Наем: състав, форми на плащане, видове изчисления. Идеален образец на договор за наем

Всяка фактура се издава за получаване на пари за извършена услуга или продадена стока.. Документ за плащане на наем се изготвя въз основа на споразумение, което по правило посочва размера и честотата на плащане Париза заеманото пространство. Въз основа на този документ наемателят заплаща услугата.

Кой трябва да композира?

В организациите фактурирането обикновено се извършва от счетоводния отдел. Индивидуален предприемачпри самостоятелно счетоводство ги излага сам. В това няма никаква трудност. Всички необходими формуляри и примери могат да бъдат намерени в нормативни документиот счетоводствои в Интернет.

Този документ може да бъде изложен както въз основа на договор, така и при липса на такъв.Разрешено за излагане в в електронен формат, без разпечатка. По-долу можете да изтеглите формуляр и образец за попълване на фактура за наемане на стая.

Предмети

справка.Законодателството не регламентира стриктната форма на формуляра, така че всеки го съставя в зависимост от нуждите си.

Но независимо от това кой и как е съставен, сметката за плащане на наем за жилищни и нежилищни помещениятрябва да съдържа следната информация:

• Пълно име на организацията, издала документа (пълно име на индивидуалния предприемач).
• Данни за плащане на лизингодателя.
• Номерът на фактурата и датата на издаване.
• Името на услугата, за която се издава хартията.
• Цената на услугата.

Освен това можете да посочите:

На бележка.Допълнителните елементи не са задължителни и липсата на тези данни не може да бъде причина за неплащане и признаване на формуляра за нищожен.

Как изглежда документът?

банката на получателя

TIN Checkpoint сметка Не.

Получател

Фактура за плащане No20

Доставчик

(Изпълнител):

Купувач

(Клиент):

Основа:

№ Стоки (работи, услуги) Количество Ед. Цена Сума

с ДДС:

Общо дължимо:

Общо заглавия:

Сума в курсив.

Ръководител. Касиер счетоводител.

Както се вижда от образеца, попълването му не е никак трудно и не изисква специални знания и умения. Образецът вече съдържа всички основни точки, в които предприемач или организация просто трябва да въведе своите данни и, ако е необходимо, да подпише и подпечата.

важно!Надеждността на данните, посочени в документа, ще премахне проблемите при плащане. Отговорност за коректното попълване на фактурата носи лицето, което я е издало. Грешка в детайлите може да доведе до нарушаване на условията за плащане и конфликт между страните.

Как се издава и предава за плащане?

Фактурата може да бъде издадена ръчно или по електронен път. Документът при необходимост може да бъде разпечатан за подпис от упълномощени лица. Тъй като наличието на подпис и печат не е задължително, не е необходимо да го отпечатвате при електронно управление на документи с наемателя.

Предоставяне на фактура за плащане:

• лично;
• по поща;
• по електронен път.

Както се вижда от статията, не е трудно да се издаде фактура за наемане на стая, за това дори не е необходимо да се съставя споразумение. Плащането по фактура предвижда съгласието на платеца с предоставянето на услугата и нейната цена. Въпреки липсата на строга форма, видът на акаунта е унифициран, което значително опростява задачата, особено за тези, които го правят за първи път.

Повечето организации работят в помещения под наем. За правилното функциониране на помещенията наемателите използват електричество, студ и топла вода, топлина, газ, т.е. комунални услуги (клауза 4, член 154 от LC RF). Списъкът на предоставените комунални услуги се определя във всеки отделен случай в договора за наем.

По този начин, при получаване на имот под наем, наемателят има задължение не само да плати своевременно и изцяло под наем, но също така плащат за комунални услуги, освен ако не е предвидено друго в закон или договор (клауза 2, член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

По правило наемателите плащат комунални услуги не на доставчиците на тези услуги, а на своите наемодатели, като по този начин компенсират разходите си за „комунално“. Това се дължи на факта, че в повечето случаи договорите с доставчиците на комунални услуги (организации за доставка на енергия и газ, организации за водоснабдяване и канализация и други, наричани по-долу комунални услуги) се сключват от наемодатели, които са собственици на наетите помещения. По този начин наемодателят „прехвърля“ на наемателя разходите за заплащане на комунални услуги (по отношение на наети помещения), без да е доставчик на тези услуги.

