Методи за определяне на цената на правата за наем на земя. При одобряване на Насоките за определяне на пазарната стойност на правото на наем на земя (връща се без държавна регистрация)

19.10.2019

Земята е обект с голямо стопанско значение. Парцелите са в основата на всяка недвижима собственост и се търсят на пазара като средство за производство за бизнес, като обект, който задоволява потребителските нужди на хората и като инвестиционен обект за всички участници на пазара.

Но придобиването на собственост върху земя не е единствената правна форма на собственост, въз основа на която може да се използва парцел, наемането на земя е реална и рентабилна алтернатива на закупуването му.

При закупуване на парцел купувачът придобива правото на собственост върху този парцел и стойността на правата му е равна на стойността на придобитата земя. И какво придобива наемателят, каква е цената на неговите права, как да се оценят тези права, като се изрази стойността им в парични единици? Такива въпроси често възникват при подготовката на различни сделки с права за наем на земя и провеждането на процедури за оценка на земя.

Дефиниране на обекта на оценка

Когато оценявате земята като част от прехвърлянето на права за наем върху поземлен имот, е необходимо правилно да определите самия обект на оценка. Закон 135-FZ „За оценъчната дейност в Руската федерация“ позволява оценката не само на материални обекти, но и на индивидуални права във връзка с тези обекти, следователно в този случай обектът на оценка ще бъде пазарната стойност на правото да наемете парцел, който наемателят има въз основа на договор за наем, а съществуващият договор за наем ще бъде източник на правото и документа за собственост.

Правото на наем (от страна на наемателя) е правото на срочно, платено притежание и използване на поземления парцел при условията, посочени в договора за наем. Това право може да бъде продадено на друго лице, внесено в уставния капитал на предприятието или заложено - при условие че тези действия не противоречат на разпоредбите на лизинга. Въпреки това, за извършване на всички тези операции, първо ще е необходимо да се оцени стойността на правото на лизинг, тъй като всяко от изброените действия изисква посочване на стойността на обекта.

Параметри, влияещи върху себестойността

Стойността на правото на наем на земя (от страна на наемателя) се определя от икономическите ползи и задължения, които наемателят получава и приема. Икономическите ползи, които могат да бъдат получени от използването на даден обект, зависят не само от неговите физически характеристики (площ, форма, местоположение, топография, наличие на инженерни мрежи), но и от правния статут на обекта (категория на земята, разрешено използване , тежести, разрешителни).за строителство). Често именно правните характеристики на правния статут на поземлен имот определят цената на правото на наем в по-голяма степен от неговите физически характеристики.

Освен посочените по-горе ценови фактори, за да се оцени стойността на правото на наем на земя, е необходимо да се вземат предвид и условията на договора за наем, които са съществени параметри при определяне на стойността на правото на наем.

Какви разпоредби на договора за наем оказват най-голямо влияние върху цената на правото на наем на парцел? На първо място, това са срокът на лизинга, периодът на плащане, размерът на лизинговото плащане, процедурата за промяна на наемната ставка, наличието на специални задължения, които изискват допълнителни разходи от наемателя или му дават допълнителни предимства, мерки за допълнителни финансови стимули за наемателя, както и условия за предсрочно прекратяване на договора.

Най-доброто икономично използване на сайта

След установяване на всички ценови параметри на обекта на оценка е необходимо да се определи "най-доброто и най-ефективно използване" на наетия парцел.

Какво се разбира под „най-добра и най-ефективна употреба“ и защо е важно? Както беше отбелязано по-горе, разрешеното използване на поземлен имот до голяма степен определя неговата стойност, но дори в рамките на разрешеното използване земята може да се използва по различни начини. Например, можете да изградите покрит паркинг или просто да направите платформа за превозни средства. В първия случай разходите ще бъдат по-високи, но последващите оперативни приходи ще бъдат по-високи. Във втория случай разходите ще бъдат по-ниски и по-малък доход. Кой начин е по-ефективен? Теорията на оценката дава недвусмислен отговор на това. За най-добро използване се счита това, при което стойността на земята ще бъде максимална. Това означава, че най-добрата и най-ефективна употреба, в допълнение към финансовата ефективност, трябва да бъде правно осъществима, физически и финансово осъществима. Това означава, че не е възможно да се разглеждат употреби, които противоречат на съществуващите правни разпоредби или които не са осъществими поради различни причини от техническо, финансово или организационно естество.

