajmującemu w takim stanie, w jakim go otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w stanie określonym w umowie.

Jeżeli najemca nie zwrócił przedmiotu najmu lub zwrócił go w terminie, wynajmujący ma prawo żądać zapłaty wynajem na czas opóźnienia. W przypadku, gdy określona płatność nie pokryje strat wyrządzonych wynajmującemu, może on żądać ich naprawienia.

Jeżeli umowa przewiduje karę za nieterminowy zwrot przedmiotu dzierżawy, straty mogą być pokryte w całości przewyższające karę, chyba że umowa stanowi inaczej.

Sekcja 623. Ulepszenia wynajmowanej nieruchomości

1. Rozdzielne ulepszenia dokonane przez najemcę w wynajmowanej nieruchomości stanowią jego własność, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

4. Ulepszenia przedmiotu dzierżawy, rozdzielne lub nierozłączne, dokonane na koszt odpisy amortyzacyjne z tej nieruchomości są własnością wynajmującego.

Artykuł 624

1. Ustawa lub umowa dzierżawy mogą przewidywać, że przedmiot dzierżawy przechodzi na własność dzierżawcy z upływem okresu dzierżawy lub przed jego upływem, pod warunkiem uiszczenia przez dzierżawcę całej ceny wykupu określonej w umowie.

2. Jeżeli w umowie najmu nie przewidziano warunku wykupu przedmiotu dzierżawy, można go ustalić dodatkowe porozumienie stronom, które jednocześnie mają prawo uzgodnić zaliczenie na poczet ceny wykupu zapłaconego wcześniej czynszu.

3. Ustawa może ustanowić przypadki zakazu wykupu przedmiotu dzierżawy.

Artykuł 625 pewne rodzaje wynajem i dzierżawa niektórych rodzajów nieruchomości

Do niektórych rodzajów umów najmu oraz umów dzierżawy niektórych rodzajów nieruchomości (najem, najem pojazdów, dzierżawa budynków i budowli, dzierżawa przedsiębiorstw, leasing finansowy) stosuje się przepisy niniejszego ustępu, chyba że przepisy stanowią inaczej zasady niniejszego Kodeksu dotyczące tych umów.

§ 2. Wynajem

Artykuł 626

1. Na podstawie umowy najmu, wydzierżawiający, który oddaje nieruchomość w dzierżawę na czas nieokreślony działalność przedsiębiorcza, zobowiązuje się do oddania najemcy ruchomości za opłatą za czasowe posiadanie i używanie.

Rzecz udostępniona na podstawie umowy najmu służy do celów konsumpcyjnych, chyba że umowa stanowi inaczej lub wynika z charakteru zobowiązania.

2. Umowa najmu zawierana jest w formie pisemnej.

Artykuł 627

1. Umowa najmu zawierana jest na okres do jednego roku.

2. Zasady odnowienia najmu dla termin nieokreślony oraz o prawie pierwokupu najemcy do odnowienia umowy najmu () nie mają zastosowania do umowy najmu.

3. Najemca ma prawo w każdej chwili wypowiedzieć umowę najmu, powiadamiając o tym zamiarze wynajmującego na piśmie z co najmniej dziesięciodniowym wyprzedzeniem.

Artykuł 628

Wynajmujący zawierający umowę najmu jest zobowiązany do sprawdzenia zdatności do użytku wynajmowanej nieruchomości w obecności najemcy, a także do zapoznania najemcy z zasadami eksploatacji nieruchomości lub wydania mu pisemnych instrukcji dotyczących korzystania z tej nieruchomości .

Artykuł 629

1. W przypadku stwierdzenia przez najemcę wad przedmiotu najmu, które całkowicie lub częściowo uniemożliwiają korzystanie z niego, wynajmujący obowiązany jest, w terminie dziesięciu dni od dnia złożenia przez najemcę oświadczenia o brakach, jeżeli umowa najmu nie przewiduje krótszego terminu, usunięcia braków nieruchomości na miejscu nieodpłatnie lub wymiany tej nieruchomości na inną podobną nieruchomość w dobrym stanie.

2. Jeżeli wady przedmiotu najmu były wynikiem naruszenia przez najemcę zasad eksploatacji i utrzymania przedmiotu najmu, najemca zapłaci wydzierżawiającemu koszty naprawy i transportu mienia.

Artykuł 630

1. Zapłata czynszu z tytułu umowy najmu ustalana jest w formie opłat ustalonych w stałej wysokości, dokonywanych okresowo lub jednorazowo.

2. W przypadku wcześniejszego zwrotu mienia przez najemcę, wynajmujący zwróci mu odpowiednią część otrzymanego czynszu, licząc od dnia następującego po dniu faktycznego zwrotu mienia.

3. Ściąganie zaległości czynszowych od najemcy odbywa się w sposób bezsporny na podstawie aktu notarialnego.

Art. 631. Używanie mienia dzierżawionego

1. Kapitał i Konserwacja za nieruchomość wynajmowaną na podstawie umowy najmu odpowiada wynajmujący.

2. Podnajem mienia oddanego najemcy na podstawie umowy najmu, przeniesienie jego praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na inną osobę, oddanie tej nieruchomości do nieodpłatnego używania, zastaw praw najmu i wniesienie ich jako wkład majątkowy do spółek osobowych a spółki lub spółdzielnie produkcyjne z udziałem wkładu są niedozwolone.

§ 3. Wynajem pojazdów

1. Wynajem pojazdu wraz ze świadczeniem usług zarządzania i operacja techniczna

Artykuł 632

Na podstawie umowy najmu (czarteru czasowego) pojazdu wraz z załogą, leasingodawca oddaje najemcy pojazd za opłatą w celu czasowego posiadania i użytkowania oraz świadczy we własnym zakresie usługi zarządzania i obsługi technicznej.

Zasady odnowienia umowy najmu na czas nieoznaczony oraz prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy semestr() nie dotyczą umowy najmu pojazdu z załogą.

Artykuł 633

Umowa najmu pojazdu z załogą musi być zawarta w formie pisemnej, bez względu na czas jej obowiązywania. Zasady rejestracji umów najmu, o których mowa w art. 609 ust. 2 niniejszego Kodeksu, nie mają zastosowania do takiej umowy.

Artykuł 634

Przez cały okres obowiązywania umowy najmu pojazdu wraz z załogą, Wynajmujący zobowiązany jest do utrzymania należytego stanu wynajmowanego pojazdu, w tym do realizacji bieżących i wyremontować i zaopatrzenie w niezbędne materiały.

Artykuł 635

1. Usługi świadczone na rzecz najemcy przez leasingodawcę w zakresie zarządzania i technicznej eksploatacji pojazdu muszą zapewniać jego normalną i bezpieczna operacja zgodnie z celami najmu określonymi w umowie. Umowa najmu pojazdu z załogą może przewidywać szerszy zakres usług świadczonych na rzecz najemcy.

2. Skład załogi pojazdu oraz jej kwalifikacje muszą odpowiadać zasadom i warunkom wiążącej strony umowy, a jeżeli takich wymagań nie określają przepisy wiążące strony, to wymaganiom zwyczajowej praktyki prowadzenia pojazdu pojazdu tego typu oraz warunków umowy.

Członkowie załogi są pracownikami wynajmującego. Podlegają dyrektywom wynajmującego dotyczącym zarządzania i konserwacji oraz dyrektywom najemcy dot eksploatacja komercyjna pojazd.

O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, koszty zapłaty za usługi członków załogi oraz koszty ich utrzymania ponosi wynajmujący.

Artykuł 636

O ile umowa najmu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, Najemca ponosi koszty powstałe w związku z komercyjną eksploatacją pojazdu, w tym koszty opłacenia paliwa i innych materiałów eksploatacyjnych w trakcie eksploatacji materiałów oraz uiszczania opłat.

Sekcja 637. Ubezpieczenie pojazdu

O ile umowa najmu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, obowiązek ubezpieczenia pojazdu i (lub) ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody, które może on wyrządzić lub w związku z jego eksploatacją przechodzi na wynajmującego w przypadkach, gdy takie ubezpieczenie jest obowiązkowe na mocy prawa lub umowy.

Art. 638. Umowy z osobami trzecimi o używanie pojazdu

1. O ile umowa najmu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, najemca ma prawo podnajmu pojazdu bez zgody wynajmującego.

2. Najemca w ramach komercyjnej eksploatacji wynajmowanego pojazdu ma prawo, bez zgody wynajmującego, we własnym imieniu zawierać umowy przewozu oraz inne umowy z osobami trzecimi, jeżeli nie stoją one w sprzeczności z celów używania pojazdu określonych w umowie najmu, a w przypadku nieustalenia takich celów – powołania pojazdu.

Art. 639. Odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną w pojeździe

W przypadku utraty lub uszkodzenia pojazdu będącego przedmiotem leasingu, Najemca jest zobowiązany do naprawienia wyrządzonych szkód Wynajmującemu, jeżeli ten udowodni, że do utraty lub uszkodzenia pojazdu doszło na skutek okoliczności, za które Najemca ponosi odpowiedzialność zgodnie z ust. prawem lub umową najmu.

Art. 640. Odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez pojazd

Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim przez wynajęty pojazd, jego mechanizmy, urządzenia, wyposażenie ponosi wynajmujący na zasadach przewidzianych w rozdziale 59 niniejszego Kodeksu. Ma prawo wystąpić do najemcy z roszczeniem regresowym o zwrot kwot wypłaconych osobom trzecim, jeżeli udowodni, że szkoda powstała z winy najemcy.

Art. 641. Cechy najmu niektórych rodzajów pojazdów

Karty i kodeksy transportowe mogą określać inne, oprócz przewidzianych w niniejszym ustępie, cechy leasingu niektórych typów pojazdów wraz ze świadczeniem usług zarządzania i eksploatacji technicznej.

2. Wypożyczenie pojazdu bez świadczenia usług zarządzania i obsługi technicznej

Artykuł 642

W ramach umowy najmu pojazdu bez załogi, leasingodawca oddaje najemcy pojazd za wynagrodzeniem w celu czasowego posiadania i użytkowania bez świadczenia usług w zakresie jego zarządzania i obsługi technicznej.

Do umowy najmu pojazdu bez załogi nie stosuje się przepisów o odnowieniu umowy najmu na czas nieoznaczony oraz o prawie pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy okres ().

Artykuł 643

Umowa najmu pojazdu bez załogi musi być zawarta na piśmie, bez względu na czas jej obowiązywania. Zasady rejestracji umów najmu, o których mowa w art. 609 ust. 2 niniejszego Kodeksu, nie mają zastosowania do takiej umowy.

Artykuł 644

Przez cały okres obowiązywania umowy najmu pojazdu bez załogi, najemca zobowiązany jest do utrzymywania w należytym stanie wynajmowanego pojazdu, w tym do wykonywania napraw bieżących i kapitalnych.

Artykuł 645

Najemca we własnym zakresie zarządza wynajmowanym pojazdem oraz jego eksploatacją zarówno handlową jak i techniczną.

Artykuł 646

O ile umowa najmu pojazdu bez załogi nie stanowi inaczej, najemca ponosi koszty utrzymania wynajmowanego pojazdu, jego ubezpieczenia, w tym OC, a także koszty powstałe w związku z jego eksploatacją.

Art. 647. Umowy z osobami trzecimi o używanie pojazdu

1. O ile umowa najmu pojazdu bez załogi nie stanowi inaczej, najemca ma prawo, bez zgody wynajmującego, podnajem pojazdu na warunkach określonych w umowie najmu pojazdu z lub bez załoga.

2. Najemca ma prawo, bez zgody Wynajmującego, zawierać we własnym imieniu umowy przewozu oraz inne umowy z osobami trzecimi, jeżeli nie stoją one w sprzeczności z celami użytkowania pojazdu określonymi w umowie najmu oraz jeżeli takie cele nie są ustalone, przeznaczenie pojazdu.

Art. 648. Odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez pojazd

Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim przez pojazd, jego mechanizmy, urządzenia, wyposażenie ponosi najemca zgodnie z zasadami rozdziału 59 niniejszego Kodeksu.

Artykuł 649

Karty i kodeksy transportowe mogą ustanawiać inne, oprócz przewidzianych w niniejszym ustępie, cechy leasingu niektórych typów pojazdów bez świadczenia usług zarządzania i eksploatacji technicznej.

§ 4. Dzierżawa budynków i budowli

Artykuł 650

1. Na podstawie umowy najmu budynku lub budowli wydzierżawiający zobowiązuje się do oddania budynku lub budowli najemcy w celu czasowego posiadania i używania albo do czasowego używania.