Важно е да се отбележи, че налагането на наемателя на разходите за плащане на комунални услуги не може да се счита за форма на наем (клауза 12 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11.01.2002 г. N 66 " Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наем“). Следователно споразумение, в което като наем е предвидено само плащане на комунални услуги, може да се признае за несключено (клауза 1, член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Що се отнася до плащанията за комунални услуги, наемателят, в съгласие с наемодателя, може да плаща за "комуналните" като част от наема или отделно от него.

Възможността за включване на сметки за комунални услуги в наема е установена от гражданското законодателство (член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Нека да разгледаме няколко начина да направите това:

1. Наем предмет на " комунални апартаменти " - фиксирани.

С този метод, размерът на наема, като се вземе предвид разходи за комунални услугиопределени във фиксирана форма. Разходите за комунални услуги не са разпределени отделно в договора.

Например организациите Alpha (лизингодател) и Omega (наемател) сключиха договор за наем на нежилищни помещения с обща площ от 200 кв. м. Договорът предвижда, че месечният наем е 42 952 рубли. (включително ДДС 6552 рубли) и включва разходите за комунални услуги (захранване с топла и студена вода, отопление, захранване с енергия).

Забележи, че насамв някои случаи може да не е от полза и ето защо. Действителните разходи за комунални услуги са склонни да се колебаят. Такива промени могат да се появят няколко пъти през годината. Страните обаче могат да ги вземат предвид в договора и съответно да коригират размера на наема само веднъж годишно (клауза 3, член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Освен това размерът на плащането за някои услуги зависи пряко от количеството на тяхното потребление и не винаги е възможно да се предвиди предварително колко, например, електроенергия ще консумира наемателят. По този начин може да възникне ситуация, когато реално консумираните от наемателя комунални услуги не се покриват от размера на комуналните плащания, включени в наема.

Ето защо на практика организациите предпочитат да използват втория метод.

2. Наемът е фиксиран, " комунален апартамент " - променлива.

При този метод размерът на наема в договора се състои от две части:

Фиксирано (основно) плащане;

Променливо (допълнително) заплащане.

Фиксирано (основно) плащане всъщност е плащане за площта на наетите помещения (сгради), т.е. наем. Променливата (допълнителна) част от наема е цената на комуналните услуги, потребени от наемателя през отчетния период.

Например между организациите "Алфа" (лизингодател) и "Омега" (наемател) е подписан договор за наем на нежилищни помещения с обща площ от 200 кв.м. м. Условията на споразумението предвиждат, че наемателят плаща месечен наем в размер на 33 400 рубли. (фиксирано плащане) и сума, равна на разходите за комунални услуги (снабдяване с топла и студена вода, отопление, енергоснабдяване), консумирани от наемателя (променливо плащане). Посочената сума се определя на базата на издадена от наемодателя фактура с приложени копия на битови сметки.

При използване на втория метод, променливата част, т.е. цената на комуналните услуги може да се променя всеки месец в зависимост от промените в тарифите или количеството на консумираните услуги, което изключва икономическите загуби както за наемодателя, така и за наемателя. В същото време разпоредбите<п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Комуналните сметки се заплащат отделно от наема.

Отделно от наема, „комуналното“ се плаща чрез компенсация (възстановяване) на разходите, направени от наемодателя, или чрез формализиране на посредническа връзка, когато наемодателят действа като посредник между комуналните услуги и наемателя при уреждане на комунални услуги.

4. Компенсация за комунални разходи.

В този случай сметките за комунални услуги се плащат отделно от плащанията за наем. Следователно наемодателят издава две фактури на наемателя: едната за плащане на наем, втората за възстановяване на сметки за комунални услуги.

