Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 607 straipsnį savininkas (ar kitas teisėtų teisių turėtojas) turi teisę išsinuomoti savo turtą, sudarydamas nuomos sutartį su nuomininku.
Nuomos objektu gali būti bet kokie „nevartotini“ daiktai ir daiktai. Įstatyme kalbama apie „nevartotus“ dalykus:
„... žemės sklypai ir kiti izoliuoti gamtos objektai, įmonės ir kiti turto kompleksai, pastatai, statiniai, įrenginiai, transporto priemonės ir kiti daiktai, kurie juos naudojant nepraranda savo gamtinių savybių“.
Iš karto reikia pastebėti, kad „nevartojamas“ turtas neatsižvelgia į laipsnišką nuomojamo objekto vartotojų savybių praradimą dėl fizinio nusidėvėjimo (objekto vertės praradimas dėl laiko ir aplinkos veiksnių). . Iš tiesų, fizinis pastatų ir konstrukcijų nusidėvėjimas vyksta labai ilgą laiką (kartais daugiau nei 50-100 metų) ir šis procesas iš esmės skiriasi nuo benzino, elektros, maisto ir kt. naudojimo (sunaudojimo).
Nekilnojamojo turto nuoma yra įprasta komercinio nekilnojamojo turto naudojimo praktika. Nuoma leidžia efektyviai panaudoti į nekilnojamąjį turtą investuotą kapitalą ir vykdyti ūkinę veiklą, tenkinant asmenų, įmonių ir organizacijų naudingo ploto poreikį.
Sudarydamas turto nuomos sutartį, nuomininkas įgyja daikto naudojimo ir nuosavybės teises, o kartais – tik naudojimosi teisę (priklausomai nuo konkrečios nuomos sutarties sąlygų).
Nuomos teisė, tiksliau, nuomininko pagal nuomos sutartį gautų teisių visuma gali būti perleista kitam asmeniui bet kokia teisine civilinės apyvartos forma. Visų pirma galima parduoti nuomos teisę. Tačiau nuomos teisės pardavimui (ar kitokioms perleidimo formoms) būtina nustatyti šios teisės vertę. Tai numato „Vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje įstatymas“ 135FZ, kuris tiesiogiai leidžia įvertinti ne tik daiktų, bet ir individualių teisių vertę.
Kuo remiantis vertinama nekilnojamojo turto nuomos teisė? Visų pirma, toks vertinimas grindžiamas naudos, kurią numatoma nuomos sutartis suteikia nuomininkui ir už kurios turėjimą pirkėjas nori mokėti pinigus, analize. Iš tikrųjų nėra ekonominės prasmės pirkti iš ko nors lizingo teisę ir už tai mokėti papildomus pinigus, jei pagal šią sutartį suteikiamų teisių visuma nesuteikia pranašumų, palyginti su sutartimi, kuri gali būti sudaryta tiesiogiai su nuomotoju bendromis rinkos sąlygomis. Kam reikalauti papildomų išlaidų, jei tai nieko nedaro?
Tai yra, analizuojant nuomos sutartį, būtina atkreipti dėmesį į sąlygas, kurios suteikia nuomininkui pranašumų, palyginti su bendra rinkos situacija.
Norint identifikuoti šiuos pranašumus nagrinėjant sutartį, būtina aiškiai išryškinti šias sutarties sąlygas:
- mokėjimo terminai (suma, mokėjimų terminai ir tvarka, galimybė įskaityti kitas nuomininko išlaidas į nuomą, baudų ir netesybų apskaičiavimo tvarka);
- nuomojamo objekto charakteristikos (plotas, aukštas ir aukštų skaičius, konstrukcinių elementų ir apdailos kokybinės charakteristikos, vieta, patogus privažiavimas, teritorijos ir gretimos teritorijos infrastruktūra);
- nuomos sutarties terminas, nutraukimo ir pratęsimo sąlygos;
- papildomos nuomininko teisės – pavyzdžiui, teisė išpirkti nuomojamą objektą, teisė atlikti perplanavimą ar kitus pakeitimus.
Faktiškai nuomos teisių vertinimas yra reikšmingų nuomos sutarties nuostatų, aprašytų teisine kalba ir suinteresuotų šalių interpretuotų kaip privalumus ar trūkumus, vertimas į kiekybinius (piniginius) rodiklius, lemiančius šio rinkinio vertę. teisių.