Трябва да се помни, че стойността на парцела и стойността на правата му за наем винаги се определят единствено въз основа на предположението за неговото най-добро и най-ефективно използване. Текущата му употреба обаче може да не съвпада с най-добрата употреба, която е определена съгласно горните принципи.

Методи за оценка

При оценката на стойността на правото на наем на парцели се използват методи на доходите и сравнителни подходи.

Най-очевидни са методите на сравнителния подход към оценката на земята - например методът на сравнителния анализ на оферти за продажба или реални сделки. Този метод се основава на пряко сравнение на параметрите на обекта на оценка с аналози на пазара - най-често това са предложения за преотстъпване на правото на наем на парцели за различни цели. Този метод работи добре, ако оценителят има достъп до надеждна и актуална пазарна информация, която позволява правилно сравнение на обекта на оценка и подобни обекти, представени на пазара за продажба на права на наем.

Въпреки това, когато се сравняват многопараметрични обекти, като правото на наем на парцел, избраните аналогични обекти неизбежно ще се различават по някакъв начин от оценявания обект - по отношение на площ, условия на наем, местоположение, разположение спрямо основните магистрали. и т.н. Влиянието на тези разлики върху стойността на оценявания обект трябва да се вземе предвид чрез въвеждане на разумни корекции в единичните цени на аналогични обекти.

При избора на аналогични обекти е наложително да се вземе предвид най-доброто използване на земята, тъй като разликите в цените, произтичащи от различното най-добро предназначение, са почти невъзможни за коригиране. Следователно трябва да се изхвърлят тези аналогови обекти, чиято най-добра употреба не съвпада с най-добрата употреба на обекта на оценка. Например, ако земята, за която се оценява наемното право, има най-доброто приложение за изграждане на сграда, тогава тя не може да се сравнява със земеделска земя.

При избора на аналози за оценка на правата за наем на поземлен имот също е необходимо да се прави разлика между парцели за продажба и парцели под наем. Сравнението на цената на правото на наем на парцел и цената на парцел, продаден за собственост, е възможно само ако договорът за наем съдържа правото на изкупуване на парцела за собственост, като се посочват условията за такова изкупуване.

Практикуващ оценител, д-р. техн. науки,
Москва

В съответствие със закона собственикът на поземлен имот има права на собственост по отношение на него: владение, ползване, разпореждане. При прехвърляне на поземлен имот под наем собственикът прехвърля на наемателя за срок, определен от договора за наем, правата на ползване или владение и ползване, като си запазва правото да се разпорежда с поземления парцел. Наемателят от своя страна придобива правото да се разпорежда с правата на притежание и ползване, прехвърлени му за периода на договора за наем. По-специално, той може да прехвърли правата си, да ги прехвърли като залог, освен ако това не е пряко забранено от договора за наем.

Цената на правата, прехвърлени на наемателя (по-нататък ще разгледаме само тези права и ще ги наричаме право на лизинг) обикновено се определя въз основа на възможността за получаване на доход от наетия парцел (LL). В най-простия вариант се разглежда възможността за пренаемане на този парцел и получаване на доход в размер на разликата между дохода от пренаемането и наема, даден на собственика. В по-сложен случай се приема, че се създава бизнес, като се използва наетата площ, което не е възможно при липса на тази площ, и част от доходите на наемателя от бизнеса се отнасят към този LE. И в двата случая стойността на правото на лизинг се определя като капитализирания доход на лизингополучателя, разпределен към LE.

Всичко по-горе се отнася напълно за свободен (незастроен) парцел. Ако върху наетия парцел е построена сграда на друг собственик, ситуацията се променя донякъде. Собственикът на парцела не може по свое усмотрение да прекрати договора за наем на земята в края на договора за наем (с изключение на обратното изкупуване на земя, предвидено от закона за федерални и общински нужди). Той е принуден да поднови изтеклия договор за наем или да продаде земята на собственика на сградата. От своя страна наемателят на земята няма възможност да я пренаема или да организира бизнес върху нея, освен като отдава сградата или част от нея под наем. Следователно през периода, докато сградата е разположена върху земята, този обект има специален статут, тоест той е неделим от тази сграда и представлява единен недвижим имот.