По правило условието за компенсиране на сметки за комунални услуги се установява директно в договора за наем.

Например между организациите "Алфа" (лизингодател) и "Омега" (наемател) е подписан договор за наем на нежилищни помещения с обща площ от 200 кв.м. м. Споразумението предвижда, че наемателят плаща месечен наем в размер на 167 рубли. за 1кв. Освен това наемателят се задължава да заплаща месечно разходите за комунални услуги (топла и студена вода, отопление, електроснабдяване, газоснабдяване) пропорционално на площта на наетите помещения въз основа на фактури, издадени от наемодателя. От наемодателя се изисква да потвърди разходите за комунални услуги, платени от наемателя, като предостави сметки за комунални услуги.

Освен това наемодателите и наемателите могат да сключват независими споразумения за възстановяване на разходите за комунални услуги. Например споразумение за възстановяване на разходите за плащане на сметки за комунални услуги или споразумение за плащане на комунални услуги или споразумение за участие в разходите за плащане на сметки за комунални услуги и др. В същото време трябва да се има предвид, че такива договори не могат да бъдат квалифицирани като договори за доставка на електроенергия (топлинна енергия, вода, газ), тъй като лизингодателят не е организация за доставка на енергия. Това заключение е направено от Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в параграф 22 от Информационното писмо от 11.01.2002 г. N 66<1>.

<1>Въпреки факта, че в Информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация се разглежда споразумение за участието на наемателя в разходите за консумирана електроенергия, заключението му се отнася и за други комунални услуги, тъй като правилата за доставка на енергия се прилагат и за отношения, свързани с доставката на топлинна енергия, газ, вода (чл. 548 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Така че в тези случаи комуналните плащания вече не са част от наема, а имат характер на независими плащания. Същевременно те се изплащат в рамките на лизинговите отношения, независимо дали е сключен отделен договор за плащането им или такова условие се съдържа в договора за лизинг.

Най-важната връзка в организацията на лизинговите сделки е икономически обоснованият състав и размер на лизинговите плащания. Тъй като те съдържат единство и противоречия между собственика на недвижими имоти, наемателя и обществото (произволното увеличаване или намаляване на размера на наема нарушава интересите на предприемача или причинява щети на собственика и държавата). Грешните изчисления водят до негативни последици: до неоправдано високи доходи на някои или фалит на предприемачи. Високите наеми намаляват финансовите стимули или дори изключват обектите от продуктивна употреба.

под наем - това е форма на икономически отношения на равни партньори (собственик и наемател) за разпределение на новосъздадената стойност на имуществото, натрупване, стимулиране на трудовата дейност, преразпределение на доходите и е една от икономическите форми за реализиране на правото на собственост.

Има три основни точки в механизма за наем:

Състав на плащанията;

Размерът на плащанията;

Начини (методи) на изчисления.

Най-разпространеният начин за установяване на наема е определянето на фиксиран размер на плащането, изчислен на базата на стойността на целия нает имот или поотделно за всяка негова съставна част. Плащанията се извършват, като правило, в сроковете, определени в договора. Възможно е обаче и еднократно плащане. При наемане на сгради и конструкции наемът обикновено се определя за единица площ въз основа на действителния размер на наетия обект.

Лизингополучателят е собственик на продуктите и доходите, получени в резултат на използването на наетия имот. Наемът може да бъде платен чрез прехвърляне на част от продукта или чрез предоставяне на определени услуги. Като плащане за използването на имота на наемателя могат да бъдат начислени разходите за подобряване на наетите обекти. Така наемът се определя както в пари, така и в натура. Използват се и различни комбинации от тези форми на плащане.

При отдаване под наем на някои дълготрайни активи от работещи предприятия наемът се включва в приходите от извънпродажбени операции. Амортизационните отчисления се начисляват от лизингодателя и се възстановяват за сметка на получения наем, включително като разходи от неоперативна дейност. Изключение правят амортизационните отчисления, направени от наемателя върху имуществото по договор за лизинг на предприятие. В този случай лизингополучателят включва таксата в производствените разходи.

