Kaip nuomininkas gali nutraukti nuomos sutartį? Nuomos sutarties vienašališkas nuomininko nutraukimas Nekilnojamojo turto nuomos sutarties nutraukimas.

Ką reiškia nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko?

Nuomos santykiai gali susiklostyti tam tikram laikotarpiui, kurį šalys nustato sutartyje, arba neterminuotai. Vis dar pasitaiko atvejų, kai įstatymų leidybos lygmeniu tam tikros rūšies turto nuomai nustatomi vadinamieji nuomos terminai. Tada nuomos santykiai negali tęstis ilgiau nei šie terminai.

Tačiau bet kuriuo atveju, kol sutarties nutraukimo terminas neatėjo, bet kuri šalis gali norėti nutraukti nuomos santykius. Tai vadinama išankstiniu sutarties nutraukimu. Kadangi nuoma yra dvipusis sandoris, čia ginamos abiejų šalių teisės. O kad santykiai nutrūktų anksčiau laiko, reikalingas abiejų pusių sutikimas.

O dabar, ginant nuomos sutarties šalį nuo staigaus ir nenaudingo sandorio nutraukimo, 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450 straipsnis numato, kad vienašalis nutraukimas įvyksta tik per teismą, o tada, jei proceso iniciatorius turi pagrindo tokį reikalavimą.

Kada nuomotojas įgyja teisę reikalauti savo nuosavybės anksčiau laiko?

Minėtas Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450 straipsnis nustato bendruosius pagrindus, kuriais remdamosi abi sandorio šalys gali per teismą reikalauti jį nutraukti anksčiau laiko. Jie apima:

• esminis sutarties pažeidimas;
• kitais įstatymų ar sutarties aiškiai nustatytais atvejais.

Reikšmingumu įstatymų leidėjas supranta tokį vienos iš sutarties šalių pažeidimą, sukeliantį žalos padarymą, dėl ko kita sutarties šalis patiria didelių nuostolių. Bet konkretumo nėra, todėl teismas sprendžia, ar pažeidimas tikrai buvo reikšmingas.

Kiti atvejai apima tik pagrindus, įtvirtintus 2006 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619 straipsnis, kuriuo remdamasis nuomotojas gali reikalauti nutraukti sutartį. Nuomotojas gali reikalauti grąžinti jam išnuomotą daiktą, jeigu nustato, kad nuomininkas:

• iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas;
• naudoja turtą pažeisdamas sutartyje nurodytą paskirtį arba kylančią iš paties daikto prigimties;
• žymiai pablogina turtą;
• nemoka nuomos mokesčio du kartus iš eilės;
• neatlieka kapitalinio remonto, jeigu jam tokia pareiga priskirta.

Pačios šalys nuomos sutartyje gali nustatyti papildomas išankstinio nuomos sutarties nutraukimo sąlygas arba detalizuoti tas, kurios yra įtvirtintos įstatyme. Beje, tokia smulkmena gerokai supaprastins įrodinėjimą teisme, kad yra pagrindas nutraukti sutartį.

Nežinote savo teisių?

Nuomos santykių nutraukimo prieš terminą tvarka

Akivaizdu, kad jeigu abi šalys susitaria nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko, tai jos tiesiog imasi veiksmų šia kryptimi, pavyzdžiui, grąžina lizinguotą daiktą ir pasirašo perdavimo priėmimo aktą. O pati sutartis uždaroma papildomu susitarimu, sudarytu panašia forma.

Bet jei nuomininkas tam prieštaraus, nuomotojas turės kreiptis į teismą, o tada ne iš karto. Pagal 3 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619 straipsniu, nuomotojas pirmiausia turi išsiųsti nuomininkui laišką, kuriame reikalauja, kad nuomininkas ištaisytų pažeidimus. Ta pati pozicija patvirtinta ir Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2002 m. sausio 11 d. informacinio rašto Nr. 66 29 punkte.

Svarbu! Be reikalavimo ištaisyti pažeidimą, turėtų būti pasiūlymas nutraukti sutartį anksčiau laiko.

Nuomininkui per nustatytą ar protingą terminą įvykdžius jam keliamus reikalavimus, nuomotojas netenka teisės kreiptis į teismą. Tai patvirtina Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 1997-05-05 informacinio rašto Nr. 14 8 punktas. Taigi sutarties nutraukimas prieš terminą galimas tik tuo atveju, jei nuomininkas ir toliau nevykdo savo įsipareigojimų. .

Nuomos sutarties nutraukimo pasekmės

Teismui priėmus teigiamą sprendimą byloje, tenkinant nuomotojo reikalavimą, sutartiniai santykiai nutrūksta. Bet tai ne visada reiškia, kad išperkamoji nuoma iš karto grąžinama. Tam tikrais atvejais, norint patenkinti ieškinio reikalavimą dėl turto išieškojimo iš kito asmens naudojimo, reikia pakartotinai kreiptis į teismą.

Todėl daugelis teisininkų pataria pirmajame ieškinyje pateikti šiuos du reikalavimus iš karto. Tuomet po pirmojo teisminio nagrinėjimo bus galima gauti vykdomąjį raštą, kurio pagrindu antstoliai galės organizuoti priverstinį išnuomoto daikto grąžinimą.

Nuomininkui nusprendus nedelsiant vykdyti teismo sprendimą, tuomet jis savo iniciatyva grąžina išnuomotą daiktą, o šalys pasirašo priėmimo ir perdavimo aktą, kuriame fiksuojama perduoto turto būklė.

Nustačius reikšmingą nuomojamo daikto būklės pablogėjimą, nuomininkui gali būti pareikšti reikalavimai atlyginti žalą. O tuo atveju, kai priešlaikinio nuomos sutarties nutraukimo priežastis buvo vėlavimas sumokėti lizingo įmokas, nuomotojas turi teisę reikalauti grąžinti skolą.

Nuomotojas gali inicijuoti nuomos santykių nutraukimą prieš terminą tik tais atvejais, kai nuomininkas, vykdydamas savo įsipareigojimus, padarė esminių pažeidimų. O spręsti ginčą dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą yra tik teismo kompetencija. Įsiteisėjus teismo sprendimui, nuomos santykiai nutrūksta, išskyrus įsipareigojimų mokėti nuomą ir ištaisyti kitus pažeidimus įvykdymo momentus.

