اجاره: ترکیب، اشکال پرداخت، انواع محاسبات. الگوی قرارداد اجاره ایده آل

هر فاکتوری به منظور دریافت پول برای خدمات ارائه شده یا کالای فروخته شده صادر می شود.. بر اساس توافق نامه ای برای پرداخت اجاره نامه تنظیم می شود که معمولاً میزان و دفعات پرداخت را نشان می دهد. پولبرای فضای اشغال شده بر اساس این سند، مستاجر هزینه خدمات را پرداخت می کند.

چه کسی باید آهنگسازی کند؟

در سازمان ها، صورتحساب معمولا توسط واحد حسابداری انجام می شود. شخص کارآفریندر صورت حسابداری مستقل، خودش آنها را افشا می کند. هیچ مشکلی در این کار وجود ندارد. تمام فرم ها و نمونه های لازم را می توان در اینجا یافت اسناد هنجاریتوسط حسابداریو در اینترنت

این مقاله می تواند هم بر اساس توافقنامه و هم در صورت عدم وجود آن به نمایش گذاشته شود.مجاز به نمایش در در قالب الکترونیکی، بدون چاپ در زیر می توانید فرم و نمونه پرکردن فاکتور اجاره اتاق را دانلود کنید.

موارد

ارجاع.قانون شکل دقیق فرم را تنظیم نمی کند، بنابراین هر کس بسته به نیاز خود آن را تنظیم می کند.

اما صرف نظر از اینکه چه کسی و چگونه تنظیم شده است، لایحه پرداخت اجاره بهای مسکونی و اماکن غیر مسکونیباید حاوی اطلاعات زیر باشد:

• نام کامل سازمانی که سند را صادر کرده است (نام کامل کارآفرین فردی).
• جزئیات پرداخت موجر
• شماره فاکتور و تاریخ صدور آن.
• نام سرویسی که کاغذ برای آن صادر شده است.
• هزینه خدمات.

علاوه بر این، می توانید مشخص کنید:

در یک یادداشت.موارد اضافی اجباری نیست و نبود این داده ها نمی تواند دلیلی بر عدم پرداخت و باطل بودن فرم باشد.

سند به چه صورت است؟

بانک گیرنده پرداخت

حساب ایست بازرسی TIN خیر

گیرنده

فاکتور پرداخت شماره 20

ارائه دهنده

(مجری):

خریدار

(مشتری):

پایه:

№ کالاها (کارها، خدمات) واحد کمیت. مبلغ قیمت

از جمله مالیات بر ارزش افزوده:

جمع پرداختی:

مجموع عناوین:

سوما در قیاس.

سرپرست. حسابدار.

همانطور که از نمونه مشخص است، پر کردن آن به هیچ وجه دشوار نیست و نیاز به دانش و مهارت خاصی ندارد. نمونه قبلاً حاوی تمام نکات اصلی است که یک کارآفرین یا سازمان فقط باید داده های خود را وارد کند و در صورت لزوم امضا و مهر کند.

مهم!قابل اعتماد بودن جزئیات مشخص شده در سند باعث رفع مشکلات هنگام پرداخت می شود. مسئولیت صحت پر کردن فاکتور بر عهده شخصی است که آن را صادر کرده است. اشتباه در جزئیات می تواند منجر به نقض شرایط پرداخت و درگیری بین طرفین شود.

نحوه صدور و ارسال برای پرداخت چگونه است؟

فاکتور می تواند به صورت دستی یا الکترونیکی صادر شود. سند در صورت لزوم می تواند برای امضا توسط افراد مجاز چاپ شود. از آنجایی که وجود امضا و مهر اختیاری است، در مدیریت الکترونیکی اسناد با مستاجر نیازی به چاپ آن نیست.

ارائه فاکتور برای پرداخت:

• شخصا؛
• توسط ایمیل؛
• به صورت الکترونیکی

همانطور که از مقاله مشخص است ، صدور فاکتور برای اجاره اتاق کار دشواری نیست ، برای این کار حتی نیازی به تنظیم توافق نامه نیست. پرداخت از طریق فاکتور رضایت پرداخت کننده با ارائه خدمات و هزینه آن را فراهم می کند. با وجود عدم وجود فرم سختگیرانه، نوع حساب یکپارچه است، که کار را بسیار ساده می کند، به خصوص برای کسانی که برای اولین بار این کار را انجام می دهند.

اکثر سازمان ها در مکان های اجاره ای فعالیت می کنند. مستاجرین به منظور بهره برداری صحیح از محل، از برق، سرما و آب گرم، گرما، گاز، i.e. خدمات شهری (بند 4، ماده 154 LC RF). لیست خدمات ارائه شده در هر مورد در قرارداد اجاره تعیین می شود.

بنابراین، پس از دریافت ملک برای اجاره، مستاجر نه تنها تعهد دارد که در موعد مقرر و به طور کامل پرداخت کند. اجاره، بلکه هزینه های آب و برق را نیز بپردازید، مگر اینکه توسط قانون یا قرارداد مقرر شده باشد (بند 2، ماده 616 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

به عنوان یک قاعده، مستاجران خدمات آب و برق را نه به ارائه دهندگان این خدمات، بلکه به صاحبخانه خود پرداخت می کنند و از این طریق هزینه های خود را برای "مشمول" جبران می کنند. این به دلیل این واقعیت است که در اغلب موارد قراردادها با ارائه دهندگان خدمات (سازمان های تامین انرژی و گاز، سازمان های تامین آب و فاضلاب و سایرین که از این پس به عنوان آب و برق نامیده می شوند) توسط مالکانی منعقد می شود که مالکان اماکن اجاره ای هستند. بنابراین، مالک هزینه های پرداخت خدمات آب و برق (از نظر مکان های اجاره ای) را بدون اینکه ارائه دهنده این خدمات باشد، به مستاجر "انتقال" می کند.