При определяне на размера на наема се взема предвид средното ниво на наема, преобладаващо в дадения регион за подобни обекти, както и други фактори. Размерът на наема няма да остане постоянен през целия договор, а се променя поради промени в условията за работа на предприятията и на първо място с промени в пазарните цени на оборудването. В същото време честото преразглеждане на наема не допринася за създаването на стабилни условия за ефективно използване на наетия имот, така че размерът на лизинговите плащания може да се преразглежда не повече от веднъж годишно (Таблица 1.). При наемане на сгради и постройки наемът трябва да включва разходите за използване на земята, върху която се намира.

При сключване на договор за наем наемателят се задължава да поддържа имота в добро състояние и да извършва текущи ремонти, за да осигури безопасността и връщането на наетите обекти след изтичане на наемния период в първоначалното им състояние, като се вземе предвид нормалното износване . От своя страна наемодателят носи отговорност за недостатъците на наетия обект. Ако наемателят със съгласието на наемодателя е извършил отделни подобрения в наетия имот, те стават негова собственост - в противен случай му се заплаща стойността им. Капиталният ремонт на наетия имот обикновено се извършва от лизингодателя.

таблица 2

под наем

Честота на приложение	Формуляр за кандидатстване	Компоненти на наема	Честота на прегледа
на време	Фиксирана сума на плащане	Амортизационни отчисления, начислени върху стойността на наетия имот	В сроковете, предвидени в договора, но не повече от веднъж годишно
Периодично, в сроковете посочени в договора	Дял от продукцията или дохода, получен от използването на наета собственост	Доходи, които биха се получили от прякото използване на наетия имот
Предоставяне на определени услуги от наемателя	Разходите за ремонт на лизинговия обект след изтичане на срока му
	Прехвърляне на лизингодателя на имота, предвиден в договора за собственост или лизинг	Разходи за застраховка на имущество под наем
Налагане на наемателя на разходите, предвидени в договора за подобряване на наетия имот	Други разходи на лизингодателя
Комбинация от горните форми

По този начин четири икономически елемента са включени в наема (Rap):

Амортизационни отчисления за пълното възстановяване на наетия имот (с изключение на земята) (Am);

Средства за основен ремонт на съоръжението в зависимост от участието на собственика в изпълнението му (СК);

Данък върху имуществото (Ni);

Част от печалбата, която може да бъде получена от обществено необходимото използване на наетия обект (наемен процент - Tsa).

Първите три елемента формират възвръщаемата стойност (Rv) като част от наема:

Vz \u003d Am + Sk + Ni и Ap \u003d Vz + Pa.

Най-трудно и противоречиво е определянето на лизинговите плащания за земя. Докато има монопол върху земята, като обект на икономиката, свързан с ограничеността на най-доброто по качество и местоположение, наемателите, които използват относително най-доброто, получават допълнителен доход, който съвсем естествено подлежи на отнемане. Но рентата може да бъде изтеглена не само от най-добрите и средни, но и от най-лошите земи, ако има социална необходимост да ги привлече в обръщение. За целта арендаторът трябва да осигури както средна печалба, така и свръхпечалба, което е възможно поради по-ниския органичен състав на продукцията в селското стопанство. В същото време собствеността върху земята от държавата или частен собственик определя само посоката на присвояване на абсолютната рента като част от рентата.

4498

Какво е наем?

По този начин, под наем- това е набор от плащания за факта на притежаване на имущество, изразени в пари или в натура и прехвърляни месечно или за други периоди от време. Не е задължително наемът да има пазарен механизъм на формиране: на преден план са постигнатите споразумения между собственика и наемателя. Към момента на сключване на договора за наем наемателят реално притежава (но не е собственик и не може да се разпорежда) с имота, използва го по предназначение и носи отговорност за неговата безопасност.