Tačiau kaip kokybines nuomos charakteristikas paversti kiekybinėmis? Pažvelkime į pagrindinius galimus nuomos privalumus ir parodykime, kaip juos galima išmatuoti pinigine išraiška.
Dažniausias privalumas yra nuomos kainos pranašumas. Iš tiesų, jei nuomos sutartyje numatytas mažesnis nei rinkos tarifas nuomos mokestis, tai šis aiškus pranašumas gali būti išreikštas verte. Tai padaryti gana paprasta – reikia apskaičiuoti santaupų sumą už nuomos laikotarpį ir ją diskontuoti pagal būsimų pajamų dabartinės vertės apskaičiavimo taisykles – tokiu būdu gauname dabartinę vertę (ty vertę įvertinimo data) šios naudos. Jeigu šis pranašumas yra vienintelis ir nuomos sutartyje nėra sąlygų, kurios blogina nuomininko padėtį, lyginant su įprastomis nuomos sutartimis, tai ši vertė bus lygi šio turto nuomos teisės rinkos vertei.
Gali būti sudėtingesnių nuomos sąlygų, kurios gali būti laikomos pranašumu, pavyzdžiui, teisė įsigyti lizingo būdu įsigytą turtą. Čia būtina išanalizuoti išpirkimo kainą ir terminus, kada šis išpirkimas gali būti įvykdytas, išpirkimo sąlygas ir būtinų išlaidų sumą šioms sąlygoms įvykdyti. Pats skaičiavimas gali būti atliekamas diskontuotų pinigų srautų metodu, kuris tokiais atvejais yra standartinė procedūra.
Kitas nuomos sutarties privalumas, didinantis nuomos teisės vertę, gali būti teisė į lizingo įmokų kainą įskaityti lizingo gavėjo išlaidas, patirtas lizingo objekto remontui, perplanavimui ar rekonstrukcijai. Iš tiesų, pagrįstai atlikus remontą ar rekonstrukciją, galima gauti objektą su geresnėmis vartojimo savybėmis, tačiau jo nuomos kaina bus mažesnė, nes nuomos sutartis buvo sudaryta, kai objektas buvo prastos būklės. Tokia situacija dažnai pasitaiko nuomojant prestižiniuose rajonuose esantį, tačiau prastos techninės būklės nekilnojamąjį turtą.
Atkreipkite dėmesį, kad ne tik teisė į lizingo įmoką įskaityti remonto išlaidas yra privalumas, bet ir pati teisė atlikti remontą, pertvarkymą ar rekonstrukciją gali būti reikšmingas privalumas, net ir neįskaitant išlaidų. Viskas priklauso nuo nuomos dydžio – jei iš pradžių ji buvo teikiama žemu lygiu ir net nedidelės investicijos į remontą smarkiai padidina objekto kokybę, tai tokios išlaidos gali būti efektyvios net ir be jų kompensavimo į nuomos mokesčius.
Taigi, skaičiuojant nuomos teisės vertę, pirmiausia reikia identifikuoti visą naudą, kurią ši nuoma suteikia nuomininkui, o po to skaičiuoti visų nustatytų naudos vertės bendrą piniginį ekvivalentą. Žinoma, čia svarstomi tik nuomos privalumai, su kuriais dažniausiai susiduriama nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje, tačiau bendras požiūris į nuomos teisės vertinimą išlieka tas pats.
Jeigu jums reikia papildomos nepriklausomo vertintojo konsultacijos dėl teisės nuomos vertinimo, susisiekite su mūsų specialistais tel. +7 495 7268674 darbo dienomis nuo 10.00 iki 18.00 val.
© . Kopijuoti draudžiama.
Žemė yra didelės ekonominės svarbos objektas. Žemės sklypai yra bet kokio nekilnojamojo turto pagrindas ir yra paklausūs rinkoje kaip gamybos priemonė verslui, kaip vartotojų poreikius tenkinantis objektas ir kaip investicijų objektas visiems rinkos dalyviams.
Bet žemės nuosavybės įgijimas nėra vienintelė teisinė nuosavybės forma, kurios pagrindu galima naudotis žemės sklypu, žemės nuoma yra reali ir ekonomiška alternatyva jo pirkimui.