Обикновено се препоръчва да се използва остатъчен метод или метод на разпределение за определяне на стойността на правото на лизинг в този случай. Точността на тези методи обаче е изключително ниска. Първо, поради увеличаването на относителната грешка. При извършване на математическа операция на изваждане абсолютните грешки на компонентите се добавят и базата, спрямо която се определя относителната грешка, намалява. Второ, цената на сградата включва печалбата на предприемача, която от своя страна зависи от местоположението на паметта и нейната стойност се определя с голяма грешка. Освен това в този случай разходният подход към оценката на недвижимите имоти губи своята независимост от приходите или сравнителните подходи (в зависимост от метода, използван за изчисляване на стойността на правото на наемане на земя). Трябва също така да се отбележи, че получената стойност е изолирана от пазара на земя, тъй като при нейното определяне се използват само данни от пазара за подобни обекти на недвижими имоти и пазара на строителната индустрия. Подобни проблеми възникват при използване на метода на разпространение.

Наблюдението показва, че динамиката на пазара на земя и динамиката на горните пазари в определени периоди от време може да варира значително. Ето защо, когато се оценява стойността на правото на аренда на земя, е важно тя да се обвърже с промените на пазара на земя. За да свържем цената на правото на наем с пазара на земя, ще използваме метода на корелация. Да разгледаме два търговски обекта, разположени в съседство, в които всичко е същото, с изключение на правата върху паметта. Едната сграда е построена върху собствен терен, а другата върху нает терен. Тъй като сградите са еднакви, помещенията им трябва да се наемат на една и съща цена. Следователно потенциалните и действителните брутни доходи на собствениците на сгради също са еднакви. Оперативните разходи се различават само от разликата в плащането за парцела. Собственикът на сграда, построена върху собствена земя, плаща поземлен данък, докато собственикът на сграда, построена върху наета земя, плаща наем, който надвишава поземления данък. И за двата случая могат да бъдат записани следните отношения:

C zus - пазарната стойност на собствеността върху земята;
С zua - пазарната стойност на правото на наем на парцел;
От зд - пазарната стойност на сградата;
DVD - действителният брутен доход от имуществото;
ИЛИ bzu - оперативни разходи без разходите за поддържане на склада;
N zu - поземлен данък;
A zu - наем за склад;
R е коефициентът на капитализация за имота.

Където
Y е нормата на възвръщаемост на имота;
1, 2,…, n, n+1 — номера на прогнозните и следпрогнозните периоди.
Трябва да се отбележи, че извеждането на обсъдените по-горе зависимости се основава на същото използване на паметта. Тъй като правото на наемане на застроена земя предполага определяне на стойността на това право при текущо използване, стойността на правото на собственост върху поземлен имот също трябва да се определи въз основа на подобно използване.

Друга особеност е, че стойността на собствеността върху ЕТ е пазарната стойност на ЕТ (за текущо ползване), докато стойността на лизинга зависи от размера на наема и като цяло не отговаря на пазарната стойност.
Ако разделим двете части на уравнения (3) и (4) на площта на земята, ще получим зависимостите за изчисляване на единичната цена на правото на лизинг от единичната цена на правото на собственост и единичната данъчна ставка за земя (рубли / кв. М).

Тъй като има практика за отдаване под наем на жилища, получените зависимости очевидно могат да бъдат разширени до жилищни имоти.
Зависимости (3) и (4) могат да се използват при изчисляване на цената на правото на наем (правата на притежание и използване на земята, прехвърлени на наемателя) на застроения парцел, като се вземе предвид определения наем. Същите зависимости могат да се използват за обосноваване на плащането на обезщетение за поземлен имот в случай на принудително закупуване на застроен нает поземлен имот, тъй като има непазарни условия за сделка с поземлен имот с определена стойност за конкретен наемател.

