Розірвання договору оренди: як орендарю виїхати із приміщення, не несучи додаткові витрати. Розірвання договору оренди орендарем: допомога юриста Чи можна достроково розірвати договір оренди

20.06.2020

Останні зміни: Січень 2020

Дострокове розірвання договору оренди може бути виконано і поза судом, не вдаючись до судового порядку. І тому досягається компроміс між контрагентами – учасниками цивільних правовідносин. Для дострокового припинення договірних відносин в односторонньому порядку через суд необхідно, щоб умови грубо порушувалися.

Також розірвання можливе у разі невідповідності форми або змісту документа нормативно-правовим актам, які регламентують правила оформлення або змісту. У статті буде розібрано конкретні випадки договірного та дострокового закінчення договору, а також особливості судової практики щодо процедури розірвання. Нюанси важливі, оскільки процес має суперечити юридичним канонам і закону, і умовам договору.

Підстави для розірвання

Цивільно-правовий акт підлягає розірванню, за такими обставинами:

Закінчення терміну дії юридичного документа. Але варто врахувати, що термін, що минає, можна продовжити, якщо інше не передбачено договірними умовами.
Взаємне згоду припинення договору до закінчення действия. Або одним із учасників правовідносин, якщо це відбувається згідно з певним пунктом у договорі (відповідає нормативно-правовому акту). Порушення може бути суттєвим (значним), тоді правочин підлягає припиненню або незначним, тоді казус просто виправляється. При несуттєвих, але систематизованих порушеннях, із учасників цивільно-правових відносин має право розірвання угоди.
Інші обставини, передбачені законом, зокрема ст. 450 ЦК України. Або причини, повною мірою відображені у змісті договору.

Можливості відмови заздалегідь передбачені у спеціалізованих нормах щодо майнових правових актів, що містять пункти, згідно з якими відбувається передача чогось у тимчасове користування (довгострокове або короткострокове).
Щодо дострокового розірвання. Воно можна проводити добровільно чи примусово - визначається індивідуально.

Добровільно – учасники правовідносин обопільно підписують договір про дострокове припинення чинних правових відносин.
Примусово один із учасників заявляє про дострокове припинення дії договірних відносин у судовому порядку.

Варто зазначити, що орендарі житлового приміщення мають повне право на відмову у будь-який час «дня та ночі», якщо інші підстави не передбачені відкладними або заборонними умовами. Головне, щоб наймодавець був заздалегідь повідомлений про бажання припинити угоду.

Для «полюбовного» розставання, справді, може допомогти договірна взаємна угода, яка складається у письмовій формі та засвідчується орендарем та орендодавцем. За інших обставин, коли одна сторона договору висуває претензії, претензії дозволяються за безпосередньої участі судової інстанції і ніяк інакше.

Дострокове розірвання

Для здійснення процедури припинення правовідносин між учасниками правочину без зайвої «канітелі» з судами, можна просто домовитися наймачу з наймодавцем, до закінчення дії справжніх дог. відносин. Якщо домовленості немає, то договір розривається за наявності певних обставин чи пунктів договору.

Відповідно до законодавчих підстав, прописаних і регламентованих ДК РФ, який визначає порядок укладання та частину умов, необхідні припинення діючих правових відносин - ініціатор реалізації цієї процедури не визначено, тому їм може бути або орендар, або орендодавець.

Розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця

Припинення договірних відносин може бути здійснено за таких обставин:

Відсутність оплати за оренду нерухомості протягом півроку, або іншого терміну, передбаченого підписаним договором. Якщо , то внесення платежу розраховується не в тимчасових, а в кількісних рамках, наприклад, за відсутності дворазового платежу, триразового тощо.
Передача майна власнику над початковому стані. Під цим пунктом мається на увазі псування орендованого житла наймачем або іншими особами, за яких орендар несе відповідальність (друзі, сестри, брати, мами і таке інше).
Використання житлового приміщення, що знімається, не за прямим призначенням (не для проживання). Наприклад, якщо в квартирі, що орендується, буде здійснюватися будь-яка підприємницька діяльність, то договір може бути безперешкодно розірваний в односторонньому порядку.
Систематизоване порушення умов договору або прав та інтересів інших осіб, які проживають поряд (сусіди).
І інші обставини, які доповнюються орендодавцем, головне, щоб вони не суперечили закону.

Варто врахувати: Щоб розірвати договір у суді, з ініціативи орендодавця потрібно заздалегідь повідомити про це наймача. Якщо це не буде зроблено, то судова інстанція не ухвалить позов до судочинства. Мало того, що наймодавець повинен повідомити про порушення орендаря, також він дає останньому конкретний термін усунення порушень.

Повідомлення про допущені порушення складається лише у письмовій формі, яке безпосередньо посилається на укладений правовий акт, а саме на конкретний пункт «Прав та обов'язків».

Терміни для виправлення порушень встановлюються власником, вони мають бути «розумними». Юридичне поняття «розумності» відсутнє, тому терміни обмежуються індивідуально наймодавцем.

Якщо у орендаря відсутня реакція на письмове повідомлення про допущені порушення відповідно до ув'язнених договірних обов'язків, то власник знімного житла має право звернутися до суду.

Зверніть увагу: Іноді безпосередньо сам суддя для усунення порушень встановлює тимчасові рамки, які можуть становити від кількох тижнів до одного року.

Якщо орендар проігнорував строки, встановлені не тільки своїм орендодавцем, а й тимчасові рамки, зазначені судом, то при вторинному зверненні власника до суду, припинення договору відбувається в односторонньому порядку.

Відповідно до законодавства РФ, квартиронаймач має набагато більший спектр прав, порівняно з орендодавцем. Оскільки він має право розірвати договірні відносини, керуючись особистими бажаннями. Знов-таки для цього потрібно сповістити власника житла, що знімається, про свій виїзд заздалегідь.

Повідомлення подається не пізніше трьох місяцівдо моменту безпосереднього виїзду із житлового приміщення, у письмовій формі. Іноді, щоб з'їхати з квартири може бути потрібна письмова згода всіх людей, які проживають з особою, яка бажає розірвати договір.

Відповідно до ініціативи наймачаРозірвання договору в суді відбувається на підставі таких обставин:

Нерухомість, призначена для проживання наймача, не надана у зазначені терміни (або зовсім не була передана). А також наявність дій наймодавця, які перешкоджають переїзду наймача у орендовану квартиру.
Квартира, що передається відповідно до правового акта, має серйозні недоліки, які не були озвучені та під час укладання договору не прописані. Недоліки, непомічені під час особистого огляду нерухомості орендарем, також вважаються причиною розриву дог. відносин.
Житлова площа, яка була здана у користування, непридатна для постійного проживання.
І інші обставини, доповнені орендарем, не суперечать КРФ та інших федеральним законам.

