فسخ قرارداد اجاره: چگونه مستاجر می تواند بدون متحمل شدن هزینه های اضافی محل را ترک کند. فسخ اجاره توسط مستاجر: معاضدت حقوقی آیا امکان فسخ زودهنگام اجاره وجود دارد؟

آخرین تغییر: ژانویه 2020

فسخ زودهنگام قرارداد اجاره می تواند خارج از دادگاه و بدون توسل به حکم دادگاه انجام شود. برای انجام این کار، بین طرفین - شرکت کنندگان در روابط حقوقی مدنی مصالحه حاصل می شود. برای فسخ زودهنگام روابط قراردادی به صورت یک طرفه از طریق دادگاه، لازم است که شرایط به شدت نقض شود.

همچنین فسخ در صورت مغایرت شکل یا محتوای سند با مقررات قانونی تنظیم کننده قوانین ثبت یا محتوا امکان پذیر است. این مقاله موارد خاص فسخ قراردادی و زودهنگام قرارداد و همچنین ویژگی های رویه قضایی در روند فسخ را تجزیه و تحلیل می کند. تفاوت های ظریف مهم هستند، زیرا این روند نباید با قوانین قانونی و قانون و همچنین شرایط قرارداد مغایرت داشته باشد.

دلایل فسخ

قانون مدنی در شرایط زیر قابل فسخ است:

• انقضای یک سند قانونی. اما شایان ذکر است که دوره منقضی می تواند تمدید شود، مگر اینکه در شرایط قراردادی غیر از این باشد.
• توافق متقابل برای فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضا. یا توسط یکی از شرکت کنندگان در روابط حقوقی، در صورتی که این امر مطابق بند خاصی در قرارداد اتفاق بیفتد (مربوط به یک قانون قانونی نظارتی). تخلف می تواند قابل توجه (مهم) باشد، سپس معامله در معرض فسخ یا ناچیز است، سپس حادثه به سادگی اصلاح می شود. در صورت تخلف جزئی، اما سیستماتیک، یکی از شرکت کنندگان در روابط حقوقی مدنی حق فسخ معامله را دارد.
• سایر شرایط ارائه شده توسط قانون، به ویژه هنر. 450 قانون مدنی فدراسیون روسیه. یا دلایلی که به طور کامل در محتوای قرارداد منعکس شده است.

فرصت های امتناع از قبل در هنجارهای تخصصی مربوط به اقدامات حقوقی دارایی ارائه می شود که حاوی بندهایی است که طبق آنها چیزی برای استفاده موقت (بلند مدت یا کوتاه مدت) منتقل می شود.
در مورد فسخ زودهنگام می توان آن را به طور داوطلبانه یا اجباری انجام داد - به صورت جداگانه تعیین می شود.

• داوطلبانه - شرکت کنندگان در روابط حقوقی متقابل توافق نامه ای را در مورد خاتمه زودهنگام روابط حقوقی موجود امضا می کنند.
• اجباری - یکی از شرکت کنندگان در دادگاه فسخ زودهنگام رابطه قراردادی را اعلام می کند.

شایان ذکر است که مستاجرین اماکن مسکونی حق کامل دارند که در هر زمان "شب و روز" از امتناع خودداری کنند، مگر اینکه دلایل دیگری با شرایط تعلیق یا منع پیش بینی شده باشد. نکته اصلی این است که مالک از قبل از تمایل به فسخ معامله مطلع شده است.

برای جدایی "دوستانه"، یک توافق دوجانبه قراردادی، که به صورت کتبی تنظیم شده و توسط مستاجر و صاحبخانه تایید شده است، واقعا می تواند کمک کند. در شرایط دیگر وقتی یکی از طرفین قرارداد ادعایی می کند، دعاوی با مشارکت مستقیم دادگاه حل و فصل می شود و نه چیز دیگر.

انحلال زودهنگام

به منظور انجام روال خاتمه روابط حقوقی بین شرکت کنندگان در معامله بدون "سرزنش" غیر ضروری با دادگاه، می توانید به سادگی بین مستأجر و موجر تا انقضای این قراردادها توافق کنید. روابط در صورت عدم توافق، در صورت وجود شرایط یا بندهای خاصی از قرارداد، قرارداد فسخ می شود.

با توجه به مبانی قانونی مقرر و تنظیم شده توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه، که روش انعقاد و بخشی از شرایط لازم برای خاتمه روابط حقوقی موجود را تعیین می کند، آغازگر این رویه مشخص نشده است، بنابراین می توان یکی از این موارد را تعیین کرد. مستاجر یا صاحبخانه

فسخ قرارداد اجاره به ابتکار مالک

خاتمه روابط قراردادی ممکن است در صورت وجود شرایط زیر انجام شود:

• عدم پرداخت برای اجاره املاک و مستغلات به مدت شش ماه یا مدت دیگری که در قرارداد امضا شده پیش بینی شده است. اگر، پس پرداخت نه به موقع، بلکه از نظر کمی محاسبه می شود، به عنوان مثال، در صورت عدم پرداخت مضاعف، پرداخت سه برابری و مانند آن.
• انتقال ملک به مالک در شرایط اولیه نیست. این بند به معنای آسیب رساندن به مسکن اجاره ای توسط مستاجر یا سایر اشخاصی است که مستاجر مسئولیت آنها را بر عهده دارد (دوستان، خواهران، برادران، مادران و غیره).
• استفاده از محل اجاره ای برای غیر از هدف مورد نظر (نه برای زندگی). به عنوان مثال، اگر هر گونه فعالیت تجاری در یک آپارتمان اجاره ای انجام شود، می توان قرارداد را آزادانه به صورت یک طرفه فسخ کرد.
• نقض سیستماتیک شرایط قرارداد یا حقوق و منافع سایر افراد ساکن در نزدیکی (همسایگان).
• و سایر شرایطی که توسط صاحبخانه تکمیل می شود، نکته اصلی این است که آنها با قانون مغایرت نداشته باشند.

شایان توجه است: جهت فسخ قرارداد در دادگاه به ابتکار موجر لازم است از قبل به مستاجر اطلاع داده شود. اگر این کار انجام نشود، دادگاه دعوی را برای رسیدگی قانونی نمی پذیرد. موجر نه تنها باید تخلفات را به مستاجر اعلام کند، بلکه به مستاجر مهلت مشخصی برای رفع تخلفات می دهد.

اطلاعیه تخلفات انجام شده فقط به صورت کتبی تنظیم می شود که مستقیماً به قانون منعقد شده ، یعنی به بند خاصی از "حقوق و تعهدات" اشاره دارد.

مهلت های اصلاح تخلفات توسط مالک تعیین می شود، آنها باید "معقول" باشند. هیچ مفهوم قانونی از "معقول بودن" وجود ندارد، بنابراین شرایط به صورت جداگانه توسط مالک محدود می شود.

در صورتی که مستاجر به اخطار کتبی تخلفات مطابق با تعهدات قراردادی منعقد شده پاسخ ندهد، مالک مسکن استیجاری حق دارد به دادگاه مراجعه کند.

لطفاً توجه داشته باشید: گاهی اوقات، خود قاضی یک چارچوب زمانی برای رفع تخلفات تعیین می کند که می تواند از چند هفته تا یک سال متغیر باشد.

اگر مستاجر نه تنها از شروط تعیین شده توسط صاحبخانه خود، بلکه چارچوب های زمانی مشخص شده توسط دادگاه را نادیده بگیرد، هنگامی که مالک برای بار دوم به دادگاه مراجعه می کند، قرارداد به صورت یک طرفه فسخ می شود.

طبق قوانین فدراسیون روسیه، مستاجر از حقوق بسیار گسترده تری نسبت به صاحبخانه برخوردار است. از آنجا که او حق دارد رابطه قراردادی را با هدایت خواسته های شخصی خاتمه دهد. مجدداً، این امر مستلزم آن است که از قبل به صاحب محل اقامت اجاره ای در مورد خروج خود اطلاع دهید.

اطلاعیه باید حداکثر تا سه ماه ارسال شود.تا لحظه خروج مستقیم از محل به صورت کتبی. گاهی اوقات، خروج از یک آپارتمان ممکن است نیاز به رضایت کتبی همه افرادی داشته باشد که با شخصی که مایل به فسخ قرارداد هستند، زندگی می کنند.

با توجه به ابتکار کارفرمافسخ قرارداد در دادگاه بر اساس شرایط زیر رخ می دهد:

• ملکی که برای سکونت مستاجر در نظر گرفته شده است در بازه زمانی تعیین شده ارائه نشده است (یا اصلاً واگذار نشده است). و همچنین وجود اقدامات مالک که مانع از نقل مکان مستاجر به آپارتمان اجاره ای می شود.
• آپارتمانی که طبق قانون واگذار شده دارای نواقص جدی است که در انعقاد قرارداد اعلام نشده و مشخص نشده است. کاستی هایی که در بازرسی شخصی از ملک توسط مستاجر متوجه آن نمی شود نیز دلیل شکستن سگ محسوب می شود. روابط
• مسکنی که اجاره داده شده برای اقامت دائم مناسب نیست.
• و سایر شرایط، تکمیل شده توسط مستاجر، که با CRF و سایر قوانین فدرال مغایرت ندارد.

شرایطی را در نظر بگیرید که در آن رابطه قراردادی در دادگاه ها و همچنین یک طرفه خاتمه می یابد.

توافق متقابل برای فسخ قرارداد کار

یک راه صلح آمیز برای خروج از وضعیت، خاتمه "دوستانه" قرارداد است که مستلزم رضایت متقابل هر یک از طرفین رابطه حقوقی است.

گاهی در صورت فسخ به هر دلیلی (معمولاً توسط صاحب آپارتمان) تحریم های مناسبی در نظر گرفته می شود. با توافق دوجانبه، از جریمه اجتناب شده و توسط طرفین قرارداد پرداخت نمی شود.

تنها و اصلی ترین قانون برای امضاو اجرای صحیح معاملات - شکلی که باید با روابط قراردادی قبلاً اجرا شده (به صورت کتبی) یکسان باشد.

سوال رایگان از وکیل

آیا نیاز به مشاوره دارید؟ مستقیما در سایت سوال بپرسید. کلیه مشاوره ها رایگان است / کیفیت و کامل بودن پاسخ وکیل بستگی به این دارد که مشکل خود را تا چه حد به طور کامل و واضح بیان کنید:

برای درک صحیح نحوه فسخ قرارداد اجاره (نمونه ای در مقاله زیر شرح و ارائه خواهد شد)، باید قوانین مربوط به هر سندی از این نوع را که در قانون موجود است در نظر گرفت. آنها در ماده 450 قانون مدنی تعیین شده اند.