Įmonė sudaro naują nuomos sutartį arba pratęsia ankstesnės sutarties galiojimą. Kas turi būti nurodyta sutartyje, kad nuomininkas galėtų ją anuliuoti ne teismo tvarka?

Jeigu šalys sudaro neterminuotą sutartį, tada teisę atsisakyti nuomos sutarties nesikreipiant į teismą suteikia įstatymas. Jeigu nuomotojas patalpas nuomoja tik tam tikram laikotarpiui, tuomet būtina įtraukti sąlygą dėl nuomininko teisės į vienašališką atsisakymą ne teismo tvarka. Tačiau svarbu būti labai atsargiems dėl jo formuluotės, kad nebūtų pasiektas poveikis, kurio visai nesitikėjote.

Ne vienas nuomininkas nėra apsaugotas nuo tokios situacijos, kai jo iniciatyva būtina nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko. Tai gali lemti poreikis kraustytis į geresnį biurą, sprendimas uždaryti filialą, kuris buvo nuomojamose patalpose, arba tiesiog lėšų trūkumas nuomai mokėti.

Tuo pačiu metu, rengdami dokumento projektą, nuomininkai ne visada galvoja apie tai, kaip į jį įtraukti sutarties nutraukimo tvarką, o svarbiausia – teisę nuomininko iniciatyva vienašališkai atsisakyti sutarties. Nesant sutartos neteisminės procedūros dėl jos nutraukimo nuomininko iniciatyva, išeiti iš nuomos santykių anksčiau laiko nebus lengva.

Teisė nutraukti nuomos sutartį be bylos nagrinėjimo priklauso nuo jos trukmės

Buvo nuomonė, kad ši nuostata turėtų būti suprantama taip: galima numatyti teisę nutraukti nuomos sutartį ne teismo tvarka (remiantis DK 450 straipsnio nuostatomis), tačiau tik esant konkretiems pagrindams. už tokį atsisakymą yra numatyti. Tačiau dar 2008 metais Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumas patvirtino, kad tokia nuomonė klaidinga. Tiesa, šiuo atveju buvo kalbama apie nuomotojo sutarties atsisakymą, tačiau tokia pozicija vienodai tinka ir nuomininko atsisakymui.

Pavyzdys iš praktikos. Nuomos sutartyje, sudarytoje 20 metų, šalys numatė nuomotojo teisę vienašališkai nutraukti sutartį prieš terminą.

Nuomotojas nusprendė pasinaudoti šia teise ir išsiuntė nuomininkui pranešimą, tačiau jis atsisakė atlaisvinti patalpas.

Trijų instancijų teismai taip pat atsisakė iškeldinti nuomininką. Jie manė, kad norint vienašališkai atsisakyti vykdyti tam tikram laikotarpiui sudarytą nuomos sutartį, būtina, kad įstatyme ar sutartyje būtų numatyti konkretūs pagrindai ar sąlygos, kurioms esant toks atsisakymas yra leidžiamas. Šiame susitarime nebuvo nurodytas joks vienašalio atsisakymo pagrindas – tiesiog buvo numatyta teisė atsisakyti be jokios priežasties.

Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumas su tokia pozicija nesutiko. Jis aiškiai nurodė, kad vienašališkam atsisakymui pakanka vien to, kad tokia galimybė yra nurodyta įstatyme ar sutartyje. Byla išsiųsta nagrinėti iš naujo (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2008-09-09 dekretas Nr. VAS-5782/08).

Taigi į nuomos sutartį gali būti įtraukta nuomininko teisė tiek nemotyvuotai atsisakyti sutarties, tiek atsisakyti sutartyje numatytais pagrindais.

Klaidingai suformuluota sąlyga dėl nuomininko teisės atsisakyti

Įtraukiant į sutartį sąlygą dėl sutarties nutraukimo ne teismo tvarka, ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas jos formuluotei. Dviprasmiškos formuluotės atveju teismas, vadovaudamasis pažodiniu sutarties sąlygos aiškinimu. Tuo pačiu metu pažodinė reikšmė reiškia sutarties palyginimą su kitomis sąlygomis ir visos sutarties reikšmę (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 431 straipsnis), ji gali būti suprantama visiškai kitaip nei nuomininkas suprato šią sąlygą.

Nenurodyta, kad nuomos sutartis buvo nutraukta ne teismo tvarka

Dažniausia klaida yra tada, kai sutartyje yra kažkas panašaus į tai:

„Nuomininkas turi teisę reikalauti nutraukti sutartį prieš terminą, apie tai įspėjęs nuomotoją ne vėliau kaip prieš 3 mėnesius.

Pažodinis aiškinimas reiškia, kad ši sąlyga nustato nuomininko teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį savo iniciatyva. Kadangi ši teisė yra tik reikalauti nutraukti (o ne atsisakyti sutarties) ir nieko nekalbama apie neteisminį procesą, tai kalbame apie teisę kreiptis į teismą reikalauti nutraukti sutartį. Be to, tokia sąlyga turi būti lyginama su sutarties nutraukimo tvarkos sąlygomis, kurios, be kita ko, gali būti ir kitoje sutarties dalyje.

Situacija nėra beviltiška, jei minėtoje sąlygoje yra nuoroda į sutarties sąlygą, kurioje konkrečiai kalbama apie neteisminį procesą, ir aprašomi šalių veiksmai jos prašyme (arba, atvirkščiai, atitinkamame punkte). , daroma nuoroda į išlygą, kurioje kalbama apie nuomininko teisę reikalauti nutraukti sutartį). Bet kai tokių sąlygų nėra, o kitomis sąlygomis numatyta tik sutarties nutraukimo šalių susitarimu tvarka, vargu ar galima laikyti, kad nuomininkas turi teisę į vienašališką sutarties nutraukimą ne teismo tvarka.