Розглянемо обставини, згідно з якими договірні відносини розриваються у судових інстанціях, а також в односторонньому порядку.

Взаємна домовленість про розірвання договору найму

Мирним виходом із ситуації є «полюбовне» розірвання договору, для якого необхідна взаємна згода кожної зі сторін правовідносин.

Іноді при розірванні з будь-яких причин (зазвичай з боку власника квартири) передбачені відповідні санкції. У разі взаємної домовленості штрафи уникаються і не сплачуються сторонами договору.

Єдине та головне правило для підписаннята правильного оформлення угод - форма, яка має бути ідентичною раніше оформленим договірним відносинам (в письмовому вигляді).

Безкоштовне питання юристу

Потребуєте консультації? Поставте питання прямо на сайті. Всі консультації безкоштовні/ Якість та повнота відповіді юриста залежить від того, наскільки повно та чітко ви опишете Вашу проблему:

Щоб правильно зрозуміти, як відбувається розірвання договору оренди (зразок буде описаний та поданий у статті далі), слід розглянути норми щодо будь-якого документа такого характеру, які є в законодавстві. Вони зазначені у статті 450 ЦК.

Загальні норми

Укладання договору та факт закінчення його дії насамперед є певними формами виникнення та припинення зобов'язань. Основною особливістю в цьому випадку є те, що зафіксовано ці форми на папері. У цьому існують досить суворі і порядок, відповідно до яким здійснюється процес розриву відносин між сторонами. Існує три способи, за допомогою яких здійснюється розірвання договору оренди приміщення. До них відносять:

Одностороння відмова.
Угода про розірвання договору аренды.
Позов до суду.

Розглянемо ці методи докладніше.

Угода про розірвання договору оренди

Цей спосіб вважається найбільш прийнятним, простим і зручним щодо виконання юридично значущих заходів. Розірвання договору оренди таким чином не обов'язково має ґрунтуватися на негативних обставинах. Однак при припиненні правовідносин у папері дуже важливо вказати такі моменти, як:

Реєстраційний порядок

У разі якщо договір пройшов держреєстрацію, угода про його розірвання також має бути піддана цій процедурі. Порядок здійснення реєстрації зафіксовано у ст. 651, 452 (п. 1) ЦК. Моментом розірвання за згодою учасників вважається, відповідно до загального правила, дата підписання відповідної угоди. Проте законодавством допускається встановлення та іншого числа. Дата, коли буде внесено відповідний запис до Держреєстру, вважатиметься моментом, коли відбулося офіційне розірвання договору оренди.

Позов до суду

У разі виявлення наступають відповідні правові наслідки. Законодавство гарантує право на захист своїх інтересів при утиску їх діями чи бездіяльністю другої сторони. Перелік, наведений у статтях 620 та 619, не вважається вичерпним. Безпосередньо у самому договорі можуть передбачатися та інші умови для його розірвання у суді. Це положення відповідає змісту ст. 450 п. 2, а також принципам, закріпленим у статті 421 ЦК.

Можливі порушення

Розірвання договору оренди орендарем може здійснюватися достроково у випадках, якщо:

Підстави для припинення правочину власником

Розірвання договору оренди нежитлового приміщення чи іншого майна його власником провадиться у випадках, якщо користувач неодноразово чи суттєво порушує умови контракту. Для визначення значущості порушень власнику слід користуватися нормами ЦК. Так, розірвання договору оренди можливе у разі наявності шкоди, внаслідок якої власник втратив те, на що міг розраховувати, вступаючи в ці відносини. Зобов'язанням користувача є експлуатація майна відповідно до умов контракту. У разі його порушення допускається розірвання договору оренди без згоди користувача. Якщо у контракті відсутні чітко визначені умови експлуатації майна, вона здійснюється відповідно до призначення, визначеним сторонами. Якщо воно не встановлено, то користування здійснюється відповідно до звичайного призначення, що випливає із суті об'єкта.

Псування майна

Експлуатація об'єктів повинна здійснюватися так, щоб власник отримав їх назад у цілості та безпеці або у стані нормального зносу, властивого для даного виду діяльності та періоду експлуатації. Наприклад, як значне погіршення майна виступатиме перепланування кімнати (квартири, офісу) без схвалення власника.

Інші випадки

Досить поширеною вважається ситуація, коли користувач майна кілька разів (більше двох) не вносить у встановлений термін плату за використання майна. Досить часто вона включається безпосередньо до умов контракту. У зв'язку з цим достатньо лише одного невнесення плати, щоб здійснити обґрунтоване розірвання договору оренди. Зразок документа, відповідно до якого припиняються правовідносини сторін, має бути заповнений відповідно до порядку, встановленого у законі.

Особливості судового розгляду

Якщо розірвання договору оренди здійснювалося з ініціативи користувача, то обов'язково мають бути дотримані вимоги, які містяться в останньому абзаці ст. 619 ЦК. Відповідно до них, заява до суду може подаватися лише після того, як власнику буде направлено вимоги про усунення виявлених порушень у розумний термін. У зв'язку з тим, що конкретний період законодавство не визначає це поняття вважається оцінним. "Розумний термін" має визначатися індивідуально у кожному конкретному випадку.
Як показує практика, мінімальна тривалість такого періоду – від 10 календарних днів. Крім того, перед тим, як подати заяву до суду, згідно зі ст. 620, користувач не зобов'язаний надсилати вимоги на усунення порушень власнику. У цьому стає дещо не ясною імперативність і статус становища п. 2 ст. 452 ЦК, згідно з яким ця умова встановлена як обов'язкова.

Односторонній порядок

Відмова від виконання своїх зобов'язань одним із учасників, відповідно до загальних правил, не допускається. Це положення вважається логічним продовженням закріпленої в ст. 310 норми, що передбачає неприпустимість цієї дії. Однак якщо така можливість зазначена в умовах документа, то відмова буде легітимною. Відповідно, як правовий наслідок односторонньої відмови виступатиме розірвання договору оренди. Лист, зразок якого представлений нижче, повинен повідомити іншу сторону про вжиті заходи. І тут має місце так званий " позасудовий порядок " .

Правила оформлення

Зразок угоди про розірвання договору оренди, незалежно від того, якою є підстава для цього, передбачає вказівку реквізитів сторін. З документа має бути зрозуміло, між ким закінчуються правовідносини та з якоїсь причини. За наявності невиконаних зобов'язань мають бути зазначені умови та строки їх виконання. Наприклад:

"Угода про розірвання договору оренди

Сторони дійшли згоди припинити відносини з ____р.
Сторона 1 бере на себе зобов'язання повернути Стороні 2 депозит в обсязі
1/3, що становить ____ крб. Друга його частина – 2/3, а саме ____ руб., переходить як відступний у власність Сторони 1, що компенсує збитки, завдані внаслідок відмови Сторони 2 виконати свої зобов'язання за договором.
Цей документ повністю припиняє будь-які зобов'язання, що виходять із початкового контракту."

