„Niezależna rzeczoznawca rzeczoznawczy Vega” przeprowadza profesjonalną wycenę czynszu najmu i prawa dzierżawy nieruchomości zgodnie z charakterystyką każdego przedmiotu wyceny oraz w pełnej zgodności z wymogami prawa i standardami działalności rzeczoznawcy.
Przede wszystkim konieczne jest określenie kosztów wynajmu nieruchomości. Jest to cena, za jaką przedmiot można przekazać w danym momencie w aktualnych warunkach rynkowych.
Wyceniamy stawki wynajmu obiektów
- Szacowanie kosztów wynajmu nieruchomości biurowej
- Wycena stawek najmu nieruchomości komercyjnych
- Stopień wynajem dla budynków i budowli
- Szacowanie kosztów wynajmu mieszkań
- Szacowanie kosztów wynajmu działki
- Ocena stawki czynszu za nieruchomości podmiejskie
- Szacowanie kosztu wynajmu samochodu, samochody ciężarowe i pojazdy specjalne
- Szacowanie kosztów wynajmu maszyn i urządzeń
Kiedy wymagana jest wycena wynajmu?
- Dzierżawa wolnych lokali przedsiębiorstw państwowych. Zgodnie z ustawą federalną Federacji Rosyjskiej „O czynnościach szacunkowych” przedsiębiorstwo państwowe może wynajmować lokale wyłącznie po niezależnej ocenie kosztów czynszu. Podobny wymóg dotyczy działek będących własnością gminy.
- Wynajem nieruchomości komercyjnych. Dla wielu firm dzierżawa powierzchni produkcyjnej, handlowej lub obiekty magazynowe jest znaczącą pozycją w budżecie. Ale co, jeśli najemca bezzasadnie jednostronnie podwyższył czynsz? W końcu może to bezpośrednio wpłynąć na rentowność biznesu. W takim przypadku samodzielna ocena kosztów wynajmu nieruchomości pozwoli stronom dojść do kompromisu.
- Zgłaszanie do organów podatkowych. W niektórych przypadkach firma może otrzymać pozew od organów podatkowych w związku z wynajmem nieruchomości poniżej stawek rynkowych. Może to być jeden ze sposobów niedoszacowania zysków. Decydować ten problem pomocna będzie również niezależna ocena kosztów wynajmu nieruchomości.
- Cesja praw, uzyskiwanie pożyczek, podejmowanie różnych decyzji zarządczych i tak dalej.
Koszt wyceny
Jak oceniana jest wartość wynajmu nieruchomości?
Głównym narzędziem eksperta jest analiza porównawcza rynku. Ponadto porównywane są równolegle dwie grupy parametrów – charakteryzujące cechy fizyczne obiektu oraz warunki umowy najmu.
Dotyczący Charakterystyka fizyczna, to zwykle oznaczają:
- całkowita powierzchnia lokalu;
- położenie przedmiotu najmu;
- odległość od głównych węzłów komunikacyjnych;
- poziom rozwoju infrastruktury;
- stan sąsiednich terenów.
W większości przypadków na rynku można znaleźć wiele ofert o podobnej charakterystyce, co na to pozwala uzasadnione porównanie. Wyjątkiem są unikatowe obiekty zlokalizowane w starych budynkach o niestandardowym układzie lub tereny przemysłowe o specyficznym wyposażeniu. W takich przypadkach wymagane jest głębsze badanie.
W podobny sposób porównuje się warunki umowy najmu. Dla typowych sytuacji, np. najmu na 1 rok z możliwością przedłużenia i bez dodatkowych ograniczeń, stosuje się bezpośrednie porównanie z podobnymi obiektami na rynku. Jeśli określone są egzotyczne warunki (na przykład dzierżawa na 20 lat), nie można dokonać bezpośredniego porównania. Należy obliczyć współczynnik korygujący, który może osiągnąć 10% lub więcej stawki końcowej. Jako analogię do porównania brane są najbliższe oferty na rynku pod względem warunków wynajmu i parametrów technicznych.
Powiązane wideo
Wynajem stanowi równowartość pieniężną prawa do korzystania z przedmiotu najmu. Jego wartość jest negocjowana i musi być wskazana w umowie najmu. Teoretycznie powinien być równy kosztowi odpisy amortyzacyjne zrekompensowanie amortyzacji środków trwałych oraz części zysku właściciela obiektu.