قوانین عمومی

انعقاد عقد و فسخ آن، اولاً اشکال معینی از ظهور و فسخ تعهدات است. ویژگی اصلی در این مورد این است که این فرم ها روی کاغذ ثابت می شوند. در این راستا، قوانین و رویه های نسبتاً دقیقی وجود دارد که بر اساس آن روند قطع روابط بین طرفین انجام می شود. فسخ اجاره محل به سه طریق انجام می شود. این شامل:

• امتناع یک طرفه
• توافق برای فسخ قرارداد اجاره.
• طرح دعوی در دادگاه.

بیایید این روش ها را با جزئیات بیشتری در نظر بگیریم.

توافق برای فسخ قرارداد اجاره

این روش از نظر انجام فعالیت های قانونی قابل توجه ترین، ساده ترین و راحت ترین روش محسوب می شود. فسخ قرارداد اجاره به این روش لزومی ندارد که بر اساس شرایط منفی باشد. با این حال، هنگام خاتمه روابط حقوقی در کاغذ، ذکر نکاتی مانند موارد زیر بسیار مهم است:

مراحل ثبت نام

اگر قرارداد ثبت نام ایالتی را پشت سر گذاشته باشد، توافقنامه فسخ آن نیز باید مشمول این روش شود. روش ثبت نام در هنر ثابت شده است. 651، 452 (بند 1) قانون مدنی. لحظه فسخ با توافق شرکت کنندگان، طبق قاعده کلی، تاریخ امضای توافق نامه مربوطه است. با این حال، قانون اجازه می دهد تا تعداد دیگری تعیین شود. تاریخی که ثبت مربوطه در ثبت دولتی انجام می شود، لحظه ای در نظر گرفته می شود که قرارداد اجاره به طور رسمی فسخ شده است.

طرح دعوی در دادگاه

قانون تعدادی از مواردی را تعریف می کند که در آنها مجاز به طرح دعوی در مرجع قضایی است. به ویژه، این موارد شامل مواردی است که نقض شرایط قرارداد توسط یکی از شرکت کنندگان و سایر شرایط پیش بینی شده در مصوبات نظارتی را نشان می دهد. موارد خاص تخلف از طرف مستأجر و موجر در مواد 620 و 619 قانون مدنی مقرر شده است.

در صورت شناسایی، عواقب قانونی مناسبی در پی خواهد داشت. قانون، حق حمایت از منافع خود را در صورتی که با اعمال یا عدم اقدام طرف مقابل نقض شود، تضمین می کند. فهرست ارائه شده در مواد 620 و 619 جامع نیست. ممکن است مستقیماً در خود قرارداد شرایط دیگری برای فسخ آن در دادگاه فراهم شود. این ماده مطابق با هنر است. 450 ص 2 و نیز اصول مندرج در ماده 421 قانون مدنی.

تخلفات احتمالی

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر ممکن است زودتر از موعد مقرر در موارد زیر انجام شود:

دلایل فسخ معامله توسط مالک

فسخ قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی یا سایر اموال توسط مالک آن در مواردی انجام می شود که کاربر مکرراً یا به طور قابل توجهی شرایط قرارداد را نقض کند. برای تعیین اهمیت تخلفات، مالک باید از هنجارهای قانون مدنی استفاده کند. بنابراین، فسخ قرارداد اجاره در صورت بروز خسارت امکان پذیر است، در نتیجه مالک آنچه را که با وارد شدن به این روابط می توانست روی آن حساب کند از دست داده است. تعهد کاربر استفاده از ملک طبق شرایط قرارداد می باشد. در صورت نقض آن، قرارداد اجاره ممکن است بدون رضایت کاربر فسخ شود. اگر قرارداد شامل شرایط مشخصی برای بهره برداری از ملک نباشد، مطابق با هدف تعیین شده توسط طرفین انجام می شود. اگر تنظیم نشده باشد، استفاده مطابق با هدف معمول ناشی از ذات شی انجام می شود.

خسارت به اموال

عملکرد اشیاء باید به گونه ای انجام شود که مالک آنها را سالم و سالم و یا در حالت فرسودگی معمولی، مشخصه این نوع فعالیت و مدت بهره برداری، پس بگیرد. به عنوان مثال، توسعه مجدد یک اتاق (آپارتمان، دفتر) بدون تایید مالک به عنوان یک تخریب قابل توجه ملک عمل می کند.

موارد دیگر

وضعیتی کاملاً رایج در نظر گرفته می شود که استفاده کننده از ملک چندین بار (بیش از دو) نتواند در مدت تعیین شده برای استفاده از ملک پرداخت کند. اغلب، مستقیماً در شرایط قرارداد گنجانده شده است. در این رابطه تنها یک بار عدم پرداخت هزینه برای فسخ موجه قرارداد اجاره کافی است. سند نمونه ای که مطابق آن روابط حقوقی طرفین خاتمه می یابد، باید طبق روال تعیین شده توسط قانون تکمیل شود.

ویژگی های رسیدگی قضایی

اگر فسخ قرارداد اجاره به ابتکار کاربر انجام شده باشد، پس الزامات مندرج در بند آخر هنر. 619 GK. به گفته آنها، تنها پس از دریافت درخواست مالک برای رفع تخلفات شناسایی شده در مدت معقول، می توان درخواست به دادگاه ارائه کرد. با توجه به اینکه قانون دوره خاصی را تعریف نکرده است، این مفهوم برآورد شده است. «زمان معقول» باید به صورت موردی تعیین شود.
همانطور که تمرین نشان می دهد، حداقل مدت چنین دوره ای از 10 روز تقویمی است. علاوه بر این، قبل از ارائه درخواست به دادگاه، با توجه به هنر. 620، کاربر موظف به ارسال درخواست برای رفع تخلف به مالک نیست. در این راستا، ضرورت و وضعیت حکم بند 2 هنر. ماده 452 قانون مدنی که به موجب آن این شرط الزامی است.

دستور یک طرفه

امتناع از انجام تعهدات خود توسط یکی از شرکت کنندگان، طبق قوانین عمومی، مجاز نیست. این ماده ادامه منطقی شرط مندرج در هنر تلقی می شود. ماده 310 قانون عدم پذیرش این اقدام. اما اگر چنین امکانی در شرایط سند ذکر شده باشد، امتناع مشروع خواهد بود. بر این اساس، فسخ قرارداد اجاره به عنوان پیامد قانونی امتناع یک طرفه عمل خواهد کرد. نامه ای که نمونه ای از آن در زیر ارائه می شود باید اقدامات انجام شده را به اطلاع طرف مقابل برساند. در این صورت به اصطلاح «رویات فراقانونی» صورت می گیرد.

قوانین طراحی

یک نمونه توافق نامه برای فسخ قرارداد اجاره، صرف نظر از اینکه مبنای آن چیست، جزئیات طرفین را ارائه می دهد. باید از سند مشخص شود که رابطه حقوقی بین چه کسانی و به چه دلیلی ختم می شود. در صورت وجود تعهدات انجام نشده، شرایط و شرایط اجرای آنها باید ذکر شود. مثلا:

«توافق برای فسخ قرارداد اجاره

1. طرفین توافق کردند که روابط با ____g را خاتمه دهند.
2. طرف 1 متعهد می شود که مبلغ سپرده را به طرف 2 برگرداند
   1/3 که ____ مالش است. قسمت دوم آن - 2/3، یعنی ____ روبل، به عنوان غرامت به مالکیت طرف 1 تبدیل می شود که خسارات وارده در نتیجه امتناع طرف 2 از انجام تعهدات خود تحت قرارداد را جبران می کند.
3. این سند کلیه تعهدات ناشی از قرارداد اصلی را به طور کامل خاتمه می دهد."

"تذکر: فسخ اجاره

____ (روز، ماه، سال) شی ___ برای استفاده به شرکت شما منتقل شد. قرارداد اجاره مناسب ______ به شماره ___ در این باره منعقد شد.

با توجه به بند ___، سازمان ما این حق را دارد که در صورتی که سازمان شما شرایط بند ___ را نقض کند، آن را به صورت یک طرفه خاتمه دهد. مطابق با بند ___، شرکت شما باید ____ را انجام داده باشد. با این حال، سازمان شما به تعهدات خود عمل نکرد، بنابراین بند ___ را نقض کرد، که توسط __________ تایید شده است. در رابطه با موارد فوق به اطلاع شما می رساند که قرارداد اجاره _________ مورخ _______. شماره ________ مطابق با بند 3، هنر. 450 قانون مدنی و بند ___ قرارداد از تاریخی که شرکت شما این اخطار را دریافت می کند فسخ شده تلقی می شود.

ما نیاز به ________ تا ________ داریم. _________________________________

امضا، شماره، مهر."

نکته مهم

به منظور جلوگیری از هرگونه سوء تفاهم، کارشناسان توصیه می کنند تا حد امکان شرایط خاص را در قرارداد تجویز کنند. این ممکن است هم مستقیماً در مورد اخطارها و هم در مورد روند تحویل برخی اوراق اعمال شود. به ویژه، این امر در مورد شرایط و شرایط ارسال اعلان ها اعمال می شود.

سرانجام

قرارداد اجاره یک تکنیک نسبتاً رایج در نظر گرفته می شود که روابط سودمند متقابل بین مالک ملک و استفاده کننده بالقوه آن را فراهم می کند. اولی از این واقعیت درآمد دریافت می کند که این فرصت را برای شخص دیگری فراهم می کند تا مطابق قانون و شرایط قرارداد از شی برای هدف مورد نظر خود استفاده کند. طرف دوم این فرصت را پیدا می کند که فعالیت های خود را با حداقل سرمایه گذاری در تجهیزات، املاک و سایر امکانات لازم برای انجام موفقیت آمیز تجارت انجام دهد. اما در هر رابطه حقوقی تعهداتی وجود دارد که باید انجام شود. برای جلوگیری از فسخ زودهنگام اجاره نامه، رعایت قانون و همچنین مفاد قرارداد و تذکر به موقع در شرایطی که مانع از این امر می شود ضروری است.