Pavyzdys iš praktikos.Šalys sudarė patalpų, kuriose turėjo būti nuomininko filialas, nuomos sutartį. Nuomos terminas – aštuoneri metai. Pagal sutarties sąlygas nuomininkas turėjo teisę reikalauti nutraukti sutartį prieš terminą, jeigu nuomotojas apie tai buvo įspėtas ne vėliau kaip prieš 90 dienų, o nuomininkas laikytųsi sutartyje nustatytų sąlygų dėl nuomos mokesčio mokėjimo ir grąžinimo laiku. nuomotojo išlaidos komunalinėms ir priežiūros paslaugoms.

Taip pat buvo sąlyga, kad sutartis laikoma nutraukta nuo sutarties nutraukimo sutarties įregistravimo momento, kurią šalys turi pasirašyti tiek sutarčiai pasibaigus, tiek jos nutraukimo prieš terminą atveju.

Dėl filialo uždarymo nuomininkas nusprendė pasinaudoti teise atsisakyti nuomos ir išsiuntė raštą nuomotojui. Nuomotojas nesutiko nutraukti sutarties, o po kurio laiko kreipėsi į teismą, prašydamas išieškoti skolą už nuomą ir netesybas. Nuomininkas pareiškė priešieškinį dėl nuomos sutarties nutraukimo.

Pirmojo bylos nagrinėjimo metu teismas ieškinį dėl skolos ir netesybų išieškojimo tenkino ir priešieškinius atsisakė tenkinti (apeliaciniame skunde sprendimas paliktas nepakeistas).

Kasacinė instancija grąžino bylą nagrinėti iš naujo, o šį kartą pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad nuomininkas pasinaudojo teise į vienašalį atsisakymą ir sutartis buvo nutraukta. Todėl teismas atmetė abu reikalavimus: reikalavimą dėl skolos išieškojimo, nes nebuvo pagrindo išieškoti nuomos mokestį nutraukus sutartį, ir priešieškinį, nes sutartis jau buvo nutraukta. Apeliacinės ir kasacinės instancijos su tokia išvada nesutiko ir iš dalies išieškojo skolą bei netesybas iš nuomininko.

Galutinę išvadą padarė Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumas. Manė, kad nuomininkas neturi teisės nutraukti sutarties ne teismo tvarka, nes pagal sutarties sąlygas gali tik reikalauti nutraukti sutartį prieš terminą, tačiau negali vienašališkai pareikšti nutraukimo (dėl CPK 450 str. 3 d. Rusijos Federacijos kodeksas).

Vadinasi, pagal sutarties sąlygas jos nutraukimo klausimas galėjo būti sprendžiamas tik teisme, o nuomininkas turėjo tik teisę inicijuoti tokį ginčą. Kartu Aukščiausiojo Arbitražo Teismo prezidiumas atsižvelgė į tai, kad konkrečioje ginčytinoje situacijoje nuomininkas turėjo teisę reikalauti nutraukti sutartį dėl esminio aplinkybių pasikeitimo (priimtas sprendimas filialą likviduoti). .

Todėl Prezidiumas galiausiai patvirtino galimybę nutraukti sutartį, tačiau pirmosios instancijos teismo sprendimas, priimtas pirmojo svarstymo metu, dėl skolos už nuomą išieškojimo šio sprendimo priėmimo dienai paliktas nepakeistas (2011 m. Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumas 2011-10-20 Nr. VAC-9615 / vienuolika)

Tokios pozicijos laikosi ir žemesnės instancijos teismai. Taigi nuomininkas suinteresuotas sutartyje aiškiai nurodyti, kad jis turi teisę ne tik savo iniciatyva nutraukti nuomos sutartį, bet būtent vienašališkai neteismine tvarka jos atsisakyti, o tai reiškia sutarties nutraukimą. (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450.1 straipsnio 2 dalis).

Tuo pačiu, kaip išplaukia iš 4 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450 straipsnio 1 dalimi, šalis, kuriai suteikta teisė atsisakyti sutarties ar įvykdyti sutartį, naudodamasi suteikta teise turi veikti sąžiningai ir pagrįstai, neviršydama nustatytų ribų. Kaip pažymėjo Rusijos Federacijos Aukščiausiasis Teismas, pažeidžiant pateiktą prievolę gali būti atimta teisminė gynyba, įskaitant vienašališko prievolės sąlygų pakeitimo pripažinimą arba vienašalį atsisakymą jį įvykdyti niekiniu ir negaliojančiu. (Rusijos Federacijos Aukščiausiojo Teismo plenumo 2016 m. lapkričio 22 d. nutarimas Nr. 54 „Dėl kai kurių Rusijos Federacijos civilinio kodekso prievolių ir jų vykdymo bendrųjų nuostatų taikymo klausimų).

Nurodoma pareiga pranešti nuomotojui apie patalpų atleidimą, bet ne teisė atsisakyti

Kartais nuomos sutartyje yra nuostata, kad nuomininkas privalo pranešti savininkui apie ankstyvą patalpų išleidimą. Tačiau tuo pačiu nieko nekalbama apie nuomininko teisę atsisakyti sutarties.

Tai rimta klaida. Pažodinis tokios sutarties sąlygos aiškinimas neleidžia jos tapatinti su nuomininko teisės vienašališku neteisminiu sutarties atsisakymu sąlyga. Juk patalpų išleidimas prieš terminą gali būti ir išankstinio sutarties nutraukimo šalių susitarimu rezultatas, o ne tik vienos iš šalių iniciatyva.

Sankcijos už vienašališką nuomos sutarties nutraukimą

Aptardamas sutarties projektą nuomotojas gali susitarti įtraukti nuomininko teisę vienašališkai atsisakyti sutarties ne teismo tvarka. Tačiau tuo pačiu metu nuomotojas gali reikalauti sankcijų už naudojimąsi tokia teise. Paprastai tai yra tam tikros sumos netesybos (bauda), kurią nuomotojas turi teisę sulaikyti nuo nuomininko sumokėto užstato sumos sudarant sutartį.