Тъй като ставката на поземления данък обикновено е пропорционална на кадастралната стойност на земята, като се разделят двете части на уравнения (3) и (4), намалени до единични стойности, на единичната стойност на правото на собственост, може да се получи зависимостта на относителната стойност на пазарната стойност на правото на аренда на земя върху относителната стойност на кадастралната стойност. Зависимостта приема формата:

Където
* - горен индекс, обозначаващ конкретната стойност на себестойността;
С*cad — кадастрална стойност на паметта;
K n - ставката на поземления данък (процент от кадастралната стойност).

Резултатите от изчислението по зависимост (5) при K n = 1,5% и R = 15% са показани в
Ориз. 1.

Ориз. 1 Зависимост на относителната стойност на правото на наем на земя от относителната стойност на кадастралната стойност при ставка на поземления данък от 1,5% и коефициент на капитализация за обект на недвижим имот от 15%.

Анализът на зависимостите, показан на фиг. 1 ни позволява да направим следните изводи. При отдаване под наем на поземлен имот със ставка, равна на ставката на поземления данък, цената на правото на наем и правото на собственост са еднакви.
По принцип има арендна ставка за земя, при която цената на правото на аренда е равна на нула (с фиксирана относителна кадастрална стойност). Това съответства на условието, при което собственикът на земята изтегля от наемателя всички приходи, свързани с парцела. Очевидно тази стойност на лизинговия процент за съхранение трябва да се разглежда като теоретична граница на бизнес дейността на разработчика. Превишаването на тази граница води до това, че строителните разходи на сградата надвишават капитализираната стойност на дохода, приписан на сградата.
Действително, от зависимостта (2) при C zua = 0 следва:

Където
zu0 е наемът за паметта, съответстващ на нулевата цена на правото да я наемете.

Замествайки това съотношение в зависимост (1) и преминавайки към конкретни стойности, получаваме:

Въпреки това, на практика (в пазарни условия) границата на бизнес дейността трябва да дойде малко по-рано (с по-нисък наем), тъй като покупната цена обикновено се определя за прехвърляне от правото на наемане на склад към правото на собственост. Следователно практическата връзка е:

Зависимостта (6) по същество отразява пазарните условия, при които собственикът на земята има възможност да определи максималната цена на наема за земя, с която наемателят (разработчикът) трябва да се съгласи. Така пазарната наемна ставка за застроен парцел се определя като:

От своя страна собственикът, след като е прехвърлил правата на притежание и ползване на наемателя, може да продаде застроения парцел (реализира останалото право на разпореждане) по всяко време. Наличието на дългосрочен наемател обаче обикновено се счита за тежест при извършване на сделка за покупко-продажба, поради което по пазарна стойност собственикът на земята може да я продаде едва след края на живота на сградата. Следователно пазарната (обоснована) стойност на разходите за изкупуване може да бъде определена като дисконтираните разходи за възстановяване на депото към датата на оценката, като се вземат предвид възможните разходи за рекултивация на земя. Изчислената зависимост в конкретни единици има формата:

Където
С* vyk_r - специфична пазарна стойност на закупуването на парцели от наемателя;
С* rev - единична цена на реверсия на паметта;
С* рк — единични разходи за рекултивация на депото;
Y zu е нормата на възвръщаемост за zu.
Цената на реверсията може да се определи чрез капитализиране на наема за депото през последната година от живота на сградата, като се вземе предвид добавянето на нейния годишен темп на растеж или чрез директно прогнозиране на текущата цена на собствеността на собственика на земята, като се вземат предвид неговия темп на растеж.

Заключение

Предлагат се зависимости, които позволяват въз основа на данни от регионалния пазар на земя да се определи цената на правото на наем (права на собственост и използване на земята, прехвърлени на наемателя) на застроен поземлен имот, като се вземат предвид определения наем. Дава се обосновка на метода за изчисляване на пазарната ставка на наема и пазарната изкупна стойност на застроен поземлен имот за наемател. Получените зависимости могат да се използват при практическата оценка на недвижими имоти и за определяне на разумна рента за поземлен имот. Получените зависимости могат да се използват и за обосноваване на обезщетение за поземлен имот при принудително закупуване на застроен нает поземлен имот.