توجه به این نکته مهم است که تحمیل هزینه پرداخت آب و برق به مستاجر نمی تواند به عنوان نوعی اجاره در نظر گرفته شود (بند 12 از نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 11.01.2002 N 66 ". بررسی رویه حل و فصل اختلافات مربوط به اجاره»). بنابراین، قراردادی که در آن فقط پرداخت برای خدمات آب و برق به عنوان اجاره ارائه می شود، می تواند به عنوان منعقد نشده شناخته شود (بند 1، ماده 654 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

با توجه به پرداخت های آب و برق، مستاجر، با توافق با صاحبخانه، می تواند هزینه "مشمول" را به عنوان بخشی از اجاره یا جدا از آن پرداخت کند.

امکان گنجاندن قبوض آب و برق در اجاره توسط قانون مدنی ایجاد شده است (ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

بیایید به چندین روش برای انجام این کار نگاه کنیم:

1. اجاره موضوع به " آپارتمان های مشترک " - درست شد.

با این روش مبلغ اجاره با در نظر گرفتن هزینه های آب و برقبه شکل ثابت تعریف شده است. هزینه آب و برق به طور جداگانه در قرارداد اختصاص داده نشده است.

به عنوان مثال، سازمان های آلفا (موجر) و امگا (مستاجر) یک قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی با مساحت کل 200 متر مربع منعقد کردند. متر قرارداد مقرر می کند که اجاره ماهانه 42952 روبل است. (شامل مالیات بر ارزش افزوده 6552 روبل) و شامل هزینه های آب و برق (تامین آب سرد و گرم، گرمایش، تامین انرژی) است.

توجه داشته باشید که این روشدر برخی موارد ممکن است سودمند نباشد، و دلیل آن در اینجا آمده است. هزینه واقعی آب و برق تمایل به نوسان دارد. چنین تغییراتی ممکن است چندین بار در طول سال رخ دهد. با این حال، طرفین می توانند آنها را در قرارداد در نظر بگیرند و بر این اساس، مبلغ اجاره را تنها یک بار در سال تنظیم کنند (بند 3، ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه). علاوه بر این، میزان پرداختی برای برخی خدمات به طور مستقیم به میزان مصرف آنها بستگی دارد و همیشه نمی توان از قبل پیش بینی کرد که مثلاً یک مستاجر چقدر برق مصرف می کند. بنابراین، زمانی ممکن است شرایطی پیش بیاید که آب و برقی که واقعاً توسط مستاجر مصرف می‌شود، تحت پوشش مبلغ پرداختی آب و برق موجود در اجاره نباشد.

بنابراین در عمل سازمان ها ترجیح می دهند از روش دوم استفاده کنند.

2. اجاره ثابت است، " آپارتمان مشترک " - متغیر.

با این روش مبلغ اجاره در قرارداد از دو قسمت تشکیل می شود:

پرداخت ثابت (پایه)؛

پرداخت متغیر (اضافی).

پرداخت ثابت (پایه) در واقع پرداختی است برای مساحت اماکن اجاره ای (ساختمان ها) یعنی. هزینه اجاره بخش متغیر (اضافی) اجاره بها هزینه آب و برق مصرف شده توسط مستاجر در دوره صورتحساب است.

به عنوان مثال، بین سازمان های "آلفا" (موجر) و "امگا" (مستاجر) یک قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی به مساحت 200 متر مربع امضا کردند. متر شرایط قرارداد مقرر می کند که مستاجر اجاره ماهانه به مبلغ 33400 روبل پرداخت می کند. (پرداخت ثابت) و مبلغی معادل هزینه آب و برق (تامین آب سرد و گرم، گرمایش، تامین انرژی) مصرف شده توسط مستاجر (پرداخت متغیر). مبلغ مشخص شده بر اساس صورتحساب صادر شده توسط صاحبخانه با ضمیمه کپی از قبوض آب و برق تعیین می شود.

هنگام استفاده از روش دوم، قسمت متغیر، i.e. هزینه آب و برق ممکن است هر ماه بسته به تغییر در تعرفه ها یا میزان خدمات مصرفی تغییر کند که ضررهای اقتصادی را هم برای صاحبخانه و هم برای مستاجر شامل نمی شود. در عین حال، مقررات<п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. قبوض آب و برق جدا از اجاره پرداخت می شود.

جدا از اجاره، زمانی که مالک به عنوان واسطه بین شرکت‌ها و مستاجر در شهرک‌های آب و برق عمل می‌کند، با جبران (بازپرداخت) هزینه‌های متحمل شده توسط صاحبخانه یا با رسمیت بخشیدن به یک رابطه واسطه‌ای پرداخت می‌شود.

4. جبران هزینه های آب و برق.

در این مورد، قبوض آب و برق جدا از پرداخت اجاره پرداخت می شود. در نتیجه، مالک دو فاکتور برای مستاجر صادر می کند: یکی برای پرداخت اجاره، دومی برای بازپرداخت قبوض آب و برق.

به عنوان یک قاعده، شرط جبران قبوض آب و برق مستقیماً در قرارداد اجاره تعیین می شود.