Czynsz rynkowy (czynsz rynkowy) można ustalić, analizując czynsze płacone i wymagane w przypadku porównywalnych nieruchomości. Rynkowa wartość najmu zależy od sytuacji na rynku i konkurencyjności nieruchomości na rynku, a także może zmieniać się kilkakrotnie w trakcie ekonomicznego życia nieruchomości.
Usługę wyceny czynszu można powierzyć wyspecjalizowanej organizacji.
W oparciu o złożone, wieloetapowe procedury Klient będzie świadczony usługami protokół wyceny czynszu, z rozsądnymi kalkulacjami, które staną się kluczem do planowania przyszłych dochodów i osiągania zysków. W końcu każdy właściciel obiektu chce zwiększyć opłacalność wynajmu swojej nieruchomości. Co więcej, w ostatnie lata rynek wynajmu nieruchomości na różne cele jest bardzo aktywny, a prognozy ekspertów nie przewidują spadku tak wzmożonej aktywności.
Oszacowanie wartości czynszu uwzględnia różne opłaty i obowiązkowe podatki. Nawet jeśli specjalista firmy rzeczoznawczej nie otrzyma informacji o stanie rynku nieruchomości na wynajem wśród analogów za ostatni okres, nadal będzie mógł ocenić, określając wartość wynajmowanego obiektu i jego efektywne wykorzystanie.
Główne cele i zadania ustalania czynszów
Na rozwój i sukces współczesnego biznesu składają się różne składowe. Jednak wielkość stawki najmu często staje się przeszkodą dla wielu działań w zakresie ekspansji i rozwoju firm. To ważne, aby każdy przedsiębiorca wiedział, że nie przepłaca za wynajem nieruchomości. I dopiero otrzymanie oficjalnego dokumentu – raportu z wyceny czynszu, stanie się podstawą zaufania przedsiębiorców do słuszności ich decyzji i sprawności działania.
Cel oceny może być bardzo różnorodny i dotyczyć konieczności rozwiązania jednego lub kilku zadań jednocześnie.
Najpopularniejsze cele uzasadnienia wartość rynkowa jest szacunkowym czynszem dla następujących przypadków:
- Do sporów
- Podczas opracowywania biznesplanu
- Dla urzędu skarbowego
- Podczas tworzenia projektów inwestycyjnych
Czynsz zmienia się pod wpływem różnych czynników: wraz ze wzrostem rachunków za media, kosztem nakładów właściciela na utrzymanie obiektu, czy zmianami na rynku nieruchomości. A dla każdego przedsiębiorstwa i organizacji zajmującej się ciągłym procesem wynajmowania lub wynajmowania biur, magazynów, pomieszczeń przemysłowych i innych obiektów ważne jest zaplanowanie przyszłych wydatków lub dochodów.
Szacowanie czynszu za mieszkanie
W ostatnich latach od wszystkich wynajmujących wymagane jest sformalizowanie najmu własnych mieszkań bezbłędnie. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku właścicielowi nieruchomości, który nielegalnie wynajmuje swoją nieruchomość, grożą wysokie kary finansowe. Ponadto legalny wynajem mieszkania zwiększa bezpieczeństwo transakcji i jej efektywność.
Aby uchronić się przed niechcianymi problemami, profesjonalista kosztorys czynszu apartament, który realizowany jest przez specjalistów firmy Active Business Consulting w możliwie najkrótszym czasie, z uwzględnieniem życzeń Klienta i jego indywidualnych preferencji.
Oszacowanie czynszuna miejskie mieszkanie produkowane w następujących przypadkach:
- Przed wynajmem mieszkania w celu uzyskania jak najbardziej rzetelnych informacji o stanie rynku wynajmu nieruchomości
- Przy wynajmie mieszkania do długoterminowego zarządzania specjalną firmą
- W przypadku sporu sądowego, w przypadku utraty części środków z tytułu najmu.
Zwykle wycena czynszu za mieszkanie dokonywana jest na podstawie poprzedniego okresu, kiedy rozważane są analogiczne transakcje o podobnych warunkach transakcyjnych i podobnej charakterystyce.
