Termin zawarcia umowy najmu. Umowa najmu na czas nieokreślony jak się zarejestrować

Okres obowiązywania umowy (okres obowiązywania umowy) to okres, w którym warunki umowy są ważne, a zobowiązania stron przez nią określone (art. 425, 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) .

Okres najmu to okres, w którym najemca ma prawo do użytkowania (lub posiadania i użytkowania) nieruchomości (art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Artykuł 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie rozdziela pojęć „okresu umowy najmu” i „okresu najmu”.

Jednak niektóre sądy wprost wskazują, że pojęcia te nie są tożsame i wskazane terminy mogą się nie pokrywać.

Okres najmu i okres obowiązywania umowy w praktyce mogą bowiem pokrywać się w czasie. Przykładowo, jeżeli nieruchomość zostanie przekazana najemcy jednocześnie z zawarciem umowy najmu i zwrócona wraz z jej rozwiązaniem, okres najmu będzie równy okresowi obowiązywania umowy.

Jednak godziny rozpoczęcia tych dat mogą się różnić. Przykładowo, jeśli nieruchomość zostanie przeniesiona kilka dni po podpisaniu umowy przez strony, to czas trwania umowy zacznie biec od momentu jej podpisania, a okres najmu zacznie biec od momentu nieruchomość jest przenoszona. Taka sytuacja jest możliwa, ponieważ umowa najmu jest uznawana przez większość sądów za konsensualną i zgodnie z ust. 1 art. 425 ust. 1 art. 433 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej uważa się za zawartą z chwilą otrzymania akceptacji przez osobę, która przesłała ofertę, w szczególności z chwilą podpisania umowy przez obie strony.

Niemniej jednak należy pamiętać, że w praktyce sądowej istnieje stanowisko, zgodnie z którym umowę najmu uznaje się za zawartą od momentu przeniesienia własności (klauzula 2 art. 433 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) i jest zwany prawdziwym kontraktem. Przy takim podejściu początek okresu obowiązywania umowy zbiegnie się z początkiem okresu leasingu. Za bardziej powszechne można jednak uznać stanowisko dotyczące konsensusu umowy najmu.

Ponadto z ust. 3 art. 611 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wynika również, że umowa może określać okres przeniesienia własności, następujący po zawarciu umowy.

Zatem na podstawie praktyka sądowa, a także art. Sztuka. 425, 433 ust. 3 art. 611 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej można stwierdzić, że oba te warunki można ustalić w umowie:

- okres najmu;

- czas kontraktu.

Zgodnie z ust. 2 art. 609 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, przedmiotem umowy najmu nieruchomości rejestracja państwowa chyba że przepisy prawa stanowią inaczej. W szczególności konieczna jest rejestracja umowy najmu budynków lub budowli na okres co najmniej roku (klauzula 2, art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Taką umowę uważa się za zawartą od momentu rejestracji (klauzula 3, artykuł 433 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie część 8 art. 2 ustawy federalnej z dnia 30 grudnia 2012 r. N 302-FZ „O zmianach rozdziałów 1, 2, 3 i 4 części pierwszej Kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska„Stwierdzono, że przepisy art. Sztuka. 609, 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie mają zastosowania do umów zawartych po dniu wejścia w życie wspomnianej ustawy (po 1 marca 2013 r.). Następnie art. 3 ustawy federalnej z dnia 4 marca 2013 r. N 21-FZ „O zmianach w niektórych akty prawne Federacji Rosyjskiej i unieważnienie niektórych przepisów aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej” zmiany te zostały anulowane.

Po rozważeniu problemu doszliśmy do następującego wniosku:
Umowa najmu nieruchomości zawarta na okres krótszy niż rok może być przedłużona na tych samych warunkach na okres 11 miesięcy, w tym poprzez zawarcie do niej umowy dodatkowej. Państwowa rejestracja umowy nie jest wymagana.