2. Przepisy niniejszego ustępu stosuje się do dzierżawy przedsiębiorstw, chyba że przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące dzierżawy przedsiębiorstwa stanowią inaczej.

Artykuł 651

1. Umowa najmu budynku lub budowli zawierana jest na piśmie przez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony (art. 434 ust. 2).

Niezachowanie formy umowy najmu budynku lub budowli pociąga za sobą jej nieważność.

2. Przedmiotem umowy najmu przedsiębiorstwa jest rejestracja państwowa i jest uważana za zawartą z chwilą takiej rejestracji.

3. Niezachowanie formy umowy najmu przedsiębiorstwa pociąga za sobą jej nieważność.

Artykuł 659. Przeniesienie dzierżawionego przedsiębiorstwa

Przeniesienie przedsiębiorstwa na najemcę odbywa się zgodnie z aktem przeniesienia.

Przygotowanie przedsiębiorstwa do zbycia, w tym przygotowanie i przedłożenie do podpisania aktu zbycia, należy do obowiązków wynajmującego i odbywa się na jego koszt, chyba że umowa najmu przedsiębiorstwa stanowi inaczej.

Art. 660. Używanie mienia dzierżawionego przedsiębiorstwa

O ile umowa dzierżawy przedsiębiorstwa nie stanowi inaczej, dzierżawca ma prawo, bez zgody dzierżawcy, sprzedać, wymienić, oddać do czasowego użytkowania lub użyczyć materialne składniki majątku dzierżawionego przedsiębiorstwa, poddzierżawić je oraz przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy w stosunku do tych wartości na inną osobę, o ile nie spowoduje to obniżenia wartości przedsiębiorstwa i nie naruszy innych postanowień umowy dzierżawy przedsiębiorstwa. Trybu tego nie stosuje się do gruntów i innych zasobów naturalnych, a także w innych przypadkach przewidzianych w ustawie.

O ile umowa najmu przedsiębiorstwa nie stanowi inaczej, najemca ma prawo, bez zgody wynajmującego, dokonywać zmian w składzie wynajmowanego kompleksu nieruchomości, przeprowadzać jego przebudowę, rozbudowę, doposażenie techniczne, zwiększenie jego wartości .

Artykuł 661

1. Dzierżawca przedsiębiorstwa jest obowiązany do utrzymywania przedsiębiorstwa w należytym stanie stan technicznyłącznie z jego konserwacją i remontami.

2. Najemca ponosi koszty związane z eksploatacją dzierżawionego przedsiębiorstwa, o ile umowa nie stanowi inaczej, a także z uiszczaniem opłat z tytułu ubezpieczenia mienia dzierżawionego.

Artykuł 662

Dzierżawca przedsiębiorstwa ma prawo do zwrotu kosztów nieodłącznych ulepszeń wynajmowanej nieruchomości, niezależnie od zgody dzierżawcy na takie ulepszenia, chyba że umowa dzierżawy przedsiębiorstwa stanowi inaczej.

Wynajmujący może zostać zwolniony przez sąd z obowiązku zwrotu najemcy kosztów takich ulepszeń, jeżeli wykaże, że nakłady najemcy na te ulepszenia zwiększają wartość przedmiotu najmu nieproporcjonalnie do poprawy jego jakości i (lub) właściwości eksploatacyjne lub wprowadzenie takich ulepszeń naruszyło zasady dobrej wiary i rozsądku.

Artykuł 663

Przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące skutków nieważności transakcji, zmiany i rozwiązania umowy, przewidujące zwrot lub odzyskanie w naturze tego, co w ramach umowy otrzymano od jednej lub obu stron, stosuje się do najmu przedsiębiorstwa umowy, o ile skutki te nie naruszają istotnie praw i prawnie chronionych interesów wierzycieli, wynajmującego i najemcy, innych osób oraz nie są sprzeczne z interesem publicznym.

§ 664 Zwrot dzierżawionego przedsiębiorstwa

Po rozwiązaniu umowy najmu przedsiębiorstwa, wynajmowany kompleks nieruchomości musi zostać zwrócony wynajmującemu zgodnie z zasadami przewidzianymi w niniejszym Kodeksie. Przygotowanie przedsiębiorstwa do przekazania wynajmującemu, w tym przygotowanie i przedłożenie do podpisania aktu przeniesienia, jest w tym przypadku obowiązkiem najemcy i odbywa się na jego koszt, chyba że umowa stanowi inaczej.

Prawo federalne 1. O ile umowa leasingu finansowego nie stanowi inaczej, nieruchomość będąca przedmiotem tej umowy jest przekazywana przez sprzedającego bezpośrednio najemcy w miejscu jego zamieszkania.

2. W przypadku, gdy nieruchomość będąca przedmiotem umowy leasingu finansowego nie zostanie przekazana leasingobiorcy w terminie określonym w tej umowie, a jeżeli termin taki nie został określony w umowie, w rozsądnym terminie, najemca ma prawo, jeżeli opóźnienie jest spowodowane okolicznościami, za które odpowiedzialność ponosi wynajmujący, żądać rozwiązania umowy i naprawienia szkody.

Artykuł 669

Ryzyko przypadkowej utraty lub przypadkowego uszkodzenia przedmiotu leasingu przechodzi na leasingobiorcę z chwilą przeniesienia na niego przedmiotu leasingu, chyba że umowa leasingu finansowego stanowi inaczej.

Art. 670. Odpowiedzialność sprzedawcy

1. Najemca ma prawo przedstawić bezpośrednio sprzedającemu nieruchomość będącą przedmiotem umowy leasingu finansowego wymagania wynikające z umowy kupna-sprzedaży zawartej pomiędzy sprzedającym a leasingodawcą, w szczególności w zakresie jakości i kompletności rzeczy, terminu jej wydania, a także w innych przypadkach nienależytego wykonania umowy przez sprzedającego. W takim przypadku najemca ma prawa i obowiązki przewidziane w niniejszym Kodeksie dla kupującego, z wyjątkiem obowiązku zapłaty za nabytą nieruchomość, tak jakby był stroną umowy sprzedaży tej nieruchomości. Najemca nie może jednak rozwiązać umowy sprzedaży ze sprzedawcą bez zgody wynajmującego.

W stosunkach ze sprzedającym najemca i wynajmujący występują jako wierzyciele solidarni ().

2. O ile umowa leasingu finansowego nie stanowi inaczej, leasingodawca nie ponosi odpowiedzialności wobec leasingobiorcy za spełnienie przez sprzedającego wymagań wynikających z umowy kupna-sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, gdy odpowiedzialność za wybór sprzedawcy spoczywa na z leasingodawcą. W tym ostatnim przypadku najemca ma prawo według własnego wyboru dochodzić roszczeń wynikających z umowy kupna-sprzedaży zarówno bezpośrednio sprzedającemu nieruchomość, jak i wynajmującemu, którzy ponoszą solidarną odpowiedzialność.

Zawieranie jakichkolwiek transakcji między osobami na terytorium Rosji jest w pewnym stopniu regulowane przez prawo. Główny akt prawny który szczegółowo omawia tę kwestię, to Kodeks cywilny (CC) Federacji Rosyjskiej. Ustala podstawowe pojęcia wszystkich możliwych transakcji, procedurę ich zawierania i wykonania warunków umownych.

Dzierżawa lokali niemieszkalnych nie była wyjątkiem, dlatego w miarę swoich możliwości jest szczegółowo rozpatrywana w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej. Przed zakończeniem umowa najmu tego typu bardzo ważne jest zapoznanie się z całą tą procedurą prawną, zarówno z punktu widzenia ustawodawcy, jak i z punktu widzenia zainteresowanych nią stron.

Więcej o procedurze i zasadach przeprowadzania transakcji możesz dowiedzieć się czytając poniższy materiał.

Jeśli potrzebujesz pokoju, ale nie masz pieniędzy na jego zakup, wynajmij go. Zdjęcie nr 1

Jak wspomniano wcześniej, Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej zawiera główne przepisy prawne dotyczące najmu lokale niemieszkalne. Należy zaznaczyć, że transakcja ta nie jest traktowana jako odrębny rodzaj umowy najmu, jednak pośrednio napisano o niej wiele. Przechodząc do ustawodawstwa, przede wszystkim konieczne jest zrozumienie podstawowych pojęć dotyczących transakcji najmu.

Ustawodawca wyodrębnił osobny rozdział 34 dla uwzględnienia czynszu jako rodzaju czynności cywilnoprawnych. To właśnie ta część Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, składająca się z 6 paragrafów, jest ważna do dokładnego przestudiowania przed zawarciem jakiejkolwiek umowy najmu. Zgodnie z artykułem 606 kodeksu dzierżawa (własność) to przeniesienie własności z jednej osoby na drugą w celu czasowego użytkowania lub posiadania, zabezpieczone umową. W proces wynajmu zaangażowane są dwie strony:

Wydzierżawiający to osoba, która zobowiązuje się przenieść nieruchomość w posiadanie czasowe za określoną opłatą innej osobie.
Najemca – osoba, która przyjmuje (dzierżawi) coś w swoje czasowe posiadanie na warunkach zawartej umowy. Otrzymana przez najemcę nieruchomość jest jego własnością przez czas określony w umowie.

Zawierając umowę najmu, obie strony transakcji wchodzą w stosunek prawny. Reguluje 1 akapit 34 rozdziału Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej Postanowienia ogólne, tryb realizacji oraz zasady stosunków prawnych pomiędzy wynajmującym a najemcą. Ich ogólna istota polega na tym, że obie strony po zawarciu umowy najmu zobowiązują się do spełnienia warunków określonych w transakcji.

Między innymi zalety zawarcia umowy najmu wyrażają się w tym, że koszt czynszu nie może być zmieniany częściej niż raz w roku. Zdjęcie nr 2

Najważniejsze przepisy ustawy o czynszu zawarte są w artykule 614 o czynszu. Zgodnie z nią najemca zobowiązany jest do terminowego opłacania czynszu na warunkach określonych w umowie.

Możesz zmienić postanowienia umowy dotyczące czynszu nie częściej niż raz w roku. Co więcej, w wielu sytuacjach najemca ma pełne prawo żądać obniżenia czynszu, jeśli z jakichś przyczyn (nie z jego winy) nie może w pełni korzystać z wynajmowanej nieruchomości.

Ustawodawstwo nie reguluje niektórych stron transakcji. Jednak Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej wyraźnie stanowi, że najemca musi utrzymywać wynajmowaną nieruchomość w dobrym stanie i zwrócić ją wynajmującemu po zakończeniu umowy w stanie nie gorszym niż pierwotny.

Na mocy wielu przepisów kodeksu obie strony umowy najmu są zobowiązane do przestrzegania warunków umowy pod rygorem pociągnięcia ich do odpowiedzialności.

Wynajem lokali niemieszkalnych

Ustawodawstwo nie rozdziela pojęcia najmu lokalu w zależności od rodzaju nieruchomości. Zdjęcie nr 3

Wynajem lokali niemieszkalnych to pojęcie, które nie jest jasno uregulowane w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej. Ale to nie znaczy, że takie transakcje mogą być przeprowadzane w dowolnym formacie i według niektórych własnych. Rozważając umowę najmu lokalu niemieszkalnego, należy wziąć pod uwagę przepisy akapitów 1, 4 i 5 34 rozdziału Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczące najmu.

Jeśli chodzi o akapit pierwszy, to został on już omówiony w poprzednim akapicie i jego ogólna istota jest prosta – określa on ogólne przepisy prawne dotyczące czynszu. Dla szczegółowego omówienia najmu lokalu niemieszkalnego najważniejsze są jednak akapity 4 i 5.

Tak więc, zgodnie z art. 650 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zawarcie umowy najmu budynku lub budowli zobowiązuje właściciela do przekazania najemcy do czasowego użytkowania lub posiadania ten gatunek nieruchomość. Gdy sytuacja dotyczy lokali niemieszkalnych, z reguły wynajmowane są przedsiębiorstwa handlowe, procedura tej transakcji jest szczegółowo omówiona w 5. akapicie 34. rozdziału Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jej główne postanowienia to:

„Przez umowę najmu przedsiębiorstwa rozumie się czasowe używanie lub posiadanie na warunkach umowy najmu jakiejś rzeczy (budynku, budowli itp.), z której należy korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem użytkowym.”
„Prawa, które leasingodawca ma do korzystania z określonego rodzaju przedsiębiorstwa, nie przechodzą na leasingobiorcę”.
„Umowa najmu przedsiębiorstwa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Ponadto takie umowy podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej (art. 658).”