Наемът може да бъде установен за всяко движимо и недвижимо имущество, по-специално за:

• Апартаменти и други жилищни площи (всички 35 глави от Гражданския кодекс на Руската федерация).
• Транспортна и друга техника под наем (монтирана).
• Земя ().
• Финансови активи (лизинг).
• Бизнеси и сгради.

Видове наеми

Изчисляването на наема може да бъде установено в рамките на споразумението, както и в рамките на методите, предварително определени от закона:

• Периодични или еднократни плащанияплатени преди изтичане на лизинговия договор. Плащанията могат да бъдат фиксирани или плаващи, в зависимост от количеството допълнителни услуги, изразходвани по време на курса. Този вид е най-приложим.
• Контра наемизразено в натура. Възможен е вариант, при който се извършва прехвърляне на собствеността върху вещ, тоест се извършва плащане в натура. Страните определят гаранционен срок, служещ като необходимо обезщетение за преотстъпената вещ. Срокът на лизинг с подобна такса се определя от продължителността на насрещния лизинг.
• Приходи от правене на бизнесизвършвани в наетия обект. В този случай лихвеният процент се определя, прилага се преди и след. На практика този вид наем е значително по-нисък от фиксираните плащания, тъй като въвежда несигурност и риск от измама за наемодателя. Лицето, действащо като работодател, информира за доходите, а собственикът осигурява отчет за наем.
• Инвестиции във външния вид и комуникациите на наетия обект. Често се смесва с фиксирани плащания, което позволява не само да се получават пари от нает имот, но и да се възстановят качествените характеристики на жилищата и превозните средства.
• Други предимства и услуги, предоставяни от наемателя на собственика. По-специално, наемателят може да предоставя бизнес услуги, които иначе се предоставят само на търговска основа.

Решение на Върховния арбитражен съд № 3484/07позволява смесване на горните видове лизинг във всякакви пропорции, установени във връзка с определена пазарна стойност на лизинга. Ако наемът е определен в пари, размерът на наема е директно посочен в договора.

Определяне на размера на наема

Размерът на плащането е тясно свързан с вида на наема, който е определен в договора. Ако наемът е в определена пропорция, лицето, което наема помещението, е длъжно да представи документи, на осн. изчисляване на наемапо дадената формула. По-специално, приложими са удостоверения от данъчната служба или касови бележки.

Фиксирано изплащане, включително платени наведнъж, се определя от условията на договора, който забранява едностранно увеличение на наема. Тъй като е доброволен, законодателят приема, че страните могат самостоятелно да определят стойността на собствеността върху имота, въз основа на пазарни показатели. В този случай наемателят се задължава да плаща редовно таксата въз основа на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Този параграф определя най-важното задължение, чието нарушение може да доведе до преразглеждане на договора.

Процедурата за плащане на наем

Наемът не може да се плаща, ако имотът не е прехвърлен за ползване. В противен случай процедурата за плащане е както следва:

1. Лицата, които планират да сключат договор за наем, заедно (или собственикът сам) определят цената на договора.
2. Сключва се договор по образец, в рамките на който е посочен срокът на споразумението. Като общо правило се посочва една година. Документът включва и процедурата за извършване на плащания и отговорност, допълвайки нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация.
3. Имотът се предава във владение на наемателя с акт за приемане и предаване. Документът трябва да съдържа състоянието на предмета на сделката, както и бележки, които получаващата страна може да направи.
4. Плащането се извършва по разплащателната сметка на организацията-лизингодател, посочена в договора, или се прехвърля лично като част от разписка, акт или друг документ за получаване. Лизинговите плащания, които не са документирани, не могат да се считат за погасени.
5. Ако имот или еднократно плащане се прехвърля като плащане и условията за прехвърляне не са посочени в договора, наемателят е длъжен да ги предостави в срок до 30 дни от датата на получаване на достъп до обекта.
6. В края на наемния период настоящият наемател има приоритетно право да поднови лизинга. В същото време наемната цена за него не може да надвишава предлагането на този обект на свободния пазар. Наемателят може да изпрати писмо с искане за намаляване на наема, ако ситуацията на пазара го позволява.
7. Всички плащания стават собственост от момента на извършването им, освен ако в договора не е посочен насрещен лизинг. По този начин наемателят няма право да се разпорежда със средствата, имуществото, възложено на наемателя по договора.