Uzasadnienie wniosku:
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym Federacji Rosyjskiej umowa najmu zawierana jest na czas określony w umowie. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (ust. 2 niniejszego paragrafu). Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej stanowi, że umowa najmu budynku lub budowli zawarta na okres co najmniej jednego roku podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą takiej rejestracji.
Jeżeli umowa najmu budynku (konstrukcji) jest zawarta na okres krótszy niż rok, nie wymaga rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą podpisania przez strony. Podobne zasady dotyczą umów najmu lokali niemieszkalnych (klauzula 2 Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.06.2000 r. N 53).
Po rozwiązaniu umowy wynajmowana nieruchomość musi zostać zwrócona wynajmującemu zgodnie z zasadami przewidzianymi w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej (klauzula 2 tego samego artykułu). Jednakże, w zależności od okoliczności i warunków umowy, po upływie okresu, na jaki została zawarta, stosunki jej stron związane z używaniem (posiadaniem i używaniem) przedmiotu najmu mogą być kontynuowane. Jednocześnie nie jest wymagany zwrot wynajmowanej nieruchomości i zawarcie nowej umowy najmu, chociaż strony nie są pozbawione możliwości sformalizowania w ten sposób stosunków.
1. Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca nadal korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy przy braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony. Nie jest wymagane zawieranie dodatkowych umów w celu odnowienia umowy na czas nieokreślony.
Ponieważ umowy najmu zawartej (przedłużonej) na czas nieokreślony nie można uznać za zawartą na okres co najmniej roku, taka umowa nie podlega rejestracji państwowej (pismo informacyjne Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej 16 lutego 2001 r. N 59).
Przypomnijmy, że każda ze stron może odmówić zawarcia umowy najmu nieruchomości zawartej na czas nieoznaczony w każdym czasie, zawiadamiając o tym drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, chyba że ustawa lub umowa przewiduje inny okres wypowiedzenia (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).
2. Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej obywatele i osoby prawne mogą dowolnie ustalać warunki umowy, które nie są sprzeczne z prawem. Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej warunki umowy są ustalane według uznania stron, z wyjątkiem sytuacji, gdy treść odpowiedniego warunku jest określona przez prawo lub inne akty prawne (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) . Zmiana umowy jest możliwa za zgodą stron, chyba że Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, inne przepisy lub sama umowa (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej) stanowią inaczej. W związku z tym wzajemnej zgody stron do dzierżawy nieruchomości nowy semestr może być zrealizowana w dowolny sposób nie sprzeczny z prawem: zarówno poprzez zawarcie nowej umowy najmu, jak i poprzez podpisanie umowy dodatkowej do umowy już istniejącej.
W szczególności stronom przysługuje prawo zmiany dotychczasowej umowy najmu na dodatkową umowę zawierającą warunek, zgodnie z którym po upływie okresu najmu, w przypadku braku sprzeciwu stron, umowę uważa się za przedłużoną nie na czas na czas nieokreślony, ale np. przez 11 miesięcy. Wniosek ten został potwierdzony i praktyka sądowa(Patrz np. orzeczenie Sądu Arbitrażowego Terytorium Chabarowskiego z dnia 08.09.2015 w sprawie N A73-4433/2015). W takim przypadku po upływie okresu najmu umowa zostanie automatycznie przedłużona bez podpisywania dodatkowych umów. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej, przy takim odnowieniu na nowy okres umowy najmu zawartej na okres krótszy niż rok, stosunki stron reguluje nowa umowa najmu, która nie jest podlega rejestracji państwowej (pismo informacyjne Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59). Innymi słowy, przy „automatycznym przedłużeniu” umowy termin nowej umowy najmu nie sumuje się z już wygasłą, ale jest obliczany od nowa.
Jeżeli w rozpatrywanej sytuacji okres obowiązywania umowy wygasł, na mocy Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej uważa się ją za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony. Wyżej wymieniony dodatkowe porozumienie może zostać zawarta przez strony również w tym przypadku (oczywiście formułując warunki tej umowy należy wziąć pod uwagę, że zmian dokonuje się w umowie najmu zawartej na czas nieokreślony, a nie na 11 miesięcy).

Dla Twojej informacji:
Konkludując zauważamy, że w zależności od użytego przez strony sformułowania, zawarta przez nie dodatkowa umowa może zostać zakwalifikowana nie jako mająca na celu odnowienie najmu na nowy okres, ale jako zmiana warunku na okres najmu, co w wyniku takiej zmiany staje się dłuższy niż rok. W niniejszej sprawie powyższe podejście, odzwierciedlone w piśmie informacyjnym Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59, nie może być zastosowane, a najem formalnie na podstawie Kodeksu Cywilnego Federacja Rosyjska, wymaga rejestracji państwowej, bez której nie można jej uznać za zawartą (patrz np. Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej z dnia 11 marca 2010 r. N VAS-18020/09, FAS Okręgu Moskiewskiego z dnia 18 marca 2011 r. N F05-1743/2011, FAS obwodu uralskiego z dnia 11 listopada 2009 r. N F09-8709/09-C3).
Jednakże, jak wyjaśniło Plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w paragrafie 14 uchwały z dnia 17 listopada 2011 r. N 73, w podobna sytuacja warunki faktycznie zawartej umowy najmu, nawet w przypadku braku jej rejestracji państwowej, tworzą wzajemne zobowiązania dla jej stron. Strony faktycznie wykonującej umowę najmu nie są uprawnione we wzajemnych stosunkach do powoływania się na brak państwowej rejestracji umowy jako na podstawę niewykonania obowiązków w niej przewidzianych (patrz także Uchwała Prezydium Naczelny Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej z dnia 6 września 2011 r. N 4905/11Yu, pismo informacyjne Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 25 lutego 2014 r. N 165). W takim przypadku fakt niezarejestrowania umowy najmu będzie miał znaczenie jedynie w relacjach z udziałem osób trzecich (np. w przypadku sprzedaży przedmiotu najmu najemca nie będzie mógł powoływać się na Kodeks Federacji Rosyjskiej) .2015 N Ф08-412 / 15 w sprawie N А20-2386 / 2013 XVI Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 20.01.2016 N).