به روز رسانی 11/15/2019

2019-11-11T13:44:11+03:00

فسخ قرارداد اجاره. قوانین و مقررات. دلایل فسخ قرارداد. فسخ زودهنگام قرارداد.

قرارداد اجاره شرایط فسخ آن را فراهم می کند که باید توسط هر دو طرف: مستاجر و موجر رعایت شود. فسخ قرارداد اجارههمیشه همراه با رسمی سازی مستند با کمک یک توافق است.

قوانین و مقررات

حقوق و تعهدات طرفین قرارداد اجاره بر اساس قانون مدنی فدراسیون روسیه است. مدت قرارداد و حق خروج از آن در هنر مشخص شده است. 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

حق فسخ قرارداد به درخواست موجر و دلایل قانونی توسط هنر ایجاد شده است. 619 قانون مدنی فدراسیون روسیه به ابتکار مستاجر - هنر. 620 .

توجیهات نیز در هنر ذکر شده است. 450 قانون مدنی فدراسیون روسیه، علاوه بر این، فسخ ممکن است بر اساس سایر قوانین و آئین نامه های فدراسیون روسیه باشد.

اجاره مسکن توسط شخص خصوصی اجاره محسوب می شود، حقوق و تعهدات طرفین در چ. 35 قانون مدنی فدراسیون روسیه. فسخ قرارداد کار در هنر توضیح داده شده است. 687 قانون مدنی فدراسیون روسیه. همین ماده دلایل فسخ، شرایط و مسئولیت های طرفین را مشخص می کند.

دلایل فسخ قرارداد

قرارداد اجاره با انقضای مدت مشخص شده در آن یا پس از فسخ زودهنگام توسط طرفین (یکی از طرفین) اعتبار خود را از دست می دهد.

از آنجایی که قرارداد اجاره یک معامله دو طرفه است، فسخ زودهنگام آن ممکن است منجر به نقض حقوق یکی از طرفین شود. بنابراین قانونگذار پیش بینی کرده است که فسخ زودهنگام قرارداد چه زمانی امکان پذیر است و چه زمانی ممکن نیست.

در صورتی که قرارداد اجاره منقضی نشده باشد، طرفین فقط در سه مورد می توانند رابطه حقوقی ایجاد شده را فسخ کنند:

• با توافق متقابل مستاجر و موجر؛
• در دادگاه به ابتکار مستاجر یا صاحبخانه به دلایل ذکر شده در قانون مدنی فدراسیون روسیه.
• به ابتکار مستاجر یا موجر به دلایلی که به صراحت در خود قرارداد اجاره پیش بینی شده است.

در حالت اول، اگر طرفین به توافق رسیده باشند، قطع زودهنگام روابط حقوقی بین مستاجر یا موجر مشکل خاصی ایجاد نمی کند. در این مورد، طرفین به سادگی یک قرارداد فسخ ویژه تنظیم می کنند که مبنای خاتمه رابطه اجاره املاک است.

وضعیت زمانی پیچیده تر می شود که یکی از طرفین با فسخ قرارداد پیش از موعد موافقت نمی کند.

توسط مستاجر

مستاجر حق دارد قرارداد را در مورد اماکن غیر مسکونی در صورت وجود دلایل زیر فسخ کند:

• موجر (مالک ملک یا مستاجر در صورت انعقاد قرارداد اجاره فرعی) اماکن غیر مسکونی را برای استفاده مستاجر منتقل نکرده است.
• کاستی هایی در محل وجود دارد که در قرارداد مشخص نشده است - اما مانع از توانایی استفاده از آن برای هدف مورد نظر می شود.
• تعمیرات اساسی در صورتی که تعهد به انجام آن بر عهده موجر باشد در مهلت مقرر انجام نمی شود.

ممکن است شرایط دیگری از قبل تعیین شده و در قرارداد ثابت شده باشد.

به ابتکار صاحبخانه

به نوبه خود، مالک نیز حق دارد در صورت وجود هر یک از شرایط زیر، رابطه خود را با مستاجر زودتر از موعد مقرر قطع کند:

• مستاجر از محل برای مقاصد دیگر استفاده می کند. در مورد املاک غیر مسکونی، این ممکن است به معنای استفاده از آن برای مقاصد مسکونی باشد.
• در نتیجه اقدامات طرف اجاره کننده محل، تخریب یا خرابی قابل توجهی در اموال آن رخ می دهد.
• عدم پرداخت مبالغ مقرر در قرارداد که حداقل دو بار متوالی اتفاق افتاده است.
• اگر این مسئولیت بر عهده مستاجر باشد، تعمیرات اساسی انجام نشده است.

مانند مورد قبل، طرفین می توانند موارد دیگری را در زمانی که موجر حق فسخ دارد، شرط کنند.

فسخ زودهنگام قرارداد

قرارداد را می توان به ابتکار کارفرما به طور یکجانبه لغو کرد، در حالی که توجیهات را می توان در متن خود توافق نامه یا بر اساس قوانین فدراسیون روسیه ذکر کرد.

در صورت مخالفت طرف مقابل با فسخ، کارفرما حق دارد قرارداد را از طریق دادگاه فسخ کند.

از نظر قضایی

اگر دلایل قانونی وجود داشته باشد و طرف مقابل از فسخ قرارداد امتناع ورزد، کارفرما می تواند قرارداد را زودتر در دادگاه فسخ کند.

قبل از ثبت ادعا، باید همان رویه ای را طی کنید که هنگام فسخ قرارداد با رضایت متقابل:

• اخطاریه فسخ قرارداد را تنظیم و برای طرف مقابل ارسال کنید.
• پس از انتظار برای مدت مشخص شده در اخطار، پیشنهاد انعقاد توافقنامه فسخ را بدهید.

در صورت امتناع مالک از انعقاد قرارداد یا مطالبه پرداخت بیشتر، مستاجر باید با ادعای فسخ اجباری قرارداد اجاره به مراجع قضایی محل سکونت مراجعه کند.

با توافق طرفین

در صورت رضایت طرفین می توانند در فرصتی مناسب برای خود قرارداد را فسخ کنند.

برای انجام این کار، طرفین قرارداد فسخ را منعقد می کنند که تاریخ مشخصی برای فسخ قرارداد را مشخص می کند.

در این توافقنامه می توان شرطی را مشخص کرد که این عمل پذیرش و واگذاری آپارتمان است یا چنین عملی بعداً قبل از فسخ قرارداد تنظیم می شود.

در صورت عدم ادعای طرفین نسبت به یکدیگر و امضای قرارداد و ایجاب و انتقال، قرارداد فسخ و طرفین از مسئولیت حقوقی در قبال یکدیگر رهایی می یابند.

با مدت زمان نامحدود

اگر قرارداد برای مدت نامحدود منعقد شده باشد، مستاجر می تواند بدون رضایت طرف مقابل آن را فسخ کند.

برای انجام این کار، او باید از 1 ماه قبل و در مورد استخدام تجاری - 3 ماه قبل، قصد خود را به موجر اطلاع دهد.

اعلان شخصاً با یادداشت تحویل در نسخه دوم تحویل داده می شود یا از طریق پست سفارشی ارسال می شود.

پس از انقضای این مدت، مستاجر از تعهدات قراردادی مبرا تلقی می شود.

معامله ثبت شده دقیقاً چگونه خاتمه می یابد؟

در صورتی که قرارداد در اصل برای مدت یک سال یا بیشتر منعقد شده باشد، منوط به ثبت دولتی است. در این صورت روال فسخ آن ویژه خواهد بود.

کجا برویم

به خودی خود، روال فسخ اجاره در این مورد مانند قرارداد کوتاه مدت یا قابل تمدید خواهد بود.

با این حال، این واقعیت که اجاره نامه متوقف شده است باید به روشی که توسط قانون فدرال "در مورد ثبت دولتی املاک و مستغلات" تعیین شده است، در USRN ثبت شود. برای انجام این کار، صاحبخانه باید با درخواست لغو ورود در USRN در مورد بار در قالب اجاره نامه، به Rosreestr مراجعه کند.

برای این باید تماس بگیرید:

• مستقیماً به دفتر محلی Rosreestr.
• در MFC ("اسناد من" یا مشابه)؛
• آنلاین از طریق پورتال "Gosuslugi" (در صورت وجود یک حساب تایید شده از متقاضی، یک فرد)؛
• با کمک پست روسیه با ارسال یک درخواست محضری و بسته ای از اسناد.

چه مدارکی لازم است

برای لغو ورود در USRN در مورد ثبت قرارداد اجاره، شما نیاز دارید:

1. بیانیه.
2. اگر با توافق طرفین فسخ قرارداد پیش از موعد انجام شده باشد - کپی از توافق نامه اضافی در مورد خاتمه اجاره نامه امضا شده توسط هر دو طرف (حداقل دو قطعه) و همچنین درخواست ثبت آن.
3. عمل قبول و انتقال عین از مستاجر به موجر.
4. مدارک اجاره دهنده:

• برای یک فرد - گذرنامه؛
• برای حقوقی - رونوشت مصدق مدارک ثبت نام و وکالتنامه گذرنامه نماینده یا مدیر در صورت ارائه مدارک شخصا.

شرایط و هزینه

اگر فقط خاتمه اجاره نامه ثبت شده باشد، بر اساس بندها، وظیفه دولتی است. 8.2 ص 3 هنر. 333.35 قانون مالیات فدراسیون روسیه پرداخت نمی شود: ما فقط در مورد حذف بار صحبت خواهیم کرد.

تغییرات در USRN انجام خواهد شد:

• هنگام تماس مستقیم با Rosreestr (شخصا یا از طریق یک سرویس آنلاین) - ظرف 3 روز کاری؛
• هنگام ارسال درخواست از طریق MFC - ظرف 5 روز کاری؛
• هنگام ارسال اسناد از طریق پست - 3 روز کاری، اما آنها از لحظه دریافت نامه محاسبه می شوند.

روش فسخ

اگر فسخ معامله در دادگاه اتفاق بیفتد ، روند بعدی تا حد زیادی به این بستگی دارد که چه کسی طرف قرارداد خواهد بود.

بنابراین، اگر اجاره نامه بین شهروندان عادی تنظیم شود، اختلاف توسط دادگاه منطقه محل سکونت متهم (مالک) بررسی می شود.

در صورتی که طرفین قرارداد کار بنگاه ها یا کارآفرینان انفرادی باشند، دعوای فسخ معامله توسط داوری رسیدگی می شود.