Metodologia szacowania czynszu
Niezależnie od indywidualnych cech przedmiotu wyceny, wykwalifikowani rzeczoznawcy stosują kilka podejść i różnych metod w celu sporządzenia oficjalnego raportu. Pracując z przedmiotem wyceny i ustalając koszt wynajmu, specjalista samodzielnie skupia się na najwłaściwszym podejściu, które w konkretnym przypadku będzie niepodważalne.
Stopień wynajem odbywa się następującymi metodami:
- Podejście kosztowe. Opiera się na rozsądnej kalkulacji, że najemca, potencjalny i obecny, nie zapłaci zawyżonej, nieuzasadnionej ceny czynszu, wyższej niż ta, za którą może nabyć podobny obiekt, choć z czasem.
- podejście porównawcze. Stosując go, dokładnie analizuje się podobne oferty na rynku nieruchomości, ich liczbę i stałość. Wykorzystanie tego podejścia opiera się na zbieraniu informacji o bieżących transakcjach. Podejście to jest trudne do zastosowania w przypadku konkretnych obiektów, dużych kompleksów przemysłowych i innych wyspecjalizowanych przedsiębiorstw.
- podejście dochodowe. Opiera się na wyliczeniu, jaki realny dochód może mieć właściciel obiektu z używania go w innym celu iw innym celu. Stosowanie tego podejścia polega szczegółowa analiza przedmiot oceny i możliwość czerpania z niego innego rodzaju dochodów.
Zatem najbardziej prawdopodobny koszt wynajmu nieruchomości przy zastosowaniu trzech podejść może odzwierciedlać różne cele i zadania:
- Podejście kosztowe wyraża interesy Sprzedającego
- podejście dochodowe– typowy najemca lub nabywca firmy
- Podejście porównawcze podkreśla konkurencyjność i efektywność obiektu.
Specyfika ustalania czynszu
Aby zamówić usługę i zawrzeć umowę, Klient określa cel wyceny oraz określoną listę dokumentów tytułowych dla nieruchomości. Termin wykonania prac i ich koszt zależy bezpośrednio od powierzchni obiektu, jego przeznaczenia oraz zadania wyceny.
Koszt wynajmu zdaniem ekspertów zależeć będzie od kilku czynników:
- Powierzchnia wynajmowanego lokalu, obiektu lub działki
- Możliwości wykorzystania obiektu do innych celów
- Lokalizacja obiektu
- Szacunkowy koszt utrzymania obiektu
- Zakres praw i obowiązków otrzymanych przez leasingodawcę
Recenzje firmy
Poproś o wycenę
Dlaczego my?
Zniżka na ocenę!
W celu rozwiązania sporów pomiędzy stronami przy przedłużaniu i zawieraniu umów dotyczących przeniesienia praw do użytkowania działek lub lokali, obliczana jest rynkowa stawka czynszu.
Kompleksowa analiza charakterystyki i cech obiektu pomaga w ustaleniu optymalnej opłaty za wynajem budynku lub określonej powierzchni. Soyuz-Expert oferuje usługi profesjonalnej, niezależnej wyceny stawki najmu.
Cele oceny stawki czynszu
Głównym celem takiego badania jest ustalenie optymalnego czynszu za oddaną do użytkowania nieruchomość (pomieszczenia magazynowe, produkcyjne, biurowe, grunt, budynek).
Wycena może być wymagana, jeśli właściciel nie może samodzielnie określić stawki. Opinia biegłego może być również wymagana w sporach sądowych między wynajmującym a najemcą.
Podstawowe metody szacowania czynszu
Badanie rozpoczyna się wyceną nieruchomości, czyli ustaleniem wartości przedmiotu najmu. W tym celu stosuje się różne metody: porównawcze, kosztowne, opłacalne itp. Rzeczoznawca dokonuje oględzin lokalu lub działki, sporządza opis, w razie potrzeby fotografuje, sporządza spis nieruchomości.
W kolejnym etapie wyświetlany jest szacowany zysk z użytkowania nieruchomości. Wynajmujący może żądać tylko ustalonego procentu strumienia środków otrzymywanych przez najemcę. Właśnie ta kwota będzie stawką czynszu.