Przygotowana odpowiedź:
Ekspert Usług Doradztwa Prawnego GARANT
Anosowa Julia

Odpowiedź przeszła kontrolę jakości

Materiał został przygotowany na podstawie indywidualnej pisemnej konsultacji udzielonej w ramach usługi Doradztwa Prawnego.

Ważność umowa najmu nie jest warunek zasadniczy, ale to nie oznacza tego ten warunek relacje najmu nie wymagają odpowiedzialnego podejścia. Tematem dzisiejszego artykułu będzie właśnie okres najmu. Rozważymy możliwe warunki stosunków najmu różnego typu.

wyczucie czasu

Zgodnie z normami prawnymi Federacji Rosyjskiej okres obowiązywania umowy najmu określa porozumienie stron i musi być ustalony w umowie. Zdarzają się przypadki, gdy warunki nie są określone w umowie. W takiej sytuacji umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Podobny przypadek umożliwia stronom transakcji odstąpienie od umowy w dowolnym momencie, przy czym druga strona powinna zostać o tym uprzedzona z wyprzedzeniem, w zależności od rodzaju stosunku najmu, na 1-3 miesiące przed jego faktycznym rozwiązaniem.

I znowu odnosząc się do ustawodawstwo rosyjskie Wyjaśnijmy, że okres najmu i czas trwania umowy najmu to różne pojęcia, o których obie strony umowy najmu muszą wiedzieć:

Okres wynajmu- jest to przedział czasu, w którym najemca ma prawo do używania (lub użytkowania i posiadania) nieruchomości.

- jest to przedział czasu, przez który postanowienia niniejszej umowy zachowują ważność i obowiązują określone w niej warunki, w tym zobowiązania stron umowy.

Umowę najmu można zawrzeć na różne okresy, a od tego zależy potrzeba jej rejestracji w Rosreestr, procedura wypowiedzenia i kilka innych niuansów, o których porozmawiamy bardziej szczegółowo. Dowolny wynajem umowa, za zgodą stron, może zostać zawarta na czas określony:

• do 12 miesięcy - krótkoterminowe stosunki najmu;
• od 1 roku do 5 lat - średnioterminowe umowy najmu;
• od 5 do 49 lat - długoterminowa umowa najmu;
• bez określenia terminu – umowa najmu na czas nieokreślony.

Ponadto ustanawiają krajowe przepisy prawne datę rozpoczęcia i zakończenia najmu, które są określane przez ustalone zasady. Terminy te można zdefiniować:

• daty kalendarzowe;
• koniec ustalonego okresu;
• ustanowienie wydarzenia, które musi się wydarzyć.

Cechy umów najmu

Zawarcie umowy, która musi mieć formę pisemną i być podpisane przez obie strony transakcji towarzyszy czas. W niektórych przypadkach umowa zaczyna obowiązywać od momentu jej podpisania (stosunki najmu krótkoterminowego).

W takim przypadku okres wynajmu może rozpocząć się później. Koniec okresu transakcji i okres leasingu nie zawsze pokrywają się. Na przykład okres obowiązywania umowy może być ograniczony zobowiązaniami uczestników. Ale czasami zobowiązania wynikające z umowy mogą przekroczyć okres jej obowiązywania. Oznacza to, że okres obowiązywania umowy najmu i okres obowiązywania umowy nie zawsze pokrywają się. Równość warunków występuje wtedy, gdy właściciel przedmiotu przekazuje go najemcy w dniu transakcji i odbiera go z powrotem w momencie jego wygaśnięcia.

Umowa najmu jest sporządzana przez organizacje. Zwykli obywatele (częściej dotyczy to lokali mieszkalnych) zawierają umowę o pracę.

Warunki umów i ich różnice

Od dnia rozpoczęcia stosunku dzierżawy osoba, która przyjęła nieruchomość w najem (dzierżawę), jest zobowiązana do zapłaty stawki ustalonej dla dzierżawy. Jednocześnie właściciel nieruchomości musi przekazać przedmiot najemcy na wcześniej ustalonych warunkach.

Podobnie jak w przypadku innych warunków proceduralnych, początek i koniec dnia to początek i koniec warunki najmu . Na przykład, gdy stosunek najmu kończy się w określonym dniu, godziną zakończenia będzie 24:00 tego dnia. Jeżeli najemca zawiadomi właściciela obiektu o zakończeniu lub odnowieniu najmu, wówczas numerem ustalającym datę zawiadomienia będzie numer ze znaczka pocztowego na kopercie.