Pasitaiko, kad nuomininkai nesunkiai sutinka su tokia sąlyga, manydami, kad prireikus ją galima nesunkiai nuginčyti teisme ir dėl to sutarties atsikratyti be nuostolių. Realybėje ne viskas taip aišku. Šiuo klausimu yra įvairių teismų pozicijų. Aukščiausiojo arbitražo teismo plenumo 2011 m. lapkričio 17 d. dekrete Nr. 73 „Dėl tam tikrų Rusijos Federacijos civilinio kodekso taisyklių taikymo nuomos sutartyje praktikos klausimų“ nebuvo paliestas mokėjimo klausimas. dėl išankstinio sutarties atsisakymo (jurisprudencija dėl minėto sprendimo: Rusijos Federacijos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. kovo 29 d. nutartis byloje Nr. 305-ES15-16772, A41-58990/2014).

Pirma pozicija: bauda už vienašalį sutarties atsisakymą – piktnaudžiavimas teise

Kai kurie teismai mano, kad nuomos sutartyje neįmanoma numatyti netesybų už tai, kad nuomininkas pasinaudojo teise vienašališkai atsisakyti sutarties ir nieko nepažeidė.

Teismų vertinimu, sankcijų už sutarties nutraukimą prieš terminą įtraukimas į sutartį vienašališkai prieštarauja netesybų, kaip atsakomybės priemonės, taikomos tik už įsipareigojimų nevykdymą, pobūdžiui. Šiuo atveju pažeidimo nėra, nes nuomininkas naudojasi sutartimi jam suteikta teise atsisakyti sutarties. Nuomininkas neatsako už savo teisės įgyvendinimą.

Taigi tokių sankcijų taikymas yra nuomotojo piktnaudžiavimas teise (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 10 straipsnis). Todėl vienašališkas nuomininko atsisakymas vykdyti sutartį negali būti pagrindas jam taikyti atsakomybės priemonę netesybų forma (11-ojo apeliacinio arbitražo teismo 2016 m. liepos 7 d. nutartis byloje Nr. A55- 16666 / 2015).

Antra pozicija: galima bauda už vienašalį sutarties atsisakymą

Kiti teismai, remdamiesi sutarčių laisvės principu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 421 straipsnis), mokėjime už sutarties nutraukimą prieš terminą neįžvelgia nieko neteisėto.

Be to, yra nuomonė, kad mokėjimas už išankstinį sutarties atsisakymą yra ne atsakomybės priemonė (konfesija visa prasme), o tam tikras teisės atsisakyti sutarties įgijimas atlygintinai. Ekonominiu požiūriu tai yra gana pateisinama verslo santykiuose, atsižvelgiant į tai, kad kita sutarties šalis (lizingo davėjas) dėl išankstinio sutarties nutraukimo netenka to, kuo turėjo teisę tikėtis sudarydama sutartį. Taip pat yra pavyzdžių, kai teismai mokestį už išankstinį sutarties atsisakymą suvokia kaip netesybas, tačiau net ir šiuo atveju mano, kad tai įmanoma.

Pavyzdys iš praktikos. Buvo nagrinėjamas ginčas dėl nuomotojo reikalavimo dėl netesybų išieškojimo už išankstinį nuomos sutarties nutraukimą. Ši sutartis buvo sudaryta 2012 m. vasario mėn. ir turėjo galioti iki 2012 m. pabaigos. Jis turėjo tokią sąlygą:

„Sutartis gali būti nutraukta prieš terminą, jei nuomininkas atsisako teisės išsinuomoti patalpas, jei tokios nuomos poreikis išnyksta, su sąlyga, kad ne vėliau kaip prieš 60 dienų nuomotojui bus išsiųstas raštiškas įspėjimas; tokiu atveju nuomininkas privalo sumokėti nuomos mokestį iki einamųjų metų pabaigos.

Jau 2012 metų kovo viduryje nuomininkas pranešė nuomotojui, kad nuo birželio vidurio nutraukia sutartį. Šalys pasirašė patalpų priėmimo ir perdavimo aktą, po kurio nuomotojas, remdamasis sutartinėmis sąlygomis, pareikalavo iš nuomininko nuomos mokesčio dydžio netesybas už šešis mėnesius (tai yra iki metų pabaigos). Nuomininkas baudos nesumokėjo, nuomotojas kreipėsi į teismą.

Trijų instancijų teismai stojo į nuomotojo pusę, remdamiesi sutarčių laisvės principu. O dėl to, kad nuomininkas nepareiškė sumažinęs netesybas remdamasis Civilinio kodekso 333 straipsniu, netesybų suma buvo išieškota visa (Volgos-Vjatkos rajono federalinės antimonopolinės tarnybos dekretas d. 03.06.13 byloje Nr.A43−24738/2012).

Panaši pozicija matyti ir Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo apibrėžime Nr. VAS-4681/11, Šiaurės Kaukazo apygardos federalinės antimonopolinės tarnybos 2013 m. kovo 29 d. sprendime byloje Nr. A63−10179. /2012 m.

Natalija Belova, INCHCAPE teisės skyriaus vadovė, praneša.

Santykius pagal nuomos sutartį galite nutraukti vienašališkai. Tai daryti nuomininko ar nuomotojo iniciatyva teisėtais pagrindais leidžiama tik kai kuriais atvejais.

Nekilnojamojo ar kilnojamojo turto nuomos sutartinių santykių nutraukimo klausimą išspręsti bendru šalių susitarimu yra daug paprasčiau. Jo nesant, nuomos sutarties nutraukimo pagrįstumą sprendžia teisminė institucija. Šiandien mes apsvarstysime situaciją, kai iniciatorius yra nuomotojas.

Raštas dėl nuomos sutarties nutraukimo nuomotojo iniciatyva vienašališkai negyvenamosios patalpos: parsisiųsti

Nuomotojo pranešimas apie nuomos sutarties nutraukimą pavyzdžio 2018 m:

Šalys turi teisę sudaryti konkretaus termino ar neterminuotą nuomos sutartį.

Civilinio kodekso 610 straipsnyje nustatyta neterminuota situacija, kai tam tikros rūšies turtui gali būti taikomi nuomos limitai. Pasibaigus jų galiojimui, sutartis nutraukiama.