علاوه بر این، هم می تواند دادگاه داوری در آدرس ثبت نام خوانده و هم مرجع قضایی باشد که طرفین در قرارداد اجاره ذکر کرده اند.

اگر در مورد رسیدگی داوری صحبت می کنیم، قبل از طرح دعوی، موجر باید ادعای فسخ قرارداد را مطرح کند. یک ماه در نظر گرفته شده است. و اگر در این مدت طرفین به سازش نرسند، دعوی در دادگاه داوری مطرح می شود.

صرف نظر از اینکه بیانیه ادعا در کجا مورد خطاب قرار می گیرد، باید حاوی موارد زیر باشد:

• نام دادگاه؛
• اطلاعات در مورد مستاجر و صاحبخانه؛
• ماهیت قرارداد اجاره و شرایط اصلی آن؛
• دلایلی که مستاجر می خواهد به رابطه پایان دهد.
• محتوای ادعاها

ضمیمه ادعا کپی هایی از قرارداد اجاره و همچنین تمام آن شواهدی است که لزوم فسخ آن را تأیید می کند. سندی در مورد پرداخت وظیفه دولتی نیز مورد نیاز است (شما باید بر اساس نرخ های تعیین شده توسط قانون مالیات فدراسیون روسیه برای ادعاهای غیر دارایی هدایت شوید). بر اساس نتایج رسیدگی در دادگاه بدوی، تصمیم به فسخ قرارداد گرفته می شود که ظرف مدت یک ماه قابل تجدیدنظرخواهی است. اگر منقضی شده باشد، پس از این مدت قرارداد فسخ شده تلقی می شود. هنگامی که درخواست تجدید نظر ارائه شد، قرارداد از تاریخ رسیدگی فسخ شده تلقی می شود.

نمونه فسخ قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی

• نام سند "توافق نامه الحاقی در مورد فسخ قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی" است که محل و تاریخ تهیه مقاله و همچنین شماره آن را ذکر می کند.
• اطلاعات شخصی مالک و مستاجر. برای اشخاص حقوقی، اینها نام کامل آنها به علاوه اطلاعات مربوط به ثبت نام ایالتی در وضعیت مناسب است. برای افراد، این اطلاعات پاسپورت و اطلاعات مربوط به محل زندگی آنها است.
• کدام قرارداد (با ذکر تعداد آن) فسخ می شود (باطل شناخته می شود) و از چه تاریخی این اتفاق می افتد.
• نشانی از عمل قبول و انتقال که طبق آن محل منتقل می شود.
• عدم ادعا نسبت به یکدیگر.
• تاریخ با امضای طرفین.

نمونه عمل پذیرش و انتقال

تعداد نسخه های قرارداد باید با تعداد شرکت کنندگان در قرارداد اجاره ای که در حال فسخ است مطابقت داشته باشد. هنگام انعقاد معامله برای اجاره مکان های غیر مسکونی برای بیش از یک سال، شرکت کنندگان آن باید به طور مشترک به Rosreestr برای وارد کردن اطلاعات در مورد خاتمه حقوق استفاده از اماکن در USRN درخواست دهند.

نحوه فسخ زودهنگام قرارداد اجاره

یکی از رایج ترین انواع روابط اجاره ای و مشابه، اجاره مسکن است. در واقع، تفاوت آن با اجاره تنها در این است که مستاجر فقط می تواند یک فرد باشد: سازمان ها به مسکن (مثلاً برای سکونت کارکنان خود) منحصراً به ترتیب اجاره دسترسی پیدا می کنند. رویه ای را در نظر بگیرید که در آن قراردادهای اجاره و اجاره در رابطه با مسکن فسخ می شود.

اطلاعیه طرف دوم

برخلاف اجاره، هیچ قانونی برای اجاره مسکن وجود ندارد که موجر باید کتباً به مستاجر اعلام کند که مفاد قرارداد نقض شده و تخلفات باید اصلاح شود. این وضعیت اجباری نیست، اما ممکن است - به ویژه در مواردی که طرفین این الزام را در متن قرارداد ثابت کرده باشند.

عدم وجود شرط در قرارداد، امکان فسخ اجاره را در هر زمان ممکن می سازد. در عین حال، طرف شروع کننده فسخ باید سه ماه قبل از فسخ قرارداد اجاره را به طرف مقابل اطلاع دهد، مگر اینکه در توافقنامه به نحو دیگری مقرر شده باشد. این قوانین در مورد قرارداد اجاره فرعی که هر دو برای مدت نامحدود تمدید شده و در ابتدا با چنین شرطی منعقد شده اند نیز اعمال می شود.

جبران خسارات ناشی از اعلام نابهنگام فسخ و جریمه

برخی از مالکان در قرارداد برای تحمیل تعهد مستاجر به اطلاع موجر از فسخ قرارداد برای مدت معینی پیش بینی می کنند. عواقب مستاجری که شرط قرارداد را برای اطلاع قبلی فسخ یک طرفه رعایت نمی کند چیست؟

رویه قضایی مواردی را می شناسد که مستأجری که برای مدت معینی قبل از تاریخ فسخ قرارداد، شرایط توافق نامه را در مورد اطلاع قبلی موجر انجام نداده است، زیان را در قالب سود از دست رفته و همچنین یک مجازات (به تصمیم سرویس فدرال ضد انحصار منطقه ولگا-ویاتکا به تاریخ 30 آوریل 2013 در پرونده شماره A79-6999/2012 مراجعه کنید).

این جریمه ترفند دیگری از طرف صاحبخانه است که ممکن است در قرارداد اجاره وجود داشته باشد (به حکم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه به تاریخ 15 آوریل 2011 شماره VAC-4681/11 در پرونده شماره A36- مراجعه کنید. 1063 / 2010).

سپرده

در صورت فسخ قرارداد به ابتکار مستاجر یا امتناع یک جانبه وی از قرارداد، موجر حق دارد وجوهی را که به عنوان تضمین ایفای تعهد به وی منتقل شده است، در صورتی که چنین شرطی در نظر گرفته شده باشد، خودداری کند. قرارداد. به عنوان یک قاعده، این پرداخت آخرین ماه اجاره است. از ژوئن 2015، مطابق بند 3 هنر. 310 قانون مدنی فدراسیون روسیه، حق امتناع یک جانبه از انجام تعهد مربوط به اجرای فعالیت های کارآفرینانه توسط طرفین آن، با توافق طرفین، ممکن است مشروط به پرداخت مبلغ معینی پول به طرفین باشد. طرف دیگر تعهد در نتیجه از تاریخ ذکر شده، موضوع قانونی بودن انصراف وجوه در صورت انصراف یک طرفه از قرارداد، توسط قانون تنظیم شده است.

دادگاه عالی فدراسیون روسیه نیز در تصمیم خود در تاریخ 3 نوامبر 2015 به شماره 305-ES15-6784 در پرونده شماره A40-53452 / 2014 در مورد این موضوع صحبت کرد و توضیح داد که طرفین هنگام انعقاد توافق نامه حق دارند. تعیین میزان غرامتی که در صورت امتناع از قرارداد باید به یکی از طرفین پرداخت شود. چنین غرامتی را می توان در قرارداد به عنوان جریمه نام برد، اما این امر ماهیت آن را تغییر نمی دهد، یعنی طرفی را که تصمیم به فسخ قرارداد پیش از موعد مقرر کرده است مسئول نمی داند، بلکه برعکس، فرصتی برای فسخ قرارداد فراهم می کند. بدون توضیح دلایل هیچ یک از طرفین قرارداد.

عواقب فسخ اجاره

پس از اینکه دادگاه در مورد پرونده رای مثبت داد و تقاضای موجر را برآورده کرد، رابطه قراردادی خاتمه می یابد. اما این همیشه به این معنی نیست که کالای اجاره شده بلافاصله پس داده می شود. در برخی موارد، تجدیدنظر مجدد به دادگاه برای برآورده شدن ادعای بازپس گیری اموال از استفاده شخص دیگری لازم است.

بنابراین، بسیاری از حقوقدانان توصیه می کنند که این دو شرط را به طور همزمان در اولین دعوا قرار دهند. سپس پس از اولین محاکمه، امکان اخذ اجرائیه وجود خواهد داشت که بر اساس آن ضابطان می توانند استرداد اجباری مورد اجاره را ساماندهی کنند.

در صورتی که مستاجر تصمیم بگیرد که فوراً از تصمیم دادگاه پیروی کند، آنگاه به ابتکار خود مورد اجاره را مسترد می کند، در حالی که طرفین یک سند قبولی و انتقال را امضا می کنند که وضعیت ملک منتقل شده را ثبت می کند.

در صورت مشاهده وخامت قابل توجه در وضعیت مورد اجاره، مستاجر ممکن است مشمول مطالبه خسارت شود. و در موردی که علت فسخ زودهنگام اجاره تاخیر در پرداخت اجاره نامه بوده است، موجر حق دارد استرداد دین را مطالبه کند.

تنها در مواردی که مستاجر در اجرای تعهدات خود مرتکب تخلفات قابل توجهی شده باشد، مالک می تواند اقدام به خاتمه زودهنگام رابطه اجاره کند. و حل اختلاف در مورد فسخ زودهنگام اجاره فقط در صلاحیت دادگاه است. به محض لازم الاجرا شدن رای دادگاه، رابطه اجاره به استثنای لحظات اجرای تعهدات پرداخت اجاره بها و اصلاح سایر تخلفات خاتمه می یابد.

فسخ اجاره با فسخ اجاره تفاوت دارد؟

فسخ و فسخ قرارداد اجاره - همانطور که در نگاه اول به نظر می رسد مفاهیم مشابه و معنای آنها یکسان به نظر می رسد. بنابراین، اغلب سوء تفاهم از این اصطلاحات وجود دارد. در هر دو حالت اجاره فسخ می شود. بین این دو مفهوم تفاوت هایی وجود دارد. فسخ قرارداد اجاره به معنای فسخ آن زودتر از مدت اعتبار تعیین شده است. این می تواند هم به صورت یک طرفه و هم با رضایت طرفین قرارداد - هم مستأجر و هم مالک - اتفاق بیفتد.