Wynajem krótkoterminowy

Umowa najmu lokalu w celu czasowego użytkowania (niezależnie od jego przeznaczenia), zawarta na okres nieprzekraczający 12 miesięcy, dotyczy transakcji krótkoterminowej. Takie umowy najmu/dzierżawy lokali mieszkalnych, budynków, gruntów i innych nieruchomości nie podlegają obowiązkowej rejestracji w odpowiednich agencjach rządowych.

Dlatego wielu stosuje krótkoterminową formę relacji najmu, aby uprościć proces transakcyjny. Niektórzy najemcy i właściciele obiektów (głównie obywatele i małe firmy) starają się unikać państwowej rejestracji umowy, nie chcąc tracić czasu na czekanie na dokumenty i uiszczanie opłat.

Należy pamiętać, że w przypadku zawarcia umowy 1 dnia danego miesiąca, a datą zakończenia umowy jest 30/31 poprzedniego miesiąca w kolejnym roku, konieczna jest rejestracja transakcji, gdyż taka przedział czasu wynosi jeden rok. Dlatego rejestrując stosunek najmu krótkoterminowego należy wskazać datę zakończenia transakcji, która będzie odpowiadała przedostatniemu dniu miesiąca.

Umowa najmu krótkoterminowego, która zakłada automatyczne odnowienie (za zgodą stron), nie będzie wymagała rejestracji w urzędach państwowych.

Na koniec okresu obowiązywania umowy istnieje możliwość jej przedłużenia na taki sam okres(mniej niż rok). W takich warunkach rejestracja państwowa nie jest wymagana. Ponadto, zgodnie z przepisami, uczestnikom transakcji może zostać przepisane automatyczne przedłużenie stosunku po zakończeniu umowy na taki sam okres czasu. W przypadku braku sprzeciwu stron rejestracja nowej umowy nie jest wymagana.

Długoterminowy stosunek najmu

Umowa najmu zawarta na okres dłuższy niż rok dotyczy umów średnioterminowych i długoterminowych. Maksymalny okres obowiązywania takiej umowy wynosi 49 lat. Zwykle w ramach długoterminowej umowy najmu przekazywane są:

• grunt;
• zbiorniki;
• nieruchomość należąca do kategorii „podłoże”
• duże zakłady produkcyjne.

Przeniesienie przedmiotu dzierżawy (lokal niemieszkalny / mieszkalny, budynek, grunt) na okres dłuższy niż rok musi być zarejestrowane przez władze państwowe. W takim przypadku umowa wchodzi w życie z dniem otrzymania dokumentów rejestracyjnych, a dokładniej pieczęci na oryginalnych dokumentach i odpowiedniego wpisu w elektronicznej bazie danych Rosreestr.

Procedura rejestracji stosunków najmu trwa do 21 dni od daty złożenia wymaganego pakietu dokumentów w lokalnym oddziale Rosreestr, izbie katastralnej i kartograficznej (w zależności od rodzaju umowy najmu).

Zgodnie z normami prawnymi, jeżeli najemca, wobec braku sprzeciwu właściciela przedmiotu, będzie z niego nadal korzystał po upływie okresu określonego w umowie, transakcja zostaje uznana za przedłużoną na czas nieokreślony na tych samych warunkach.

Jeżeli umowa najmu długoterminowego nieruchomości lub jej części nie zostanie zarejestrowana, wówczas uważa się ją za niezawartą i pozbawioną mocy prawnej.

Gdy jedna ze stron transakcji uchyla się od rejestracji państwowej, druga strona ma prawo złożyć pozew do sądu, który będzie zawierał wymóg rejestracji transakcji.

Długoterminowe umowy najmu można w przyszłości przekształcić- przedmiot dzierżawy może zostać ponownie zarejestrowany jako własność najemcy, o ile nie ma przeszkód przewidzianych przez prawo. Przepis ten stosuje się również do działka, dzierżawionych przez samorządy na prywatne działki przydomowe lub kapitałową budowę budynku na okres 49 lat.

Stosunek najmu wieczystego

Zgodnie z obowiązującym prawem, określenie dokładnego okresu najmu nie jest przepis obowiązkowy oferty. Jednocześnie okres użytkowania wynajmowanej nieruchomości nie może przekroczyć maksymalny termin ustalona przez prawo. Dokonując transakcji bez ustalenia warunków, każda ze stron ma prawo odmówić przyjęcia zobowiązań, powiadamiając drugą stronę o umowie z 3-miesięcznym wyprzedzeniem.