Tame pačiame straipsnyje nustatyta bet kurios sandorio šalies galimybė nuomos santykių laikotarpiu jo atsisakyti. Tokiu atveju iniciatorius privalo laiku pranešti kitai šaliai apie savo ketinimus.

Kadangi nuomos sutartis sudaroma abiejų dalyvių sutikimu, tai jos išankstinis nutraukimas turi įvykti abipusiu sprendimu. Civilinė teisė šiuo atveju gina nuomininką ir nuomotoją. Vienašalis nuomos sutarties nutraukimas gali būti tik teismo sprendimu, kai šalis tam turi svarbių priežasčių, pateiktu teismui.

Nutraukimo sąlygos

Pareiga pranešti kitai nuomos sutarties šaliai yra įtvirtinta įstatyme. Civilinis kodeksas nustato tokius pranešimo išsiuntimo terminus:

• likus 3 mėnesiams iki nekilnojamojo turto sutarties nutraukimo dienos;
• 1 mėnuo už kitą nuomojamą turtą.

Nuomos santykių nutraukimo prieš terminą be teismo arba per teismą tvarka

Nuomotojo iniciatyva nuomos sutartį galima nutraukti vienu iš būdų: neteisminiu ir teisminiu.

1. Nuomos santykių nutraukimas ne teismo tvarka.

Tuo atveju, kai nuomos sutartis sudaroma nenurodant termino (neterminuotai), nuomotojui pakanka raštu įspėti nuomininką. Pagal 2 str. Civilinio kodekso 610 str., tai turi būti padaryta ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį (o nekilnojamajam daiktui – tris mėnesius) iki sutarties nutraukimo.

Jei nuomos sutartis turi galiojimo laiką, jos išankstinio nutraukimo sąlygos turėtų būti išdėstytos atskiroje pastraipoje.

Civilinė teisė neįpareigoja šalių pagrįsti savo sprendimo. Tačiau nuomotojas turi atsižvelgti į nuomininko interesus ir nepiktnaudžiauti savo teise. Pavyzdžiui, naudojant žemės sklypą lauko darbų metu, kai nuomos sutarties nutraukimas prieš terminą nuomininkui atsiras nuostolių dėl jo veiklos nutraukimo.

2. Sprendimas nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko.

Ikiteisminė ginčo sprendimo tvarka yra privaloma, tačiau tuo atveju, jei šalys pačios susitarti nepavyktų, reikės kreiptis į teismą. Ši taisyklė įtvirtinta Civilinio kodekso 619 straipsnyje. Tačiau nuomotojas privalo pateikti teismui įrodymus, kurie yra pagrindas nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko. Tai gali būti šie nuomininko padaryti pažeidimai:

• sutarties sąlygų pažeidimai, kurie yra esminiai ir pasireiškė pakartotinai (įskaitant atvejus, kai nuomos sutarties dalyką nuomininkas panaudojo ne pagal paskirtį);
• išnuomoto turto naudojimas žymiai pablogina jo kokybę;
• nuomojamo turto kapitalinis remontas neatliekamas sutartyje nustatytais terminais;
• nuomininkas daugiau nei du laikotarpius iš eilės nemoka sutartyje nurodyto dydžio ir terminų nuomos įmokų.

Atkreipkite dėmesį, kad nuomotojas pirmiausia turi dirbti, kad praneštų nuomininkui apie sutarties sąlygų pažeidimą ir kitas priežastis, dėl kurių nuomos sutartis gali būti nutraukta. Tai yra, jis turi išsiųsti raštišką pranešimą ir nustatyti terminus pažeidimams pašalinti.

Teismas nuomos sutartį nuomotojo iniciatyva nutrauks tik tada, kai jam bus įrodyta, kad pažeidimai yra esminiai. Tokiu atveju bus atsižvelgta, kad nuomininkui buvo suteiktas protingas terminas pažeidimams pašalinti.

Pranešimo apie nuomos sutarties nutraukimą surašymo pagal modelį ypatumai

Neužtenka žodžiu informuoti kitą šalį apie ketinimą nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko. Tai turi būti rašytinis pranešimas, nurodant objektyvias priežastis.

Pranešimo forma nėra nustatyta įstatymais, kaip ir jos pildymo reikalavimai. Tačiau jame turi būti šie elementai:

• iniciatoriaus – siuntėjo ir antrosios šalies – dokumento gavėjo adresai ir rekvizitai;
• informacija apie nuomos sutartį;
• informacija apie ketinimą nutraukti sutartį, nurodant priežastį.

Nuomotojas pranešimą nuomininkui gali įteikti asmeniškai arba paštu.

Rašto vienašališkai nutraukti nuomos sutartį pavyzdys:

Nuomos sutarties nutraukimo pasekmės

Nutraukus nuomos sutartį, sutarties dalykas turi būti grąžintas nuomotojui. Kreipiantis į teismą, patartina nurodyti ne tik reikalavimą nutraukti sutartį, bet ir grąžinti turtą. Tai padės išvengti pakartotinio kreipimosi į teismą ir kuo greičiau pradėti priverstinio grąžinimo procedūrą.

Perduodant turtą, reikia surašyti perdavimo aktą, kuriame nurodoma, kokios būklės jis buvo atgautas. Tada nuomotojas galės reikalauti atlyginti žalą, jei ji gerokai pablogės.

Priešlaikinio nuomos sutarties nutraukimo priežastis gali būti vėluojantys mokėjimai. Nukentėjęs asmuo turi teisę reikalauti grąžinti skolą už visą naudojimosi turtu laikotarpį.

Apibendrinant: nuomotojas gali pradėti vienašališko nuomos sutarties nutraukimo procedūrą, remdamasis sutarties sąlyga arba pagal įstatymą. Kartu būtina bandyti situaciją išspręsti ikiteismine tvarka. Tik kraštutiniu atveju reikėtų kreiptis į teismą, pateikiant įrodymus, kodėl sutartiniai santykiai nebegali egzistuoti.

Niekas nėra apsaugotas nuo poreikio nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko. Todėl nepaprastai svarbu žinoti, kaip elgtis tokioje situacijoje, kad būtų išvengta bereikalingo laiko ir pinigų praradimo.