فسخ قرارداد عبارت است از فسخ آن که خود به خود اتفاق می افتد و مثلاً با انقضای این قرارداد همراه است. اگر سند در ابتدا شرایط را نشان می داد ، مثلاً 2 سال ، پس از دو سال به طور خودکار معتبر نیست. پس می توان خلاصه کرد که فسخ قرارداد اجاره به دلیلی صورت می گیرد و فسخ در پایان قرارداد خود به خود است. اگر در مورد اول امکان انعقاد قرارداد جدید وجود دارد، در مورد دوم باید آن را تمدید کرد.

اگر توافقی حاصل نشد چه باید کرد

توافق مسالمت آمیز ممکن نبود و مذاکرات به بن بست رسید؟ و در صورت امتناع قاطع مستاجر یا موجر از راه حل سازش، تنها یک گزینه باقی می ماند: فسخ قرارداد از طریق دادگاه.

به کدام دادگاه مراجعه کنیم

قواعدی که در آن دادگاه باید شکایت را مطرح کرد، توسط قانون رویه روسیه تنظیم می شود. یک قانون وجود دارد:

• در صورتی که طرفین قرارداد دو سازمان یا شهروند با وضعیت کارآفرین انفرادی باشند، قرارداد با مراجعه به دادگاه داوری فسخ می شود.
• اگر یکی از طرفین قرارداد یک شهروند عادی باشد که فعالیت های کارآفرینی انجام نمی دهد، باید به دادگاه صلاحیت عمومی مراجعه کنید.

اگر مورد تحت هنر. ماده 27 قانون آیین دادرسی داوری فدراسیون روسیه در صلاحیت دادگاه داوری است ، شکایت در دادگاهی که متهم در قلمرو آن واقع شده یا زندگی می کند (ماده 35 قانون آیین دادرسی داوری) ثبت می شود. در این مورد، محل سکونت یا مکان تعیین می شود:

• برای کارآفرینان فردی - در محل ثبت نام دائمی.
• برای سازمان ها - در آدرس قانونی مندرج در اسناد ثبت نام.

قانون مشابهی در مورد دادگاه های صلاحیت عمومی اعمال می شود: دعوی در محلی که متهم ثبت شده است (ماده 28 قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه) ثبت می شود.

تنظیم یک ادعا

الزامات اجرا و محتوای بیانیه ادعا به شرح زیر است:

1. برای فرآیند داوری - در هنر. 125 APK .
2. برای مدنی (در دادگاه صلاحیت عمومی) - در هنر. 131 قانون آیین دادرسی مدنی.

در هر دو مورد، ادعا باید:

• به صورت کتبی ارسال کنید.
• حاوی نشانی از دادگاهی باشد که شاکی به آن مراجعه می کند، طرفین فرآیند (شاکی و خوانده).
• حاوی نشانی از آنچه دقیقاً حقوق شخصی را که شکایت کرده است نقض کرده است.
• شرایطی را که شاکی به آن اشاره کرده است در بر گیرد.

اگر قانون ایجاب می‌کند که قبل از محاکمه، اخطاریه‌ای برای متهم ارسال شود (مثلاً در فسخ قضایی اجاره)، ادعا باید حاوی اطلاعاتی در مورد رعایت این رویه باشد.

اسناد و مدارک پیوست

شاکی باید موضع خود را در دادگاه با شواهد و مدارک اثبات کند. آنها هم اسناد و هم سایر منابع اطلاعاتی مرتبط با رسیدگی به پرونده خواهند بود.

در رابطه با فسخ اجاره، چنین شواهدی ممکن است به شرح زیر باشد:

• کپی قرارداد.
• رونوشتی از اخطار فسخ به همراه یادداشت متهم مبنی بر دریافت نسخه خود.
• یک کپی از رسید پستی، در صورتی که اخطار از طریق پست ارسال شده باشد.
• اگر دلیل فسخ معوقه در پرداخت های اجاره باشد، ممکن است صورت حساب بانکی مربوط به تراکنش های حساب ضمیمه شود.
• اگر قرارداد به دلیل نقض در استفاده از اموال فسخ شود - یک کپی از عمل با لیستی از تخلفات کشف شده.

فهرست اسناد مورد استفاده به عنوان مدرک در اینجا ناقص است. طبق قانون، طرفین حق دارند از هر مدرکی که از راه قانونی به دست آمده و مرتبط با پرونده باشد، استفاده کنند.

علاوه بر اسناد می توان از انواع دیگری از ادله نیز استفاده کرد (مثلاً شهادت شهود، متخصصان و ...).

شرایط رسیدگی به پرونده

دعوا باید توسط دادگاه در شرایط زیر بررسی شود:

• در دادگاه داوری - حداکثر 3 ماه از تاریخ دریافت درخواست توسط دادگاه (ماده 152 APC).
• در دادگاه مدنی - حداکثر 2 ماه (ماده 154 قانون آیین دادرسی مدنی).

در مورد موارد خاص پیچیده، رسیدگی داوری ممکن است تمدید شود، اما حداکثر شش ماه.

سوالات تکمیلی

آیا امکان فسخ قرارداد با توافق وجود دارد؟

فسخ قرارداد اجاره ممکن است به دلایل مختلف مورد نیاز باشد:

• مستاجر / صاحبخانه قوانین توافقنامه را نقض کرد، اما بدون دخالت مأموران اجرای قانون به مصالحه رسید.
• شرایط شخصی پیش آمد، به عنوان مثال، صاحبخانه فوراً به پول نیاز داشت و او تصمیم گرفت مورد اجاره را بفروشد.

همیشه فسخ اجاره بر اساس عوامل منفی نیست. صرف نظر از دلیل چنین تصمیمی، توافق باید مشخص کند:

• علل
• مرحله ای که قرارداد در آن اجرا می شود. در اینجا باید منعکس شود که آیا شیء برای استفاده منتقل شده است یا مالک زمان انجام این کار را نداشته است.
• یک مورد اجباری تسویه حساب مستاجر / صاحبخانه است. موجر / مستاجر نباید مطالبات مالی داشته باشد. وجوه برای دوره استفاده نشده قابل برگشت است (توصیه می کنیم این شرایط را در سند اجاره مشخص کنید).
• مدتی که ملک به ملک مالک برمی گردد، مقرر شده است.

مستاجر می تواند در زمان انعقاد قرارداد تکمیلی ملک را مسترد کند. برای اهداف بیمه، توصیه می شود که یک قانون پذیرش / انتقال تهیه کنید، مستاجر / صاحبخانه امضاهایی را در سند قرار می دهد و تأیید می کند که آنها هیچ ادعایی علیه یکدیگر ندارند. این عمل به طور مفصل شی مورد اجاره، وضعیت آن، وجود نقص را شرح می دهد. اگر عیوب به دلیل تقصیر مالک موقت ظاهر شد، در سند پیش بینی شده برای جبران خسارت وارد شده است.

لطفا توجه داشته باشید که اگر قرارداد اجاره در اداره ثبت دولتی تنظیم شده باشد، لغو آن نیز به همین ترتیب ثبت می شود.

در چه مواردی می توان از موجر به دادگاه مراجعه کرد

این موضوع به طور مفصل در هنر 619 پرداخته شده است. مالک می‌تواند در موارد زیر تقاضای فسخ اجاره کند:

• در طول عملیات، مالک موقت به ملک آسیب می رساند، وضعیت آن بدتر می شود. فرسودگی شامل فرسودگی و پارگی هنجاری نمی شود که در حین بهره برداری از تأسیسات از حد معمول فراتر نمی رود. اگر این استدلال به عنوان مبنا انتخاب شود، در این صورت مالک باید دادگاه را متقاعد کند که اقدامات مستاجر منجر به این واقعیت شده است که خواص مفید ملک وی به میزان قابل توجهی کاهش یافته و باعث ضرر و زیان شده است. این همچنین شامل توسعه مجدد آپارتمان می شود، اگر این مورد در سند اجاره ذکر نشده باشد یا اگر توافقی در مورد کار با مالک وجود نداشته باشد.
• شرایط استفاده مندرج در قرارداد را نقض می کند. مثال - در قرارداد، مالک آپارتمان مستاجران را از داشتن حیوانات خانگی منع کرده است، مستاجر این قانون را نقض کرده است. نقض مکرر شرایط قرارداد ممکن است باعث فسخ زودهنگام اجاره نامه شود.
• نادیده گرفتن نیاز به تعمیرات اساسی فقط در مواردی اعمال می شود که مالک موقت است که باید آن را انجام دهد (این ممکن است در سند اجاره ذکر شده باشد).
• در صورت نقض شرایط پرداخت. در سند معمولاً این مورد به طور جداگانه مشخص می شود و جریمه دیرکرد تعیین می شود و امکان تحریم های اضافی وجود دارد. اما اگر این یک حادثه یک بار باشد، مستاجر بدهی را بازپرداخت کرده، تکرار نمی شود، در این صورت صاحب ملک نمی تواند در آینده از آن استفاده کند. دادگاه این را نقض حقوق مالک تلقی خواهد کرد.

مانند مورد قبلی، فسخ قرارداد اجاره در 2 مرحله رخ می دهد:

• ابتدا درخواست کتبی از مستاجر. دلایل چنین تصمیمی از طرف مالک را نشان می دهد.
• در صورت عدم پاسخ، مالک موقت به دادگاه مراجعه می کند.

این روش (خاتمه) به شما این امکان را می دهد که خودتان تعارض را حل کنید. مراجعه به دادگاه آخرین راه حل است.

در چه موارد دیگری ممکن است فسخ زودهنگام اجاره مورد نیاز باشد؟

دلایل اصلی و الگوریتم معمولی برای فسخ اجاره نامه در بالا ذکر شده است. اما باید ویژگی های فردی موقعیت را در نظر گرفت. بیایید چند مثال بزنیم:

• در بالا اشاره کردیم که نقض شرایط پرداخت مبنایی برای فسخ قرارداد توسط مالک است. اگر وجه قبل از دریافت پیام از طرف صاحب ملک منتقل شده باشد، مالک همچنان حق فسخ قرارداد را دارد. اما اگر مدت زمان کافی از پرداخت بدهی گذشته باشد، تاخیر جدیدی وجود نداشته باشد، دیگر نمی توان این حادثه را مبنای لغو قرارداد اجاره قرار داد. هیچ توضیحی در مورد «کفایت» این اصطلاح وجود ندارد، این موضوع در هر مورد مشخص است.
• در شرایطی که زمین اجاره ای است، اما املاک و مستغلات (که ملک مستاجر است) در آن قرار دارد، فسخ قرارداد اجاره امکان پذیر است. الگوریتم یکسان است، قانون این را با این واقعیت توضیح می دهد که شکستن قرارداد اجاره ملک را از ملک مستاجر حذف نمی کند.
• فوت مستاجر / موجر به معنای فسخ قرارداد اجاره نیست. کلیه حقوق به وراث می رسد، ماده 617. GK. استثنا مواردی است که توافق با متوفی با در نظر گرفتن خصوصیات شخصی وی منعقد شده است.
• فسخ قرارداد اجاره به این دلیل که مستاجر/مالک در موقعیت کمتری سودمند است امکان پذیر نیست. مثلاً مالک می تواند، ولی مالک موقت نمی تواند سند اجاره را زودتر فسخ کند. این آرگومان نمی تواند توسط مالک موقت استفاده شود. منطقی است در این شرایط اقامه دعوی شود، از طریق دادگاه می توان بندهای لازم را در توافق گنجانده و وضعیت را اصلاح کرد.