Ponadto przeniesienie do czasowego użytkowania lub posiadania innych obiektów niemieszkalnych (na przykład) do osobistego, niekomercyjnego użytku przez dowolną osobę można również uznać za najem lokalu niemieszkalnego. Takie transakcje są rozpatrywane z punktu widzenia głównych przepisów prawnych akapitów 1 i 4 34 rozdziału Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

W procesie sporządzania umowy najmu dowolnego lokalu niemieszkalnego należy wziąć pod uwagę wszystkie obowiązkowe warunki jego formy, które reguluje ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Umowa najmu zostanie uznana za nieważną, jeśli nie zostanie sporządzona na piśmie i nie będzie zawierała następujących informacji:

strony umowy informacje ogólne o nich i szczegóły;
przedmiot transakcji najmu i jego główne cechy (adres, liczba pięter, konkretna lokalizacja, powierzchnia, granice, numer inwentarzowy, status funkcjonalny (biuro, magazyn itp.));
warunki transakcji umownej, których muszą przestrzegać obie strony;
, format i wymiar czynszu;
okres obowiązywania umowy najmu oraz możliwość jego przedłużenia (umowy najmu są krótkoterminowe (poniżej roku), średnioterminowe (1-5 lat), długoterminowe (5-20 lat) oraz bezterminowe).

Wszelkie odstępstwa od ogólnie przyjętej i prawidłowej pod względem prawnym formy umowy najmu lokalu niemieszkalnego powodują jego nieważność, o czym nie należy zapominać. Ważne jest, aby umowę zawrzeć w 3 egzemplarzach (2 z nich – dla wynajmującego i najemcy, 1 – do rejestracji transakcji).

Opinia biegłego sądowego

Radzę zwrócić szczególną uwagę na klauzule zawartej umowy, które wskazują wszystkie niuanse korzystania z przekazanego lokalu.

Na przykład najemca musi z góry wiedzieć, jaka komunikacja przechodzi przez lokal. W przypadku wystąpienia nagły wypadek jaka jest procedura dostępu służb operacyjnych do łączności.

Często w pomieszczeniach znajdujących się na parterze budynku lub w jego piwnicy znajdują się węzły cieplne, elektryczne, wodno-kanalizacyjne. Najemca musi znać procedurę dostępu dla pracowników organizacji dostarczających zasoby, terminy kontroli liczników.

Radzę zdecydowanie określić procedurę płacenia rachunków za media. Często wynajmujący nakłada na najemcę obowiązek zapłaty np. za ciepło, prąd, wodę według zużytych zasobów i wystawionych rachunków. Jednak właściciel może również kontrolować płatność media, przyjmując odczyty liczników i pieniądze za zużyte środki od najemcy, płacąc je samodzielnie.

Szczególnymi warunkami użytkowania może być również np. samodzielne sprzątanie otoczenia, koszenie trawy.

Ważne jest, aby przemyśleć i ustalić wszystkie niuanse użytkowania z wyprzedzeniem, aby w przyszłości nie trzeba było wypowiadać umowy lub ponosić strat za klauzule „zapomniane” przez umowę.

Państwowa rejestracja umowy

Umowa najmu długoterminowego podlega obowiązkowej rejestracji. Zdjęcie numer 5

Państwowa rejestracja umowy najmu lokalu niemieszkalnego jest obowiązkowa, jeżeli umowa jest ważna dłużej niż rok. Rejestracja takich transakcji jest regulowana przez Federację Rosyjską, więc brak wdrożenia tej procedury pociągnie za sobą szereg problemów.

Możesz zarejestrować umowę po jej bezpośrednim zawarciu między dwiema stronami, kontaktując się z Rosreestr lub Centrum Wielofunkcyjnym w miejscu zamieszkania wynajmującego i najemcy.

Rejestracja transakcji dotyczących nieruchomości jest konieczna, ponieważ państwo rejestruje własność tymczasowego właściciela i prowadzi ewidencję katastralną wszystkich nieruchomości w kraju.

Praktyka ta pomaga rozwiązywać wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji i bezproblemowo załatwiać obieg dokumentów. Zarówno właściciel, jak i najemca mogą zarejestrować umowę za pośrednictwem Rosreestr. Aby to zrobić, musisz skontaktować się z agencją rządową, podając następujące informacje:

wniosek o złożenie wniosku o zarejestrowanie transakcji i zarejestrowanie własności tymczasowego właściciela lokalu niemieszkalnego;
trzy pierwotne umowy najmu (jedna pozostanie z Rosreestr);
dokumenty potwierdzające tożsamość i status prawny każdego uczestnika transakcji (paszporty - dla osób fizycznych, dokumenty założycielskie i wyciągi z ZSRR - dla osób prawnych);
plan katastralny (paszport) lokalu niemieszkalnego;
wyciąg z WIT;
notarialna zgoda wszystkich właścicieli wynajmowane lokale, jeżeli jest inny niż leasingodawca;
pokwitowania zapłaty wszystkich niezbędnych ceł państwowych.

Rejestracji umowy dokonuje sam organ państwowy, więc obecność stron transakcji nie jest konieczna. Na koniec wystarczy kontakt potrzebne dokumenty i oświadczenie.

Rejestracja odbywa się w ciągu 18 dni od złożenia wniosku, jeśli wszystko jest w porządku, strony transakcji otrzymują zaświadczenie o rejestracji umowy i własności tymczasowego właściciela. Z ten moment czas, w którym dzierżawa jest oficjalnie zarejestrowana, a informacje o niej zawarte są we wszystkich niezbędnych rejestrach Federacji Rosyjskiej.

Organ państwowy ma prawo odmówić rejestracji transakcji na podstawie przepisów ustawy federalnej „O rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”, a także Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Po wyeliminowaniu wszystkich naruszeń możesz ponownie złożyć dokumenty i wniosek o rejestrację umowy.

Warto zapłacić Specjalna uwaga dokładnego wykonania przez drugą stronę warunków umowy najmu. Zdjęcie numer 6

Pomimo odmiennego statusu prawnego najemcy i wynajmującego w transakcji najmu lokalu niemieszkalnego, w procesie jej realizacji wskazane jest, aby przestrzegali oni tych samych zasad, które mogą zagwarantować bezpieczeństwo imprezy.

Dlatego nasz zasób zdecydowanie zaleca stronom transakcji przestrzeganie następujących zasad:

Przed zawarciem umowy najmu lokalu niemieszkalnego koniecznie skonsultuj się z fachowcem i przedyskutuj z nim główne niuanse i warunki umowy, które Twoim zdaniem powinny znaleźć się w umowie.
W trakcie sporządzania umowy przestrzegaj wszystkich normy prawne co do jego formy, a lepiej – powierz kompilację profesjonaliście.
Określ w umowie wszelkie szczegóły i warunki, które w przyszłości mogą powodować spory lub być dla Ciebie nieopłacalne.
Zawierając umowę i sporządzając dokumenty, kontaktuj się tylko ze sprawdzonymi notariuszami o wysokich kwalifikacjach.
Podpisz umowę tylko wtedy, gdy w pełni zgadzasz się z jej postanowieniami.
Po podpisaniu umowy, obliczonej na ponad rok, należy przeprowadzić jej rejestrację państwową.
W okresie obowiązywania umowy najmu nie naruszaj jej warunków i nie wykonuj podobnych działań z przeciwnej strony. Jakiekolwiek naruszenie warunków umowy jest poważnym powodem jej przedterminowego rozwiązania.

Stosując się do powyższych wskazówek można uzyskać spore gwarancje bezpieczeństwa, sukcesu i satysfakcji z transakcji po obu stronach.

Czynsz: rodzaj i wymiar

Koszt wynajmu jest ustalany wyłącznie przez strony umowy. Zdjęcie numer 7

Czynsz jest warunek wstępny jakąkolwiek umowę najmu. Zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz w sposób określony w uprzednio zawartej umowie. Naruszenie umowy będzie wiązało się z nałożeniem na najemcę pewnej odpowiedzialności: od kar do rozwiązania umowy.

Wysokość czynszu i jego format są ustalane przez strony przed zawarciem umowy i są w niej wskazane. Zgodnie z art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej można to wyrazić:

jasno uregulowana kwota płacona za określone okresy lub jednorazowo;
kwotę ustaloną na podstawie dochodów uzyskiwanych przez najemcę z tytułu korzystania z przedmiotu najmu;
świadczenie niektórych usług przez najemcę na rzecz właściciela;
zamiana czegoś na wynajem lokalu niemieszkalnego;
określone koszty po stronie najemcy związane z ulepszeniem nieruchomości otrzymanej do czasowego użytkowania lub posiadania.

Strony transakcji mają pełne prawo do korzystania z połączenia różne rodzaje opłaty za wynajem. Może również podlegać rewizji, co do zasady, nie częściej niż raz w roku, ze względu na zaistniałe i nieprzewidziane okoliczności.

Rejestracja przeniesienia własności w użytkowanie czasowe

W celu uniknięcia nieporozumień między stronami, bezpośrednie przekazanie lokalu niemieszkalnego powinno być sformalizowane aktem przyjęcia i przekazania, który stanowi dodatek do umowy najmu. Zdjęcie numer 8

Rejestracja przeniesienia własności na podstawie umowy najmu uzależniona jest od obowiązków nałożonych na obie strony transakcji. Istnieją dwie główne opcje projektowania:

zwykły;
leasing (leasing finansowy).

Obie wersje umowy są sporządzane i realizowane zgodnie z informacjami podanymi powyżej. Porządek ogólny czynności są następujące:

Zawarcie ustnej umowy pomiędzy stronami potencjalnej transakcji.
Ustalenie warunków potencjalnej umowy, która zaspokoi interesy obu stron transakcji.
Przygotowanie umowy.
Podpisanie umowy.
Państwowa rejestracja transakcji.

Na różnych etapach rejestracji konieczne może być skorzystanie z usług prawników/notariuszy, co może wiązać się z pewnymi wydatkami.

Koniec umowy

Jak wypowiedzieć niechcianą umowę najmu? Zdjęcie numer 9

Ważność umowy najmu lokalu niemieszkalnego jest jednym z najważniejszych warunków umowy. W przypadku sumiennego wykonania zobowiązań przez obie strony transakcji, termin ważności kończy się zgodnie z terminem określonym w umowie.

Jednak w niektórych przypadkach możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy. Inicjatorem takiego zdarzenia może być zarówno wynajmujący, jak i najemca, jeśli sprawa spełnia odpowiednie przepisy prawa.

Zgodnie z art. 619 wynajmujący ma pełne prawo żądać wcześniejszego rozwiązania najmu, jeżeli:

najemca narusza warunki umowy;
w trakcie posiadania lub użytkowania lokale niemieszkalne niszczeją;
Najemca dwa razy z rzędu zalegał z terminem najmu.

Zgodnie z art. 620 najemca ma pełne prawo żądać wcześniejszego rozwiązania najmu, jeżeli:

wydzierżawiający nie oddał mu przedmiotu najmu do używania lub posiadania albo uniemożliwia mu używanie lub posiadanie tego przedmiotu;
lokal niemieszkalny ma wady i inne braki, które uniemożliwiają najemcy pełne korzystanie lub posiadanie przedmiotu najmu i nie zostały uprzednio uzgodnione z wynajmującym;
lokale niemieszkalne są całkowicie nieprzydatne do używania lub posiadania;
właściciel narusza warunki więźnia.

Umowa może zostać rozwiązana dopiero po przesłaniu przez stronę inicjującą pisemnego wezwania do drugiej strony w celu wyeliminowania naruszeń umowy lub ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, które nie spełniają jej praw.

Jeżeli strona winna nadal zachowuje się w złej wierze w odniesieniu do postanowień umowy lub ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej po otrzymaniu wezwań do jej zaprzestania, wówczas strona inicjująca wcześniejsze rozwiązanie umowy może ją pozwać lub zgodzić się na wypowiedzenie zobowiązań najmu przyjaźnie.

Główne niuanse transakcji

Na co zwrócić uwagę zawierając umowę najmu lokalu niemieszkalnego? Zdjęcie numer 10

Po szczegółowym omówieniu Kodeksu Cywilnego, odrębnie najmu lokali niemieszkalnych i innych podobnych aspektów, możemy podsumować prezentowany dziś materiał. Poniższa lista głównych niuansów tego rodzaju transakcji najmu posłuży jako podsumowanie:

Lokal niemieszkalny wynajmuje się w celu korzystania z niego przez dowolną osobę we własnym interesie. W większości przypadków takie interesy stanowią organizację działalności gospodarczej, jednak wynajmowana nieruchomość może być wykorzystywana również do innych celów.
Przy sporządzaniu umowy najmu ważne jest uwzględnienie wszystkich przepisów prawa, zasad i norm redakcyjnych dotyczących tego zagadnienia. W przeciwnym razie umowa zostanie uznana za nieważną.
Zawarta umowa jest regulatorem relacji między transakcjami, dlatego niedopuszczalne jest naruszenie jej postanowień.
Przy zawieraniu umowy najmu na okres dłuższy niż rok, należy ją zarejestrować w specjalnej agencji państwowej (Rosreestr).
Koszt transakcji dla każdej ze stron ustalany jest osobno. Całkowite wydatki stron mogą obejmować usługi prawników, notariuszy i opłacenie ceł państwowych przy rejestracji umowy (500-2000 rubli dla osób fizycznych i 7500-15 000 rubli dla osób prawnych). Osobnym wydatkiem często są środki przeznaczone na wykonanie indywidualnej dokumentacji oraz inne materiały biurowe.

