Условия и порядок платежей в договоре аренды. Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре

27.04.2019

Арендодатель при сдаче имущества во временное владение и пользование преследует основную цель в виде получения арендной платы. Поэтому условие об арендной плате наиболее значимо для арендодателя.

Строго говоря, вопросы установления и изменения арендной платы по договору аренды транспортного средства (далее - ТС) с экипажем регулируются общими положениями о договоре аренды (параграф 1 гл. 34 ГК РФ). Однако по договору аренды ТС с экипажем арендодатель не только передает имущество во временное пользование, но и фактически оказывает (через своих сотрудников) услуги по управлению этим ТС. В связи с этим на практике можно выделить три особенности, касающиеся расчетов по такому договору:

во-первых, стороны нередко предусматривают в договоре, что размер арендной платы зависит от режима использования ТС - в частности, договор может предусматривать повышенный размер арендной платы за сверхнормативную эксплуатацию;

во-вторых, при заключении договора стоит обратить особое внимание на то, как распределены обязанности по несению расходов на оплату услуг членов экипажа и расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства;

в-третьих, нужно убедиться, что в договоре указаны дополнительные услуги, которые обязан оказать арендодатель (например, доставка или демонтаж спецтехники), и четко прописан размер дополнительной платы за эти услуги.

Кроме того, поскольку арендная плата является источником дохода для арендодателя, он заинтересован в том, чтобы при возможности размер этого дохода увеличивался. Следовательно, особую актуальность приобретает вопрос: в каких случаях установленный в договоре размер арендной платы можно изменить (увеличить).

Способы определения размера арендной платы

Арендная плата по договору аренды транспортного средства с экипажем может быть установлена двумя разными способами.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, подлежащая перечислению арендатором арендодателю в сроки, установленные договором.

Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 10 000 руб. (десять тысяч рублей), включая НДС».

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы. В частности, плату за аренду ТС можно установить в зависимости от изменения курса иностранной валюты, количества часов работы ТС, режима эксплуатации и даже стоимости услуг, которые арендатор при помощи этого ТС оказывает третьим лицам.

Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы в зависимости от изменения курса иностранной валюты

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1000 USD (одной тысячи долларов США) в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы в зависимости от стоимости услуг, оказанных третьим лицам

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 70 процентов от стоимости реализованных в предыдущем месяце пассажирских билетов на проезд в автотранспортном средстве, включая НДС».

Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы путем определения стоимости фактического использования транспортного средства

«Арендная плата за пользование транспортным средством устанавливается в размере 1000 руб. за 1 час фактического использования, включая НДС».

Арендодателю имеет смысл предусмотреть в договоре повышенную стоимость использования ТС для случаев эксплуатации сверх установленных нормативов. Это объясняется тем, что сотрудники арендодателя, оказывающие услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, не могут оказывать их непрерывно. И услуги свыше установленных нормативов (которые, разумеется, тоже необходимо указать в договоре) оплачиваются в большем размере. Такая стоимость называется также сверхнормативной.

Пример условия договора о сверхнормативной арендной плате за пользование транспортным средством с экипажем

«Арендная плата за пользование транспортным средством устанавливается в размере 1000 руб. за 1 час, в том числе НДС. Стоимость сверхнормативной эксплуатации транспортного средства составляет 2000 руб. в час».

Если стороны заключили договор аренды ТС с экипажем, в котором арендная плата установлена за единицу времени, то сумма арендной платы будет подлежать уплате за время фактического пользования ТС. Если оно не могло быть использовано арендатором по вине арендодателя, то в таком случае арендная плата взысканию не подлежит.

Пример из практики: суд кассационной инстанции подтвердил правильность расчета арендной платы исходя из фактически отработанного транспортным средством времени

Истец (арендодатель) обратился к ответчику (арендатору) с иском о взыскании арендной платы за пользование ТС с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав арендную плату только за время фактического пользования транспортным средством.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой просил отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя, выводы судов о том, что арендная плата за пользование техникой должна оплачиваться арендатором из расчета фактически отработанного на данной технике времени, а также о доказанности факта неготовности техники к работе являлись необоснованными. По мнению истца, ответчик обязан оплатить арендную плату за все время нахождения техники в его распоряжении, а не только за время фактической эксплуатации транспортных средств.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Судами установлено, что одно из транспортных средств (башенный кран) ответчик фактически не использовал, поскольку оно не было обеспечено подводящим кабелем и экипажем, к нему не был установлен электрический шкаф для подключения кабеля. Поэтому требование о взыскании арендной платы в отношении этого транспортного средства удовлетворению не подлежит.