ما این مثال ها را آورده ایم تا نشان دهیم که هر موقعیتی باید جداگانه در نظر گرفته شود.

فسخ قرارداد اجاره به دلیل انقضای مدت

انقضای مدت قرارداد اجاره به طور پیش فرض نیازی به اقدامات اضافی طرفین برای فسخ رابطه ندارد. پس از پایان مدت اجاره، ملک، بر اساس هنر. ماده 622 قانون مدنی قابل استرداد است که در مورد آن اقدام مقتضی تنظیم می شود. این سند در واقع به منزله تایید خاتمه معامله است.

با این حال، در عمل مواردی وجود دارد که در متن معامله، در صورتی که هیچ یک از طرفین قصد خود را برای فسخ رابطه اعلام نکنند، امکان تمدید آن وجود دارد.

علاوه بر این، بند 1 هنر. 621 قانون مدنی حق تقدم مستاجر را برای انعقاد قرارداد اجاره برای مدت جدید پیش بینی می کند. و اگر مستاجر از قبل تمایل به تمدید قرارداد را به صاحبخانه اطلاع دهد، برای مدت جدید تمدید می شود. مدت اخطار در قرارداد مشخص شده است. اگر تعریف نشده باشد، پس باید معقول باشد. معقول بودن این اصطلاح دلالت بر این دارد که مالک از قبل از تمایل مستاجر برای تمدید اجاره مطلع شده است.

فسخ اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

الزام به پرداخت اجاره بها توسط مستاجر در بند 1 این هنر ذکر شده است. 614 سی سی. این تعهد یکی از بااهمیت‌ترین آنهاست و از این رو عدم اجرای مکرر آن مبنای فسخ قرارداد بر اساس بند فرعی است. 3 ص 1 هنر. 619 GK.

در این صورت مستاجر نمی تواند فسخ یک طرفه قرارداد، اما این فرصت را دارد که با اظهار ادعای فسخ زودهنگام اجاره به دادگاه مراجعه کند. رابطه اجاره بر اساس رای دادگاه خاتمه می یابد و نیازی به اقدام اضافی از طرفین نیست.

ضمناً مستاجر در هیچ صورت تأخیر در پرداخت استفاده از ملک مورد اجاره حق فسخ معامله را دارد. هنجار مشخص شده، به عنوان شرط وقوع چنین حقی، تعداد اعمال تاخیر - حداقل دو را نشان می دهد. در عین حال تأخیرها به صورت متوالی محاسبه می شود، یعنی مثلاً اگر مستاجر اجاره بهای دی و اسفند را پرداخت کرده باشد، اما برای بهمن و فروردین ماه این تعهد را به تاخیر بیاندازد، در این صورت مالک هیچ دلیلی برای مراجعه به دادگاه ندارد. .

رویه قضایی متعدد در این مورد به وضوح طرف مستأجر را می گیرد که اگر بیش از دو بار متوالی تأخیر در پرداخت نداشته باشد. به عنوان مثال می توان به تصمیم دادگاه داوری منطقه مسکو در تاریخ 16 اکتبر 2018 به شماره F05-16200/2018 در پرونده شماره A41-96852/2017 اشاره کرد.

بنابراین، قرارداد اجاره می تواند توسط طرفین به دلایل مختلف - هم با توافق متقابل و هم به صورت یک طرفه - فسخ شود. فسخ معامله از طریق دادگاه امکان پذیر است، اما فقط به دلایلی که در قانون پیش بینی شده است.

آیا امکان فسخ اجاره به دلیل فوت مستاجر وجود دارد؟

در صورت فوت مستاجر، حقوق اجاره محل و تعهدات نسبت به ملکی که در زمان حیات خود اجاره کرده است، برای تمام مدت باقی مانده قرارداد به ورثه وی منتقل می شود که مالک نمی تواند از آن امتناع کند. یعنی فوت مستأجر نمی تواند شرط فسخ قرارداد اجاره باشد. اگر سند امکان فسخ یک طرفه را فراهم کند، مالک حق استفاده از آن را دارد. یا این موضوع را در دادگاه حل کنید.

نتیجه

فسخ قرارداد اجاره قبل از مدت تعیین شده در سند امکان پذیر است. این را می توان به چندین روش انجام داد - مسئله را دوستانه حل کنید یا از بند مناسب در قرارداد اجاره استفاده کنید. در موارد شدید، این موضوع توسط دادگاه تصمیم گیری می شود، بنابراین قطعا وضعیت ناامید کننده ای وجود نخواهد داشت.

در آخرین اخبار مشترک شوید

به روز شده در 2020/03/13

2018-09-07T10:24:42+03:00

قرارداد فسخ قرارداد اجاره مبنای خاتمه حقوق و تعهدات متقابل طرفین طبق قرارداد قبلی منعقد شده است. دلایل فسخ قرارداد چیست؟ چگونه می توان اجاره نامه را فسخ کرد؟

(برای باز کردن کلیک کنید)

قرارداد اجاره شرایط فسخ آن را فراهم می کند که باید توسط هر دو طرف: مستاجر و موجر رعایت شود. آر فسخ قرارداد اجارههمیشه همراه با رسمی سازی مستند با کمک یک توافق است.

دلایل فسخ قرارداد

قرارداد اجاره با انقضای مدت مشخص شده در آن یا پس از فسخ زودهنگام توسط طرفین (یکی از طرفین) اعتبار خود را از دست می دهد.

از آنجایی که قرارداد اجاره یک معامله دو طرفه است، فسخ زودهنگام آن ممکن است منجر به نقض حقوق یکی از طرفین شود. بنابراین قانونگذار پیش بینی کرده است که فسخ زودهنگام قرارداد چه زمانی امکان پذیر است و چه زمانی ممکن نیست.

در صورتی که قرارداد اجاره منقضی نشده باشد، طرفین فقط در سه مورد می توانند رابطه حقوقی ایجاد شده را فسخ کنند:

• با توافق متقابل مستاجر و موجر؛
• در دادگاه به ابتکار مستاجر یا صاحبخانه به دلایل ذکر شده در قانون مدنی فدراسیون روسیه.
• به ابتکار مستاجر یا موجر به دلایلی که به صراحت در خود قرارداد اجاره پیش بینی شده است.

در حالت اول، اگر طرفین به توافق رسیده باشند، قطع زودهنگام روابط حقوقی بین مستاجر یا موجر مشکل خاصی ایجاد نمی کند. در این مورد، طرفین به سادگی یک قرارداد فسخ ویژه تنظیم می کنند که مبنای خاتمه رابطه اجاره املاک است.

وضعیت زمانی پیچیده تر می شود که یکی از طرفین با فسخ قرارداد پیش از موعد موافقت نمی کند.

در عمل، مفاهیم "اجاره" و "استخدام" اغلب اشتباه گرفته می شوند، اما در واقع مرز بین آنها بسیار روشن است:

1. اجاره عبارت است از استفاده برای مدت معین و تحت شرایط معین از اماکن غیر مسکونی (برای مقاصد تجاری): اجاره مغازه، پارکینگ، استخر و غیره. در این مورد، یک قرارداد اجاره تنظیم می شود که می تواند توسط 2 شرکت یا یک شرکت و یک فرد امضا شود (به عنوان مثال، یک شهروند قلمرو یک آپارتمان را برای اجاره دفتر ارائه می دهد). در این صورت به طرفین معامله موجر و مستاجر گفته می شود.
2. اجاره استفاده از اماکن مسکونی (آپارتمان، خانه، آپارتمان) برای زندگی است. در این صورت قرارداد کار (بین دو نفر) منعقد می شود. طرفین معامله موجر و مستاجر هستند.

از نظر حقوقی، معاملات اجاره و اجاره مشابه هستند، اما معادل نیستند - هر مورد ویژگی های خاص خود را خواهد داشت.

اخطار فسخ زودهنگام قرارداد اجاره به ابتکار مستاجر

هنگامی که مستاجر املاک و مستغلات نیاز به قطع روابط با مالک دارد، لازم است به ابتکار مستاجر یک اخطار کتبی مبنی بر فسخ زودهنگام قرارداد اجاره تهیه شود.

گزینه های زیر برای ارسال سند برای تایید وجود دارد:

• شخصاً در دست
• از طریق پست با تاییدیه دریافت.

اطلاعات زیر انتظار می رود:

1. نام سند با ذکر شماره، تاریخ صدور یا ثبت سند اصلی.
2. جزئیات و اطلاعات تماس طرفین.
3. ارجاع به بندهای قرارداد یا قانونی که مبنایی برای چنین اقدامی فراهم می کند.
4. الزامات فسخ

شرایطی وجود دارد که نیاز به کمک گرفتن از دادگاه دارید یا تمام امکانات برای حل مسالمت آمیز موضوع کاملاً از بین رفته است. بنابراین، مستاجر می تواند ارضای کامل حق قانونی خود را برای استفاده از ملکی که در اختیار دارد مطالبه کند.

این در صورتی مناسب است که مالک در موارد زیر مقصر باشد:

1. دسترسی کامل به شی را نمی دهد.
2. از استفاده از مورد اجاره برای هدف مورد نظر خود جلوگیری می کند.
3. اجاره املاک و مستغلات با کیفیت و نگهداری نامناسب، کاستی های جدی خود را تا آخر پنهان می کند.
4. اگر این مسئولیت به او محول شود تعمیرات اساسی انجام نمی دهد.

وضعیت جسم بدون تقصیر کاربر بدتر می شود.