Przy rejestracji stosunku najmu wieczystego umowa staje się ważna od dnia jej podpisania przez strony. Co więcej, taka transakcja nie oznacza obowiązkowej rejestracji państwowej, nawet jeśli okres użytkowania nieruchomości przekracza 12 miesięcy. Jest to zapisane w Kodeks cywilny– obowiązkowa rejestracja jest wymagana tylko dla umów najmu na czas określony, które obowiązują dłużej niż 12 miesięcy. Ponadto umowa najmu zawarta na czas nieokreślony również nie przewiduje obowiązkowej rejestracji.

Jednak ta forma stosunku najmu jest często nazywana „śliską”, ponieważ wiele zależy od znaczenia, jakie jest osadzone w głównych i dodatkowych postanowieniach umowy. Umowa wieczysta oznacza korzystanie z przedmiotu przez okres różne terminy- może to być okres krótszy niż 12 miesięcy oraz okres 49 lat. Więc istnieją pewne ryzyka dla najemcy, ponieważ właściciel obiektu może w każdej chwili zażądać zerwania stosunków.

wyczucie czasu

Zgadzając się na to postanowienie muszą ustalić strony transakcji:

• okres obowiązywania umowy, na zasadach określonych w normach prawnych;
• zastosowanie warunków transakcji do relacji powstałych przed jej podpisaniem (jeśli to konieczne);
• prawa najemcy do zawarcia transakcji na kolejny okres;
• warunków przedłużenia najmu z tym najemcą na nowy okres.

Przedłużenie umowy

Jeżeli strona, która otrzymała nieruchomość w najem i przez cały okres dochowywała warunków umowy, chce nadal z niej korzystać, wówczas prawo pierwszeństwa do przedłużenia umowy określa prawo. Chociaż, dla takich czynność prawna jest kilka warunków:

• brak naruszenia postanowień umowy;
• najemca oferuje właścicielowi obiektu więcej korzystne warunki czynsz niż inni rywale;
• nie został naruszony przewidziany prawem termin zgłoszenia zamiaru przedłużenia umowy najmu.

Umowa może zostać przedłużona bez wyznaczania terminu, jeżeli najemca po upływie terminu obowiązywania umowy nie utracił prawa do posiadania nieruchomości, a jego właściciel nie sprzeciwia się temu. Warunki samej umowy ta sprawa pozostają niezmienione, chyba że którakolwiek ze stron zażąda rewizji.

Jeżeli najemca zamierza przedłużyć umowę najmu, najemca musi pisemnie powiadomić właściciela nieruchomości w terminie określonym w warunkach transakcji lub w rozsądnym terminie przed zakończeniem umowy. Przy zmianie postanowień umowy strony zawierają dodatkową umowę o przedłużeniu transakcji, która faktycznie odzwierciedla ewentualne zmiany w dotychczasowej umowie.

Ważny! Przedłużając okres obowiązywania dotychczasowej umowy, strony mają prawo według własnego uznania do zmiany warunków opłat leasingowych.

Dzierżawa nieruchomości z reguły wydawana jest na długi okres czasu. Dlatego wskazane jest, aby najemca wcześniej uzgodnił czas trwania umowy, a także jej kluczowe i dodatkowe postanowienia. Oprócz, pożądane jest wydanie paragrafu o niezmienności na cały okres najmu.

Działanie stron na koniec kadencji

Jeżeli termin określony warunkami transakcji upłynął, ale najemca nie wyda przedmiotu bez sprzeciwu właściciela, wówczas ma prawo do dalszego korzystania z nieruchomości na tych samych zasadach. Transakcja zostanie uznana za przedłużoną na ten sam okres.

Jeżeli osoba korzystająca z przedmiotu w dzierżawę zamierza zaprzestać używania przedmiotu, wówczas jest obowiązana zawiadomić o tym wcześniej właściciela nieruchomości. W przeciwnym razie mogą zostać nałożone kary, które często ustala właściciel.

Ważny! Gdy najemca, po upływie terminu obowiązywania umowy, opuścił przedmiot bez zawiadamiania o tym właściciela ustalony czas, wówczas mogą wystąpić roszczenia o zapłatę czasu, w którym właściciel nieruchomości o tym nie wiedział. Jeżeli najemca odmówi zwrotu przedmiotu po zakończeniu okresu najmu, jego prawowity właściciel, w granicach terminu przedawnienia, może zwrócić się do właściwych organów o ochronę naruszonych praw.

W Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej podstawą jest własność obywateli, w szczególności nieruchomości. Nieruchomości to przedmioty materialne, które mają ścisły związek z ziemią.

Należą do nich przedmioty pochodzenia naturalnego; mający związek z gruntem, w tym budynkami i przedmiotami uznanymi przez prawo.

Jak wspomniano powyżej, budynki to nieruchomości, które mogą być zarówno mieszkalne, jak i niemieszkalne. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym Federacji Rosyjskiej te ostatnie muszą być izolowane, a granice wyznaczają: ściany, podłoga i sufit.