Ogólnie rzecz biorąc, zawarcie umowy najmu jest dość skomplikowaną procedurą prawną. W procesie jego rejestracji należy wziąć pod uwagę wiele aspektów legislacyjnych. Materiał przedstawiony w dzisiejszym artykule w pełni obejmuje procedurę przeprowadzenia transakcji, jednak nie zawsze należy polegać tylko na sobie – czasem lepiej zaufać profesjonalistom. Nie zapomnij o tym.

Również z filmu można dowiedzieć się o cesji prawa do najmu lokalu niemieszkalnego:

Napisz pytanie do prawnika mieszkaniowego w poniższym formularzu Zobacz też Telefony do konsultacji

08 stycznia 2017 r 120

Jeżeli najemca nie zwróci przedmiotu najmu lub zwróci go w terminie, wynajmujący ma prawo żądać zapłaty czynszu za cały okres zwłoki. W przypadku, gdy określona płatność nie pokryje strat wyrządzonych wynajmującemu, może on żądać ich naprawienia.

Jeżeli umowa przewiduje karę za nieterminowy zwrot przedmiotu dzierżawy, straty mogą być pokryte w całości przewyższające karę, chyba że umowa stanowi inaczej.

Artykuł . Ulepszenia nieruchomości na wynajem

1. Rozdzielne ulepszenia dokonane przez najemcę w wynajmowanej nieruchomości stanowią jego własność, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

2. W przypadku, gdy najemca dokonał na własny koszt i za zgodą wynajmującego ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości, których nie można rozdzielić bez szkody dla nieruchomości, najemca ma prawo, po zakończeniu najmu umowy, do zwrotu kosztów tych ulepszeń, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

3. Koszt nierozłącznych ulepszeń przedmiotu najmu, dokonanych przez najemcę bez zgody wynajmującego, nie podlega zwrotowi, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej.

4. Ulepszenia przedmiotu dzierżawy, zarówno rozdzielne, jak i nierozłączne, dokonane kosztem odpisów amortyzacyjnych od tej nieruchomości, stanowią własność dzierżawcy.

Artykuł . Zakup dzierżawionej nieruchomości

2. Jeżeli w umowie najmu nie przewidziano warunku wykupu przedmiotu dzierżawy, może on zostać ustanowiony dodatkową umową stron, które w takim przypadku uprawnione są do uzgodnienia zaliczenia uprzednio zapłaconego czynszu na poczet cenę odkupienia.

3. Ustawa może ustanowić przypadki zakazu wykupu przedmiotu dzierżawy.

Artykuł . Cechy niektórych rodzajów najmu i dzierżawy niektórych rodzajów nieruchomości

2. WYNAJEM

Artykuł . umowa wynajmu

1. Wydzierżawiający, który wynajmuje nieruchomość w ramach stałej działalności gospodarczej, zobowiązuje się na podstawie umowy najmu do odpłatnego oddania w posiadanie i używanie ruchomości najemcy.

Rzecz udostępniona na podstawie umowy najmu służy do celów konsumpcyjnych, chyba że umowa stanowi inaczej lub wynika z charakteru zobowiązania.

2. Umowa najmu zawierana jest w formie pisemnej.

3. Umowa najmu jest umową publiczną ().

Artykuł . Okres obowiązywania umowy najmu

1. Umowa najmu zawierana jest na okres do jednego roku.

2. Do umowy najmu nie stosuje się przepisów o odnowieniu umowy najmu na czas nieoznaczony oraz o prawie pierwokupu najemcy do odnowienia umowy najmu ().

3. Najemca ma prawo w każdej chwili wypowiedzieć umowę najmu, powiadamiając o tym zamiarze wynajmującego na piśmie z co najmniej dziesięciodniowym wyprzedzeniem.

Artykuł . Udostępnienie nieruchomości najemcy

Artykuł . Usuwanie wad wynajmowanej nieruchomości

2. Jeżeli wady przedmiotu najmu były wynikiem naruszenia przez najemcę zasad eksploatacji i utrzymania przedmiotu najmu, najemca zapłaci wydzierżawiającemu koszty naprawy i transportu mienia.

Artykuł . Wynajem na podstawie umowy najmu

1. Zapłata czynszu z tytułu umowy najmu ustalana jest w formie opłat ustalonych w stałej wysokości, dokonywanych okresowo lub jednorazowo.

2. W przypadku wcześniejszego zwrotu mienia przez najemcę, wynajmujący zwróci mu odpowiednią część otrzymanego czynszu, licząc od dnia następującego po dniu faktycznego zwrotu mienia.

3. Ściąganie zaległości czynszowych od najemcy odbywa się w sposób bezsporny na podstawie aktu notarialnego.

Artykuł . Korzystanie z wynajmowanej nieruchomości

1. Remonty kapitałowe i bieżące nieruchomości wynajmowanej na podstawie umowy najmu leżą po stronie wynajmującego.

3. WYNAJEM POJAZDU

1. Wynajem pojazdu wraz ze świadczeniem usług zarządzania i obsługi technicznej

Artykuł . Umowa najmu pojazdu z załogą

Do umowy najmu pojazdu z załogą nie stosuje się zasad dotyczących przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony oraz prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy okres ().

Artykuł . Formularz umowy najmu pojazdu z załogą

Artykuł . Obowiązek utrzymania pojazdu przez leasingodawcę

W całym okresie obowiązywania umowy najmu pojazdu wraz z załogą, Wynajmujący zobowiązany jest do utrzymywania wynajmowanego pojazdu w należytym stanie, w tym do wykonywania napraw bieżących i kapitalnych oraz dostarczania niezbędnych akcesoriów.

Artykuł . Obowiązki leasingodawcy w zakresie zarządzania i eksploatacji technicznej pojazdu

1. Usługi świadczone na rzecz najemcy przez leasingodawcę w zakresie zarządzania i technicznej eksploatacji pojazdu muszą zapewniać jego normalną i bezpieczną eksploatację zgodnie z celami najmu określonymi w umowie. Umowa najmu pojazdu z załogą może przewidywać szerszy zakres usług świadczonych na rzecz najemcy.

Członkowie załogi są pracownikami wynajmującego. Podlegają one poleceniom leasingodawcy w zakresie zarządzania i konserwacji pojazdu oraz instrukcjom najemcy w zakresie komercyjnej eksploatacji pojazdu.

O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, koszty zapłaty za usługi członków załogi oraz koszty ich utrzymania ponosi wynajmujący.

Artykuł . Obowiązek ponoszenia przez najemcę kosztów związanych z komercyjną eksploatacją pojazdu

Artykuł . Ubezpieczenie pojazdu

1. O ile umowa najmu pojazdu z załogą nie stanowi inaczej, najemca ma prawo podnajmu pojazdu bez zgody wynajmującego.

Artykuł . Odpowiedzialność za szkody wyrządzone w pojeździe

2. Wypożyczenie pojazdu bez świadczenia usług zarządzania i obsługi technicznej

Artykuł . Umowa najmu pojazdu bez załogi

Przepisów o odnowieniu umowy najmu na czas nieoznaczony oraz o prawie pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy okres (art. 621) nie stosuje się do umowy najmu pojazdu bez załogi.

Artykuł . Formularz umowy najmu pojazdu bez załogi

Artykuł . Obowiązek utrzymania pojazdu przez Najemcę

Artykuł . Obowiązki najemcy w zakresie kierowania pojazdem i jego obsługi technicznej

Najemca we własnym zakresie zarządza wynajmowanym pojazdem oraz jego eksploatacją zarówno handlową jak i techniczną.

Artykuł . Obowiązek ponoszenia przez najemcę kosztów utrzymania pojazdu

Artykuł . Umowy z osobami trzecimi dotyczące użytkowania pojazdu

1. O ile umowa najmu pojazdu bez załogi nie stanowi inaczej, najemca ma prawo, bez zgody wynajmującego, podnajem pojazdu na warunkach określonych w umowie najmu pojazdu z lub bez załoga.

Artykuł . Odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez pojazd

Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim przez pojazd, jego mechanizmy, urządzenia, wyposażenie ponosi najemca zgodnie z zasadami rozdziału 59 niniejszego Kodeksu.

Artykuł . Funkcje wynajmu niektórych rodzajów pojazdów

4. WYNAJEM BUDYNKÓW I POMIESZCZEŃ

Artykuł . Umowa najmu budynku lub budowli

1. Na podstawie umowy najmu budynku lub budowli wydzierżawiający zobowiązuje się do oddania budynku lub budowli najemcy w celu czasowego posiadania i używania albo do czasowego używania.

2. Przepisy niniejszego ustępu stosuje się do dzierżawy przedsiębiorstw, chyba że przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące dzierżawy przedsiębiorstwa stanowią inaczej.

Artykuł . Forma i stan rejestracji umowy najmu budynku lub budowli

1. Umowa najmu budynku lub budowli zawierana jest na piśmie przez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony (art. 434 ust. 2).

Niezachowanie formy umowy najmu budynku lub budowli pociąga za sobą jej nieważność.

2. Umowa najmu budynku lub budowli, zawarta na okres co najmniej jednego roku, podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą dokonania takiej rejestracji.

Artykuł . Prawa do działki przy wynajmie budynku lub budowli znajdującej się na niej

1. Na mocy umowy najmu budynku lub budowli, równocześnie z przeniesieniem prawa posiadania i użytkowania tej nieruchomości, przechodzą na rzecz lokator. (zmieniona ustawą federalną nr 118-FZ z dnia 26 czerwca 2007 r.)

2. W przypadku, gdy wydzierżawiający jest właścicielem działki, na której znajduje się budynek lub budowla będąca przedmiotem najmu, dzierżawcy przysługuje prawo dzierżawy działki lub inne prawo do odpowiedniej działki przewidzianej przez budynek lub umowa najmu obiektu. (zmieniona ustawą federalną nr 118-FZ z dnia 26 czerwca 2007 r.)

Jeżeli umowa nie określa prawa do odpowiedniej działki przekazanej najemcy, prawo do korzystania z działki zajmowanej przez budynek lub budowlę i niezbędnej do jej użytkowania zgodnie z jej przeznaczeniem przechodzi na niego na okres najmu budynku lub konstrukcji. (zmieniona ustawą federalną nr 118-FZ z dnia 26 czerwca 2007 r.)

3. Dzierżawa budynku lub budowli znajdującej się na działce, która nie należy do dzierżawcy na prawie własności, jest dozwolona bez zgody właściciela tej działki, jeżeli nie jest to sprzeczne z warunkami korzystania z takiej działki ustalonymi z mocy prawa lub umowy z właścicielem działki.

Artykuł . Zachowanie przez najemcę budynku lub budowli prawa do użytkowania działki w przypadku jej sprzedaży

W przypadkach, gdy działka, na której znajduje się wynajmowany budynek lub budowla, jest sprzedawana innej osobie, najemca tego budynku lub budowli zachowuje prawo do korzystania z działki zajmowanej przez budynek lub budowlę, która jest niezbędna do jego użytkowania , na zasadach obowiązujących przed sprzedażą działki . (zmieniona ustawą federalną nr 118-FZ z dnia 26 czerwca 2007 r.)

Artykuł . Kwota Wynajmu

1. Umowa najmu budynku lub budowli musi określać wysokość czynszu. W braku warunku wysokości czynszu uzgodnionego przez strony na piśmie, umowę najmu budynku lub budowli uważa się za niezawartą. W takim przypadku zasady ustalania ceny przewidziane w ustępie 3 artykułu 424 niniejszego Kodeksu nie mają zastosowania.

2. Opłata za korzystanie z budynku lub budowli, ustanowiona w umowie najmu budynku lub budowli, obejmuje opłatę za korzystanie z działki, na której jest posadowiony, lub odpowiedniej części działki przekazanej wraz z nim , chyba że przepisy prawa lub umowa stanowią inaczej.