به عنوان مثال، بین سازمان های "آلفا" (موجر) و "امگا" (مستاجر) یک قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی به مساحت 200 متر مربع امضا کردند. متر توافقنامه مقرر می کند که مستاجر اجاره ماهانه به مبلغ 167 روبل پرداخت می کند. برای 1 متر مربع ضمناً مستاجر متعهد می شود که هزینه آب و برق (تامین آب سرد و گرم، گرمایش، تامین انرژی، گازرسانی) را به نسبت مساحت محل استیجاری بر اساس صورتحساب های صادر شده توسط موجر پرداخت کند. موجر موظف است هزینه آب و برق پرداخت شده توسط مستاجر را با ارائه قبوض آب و برق تایید کند.

علاوه بر این، مالکان و مستاجران می توانند توافق نامه های مستقلی در مورد بازپرداخت هزینه های آب و برق منعقد کنند. به عنوان مثال، توافقی در مورد بازپرداخت هزینه های پرداخت قبوض آب و برق، یا توافق در مورد پرداخت آب و برق، یا توافق نامه در مورد مشارکت در هزینه های پرداخت قبوض آب و برق و غیره. در عین حال، باید در نظر داشت که چنین قراردادهایی را نمی توان به عنوان قرارداد برای تامین برق (انرژی حرارتی، آب، گاز) واجد شرایط دانست، زیرا موجر یک سازمان تامین انرژی نیست. این نتیجه توسط هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در بند 22 اطلاعات نامه مورخ 11.01.2002 N 66 به دست آمد.<1>.

<1>علیرغم این واقعیت که در نامه اطلاعاتی دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه توافق نامه ای در مورد مشارکت مستاجر در هزینه های برق مصرفی در نظر گرفته شده است ، نتیجه گیری آن در مورد سایر خدمات نیز صدق می کند ، زیرا قوانین تامین انرژی نیز در مورد آنها اعمال می شود. روابط مربوط به تامین انرژی حرارتی، گاز، آب (ماده 548 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

بنابراین، در این موارد، پرداخت های آب و برق دیگر بخشی از اجاره بها نیست، بلکه ماهیت پرداخت های مستقل دارد. در عین حال، صرف نظر از اینکه قرارداد جداگانه ای برای پرداخت آنها منعقد شده است یا چنین شرطی در قرارداد اجاره وجود دارد، در چارچوب روابط اجاره پرداخت می شود.

مهمترین حلقه در سازماندهی معاملات اجاره، ترکیب و میزان پرداخت اجاره بها توجیه اقتصادی دارد. از آنجایی که آنها حاوی وحدت و تضاد بین صاحب املاک، مستاجر و جامعه هستند (افزایش یا کاهش خودسرانه مبلغ اجاره به منافع کارآفرین تجاوز می کند یا باعث آسیب به مالک و دولت می شود). محاسبات نادرست منجر به پیامدهای منفی می شود: به درآمدهای غیر منطقی بالای برخی یا ورشکستگی کارآفرینان. اجاره های بالا انگیزه های مالی را کاهش می دهد یا حتی اشیاء را از استفاده مولد حذف می کند.

اجاره - این شکلی از روابط اقتصادی شرکای مساوی (مالک و مستاجر) برای توزیع ارزش جدید ایجاد شده دارایی، انباشت، تحریک فعالیت کار، توزیع مجدد درآمد است و یکی از اشکال اقتصادی احقاق حق است. مالکیت.

سه نکته اساسی در مکانیسم اجاره وجود دارد:

ترکیب پرداخت ها؛

میزان پرداخت ها؛

راه (روش) محاسبات.

متداول ترین روش ایجاد اجاره، تعیین مبلغ ثابتی است که بر اساس ارزش کل ملک مورد اجاره یا جداگانه برای هر یک از اجزای آن محاسبه می شود. پرداخت ها، به عنوان یک قاعده، در شرایط مقرر در قرارداد انجام می شود. با این حال، پرداخت یک بار نیز امکان پذیر است. هنگام اجاره ساختمان ها و سازه ها، اجاره بها در واحد سطح بر اساس اندازه واقعی مورد اجاره تعیین می شود.

مستاجر مالک محصولات و درآمد حاصل از استفاده از ملک مورد اجاره است. اجاره ممکن است با انتقال بخشی از محصول یا از طریق ارائه برخی خدمات پرداخت شود. به عنوان پرداختی برای استفاده از ملک، مستاجر ممکن است هزینه های بهبود اشیاء اجاره را دریافت کند. بنابراین اجاره بها به صورت نقدی و غیرنقدی تعیین می شود. ترکیب های مختلفی از این اشکال پرداخت نیز استفاده می شود.

در مورد اجاره برخی از دارایی های ثابت توسط شرکت های عامل، اجاره بها در درآمد حاصل از عملیات غیر فروش منظور می شود. هزینه های استهلاک توسط موجر تعلق می گیرد و به هزینه اجاره دریافتی از جمله هزینه های ناشی از عملیات غیرعملیاتی بازپرداخت می شود. استثناء کسر استهلاک است که توسط مستاجر در مورد ملک تحت قرارداد اجاره شرکت انجام می شود. در این صورت مستاجر هزینه را در هزینه های تولید لحاظ می کند.