Lokale niemieszkalne mogą znajdować się w budynkach mieszkalnych lub budynkach wybudowanych na biura. Należy zauważyć, że istotną różnicą pomiędzy formami lokali jest wykorzystywanie lokali niemieszkalnych wyłącznie na cele produkcyjne i administracyjne.

Istota umowy

Jest to umowa między wynajmującym a najemcą, czyli ma charakter dwustronny i jest realizowana na zasadzie zwrotu kosztów.

Lokal jest udostępniany najemcy za określoną kwotę i na określony czas.

Lokal niemieszkalny, który zostaje przekazany na czas określony w umowie – przedmiot umowy. Musisz podać dokładne dane nieruchomości.

Określ w dokumencie:

• dokładny adres domu;
• numer biura;
• kwadrat;
• plan zagospodarowania;
• ustalić cel użytkowania (do biura, do produkcji itp.).

Informacje są określone w umowie lub w załączniku do niej.

Uwaga specjalisty: jeśli nie określono dokładna informacja, na posiedzeniu sądu umowa może zostać uznana za niezawartą, a zatem nieważną.

Zwykle do umowy dołączany jest również paszport katastralny, w którym wskazuje się wielkość wynajmowanego lokalu, liczbę pokoi, plan itp. Możesz dołączyć wyjaśnienie - kopię paszportu katastralnego domu jako całości.

Umowa jest zarejestrowana na piśmie. Od warunków transakcji i czasu trwania formularza nie zmienia się. Jeżeli kara pozbawienia wolności przekracza dwanaście miesięcy, należy ją zarejestrować. Od momentu rejestracji można uznać, że weszła w życie.

Zgodnie z ustawodawstwem Rosji każda osoba ma prawo do sporządzenia umowy najmu:

• osoby prawne;
• osoby (zdolne);
• indywidualni przedsiębiorcy.

Rodzaje terminów

Umowa najmu lokalu niemieszkalnego może być zawarta na okres:

• czas nieokreślony;
• na czas określony krótszy niż 1 rok;
• określony okres dłuższy niż 1 rok.

Termin nieokreślony. Gdy termin nie jest określony w umowie, należy do kategorii nieograniczonej (klauzula 2, artykuł 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku, jeśli jedna ze stron zdecyduje się wypowiedzieć stosunek najmu, konieczne jest powiadomienie o tym drugiej strony z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.

Pomimo tego, że rzeczywisty czas trwania umowy może wynosić kilka lat i być uważany za długoterminowy, nie jest konieczna jej rejestracja.

Porada prawna: w przypadku rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony i jej przedłużenia poprzez dodatkową umowę zawartą na czas nieokreślony, nie należy jej rejestrować.

Umowa dodatkowa musi zostać sporządzona na podstawie zgody wszystkich stron. W przypadku umowy na czas nieokreślony nie ma określonego maksymalnego okresu.

Umowa na czas określony krótszy niż 1 rok. Nie trzeba rejestrować umowy zawartej na okres krótszy niż rok.

Gdy konieczne staje się jej przedłużenie do dwunastu miesięcy, nie ma również konieczności jej rejestracji.

Często takie umowy zawierane są z przedłużeniem na podobny okres, jeśli wszyscy uczestnicy wyrażą na to zgodę.

Uwaga prawnika: prolongata to przedłużenie umowy po wygaśnięciu terminu, gdy wszystkie strony nie mają zastrzeżeń ani uzupełnień.

Na czas określony dłuższy niż 1 rok. Zawierając umowę na okres jednego roku lub dłużej, należy ją zarejestrować w agencji państwowej - Rosreestr.

Jeśli nie dokończysz procedury rejestracji, dokument zostanie uznany za nieważny. Umowa wchodzi w życie z chwilą rejestracji.

Czasami zdarzają się sytuacje, kiedy strona umowy nie chce się zobowiązać Tej procedury. Druga strona ma prawo złożyć pozew zobowiązany do zarejestrowania dzierżawy.

Na przykład okres obowiązywania umowy wynosi jeden rok. W przypadku zawarcia umowy w dniu 01.03.2016 r. termin realizacji umowy upływa w dniu 28 lutego 2017 r. Ta umowa musi zostać zarejestrowana.

Kiedy okres najmu na podstawie umowy dobiegnie końca, właściciel ma przewagę.

Właściciel lokalu musi przede wszystkim zapytać najemcę, czy chce przedłużyć umowę, aw przypadku odmowy zaoferować lokal innym.