Ponadto eksperci przeprowadzają badania rynku, korelują podaż i popyt na nieruchomości.
Na podstawie wyników pracy specjalistów sporządzany jest raport. Zawiera informacje mające wpływ na wyliczenie stawki (w tym ilościowe i cechy jakościowe obiekt). Dodatkowe materiały są dołączone w celu uzasadnienia obliczeń. Ważne jest, aby w dokumencie nie było dwuznacznych interpretacji. Podstawą przygotowania raportu są federalne standardy wyceny nr 254-256.
Dokumenty wymagane do oceny
- Zaświadczenie o rejestracji lokalu;
- Karta rejestracyjna osoby prawnej;
- Świadectwo rejestracji państwowej;
- Plan piętra budynku (jeśli istnieje);
- Umowa najmu;
- Prawo do posiadania ziemi;
- Kopia paszportu i NIP osoby zamawiającej usługę;
- Potwierdzenie istnienia lub braku ograniczeń i obciążeń w korzystaniu z nieruchomości.
Cena wynajmu- jest to kwota pieniędzy, którą najemca płaci właścicielowi lokalu za zajmowaną powierzchnię. Koszt wynajmu biura w Moskwie zależy przede wszystkim od klasy lokalu. Ale nawet w ramach tej samej klasy lokali stawki za biura różnią się znacznie i stanowią szeroki zakres.
Cena biura zależy od lokalizacji budynku lub obiektu, od lokalizacji biura wewnątrz obiektu, od jakości lokalu. Do tego cena 1 mkw. metrów biurowych można znacznie zmniejszyć w przypadku dużej transakcji lub gdy właściciel jest zainteresowany pilnym wynajmem lokalu.
Ceny wynajmu w Moskwie
Systematycznie monitorujemy rynkowe ceny wynajmu biur i lokali, aby wszystkie nasze oferty odpowiadały średnim rynkowym stawkom najmu i były optymalne pod względem relacji „stawka najmu / jakość lokalu”.
W celu analizy stawek czynszów korzystamy z następujących źródeł: ogłoszenia z ofertami wynajmu lokali w specjalistycznych zasobach internetowych oraz w mediach, raporty statystyczne dotyczące średnich stawek czynszów.
Ponadto regularnie konsultujemy się w kwestii bieżących kosztów wynajmu biur z naszymi partnerami – wiodącymi firmami doradczymi na rynku nieruchomości, takimi jak Jones L.Lasalle, Knigt Frank.
Jeśli chcesz poznać średnie rynkowe stawki najmu, tj. aktualne ceny powierzchni biurowej można zapoznać się z najnowszymi recenzjami analitycznymi ekspertów rynku nieruchomości.
Czynsz - jak obliczyć?
Czynsz płatny przez najemcę, oblicza się w następujący sposób: stawkę czynszu mnoży się przez wynajmowaną powierzchnię. Jednocześnie powierzchnia najmu obejmuje powierzchnię użytkową lokalu zajmowaną przez najemcę oraz udział lokalowy powszechny użytek w budynku.
Na rynku nieruchomości biurowych występują 3 główne rodzaje czynszów: czynsz all-inclusive, czynsz netto oraz czynsz z limitem wydatków.
Każdy z nich ma swoje zalety i wady, zarówno dla najemcy, jak i właściciela.
Wynajem all inclusive
Przy tej cenie najmu właściciel nieruchomości ponosi wszystkie koszty operacyjne, a tym samym bierze na siebie wszelkie ryzyko związane z rosnącymi kosztami. Ten rodzaj czynszu jest preferowany przez najemców, którzy chcą stałego najmu „bez ryzyka”.
Właściciel lokalu może zgodzić się na taką cenę najmu biura, jeśli najemca zajmuje niewielką powierzchnię i prowadzi „standardową działalność biurową”, tj. oczekuje się, że koszty eksploatacji nie przekroczą średnich rynkowych kosztów eksploatacji powierzchni biurowej.
czynsz netto
W przypadku gdy cena wynajmu jest zdefiniowana jako „czynsz netto”, najemca zwykle płaci czynsz podstawowy i część kosztów operacyjnych (koszty utrzymania budynku).