Предсрочно плащане на наема

Гражданският закон също така определя, че в ситуации, когато обстоятелствата не зависят от волята на наемателя или наемодателя, е възможно предсрочно плащане на наема. Предсрочното плащане не винаги означава. По-специално, ако наемателят редовно нарушава условията на споразумението, поврежда имуществото, наемодателят може да поиска плащане за два периода (обикновено равни на месец), установени в договора.

Правото на предсрочно плащане на наема в полза на собственика може да се използва, ако нарушението на условията възлиза на по-малко от един месец. Освен това наемодателят може да изисква плащане не повече от един месец предварително, което всъщност означава предплатено. В случай на съдебен контрол, ако имуществото на собственика е увредено в резултат на действията на наемателя и това изискване е посочено в заявлението, съдът може също да принуди предсрочно плащане на наема.

Също така предсрочното плащане не може да припокрие края на лизинговия договор, дори ако страните, ръководени от, решат да удължат лизинговия договор.

Най-често задавани въпроси и отговори за наем

Заключение

Наемът е ефективен инструмент за насърчаване на собствениците, които не ползват самостоятелно обекта на своите права. Наемът може да се определи едностранно или по споразумение между лицата. Прехвърлянето на имущество на други лица срещу заплащане е разгледано подробно в Гражданския кодекс на Руската федерация, Кодекса на труда на Руската федерация, както и отделни федерални закони, установяващи:

• Взаимни задължения за прехвърляне на имущество, средства и спазване на срокове между наемателя и наемодателя.
• Необходимостта да плащате наем навреме.
• Различни форми на плащане, ограничени само от условията на договора.
• Възможността за получаване на плащания предсрочно, ако обстоятелствата го позволяват.

Договорът за лизинг (наем на имущество) урежда правоотношенията между лизингополучателя и лизингодателя при прехвърляне на имущество и ги защитава в случай на неизпълнение от една от страните. Ето защо е много важно правилно да установите всички необходими условия в договора. Три статии ще бъдат посветени на договора за наем. В тях специалистите на 1C: ITS ще говорят за това какви капани съществуват при сключването и изпълнението на договор и как да ги заобиколят без загуба за себе си. Ще бъдат разгледани както правните, така и данъчните аспекти на споразумението. В първата статия ще бъдат подробно анализирани условията за сключване на договор за наем, които имат еднакво значение и за двете страни по договора. В следващите две статии ще говорим за данъчните последици от сключването на този договор за наемодателя и наемателя.

Какво е договор за наем и под каква форма следва да се сключи?

Съгласно договора за лизинг едната страна (наемодателят) прехвърля имущество на другата страна (наемателя) срещу заплащане за временно владение и ползване или за временно ползване (член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В същото време прехвърлянето на собствеността върху този имот на наемателя не се извършва, освен в случаите, когато договорът предвижда право на обратно изкупуване.

Ако споразумението не предвижда плащане за използване на имущество, тогава такова споразумение се признава за договор за заем (безвъзмездно използване на имущество). Този вид правоотношения се регулира от нормите на глава 36 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Правилата, свързани с договора за наем, се прилагат в този случай само частично.

Наемодателят по договор за лизинг може да бъде собственикът на имота или друг законен собственик, упълномощен от самия собственик или от закона да отдава този имот под наем (член 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация). По този начин наемодател може да бъде лице, което има пълномощно от името на собственика за правото да отдава имот под наем.

Наемател може да бъде всеки дееспособен гражданин, индивидуален предприемач или юридическо лице.