Литература

1. Граждански кодекс на Руската федерация. гл. 34. М .: Издателство НОРМА, 2000
2. Право на сключване на договор за наем на поземлен имот. Дискусионни материали на сайта www.appraiser.ru
3. Д. Фридман, Н. Ордуей. Анализ и оценка на доходоносни недвижими имоти. М.: Дело, 1995
4. Насоки за определяне на пазарната стойност на правото на аренда на земя. Одобрен със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 10 април 2003 г. № 1102-р
5. Данъчен кодекс на Руската федерация. Изкуство. 390, 394. М .: Издателство ЕЛИТ, 2007

В съответствие с член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация собственикът (или друг носител на законни права) има право да отдава под наем своя имот, като сключи договор за наем с наемателя.

Обект на наем могат да бъдат всякакви "неконсумативни" вещи и вещи. Законът се отнася за "неконсумативни" вещи:

"... парцели и други изолирани природни обекти, предприятия и други имуществени комплекси, сгради, конструкции, оборудване, превозни средства и други неща, които не губят естествените си свойства в процеса на тяхното използване".

Веднага трябва да се отбележи, че "неконсумативният" имот не отчита постепенната загуба на потребителски качества на лизинговия обект поради физическо износване (загуба на стойността на обекта в резултат на времето и факторите на околната среда) . Наистина, физическото влошаване на сградите и конструкциите се случва за много дълго време (понякога повече от 50-100 години) и този процес е коренно различен от използването (потреблението) на бензин, електричество, храна и др.

Отдаването под наем на недвижими имоти е обичайна практика при комерсиалното използване на недвижими имоти. Отдаването под наем ви позволява ефективно да използвате капитала, инвестиран в недвижими имоти, и да извършвате стопанска дейност, задоволявайки нуждите на физически лица, предприятия и организации от полезно пространство.

Със сключването на договор за наем на имот наемателят придобива правата за ползване и собственост върху обекта, а понякога наемателят получава само правото на ползване (в зависимост от условията на конкретния договор за наем).

Правото на лизинг или по-скоро съвкупността от права, получени от наемателя по договор за лизинг, може да бъде прехвърлено на друго лице във всяка правна форма на гражданско обращение. По-специално правото на лизинг може да бъде продадено. Но за продажба (или други форми на отчуждаване) на правото на наем е необходимо да се установи стойността на това право. Това е предвидено от „Закона за оценителската дейност в Руската федерация“ 135FZ, който директно позволява оценката на стойността не само на вещи, но и на индивидуални права.

На какво се основава оценката на правото на наем на недвижим имот? На първо място, такава оценка се основава на анализ на ползите, които прогнозният договор за наем дава на наемателя и за притежаването на които купувачът е готов да плати пари. Всъщност няма икономически смисъл да купувате от някого правото на лизинг и да плащате допълнителни пари за него, ако съвкупността от права по този договор не предоставя предимства пред договор, който може да се сключи директно с лизингодателя при общи пазарни условия. Защо да правите допълнителни разходи, ако не прави нищо?

Тоест, когато се анализира лизинг, е необходимо да се обърне внимание на условията, които дават предимства на наемателя спрямо общата пазарна ситуация.

За да се идентифицират тези предимства при анализа на договора, е необходимо ясно да се подчертаят следните условия на договора:

условия на плащане (размер, условия и ред за плащания, възможност за компенсиране на други разходи на наемателя в наема, процедура за изчисляване на глоби и неустойки);
характеристики на наетия обект (площ, етаж и брой етажи, качествени характеристики на конструктивните елементи и облицовки, местоположение, лесен достъп, инфраструктура на района и прилежащата територия);
срока на договора за наем, условията за прекратяване и продължаване;
допълнителни права на наемателя - например правото да изкупи наетия обект, правото да извърши преустройство или други промени.

Всъщност оценката на правата на лизинг е преводът на съществени разпоредби на договора за лизинг, описани на езика на юридическия език и тълкувани от заинтересованите страни като предимства или недостатъци, в количествени (парични) показатели, които определят стойността на този набор на правата.