"Повіщення: розірвання договору оренди

____ (число, місяць, рік) вашому підприємству було передано у користування об'єкт ___. Про це укладено відповідний договір оренди ____№___.

Відповідно до п.___ наша організація має право припинити її в односторонньому порядку, якщо вашою організацією будуть порушені умови п. ___. Відповідно до п.___ вашому підприємству слід виконати____. Однак своїх обов'язків ваша організація не виконала, порушивши таким чином п. ___ , що підтверджується __________. У зв'язку з викладеним вище, повідомляємо, що договір оренди ________від _______р. №________згідно з п. 3, ст. 450 ЦК та п.___ договору вважається розірваним з дати отримання вашим підприємством цього повідомлення.

Вимагаємо ________ до ________р. _________________________

Підпис, число, друк.

Важливий момент

Щоб уникнути будь-яких непорозумінь, експерти рекомендують прописувати якомога конкретніші умови в договорі. Це може стосуватися безпосередньо попереджень, так і порядку вручення тих чи інших паперів. Зокрема, це стосується умов та термінів направлення повідомлень.

На закінчення

Договір оренди вважається досить поширеним прийомом, що забезпечує взаємовигідні відносини між власником майна та потенційним його користувачем. Перший отримує дохід від того, що надає іншій особі можливість використовувати об'єкт за призначенням відповідно до закону та умов договору. Друга сторона отримує можливість вести свою діяльність із мінімальними вкладеннями в обладнання, нерухомість та інші об'єкти, необхідні для успішного ведення бізнесу. Однак у будь-яких правовідносин є обов'язки, які необхідно виконувати. Щоб уникнути дострокового розірвання договору оренди, необхідно дотримуватися букви закону, а також умов контракту та своєчасно попереджати один одного про обставини, що перешкоджають цьому.

Оновлено 15.11.2019

2019-11-11T13:44:11+03:00

Розірвання договору оренди. Закони та нормативні акти. Підстави припинення договору. Дострокове розірвання договору.

Договір оренди передбачає свої умови розірвання, які мають виконати обидві сторони: орендар та орендодавець. Розірвання договору орендизавжди супроводжується документальним оформленням за допомогою угоди.

Закони та нормативні акти

Права та обов'язки сторін угоди про оренду ґрунтуються на Цивільному кодексі РФ. Строк угоди та право відмови від неї зазначені у ст. 610 ГК РФ.

Право на розірвання договору за бажанням орендодавця та юридичні підстави встановлено ст. 619 ГК РФ, з ініціативи орендаря - ст. 620 .

Також обґрунтування зазначаються у ст. 450 ГК РФ, крім того розірвання може бути засноване на інших законах та підзаконних актах РФ.

Оренда житла приватною особою вважається наймом, права та обов'язки сторін уточнені в гол. 35 ЦК України. Розірвання договору найму описано у ст. 687 ГК РФ. У цій статті вказуються підстави розірвання, строки та відповідальність сторін.

Підстави для припинення договору

Договір оренди перестає діяти під час закінчення зазначеного у ньому терміну чи за дострокове розірвання сторонами (однієї із сторін).

Оскільки угода оренди є двосторонньою угодою, її дострокове розірвання може призвести до порушення прав однієї із сторін. Тому законодавець передбачив, коли дострокове розірвання угоди можливе, а коли – ні.

Якщо термін договірних відносин по оренді не минув, сторони можуть припинити правовідносини, що виникли, лише у трьох випадках:

За обопільною угодою орендаря та орендодавця;
У судовому порядку з ініціативи орендаря чи орендодавця з підстав, перерахованих у Цивільному кодексі України;
З ініціативи орендаря чи орендодавця з підстав, прямо передбачених у договорі оренди.

У першому випадку, якщо сторони дійшли згоди, достроковий розрив правовідносин між орендарем чи орендодавцем особливих проблем не викликає. У цьому випадку сторони просто оформлюють спеціальну угоду про розірвання, яка є підставою для припинення відносин оренди нерухомості.

Складніша ситуація, коли одна сторона не згодна достроково розірвати договір.

З боку орендаря

Орендар має право розірвати договір щодо нежитлового приміщення за наявності таких підстав:

Орендодавець (власник майна або орендар, якщо укладається договір суборенди) так і не передав нежитлове приміщення у користування орендаря.
Існують недоліки в приміщенні, які не були обумовлені в договорі – але які перешкоджають можливості користуватися ним за призначенням.
Капітальний ремонт, якщо обов'язок його робити лежить на орендодавці, не проводиться в потрібні терміни.

Можливі й інші обставини, заздалегідь обумовлені і закріплені в договорі.

З ініціативи орендодавця

У свою чергу орендодавець теж має право перервати достроково відносини з орендарем, якщо є якась із цих умов:

Орендар використовує приміщення за призначенням. Що стосується нежитлової нерухомості, це може означати, наприклад, використання її для проживання громадян.
В результаті дій сторони, що знімає приміщення, відбувається його руйнування або істотне погіршення властивостей.
Невиплата сум, обумовлених договором, що сталася щонайменше двічі поспіль.
Не було здійснено капітальний ремонт, якщо обов'язок цей лежить на орендарі.

Як і попередньому випадку, сторони можуть обумовити й інші випадки, коли орендодавець має право розірвати договір.

Дострокове розірвання договору

Договір може бути анульований за ініціативою наймача в односторонньому порядку, при цьому обґрунтування можуть бути вказані в самому тексті угоди, або спиратися на законодавство РФ.

За незгоди контрагента з розірванням, наймач має право розірвати угоду через суд.

В судовому порядку

За наявності юридичних підстав та відмови контрагента в ануляції договору наймач може здійснити дострокове припинення угоди в судовому порядку.

Перед поданням позову необхідно пройти ту ж процедуру, що і при розірванні угоди за згодою:

скласти та передати контрагенту повідомлення про розірвання договору,
дочекавшись зазначеного у повідомленні терміну запропонувати укласти угоду про розірвання.

У разі відмови наймодавця укласти угоду або подальшу вимогу платежів, наймач повинен звернутися до судових органів за місцем проживання з позовом про примусове розірвання договору найму.

По згоді сторін

За згодою сторін вони можуть анулювати угоду у зручний для них термін.

Для цього сторони укладають угоду про розірвання, в якій зазначається конкретна дата анулювання договору.

У угоді можна зазначити пункт, що вона є актом приймання-передачі квартири, або такий акт складається пізніше перед припиненням дії договору.