Законът ви позволява да сключите договор за наем устно, но в повечето случаи се използва писмена форма, тъй като ви позволява да се споразумеете по-подробно за всички условия на договора и елиминира много разногласия между страните в процеса на неговото изпълнение. .

Договорът за наем се сключва в писмена форма, ако:

• срокът на договора е повече от една година (клауза 1 на член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
• една от страните по споразумението е юридическо лице (клауза 1, член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
• обектът на договора е сграда или конструкция (клауза 1, член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
• обектът на договора е превозно средство с екипаж (член 633 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Трябва ли да регистрирам договор за наем?

Договорът за наем подлежи на задължителна държавна регистрация, ако обектът на лизинга е недвижим имот или предприятие (клауза 2, член 609, член 658 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Има изключения от това правило. Така например затворниците за период по-малък от една година не подлежат на държавна регистрация (клауза 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, клауза 2 на член 26 от Кодекса на земята на Руската федерация):

• договори за наем и пренаем на земя;
• договори за наем на сгради или постройки.

Що се отнася до договорите за лизинг на превозни средства с и без екипаж, законът също така предвижда, че те не подлежат на държавна регистрация (членове 633, 643 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Гражданският закон не разрешава въпроса дали е необходимо да се регистрира договор за наем на нежилищни помещения.

От една страна, всички нежилищни помещения са част от сгради и съоръжения, а от друга страна, те не са директно посочени заедно с тези обекти.

Този въпрос беше изяснен само в Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 01.06.2000 г. № 53. Според арбитрите за договорите за наем на нежилищни помещения се прилагат същите правила, както и за договорите за наем на сгради и съоръжения. Следователно договорът за наем на нежилищни помещения трябва да бъде регистриран само ако е сключен за една година или повече.

Също така в Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. № 59 се обяснява следното: ако договорът за наем на недвижим имот е сключен за период от 11 месеца, но условията предвиди автоматичното му удължаване за същия период, тогава такова споразумение не е необходимо да се регистрира.

Какъв е предметът и обектът на договора?

В договора за наем следва да се прави разлика между предмет и обект на договора.

Предмет на договора са задълженията на страните да прехвърлят имущество и да го ползват в съответствие с условията на договора, както и да заплащат възнаграждение за това ползване.

За определяне на обекта на лизинга е необходимо ясно да се дефинират характеристиките на имуществото, което се отдава под наем.

Обектите на лизинг могат да бъдат (клауза 1 на член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

• парцели и други изолирани природни обекти;
• предприятия и други имуществени комплекси;
• сгради и конструкции;
• оборудване;
• превозни средства;
• други неща.

За да бъде признат договорът за наем за сключен, той трябва да съдържа данни, които позволяват да се определи кой имот трябва да бъде прехвърлен на наемателя.

Ако в договора няма такива данни, условието за обекта се признава за непоследователно и договорът се признава за несключен (клауза 3 от член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Така в договора е необходимо да се посочат възможно най-точно индивидуално определените характеристики на имота, които го характеризират.

Такива данни за имуществото включват (постановление на Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 16 декември 2009 г. по дело № A65-13380 / 2009):

• местоположението му спрямо други обекти;
• площ, технически характеристики;
• други характеристики, които индивидуализират обекта.

Би било полезно да посочите и адрес, технически характеристики на имота, вид на разрешеното ползване (за терен).

Както показва анализът на съдебната практика, съставните части на нещо не могат да бъдат обект на лизинг. Например:

отделен конструктивен елемент на сграда (покрив, стена и др.) (клауза 1 от 11.01.2002 г. № 66 "Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наем");

част от кабелната линия (постановление на Федералната антимонополна служба от 17.07.2007 г. по дело № A55-12242 / 06-33).

Как да уточним срока на договора?

Условието за срока на лизинга посочва периода от време, през който наемателят има право да използва наетия предмет и е длъжен да плаща наем за това. В съответствие с член 610, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация срокът на лизинга се определя от страните в договора.