این روش از نظر انجام فعالیت های قانونی قابل توجه ترین، ساده ترین و راحت ترین روش محسوب می شود. فسخ قرارداد اجاره به این روش لزومی ندارد که بر اساس شرایط منفی باشد. با این حال، هنگام خاتمه روابط حقوقی در کاغذ، ذکر نکاتی مانند موارد زیر بسیار مهم است:

• علل به عنوان مثال، دومی ممکن است تصمیم داوطلبانه هر دو طرف، تغییر شرایط و غیره باشد.
• مرحله اجرای قرارداد.
• تعهدات شرکت کنندگان برای انجام تسویه حساب های متقابل، برای انجام تعهدات باقی مانده در زمان خاتمه رابطه. در این مورد، یک دوره خاص که در طی آن انجام خواهد شد، باید مشخص شود.
• تعهد مستاجر به استرداد ملک به مالک در مدت معین. اگر فرآیند انتقال معکوس در زمان خاتمه رابطه انجام شود، توصیه می شود گواهی پذیرش را به مدارک اصلی پیوست کنید. این نه تنها باید ملک را توصیف کند، بلکه باید علامتی بر عدم وجود / حضور ادعاها نیز بگذارد.

مراحل ثبت نام

اگر قرارداد ثبت نام ایالتی را پشت سر گذاشته باشد، توافقنامه فسخ آن نیز باید مشمول این روش شود. روش ثبت نام در هنر ثابت شده است. 651، 452 (بند 1) قانون مدنی. لحظه فسخ با توافق شرکت کنندگان، طبق قاعده کلی، تاریخ امضای توافق نامه مربوطه است. با این حال، قانون اجازه می دهد تا تعداد دیگری تعیین شود. تاریخی که ثبت مربوطه در ثبت دولتی انجام می شود، لحظه ای در نظر گرفته می شود که قرارداد اجاره به طور رسمی فسخ شده است.

طرح دعوی در دادگاه

قانون تعدادی از مواردی را تعریف می کند که در آنها مجاز به طرح دعوی در مرجع قضایی است. به ویژه، این موارد شامل مواردی است که نقض شرایط قرارداد توسط یکی از شرکت کنندگان و سایر شرایط پیش بینی شده در مصوبات نظارتی را نشان می دهد. موارد خاص تخلف از طرف مستأجر و موجر در مواد 620 و 619 قانون مدنی مقرر شده است. در صورت شناسایی، عواقب قانونی مناسبی در پی خواهد داشت. قانون، حق حمایت از منافع خود را در صورتی که با اعمال یا عدم اقدام طرف مقابل نقض شود، تضمین می کند. فهرست ارائه شده در مواد 620 و 619 جامع نیست. ممکن است مستقیماً در خود قرارداد شرایط دیگری برای فسخ آن در دادگاه فراهم شود. این ماده مطابق با هنر است. 450 ص 2 و نیز اصول مندرج در ماده 421 قانون مدنی.

روش فسخ

اگر فسخ معامله در دادگاه اتفاق بیفتد ، روند بعدی تا حد زیادی به این بستگی دارد که چه کسی طرف قرارداد خواهد بود.

بنابراین، اگر اجاره نامه بین شهروندان عادی تنظیم شود، اختلاف توسط دادگاه منطقه محل سکونت متهم (مالک) بررسی می شود.

در صورتی که طرفین قرارداد کار بنگاه ها یا کارآفرینان انفرادی باشند، دعوای فسخ معامله توسط داوری رسیدگی می شود.

علاوه بر این، هم می تواند دادگاه داوری در آدرس ثبت نام خوانده و هم مرجع قضایی باشد که طرفین در قرارداد اجاره ذکر کرده اند.

اگر در مورد رسیدگی داوری صحبت می کنیم، قبل از طرح دعوی، موجر باید ادعای فسخ قرارداد را مطرح کند. یک ماه در نظر گرفته شده است. و اگر در این مدت طرفین به سازش نرسند، دعوی در دادگاه داوری مطرح می شود.

صرف نظر از اینکه بیانیه ادعا در کجا مورد خطاب قرار می گیرد، باید حاوی موارد زیر باشد:

• نام دادگاه؛
• اطلاعات در مورد مستاجر و صاحبخانه؛
• ماهیت قرارداد اجاره و شرایط اصلی آن؛
• دلایلی که مستاجر می خواهد به رابطه پایان دهد.
• محتوای ادعاها

ضمیمه ادعا کپی هایی از قرارداد اجاره و همچنین تمام آن شواهدی است که لزوم فسخ آن را تأیید می کند. سندی در مورد پرداخت وظیفه دولتی نیز مورد نیاز است (شما باید بر اساس نرخ های تعیین شده توسط قانون مالیات فدراسیون روسیه برای ادعاهای غیر دارایی هدایت شوید). بر اساس نتایج رسیدگی در دادگاه بدوی، تصمیم به فسخ قرارداد گرفته می شود که ظرف مدت یک ماه قابل تجدیدنظرخواهی است. اگر منقضی شده باشد، پس از این مدت قرارداد فسخ شده تلقی می شود. هنگامی که درخواست تجدید نظر ارائه شد، قرارداد از تاریخ رسیدگی فسخ شده تلقی می شود.

در چه شرایطی می توان از مستاجر به دادگاه مراجعه کرد؟

در صورت نقض مفاد سند توسط مستاجر / موجر باید به این روش متوسل شد و حل تعارض بدون دادگاه امکان پذیر نیست.

در صورتی که مالک ملک مرتکب یکی از تخلفات مندرج در هنر شده باشد، می توان در مورد فسخ زودهنگام قرارداد اجاره توسط مالک موقت از طریق دادگاه صحبت کرد. 620 GK:

• اجازه استفاده صحیح از ملک را نمی دهد، دسترسی را فراهم نمی کند، با شرایط مشخص شده در سند اجاره مطابقت ندارد.
• پس از امضای سند توسط مالک موقت، نواقصی آشکار شد که مالک نسبت به آن سکوت کرد. معایب مانع از استفاده کامل از ملک مورد اجاره می شود. به عنوان مثال مشکلات سیستم گرمایشی است که مالک آن مشخص است؛ در فصل سرما مالک جدید نمی تواند از ملک اجاره ای (فول خانه) استفاده کند.
• مالک از انجام تعمیرات اساسی در بازه زمانی مشخص شده در سند اجاره امتناع می ورزد. ممکن است شرایط خاصی ذکر نشود، در این صورت او موظف است کار را در "زمان معقول" انجام دهد، درجه "زمان معقول" به صورت جداگانه تعیین می شود.
• اگر شیء بدون تقصیر مالک موقت غیرقابل استفاده شود.

دادگاه می تواند به ابتکار مستاجر به موضوع ابطال قرارداد اجاره رسیدگی کند، در صورتی که قبلاً با این شرط به صاحب ملک مراجعه کرده باشد. باید به این ترتیب عمل کنید:

• اولاً درخواست تجدید نظر برای مالک وجود دارد ، دلایل تمایل به پایان رابطه را نشان می دهد (درخواست تجدید نظر در یک سند جداگانه تنظیم شده است). در عین حال، نیازی به درخواست رفع مشکلات نیست، باید تمایل خود را برای شکستن توافق نشان دهید، دلایل را گزارش دهید.
• در هنر 620 بیان می کند که فقط در صورتی می توانید به دادگاه مراجعه کنید که مالک به درخواست تجدید نظر پاسخ نداده باشد. اگر روی این موضوعات روی رویه قضایی تمرکز کنیم، پس از درخواست کتبی مالک موقت باید حداقل 10 روز بگذرد.

پس از آن فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر از طریق دادگاه امکان پذیر می شود.

در چه مواردی می توان از موجر به دادگاه مراجعه کرد؟

این موضوع به طور مفصل در هنر 619 پرداخته شده است. مالک می‌تواند در موارد زیر تقاضای فسخ اجاره کند:

• در طول عملیات، مالک موقت به ملک آسیب می رساند، وضعیت آن بدتر می شود. فرسودگی شامل فرسودگی و پارگی هنجاری نمی شود که در حین بهره برداری از تأسیسات از حد معمول فراتر نمی رود. اگر این استدلال به عنوان مبنا انتخاب شود، در این صورت مالک باید دادگاه را متقاعد کند که اقدامات مستاجر منجر به این واقعیت شده است که خواص مفید ملک وی به میزان قابل توجهی کاهش یافته و باعث ضرر و زیان شده است. این همچنین شامل توسعه مجدد آپارتمان می شود، اگر این مورد در سند اجاره ذکر نشده باشد یا اگر توافقی در مورد کار با مالک وجود نداشته باشد.
• شرایط استفاده مندرج در قرارداد را نقض می کند. مثال - در قرارداد، مالک آپارتمان مستاجران را از داشتن حیوانات خانگی منع کرده است، مستاجر این قانون را نقض کرده است. نقض مکرر شرایط قرارداد ممکن است باعث فسخ زودهنگام اجاره نامه شود.
• نادیده گرفتن نیاز به تعمیرات اساسی فقط در مواردی اعمال می شود که مالک موقت است که باید آن را انجام دهد (این ممکن است در سند اجاره ذکر شده باشد).
• در صورت نقض شرایط پرداخت. در سند معمولاً این مورد به طور جداگانه مشخص می شود و جریمه دیرکرد تعیین می شود و امکان تحریم های اضافی وجود دارد. اما اگر این یک حادثه یک بار باشد، مستاجر بدهی را بازپرداخت کرده، تکرار نمی شود، در این صورت صاحب ملک نمی تواند در آینده از آن استفاده کند. دادگاه این را نقض حقوق مالک تلقی خواهد کرد.

مانند مورد قبلی، فسخ قرارداد اجاره در 2 مرحله رخ می دهد:

• ابتدا درخواست کتبی از مستاجر. دلایل چنین تصمیمی از طرف مالک را نشان می دهد.
• در صورت عدم پاسخ، مالک موقت به دادگاه مراجعه می کند.

این روش (خاتمه) به شما این امکان را می دهد که خودتان تعارض را حل کنید. مراجعه به دادگاه آخرین راه حل است.