Šiame straipsnyje išsamiai apibūdinsime nutraukimo kiekvienos iš šalių iniciatyva tvarką ir būtinas procedūras, kurių reikėtų laikytis.

○ Sutarties nutraukimo priežastys.

Nuomos sutartis laikoma nutraukta, jeigu jos galiojimo laikas yra pasibaigęs. Kartu įstatymas leidžia, kad sutartis gali būti nutraukta anksčiau laiko vienos iš šalių iniciatyva.

Taigi, jeigu nuomos sandoris nepasibaigęs, jis gali būti nutrauktas šiais pagrindais:

• Abipusis šalių susitarimas nutraukti.
• Vienos iš šalių prašymu teismo procese dėl įstatymų leidėjo nurodytų priežasčių (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619–620 straipsniai).
• Vienos iš šalių prašymu dėl sutarties tekste nurodytų priežasčių.

Paprasčiausias atvejis yra nutraukimas šalių susitarimu, kai nė vienas iš dalyvių nepareiškia pretenzijų kitam ir byloje nereikia įtraukti trečiųjų asmenų. Viskas yra sudėtingiau, kai viena šalis reikalauja nutraukti sutartį, o kita su tokiu reikalavimu nesutinka. Tokiu atveju būtina veikti pagal tam tikrą algoritmą, o tai žymiai sutaupys laiko.

○ Ankstyvas nuomininko sutarties nutraukimas.

Vadovaujantis str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 620 straipsniu, nuomininkas gali reikalauti nutraukti sutartį anksčiau laiko, jei nuomotojas:

• Tai neleidžia pilnai naudotis jam perduotu turtu.
• Suteiktas naudoti turtas, kuriame buvo nustatyti trūkumai, kurių nuomininkas nepastebėjo pirminės apžiūros metu ir apie kuriuos jo neįspėjo turto savininkas.
• Nepadaro buto tinkamo gyventi, atlikdamas būtiną remontą sutartyje ar įstatymų nustatytais terminais.
• Atstovavo turtui, kuris tapo netinkamu naudoti dėl nuomininko kaltės.

Visais šiais atvejais yra teisėta reikalauti, kad nuomininkas nutrauktų sutartį anksčiau laiko. Jei savininkas su tuo nesutinka, reikalas sprendžiamas teisme.

Jeigu kitas nuomos sandorio dalyvis nesutinka su reikalavimu dėl sutarties nutraukimo prieš terminą, byla į teismą perduodama gavus sandorio šalies atsisakymą arba, jei iš jo atsakymo negaunama, per 30 kalendorinių dienų nuo tos dienos, kai jis turėjo gauti reikalavimą.

Jeigu nuomos sandorio dalyviai yra fiziniai asmenys, byla nagrinėjama apylinkės teisme. Jeigu bent viena iš šalių yra juridinis asmuo (įmonės, individualūs verslininkai), tai kalbame apie arbitražo procesus. Tokiu atveju ieškovas privalo išsiųsti ikiteisminį ieškinį atsakovui ir tik gavęs atsisakymą arba per 30 dienų negavęs atsakymo, pateikti pretenziją.

• „Reikalavimą pakeisti ar nutraukti sutartį šalis gali pareikšti teismui tik gavusi kitos pasiūlymo pakeisti ar nutraukti sutartį šalies atsisakymą arba negavus atsakymo per pasiūlyme nurodytą terminą. arba nustatyta įstatyme ar sutartyje, o jei jos nėra – per trisdešimt dienų (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 452 straipsnio 2 punktas).

Ieškinyje turi būti nurodyta:

• Pilnas teismų sistemos pavadinimas.
• Šalių asmeninė informacija.
• Esminės nuomos sąlygos.
• Prašymas nutraukti sutartį.
• Nutraukimo priežastys.

Prie ieškinio turi būti pridėta:

• Nuomos sutarties kopija.
• Patikrinkite, ar sumokėta valstybės rinkliava.
• Įrodymai, kad atsakovas pažeidė įsipareigojimus.

Po bylos nagrinėjimo teismas gali nuspręsti patenkinti prašymą nutraukti sutartį arba atmesti ieškinį. Jei nesutinkate su sprendimu, galite jį apskųsti per 30 kalendorinių dienų nuo jo priėmimo dienos.

Priėmus sprendimą nutraukti sutartį, surašomas turto grąžinimo aktas.

Jeigu šalys susitaria nutraukti nuomos sandorį, jos privalo:

• Sudarykite susitarimą dėl sutarties nutraukimo.
• Surašyti turto perdavimo aktą.

Sutartis bus laikoma nutraukta nuo sutartyje nurodytos datos. Taigi, jei dokumentas pasirašytas 03.10 d., o tekste parašyta, kad sutartis nustoja galioti nuo 13.10, tuomet nutraukimo momentu taps antra data.

Jeigu sutarties nutraukimas inicijuojamas dėl priežasčių, kurios atsispindi sutarties tekste, byla gali būti išspręsta tarp sandorio šalių neįtraukiant teismo. Šiuo atveju procedūra yra tokia:

• Nuomininkas apie ketinimą nutraukti sutartį raštu įspėja nuomotoją.
• Atsakymo laukiama 30 kalendorinių dienų.
• Jei sandorio šalis sutinka su keliamais reikalavimais, sudaroma nutraukimo sutartis. Jei savininkas atsisako nutraukti sutartį, būtina kreiptis į teismą.

Svarbu pažymėti, kad tokiu atveju įstatymas bus iniciatoriaus pusėje, jei sutarties nutraukimo pagrindas yra nuomos sutartyje nurodytas pagrindas.

○ Nuomotojo išankstinis sutarties nutraukimas.

Įstatymų leidėjas didžiąja dalimi nuomininkui numato galimybę nutraukti sutartį anksčiau nei sutartas laikotarpis. Tačiau tai neatmeta galimybės, kad savininkas taip pat anksčiau laiko nutrauks sandorio vykdymą įstatymo numatytais pagrindais. Taigi, str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619 straipsnyje nustatyta, kad būsto savininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, jei nuomininkas:

• Sistemingai pažeidžia sutarties tekste nurodytas naudojimosi turtu taisykles.
• Padaryti didelę žalą turtui.
• Praleidžia mokėjimo terminą daugiau nei 2 kartus iš eilės.
• Neatlieka remonto darbų dokumente nustatytais terminais.