هنگام تعیین میزان اجاره، میانگین سطح اجاره حاکم بر منطقه مورد نظر برای اشیاء مشابه، همراه با سایر عوامل در نظر گرفته می شود. مبلغ اجاره در طول قرارداد ثابت نخواهد ماند، بلکه به دلیل تغییر در شرایط عملکرد بنگاه ها و اول از همه با تغییر قیمت های بازار تجهیزات تغییر می کند. در عین حال، بازنگری مکرر اجاره بها به ایجاد شرایط پایدار برای استفاده مؤثر از ملک مورد اجاره کمک نمی کند، بنابراین میزان پرداخت اجاره نامه را نمی توان بیش از یک بار در سال بررسی کرد (جدول 1). هنگام اجاره ساختمان ها و سازه ها، اجاره باید شامل هزینه استفاده از زمینی باشد که در آن قرار دارد.

مستاجر موظف است در هنگام انعقاد قرارداد اجاره، ملک را در شرایط مناسب نگهداری و تعمیرات جاری را انجام دهد تا با در نظر گرفتن فرسودگی و فرسودگی عادی، از ایمن بودن و استرداد اشیاء مورد اجاره پس از انقضای مدت اجاره در شرایط اولیه اطمینان حاصل کند. . به نوبه خود، موجر مسئول کاستی های مورد اجاره است. اگر مستاجر با رضایت مالک، اصلاحات فردی در ملک مورد اجاره انجام داده باشد، آنها به ملک او تبدیل می شوند - در غیر این صورت هزینه آنها به او پرداخت می شود. تعمیرات اساسی ملک مورد اجاره معمولاً توسط موجر انجام می شود.

جدول 2

اجاره

فرکانس کاربرد	فرم درخواست	اجزای اجاره	فرکانس بازبینی
در یک زمان	مبلغ پرداخت ثابت	کسورات استهلاکی که به ارزش ملک مورد اجاره تعلق می گیرد	در شرایط مقرر در قرارداد، اما نه بیش از یک بار در سال
به صورت دوره ای، در چارچوب شرایط مشخص شده در قرارداد	سهم تولید یا درآمد حاصل از استفاده از اموال اجاره ای	درآمدی که از استفاده مستقیم از ملک مورد اجاره دریافت می شود
ارائه برخی خدمات توسط مستاجر	هزینه تعمیر مورد اجاره پس از پایان مدت آن
	انتقال ملکی که در قرارداد در مالکیت یا اجاره آمده است به موجر	هزینه های بیمه ملک اجاره
تحمیل هزینه های مقرر در قرارداد برای بهبود ملک مورد اجاره بر مستاجر	سایر هزینه های موجر
ترکیبی از اشکال بالا

بنابراین، چهار عنصر اقتصادی در رانت (رپ) گنجانده شده است:

کسر استهلاک برای بازسازی کامل ملک مورد اجاره (به استثنای زمین) (Am);

بودجه برای تعمیرات اساسی تسهیلات بسته به مشارکت مالک در اجرای آن (SC)؛

مالیات بر دارایی (Ni);

بخشی از سودی که می توان از استفاده اجتماعی ضروری از مورد اجاره به دست آورد (درصد اجاره - Tsa).

سه عنصر اول مقدار بازگشتی (Rv) را به عنوان بخشی از اجاره تشکیل می دهند:

Vz \u003d Am + Sk + Ni و Ap \u003d Vz + Pa.

مشکل ترین و بحث برانگیزترین تعریف پرداخت اجاره زمین است. تا زمانی که انحصار زمین، به عنوان یک هدف اقتصادی، همراه با محدود بودن بهترین ها در کیفیت و مکان وجود دارد، مستاجرانی که نسبتاً بهترین ها را استفاده می کنند، درآمد اضافی دریافت می کنند که کاملاً طبیعی است که مشمول برداشت می شود. اما رانت نه تنها از بهترین و متوسط، بلکه از بدترین زمین ها نیز قابل برداشت است، در صورتی که نیاز اجتماعی برای کشاندن آنها به گردش باشد. برای انجام این کار، مستاجر باید هم از سود متوسط ​​و هم سود مازاد اطمینان حاصل کند که به دلیل ترکیب ارگانیک کمتر تولید در کشاورزی امکان پذیر است. در عین حال، مالکیت زمین توسط دولت یا مالک خصوصی تنها جهت تصرف اجاره مطلق را به عنوان بخشی از اجاره تعیین می کند.

4498

اجاره چیست؟

بدین ترتیب، اجاره- این مجموعه ای از پرداخت ها برای واقعیت مالکیت است که به صورت نقدی یا غیرنقدی بیان می شود و ماهانه یا برای دوره های دیگر منتقل می شود. اجاره لزوماً نباید مکانیزم شکل گیری بازار داشته باشد: توافقات انجام شده بین مالک و مستاجر در خط مقدم است. در زمان ایجاد اجاره، مستاجر در واقع مالکیت ملک را دارد (اما مالک نیست و نمی تواند از آن استفاده کند) و از آن برای هدف مورد نظر خود استفاده می کند و مسئول ایمنی آن است.

اجاره ممکن است برای هر اموال منقول و غیر منقول ایجاد شود، به ویژه برای:

• آپارتمان ها و سایر فضای زندگی (همه 35 فصل قانون مدنی فدراسیون روسیه).
• حمل و نقل و سایر تجهیزات، اجاره (نصب شده).
• زمین ().
• دارایی های مالی (لیزینگ).
• مشاغل و ساختمان ها.