W zależności od ustaleń, przy tego typu płatności, koszt wynajmu lokalu może obejmować Wydatki komunalne, płatności gruntowe, wydatki na Konserwacja i utrzymania lokalu, a także wszelkie uzgodnione koszty, w niektórych przypadkach koszty kapitalnych remontów budynku.
Wynajem z redystrybucją kosztów
W takim przypadku właściciel nieruchomości i najemca dzielą między siebie koszty eksploatacji. Zazwyczaj, gdy taka cena wynajmu biura zostaje zaakceptowana, wynajmujący płaci określoną stałą kwotę wydatków, a wszystkie rzeczywiste wydatki, które przekraczają uzgodnioną kwotę, pokrywa najemca.
Przy takim koszcie wynajmu biura możliwe są też opcje: np. najemca płaci tylko nadwyżkę rachunków za media.
Najczęściej na cele komercyjne i przedsiębiorcze ludzie wynajmują lokale niemieszkalne, ponieważ kupno lub budowa własnego jest bardzo drogie, nie każdego na to stać. Zwłaszcza jeśli chodzi o początkujących przedsiębiorców.
Wynajem lokali niemieszkalnych, a także dokonywanie rozliczeń, reguluje specjalne prawo Federacji Rosyjskiej, które dotyczy również innych nieruchomości wynajmowanych innym obywatelom. Transakcja taka różni się od wydania mieszkania lub domu tylko tym, że jest to nieruchomość niemieszkalna.
Ważne jest, aby wszyscy najemcy zrozumieli, że każde prawo określa granice korzystania z takiej nieruchomości i opłatę za użytkowanie. Jeśli użyjesz go do innych celów, wynajmujący może zażądać od ciebie zapłaty odszkodowania lub rozwiązać umowę.
Nie zapominaj, że naprawy i koszty opłacenia rachunków za media również spadają na najemcę i fakt ten jest z góry omawiany i opisany w umowie.
Drodzy Czytelnicy!
Nasze artykuły mówią o typowych sposobach rozwiązywania problemów prawnych, ale każdy przypadek jest wyjątkowy. Jeśli chcesz wiedzieć, jak rozwiązać swój konkretny problem, skorzystaj z formularza konsultanta online po prawej stronie →
Jest szybki i bezpłatny! Lub zadzwoń do nas (24/7):
Istota najmu
Nie zaniedbuj faktu, że istnieją pewne niuanse, które należy wziąć pod uwagę. Obejmują one:
Należy zauważyć, że dokumenty mogą się różnić w zależności od tego, kto jest stroną transakcji: osoby fizyczne lub prawne.
Co to jest czynsz?
Kwestia ta uważana jest za najważniejszą przy zawieraniu umowy najmu. Bez określenia kwoty za korzystanie z lokalu niemieszkalnego dokument może zostać unieważniony. W razie potrzeby kalkulacja najmu może ulec zmianie, ale tylko za zgodą obu stron.
Cena jest obliczana na podstawie takich czynników jak: 
- Lokalizacja lokalu;
- Stan techniczny;
- stopnie zużycia;
- materiały stosowane w budownictwie;
- Przeznaczenie budynku;
- Rodzaj pokoju.
To nie jest cała lista, z której dokonywana jest kalkulacja czynszu. Konieczne jest uwzględnienie kalkulacji czynszu za wszystkie pomieszczenia w budynku.
Co obejmuje opłata?
w obliczeniach zapłata czynszu odrębnie ujmuje się również opłatę za korzystanie z gruntu, na którym znajduje się lokal, lub gruntu do niego przylegającego. Jeśli dokument stwierdza, że nie należy płacić, to ta opcja jest wykluczona. Nawet w przepisach istnieje zasada, która pozwala zapłacić osobno za te dwie nieruchomości, jeśli to konieczne.
Stawka najmu liczona jest za metr kwadratowy w lokalu, ale na życzenie obie strony mogą wziąć pod uwagę inną jednostkę miary. Jeśli chodzi o umowa długo terminowa leasingu, stosowana jest stawka roczna. Każde miasto i region kraju ma swoje własne roczne wskaźniki i należy ich przestrzegać. Jednak stawka ta prawie nigdy nie obejmuje rachunków za naprawy i rachunki za media.