Pirkėjas, pirkdamas žemės sklypą, įgyja nuosavybės teisę į šį sklypą ir jo teisių vertė yra lygi įsigytos žemės vertei. O ką įgyja nuomininkas, kiek kainuoja jo teisės, kaip šias teises įvertinti, išreiškiant jų vertę piniginiais vienetais? Tokie klausimai dažnai iškyla rengiant įvairius sandorius su žemės nuomos teisėmis ir atliekant žemės vertinimo procedūras.
Vertinimo objekto apibrėžimas
Vertinant žemę perleidžiant nuomos teises į žemės sklypą, būtina teisingai nustatyti patį vertinimo objektą. Įstatymas 135-FZ „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“ leidžia vertinti ne tik materialius objektus, bet ir individualias teises, susijusias su šiais objektais, todėl šiuo atveju vertinimo objektas bus teisės rinkos vertė. išnuomoti žemės sklypą, kurį nuomininkas turi nuomos sutarties pagrindu, o esama nuomos sutartis bus teisės ir nuosavybės dokumento šaltinis.
Nuomos teisė (nuomininko pusėje) – tai teisė į žemės sklypą terminuotai, mokamai valdyti ir naudotis nuomos sutartyje nustatytomis sąlygomis. Ši teisė gali būti parduodama kitam asmeniui, įnešama į įmonės įstatinį kapitalą arba įkeičiama – jeigu šie veiksmai neprieštarauja nuomos sutarties nuostatoms. Tačiau norint atlikti visas šias operacijas, pirmiausia reikės įvertinti nuomos teisės vertę, nes bet kuriam iš išvardytų veiksmų reikia nurodyti objekto vertę.
Parametrai, turintys įtakos kainai
Žemės nuomos teisės vertę (iš nuomininko pusės) lemia nuomininko gaunama ir prisiimama ekonominė nauda ir įsipareigojimai. Ekonominė nauda, kurią galima gauti naudojant sklypą, priklauso ne tik nuo jos fizinių savybių (ploto, formos, vietos, topografijos, inžinerinių tinklų prieinamumo), bet ir nuo sklypo teisinio statuso (žemės kategorijos, leistino naudojimo) , suvaržymai, leidimai). statybai). Dažnai būtent žemės sklypo teisinio statuso teisiniai požymiai lemia nuomos teisės kainą labiau nei jo fizinės savybės.
Be minėtų kainodaros veiksnių, norint įvertinti žemės nuomos teisės vertę, būtina atsižvelgti ir į nuomos sutarties sąlygas, kurios yra esminiai parametrai nustatant nuomos teisės vertę.
Kokios nuomos sutarties nuostatos turi didžiausią įtaką žemės sklypo nuomos teisės kainai? Visų pirma, tai yra nuomos terminas, mokėjimo laikotarpis, lizingo įmokos dydis, nuomos tarifo keitimo tvarka, specialių įsipareigojimų, reikalaujančių papildomų išlaidų iš nuomininko arba suteikiančių jam papildomų lengvatų, buvimas, papildomos priemonės. finansinės paskatos nuomininkui, taip pat sąlygos nutraukti sutartį prieš terminą.
Geriausias ekonominis svetainės naudojimas
Nustačius visus vertinimo objekto kainodaros parametrus, būtina nustatyti nuomojamo žemės sklypo „geriausią ir efektyviausią panaudojimą“.
Ką reiškia „geriausias ir efektyviausias naudojimas“ ir kodėl tai svarbu? Kaip pažymėta aukščiau, žemės sklypo leistinas naudojimas didele dalimi lemia jo vertę, tačiau net ir leidžiamo naudojimo ribose žemė gali būti naudojama įvairiais būdais. Pavyzdžiui, galite pastatyti dengtą automobilių stovėjimo aikštelę arba tiesiog padaryti platformą transporto priemonėms. Pirmuoju atveju išlaidos bus didesnės, tačiau vėlesnės veiklos pajamos bus didesnės. Antruoju atveju išlaidos bus mažesnės ir pajamos bus mažesnės. Kuris būdas efektyvesnis? Vertinimo teorija į tai atsako vienareikšmiškai. Geriausiu naudojimu laikomas toks, kuriame žemės vertė bus maksimali. Tai reiškia, kad geriausias ir efektyviausias panaudojimas, be finansinio efektyvumo, turi būti teisiškai, fiziškai ir finansiškai įmanomas. Tai yra, negalima svarstyti naudojimo būdų, kurie prieštarauja galiojančiam teisiniam reglamentavimui arba neįmanomi dėl įvairių techninių, finansinių ar organizacinio pobūdžio priežasčių.