انواع اجاره

محاسبه اجاره بها را می توان در چارچوب توافق نامه و همچنین در چارچوب روش های از پیش تعیین شده توسط قانون تعیین کرد:

• پرداخت های مکرر یا یکبارهقبل از انقضای مدت اجاره پرداخت شده است. بسته به میزان خدمات اضافی صرف شده در طول دوره، پرداخت ها می توانند ثابت یا شناور باشند. این نوع بیشترین کاربرد را دارد.
• اجاره پیشخوانبصورت نوع بیان شده است. یک نوع ممکن است که در آن انتقال مالکیت یک چیز انجام می شود، یعنی پرداخت غیرنقدی صورت می گیرد. طرفین باید یک دوره تضمین شده را به عنوان غرامت لازم برای کالای منتقل شده تعیین کنند. مدت اجاره با هزینه مشابه با مدت اجاره متقابل تعیین می شود.
• درآمد حاصل از کسب و کاردر مورد اجاره انجام شده است. در این مورد، نرخ بهره تعیین می شود، قبل و بعد اعمال می شود. در عمل، این نوع اجاره به طور قابل توجهی پایین تر از پرداخت های ثابت است، زیرا عدم اطمینان و خطر تقلب را برای صاحبخانه ایجاد می کند. شخصی که به عنوان کارفرما فعالیت می کند درآمد را اعلام می کند و مالک آن را تأمین می کند گزارش اجاره.
• سرمایه گذاری در ظاهر و ارتباطات مورد اجاره. اغلب با پرداخت های ثابت مخلوط می شود و به شما امکان می دهد نه تنها از املاک اجاره ای پول دریافت کنید، بلکه ویژگی های کیفی مسکن و وسایل نقلیه را نیز بازیابی کنید.
• سایر مزایا و خدمات ارائه شده توسط مستاجر به مالک. به ویژه، مستاجر ممکن است خدمات تجاری را ارائه دهد که در غیر این صورت فقط بر مبنای تجاری ارائه می شود.

رأی شماره 3484/07 دیوان عالی داوریاجازه می دهد تا انواع اجاره نامه های فوق را به هر نسبتی که در رابطه با ارزش بازار معینی از اجاره تعیین شده است، مخلوط کنید. در صورتی که اجاره بها به صورت نقدی تعیین شود، مبلغ اجاره به طور مستقیم در قرارداد قید می شود.

تعیین میزان اجاره بها

مبلغ پرداختی ارتباط تنگاتنگی با نوع اجاره بها دارد که در قرارداد تعریف شده است. اگر اجاره به نسبت معینی باشد، اجاره‌دهنده محل موظف است اسنادی را ارائه کند که بر اساس آن محاسبه اجارهطبق فرمول داده شده به ویژه، گواهی از اداره مالیات یا رسید نقدی قابل اعمال است.

پرداخت ثابت، از جمله پرداخت شده در یک زمان، توسط شرایط قرارداد تعیین می شود، که افزایش یک طرفه اجاره را ممنوع می کند. از آنجایی که اختیاری است، قانونگذار فرض می‌کند که طرفین می‌توانند به طور مستقل ارزش مالکیت دارایی را بر اساس شاخص‌های بازار تعیین کنند. در این مورد، مستاجر متعهد می شود که هزینه را به طور منظم بر اساس ماده 614 قانون مدنی فدراسیون روسیه پرداخت کند. این بند مهمترین تعهد را تعریف می کند که نقض آن ممکن است باعث تجدید نظر در توافق شود.

روش پرداخت اجاره بها

در صورت عدم انتقال ملک به بهره برداری، اجاره بها پرداخت نمی شود. در غیر این صورت روش پرداخت به شرح زیر است:

1. افرادی که قصد انعقاد قرارداد اجاره را دارند (یا مالک به تنهایی) هزینه قرارداد را تعیین می کنند.
2. یک قرارداد طبق مدلی منعقد می شود که در چارچوب آن مدت توافق مشخص شده است. به عنوان یک قاعده کلی، نشان داده شده است یک سال. این سند همچنین شامل روش پرداخت و مسئولیت، تکمیل هنجارهای قانون مدنی فدراسیون روسیه است.
3. ملک به موجب ایجاب و انتقال به تصرف مستاجر منتقل می شود. سند باید حاوی وضعیت موضوع معامله و همچنین یادداشت هایی باشد که طرف گیرنده می تواند انجام دهد.
4. پرداخت به حساب تسویه حساب سازمان - موجر مشخص شده در قرارداد انجام می شود یا شخصاً به عنوان بخشی از رسید ، عمل یا سایر اسناد رسید منتقل می شود. پرداخت های اجاره ای که مستند نیست را نمی توان بازپرداخت تلقی کرد.
5. در صورتی که ملک یا مبلغ مقطوع به عنوان پرداخت منتقل شود و شرایط انتقال در قرارداد مشخص نشده باشد، مستاجر موظف است آنها را ارائه دهد. ظرف 30 روز از تاریخ دسترسی به شی.
6. در پایان مدت اجاره، مستاجر فعلی حق تقدم برای تمدید اجاره را دارد. در عین حال، قیمت اجاره برای آن نمی تواند از پیشنهاد این شی در بازار آزاد فراتر رود. اگر شرایط بازار اجازه دهد، مستاجر می تواند نامه ای برای کاهش اجاره بها ارسال کند.
7. تمام پرداخت ها از لحظه انجام به ملکیت تبدیل می شود، مگر اینکه در قرارداد اجاره متقابل قید شده باشد. بنابراین، مستاجر حق تصاحب وجوه، اموالی که طبق قرارداد به مستاجر واگذار شده را ندارد.