3. W przypadkach, w których opłata za dzierżawę budynku lub budowli jest ustalona w umowie za jednostkę powierzchni budynku (konstrukcji) lub inny wskaźnik jego wielkości, czynsz ustala się na podstawie rzeczywistej wielkości budynku lub obiekt przekazany najemcy.

Artykuł . Przeniesienie budynku lub budowli

1. Przekazanie budynku lub budowli przez wynajmującego i jego odbiór przez najemcę następuje na podstawie podpisanego przez strony aktu przeniesienia lub innego dokumentu przeniesienia.

O ile przepisy prawa lub umowa najmu budynku lub budowli nie stanowią inaczej, obowiązek wynajmującego do przekazania budynku lub budowli najemcy uważa się za spełniony z chwilą wydania budynku lub budowli najemcy w posiadanie lub użytkowanie i podpisaniu przez strony stosownego aktu przeniesienia dokument.

Uchylanie się jednej ze stron od podpisania dokumentu o przekazaniu budynku lub budowli na warunkach określonych w umowie uważa się odpowiednio za odmowę wykonania przez wynajmującego obowiązku przekazania nieruchomości, a najemcy za odmowę przyjęcia własność.

2. Po rozwiązaniu umowy najmu budynku lub budowli, wynajmowany budynek lub budowlę należy zwrócić wynajmującemu zgodnie z zasadami określonymi w ust. 1 niniejszego artykułu.

5. WYNAJEM PRZEDSIĘBIORSTW

Artykuł . Umowa najmu przedsiębiorstwa

1. W ramach umowy dzierżawy przedsiębiorstwa jako całości jako kompleksu nieruchomości służącego do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmujący zobowiązuje się do oddawania najemcy za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie grunt, budynki, budowle, urządzenia i inne środki trwałe wchodzące w skład przedsiębiorstwa, przekazują, w sposób, na zasadach i w granicach określonych umową, zapasy surowców, paliw, materiałów i innego kapitału obrotowego, prawa do korzystania z gruntów, zbiorników wodnych i innych zasobów naturalnych, budynków, budowli i urządzeń, innych praw majątkowych dzierżawcy związanych z przedsiębiorstwem, praw do oznaczeń indywidualizujących działalność przedsiębiorstwa oraz innych praw wyłącznych, a także do przeniesienia mu roszczenia i przenieść na niego długi związane z przedsiębiorstwem. Przeniesienie praw posiadania i korzystania z własności innych osób, w tym gruntów i innych zasobów naturalnych, następuje w trybie określonym w ustawie i innych aktach prawnych. (zmieniona ustawą federalną nr 118-FZ z dnia 14 lipca 2008 r.)

2. Prawa wynajmującego, uzyskane przez niego na podstawie zezwolenia (licencji) na prowadzenie odpowiedniej działalności, nie podlegają przeniesieniu na najemcę, chyba że przepisy prawa lub inne akty prawne stanowią inaczej. Włączenie w skład przedsiębiorstwa przeniesionego na podstawie umowy zobowiązań, których wypełnienie przez najemcę jest niemożliwe w przypadku braku takiego zezwolenia (licencji), nie zwalnia leasingodawcy z odpowiednich zobowiązań wobec wierzycieli.

Artykuł . Prawa wierzycieli przy wynajmie przedsiębiorstwa

1. Wierzyciele z tytułu zobowiązań wchodzących w skład przedsiębiorstwa muszą być pisemnie powiadomieni przez wydzierżawiającego o przejściu przedsiębiorstwa w leasing przed jego przekazaniem dzierżawcy.

2. Wierzyciel, który nie poinformował wydzierżawiającego na piśmie o wyrażeniu zgody na przeniesienie długu, ma prawo, w ciągu trzech miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o zbyciu przedsiębiorstwa w najem, żądać wypowiedzenia lub przedterminowe wykonanie zobowiązania i naprawienie spowodowanych tym strat.

3. Wierzyciel, który nie został powiadomiony o przekazaniu przedsiębiorstwa w leasing zgodnie z procedurą przewidzianą w ustępie 1 niniejszego artykułu, może w ciągu roku wytoczyć powództwo o zaspokojenie wymogów przewidzianych w ustępie 2 niniejszego artykułu od dnia, w którym wiedział lub powinien był wiedzieć o firmach transferowych do wynajęcia.

4. Po oddaniu przedsiębiorstwa w leasing wydzierżawiający i dzierżawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi wchodzące w skład przejętego przedsiębiorstwa, które zostały przeniesione na dzierżawcę bez zgody wierzyciela.

Artykuł . Forma i stan rejestracji umowy najmu przedsiębiorstwa

1. Umowa najmu przedsiębiorstwa zawierana jest na piśmie przez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony (art. 434 ust. 2).

2. Umowa najmu przedsiębiorstwa podlega państwowej rejestracji i uważana jest za zawartą z chwilą dokonania takiej rejestracji.

3. Niezachowanie formy umowy najmu przedsiębiorstwa pociąga za sobą jej nieważność.

Artykuł . Przeniesienie dzierżawionego przedsiębiorstwa

Przeniesienie przedsiębiorstwa na najemcę odbywa się zgodnie z aktem przeniesienia.

Artykuł . Korzystanie z majątku dzierżawionego przedsiębiorstwa

Artykuł . Zobowiązania najemcy do utrzymania przedsiębiorstwa i ponoszenia kosztów jego funkcjonowania

1. Dzierżawca przedsiębiorstwa jest zobowiązany do utrzymywania przedsiębiorstwa we właściwym stanie technicznym przez cały okres obowiązywania umowy najmu przedsiębiorstwa, w tym do wykonywania jego bieżących i kapitalnych napraw.

2. Najemca ponosi koszty związane z eksploatacją dzierżawionego przedsiębiorstwa, o ile umowa nie stanowi inaczej, a także z uiszczaniem opłat z tytułu ubezpieczenia mienia dzierżawionego.

Artykuł . Ulepszenia dokonane przez najemcę w wynajmowanym przedsiębiorstwie

Wynajmujący może zostać zwolniony przez sąd z obowiązku zwrotu najemcy kosztów takich ulepszeń, jeżeli udowodni, że nakłady najemcy na te ulepszenia zwiększają wartość wynajmowanej nieruchomości niewspółmiernie do poprawy jej jakości i (lub) użytkowej właściwości lub zasady dobrej wiary i rozsądku zostały naruszone przy wdrażaniu takich ulepszeń.

Artykuł . Zastosowanie do umowy najmu przedsiębiorstwa przepisów o skutkach nieważności transakcji, zmianie i rozwiązaniu umowy

Artykuł . Zwrot dzierżawionego przedsiębiorstwa

Po rozwiązaniu umowy dzierżawy przedsiębiorstwa dzierżawiony kompleks nieruchomości musi zostać zwrócony leasingodawcy zgodnie z zasadami przewidzianymi w niniejszym Kodeksie. Przygotowanie przedsiębiorstwa do przekazania wynajmującemu, w tym przygotowanie i przedłożenie do podpisania aktu przeniesienia, jest w tym przypadku obowiązkiem najemcy i odbywa się na jego koszt, chyba że umowa stanowi inaczej.

6. LEASING FINANSOWY (LEASING)

Artykuł . Umowa leasingu finansowego

Na podstawie umowy leasingu finansowego (umowy leasingu) leasingodawca zobowiązuje się do nabycia własności wskazanej przez leasingobiorcę nieruchomości od wskazanego przez niego sprzedawcy i oddania tej nieruchomości leasingobiorcy za opłatą za czasowe posiadanie i użytkowanie. W takim przypadku wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za wybór przedmiotu leasingu i sprzedającego. (zmieniona ustawą federalną nr 83-FZ z dnia 8 maja 2010 r.)

Umowa leasingu finansowego może przewidywać, że wyboru sprzedawcy i nabywanej nieruchomości dokonuje leasingodawca.

Umowa leasingu finansowego (umowa leasingu), w której najemcą jest instytucja finansowana z budżetu, musi ustalać, że wyboru sprzedawcy nieruchomości w ramach umowy leasingu finansowego (umowy leasingu) dokonuje leasingodawca. (Część 3 została wprowadzona ustawą federalną nr 83-FZ z dnia 8 maja 2010 r.)

Artykuł . Przedmiot umowy leasingu finansowego

Przedmiotem umowy leasingu finansowego mogą być wszelkie rzeczy nie nadające się do spożycia, z wyjątkiem działek i innych obiektów naturalnych. (zmieniona ustawą federalną nr 83-FZ z dnia 8 maja 2010 r.)

Artykuł . Zawiadomienie sprzedającego o najmie nieruchomości

Wynajmujący, nabywając nieruchomość na rzecz dzierżawcy, musi powiadomić sprzedającego, że nieruchomość ma być oddana w dzierżawę określonej osobie.

Artykuł . Przeniesienie na leasingobiorcę przedmiotu umowy leasingu finansowego

1. O ile umowa leasingu finansowego nie stanowi inaczej, nieruchomość będąca przedmiotem tej umowy zostanie przeniesiona przez sprzedającego bezpośrednio na leasingobiorcę w miejscu jego zamieszkania.

Artykuł . Przeniesienie na najemcę ryzyka przypadkowej utraty lub przypadkowego uszkodzenia mienia

Artykuł . Odpowiedzialność sprzedawcy

W stosunkach ze sprzedającym najemca i wynajmujący występują jako wierzyciele solidarni ().

Przepisy ogólne (rozdział 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) mają zastosowanie do stosunków związanych z najmem, jeżeli specjalne zasady nie ustalaj inaczej.

Wynajem - umowa cywilnoprawna, na mocy której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy określoną nieruchomość w czasowe posiadanie i używanie, a najemca płaci z tego tytułu czynsz.

Charakterystyka umowy: dobrowolne, wzajemne, płatne.

Rodzaje umów najmu:

umowa wynajmu;
umowa najmu pojazdu;
umowa najmu budynków i budowli;
umowa najmu przedsiębiorstwa;
umowa leasingu finansowego (leasing).

Umowa najmu jest regulowana głównie przez Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Również wśród aktów normatywnych regulujących najem należy uwzględnić:

Ustawa Federacji Rosyjskiej z dnia 7 lutego 1992 r. Nr 2300-1 „O ochronie praw konsumentów”;
Ustawa federalna z dnia 29 października 1998 r. Nr 164-FZ „O leasingu finansowym (leasingu)”;
statuty przewozowe (regulują wynajem pojazdów);
Sztuka. 22 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej z dnia 25 października 2001 r. Nr 136-F3, który reguluje dzierżawę działek;
Kodeks leśny Federacji Rosyjskiej z dnia 4 grudnia 2006 r. Nr 200-FZ, który reguluje dzierżawę działek leśnych;
Kodeks wodny Federacji Rosyjskiej z dnia 3 czerwca 2006 r. Nr 74-FZ;
Ustawa Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lutego 1992 r. Nr 2395-1 „O podłożu”.

Owoce, produkty i dochody uzyskiwane przez dzierżawcę w wyniku korzystania z dzierżawionej nieruchomości stanowią jego własność.

Przedmiot umowy - każda indywidualnie określona właściwość, która nie traci swoich naturalnych właściwości w procesie użytkowania.

Nieruchomość - rzecz niebędąca przedmiotem konsumpcyjnym, indywidualnie oznaczona, w stanie odpowiadającym warunkom umowy i przeznaczeniu rzeczy wraz ze wszystkimi niezbędnymi akcesoriami i niezbędnymi dokumentami.

Przy zawieraniu umowy: obowiązkowy wymóg — szczegółowy opis wynajmowana nieruchomość.

Stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca. Stronami mogą być wszystkie podmioty cywilnych stosunków prawnych: osoby fizyczne i prawne, a także państwo (to ostatnie występuje w stosunki najmu przez ich organy).

Jak gospodarz właściciele nieruchomości, a także osoby upoważnione z mocy prawa lub przez właściciela. Podmiot prawa gospodarczego może działać jako wydzierżawiający ruchomości bez zgody właściciela, nieruchomości - tylko za zgodą właściciela.

Jak najemca może być każda osoba, jednak w niektórych rodzajach najmu skład podmiotu może być ograniczony przepisami prawa. Tak więc w umowie najmu przedsiębiorstwa oraz w umowie leasingu obie strony muszą być przedsiębiorcami (art. 656 i 665 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), a w umowie wynajem gospodarstw domowych przedsiębiorcą powinna być tylko jedna strona - właściciel (klauzula 1 artykułu 626 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Forma umowy najmu

Umowa między osobami na okres dłuższy niż jeden rok, a także, jeśli jedna ze stron jest podmiot musi być zawarta na piśmie. Przy wynajmie nieruchomości wymagana jest również forma pisemna.