Срокът на договора може да бъде определен:

• календарна дата;
• изтичането на период от време, изчислен в години, месеци, седмици, дни или часове;
• индикация за събитие, което неизбежно трябва да се случи.

Необходимо е да се прави разлика между срока на самия лизинг и срока на договора. Често тези времена не съвпадат. Така например наетото имущество може да бъде прехвърлено на наемателя (клауза 2 от член 425, клауза 3 от член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

• преди сключване на договора за наем;
• преди държавната регистрация на договора, когато такава регистрация е необходима.

В тези случаи, ако страните се съгласят, техните права и задължения (включително задължението за плащане на наем) могат да се простират и до периода, предхождащ подписването или държавната регистрация на договора.

В практиката има два вида спорове за плащане на наем: ако имотът се използва преди сключването на договора или след изтичане на срока му или ако имотът не се използва, но договорът продължава да е валиден.

Ако имотът се използва в периода, предхождащ държавната регистрация на договора, тогава е необходимо да се определи дали е имало споразумение за използване на имота през този период. Такова споразумение може да произтича пряко от условията на договора или да следва от други условия. Ако има споразумение, тогава наемът се плаща за целия период на използване на имота (Постановление на Федералната антимонополна служба на Източносибирския окръг от 15 юни 2011 г. № F02-2137/11 по дело № A33- 13835/2010).

Ако договорът е прекратен, но наемателят не е върнал имота, тогава той също е длъжен да плати наем за цялото време на закъснение (клауза 38 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от януари 11, 2002 г. № 66). Това се дължи на факта, че прекратяването на договора за наем не води до прекратяване на задължението на наемателя да плаща наем, ако вещта не бъде върната на наемодателя.

В ситуация, при която договорът за наем все още е валиден, но имотът е върнат, наемателят също е длъжен да плаща лизингови вноски преди прекратяването на договора за наем (клауза 13 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66).

Моля, имайте предвид, че съгласно параграф 2 от член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако след изтичането на договора за наем наемателят продължи да използва наетия имот и наемодателят не възрази срещу това, споразумението се счита автоматично подновява се при същите условия за неопределен срок.

Договорът се признава за сключен за определен период само ако условието за периода е включено в неговия текст. Ако в договора няма такова условие, той се счита за сключен за неопределено време. Такова споразумение има някои характеристики на процедурата за неговото прекратяване.

Така например, ако срокът на договора не е определен, въз основа на параграф 2 от член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация, всяка от страните може по всяко време да се откаже от договора, но е длъжна да уведомете другата страна за това поне един месец предварително. Ако имотът е отдаден под наем, срокът на предизвестието е три месеца. Спазването на тези срокове от страните е задължително, ако не са предвидили други срокове за предизвестие в договора.

За някои видове лизинг (например договор за наем (член 627 от Гражданския кодекс на Руската федерация)) и видове наети имоти (например горски парцели (клауза 3 от член 72 от Кодекса за горите на Руската федерация) ), водни обекти (член 14 от Кодекса за водите на Руската федерация)), Законът може да определи максимални срокове за продължителността на договора за наем. В тези случаи договорът се прекратява при изтичане на максималния срок. Ако страните са се споразумели в договора за период, надвишаващ максималния, договорът също е валиден само до изтичането на максималния срок (клауза 3, член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Как да настроите наема?

Трябва да се има предвид, че въз основа на параграф 12 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наема“ , наемът не може да се състои изцяло от битови сметки, тъй като в този случай наемателят не извлича никаква полза от наема на имота, което противоречи на възмездния характер на договора за наем.

И така, разгледахме въпроси, общи за страните, които е важно да подчертаем в договора за лизинг.

В следващия брой ще разгледаме практическите аспекти на изпълнението на договора от гледна точка на наемодателя.

Цялата предоставена информация е достъпна в системата ИТС ПРОФ в Наръчник за договорни отношения в раздел „Правна поддръжка“.