پرداخت زودهنگام اجاره بها

قانون مدنی همچنین تعیین می کند که در شرایطی که شرایط به اراده مستأجر یا موجر بستگی ندارد، پرداخت زودهنگام اجاره بها امکان پذیر است. پرداخت زودهنگام همیشه به این معنا نیست. به ویژه، اگر مستاجر مرتباً شرایط قرارداد را نقض کند، به ملک آسیب برساند، مالک می‌تواند برای دو دوره (معمولاً معادل یک ماه) که در قرارداد تعیین شده است، مطالبه پرداخت کند.

حق پرداخت زودهنگام اجاره بها به نفع مالک در صورت تخطی از شرایط قابل استفاده است کمتر از یک ماه. علاوه بر این، صاحبخانه ممکن است نیاز به پرداخت داشته باشد نه بیشتر از یک ماه قبل، که در واقع به معنای پیش پرداخت است. در صورت رسیدگی قضایی، چنانچه در اثر اقدام مستأجر به مال مالک خسارت وارد شود و این شرط در تقاضانامه قید شده باشد، دادگاه می تواند به پرداخت زودهنگام اجاره بها نیز اجبار کند.

همچنین، پرداخت پیش از موعد نمی تواند با پایان اجاره نامه همپوشانی داشته باشد، حتی اگر طرفین، با هدایت، تصمیم به تمدید اجاره بگیرند.

متداول ترین پرسش ها و پاسخ ها در مورد اجاره

نتیجه

اجاره ابزار مؤثری برای تشویق مالکانی است که به تنهایی از موضوع حقوق خود استفاده نمی کنند. اجاره می تواند به صورت یک طرفه یا با توافق بین افراد تعیین شود. انتقال اموال به افراد دیگر در قبال هزینه در قانون مدنی فدراسیون روسیه، قانون کار فدراسیون روسیه و همچنین قوانین فدرال فردی که ایجاد می کند به طور مفصل در نظر گرفته شده است:

• تعهدات متقابل برای انتقال ملک، وجوه و رعایت مهلت بین مستاجر و مالک.
• نیاز به پرداخت به موقع اجاره بها.
• اشکال مختلف پرداخت، فقط با شرایط توافق محدود شده است.
• امکان دریافت زودتر از موعد مقرر، در صورتی که شرایط اجازه دهد.

قرارداد اجاره (اجاره ملک) روابط حقوقی بین مستأجر و موجر در انتقال ملک را تنظیم می کند و در صورت نکول یکی از طرفین از آنها حمایت می کند. بنابراین، بسیار مهم است که به درستی تمام شرایط لازم در قرارداد ایجاد شود. سه ماده به قرارداد اجاره اختصاص خواهد یافت. در آنها، متخصصان 1C: ITS در مورد مشکلاتی که هنگام انعقاد و اجرای قرارداد وجود دارد و چگونگی دور زدن آنها بدون ضرر برای خود صحبت خواهند کرد. هر دو جنبه حقوقی و مالیاتی توافقنامه در نظر گرفته خواهد شد. در مقاله اول، شرایط انعقاد قرارداد اجاره که برای هر دو طرف قرارداد یکسان است، به تفصیل تحلیل خواهد شد. در دو مقاله بعدی در مورد تبعات مالیاتی انعقاد این قرارداد برای موجر و مستاجر صحبت خواهیم کرد.

قرارداد اجاره چیست و به چه صورت باید منعقد شود؟

طبق قرارداد اجاره، یکی از طرفین (موجر) ملک را به طرف دیگر (مستاجر) در ازای تملک و استفاده موقت یا استفاده موقت (ماده 606 قانون مدنی فدراسیون روسیه) منتقل می کند. در عین حال انتقال مالکیت این ملک به مستاجر صورت نمی گیرد مگر در مواردی که در قرارداد حق استرداد پیش بینی شده باشد.

اگر در توافقنامه پرداختی برای استفاده از اموال پیش بینی نشده باشد، چنین توافقی به عنوان یک قرارداد وام (استفاده بلاعوض از اموال) شناخته می شود. این نوع روابط حقوقی توسط هنجارهای فصل 36 قانون مدنی فدراسیون روسیه تنظیم می شود.

قوانین مربوط به قرارداد اجاره در این مورد فقط تا حدی اعمال می شود.

موجر طبق قرارداد اجاره ممکن است مالک ملک یا مالک قانونی دیگری باشد که توسط خود مالک یا قانون مجاز به اجاره این ملک است (ماده 608 قانون مدنی فدراسیون روسیه). بدین ترتیب شخصی که از طرف مالک برای حق اجاره ملک وکالت دارد می تواند موجر باشد.

هر شهروند توانمند، کارآفرین فردی یا شخص حقوقی می تواند مستأجر باشد.

قانون به شما اجازه می دهد قرارداد اجاره را به صورت شفاهی منعقد کنید، اما در بیشتر موارد از فرم کتبی استفاده می شود، زیرا به شما امکان می دهد در مورد کلیه شرایط قرارداد با جزئیات بیشتر توافق کنید و بسیاری از اختلافات بین طرفین را در روند اجرای آن از بین می برد. .