Reikėtų prisiminti, kad žemės sklypo vertė ir jo nuomos teisių vertė visada nustatomos tik remiantis prielaida, kad jis bus naudojamas geriausiai ir efektyviausiai. Tačiau dabartinis jo naudojimas gali nesutapti su geriausiu naudojimu, kuris buvo nustatytas pagal aukščiau nurodytus principus.
Vertinimo metodai
Vertinant žemės sklypų nuomos teisės vertę, naudojami pajamų metodai ir lyginamieji metodai.
Ryškiausi yra lyginamojo požiūrio į žemės vertinimą metodai – pavyzdžiui, pardavimo pasiūlymų arba realių sandorių lyginamosios analizės metodas. Šis metodas pagrįstas tiesioginiu vertinimo objekto parametrų palyginimu su rinkoje esančiais analogais – dažniausiai tai yra pasiūlymai dėl įvairios paskirties žemės sklypų nuomos teisės priskyrimo. Šis metodas gerai veikia, jei vertintojas turi prieigą prie patikimos ir naujausios rinkos informacijos, leidžiančios teisingai palyginti vertinimo objektą ir panašius objektus, pateiktus nuomos teisių pardavimo rinkoje.
Tačiau lyginant kelių parametrų objektus, tokius kaip žemės sklypo nuomos teisė, pasirinkti analogiški objektai neišvengiamai kažkuo skirsis nuo vertinamos vietos – pagal plotą, nuomos terminus, vietą, išdėstymą pagrindinių greitkelių atžvilgiu. ir kt. Į šių skirtumų įtaką vertinamo objekto vertei turi būti atsižvelgta įvedant pagrįstus analogiškų objektų vieneto kainų koregavimus.
Renkantis analogiškus objektus, būtina atsižvelgti į geriausią žemės panaudojimą, nes kainų skirtumų, atsirandančių dėl skirtingo geriausio naudojimo, beveik neįmanoma ištaisyti. Todėl reikėtų atsisakyti tų analogiškų objektų, kurių geriausias panaudojimas nesutampa su geriausiu vertinimo objekto panaudojimu. Pavyzdžiui, jei žemėje, kuriai vertinama nuoma, geriausia naudoti pastatą, tada jis negali būti lyginamas su žemės ūkio paskirties žeme.
Renkantis analogus žemės sklypo nuomos teisėms vertinti, taip pat būtina atskirti parduodamus ir nuomojamus žemės sklypus. Palyginti žemės sklypo nuomos ir parduodamo nuosavybėn žemės sklypo kainą galima tik tuo atveju, jei nuomos sutartyje yra numatyta teisė išpirkti žemės sklypą nuosavybėn, nurodant tokio išpirkimo sąlygas.
© . Kopijuoti draudžiama.
Nuomininko nuomos teisė gali būti nustatyta:
Jeigu yra duomenų apie tokių teisių rinkos vertę – jų rinkos verte;
Nesant duomenų apie nuomos teisių pardavimą pagal rinkos ir faktinių nuomos įkainių skirtumą, įskaitant kitas išlaidas, susijusias su žemės sklypo naudojimu, diskontuota nuomos laikotarpiui;
Kaip skirtumas tarp žemės sklypo rinkos vertės ir išlaidų, susijusių su tokios teisės įgijimu.
Jeigu žemės sklypas yra valstybės ar savivaldybės nuosavybėn (tai yra tipiškiausias atvejis dabartinėms žemės rinkos formavimosi sąlygoms), nuomininko nuomos teisė gali būti apskaičiuojama pagal teisės naudotis žemės sklypu dydį, t. kurią lemia sutarties sąlygos, žemės įsigijimo nuosavybėn kaina, pajamų sumažėjimo rizika dėl didesnių nuomos tarifų.
Nuomininko teisės išsinuomoti valstybės ar savivaldybės nuosavybėn žemės sklypą kaina nustatoma taip:
Kur: C AR- nuomininko teisės į nuomą vertę, su atmintimi- žemės rinkos vertė, Su Oi- suvaržymų, kuriuos nuomotojas (vietos valdžios institucijos) nustato nuomininkui naudojantis žemės sklypu, M B- žemės pirkimo kaina.