Но как да преведем качествените характеристики на лизинга в количествени? Нека да разгледаме основните възможни предимства на лизинга и да покажем как те могат да бъдат измерени в парично изражение.

Най-често срещаното предимство е предимството в наемната цена. Всъщност, ако договорът за наем предвижда наем под пазарния процент, тогава това ясно предимство може да бъде изразено като стойност. За да направите това е доста просто - трябва да изчислите сумата на спестяванията за периода на наемане и да я дисконтирате според правилата за изчисляване на настоящата стойност на бъдещите доходи - по този начин получаваме настоящата стойност (т.е. стойността при дата на оценка) на тази полза. Ако това предимство е единственото и договорът за наем не съдържа условия, които влошават положението на наемателя в сравнение с обикновените договори за наем, тогава тази стойност ще бъде равна на пазарната стойност на правото на наемане на този имот.

Възможно е да има по-сложни лизингови условия, които могат да се считат за предимство, като например правото за закупуване на нает актив. Тук е необходимо да се анализира цената на изкупуването и условията, когато това изкупуване може да бъде направено, условията на изкупуването и размера на необходимите разходи за изпълнение на тези условия. Самото изчисление може да се извърши по метода на дисконтирания паричен поток, което е стандартна процедура в такива случаи.

Друго предимство на договора за лизинг, което увеличава стойността на правото на лизинг, може да бъде правото да компенсира разходите на лизингополучателя, направени за ремонт, преустройство или реконструкция на лизинговия обект в разходите за лизингови плащания. Наистина, в резултат на разумно извършен ремонт или реконструкция е възможно да се получи обект с по-добри потребителски свойства, но наемът за него ще бъде по-нисък, тъй като договорът за наем е сключен, когато обектът е бил в лошо състояние. Тази ситуация често възниква при наемане на недвижими имоти, разположени в престижни райони, но в лошо техническо състояние.

Обърнете внимание, че не само правото на компенсиране на разходите за ремонт в лизинговото плащане е предимство, но и самото право на извършване на ремонт, преустройство или реконструкция може да бъде значително предимство, дори без компенсиране на разходите. Всичко зависи от размера на наема - ако първоначално е бил предоставен на ниско ниво и дори малки инвестиции в ремонт значително повишават качеството на съоръжението, тогава такива разходи могат да бъдат ефективни дори без компенсирането им в разходите за наемни плащания.

По този начин, когато се изчислява стойността на правото на лизинг, е необходимо първо да се идентифицират всички ползи, които този лизинг предоставя на наемателя, и след това да се изчисли общият паричен еквивалент на стойността на всички идентифицирани ползи. Разбира се, тук се разглеждат само предимствата на лизинговите договори, които най-често се срещат в практиката на оценка на недвижими имоти, но общият подход към оценката на правото на лизинг остава същият.

Ако имате нужда от допълнителен съвет от независим оценител относно оценката на правото на наем, моля свържете се с нашите специалисти по телефона +7 495 7268674 в делничните дни от 10.00 до 18.00 часа.

Оценка на стойността на правото на наем на поземлен имот

Ако парцелът е отдаден под наем за определен период без обратно изкупуване на правото за сключване на договор за наем, тогава след изтичане на периода на наем е възможно парцелът да бъде предоставен при условията на обратно изкупуване от наемодателя на правото за сключване на договор за наем.

Правото на наем на наемодателя (държава, община) се определя от текущия размер на наема от сключения договор за наем, както и от потенциалните приходи от продажбата на правото на наем след изтичане на настоящия договор.

Ако продажбата на земя в собственост е разрешена, тогава се използва пазарната стойност на поземления парцел вместо пазарната стойност на правото на сключване на договор за наем.

Цената на правото на наем на наемодателя на парцела съответства на пазарната стойност на парцела, ако:

1. наемните цени съответстват на пазарните и не може да се извърши покупка на право на наем, тъй като в този случай то е равно на нула;
2. Размерите на плащането и цената на изкупуване на правото за сключване на договор за наем (лизингово право) са пазарни, но при условие, че изкупуването се извършва веднага, а не след определен период от време.