Wysokość opłaty za korzystanie z lokalu niemieszkalnego składa się z dwóch wartości. Pierwsza to część kosztowa najemcy, która jest obliczana na podstawie kosztów utrzymania budynku oprócz remontów. Druga część jest dochodowa, która dotyczy bezpośredniego zysku właściciela lokalu z oddania budynku do użytku.
Przy obliczaniu opłaty za korzystanie z nieruchomości zupełnie nie ma znaczenia, jakie czynności najemca będzie tam prowadził. Fakt ten nie powinien mieć wpływu na wielkość kwoty.
Co powinno znaleźć się w dokumencie?
Sporządzając umowę najmu, trzeba wiedzieć, jakie informacje muszą być w niej wskazane, aby transakcja została uznana za ważną.
Obejmują one:
- Nazwa dokumentu i jego numer;
- Miejsce i data zawarcia umowy;
- Dane osobowe każdej ze stron;
- Przedmiot umowy z pełny opis oraz wskazanie dokumentów, które należy dołączyć;
- Szacunkowa wartość nieruchomości. Fakt ten jest bardzo ważny, gdyż w przypadku sporów lub uszkodzeń lokalu konieczne jest przeprowadzenie napraw lub zrekompensowanie szkód;
- Odpowiedzialność stron. Najczęściej dotyczy to najemcy i tego, że w przypadku naruszenia zasad funkcjonowania lokalu, będzie musiał pokryć szkodę we własnym zakresie. Dlatego często od razu sporządzają ubezpieczenie budynku na koszt najemcy;
- Opis wydatków i wskazanie obywatela, na którego one spadają;
- Cena wynajmu.
Obowiązki stron umowy
Warto pamiętać nie tylko o swoich prawach, ale także o obowiązkach stron. Od tego zależeć będzie powodzenie transakcji.
Najemca zobowiązany jest do korzystania z lokalu wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem oraz do dbania o to, aby budynek znajdował się w takim samym stanie, w jakim go otrzymał. W razie potrzeby takie problemy należy natychmiast rozwiązać. Nie może zakazać różnych kontroli i analiz pomieszczeń przez uprawnione organizacje.
Jeśli mówimy o obowiązkach leasingodawcy, to musi on działać terminowo wyremontować lokal, opiekuj się dobra obsługa media i wstępnie przekazać całą dokumentację dotyczącą nieruchomości niemieszkalnych.
Data wygaśnięcia umowy?
Wielu jest również zainteresowanych pytaniem dotyczącym ważności dokumentu. Nie ma tu żadnych ograniczeń, więc strony powinny to od razu omówić i wskazać datę w dokumencie. W przypadku nieokreślenia terminu, umowa pozostaje w mocy do czasu podjęcia przez strony decyzji o jej rozwiązaniu. W przypadku wcześniejszego rozwiązania najmu najemca i właściciel muszą zostać powiadomieni z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Termin może być inny, jeśli jest opisany w dokumencie.
Co powinno znaleźć się w dokumencie?
Wiele osób zapomina opisać moment dotyczący remontu lokalu. Tak więc, dokonując obliczeń, najemca może nie otrzymać odszkodowania, jeśli sam przeprowadził naprawy. Udowodnienie tego faktu po tym będzie bardzo trudne lub prawie niemożliwe.
Konieczne jest natychmiastowe omówienie wszystkich praw i obowiązków stron oraz opisanie ich w umowie. W ten sposób można uniknąć sporów i postępowań sądowych. Ale czynsz i jego obliczenie - najważniejsze pytanie, który jest wymieniony jako pierwszy w dokumencie.
Jeśli pamiętasz wszystkie powyższe, to w przyszłości nie powinieneś mieć żadnych nieporozumień ani sporów z drugą stroną transakcji. Zaangażujesz się w działalność handlową legalnie i za rozsądną opłatą. Najważniejsze jest prawidłowe sporządzenie umowy i, co najważniejsze, zarejestrowanie jej u notariusza, dla własnego zaufania do jej legalności.
Drodzy Czytelnicy!
Jest szybki i bezpłatny! Lub zadzwoń do nas (24/7).