У разі відсутності претензій у сторін одна до одної та підписання угоди та акта приймання-передачі, договір припиняє свою дію, а сторони звільняються від юридичної відповідальності одна перед одною.

При необмеженому терміні дії

Якщо угода була укладена на необмежений термін, то орендар може розірвати її без згоди протилежної сторони.

Для цього він повинен попередити про свій намір орендодавця за 1 місяць, а у разі комерційного найму – за 3 місяці.

Повідомлення передається особисто з позначкою про вручення у другому примірнику або надсилається рекомендованим листом.

Після закінчення цих термінів орендар вважається вільним від зобов'язань за договором.

Як саме розривається зареєстрована угода

У тому випадку, якщо договір спочатку укладався на строк від року та вище, він підлягає державній реєстрації. І тут порядок його розірвання буде особливим.

Куди звертатися

Сама собою процедура припинення орендних відносин буде у разі такий самий, як в короткострокового чи пролонгируемого договору.

Однак той факт, що оренда припинилася, необхідно додатково зафіксувати в ЄДРН у порядку, встановленому ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості». Для цього орендодавець повинен звернутися до Росреєстру із заявою про погашення запису в ЄДРН про обтяження у вигляді оренди.

Звертатися для цього потрібно:

безпосередньо до місцевого офісу Росреєстру;
у МФЦ («Мої документи» чи аналогічний);
онлайн через портал «Держпослуги» (якщо є підтверджений обліковий запис заявника, фізичної особи);
за допомогою Пошти Росії, направивши нотаріально завірену заяву та пакет документів.

Які документи необхідні

Щоб анулювати запис до ЄДРН про реєстрацію договору оренди, знадобиться:

Заява.
Якщо розірвання договору відбулося достроково за згодою сторін – підписані обома сторонами екземпляри додаткової угоди про припинення оренди (не менше двох штук), а також заяву про його реєстрацію.
Акт прийому-передачі об'єкта від орендаря до орендодавця.
Документи орендодавця:

для фізичної особи – паспорт;
для юридичного – засвідчені копії реєстраційних документів і доручення на представника чи паспорт директора, якщо він подає документи особисто.

Терміни та вартість

Якщо реєструється лише припинення оренди, то держмито в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не сплачується: мова йтиме лише про зняття обтяження.

Зміни до ЄДРН будуть внесені:

при зверненні безпосередньо до Росреєстру (особисто або через онлайн-сервіс) - протягом 3 робочих днів;
під час подання заяви через МФЦ – протягом 5 робочих днів;
при надсиланні документів поштою – 3 робочі дні, але відраховуватись вони будуть з моменту отримання листа.

Порядок розірвання

Якщо припинення правочину відбувається у судовому порядку, то подальша процедура багато в чому залежатиме від того, хто виступатиме сторонами договору.

Так, якщо оренда оформлена між звичайними громадянами, то спір розглядатиме районний суд за місцем проживання відповідача (орендодавця).

Коли ж сторонами договору найму є підприємства чи індивідуальні підприємці, справа про розірвання угоди слухає арбітраж.

Причому це може бути як арбітражний суд за адресою реєстрації відповідача, так і той судовий орган, який сторони вказали в договорі оренди.

Якщо йдеться про арбітражне судочинство, перед позовом орендодавцю потрібно пред'явити претензію з приводу розірвання договору. Він розглядається один місяць. І якщо протягом цього часу сторони не прийдуть до компромісу, подається позов до арбітражного суду.

Незалежно від того, куди адресується позовна заява, вона повинна містити:

назва суду;
дані про орендаря та орендодавця;
суть договору оренди та його основні умови;
причини, через які орендар хоче припинити відносини;
зміст позовних вимог.

До позову додаються копії договору оренди, а також усіх доказів, що підтверджують необхідність його розірвання. Також необхідний і документ щодо внесення держмита (орієнтуватися слід на ставки, встановлені НК РФ за позовами немайнового характеру). За наслідками слухання справи в суді першої інстанції виноситься рішення про розірвання договору, яке може бути оскаржено в апеляцію у місячний строк. Якщо він минув, то договір вважається розірваним після закінчення цього періоду часу. Коли ж було подано апеляційну скаргу, то договір вважається розірваним з дня її розгляду.

Зразок розірвання договору оренди нежитлового приміщення

Найменування документа - «Догода про розірвання договору оренди нежитлового приміщення», із зазначенням місця та дати складання паперу, а також його номера.
Персональні дані орендодавця та орендаря. Для юридичних - це їх повні найменування плюс інформація про державну реєстрацію у відповідному статусі. Для фізичних осіб – це їх паспортні дані плюс інформація про місце проживання.
Який саме контракт (із зазначенням його номера) розривається (визнається недійсним) та з якої дати це відбувається.
Вказівка на акт приймання-передачі, яким передається приміщення.
Відсутність претензій одна до одної.
Дата з підписами сторін.

Зразок акта приймання-передачі

Число екземплярів угоди має відповідати числу учасників орендного контракту, що його розривають. При укладанні угоди з оренди нежитлового приміщення більш ніж роком її учасникам необхідно спільно звернутися до Росреєстру для внесення інформації про припинення прав користування приміщенням в ЄДРН.

Як достроково розірвати документ про найм житлового приміщення

Одним із найпопулярніших видів орендних і схожих з ними відносин є найм житла. По суті він відрізняється від оренди лише тим, що наймачем може бути виключно фізична особа: організації отримують доступ до житла (наприклад, для проживання своїх співробітників) виключно в порядку оренди. Розглянемо порядок, в якому будуть розриватися договори оренди та найму стосовно житла.

Повідомлення другої сторони

На відміну від оренди для найму житла не передбачено правило про те, що наймодавець неодмінно повинен письмово повідомити наймача про те, що умови договору порушуються і потрібно виправити порушення. Така ситуація не обов'язкова, але можлива – особливо у випадках, коли цю вимогу сторони зафіксували у тексті договору.

Відсутність терміну у договорі дає можливість розірвати договір оренди будь-якої миті. При цьому сторона, що ініціює розірвання, повинна попередити контрагента про припинення договору оренди за три місяці, якщо інше не встановлено договором. Ці правила поширюються і договір суборенди, як продовжений на невизначений час, і спочатку укладений з такою умовою.

Стягнення збитків, заподіяних несвоєчасним повідомленням про розірвання, та неустойки

Деякі орендодавці передбачають у договорі покладання на орендаря обов'язків щодо повідомлення орендодавця про розірвання договору за певний термін. Які наслідки настають для орендаря, який не виконав договірну умову про завчасне повідомлення про одностороннє розірвання?