Jei nuomininko nuomos teisės vertė yra lygi nuliui arba turi neigiamą vertę, nepaisant to, kad pats objektas turi rinkos vertę arba iš veiklos gauna pajamų, tai reiškia, kad nustatytų įmokų už žemę dydis yra lygus. į nuomos mokestį arba viršija žemės nuomos mokestį ir sudaro neigiamą pajamų srautą, atima dalį pajamų, gautų iš pagerinimų.
Panašiai galite nustatyti ir kitose teisėse esančios žemės vertę. Šiuo atveju kalbama ne apie žemės sklypo rinkos ar nuomos teisės rinkos vertę, o su neterminuoto naudojimosi žeme vertės arba, jei žemė yra užstatyta, į vienkartinio sklypo vertės dalį. žemei priskirtinas turtas su tokiu teisių į žemę ir pagerinimus padalijimu.
Turto užstato vertės nustatymas Vertinamo turto užstato vertė, kaip taisyklė, nustatoma 3 etapais:
turto dabartinės rinkos vertės įvertinimas;
Rinkos vertės tikslinimas pagal ekspertinę turto vertės pokyčių prognozę galimo turto pardavimo dienai;
Numatomos turto vertės koregavimas pagal galimų išlaidų ir išlaidų sumą, teisinę ir ekonominę riziką, kylančią turto arešto ir pardavimo procese.
Užstato diskontavimo koeficientas apskaičiuojamas taip:
Kur: k– užstato diskonto koeficientas
C p- esama turto rinkos vertė;
W- numatomos turto vertės ir esamos rinkos vertės santykis;
L- likvidacinės vertės ir rinkos vertės santykį lemia šio turto likvidumo laipsnis, galimas poveikis nustatytos teisinės ar ekonominės rizikos vertei;
G- šio turto pardavimo išlaidos ir išlaidos.
Atitinkamai:
Siekdami supaprastinti užstato vertės apskaičiavimą ir padaryti jį technologiškai pažangesnį, bankai apskaičiuoja užstato diskonto koeficientą, kuris atsižvelgia į visus aukščiau nurodytus tam tikros rūšies užstato ir paskolos termino patikslinimus.
Žemės sklypo užstato vertė apskaičiuojama pagal jo gelbėjimo vertę. Užstato likvidacinė vertė visada turi būti didesnė už paskolos sumą, kuri gali būti suteikta už konkretų užstatą.
Pagal FSO Nr. 2, nustatant gelbėjimo vertė vertinamo objekto, nustatoma skaičiuotinė vertė, atspindinti labiausiai tikėtiną kainą, už kurią šis vertinimo objektas gali būti perleistas vertinamo objekto ekspozicijos laikotarpiui, kuris yra trumpesnis nei rinkos sąlygoms būdingas ekspozicijos laikotarpis, tokiomis sąlygomis, kai pardavėjas yra priverstas sudaryti turto perleidimo sandorį. Nustatant likvidacinę vertę, priešingai nei nustatant rinkos vertę, atsižvelgiama į ypatingų aplinkybių įtaką, verčiančią pardavėją parduoti vertinimo objektą rinkos sąlygų neatitinkančiomis sąlygomis.
Pažymėtina, kad objekto likvidacinės vertės vertė visada yra mažesnė už jo rinkos vertę. Be to, kuo greičiau reikia parduoti objektą, tuo mažesnė likvidacinė vertė, palyginti su rinkos verte. Ekspozicijos laikotarpio sutrumpėjimas ir poreikis naudoti gelbėjimo vertę iškyla vertinant objektus:
- turtas, parduotas dalyvaujant antstoliams;
– likviduotų įmonių turtas, taip pat ir bankroto procedūros metu;
- turtas, kuris buvo įkeistas į mokestinį reikalavimą ir buvo parduodamas mokestinėms skoloms padengti;
- nebaigtos statybos objektai;
– bet koks turtas, kuris dėl kokių nors ekonominių ar kitų priežasčių turi būti parduodamas pagreitintu būdu.
Tas pats objektas, turintis tam tikrą rinkos vertę, gali turėti skirtingas gelbėjimo vertes skirtingiems fiksuoto poveikio laikotarpiams, kurie yra trumpesni nei pakankamai ilgas to objekto ekspozicijos laikotarpis. Atsižvelgiant į tai, objektų likvidacinė vertė nustatoma pagal jų rinkos vertę pagal priverstinio ir pagreitinto objektų pardavimo sampratą. Jei objekto fiksuotas ekspozicijos laikotarpis yra ne trumpesnis už pakankamai ilgą jo eksponavimo laikotarpį, objektas turi rinkos vertę, tačiau turint kitų rinkos vertės požymių.