Jeżeli najem obejmuje zakup nieruchomości, tj. Zmiana właściciela. wówczas forma umowy najmu musi odpowiadać formie umowy kupna-sprzedaży tego rodzaju nieruchomości.

Termin umowa nie jest istotnym warunkiem umowy. Jednocześnie obowiązuje zasada: jeśli termin nie jest oznaczony (tj. umowa jest zawarta na czas nieokreślony), to każda ze stron może w dowolnym momencie odmówić jednostronnie od umowy, ale pod warunkiem powiadomienia drugiej strony o odmowie z 1-miesięcznym wyprzedzeniem, jeżeli przedmiotem najmu jest ruchomość; a dla nieruchomości - 3 miesiące (jednak te warunki mogą zostać zmienione przez prawo lub umowę - klauzula 2 artykułu 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Są to: okres obowiązywania umowy najmu oraz okres, w którym nieruchomość musi zostać przekazana najemcy (jest to ustalone w umowie lub uznane za zasadne). Dotrzymanie tego terminu jest o tyle ważne, że nieprzeniesienie własności na najemcę pociąga za sobą prawo najemcy do żądania odszkodowania za straty i wydania rzeczy lub żądania rozwiązania umowy, a także odszkodowania za straty.

Jeżeli przekazana nieruchomość nie odpowiada warunkom umowy, wynajmujący jest zobowiązany, według wyboru najemcy, albo wyeliminować bezpłatnie braki lub proporcjonalnie zmniejszyć wynająć lub zwrócić najemcy koszty naprawy lub zaakceptować czynsz pomniejszona o koszty usunięcia braków.

Wynajmujący na żądanie najemcy musi wymienić nieruchomość niespełniającą wymogów na odpowiednią.

Na obciążenie Jak zastaw Lub służebności Właściciel musi powiadomić o tym najemcę.

W przypadku naruszenia tego warunku najemca ma prawo żądać albo obniżenia czynszu, albo rozwiązania umowy i naprawienia szkody.

Umowa najmu jest opłacona.

Głównym obowiązkiem jest opłacenie czynszu.

Jeżeli strony nie ustaliły trybu, warunków i terminów uiszczania czynszu, wówczas zastosowanie mają zasady, które strony miały na myśli tryb, warunki i warunki najmu zwykle stosowane przy wynajmie podobnej nieruchomości w porównywalnych okolicznościach.

Rodzaje wynajmu:

Płatności w stałej kwocie, płatne okresowo lub w formie ryczałtu.
Ustanowienie udziału z wyników działalności gospodarczej najemcy.
Świadczenie określonych usług na rzecz właściciela.
Przeniesienie przez leasingobiorcę na leasingodawcę własności lub dzierżawy nieruchomości warunkowej.
Obciążenie najemcy kosztami ulepszenia wynajmowanej nieruchomości.

Wysokość czynszu może ulec zmianie za porozumieniem stron, jednak nie częściej niż raz w roku.

Nieruchomość musi być użytkowana przez najemcę zgodnie z warunkami umowy i zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości.

Podnajem - umowa najmu już wynajmowanej nieruchomości zawarta przez najemcę z osobą trzecią, która może zostać zawarta wyłącznie za zgodą wynajmującego.

Różni się od podnajmu wynajem - przeniesienie praw i obowiązków najemcy na inną osobę. W takim przypadku twarz najemcy zostaje zmieniona za zgodą wynajmującego.

Najemca zobowiązany jest do utrzymywania lokalu w należytym stanie, dokonywania bieżących napraw oraz ponoszenia ciężaru wydatków na jego utrzymanie. Właściciel jest odpowiedzialny za główne naprawy. Jeśli najemca dokonuje poważnych napraw. wtedy ma prawo domagać się zwrotu poniesionych nakładów.

Umowa najmu jest obciążeniem, tj. zmiana właściciela nieruchomości nie jest podstawą do rozwiązania lub zmiany umowy najmu.

Najemca ma prawo wystąpić z roszczeniem windykacyjnym, w tym przeciwko właścicielowi nieruchomości.

Domaga się prawa pierwokupu najemcy, który należycie wykonał swoje obowiązki, a ciężar udowodnienia, że jest inaczej, spoczywa na wynajmującym (po przedstawieniu roszczenia windykacyjnego).

Najemcy przysługuje prawo pierwokupu do zawarcia umowy najmu na nowy okres. Prawo pierwokupu przysługuje, jeżeli przed wygaśnięciem umowy najemca pisemnie powiadomił wynajmującego o chęci przedłużenia umowy. Jeżeli wynajmujący odmówił zawarcia umowy na nowy termin i jednocześnie podpisał umowę najmu z inną osobą, wówczas najemca ma prawo żądać w sądzie przeniesienia praw i obowiązków oraz odszkodowania za straty w związku z odmową odnowić umowę.

Możliwość przedłużenia umowy na czas nieokreślony jest dopuszczalna pod warunkiem, że najemca nadal jest właścicielem i użytkuje nieruchomość po wygaśnięciu umowy, a wynajmujący nie sprzeciwia się temu.

W ta sprawa umowę uważa się za przedłużoną na czas nieokreślony i każda ze stron może żądać rozwiązania takiej umowy poprzez powiadomienie kontrahenta z co najmniej 3-miesięcznym wyprzedzeniem (dla nieruchomości).

Zwrot własności

Najemca jest zobowiązany główna zasada zwrócić przedmiot najmu w takim stanie, w jakim go otrzymał, z zastrzeżeniem normalnego zużycia.

Jeżeli nieruchomość nie zostanie zwrócona w terminie, wówczas najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu za cały czas zwłoki, choćby nie korzystał z nieruchomości.

Losy ulepszeń wykonanych przez najemcę

Ulepszenia dzielą się na rozdzielne i nierozłączne.

rozdzielny są własnością najemcy, nierozłącznie są własnością wynajmującego. Prawo lub umowa mogą przewidywać, że wynajmowana nieruchomość staje się własnością najemcy, pod warunkiem, że zapłaci on wszystkie jeny zakupu określone w umowie.

nierozerwalny stają się własnością właściciela, ale najemca ma prawo zwrócić mu koszty tych ulepszeń, niezależnie od zgody właściciela na takie ulepszenia (art. 662 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ale sąd może zwolnić wynajmującego z zapłaty, jeśli udowodni, że koszt ulepszeń jest niewspółmierny do poprawy jakości i właściwości użytkowych samej nieruchomości oraz że podczas tych ulepszeń naruszono zasady dobrej wiary i rozsądku.

Przyczyny wypowiedzenia najmu:

wykonanie umowy:
likwidacja osoby prawnej, jeśli jest najemcą lub dzierżawcą (art. 419 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), a śmierć obywatela będącego stroną umowy najmu nie powoduje rozwiązania umowy: prawa i obowiązki zmarły przechodzi na spadkobiercę;
zgoda stron na rozwiązanie umowy;
roszczenie do sądu jednej ze stron (umowa najmu może zostać przedterminowo rozwiązana przez sąd w przypadku istotnego naruszenia przez drugą stronę warunków umowy).

Pojęcie i elementy umowy najmu

Umowa najmu jest jedną z klasycznych instytucji umownych znanych od czasów prawa rzymskiego. W prawie rzymskim uznawana była za jeden z rodzajów umowy o pracę. Prawo rzymskie uznawało trzy rodzaje zatrudnienia:

wynajmowanie rzeczy (Lokalizacja- przewodnictwo rei);
usługi wynajmu (Lokalizacja- przewodnictwoopera);
zatrudnienie do pracy lub z rzędu (Lokalizacja- przewodnictwootwiera się).

Pierwowzorem nowożytnej umowy dzierżawy w prawie rzymskim była dzierżawa rzeczy. W rosyjskim przedrewolucyjnym ustawodawstwie cywilnym najem uznawano za umowę, na mocy której jedna ze stron była zobowiązana za określoną opłatą oddać drugiej stronie swoją rzecz. Jednocześnie, jak zauważył G. F. Szerszenewicz, rozróżnienie między używaniem rzeczy a wydobywaniem z niej owoców, jak to jest w zwyczaju w prawie niemieckim, było obce prawu rosyjskiemu, rozróżnienie między wynajmowaniem długów a ruchomościami, wynajmowanie ziemi i żywy inwentarz, jak to jest w zwyczaju w prawie francuskim.

W późniejszym okresie krajowe ustawodawstwo cywilne funkcjonowało również z pojęciem „dzierżawy majątkowej”, a termin „dzierżawa” był używany głównie na określenie wprowadzania przedsiębiorstw państwowych do działalności gospodarczej.

Dzięki umowie najmu właściciel lub inna osoba przez niego upoważniona ma możliwość zaspokojenia swoich interesów poprzez przekazanie nieruchomości do czasowego używania lub przyznanie prawa do użytkowania, bez przeniesienia własności, otrzymywania za to czynszu, inna osoba nabywa możliwość korzystania cudzej własności i tym samym zaspokaja jego interesy majątkowe, uzyskując własność owoców, produktów i dochodów. Ten ostatni przyczynia się do powstawania nowych właścicieli.

Prawna definicja umowy najmu zawarta jest w art. 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Przez umowa najmu(dzierżawa nieruchomości), wydzierżawiający (wynajmujący) zobowiązuje się do oddania dzierżawcy (najemcy) nieruchomości za opłatą w celu czasowego posiadania i używania albo do czasowego używania.

Owoce, produkty i dochody uzyskiwane przez najemcę w wyniku korzystania z nieruchomości, zgodnie z umową, stanowią jego własność.

Oznaki umowy najmu

W Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej rozdz. 34. Oprócz ogólnych postanowień dotyczących umowy najmu, które mają zastosowanie do różnych jej rodzajów i rodzajów oddawanych w leasing nieruchomości, zawiera ona zasady regulujące niektóre rodzaje stosunków najmu.

Niniejsza umowa ma następujące szczególne cechy.

Po pierwsze, umowa dzierżawy odnosi się do umów oddania nieruchomości w posiadanie i używanie lub tylko do używania, a tym samym rodzi zobowiązania do oddania nieruchomości do używania wraz z innymi rodzajami umów, pożyczkami, leasingami.

Po drugie, najemca na podstawie umowy nabywa status tytułowego właściciela, a to daje mu prawo do stosowania środków majątkowych.

Po trzecie, prawo do dzierżawy charakteryzuje się prawem do naśladowania. Przeniesienie lub inne ograniczone prawo do wynajmowanej nieruchomości na inną osobę nie stanowi podstawy do zmiany lub rozwiązania umowy najmu. Naszym zdaniem przypisywanie prawa najmu do odrębnego rodzaju ograniczonych praw rzeczowych jest nieuzasadnione. Te cechy właściwe dla praw rzeczowych nadawane są najemcy w celu wzmocnienia jego prawa najmu wynikającego z umowy.

Po czwarte, przydziału niektórych rodzajów umów najmu dokonuje się w Kodeksie cywilnym, w zależności od rodzaju wynajmowanej nieruchomości (z wyjątkiem najmu, czarteru na czas określony, dzierżawy).

Umowa najmu - konsensualne, płatne, wzajemne, dwustronne.

Dzierżawa nieruchomości jest jednym z przejawów uprawnień właściciela do rozporządzania swoją własnością. Prawa posiadania i użytkowania przenoszone są przez właściciela na najemcę.

Strony umowy najmu

Stronami umowy najmu są gospodarz I najemca. Właścicielami mogą być właściciele, a także osoby upoważnione przez prawo lub właściciel do dzierżawy nieruchomości (art. 608 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Do tych ostatnich należą osoby posiadające uprawnienia do rozporządzania mieniem państwowym i komunalnym. Jeżeli majątek państwowy lub komunalny jest przypisany jednostkowym przedsiębiorstwom na prawie zarządzania gospodarczego lub na prawie zarządzania operacyjnego, wówczas same te przedsiębiorstwa mogą być dzierżawcami takiego majątku, z zastrzeżeniem wymogów art. 294-297 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami jedynym istotnym warunkiem umowy najmu, wymaganym przez prawo, jest przedmiot wynajem. Zgodnie z ust. 3 art. 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu musi zawierać dane umożliwiające ostateczne ustalenie nieruchomości, która ma zostać przekazana najemcy jako przedmiot najmu. W przypadku braku tych danych w umowie warunek dotyczący przedmiotu najmu uważa się za nie uzgodniony przez strony, a odpowiednią umowę uważa się za niezawartą. Warunek ten dotyczy przede wszystkim przedmiotu umowy najmu. Zgodnie z ust. 1 art. 607 działek i innych wyodrębnionych obiektów przyrodniczych, przedsiębiorstw i innych zespołów nieruchomości, budynków, budowli, wyposażenia, pojazdy oraz inne rzeczy, które nie tracą swoich naturalnych właściwości w procesie użytkowania. Przedmiotem umowy najmu są indywidualnie określone rzeczy nie będące przedmiotem konsumpcji, mogą to być zarówno ruchomości jak i nieruchomości.