Svarbu nepamiršti, kad nuomotojas gali pradėti nutraukimo procedūrą tik įspėjęs nuomininką.

• „Nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti sutartį prieš terminą tik išsiuntus nuomininkui raštišką įspėjimą apie būtinybę įvykdyti prievolę per protingą terminą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619 straipsnis).

✔ Nutraukimas teisme.

Čia nuomotojas prieš kreipdamasis į teismą taip pat išsiunčia nuomininkui pranešimą. Dokumentas gali būti siunčiamas visais įmanomais sandorio šalies adresais, tačiau jei tarp jų nėra adreso, kuriame nuomojamas būstas, pranešimo reikalavimas bus laikomas neįvykdytu, o tai reiškia, kad pretenziją bus atsisakyta priimti. Taigi nuomotojo tvarka yra tokia:

• Išsiunčiamas pranešimas apie ketinimą nutraukti sutartį ir laukiama atsakymo.
• Pretenzijos dėl sandorio nutraukimo surašymas ir pateikimas.
• Dalyvavimas teisminiuose procesuose.

Teismas gali patenkinti ieškinį arba atsisakyti jį vykdyti.

✔ Nutraukimo šalių susitarimu tvarka.

Toks sutarties nutraukimas galimas, jei sandorio šalis neprieštarauja sandorio nutraukimui. Šiuo atveju taip pat surašoma sutartis dėl nuomos santykių nutraukimo ir turto perdavimo aktas.

Dalyviams pretenzijų vienas kitam nepareiškus, sutartis laikoma nutraukta, jeigu jie pasirašė išvardintus dokumentus.

✔ Nutraukimo sutartyje nurodytais pagrindais tvarka.

Šalys savarankiškai sprendžia, kokių priežasčių gali pakakti jų tarpusavio teisiniams santykiams nutraukti, jeigu jos neprieštarauja įstatymams. Taigi, jei nuomotojas mano, kad atsirado kokia nors dokumento tekste nurodyta priežastis, jis turi teisę inicijuoti jos nutraukimą. Tam jums reikia:

• Praneškite kitai šaliai apie savo ketinimą.
• Gaukite jo sutikimą nutraukti teisinius santykius.
• Sudarykite susitarimą dėl sutarties nutraukimo.
• Sudaryti turto perdavimo ir jo vertinimo aktą.

Turto nuoma yra vienas iš labiausiai paplitusių civilinės teisės sandorių, naudojamų tiek fizinių asmenų, tiek įmonių kasdienėje veikloje. Butų nuoma, negyvenamųjų patalpų nuoma, įmonių ar verslo nuoma apskritai – galiojantys teisės aktai numato daugybę turto nuomos teisinių santykių variantų.

Įstatymiškai visos nuomos sutarties nuostatos yra atspindėtos Rusijos Federacijos civilinio kodekso 34 skyriuje ir išsamiai nustato įvairias šios sutarties sudarymo, vykdymo ir nutraukimo sąlygas ir niuansus.

Daugiausia teisinių problemų kyla būtent tuo atveju, kai nuomos sutartis prieš terminą nutraukiama bet kurios iš jos šalių iniciatyva dėl šiurkštaus sąlygų pažeidimo arba praradus poreikį išsinuomoti turtą.

Į kokias sąlygas reikėtų atkreipti ypatingą dėmesį nuomos sutartyje

Atsižvelgiant į šio skyriaus nuostatas, nepagrįstas vienašališkas šalių atsisakymas vykdyti nuomos sutartį neleidžiamas. Šalys gali numatyti tokią nuomos sutarties nutraukimo tvarką ir nepadarius esminių jos sąlygų pažeidimų, numatytą 2008 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619-620 str.

Be minėtuose straipsniuose nurodytų nutraukimo priežasčių, šalys gali papildyti sutartį kitomis sąlygomis, kurios neprieštarauja Rusijos Federacijos civiliniam kodeksui ir sutarties sudarymo laisvės taisyklėms.

Sudarydami ir vėliau vykdydami nuomos sutartį, turite atkreipti dėmesį į šias sąlygas:

• • Sutarties nutraukimo bet kurios iš šalių iniciatyva tvarka ir galimybė;

• Netesybos už išankstinį sutarties nutraukimą;

• Papildomi nuomos sutarties nutraukimo pagrindai, nenumatyti str. 619-620 Rusijos Federacijos civilinio proceso kodeksas.

Pavyzdys. Nuomos sutartyjekomercines patalpasnuomininko teisė buvo įtraukta anksčiau nei numatytair vienašališkaiatsisakyti sutarties be įspėjimo nuomotojuivėliaulikus daugiau nei 2 mėnesiams iki sutarties galiojimo pabaigos. Pažeidimo atvejupareiga praneštinuomininkas turėjo mokėti nuomotojui dvigubą mėnesio nuomos mokestį.

Esant šiai sąlygai, patalpų savininkas apsidraudžia nuo nuomininko išankstinio patalpų išleidimo ir kompensuoja dėl patalpų prastovos negautą pelną.

Tuo pačiu metu, nepaisant sutarties turinio, šalys bet kuriuo metu gali susitarti nutraukti esamą sutartį, neatsižvelgdamos į tokio nutraukimo priežastis.

Nuomos sutarties nutraukimo būdai ir pagrindai

Šalys gali nutraukti nuomos santykius vienu iš šių būdų:

• • Dėl sutarties pasibaigimo;

• • Šalių susitarimu iki sutarties galiojimo pabaigos;

• • Vienašališkai atsisakius sutarties nustatyta tvarka;

• Teisminiame procese LR BK str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619-620 str.