Судовій практиці відомі випадки, коли з орендаря, який не виконав умову договору про завчасне повідомлення орендодавця за певний термін до дати розірвання договору, стягувалися збитки у вигляді втраченої вигоди, а також неустойка (див. постанову ФАС Волго-В'ятського округу від 033.03). № А79-6999/2012).

Неустойка - це ще один прийом з боку орендодавця, який може утримуватися в договорі оренди (див. Визначення ВАС РФ від 15.04.2011 № ВАС-4681/11 у справі № А36-1063/2010).

Депозит

З цього приводу також висловився Верховний суд РФ у постанові від 03.11.2015 № 305-ЕС15-6784 у справі № А40-53452/2014, пояснивши, що сторони під час укладання договору мають право визначити суму компенсації, яка має бути виплачена одній із сторін при відмові від договору. Така компенсація може бути названа в договорі штрафом, проте це не змінює її суті, яка полягає не в притягненні до відповідальності сторони, яка вирішила достроково відмовитися від договору, а навпаки, надає можливість розірвання договору без пояснення причин будь-якої із сторін.

Наслідки розірвання оренди

Після того, як суд винесе позитивне рішення у справі, задовольнивши вимогу орендодавця, договірні відносини припиняються. Але це не завжди означає, що предмет оренди відразу повертають. В окремих випадках потрібно повторне звернення до суду для задоволення позову про витребування майна з чужого користування.

Тому багато юристів радять уже в першому позові ставити одразу дві ці вимоги. Тоді після першого судового процесу можна буде отримати виконавчий документ, на підставі якого пристави зможуть організувати примусове повернення предмета оренди.

Якщо ж орендар вирішив одразу виконати рішення суду, то він повертає предмет оренди за власною ініціативою, при цьому сторони підписують акт приймання-передачі, у якому фіксується стан майна, що передається.

При виявленні суттєвого погіршення стану предмета оренди до орендаря можуть бути пред'явлені вимоги щодо відшкодування збитків. А якщо підставою для дострокового припинення оренди послужила прострочення сплати орендних платежів, орендодавець вправі домагатися повернення заборгованості.

Орендодавець може ініціювати дострокове розірвання орендних відносин лише у випадках, коли орендар допустив суттєві порушення у виконанні своїх зобов'язань. А вирішувати суперечку про дострокове припинення оренди лише у компетенції суду. Щойно набуде чинності рішення суду, орендні відносини припиняються, за винятком моментів виконання зобов'язань щодо сплати оренди та виправлення інших порушень.

Чим розірвання договору оренди відрізняється від припинення

Розірвання та припинення договору оренди – як здається на перший погляд, аналогічні поняття та зміст у них начебто однаковий. Тому часто виникає нерозуміння цих термінів. В обох ситуаціях припиняється дія орендного договору. У цих двох поняттях є відмінності. Розірвання договору оренди – це його припинення раніше зазначеного терміну действия. Воно може статися як у односторонньому порядку, і з згоди обох сторін договору – і орендаря і власника.

Припинення договору – це його закінчення, що виникає мимоволі і пов'язане, наприклад, із закінченням терміну дії цього договору. Якщо в документі спочатку були зазначені терміни, скажімо, 2 роки, то через два роки він автоматично припиняє свою дію. Отже, можна резюмувати, що розірвання договору оренди відбувається через, а припинення - мимоволі після закінчення терміну дії угоди. Якщо першому випадку можна укласти новий договір, то другому його треба продовжувати.

Як бути, якщо згоди не було досягнуто

Домовитися мирно не вдалося і переговори зайшли у глухий кут? А у разі категоричної відмови орендаря чи орендодавця від компромісного рішення залишається лише один варіант: розірвати договір через суд.

До якого суду звертатися

Правила про те, до якого саме суду потрібно подавати позов, регулюються процесуальним законодавством Росії. Існує правило:

Якщо сторонами за договором є дві організації чи громадяни зі статусом ІП – договір розривається через звернення до арбітражного суду.
Якщо ж однією зі сторін за договором є звичайний громадянин, який не здійснює підприємницьку діяльність, слід звертатися до суду загальної юрисдикції.

Якщо справа за ст. 27 АПК РФ підвідомче арбітражному суду, позов подається до суду, чиїй території перебуває чи проживає відповідач (ст. 35 АПК). При цьому місце проживання або перебування визначається:

Для ІП – за місцем постійної реєстрації.
Для організацій – за юридичною адресою, вказаною у реєстраційних документах.

Щодо судів загальної юрисдикції діє аналогічне правило: позов подається за місцем, де зареєстровано відповідач (ст. 28 ЦПК України).

Складання позову

Вимоги до оформлення та змісту позовної заяви викладено:

Для арбітражного процесу – у ст. 125 АПК.
Для цивільного (у суді загальної юрисдикції) – у ст. 131 ЦПК.

В обох випадках позов має:

Подаватись у письмовій формі.
Утримувати вказівку на суд, до якого звертається позивач, сторони процесу (позивача та відповідача).
Утримувати вказівку на те, в чому саме порушено права особи, яка звернулася з позовом.
Включати обставини, куди посилається позивач.

Якщо закон вимагає, щоб до суду відповідачеві було надіслано повідомлення (як, наприклад, при судовому розірванні договору оренди), позовне має містити відомості про те, чи був цей порядок дотриманий.

Документи та докази, що додаються

Свою позицію у суді позивач має підтвердити доказами. Ними будуть як документи, так і інші джерела відомостей, що мають значення для розгляду справи.

Щодо розірвання оренди такими доказами можуть бути:

Копія договору.
Копія сповіщення про розірвання з позначкою відповідача про те, що він отримав свій екземпляр.
Копія поштової квитанції, якщо повідомлення надсилалося поштою.
Якщо причиною розірвання є заборгованість за орендними платежами, може додаватися витяг з банку, що стосується операцій з рахунку.
Якщо договір розривається через порушення під час використання майна – копія акта з переліком виявлених порушень.

Перелік документів, що використовуються як докази, є тут неповним. Згідно із законом, сторони мають право використовувати будь-які докази, якщо вони отримані законним шляхом і мають відношення до справи.

Крім документів, можуть використовуватися й інші види доказів (наприклад, свідчення свідків, фахівців тощо).

Строки розгляду справи

Позов має бути розглянутий судом у такі строки:

в арбітражному суді – лише за 3 місяці з моменту отримання заяви судом (ст. 152 АПК);
у цивільному суді – лише за 2 місяці (ст. 154 ЦПК).

У разі особливо складних справ арбітражний розгляд може бути продовжено, але не більш як до півроку.

Додаткові запитання

Чи можливе розірвання договору за взаємною згодою

Розірвання договору оренди може вимагатися з різних причин:

орендар/орендодавець порушували правила угоди, але дійшли компромісу без залучення правоохоронців;
виникли особисті обставини, наприклад, орендодавцю терміново знадобилися кошти і він вирішив продати об'єкт, що здається.