قرارداد اجاره به صورت کتبی منعقد می شود که:

• مدت قرارداد بیش از یک سال است (بند 1 ماده 609 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
• یکی از طرفین قرارداد یک شخص حقوقی است (بند 1 ماده 609 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
• موضوع قرارداد یک ساختمان یا سازه است (بند 1 ماده 651 قانون مدنی فدراسیون روسیه).
• موضوع قرارداد یک وسیله نقلیه با خدمه است (ماده 633 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

آیا نیاز به ثبت قرارداد اجاره دارم؟

اگر موضوع اجاره املاک و مستغلات یا یک شرکت باشد (بند 2 ماده 609 ماده 658 قانون مدنی فدراسیون روسیه) قرارداد اجاره مشمول ثبت دولتی اجباری است.

در این قانون استثنائاتی وجود دارد. بنابراین، به عنوان مثال، زندانیان برای مدت کمتر از یک سال مشمول ثبت نام دولتی نیستند (بند 2 ماده 651 قانون مدنی فدراسیون روسیه، بند 2 ماده 26 قانون زمین فدراسیون روسیه):

• قراردادهای اجاره زمین و اجاره فرعی؛
• قراردادهای اجاره ساختمان یا سازه.

در مورد قراردادهای اجاره خودرو با و بدون خدمه، قانون همچنین تصریح می کند که آنها مشمول ثبت نام دولتی نیستند (ماده 633، 643 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

قانون مدنی این موضوع را حل نمی کند که آیا ثبت قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی ضروری است یا خیر.

از یک طرف کلیه اماکن غیر مسکونی جزء ساختمانها و سازه ها هستند و از طرف دیگر مستقیماً در فهرست این اشیاء قرار نمی گیرند.

این موضوع فقط در نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در تاریخ 06/01/2000 شماره 53 روشن شد. به نظر داوران، در مورد قراردادهای اجاره اماکن غیرمسکونی، همان قواعدی اعمال می شود که در مورد قراردادهای اجاره ساختمان و سازه. بنابراین، قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی فقط در صورتی باید ثبت شود که برای یک سال یا بیشتر منعقد شده باشد.

همچنین در اطلاعات نامه هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه به شماره 59 مورخ 16 فوریه 2001، موارد زیر توضیح داده شده است: اگر قرارداد اجاره ملک برای مدت 11 ماه منعقد شود، اما شرایط تمدید خودکار آن را برای مدت مشابه فراهم کنید، پس چنین توافقی نیازی به ثبت ندارد.

موضوع و موضوع قرارداد چیست؟

در قرارداد اجاره باید بین موضوع و موضوع قرارداد تمایز قائل شد.

موضوع قرارداد تعهدات طرفین در انتقال اموال و استفاده از آن طبق شرایط قرارداد و همچنین پرداخت هزینه ای برای استفاده از آن می باشد.

برای تعیین موضوع اجاره، لازم است ویژگی های ملکی که اجاره می شود به وضوح مشخص شود.

موارد اجاره می تواند (بند 1 ماده 607 قانون مدنی فدراسیون روسیه) باشد:

• قطعات زمین و سایر اشیاء طبیعی جدا شده؛
• شرکت ها و سایر مجتمع های دارایی؛
• ساختمان ها و ساختمان ها؛
• تجهیزات؛
• وسايل نقليه؛
• چیز های دیگر.

برای اینکه قرارداد اجاره به عنوان منعقد شناخته شود، باید حاوی داده هایی باشد که تعیین اینکه کدام ملک باید به مستاجر منتقل شود.

اگر چنین داده هایی در قرارداد وجود نداشته باشد، شرط مربوط به شی ناسازگار شناخته می شود و قرارداد به عنوان منعقد نشده شناخته می شود (بند 3 ماده 607 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

بنابراین، در قرارداد لازم است تا آنجا که ممکن است ویژگی‌های تعریف شده فردی از دارایی که آن را مشخص می‌کند، مشخص شود.

چنین داده هایی در مورد دارایی عبارتند از (فرمان سرویس فدرال ضد انحصار ناحیه ولگا در تاریخ 16 دسامبر 2009 در پرونده شماره A65-13380 / 2009):

• موقعیت آن نسبت به اشیاء دیگر؛
• منطقه، مشخصات فنی؛
• ویژگی های دیگری که شی را فردی می کند.

همچنین ذکر آدرس، مشخصات فنی ملک، نوع کاربری مجاز (برای زمین) مفید خواهد بود.

همانطور که تحلیل رویه قضایی نشان می دهد، اجزای تشکیل دهنده یک چیز نمی توانند مورد اجاره قرار گیرند. مثلا:

یک عنصر ساختاری جداگانه یک ساختمان (سقف، دیوار، و غیره) (بند 1 مورخ 11.01.2002 شماره 66 "بررسی رویه حل و فصل اختلافات مربوط به اجاره").

بخشی از خط کابل (فرمان سرویس فدرال ضد انحصار 2007/07/17 در مورد شماره A55-12242 / 06-33).

چگونه مدت قرارداد را مشخص کنیم؟

شرط مدت اجاره بیانگر مدتی است که مستأجر حق استفاده از مورد اجاره را دارد و برای این کار موظف به پرداخت اجاره است. مطابق بند 1 ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه، مدت اجاره توسط طرفین در قرارداد تعیین می شود.

مدت قرارداد را می توان تعیین کرد:

• تاریخ تقویم؛
• انقضای یک دوره زمانی محاسبه شده بر حسب سال، ماه، هفته، روز یا ساعت.
• نشانه ای از رویدادی که ناگزیر باید رخ دهد.