W celu odnowienia umowy na czas nieoznaczony nie jest wymagane zawieranie dodatkowych umów.Ponieważ umowy najmu zawartej (przedłużonej) na czas nieoznaczony nie można uznać za zawartą na okres co najmniej roku, umowa taka nie podlega rejestracja państwowa (klauzula 11 pisma informacyjnego Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59) Przypomnijmy, że każda ze stron może odmówić zawarcia umowy najmu nieruchomości zawartej na czas nieokreślony w dowolnym momencie, ostrzegając o tym drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, chyba że ustawa lub umowa ustanowią inny termin ostrzeżenia (klauzula 2, artykuł 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Zgodnie z ust. 2 art. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej obywatele i osoby prawne mają swobodę ustalania warunków umowy, które nie są sprzeczne z prawem. Na mocy ust. 4 art.

Jak prawidłowo określić okres najmu?

Legal.RU Skonsultuj się z prawnikiem online 1036 prawników jest gotowych odpowiedzieć teraz Odpowiedz za 15 minut 1036 prawników jest teraz online

1. Prawo cywilne
2. Prawo umów

Dzień dobry. I LLC wynajmuje garaż od osoby fizycznej. Do prowadzenia mojej działalności (produkcja piwa) potrzebuję dzierżawy na rok lub dłużej, ale wiąże się to z długą i kosztowną rejestracją w katastrze.

Uwaga

Jeśli umowa jest na czas nieokreślony, jeśli dobrze zrozumiałem, to nie mogę zarejestrować umowy w katastrze. Jak prawidłowo sformułować klauzulę umowy najmu? I czy mogę dostać umowę na czas nieokreślony? PS

skrzynia garażowa wydany mojej matce, tj. Właściwie wynajmuję od siebie.

3. okres najmu i czas trwania umowy najmu

Jak odnowić umowę najmu nieruchomości na tych samych warunkach na nowy okres (11 miesięcy) bez rejestracji w Rosreestr? Po rozpatrzeniu sprawy doszliśmy do następującego wniosku: Umowa najmu nieruchomości zawarta na okres krótszy niż rok może być przedłużona na tych samych warunkach na okres 11 miesięcy, w tym poprzez zawarcie do niej umowy dodatkowej. Państwowa rejestracja umowy nie jest wymagana.

Ważny

Uzasadnienie wniosku: Zgodnie z ust. 1 art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa najmu zostaje zawarta na czas określony w umowie. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

2 tego artykułu).

Odnowienie umowy najmu

Jest to bardzo wygodne dla osób spieszących się (sprawa się pali, ale papiery są tolerowane) i leniuchów (on już coś zrobił, ale kontrakt jest zbyt leniwy, aby go wykonać). Jeżeli w jej treści nie zostanie określony początek obowiązywania umowy, a data jej podpisania przez każdą ze stron nie zostanie wskazana, to zacznie ona obowiązywać od daty wskazanej w preambule.

Informacje

Umowa może być zawarta na czas nieokreślony (trwający do nieskończoności do momentu jej rozwiązania) lub określony - ograniczony. Czas nieoznaczony ma miejsce, gdy: 1. W umowie dotyczącej czasu trwania umowy (z wyjątkiem umów, dla których zgodnie z Kodeksem cywilnym termin obowiązywania umowy jest warunkiem koniecznym i bez określenia terminu, umowę uważa się za niezawartą, np. umowy ubezpieczenia, umowy o zarządzanie majątkiem powierniczym) nic nie jest powiedziane; 2.

Gdy w umowie wyraźnie zaznaczono, że jest zawarta na czas nieoznaczony; 3.

Dzierżawa, umowa dzierżawy (część 3)

Wystarczy określić następujące zasadnicze warunki:

• nazwa dokumentu (dodatkowa umowa o przedłużenie okresu najmu lokalu mieszkalnego/ lokale niemieszkalne na podstawie umowy najmu nr ...);
• opis stron procesu, ich dane oraz dane kontaktowe;
• wskazanie wprowadzanych zmian.

Przykładowe brzmienie: Należy podać paragraf (numer paragrafu) umowy najmu nr (numer umowy) w brzmieniu: Wynajmujący udostępnia Najemcy lokal mieszkalny o łącznej powierzchni 45 mkw. m., znajdującej się pod adresem: (wskazać adres lokalizacji lokalu) do czasowego posiadania i używania przez okres od (wskazać datę rozpoczęcia umowy) do (wskazać datę wygaśnięcia umowy). Na koniec dod. umowy, strony muszą podpisać iw razie potrzeby poświadczyć dokument pieczęciami organizacji.

Okres obowiązywania umowy najmu

N 59 „Przegląd praktyki rozstrzygania sporów związanych ze stosowaniem ustawy federalnej„ O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią ”, dalej - pismo informacyjne Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej N 59). Umowa na czas krótszy niż rok. Umowa najmu lokalu niemieszkalnego zawarta na okres krótszy niż rok nie podlega rejestracji państwowej.