Termin w umowie najmu jest ustalany za porozumieniem stron, jeśli nie jest określony, wówczas umowę uważa się za zawartą na warunkach niepewności terminu (klauzule 1, 2 artykułu 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej Federacja). Konsekwencje prawne zawarcia umowy na takich warunkach polegają na tym, że każda ze stron otrzymuje prawo do jednostronnej odmowy jej zawarcia w każdym czasie, powiadamiając drugą stronę o swoim zamiarze z miesięcznym wyprzedzeniem, a przy wynajmie nieruchomości – z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. osiągnięcie.

Forma umowy najmu

Wymagania do formularz umowy sprowadzają się do tego, że jeżeli umowa jest zawarta na okres dłuższy niż rok, a także jeżeli jedną ze stron jest osoba prawna, to niezależnie od terminu, umowa musi być zawarta w pismo. Zgodnie z ust. 2 art. 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu nieruchomości wymaga rejestracji państwowej, chyba że prawo stanowi inaczej.

Forma umowy najmu, która przewiduje przeniesienie własności przedmiotu najmu na najemcę, jest uregulowana w szczególny sposób. Wykup jako jeden z warunków takiej transakcji przewidziany jest w art. 624 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowy takie muszą być zawierane w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży danej nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości podlega rejestracji państwowej, aw przypadku dzierżawy z prawem wykupu przedsiębiorstwa również umowa podlega rejestracji państwowej. Forma umowy dzierżawy ruchomości z warunkiem wykupu może być zawarta w dowolnej formie przewidzianej dla transakcji, gdyż w rozdz. 30 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie ma specjalnych zasad regulujących formę umowy sprzedaży ruchomości.

Wynajem

Cena(czynsz) jest ważny element niniejszej umowy. Zgodnie z ust. 1 art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej tryb, warunki i warunki płacenia czynszu określa umowa. Niezbędny warunek czynsz dotyczy tylko umów najmu budynków i budowli, przedsiębiorstw, a także obiektów przyrodniczych - przy wynajmie tego typu nieruchomości umowa najmu jest obowiązkowa. Jeżeli czynsz nie jest ustalony w umowie, to zasada podobna do przewidzianej w ust. 3 art. 424 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, - płaci się czynsz równy opłacie za wynajem podobnej nieruchomości w porównywalnych okolicznościach.

Czynsz może ulec zmianie i obniżeniu. Strony mogą zmieniać wysokość czynszu w terminach określonych w umowie, nie częściej jednak niż raz w roku. Ta reguła w dużej mierze przyczynia się do zachowania dyscypliny kontraktowej, gdyż najemca często ma chęć podwyższenia czynszu, pomimo niedopuszczalności jednostronnych zmian warunków zobowiązania umownego. Najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu, jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, warunki korzystania z nieruchomości uległy znacznemu pogorszeniu lub jej jakość uległa pogorszeniu (art. Federacja Rosyjska). Obniżenie czynszu powinno być współmierne do przewidzianego w umowie zmniejszenia konsumpcyjnych właściwości przedmiotu najmu.

Treść i wykonanie umowy najmu

Głównym obowiązkiem wynajmującego jest przekazanie najemcy nieruchomości w stanie zgodnym z warunkami umowy najmu i przeznaczeniem nieruchomości (klauzula 1, art. 611 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Nieruchomość musi zostać przekazana najemcy wraz ze wszystkimi akcesoriami i związanymi z nimi dokumentami, chyba że umowa stanowi inaczej, w terminie określonym w umowie, a jeżeli taki termin nie jest określony, w rozsądnym terminie. Jeżeli wynajmujący nie wywiąże się z tego obowiązku, najemca ma prawo dochodzić przedmiotu najmu zgodnie z art. 398 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej i żądać naprawienia szkody spowodowanej zwłoką w wykonaniu lub rozwiązaniu umowy oraz naprawienia szkody spowodowanej niewykonaniem tego obowiązku.

Dzierżawiona nieruchomość musi być zgodna z warunkami umowy i przeznaczeniem samej nieruchomości. Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za wady, które uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości w całości lub w części. Jednocześnie Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za wady, które zostały przez niego wskazane przy zawieraniu umowy najmu lub były mu wcześniej znane, jak również za wady, które Najemca powinien był wykryć podczas oględzin przedmiotu najmu lub sprawdzenie jej zdatności do użytku przy zawieraniu umowy lub przeniesieniu własności. We wszystkich innych przypadkach odpowiedzialność za wady wynajmowanej nieruchomości spoczywa na wynajmującym.

Najemca z kolei, po stwierdzeniu braków, może żądać według swojego wyboru:

nieodpłatne usunięcie wad majątkowych;
proporcjonalna obniżka czynszu;
zwrot ich wydatków na usunięcie wad majątkowych;
wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Ponadto najemca ma prawo wstrzymać kwotę wydatków poniesionych przez niego w celu usunięcia braków z czynszu, po uprzednim powiadomieniu o tym wynajmującego.

Właściciel może ich uniknąć negatywne konsekwencje jeżeli po otrzymaniu zawiadomienia od najemcy niezwłocznie wymieni on rzecz najemcy przekazaną najemcy na inną o podobnej odpowiedniej jakości lub nieodpłatnie usunie wady rzeczy.

Przekazując nieruchomość do wynajęcia, wynajmujący jest zobowiązany ostrzec najemcę o wszelkich prawach osób trzecich do niej. Prawo nie zawiera wyczerpującej listy praw, o których najemca musi powiadomić wynajmującego. Zgodnie z rozumieniem prawa należy ostrzec nie tylko o rzeczywistych, ale i zobowiązaniach osób trzecich.

Wynajmujący jest zobowiązany na własny koszt dokonać generalnego remontu wynajmowanej nieruchomości, chyba że przepisy prawa, inne akty prawne lub umowa stanowią inaczej (klauzula 1, art. 616 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Naprawy główne to takie przywrócenie głównych części wynajmowanej nieruchomości, bez których nie można jej używać zgodnie z jej przeznaczeniem. Termin remontu musi być określony w umowie, jeżeli termin ten nie jest określony lub zachodzi pilna potrzeba wykonania go w rozsądnym terminie.

Naruszenie przez wynajmującego obowiązku przeprowadzenia kapitalnych napraw daje najemcy prawo, według jego wyboru:

dokonać kapitalnego remontu, określone w traktacie lub spowodowanych pilną potrzebą i odzyskać od wynajmującego koszty napraw lub potrącić je z czynszu;
żądać odpowiedniej obniżki czynszu;
żądać rozwiązania umowy i naprawienia szkody. Należy zauważyć, że obowiązek przeprowadzenia remontu kapitalnego ma charakter rozporządzający i zgodnie z umową może zostać scedowany na najemcę.

Wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu najemcy kosztów nierozłącznych ulepszeń dokonanych za jego zgodą i na koszt najemcy, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Najemcy przysługuje zwrot poniesionych przez niego kosztów nierozłączne ulepszenia nieruchomość na następujących warunkach:

zgoda wynajmującego na wykonanie ulepszeń (może być określona w samej umowie lub otrzymana na piśmie);
ulepszenia muszą być wykonane na koszt najemcy. Ulepszenia wynajmowanej nieruchomości, zarówno rozdzielne, jak i nierozłączne, dokonane kosztem odpisów amortyzacyjnych od tej nieruchomości, są własnością leasingodawcy (klauzula 4, art. 623 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Rozdzielne ulepszenia dokonane przez najemcę stanowią jego własność, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Po zakończeniu najmu najemca może zachować oddzielne ulepszenia.

Z uwagi na dwustronny charakter umowy najmu, najemca zobowiązany jest do przestrzegania następujących obowiązków: należytego korzystania z nieruchomości, opłacania czynszu, a po wygaśnięciu umowy zwrotu przedmiotu najmu.

Najemca jest zobowiązany do korzystania z wynajmowanej nieruchomości zgodnie z warunkami umowy, jeżeli warunki użytkowania nie są określone, to zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości (klauzula 1, art. 615 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ). Użytkowanie jako pełnomocnictwo w umowie najmu jest jednym z pojęć określających jej charakter prawny, w związku z czym ustawodawca przywiązywał do tego szczególną wagę. Bez używania nie ma prawidłowej realizacji tego zobowiązania umownego. W związku z tym, w przypadku naruszenia ustalonej procedury korzystania z nieruchomości, wynajmujący może żądać rozwiązania umowy i odszkodowania za straty.

Przy korzystaniu z nieruchomości najemca jest obowiązany do utrzymywania nieruchomości w należytym stanie, dokonywania bieżących napraw na własny koszt oraz ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości, chyba że przepisy prawa lub umowa najmu stanowią inaczej (klauzula 2, art. 616) .

Prawo do korzystania z dzierżawionej nieruchomości może być przenoszone na inne osoby w określonych granicach i formach prawnych, przy czym dane prawo mogą być dokonywane przez najemcę wyłącznie za zgodą wynajmującego. Ustawodawca powołuje się na te prawa: prawo do oddania nieruchomości w podnajem (podnajem); przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy na inną osobę (przeniesienie); oddawać do bezpłatnego użytku wynajmowaną nieruchomość; zastaw praw najmu; wnosić prawa dzierżawy jako wkład do kapitału zakładowego spółek handlowych, kapitału zakładowego spółek osobowych lub wkładu udziałowego do spółdzielni produkcyjnej. We wszystkich tych sytuacjach zgoda jest konieczna, aby w wyniku skorzystania z tych praw przez najemcę wynajmujący nie utracił własności wynajmowanej nieruchomości.

Równie ważnym obowiązkiem najemcy jest terminowe opłacanie czynszu za korzystanie z wynajmowanej nieruchomości. Jak wspomniano powyżej, czynsz, tryb, warunki i terminy jego zapłaty określa umowa najmu.

Jeżeli wskutek okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności, warunki korzystania z lokalu lub jego stan uległy znacznemu pogorszeniu, najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu (klauzula 4, art. Federacja). W przypadku istotnego naruszenia terminów zapłaty czynszu, wynajmujący ma prawo żądać wcześniejszej zapłaty czynszu w terminie przez niego ustalonym. W takim przypadku wynajmujący nie może żądać wcześniejszej zapłaty czynszu za więcej niż dwa kolejne okresy.

Po rozwiązaniu umowy najemca jest zobowiązany do zwrotu wynajmowanej nieruchomości wynajmującemu. Umowa ulega rozwiązaniu z chwilą wygaśnięcia okresu najmu lub w związku z jej przedterminowym rozwiązaniem za porozumieniem stron lub decyzją sądu.

Podobnie jak w przypadku innych zobowiązań, wypowiedzenie zobowiązania najmu następuje z chwilą wygaśnięcia umowy, jednakże jeżeli najemca nadal korzysta z przedmiotu najmu po upływie terminu, a wynajmujący nie sprzeciwia się temu, umowę uważa się za odnowioną z chwilą te same warunki na czas nieokreślony (ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wcześniejsze wygaśnięcie zobowiązania jest możliwe po rozwiązaniu umowy najmu. W sztuce. 619 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wymienia następujące podstawy, które pozwalają wynajmującemu zażądać rozwiązania umowy: wykorzystanie nieruchomości do innych celów, istotne naruszenie warunków umowy; znaczne pogorszenie przez najemcę wynajmowanej nieruchomości; nieterminowa płatność czynszu (więcej niż dwa razy z rzędu po upływie terminu płatności określonego w umowie); niewywiązywanie się z obowiązku przeprowadzenia remontu kapitalnego przedmiotu najmu. Strony mogą wskazać inną podstawę rozwiązania umowy. Stosując te przepisy należy pamiętać, że są one szczególnymi przesłankami wypowiedzenia najmu.

Zgodnie z ust. 2 art. 450, za istotne uważa się naruszenie zobowiązania jednej ze stron, które pociąga za sobą taką szkodę dla drugiej strony, że pozbawiona jest ona w znacznym stopniu tego, na co miała prawo liczyć przy zawieraniu umowy.