فسخ اجاره نامه منعقد شده برای مدت نامحدود

چنین وضعیتی ممکن است در مواردی ایجاد شود که قرارداد اجاره بدون تعیین مدت منعقد شده باشد (ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه) یا زمانی که مدت قرارداد اجاره مدت معین منقضی شده باشد، اما مستاجر بدون تعیین مدت اجاره را ادامه دهد. اعتراض صاحبخانه ، سپس در نظر گرفته می شود که قرارداد توسط طرفین با همان شرایط برای مدت نامحدود منعقد شده است (قسمت 2 ماده 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

عدم وجود شرط در قرارداد، امکان فسخ اجاره را در هر زمان ممکن می سازد. در عین حال، طرف شروع کننده فسخ باید سه ماه قبل از فسخ قرارداد اجاره را به طرف مقابل اطلاع دهد، مگر اینکه در توافقنامه به نحو دیگری مقرر شده باشد. این قوانین در مورد قرارداد اجاره فرعی که هر دو برای مدت نامحدود تمدید شده و در ابتدا با چنین شرطی منعقد شده اند نیز اعمال می شود.

جبران خسارات ناشی از اعلام نابهنگام فسخ و جریمه

برخی از مالکان در قرارداد برای تحمیل تعهد مستاجر به اطلاع موجر از فسخ قرارداد برای مدت معینی پیش بینی می کنند. عواقب مستاجری که شرط قرارداد را برای اطلاع قبلی فسخ یک طرفه رعایت نمی کند چیست؟

رویه قضایی مواردی را می شناسد که مستأجری که برای مدت معینی قبل از تاریخ فسخ قرارداد، شرایط توافق نامه را در مورد اطلاع قبلی موجر انجام نداده است، زیان را در قالب سود از دست رفته و همچنین یک مجازات (به تصمیم سرویس فدرال ضد انحصار منطقه ولگا-ویاتکا به تاریخ 30 آوریل 2013 در پرونده شماره A79-6999/2012 مراجعه کنید).

این جریمه ترفند دیگری از طرف صاحبخانه است که ممکن است در قرارداد اجاره وجود داشته باشد (به حکم دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه به تاریخ 15 آوریل 2011 شماره VAC-4681/11 در پرونده شماره A36- مراجعه کنید. 1063 / 2010).

سپرده

در صورت فسخ قرارداد به ابتکار مستاجر یا امتناع یک جانبه وی از قرارداد، موجر حق دارد وجوهی را که به عنوان تضمین ایفای تعهد به وی منتقل شده است، در صورتی که چنین شرطی در نظر گرفته شده باشد، خودداری کند. قرارداد. به عنوان یک قاعده، این پرداخت آخرین ماه اجاره است. از ژوئن 2015، مطابق بند 3 هنر. 310 قانون مدنی فدراسیون روسیه، حق امتناع یک جانبه از انجام تعهد مربوط به اجرای فعالیت های کارآفرینانه توسط طرفین آن، با توافق طرفین، ممکن است مشروط به پرداخت مبلغ معینی پول به طرفین باشد. طرف دیگر تعهد در نتیجه از تاریخ ذکر شده، موضوع قانونی بودن انصراف وجوه در صورت انصراف یک طرفه از قرارداد، توسط قانون تنظیم شده است. دادگاه عالی فدراسیون روسیه نیز در تصمیم خود در تاریخ 3 نوامبر 2015 به شماره 305-ES15-6784 در پرونده شماره A40-53452 / 2014 در مورد این موضوع صحبت کرد و توضیح داد که طرفین هنگام انعقاد توافق نامه حق دارند. تعیین میزان غرامتی که در صورت امتناع از قرارداد باید به یکی از طرفین پرداخت شود. چنین غرامتی را می توان در قرارداد به عنوان جریمه نام برد، اما این امر ماهیت آن را تغییر نمی دهد، یعنی طرفی را که تصمیم به فسخ قرارداد پیش از موعد مقرر کرده است مسئول نمی داند، بلکه برعکس، فرصتی برای فسخ قرارداد فراهم می کند. بدون توضیح دلایل هیچ یک از طرفین قرارداد.

قانون مدنی فدراسیون روسیه (قسمت دوم)" مورخ 26 ژانویه 1996 N 14-FZ (طبق اصلاحات در 29 ژوئیه 2018) (به عنوان اصلاح و تکمیل شده، از 1 سپتامبر 2018 لازم الاجرا)

قانون مدنی فدراسیون روسیه ماده 619. فسخ زودهنگام قرارداد به درخواست موجر.

به درخواست موجر، در مواردی که مستأجر:

1) از ملک با نقض مادی شرایط قرارداد یا واگذاری ملک یا با تخلفات مکرر استفاده می کند.

2) به طور قابل توجهی دارایی را خراب می کند.

3) بیش از دو بار متوالی پس از انقضای مدت پرداخت تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت نکند.

4) تعمیرات اساسی ملک را در شرایط مقرر در قرارداد اجاره انجام ندهد و در صورت عدم وجود آنها در قرارداد در مدت معقول در مواردی که طبق قانون سایر اقدامات قانونی یا قرارداد، تعمیرات اساسی به عهده مستاجر می باشد.

قرارداد اجاره همچنین ممکن است به درخواست موجر طبق بند 2 ماده 450 این قانون دلایل دیگری را برای فسخ زودهنگام قرارداد ایجاد کند.

موجر تنها پس از ارسال اخطار کتبی به مستاجر مبنی بر لزوم انجام تعهدات خود در مدت معقول، حق مطالبه فسخ زودهنگام قرارداد را دارد.

عواقب فسخ اجاره

پس از اینکه دادگاه در مورد پرونده رای مثبت داد و تقاضای موجر را برآورده کرد، رابطه قراردادی خاتمه می یابد. اما این همیشه به این معنی نیست که کالای اجاره شده بلافاصله پس داده می شود. در برخی موارد، تجدیدنظر مجدد به دادگاه برای برآورده شدن ادعای بازپس گیری اموال از استفاده شخص دیگری لازم است.

بنابراین، بسیاری از حقوقدانان توصیه می کنند که این دو شرط را به طور همزمان در اولین دعوا قرار دهند. سپس پس از اولین محاکمه، امکان اخذ اجرائیه وجود خواهد داشت که بر اساس آن ضابطان می توانند استرداد اجباری مورد اجاره را ساماندهی کنند.

در صورتی که مستاجر تصمیم بگیرد که فوراً از تصمیم دادگاه پیروی کند، آنگاه به ابتکار خود مورد اجاره را مسترد می کند، در حالی که طرفین یک سند قبولی و انتقال را امضا می کنند که وضعیت ملک منتقل شده را ثبت می کند.

در صورت مشاهده وخامت قابل توجه در وضعیت مورد اجاره، مستاجر ممکن است مشمول مطالبه خسارت شود. و در موردی که علت فسخ زودهنگام اجاره تاخیر در پرداخت اجاره نامه بوده است، موجر حق دارد استرداد دین را مطالبه کند.

تنها در مواردی که مستاجر در اجرای تعهدات خود مرتکب تخلفات قابل توجهی شده باشد، مالک می تواند اقدام به خاتمه زودهنگام رابطه اجاره کند. و حل اختلاف در مورد فسخ زودهنگام اجاره فقط در صلاحیت دادگاه است. به محض لازم الاجرا شدن رای دادگاه، رابطه اجاره به استثنای لحظات اجرای تعهدات پرداخت اجاره بها و اصلاح سایر تخلفات خاتمه می یابد.

فسخ اجاره با فسخ اجاره تفاوت دارد؟

فسخ و فسخ قرارداد اجاره - همانطور که در نگاه اول به نظر می رسد مفاهیم مشابه و معنای آنها یکسان به نظر می رسد. بنابراین، اغلب سوء تفاهم از این اصطلاحات وجود دارد. در هر دو حالت اجاره فسخ می شود.

بین این دو مفهوم تفاوت هایی وجود دارد. فسخ قرارداد اجاره به معنای فسخ آن زودتر از مدت اعتبار تعیین شده است. این می تواند هم به صورت یک طرفه و هم با رضایت طرفین قرارداد - هم مستأجر و هم مالک - اتفاق بیفتد.

فسخ قرارداد عبارت است از فسخ آن که خود به خود اتفاق می افتد و مثلاً با انقضای این قرارداد همراه است. اگر سند در ابتدا شرایط را نشان می داد ، مثلاً 2 سال ، پس از دو سال به طور خودکار معتبر نیست. پس می توان خلاصه کرد که فسخ قرارداد اجاره به دلیلی صورت می گیرد و فسخ در پایان قرارداد خود به خود است. اگر در مورد اول امکان انعقاد قرارداد جدید وجود دارد، در مورد دوم باید آن را تمدید کرد.

آیا امکان فسخ اجاره به دلیل فوت مستاجر وجود دارد؟

در صورت فوت مستاجر، حقوق اجاره محل و تعهدات نسبت به ملکی که در زمان حیات خود اجاره کرده است، برای تمام مدت باقی مانده قرارداد به ورثه وی منتقل می شود که مالک نمی تواند از آن امتناع کند. یعنی فوت مستأجر نمی تواند شرط فسخ قرارداد اجاره باشد. اگر سند امکان فسخ یک طرفه را فراهم کند، مالک حق استفاده از آن را دارد. یا این موضوع را در دادگاه حل کنید.

فسخ قرارداد اجاره

علیرغم اینکه شکل و محتوای قرارداد توسط قوانین قانونی نظارتی تنظیم نمی شود، توجه شما را به نکات الزامی که باید در سند وجود داشته باشد جلب می کنیم: فسخ قرارداد با امضای توافق نامه توسط طرفین انجام می شود. تعهد

• تاریخ و محل قرارداد؛
• مشخصات طرفین معامله (ترجیحاً در نسخه ای که در خود قرارداد نوشته شده است)؛
• اطلاعات بیشتر نشان می دهد که طرفین تصمیم به فسخ قرارداد اجاره قبل از برنامه دارند و تاریخ پایان تمام تعهدات تحت معامله مشخص شده است.
• بیان می کند که طرفین هیچ گونه ادعایی در مورد موضوع قرارداد در حال فسخ ندارند.
• علاوه بر این، توصیه می شود نشان دهید که تمام اموال توسط یک طرف منتقل شده است و توسط طرف دیگر تحت عمل پذیرش و انتقال پذیرفته شده است.
• جزئیات احزاب، مهر و امضا.

این قرارداد در 2 نسخه، یکی برای هر یک از طرفین تنظیم شده است.

نمونه قرارداد فسخ اجاره را می توان یافت.

در آخرین اخبار مشترک شوید