Не завжди розірвання договору оренди ґрунтується на негативних факторах. Незалежно від причини такого рішення, в угоді слід зазначити:

причини;
стадія, де знаходиться виконання договору. Тут потрібно відобразити чи передано об'єкт у користування, або зробити це власник не встиг;
обов'язковий пункт – взаєморозрахунок орендаря/орендодавця. Фінансових претензій у орендодавця/орендаря залишитись не повинно. Кошти за невикористаний період можуть бути повернуті (ці умови рекомендуємо вказати у документі про оренду);
обговорюється термін, протягом якого майно повернеться у власність власника.

Орендар може повернути майно у момент укладання додаткової угоди. З метою підстрахування бажано скласти акт прийому/передачі, у документі орендар/орендодавець ставлять підписи, підтверджуючи цим, що претензій один до одного вони не мають. В акті детально описується орендований об'єкт, його стан, дефекти. Якщо дефекти з'явилися з вини тимчасового власника, то документ вноситься положення про компенсацію збитку.

Врахуйте, якщо угода про оренду оформлялася у державного реєстратора, то його скасування реєструється так само.

У якому разі можливе звернення до суду від орендодавця

Детально це питання розбирається у 619 ст. Власник може вимагати розірвання договору оренди у разі:

під час експлуатації тимчасовий власник шкодить майну, його стан погіршується. Під погіршення не підпадає нормативний знос, який виходить межі норми під час експлуатації об'єкта. Якщо як підставу обрано саме цей аргумент, то власнику доведеться переконати суд, що дії орендаря призвели до того, що корисні властивості його майна істотно знизилися і стали причиною збитків. Сюди належить і перепланування квартири, якщо у документі про оренду цей пункт не було згадано або якщо не було погодження проведення робіт із власником;
порушує умови експлуатації, закріплені у договорі. Приклад – у договорі власник квартири заборонив мешканцям заводити свійських тварин, орендар порушив це правило. Багаторазові порушення умов договору можуть спричинити дострокове припинення договору оренди;
ігнорування необхідності проведення капремонту Стосується лише тих випадків, коли саме тимчасовий власник має його проводити (це може бути зазначено у документі оренди);
у разі порушення термінів оплати. У документі цей пункт зазвичай обговорюється окремо, встановлюється пеня за прострочення, можливі додаткові санкції. Але якщо це разовий інцидент, орендар погасив борг, він не повторюється, то власник майна не може використати його у майбутньому. Суд визнає це зловживанням правами орендодавця;

Як і в попередньому випадку розірвання договору оренди відбувається у 2 етапи:

спочатку письмове звернення до орендаря. У ньому зазначаються причини такого рішення з боку власника;
якщо відповіді немає, тимчасовий власник звертається до суду.

Такий порядок (розірвання) дозволяє врегулювати конфлікт самостійно. Звернення до суду – крайній захід.

У яких випадках може знадобитися дострокове розірвання договору оренди

Вище перераховані основні причини та типовий алгоритм розірвання договору оренди. Але слід враховувати індивідуальні особливості ситуації. Декілька прикладів розберемо:

вище ми зазначали, що порушення строків оплати є підставою для орендодавця розірвати угоду. Якщо кошти було перераховано до отримання повідомлення від власника майна, то власник має право анулювати договір. Але якщо з оплати боргу минуло достатньо часу, нових прострочок був, то вважати цей інцидент основою скасування угоди про оренду не можна. Уточнень щодо «достатності» строку немає, це питання встановлюється у кожному конкретному випадку;
у ситуації, якщо земельна ділянка орендована, але на ній знаходиться нерухоме майно (що є власністю орендаря), то розірвання договору оренди можливе. Алгоритм той самий, закон пояснює це тим, що розірвання угоди про оренду не виводить майно з власності орендаря;
загибель орендаря/орендодавця означає розірвання договору аренды. Усі права переходять спадкоємцям, про це свідчить 617 ст. ЦК. виняток це ті випадки, коли угода з померлим укладалася з урахуванням її особистих якостей;
розірвання договору оренди неможливе на підставі того, що орендар/орендодавець перебуває у менш вигідному положенні. Наприклад, власник може, а тимчасовий власник не може достроково скасувати документ про оренду. Цей аргумент тимчасовим власником використовувати не може. Логічним у цій ситуації було б подати позов, через суд можна до угоди включити потрібні пункти та виправити ситуацію.

Ці приклади ми навели, щоб показати, що кожну ситуацію потрібно розглядати індивідуально.

Розірвання договору оренди у зв'язку із закінченням терміну дії

Закінчення терміну дії договору оренди за замовчуванням не вимагає додаткових дій від сторін для припинення взаємин. Після закінчення терміну оренди майно на підставі ст. 622 ЦК, підлягає поверненню, що складається відповідний акт. Цей документ, по суті, і є підтвердженням припинення правочину.

Однак на практиці трапляються випадки, коли текст угоди передбачає можливість її пролонгації, якщо жодна зі сторін не заявлятиме наміру припинити відносини.

Понад те, п. 1 ст. 621 ЦК передбачено переважне право орендаря на укладання договору оренди нового терміну. І якщо орендар наперед повідомляє орендодавця про бажання продовжити договір, то він продовжується на новий період. Строк для повідомлення визначається у договорі. Якщо він не визначений, то має бути розумним. Розумність терміну передбачає, що орендодавець заздалегідь повідомляється про бажання орендаря продовжити орендні відносини.

Розірвання договору оренди через несплату орендної плати

Обов'язок внесення орендної плати орендарем закріплено у п. 1 ст. 614 ЦК. Даний обов'язок є одним із найбільш значимих, і тому його неодноразове невиконання виступає підставою для припинення договору на підставі підп. 3 п. 1 ст. 619 ЦК.

І тут орендар неспроможна провести розірвання договору в односторонньому порядку, але має можливість звернутися до суду із позовною заявою про дострокове припинення договору оренди. Орендні відносини припиняються на підставі судового рішення та додаткові дії від сторін не вимагають.

При цьому не принаймні прострочення платежу за користування майном, що орендується, у орендаря з'являється право вимагати розірвання угоди. Зазначена норма як умови настання такого права говорить про кількість актів прострочення – не менше двох. При цьому обчислюються прострочення поспіль, тобто, наприклад, якщо орендар вніс орендну плату за січень та березень, але прострочив із виконанням цього обов'язку за лютий та квітень, то у орендодавця підстав для звернення до суду немає.

Численна судова практика з цього питання однозначно встає на бік орендаря, якщо він не допускав прострочення оплати більше двох разів поспіль. Як приклад можна навести ухвалу Арбітражного суду Московського округу від 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 у справі № А41-96852/2017.