Ако собственикът не е държавата, а не общината, тогава получената стойност се намалява с текущата стойност на данъчните плащания.

Оценка на стойността на правото на наем на наемател на земя

Правото на наемателя на наем може да се определи:

1. при наличие на данни за пазарната стойност на тези права - по пазарната им стойност;
2. При липса на данни за продажба на права за наем чрез разликата между пазарните и действителните наемни ставки, включително други разходи, свързани с използването на парцела, намалени за срока на наема;
3. Като разлика между пазарната стойност на земята и
4. Разходите, свързани с придобиването на такова право;

Ако парцелът е държавна или общинска собственост, правото на аренда на наемателя може да се изчисли въз основа на обхвата на правомощията за използване на парцела, които се определят от условията на договора, разходите за придобиване на земята в собственост , рисковете от намаляване на доходите поради повишени наемни ставки.

Този случай е отделен поради факта, че съгласно действащото законодателство наемателят на поземлен имот може да го закупи в собственост, ако върху него има постройки, на фиксирани цени, освен това той има право да заложи своя право на отдаване под наем и прехвърляне за ползване на другиго. Тоест, това право се различава от правото на собственост по възможността за получаване на по-малък доход поради плащане на наем; рисковете от неговото намаляване, свързани с възможността за увеличаване на наемните цени; и разходите за обратно изкупуване на парцела в собственост след изтичане на срока на лизинга. Ако обратното изкупуване се извърши преди края на срока на лизинга, тогава съответно периодът на отстъпка се намалява до момента на предложеното обратно изкупуване на поземления парцел.

Ако стойността на правото на наем на наемателя е равна на нула или има отрицателна стойност, въпреки факта, че самият обект има пазарна стойност или генерира доход от експлоатация, тогава това означава, че размерът на установените плащания за земя е равен към рентата или надвишава поземлената рента и формира отрицателен поток от доходи, отнемайки част от доходите, генерирани от подобрения.

По същия начин можете да определите стойността на земята, разположена върху други права. В този случай това не е пазарната стойност на земята или пазарната стойност на правото на аренда, а стойността на правото на ползване на земята за неопределено време или, ако земята е застроена, делът от стойността на единична имущество, приписващо се на земя с такова разделение на права върху земя и подобрения.

Оценка на стойността на правото на постоянно вечно ползване

Стойността на правото на постоянно ползване се определя по същия начин като правото на наем на наемодателя, ако поземленият парцел е държавна или общинска собственост. Само, вместо наемни плащания в изчисленията, поземленият данък се използва като разходи, свързани с притежаването на парцел.

Стойността на правото на собственост и правото на наем на поземлен дял може да се оцени по методите, описани по-горе, като общата стойност се припише на броя на поземлените дялове.

Фактори, влияещи върху цената на правото на наем на парцел

Оценката на правата за наем на земя се извършва въз основа на анализ на цените на сключени сделки за продажба на права за наем на подобни парцели. Основните фактори, влияещи върху пазарната стойност на правата за наем на земя, са:

1. Местоположение на земята;
2. Предназначение на поземления имот;
3. Разрешено ползване на земята;
4. Правомощия на наемателя;
5. Срок на действие на договора за наем;
6. Тежести върху правото на наем;
7. Транспортна достъпност;
8. Удобство на пътищата за достъп;
9. Наличие на инфраструктура;
10. Условия за удължаване (възможност за удължаване на срока на договора за наем на земя);
11. Осигуряване на инженерни системи (ако има сграда или конструкция на парцела);
12. Осигуряване на комуникации (електричество, газ, водоснабдяване и канализация);
13. Условия за удължаване (възможност за удължаване на срока на договора за наем на земя);
14. Очакваната стойност, продължителност и вероятност за получаване на доход от правото на отдаване под наем на парцел за определен период от време с най-ефективното използване на парцела (принцип на изчакване);
15. Правата на други лица върху оценявания обект;

Условията на плащане също определят пазарната стойност на правото на лизинг и влияят върху това как се оценява. Тези условия включват:

1. размер, срокове и ред за извършване на плащанията;
2. Прихващане на други разходи по наема;