W przypadku przedłużenia umowy najmu zawartej na okres krótszy niż rok, na ten sam okres po zakończeniu pierwotnego okresu najmu, umowa również nie podlega rejestracji państwowej. Podobnie nie podlega rejestracji państwowej umowa najmu zawarta na okres krótszy niż rok, w której strony przewidziały warunek automatycznego przedłużenia (przedłużenia) umowy po zakończeniu pierwotnego okresu najmu na w tym samym terminie przy braku sprzeciwu stron

paragraf 10 pisma informacyjnego Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59).
Podobne niebezpieczeństwo grozi wynajmującemu, jeśli najemca nagle zdecyduje się zmienić przedmiot najmu lub znajdzie tańszą opcję. Dlatego najwygodniejszy i bezpieczna droga podpisać umowę na przedłużenie umowy. Projektując go, należy jednak pamiętać o kilku rzeczach. ważne punkty. Punkty kontrolne podczas rejestracji 1. Przedłużenie umowy najmu może zostać podpisane zarówno w dniu wygaśnięcia umowy najmu, jak iw późniejszym terminie.
Jeżeli między zakończeniem umowy a podpisaniem umowy o jej przedłużeniu upłynął jakiś czas, to stosunki stron, które istniały w tym czasie, nadal reguluje umowa. Ponieważ najemca nadal korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy przy braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony na podstawie art. 621 ust. 2 Kodeksu cywilnego.
Okres jednego roku lub dłuższy określony w umowie. Umowa najmu lokalu niemieszkalnego (części lokalu niemieszkalnego), zawarta na okres jednego roku lub dłużej, podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą dokonania takiej rejestracji (klauzula 2, art. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, pismo informacyjne Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 2000 r. Nr 53). W przypadku braku rejestracji państwowej taka umowa najmu lokalu niemieszkalnego nie zostaje zawarta. Jeżeli jednak jedna ze stron takiej umowy uchyla się od rejestracji państwowej, druga strona ma prawo, na podstawie ust. 3 art. 165 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do złożenia pozwu o obowiązek zarejestrowania umowy (zob. pkt 7 pisma informacyjnego Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59). Do celów stosowania ust. 2 art.

Umowa najmu na czas nieokreślony jak się zarejestrować

Jednakże, w zależności od okoliczności i warunków umowy, po upływie okresu, na jaki została zawarta, stosunki jej stron związane z używaniem (posiadaniem i używaniem) przedmiotu najmu mogą być kontynuowane. Jednocześnie nie jest wymagany zwrot wynajmowanej nieruchomości i zawarcie nowej umowy najmu, chociaż strony nie są pozbawione możliwości sformalizowania w ten sposób stosunków. Zgodnie z ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jeżeli najemca nadal korzysta z nieruchomości po wygaśnięciu umowy przy braku sprzeciwu ze strony wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na tych samych warunkach na czas nieokreślony.
Pismo Informacyjne Naczelnego Sądu Arbitrażowego z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59 „PRZEGLĄD PRAKTYKI ROZSTRZYGANIA SPORÓW ZWIĄZANYCH Z STOSOWANIEM PRAWA FEDERALNEGO „O PAŃSTWOWEJ REJESTRACJI PRAW DO NIERUCHOMOŚCI I TRANSAKCJI Z NIMI”. A jakie są złe? Tak, ponieważ jeśli konieczne będzie zaostrzenie warunków dla kontrahenta (podwyższenie tam cen ze względu na inflację lub inną potrzebę), to nie będzie można dokonać zmian bez jego zgody, trzeba będzie ją wypowiedzieć, a możliwość jej rozwiązania na wniosek jednej ze stron powinna przewidywać niniejsza umowa.

Inna sprawa to termin wygaśnięcia umowy. Czy chcesz kontynuować wspólna praca- Proszę zaakceptować nowe warunki. I nawet jeśli kontrahent zaakceptuje zmiany, to za długi okres może ich być tak wiele, że gubisz się w dodatkowych umowach.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej (który przewiduje obowiązkową państwową rejestrację tylko umów na czas określony zawartych na okres co najmniej roku) i jest potwierdzony praktyką arbitrażową (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołga-Wiatka z 8 lutego 2002 r. w sprawie N A79-146-2001-SK2-170, Uchwała FAS Okręgu Moskiewskiego z dnia 23 stycznia 2001 r. w sprawie N KG-A40 / 6418-00, Uchwała FAS Dystrykt Północno-Zachodni z dnia 13 maja 2004 r. w sprawie N A56-27225/03, z dnia 25 stycznia 2008 r. w sprawie N A26-394/2007). Nie podlega rejestracji państwowej jest również umowa najmu odnowiona zgodnie z ust. 1 art.
2 łyżki stołowe. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej na czas nieokreślony po zakończeniu głównego okresu przy braku sprzeciwu stron (patrz klauzula 11 pisma informacyjnego Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16, 2001