Таким чином, договір оренди може розірватись сторонами з різних підстав - як за взаємною угодою, так і в односторонньому порядку. Не виключена можливість розірвати правочин і через суд, проте лише на підставах, передбачених законом.

Чи можливе розірвання договору оренди у зв'язку зі смертю орендаря

Якщо трапилася загибель орендаря, права з оренди приміщення та обов'язки на майно, яке він орендував за життя, передаються його спадкоємцю на весь термін дії договору, якому власник не в силах відмовити. Тобто, загибель орендаря не може бути умовою того, що договір оренди зазнає розірвання. Якщо у документі передбачено можливість одностороннього розірвання, власник має право ним скористатися. Або вирішувати це питання у судовому порядку.

Висновок

Розірвання договору оренди до терміну, зазначеного у документі, можливе. Зробити це можна кількома способами – вирішити питання миром чи скористатися відповідним пунктом угоди про оренду. У крайньому випадку питання вирішить суд, тож безвихідної ситуації точно не буде.

Підпишіться на новини

Оновлено 13.03.2020

2018-09-07T10:24:42+03:00

Угода про розірвання договору оренди є підставою для припинення взаємних прав та обов'язків сторін за раніше укладеним договором. Які можуть бути підстави для припинення договору? Як правильно розірвати договір оренди?

(Клікніть, щоб відкрити)

Договір оренди передбачає свої умови розірвання, які мають виконати обидві сторони: орендар та орендодавець. Р заохочення договору орендизавжди супроводжується документальним оформленням за допомогою угоди.

Підстави для припинення договору

За обопільною угодою орендаря та орендодавця;
У судовому порядку з ініціативи орендаря чи орендодавця з підстав, перерахованих у Цивільному кодексі України;
З ініціативи орендаря чи орендодавця з підстав, прямо передбачених у договорі оренди.

Складніша ситуація, коли одна сторона не згодна достроково розірвати договір.

На практиці часто відбувається змішання понять «оренда» та «найм», проте насправді межа між ними дуже чітка:

Оренда – це використання протягом певного часу та на певних умовах нежитлового приміщення (для комерційних цілей): оренда магазину, автостоянки, басейну тощо. У цьому випадку складається договір оренди, який можуть підписати дві фірми або фірма та приватна особа (наприклад, громадянин надає територію квартири для оренди офісу). У цьому випадку сторони угоди називаються орендодавцем та орендарем.
Найм – це використання для проживання житлового приміщення (квартири, будинки, апартаменти). І тут підписується договір найму (між двома фізичними особами). Сторони угоди – наймодавець та наймач.

З юридичної точки зору угоди найму та оренди схожі, але не рівнозначні – у кожному разі будуть свої особливості.

Повідомлення про дострокове розірвання договору оренди з ініціативи орендаря

Коли у орендаря нерухомості виникає необхідність розірвати відносини з власником, знадобиться підготувати письмове повідомлення про дострокове розірвання договору оренди з ініціативи орендаря.

Існують такі можливості передачі документа на узгодження:

особисто в руки;
поштою з повідомленням про вручення.

Передбачено наявність інформації такого характеру:

Назва документа з прив'язкою до номера, дату оформлення чи реєстрації основного документа.
Реквізити та контактні дані сторін.
Посилання на пункти договору чи законодавство, які надають підстави для такої дії.
Вимоги до процедури розірвання.

Відбуваються ситуації, коли потрібно звертатися за допомогою до суду, або всі можливості вирішити питання у мирний спосіб повністю вичерпані. Таким чином, орендар може вимагати повного задоволення свого законного права використовувати майно, що знаходиться в його розпорядженні.

Це доречно, якщо власник стає винним у наступному:

Не дозволяє отримати повний доступ до об'єкта.
Перешкоджає користуватися предметом оренди за прямим призначенням.
Здає нерухомість неналежної якості та змісту, приховуючи до останнього її серйозні вади.
Не здійснює капітальний ремонт, якщо цей обов'язок покладено на нього.

Погіршується стан об'єкта не з вини користувача.

Причини. Як останні може, наприклад, виступати добровільне рішення обох сторін, зміна обставин тощо.
Стадія виконання договору.
Зобов'язання учасників здійснити взаємний розрахунок, виконати зобов'язання, що залишилися на момент припинення відносин. При цьому слід зазначити конкретний період, протягом якого це буде здійснено.
Зобов'язання орендаря повернути майно власнику у встановлений термін. Якщо процес зворотної передачі ввозяться момент припинення відносин, то доцільно докласти до основних документів акт приема-передачи. У ньому слід не лише описати майно, а й поставити відмітку про відсутність/наявність претензій.

Реєстраційний порядок

Позов до суду

Законодавство визначається низка випадків, у яких допускається заява вимог до судового органу. Зокрема, до них належать ситуації виявлення порушень умов договору одним із учасників та інші обставини, передбачені у нормативних актах. Конкретні випадки порушень з боку як орендаря, і орендодавця прописані у статтях 620 і 619 ДК. У разі виявлення наступають відповідні правові наслідки. Законодавство гарантує право на захист своїх інтересів при утиску їх діями чи бездіяльністю другої сторони. Перелік, наведений у статтях 620 та 619, не вважається вичерпним. Безпосередньо у самому договорі можуть передбачатися та інші умови для його розірвання у суді. Це положення відповідає змісту ст. 450 п. 2, а також принципам, закріпленим у статті 421 ЦК.

Порядок розірвання

Незалежно від того, куди адресується позовна заява, вона повинна містити:

назва суду;
дані про орендаря та орендодавця;
суть договору оренди та його основні умови;
причини, через які орендар хоче припинити відносини;
зміст позовних вимог.

За якої умови можливе звернення до суду від орендаря?

До цього способу доводиться вдаватися у разі порушення положень документа орендарем/орендодавцем, а вирішити конфлікт без суду не вдається.

Говорити про дострокове розірвання договору оренди тимчасовим власником через суд можна, якщо власник об'єкта нерухомості допустив одне із порушень, зазначених у ст. 620 ЦК:

не дозволяє використовувати майно належним чином, не забезпечив доступ, не дотримується строків, зазначених у документі про оренду;
після підписання документа тимчасовим власником нерухомості виявлено недоліки, про які власник замовчував. Недоліки перешкоджають повноцінному використанню майна, що орендується. Приклад – свідомо відомі власнику проблеми з опалювальною системою, у холодну пору року новий власник не може користуватися орендованим майном (будинком повноцінно);
власник відмовляється у часові рамки, обумовлені у документі про оренду, виконувати капремонт. Конкретні терміни можуть не вказуватися, у разі він повинен виконати роботи у «розумні терміни», ступінь «розумності термінів» встановлюється індивідуально;
якщо об'єкт стане непридатним не з вини тимчасового власника.