باید بین مدت خود اجاره و مدت قرارداد تمایز قائل شد. اغلب اوقات این زمان ها مطابقت ندارند. بنابراین، به عنوان مثال، ملک مورد اجاره را می توان به مستاجر منتقل کرد (بند 2 ماده 425، بند 3 ماده 433 قانون مدنی فدراسیون روسیه):

• قبل از امضای قرارداد اجاره؛
• قبل از ثبت دولتی قرارداد، زمانی که چنین ثبتی ضروری است.

در این موارد، در صورت توافق طرفین، حقوق و تعهدات آنها (از جمله تعهد به پرداخت اجاره) ممکن است تا دوره قبل از امضا یا ثبت دولتی قرارداد نیز گسترش یابد.

در عمل در مورد پرداخت اجاره بها دو نوع اختلاف وجود دارد: اگر مال قبل از انعقاد قرارداد یا بعد از انقضای مدت آن مورد استفاده قرار گیرد و یا اینکه مال مورد استفاده قرار نگیرد ولی عقد همچنان معتبر باشد.

اگر ملک در دوره قبل از ثبت دولتی قرارداد استفاده شده باشد، باید مشخص شود که آیا توافقی در مورد استفاده از ملک در این دوره وجود داشته است یا خیر. چنین توافقی ممکن است مستقیماً از شرایط قرارداد ناشی شود یا از شرایط دیگر ناشی شود. در صورت وجود توافق، اجاره بها برای کل دوره استفاده از ملک پرداخت می شود (فرمان سرویس فدرال ضد انحصار منطقه سیبری شرقی در تاریخ 15 ژوئن 2011 شماره F02-2137/11 در مورد شماره A33- 13835/2010).

اگر قرارداد فسخ شده است، اما مستاجر ملک را پس نداده است، او همچنین موظف به پرداخت اجاره بها برای تمام مدت تاخیر است (بند 38 از نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در تاریخ ژانویه. 11، 2002 شماره 66). این امر به این دلیل است که فسخ قرارداد اجاره مستلزم خاتمه تعهد مستاجر به پرداخت اجاره بها در صورت عدم استرداد ملک به موجر نیست.

در شرایطی که قرارداد اجاره همچنان معتبر است، اما ملک مسترد شده است، مستاجر نیز مکلف به پرداخت اجاره بها قبل از فسخ قرارداد اجاره است (بند 13 اطلاعات نامه هیئت رئیسه دیوان عالی داوری). شماره 66 فدراسیون روسیه مورخ 11 ژانویه 2002).

لطفا توجه داشته باشید که طبق بند 2 ماده 621 قانون مدنی فدراسیون روسیه، اگر پس از انقضای قرارداد اجاره، مستاجر به استفاده از ملک مورد اجاره ادامه دهد و موجر به این امر اعتراضی نداشته باشد، قرارداد به طور خودکار در نظر گرفته می شود. با همان شرایط برای مدت نامحدود تمدید شد.

قرارداد تنها در صورتی منعقد شده برای مدت معینی شناخته می شود که شرط مربوط به دوره در متن آن گنجانده شده باشد. اگر در قرارداد چنین شرطی وجود نداشته باشد، برای مدت نامحدود منعقد شده تلقی می شود. چنین توافقی دارای برخی از ویژگی های روند فسخ آن است.

بنابراین، به عنوان مثال، اگر مدت قرارداد تعریف نشده باشد، بر اساس بند 2 ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه، هر یک از طرفین می توانند در هر زمان از قرارداد منصرف شوند، اما موظف هستند این موضوع را حداقل یک ماه قبل به طرف مقابل اطلاع دهید. در صورت اجاره ملک، مدت اخطار سه ماه است. رعایت این مهلت ها توسط طرفین در صورتی الزامی است که سایر مهلت های اطلاع رسانی را در قرارداد پیش بینی نکرده باشند.

برای برخی از انواع اجاره (به عنوان مثال، قرارداد اجاره (ماده 627 قانون مدنی فدراسیون روسیه)) و انواع اموال اجاره ای (به عنوان مثال، قطعات جنگلی (بند 3 از ماده 72 قانون جنگل فدراسیون روسیه) ، بدنه های آبی (ماده 14 قانون آب فدراسیون روسیه))، قانون ممکن است حداکثر شرایط را برای مدت قرارداد اجاره تعیین کند. در این موارد با انقضای حداکثر مدت قرارداد فسخ می شود. اگر طرفین در قرارداد برای مدت بیش از حداکثر توافق کرده باشند، قرارداد نیز فقط تا انقضای حداکثر مدت معتبر است (بند 3، ماده 610 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

چگونه اجاره را تعیین کنیم؟

باید در نظر داشت که بر اساس بند 12 نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه در تاریخ 11 ژانویه 2002 شماره 66 "بررسی رویه حل و فصل اختلافات مربوط به اجاره" اجاره نمی تواند به طور کامل شامل قبوض آب و برق باشد، زیرا در این مورد مستاجر هیچ منفعتی از اجاره ملک ندارد که با ماهیت جبرانی قرارداد اجاره در تضاد است.

بنابراین، ما موضوعات مشترک طرفین را در نظر گرفته ایم که مهم است در قرارداد اجاره برجسته شود.

در شماره بعدی به جنبه های عملی اجرای قرارداد از نظر موجر خواهیم پرداخت.

تمام اطلاعات ارائه شده در سیستم ITS PROF در کتابچه راهنمای روابط قراردادی در بخش "پشتیبانی حقوقی" موجود است.