Turto priverstinio pardavimo atveju, kai vertinamas trumpesnis nei įprastas panašiems objektams ekspozicijos laikotarpis, galimas hipotekos kreditorius gali vadovautis likvidacinės vertės vertėmis, apskaičiuotomis tiesioginio ar netiesioginio palyginimo metodu.
tiesioginis metodas Palyginimas Gelbėjimo vertės nustatymas grindžiamas tik lyginamuoju metodu. Tiesioginio metodo taikymas realizuojamas arba tiesiogiai lyginant su analogais, arba statistiniu modeliavimu (koreliacinė-regresinė analizė). Tačiau informacija apie sandorių kainas priverstinio objektų pardavimo sąlygomis yra sunkiai prieinama, todėl šio metodo panaudojimo galimybė yra itin ribota (nors turint reikiamą informaciją, ji pasižymi dideliu objektyvumu).
netiesioginis metodas yra pagrįstas objekto likvidacinės vertės apskaičiavimu, remiantis jo rinkos vertės verte, įforminta tokia forma:
Išgelbėjimo vertė = rinkos vertė – priverstinio pardavimo nuolaida
Objekto likvidacinė vertė apskaičiuojama pagal jo rinkos vertę pagal formulę:
Kur: C l- vertinimo objekto likvidacinė vertė, atitinkanti fiksuotą jo ekspozicijos laikotarpį ( tf) kuris yra trumpesnis nei pakankamai ilgas ekspozicijos laikotarpis; C p– vertinimo objekto rinkos vertė; k L- vertinimo objekto likvidacinės ir rinkos vertės santykis; t d– nuolaidų laikotarpis (metai); m- palūkanų kaupimo laikotarpių skaičius per metus; i– metinė diskonto norma, naudojama apskaičiuojant likutinę vertę (išreikšta dešimtaine trupmena); K e yra koeficientas, kuriame atsižvelgiama į paklausos elastingumo kainai įtaką vertinamo objekto gelbėjimo vertei.
Likvidacinės vertės nustatymas netiesioginiu metodu atliekamas etapais:
1) Nustatyta šio objekto rinkos vertė ( Vm).
2) Remiantis turima rinkos informacija arba atliekant atitinkamų rinkų operatorių, specialistų apklausas, pagrįstas pakankamai ilgas šio objekto ekspozicijos laikotarpis ( r) .
3) Šio objekto fiksuoto ekspozicijos laikotarpio nustatymas ( tf), atsižvelgiant į objekto įgyvendinimo priverstinį pobūdį, ir apskaičiuojamas nuolaidos laikotarpis ( t d) pagal formulę:
t d = t r – t f, (12.9)
Kur r– pakankamai ilgas vertinimo objekto ekspozicijos laikotarpis (metai); tf– fiksuotas vertinimo objekto ekspozicijos laikotarpis (metai).
4) Pagrįskite metinę diskonto normą, naudojamą skaičiuojant gelbėjimo vertę. Jeigu vertinimo objektas yra įkeitimo objektas, o bankas – įkaito turėtojas, tai metinė diskonto norma ( i) imamas banko paskolų metinės normos lygiu, kuris nustatomas remiantis rinkos duomenimis. Kitais atvejais metinė diskonto norma imama banko indėlių metinės normos lygiu, kuri nustatoma remiantis rinkos duomenimis. Tuo pačiu metu, kaip metinę diskonto normą, naudojamą skaičiuojant likvidacinę vertę, reikėtų pasirinkti metinę indėlių / paskolų normą, kurios laikotarpis yra kuo artimesnis diskonto laikotarpiui ( t d).
5) Nustatomas koeficientas, kuris atsižvelgia į paklausos elastingumo kainai įtaką objekto likvidacinei vertei ( K e). Šiai problemai išspręsti naudojama 1 lentelė. 13.
6) Nustatomas objekto likvidavimo ir rinkos vertės santykis ( k L) pagal formulę:
(12.11)
13 lentelė Koeficiento nustatymo lentelė K e
Nuomos vertinimasšiandien yra svarbi viso Rusijos verslo ekonominės veiklos dalis. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 607 straipsnį savininkas ar bet kuris teisių turėtojas turi teisę išnuomoti savo turtą kitiems fiziniams ar juridiniams asmenims. Nuomojamas objektas gali būti bet kokie daiktai ir daiktai, priklausantys kategorijai „nevartojami“, tai yra nekilnojamasis turtas, žemės sklypai, butai, įmonės ir kiti nekilnojamojo turto kompleksai, transporto priemonės, kurios naudojimo metu nepraranda savo natūralių savybių. .