Umowa najmu może zostać rozwiązana również na wniosek najemcy, podstawy wypowiedzenia z jego woli wskazane są w art. 620 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Wcześniejsze zakończenie jest możliwe w następujące przypadki: nie oddanie najemcy nieruchomości do używania lub stworzenie przeszkód w korzystaniu zgodnie z warunkami umowy lub przeznaczeniem nieruchomości; identyfikacja braków w nieruchomości, które uniemożliwiają najemcy korzystanie z tej nieruchomości, za które odpowiedzialność ponosi wynajmujący; zaniechanie leasingodawcy ustalony czas remont kapitalny, jeżeli obowiązek ten został mu przypisany; nieprzydatność lokalu do użytkowania z powodu okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności.

Wynajmujący przed żądaniem rozwiązania umowy jest obowiązany ostrzec najemcę na piśmie o konieczności wykonania zobowiązania w rozsądnym terminie. Najemca, na mocy ogólnych przepisów przewidzianych w ust. 2 art. 452 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, musi najpierw wysłać wynajmującemu propozycję rozwiązania umowy i może wnieść pozew do sądu dopiero po otrzymaniu odmowy lub w przypadku nieotrzymania odpowiedzi w wyznaczonym terminie.

Dlatego umowa najmu być zakończone:

za zgodą stron (ust. 1 artykułu 450);
na żądanie jednej ze stron (art. 619, 620);
poprzez jednostronne odstąpienie od umowy (art. 621).

Innym powodem wcześniejszego rozwiązania umowy najmu jest wykup dzierżawionej nieruchomości w przypadkach, gdy na podstawie ust. 1 art. 624 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej prawo to przewiduje ustawa lub umowa. Wykup nieruchomości jest możliwy zarówno po upływie okresu najmu, jak i przed jego wygaśnięciem, jeżeli cała kwota przewidziana umową została zapłacona.

Na podstawie umowy najmu (dzierżawy nieruchomości) wydzierżawiający (wynajmujący) zobowiązuje się do odpłatnego oddania dzierżawcy (dzierżawcy) w posiadanie i użytkowanie albo do czasowego używania.

Owoce, produkty i dochody uzyskiwane przez najemcę w wyniku korzystania z przedmiotu najmu zgodnie z umową stanowią jego własność.

Komentarz do art. 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej

1. Umowa najmu (dzierżawy nieruchomości) jest jedną z najczęściej spotykanych. Od starożytności znana jest jako najodpowiedniejsza forma prawna odpłatnego oddania nieruchomości w użytkowanie czasowe.

Historia umowy dzierżawy ma około dwóch tysiącleci. Umowa dzierżawy i niektóre jej rodzaje znane były już w starożytnym Rzymie. Prawo prywatne rzymskie wyróżniało trzy odrębne umowy o pracę: „a) najem rzeczy (locatio-conductio rerum), b) najem usług (locatio-conductio operarum), c) najem pracy lub na umowę (locatio-conductio- Conductio operis lub operis faciendi). Wspólność tych trzech umów polegała na tym, że jedna ze stron zobowiązuje się do udostępnienia drugiej stronie znanego przedmiotu, a druga strona zobowiązuje się zapłacić pierwszej stronie określoną nagrodę pieniężną za korzystanie.

———————————
Krasnokutsky VA, Novitsky I.B., Peretersky I.S. i inne Rzymskie prawo prywatne: Podręcznik / wyd. IB Nowicki, I.S. Perieterski. Moskwa: Yurist, 2004; SPS „Konsultant Plus”.

Zasady dzierżawy majątku znane były zarówno przedrewolucyjnemu ustawodawstwu rosyjskiemu, jak i sowieckiemu.

W kodeksie praw Imperium Rosyjskie Dzierżawa nieruchomości była umową, na mocy której jedna ze stron, za określonym wynagrodzeniem, zobowiązała się oddać drugiej stronie swoją rzecz do czasowego używania. Przedmiot najmu, okres użytkowania oraz wynagrodzenie za nie stanowiły istotne warunki niniejszej umowy.

———————————
Patrz: Kodeks praw Imperium Rosyjskiego. Petersburg: Wydawnictwo Ya Kantorowicz, 1896. T. 10. Część 1. Art. 1691.

Już w nauce przedrewolucyjnej poruszano takie problematyczne kwestie, które nadal są istotne w praktyce zawierania umów dzierżawy. Na przykład przedmiot umowy najmu nie zawsze jest jasno rozważany. więc K. P. Pobedonostsev pisał, że „znany jest przedmiot czynszu, pewna własność, nie tylko własna, ale także cudza (powierzona gospodarowaniu i rozporządzaniu); może służyć nie tylko mieniu materialnemu, ale także prawu, jeżeli ze swej natury nadaje się do odrębnego używania lub używania. A obecnie toczą się spory dotyczące możliwości oddania praw majątkowych do używania, które mieszczą się w pojęciu „nieruchomości” w myśl art. 128 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Kwestia ta nabiera szczególnego znaczenia w przypadku leasingu przedsiębiorstwa, który może obejmować Różne rodzaje prawa majątkowe, w tym prawa wyłączne.

———————————
Pobedonostsev K.P. Dobrze prawo cywilne. M.: Statut, 2003. Część trzecia: Umowy i zobowiązania. 344.

W Kodeksie cywilnym RSFSR z 1922 r. Część dotycząca dzierżawy nieruchomości poprzedzała część dotyczącą umowy sprzedaży i wymiany i obejmowała normy dotyczące umowy najmu lokalu mieszkalnego. Kodeks z 1922 r. wymieniał także umowy o pracę przedsiębiorstw państwowych lub komunalnych jako rodzaj umowy dzierżawy nieruchomości i ustalał ograniczony okres najmu na 12 lat.

Artykuł 275 Kodeksu cywilnego RFSRR z 1964 r. Zdefiniował umowę najmu nieruchomości jako umowę, na mocy której wynajmujący zobowiązuje się do udostępnienia najemcy nieruchomości do czasowego użytkowania za opłatą. W Kodeksie z 1964 r. umowie dzierżawy nieruchomości poświęcono cały rozdział, w którym jako rodzaj umowy dzierżawy nieruchomości wymieniono umowę najmu.

W 1989 r. przyjęto Podstawy ustawodawstwa ZSRR i republik związkowych dotyczące czynszu, zawierające 33 artykuły regulujące stosunki czynszowe.

———————————
Zatwierdzony przez Radę Najwyższą ZSRR 23 listopada 1989 r. N 810-1 // Biuletyn Rady Najwyższej RFSRR. 1989. N 25. art. 481.

W nauce wspomniany akt normatywny został poddany rzetelnej krytyce z różnych powodów. W akcie tym, podobnie jak zresztą w innych ówczesnych aktach, granica między przedmiotem umowy dzierżawy a jej przedmiotem nie zawsze była wyraźnie zaznaczona. W szczególności termin „przedsiębiorstwo” był używany w różnych znaczeniach.

Normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczące wynajmu są dość stabilne i rzadko się zmieniają. Od 1 marca 1996 r. (data wejścia w życie części drugiej Kodeksu cywilnego) w Ch. 34 Kodeksu był nowelizowany tylko trzykrotnie.

2. Stronami umowy najmu są wynajmujący (właściciel) (patrz art. 608 kc i komentarz do niego) oraz najemca (najemca). Najemcą (najemcą) może być każdy podmiot prawa cywilnego.

3. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy, które w trakcie użytkowania nie tracą swoich naturalnych właściwości (rzeczy nie nadające się do spożycia) (patrz art. 607 Kodeksu Cywilnego i komentarz do niego). Równoważnym przedmiotem umowy najmu jest czynsz (zob. art. 614 kc i komentarz do niego).

4. Istotnym warunkiem umowy najmu jest warunek dotyczący przedmiotu (przedmiotu) najmu (dzierżawy). Pomimo tego, że w komentowanym artykule mowa jest o przeniesieniu lokalu na najemcę odpłatnie i na czas (oznaczony lub nieoznaczony), to jednak ani warunek dotyczący czynszu, ani warunek dotyczący czasu trwania umowy nie są sklasyfikowane przez prawo jako istotne. Oczywiście, zgodnie z wolą stron, warunki te (jak również wszelkie inne) mogą stać się istotne.

Tym samym, co do zasady, umowę najmu uważa się za zawartą z chwilą zawarcia przez strony umowy przedmiotu (przedmiotu) najmu w formie wymaganej w odpowiednich przypadkach.

Jeżeli umowa najmu nie określa trybu, warunków i terminów uiszczania czynszu, to uważa się, że ustalony jest tryb, warunki i terminy, które są zwykle stosowane przy wynajmie podobnej nieruchomości w porównywalnych okolicznościach (ust. 2 ust. 1, art. 614 Kodeksu Cywilnego). Okres najmu patrz art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i komentarz do niego.

5. Umowa najmu jest konsensualna - uważa się ją za zawartą (powstają prawa i obowiązki) z chwilą zawarcia umowy. Umowa najmu nieruchomości podlega rejestracji państwowej, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej (patrz ust. 2 art. 609, ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego i odpowiednie komentarze).

Umowa najmu jest opłacona - nieruchomość jest przekazywana najemcy za opłatą. Opłatę można ustawić na różne formy(patrz art. 614 kc i komentarz do niego). W przypadku nieodpłatnego oddania nieruchomości w użytkowanie (wypożyczenie) powstają stosunki bardzo podobne do tych, które powstają przy wynajmie. Ale takie stosunki regulują nie zasady dotyczące czynszu, ale zasady zawarte w art. Sztuka. 689 - 701 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednak niektóre zasady dotyczące czynszu mają zastosowanie do stosunków na bezpłatne korzystanie majątkowych (przepisy przedmiotowe, częściowo dotyczące czasu trwania umowy itp. (art. 689 ust. 2 kc)).

Umowa najmu jest dwustronna (dwustronna, wzajemna, synallagmatyczna) - obie strony mają prawa i obowiązki. Przede wszystkim wynajmujący (właściciel) ma obowiązek przekazać nieruchomość najemcy; najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu (patrz także art. 611, 614 - 616, 621, 622, 624 kc i komentarz do nich).

6. Nieruchomość przechodzi na najemcę w posiadanie i używanie albo tylko w używanie. Przy oddawaniu w posiadanie i użytkowanie najemca nie tylko otrzymuje możliwość wydobycia korzystne cechy z rzeczy, ale też fizycznie ją posiada, panuje nad nią.

Jako właściciel tytułu najemca może skorzystać z rzeczowych środków ochrony (dochodzenie roszczeń windykacyjnych i negacyjnych, w tym także przeciwko właścicielowi (dzierżawcy) (art. 301 - 305 kc).

Stosunkowo rzadko spotyka się umowę najmu, na mocy której najemca otrzymuje jedynie prawo użytkowania (bez prawa posiadania). Przykładowo bez przejścia na własność najemcy istnieje możliwość wypożyczenia sprzętu elektronicznego.

7. Dochody uzyskane w wyniku korzystania z majątku (owoców, produktów, dochodów) na zasadach ogólnych określonych w art. 136 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, należą do osoby, która korzysta z tej nieruchomości zgodnie z prawem, chyba że ustawa, inne akty prawne lub umowa o korzystanie z tej nieruchomości stanowią inaczej. W przeciwieństwie do tej normy rozporządzającej komentowany artykuł formułuje imperatywną wskazówkę, że owoce, produkty i dochody stają się własnością dzierżawcy. Nie oznacza to oczywiście, że wynajmujący pod żadnym pozorem nie może otrzymywać owoców, produktów ani dochodów (ich części) z tytułu użytkowania wynajmowanej nieruchomości. W ust. 2 art. 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej bezpośrednio przewiduje możliwość ustalenia czynszu w postaci określonej części produktów, owoców lub dochodów uzyskanych w wyniku korzystania z dzierżawionej nieruchomości. Ale nawet w tym przypadku, na mocy zasady zawartej w komentowanym artykule, owoce, produkty lub dochody są własnością dzierżawcy, a następnie są już przekazywane właścicielom w formie czynszu.

Owoce są pochodzenia naturalnego; są to rzeczy, które pojawiają się w wyniku organicznego rozwoju innych rzeczy (potomstwo bydła, zbiór drzew owocowych itp.). Produkty są uważane za wpływy, które są wynikiem produkcji (towary wytworzone, wydobyte minerały itp.). Przychodami są wpływy w postaci pieniędzy lub innych dóbr materialnych, które powstają w wyniku korzystania z nieruchomości jako przedmiotu stosunków prawnych (na przykład zapłata w formie pieniędzy lub innych wartości materialnych otrzymana na podstawie umowy podnajmu) .

8. W § 1 ust. 34 (art. 606 - 652) Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej ustanawia ogólne przepisy dotyczące najmu. W sprawie stosowania tych przepisów do niektórych rodzajów najmu i dzierżawy niektórych rodzajów nieruchomości zob. art. 625 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i komentarz do niego.