Nuomos sutarties nutraukimas pasibaigus jos terminui yra daugiau nei paprasta. Paprastai viena iš šalių privalo raštu pranešti kitai šaliai apie ketinimų pratęsti sutartį nebuvimą. Kitais atvejais nuomos sutarties nutraukimas pareikalaus kur kas daugiau dėmesio ir net kvalifikuotos teisinės pagalbos.

Taip pat skaitykite -

Nutraukimas pagal susitarimą

Niekas netrukdo šalims bet kada susitarti nutraukti sutartį nepasibaigus jos terminui.

Pasiektą susitarimą geriau sudaryti raštu, kad būtų išvengta galimų pretenzijų, o tais atvejais, kai nuomos sutartis praėjo valstybinę registraciją, taip pat reikės valstybinės sutarties dėl jos nutraukimo registracijos.

Sutartyje šalys gali nustatyti daugybę labai skirtingų sąlygų dėl patalpų atlaisvinimo tvarkos ir terminų. Pavyzdžiui:

• • Grąžinamo nuomos užstato dydis ir sąlygos;

• • Kompensacijos už prastovą dydis ir mokėjimo tvarka;

• Erdvės atlaisvinimo terminai, įrangos išmontavimo ir atskiriamų patobulinimų tvarka ir kt.

Sutartis sudaroma dviem egzemplioriais, po vieną kiekvienai šaliai. Ir jei reikia, jo valstybinėje registracijoje - trimis egzemplioriais.

Vienašalis atsisakymas

Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 310 straipsniu, vienašalis atsisakymas vykdyti įsipareigojimus neleidžiamas, nebent tokia teisė būtų suteikta sandorio šalims ar vienai iš jų sutarties sąlygose.

Šalys nuomos sutartyje gali numatyti galimybę vienašališkai nutraukti sutartį, nustatydamos jos sąlygas ir tvarką. Gali būti:

• • Terminai, per kuriuos reikia pranešti kitai šaliai apie sutartinių santykių nutraukimą;

• • Kompensacija už vienašalį atsisakymą;

• Sankcijos ir nuobaudos už vienašalio nutraukimo tvarkos pažeidimą.

Teismų praktika šiuo klausimu yra nedviprasmiška ir patvirtina šalių teisę į sutartį įtraukti vienašalio atsisakymo sąlygą. Atsiradus sąlygoms, suteikiančioms teisę vienašališkai atsisakyti vykdyti sutartį, į teismą kreiptis nereikia.

Nutraukimas per teismą: pagrindaiir tvarka

Sunkiausias ir daug laiko reikalaujantis nuomos sutarties nutraukimo būdas yra teisminis procesas, taikomas šalims nesusitarus arba vienai iš šalių šiurkščiai pažeidus sutarties sąlygas. Civilinis kodeksas kiekvienai iš šalių nustato kelis pagrindus, tačiau jie nėra baigtiniai ir šalys susitarimą dėl sutarties nutraukimo prieš terminą gali papildyti kitomis sąlygomis.

Kada nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko?

1. Naudojimosi turtu, jo paskirties sutartimi nustatytos tvarkos pažeidimas, įskaitant ir pakartotinį šios sąlygos pažeidimą;
2. Nuomininko naudojimasis turtu lemia jo pablogėjimą ir reikšmingą;
3. Nuomos mokesčio nemokėjimas daugiau nei 2 kartus iš eilės;
4. Atsisakymas atlikti remonto ir kitus darbus, kad būtų išlaikytas turto eksploatavimas, jeigu tokios sąlygos yra nurodytos sutartyje.

Taip pat str. 619 nustatytas reikalavimo nuomotojui nutraukti sutartį prieš terminą apribojimas, išskyrus atvejus, kai nuomininkui buvo išsiųstas rašytinis prašymas įvykdyti visus įsipareigojimus ir pašalinti trūkumus.

Kada nuomininkas gali nutraukti sutartį prieš terminą per teismą?

1. Nuomotojas neperdavė turto nuomininkui naudotis arba trukdo juo naudotis;
2. Turto trūkumai neleidžia jo naudoti pagal paskirtį ir buvo nuslėpti nuo nuomininko turto perdavimo ir sutarties sudarymo metu.
3. Nuomotojas neatlieka būtinų remonto darbų, nepašalina turto trūkumų, jeigu jam nustatyta pareiga juos pagaminti;
4. Dėl nuo nuomininko nepriklausančių aplinkybių turtas gali būti prarastas arba sugadintas.

Tuo pačiu metu str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 620 straipsnis neįpareigoja nuomininko reikalauti iš nuomotojo iš anksto įvykdyti savo įsipareigojimus pagal sutartį.

Nuomos sutarties nutraukimo per teismą tvarka

Anksčiau bet kuri iš sutarties šalių, norėdama prieš terminą jos nutraukimą per teismą, turi išsiųsti kitai šaliai rašytinį prašymą. Dokumente nurodomos priežastys, dėl kurių sutartis gali būti nutraukta, atsispindi įsipareigojimų pagal sutartį įvykdymo ar kliūčių ją vykdyti pašalinimo reikalavimai.

Tai leis apsisaugoti nuo teisiamojo pasisakymų teisme, kad jis „nežinojo, nematė, nemanė“.

Pasibaigus ieškinio terminui, gavus atsisakymą jį vykdyti arba iš viso negavus atsakymo, galima kreiptis į teismą.

Visos aukščiau išvardintos aplinkybės turės būti įrodinėjamos pateikus tinkamus įrodymus, kiekvieną sutarties nutraukimo prieš terminą priežastį motyvuojant objektyviais faktais.

Ieškinys dėl nuomos sutarties nutraukimo tarp verslo dalyvių bus nagrinėjamas arbitražo teisme pagal turto buvimo vietą, o tarp juridinių ar individualių verslininkų ir fizinio asmens – bendrosios jurisdikcijos teisme pagal turto buvimo vietą.

Advokato pagalba

Dėl teisminio nuomos sutarties nutraukimo Jums tikrai prireiks kvalifikuoto teisininko pagalbos sutartiniuose ginčuose. Mūsų teisininkai yra pasirengę suteikti visapusišką teisinę pagalbą nutraukiant nuomos sutartį tiek ikiteisminiame, tiek teisme.