Nuomos sutarties sudarymo metu nuomininkas kartu su teise naudotis objektu savo nuožiūra gali gauti ir viso turto naudojimo bei disponavimo teises – tai priklauso nuo sutarties sąlygų. Taigi, lizingo teisė, kaip ir kitos pagal sutartį gautos teisės, gali būti perleistos tretiesiems asmenims bet kokia civilinės apyvartos teisine forma, pavyzdžiui, parduota. Tačiau norint pelningai jį parduoti, reikia žinoti teisės rinkos kainą, o ši galimybė yra būtent tai, ką duoda nuomos turto vertinimas.
Kokie yra nuomos ir nuomos vertinimo ypatumai? Jie susideda iš išsamios specialistų analizės apie naudą ir pranašumus, kuriuos sutartis suteikia nuomininkui. Tiesą sakant, pats teisės pirkimas, nuomos vertinimas nėra maži pinigai, o jei naudos pagal šį dokumentą visuma nesuteikia jokios naudos, palyginti su sutartimi, kuri gali būti sudaryta tiesiogiai su nuomotojas, kyla teisėtas klausimas Kam reikalingos papildomos išlaidos?
Vertinant nuomos teises, atsižvelgiama į šiuos veiksnius:
- nuomos sąlygos (sąlygos, sumos ir mokėjimų tvarka)
- paties nuomos objekto charakteristikos (plotas, aukštų skaičius, statybinės medžiagos ir apdailos elementai, vieta, patogus privažiavimas, komunikacijų prieinamumas)
- vietovės, kurioje yra nuomojamas objektas, infrastruktūra;
- nuomos sutarties trukmė ir atnaujinimo sąlygos;
- bet kokios papildomos teisės, pavyzdžiui, teisė pirkti, teisė parduoti ir kt.
Privalumai, didinantys nuomos vertę, į kuriuos atsižvelgiama vertinant
- Privalumas nuomos kainoje
- Teisė pirkti lizingo objektą
- Teisė įskaityti nuomininko išlaidas
Taigi, nuomos sutarties vertinimas vertinimo įmonėje suteikia galimybę realiai sutaupyti pinigų, jei esate žemės sklypo, buto ar kito nekilnojamojo turto nuomos teisės įgijėjas arba, atvirkščiai, padidinate savo pelno iš nuomos teisių pardavimo, jei esate nuomotojas.
Žemės nuomos vertinimas
Žemės sklypo nuomos kaina atsižvelgiama į daugelį veiksnių ir yra tiesiogiai priklausoma nuo: nuomos sutarties turinio ir jos galiojimo termino, šia sutartimi jam suteiktų nuomininko teisių, leidimų naudoti žemės sklypą pagal paskirtį. , numatoma pajamų suma už laikotarpį, susijusį su teoriškai naudingiausiu juo naudotis. Taip pat nuomos teisės kainai įtakos gali turėti sklypo vieta, komunikacijų prieinamumas, leistinas ir faktinis žemės naudojimas, privažiavimo patogumas.
Paprastai žemės sklypo nuomos vertinimas atliekamas remiantis sudarytų sandorių kainų analize arba pasiūlymų (pasiūlymų) pardavimo teisėms naudoti jam tapačius žemės sklypus kainas. charakteristikos (lyginamojo vertinimo metodas).
Žemės nuomos teisių vertinimas gali būti atliekamas, kai:
- nuomos teisių pirkimas ir pardavimas;
- įnašo į įmonės įstatinį kapitalą teisė;
- skolinimas su garantija;
- žemės nuomos teisę turinčios įmonės pirkimas, pardavimas, jungimas, perėmimas;
- valdymo ir investavimo sprendimų, susijusių su ilgalaikiu planavimu, kūrimas ir priėmimas;
- lėšų investavimas;
- kitos situacijos, vienaip ar kitaip susikertančios su nuosavybės teise valdyti turimą žemę įgyvendinimu.
Daugiau informacijos apie žemės sklypų nuomos vertinimą rasite puslapiuose