З ініціативи орендаря суд може розглядати питання про анулювання угоди про оренду, якщо перед цим він звернувся до власника майна з цією вимогою. Діяти потрібно в такому порядку:

спочатку йде звернення до власника, у ньому зазначаються причини бажання припинити відносини (звернення оформляється окремим документом). При цьому вимагати ліквідації проблем немає потреби, потрібно позначити своє бажання розірвати угоду, повідомити причини;
у ст. 620 зазначається, що до суду звернутися можна лише, якщо власник не відреагував на звернення. Якщо орієнтуватися на судову практику з цих питань, то має пройти щонайменше 10 діб після письмового звернення з боку тимчасового власника.

Після цього розірвання договору оренди орендарем стає можливим через суд.

У якому разі можливе звернення до суду від орендодавця?

Детально це питання розбирається у 619 ст. Власник може вимагати розірвання договору оренди у разі:

під час експлуатації тимчасовий власник шкодить майну, його стан погіршується. Під погіршення не підпадає нормативний знос, який виходить межі норми під час експлуатації об'єкта. Якщо як підставу обрано саме цей аргумент, то власнику доведеться переконати суд, що дії орендаря призвели до того, що корисні властивості його майна істотно знизилися і стали причиною збитків. Сюди належить і перепланування квартири, якщо у документі про оренду цей пункт не було згадано або якщо не було погодження проведення робіт із власником;
порушує умови експлуатації, закріплені у договорі. Приклад – у договорі власник квартири заборонив мешканцям заводити свійських тварин, орендар порушив це правило. Багаторазові порушення умов договору можуть спричинити дострокове припинення договору оренди;
ігнорування необхідності проведення капремонту Стосується лише тих випадків, коли саме тимчасовий власник має його проводити (це може бути зазначено у документі оренди);
у разі порушення термінів оплати. У документі цей пункт зазвичай обговорюється окремо, встановлюється пеня за прострочення, можливі додаткові санкції. Але якщо це разовий інцидент, орендар погасив борг, він не повторюється, то власник майна не може використати його у майбутньому. Суд визнає це зловживанням правами орендодавця;

Як і в попередньому випадку розірвання договору оренди відбувається у 2 етапи:

спочатку письмове звернення до орендаря. У ньому зазначаються причини такого рішення з боку власника;
якщо відповіді немає, тимчасовий власник звертається до суду.

Такий порядок (розірвання) дозволяє врегулювати конфлікт самостійно. Звернення до суду – крайній захід.

Розірвання договору оренди, укладеного на невизначений час

Така ситуація може виникнути у випадках, коли договір оренди укладено без зазначення терміну (ст. 610 ЦК України) або коли термін термінового договору оренди закінчився, але орендар продовжує оренду без заперечень з боку орендодавця, тоді вважається, що договір укладено сторонами на тих самих умовах на невизначений час (ч. 2 ст. 621 ЦК України).

Стягнення збитків, заподіяних несвоєчасним повідомленням про розірвання, та неустойки

Депозит

У разі розірвання договору з ініціативи орендаря або його односторонньої відмови від договору орендодавець має право утримати кошти, передані йому як забезпечення виконання зобов'язання, якщо така умова передбачена договором. Як правило, це оплата останнього місяця оренди. З червня 2015 р. відповідно до п. 3 ст. 310 ДК РФ право на односторонню відмову від виконання зобов'язання, пов'язаного із здійсненням його сторонами підприємницької діяльності, за згодою сторін може бути обумовлено виплатою певної грошової суми іншій стороні зобов'язання. Отже, із зазначеної дати питання щодо правомірності утримання коштів при односторонній відмові від договору врегульоване законодавчо. З цього приводу також висловився Верховний суд РФ у постанові від 03.11.2015 № 305-ЕС15-6784 у справі № А40-53452/2014, пояснивши, що сторони під час укладання договору мають право визначити суму компенсації, яка має бути виплачена одній із сторін при відмові від договору. Така компенсація може бути названа в договорі штрафом, проте це не змінює її суті, яка полягає не в притягненні до відповідальності сторони, яка вирішила достроково відмовитися від договору, а навпаки, надає можливість розірвання договору без пояснення причин будь-якої із сторін.

Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга)» від 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. від 29.07.2018) (зі зм. та дод., набуття чинності з 01.09.2018)

ГК РФ Стаття 619. Дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця.

На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірвано судом у випадках, коли орендар:

1) користується майном із суттєвим порушенням умов договору чи призначення майна або з неодноразовими порушеннями;

2) суттєво погіршує майно;

3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу не вносить орендної плати;

4) не здійснює капітального ремонту майна у встановлені договором оренди строки, а за відсутності їх у договорі у розумні строки у тих випадках, коли відповідно до закону, інших правових актів або договору виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.

Договором оренди можуть бути встановлені інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до пункту 2 статті 450 цього Кодексу.

Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору лише після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання у розумний строк.

Наслідки розірвання оренди

Чим розірвання договору оренди відрізняється від припинення

У цих двох поняттях є відмінності. Розірвання договору оренди – це його припинення раніше зазначеного терміну действия. Воно може статися як у односторонньому порядку, і з згоди обох сторін договору – і орендаря і власника.

Припинення договору – це його закінчення, що виникає мимоволі і пов'язане, наприклад, із закінченням терміну дії цього договору. Якщо в документі спочатку були зазначені терміни, скажімо, 2 роки, то через два роки він автоматично припиняє свою дію. Отже, можна резюмувати, що розірвання договору оренди відбувається через, а припинення — мимоволі після закінчення терміну дії угоди. Якщо першому випадку можна укласти новий договір, то другому його треба продовжувати.

Чи можливе розірвання договору оренди у зв'язку зі смертю орендаря

Розірвання договору оренди

Незважаючи на те, що форма та зміст угоди не регламентуються нормативними правовими актами, звертаємо вашу увагу на обов'язкові моменти, які повинні бути присутніми у документі: Розірвання договору здійснюється шляхом підписання угоди учасниками зобов'язання.

дата та місце укладання угоди;
конкретизація сторін угоди (бажано саме у тому варіанті, в якому вони написані у самому договорі);
далі вказується інформація про те, що сторони вирішили достроково розірвати договір оренди, та вказується дата, з якою всі зобов'язання щодо угоди припиняються;
пропишіть, що сторони не мають жодних претензій щодо предмета договору, що розривається;
далі доцільно вказати, що все майно було однією стороною передано, а іншою прийнято за актом приймання-передачі;
реквізити сторін, печатки та підписи.

Угода складається у 2 примірниках, по одному для кожної із сторін.

Зразок угоди про розірвання договору оренди можна знайти.

Підпишіться на новини