Арендная плата по другому транспортному средству была взыскана исходя из количества отработанных техникой часов. Расчет арендной платы исходя из фактически отработанного времени соответствует целям договора аренды транспортного средства с экипажем - такой целью является работа техники.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 декабря 2010 г. по делу № А70-3501/2010).

Способы увеличения и индексации арендной платы

Стороны могут в любой момент изменить размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение к договору аренды. Однако арендатор может и не согласиться на предложение арендодателя заключить такое соглашение.

Поэтому имеет смысл заранее включить в текст договора условия, благодаря которым аренда будет оставаться выгодной для арендодателя. Это можно сделать несколькими способами.

Во-первых, установить арендную плату не в твердом размере, а в виде формулы (в зависимости от уровня инфляции, курса иностранной валюты и т. п.). В этом случае сумма, которую получает арендодатель, будет меняться автоматически (например, индексироваться с учетом инфляции). Плюс в том, что с формальной точки зрения условие договора о порядке исчисления арендной платы будет оставаться неизменным. А значит, не будет подпадать под ограничения на изменение размера арендной платы.

Во-вторых, предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.

Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

При этом необходимо использовать максимально четкие и подробные формулировки, в частности, прописать в договоре следующее.

1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после заключения договора при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).

2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).

3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).

4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).

Если этого не сделать, суд в случае спора может решить, что стороны предусмотрели не право на изменение размера в одностороннем порядке, а лишь возможность заключить в будущем соглашение об изменении этого размера.

Совет : Арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.

В-третьих, заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.

Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора

«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей.»

Условие о праве расторгнуть договор из-за просрочки внесения арендной платы

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд в установленный в договоре срок (выражение «более двух раз подряд» фактически означает как минимум три раза), арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель может дополнительно защитить свои интересы, если убедит арендатора включить в договор аренды условие о том, что арендодатель сможет потребовать расторжения договора и при однократной просрочке внесения арендной платы. ВАС РФ подтвердил, что такие условия не противоречат закону (п. 26 информационного письма № 66).

Обеспечительный платеж в договоре аренды предназначен для компенсации потерь арендодателя, возникающих у него в случае неисполнения арендатором своих обязательств, предусмотренных соглашением об аренде. Рассмотрим особенности этого платежа.

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

неустойкой,
залогом,
удержанием вещи,
поручительством,
гарантией независимой стороны,
задатком,
обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

составляется в отношении дорогостоящего имущества;
отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
объем средств, вносимых в обеспечение;
порядок:
- внесения платежа,
- его использования,
- пополнения на использованную сумму,
- изменения размера,
- возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письмо от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
- у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
- у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

У арендатора:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

У арендодателя:

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

на счете 009 — у арендатора;
на счете 008 — у арендодателя.

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Дт 76ндс Кт 68,

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Дт 68 Кт 76ндс.

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Дт 76ндс Кт 68.

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

Дт 91 Кт 76ндс.

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

у арендатора:

Дт 76ар Кт 76об;

у арендодателя:

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Итоги

Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.

"Бухгалтерский бюллетень", N 2, 2005

Несмотря на то что разъяснений, публикаций и прочей информации, связанной с арендой, в изданиях, справочных системах достаточно, количество вопросов по указанной тематике, поступающих в редакцию нашего журнала, говорит о том, что обозначенная тема актуальна и требует дополнительного анализа и пояснений.

В рамках статьи нами будут рассмотрены вопросы учета и налогообложения расчетов арендатора и арендодателя по коммунальным платежам, а также порядок оформления первичных документов, счетов-фактур.

Правовое регулирование договоров аренды

В ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. При этом договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся, в частности, здания (ст.130 ГК РФ), подлежит государственной регистрации.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Это записано в ст.608 ГК РФ.

В части передачи имущества (ст.611 ГК РФ)

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, при этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

В части установления и оплаты арендных платежей (ст.614 ГК РФ)

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Добавим, что арендная плата может рассчитываться как минимум двумя способами:

с учетом коммунальных расходов, то есть когда арендной платой покрываются все расходы арендодателя, включая "коммуналку";
без учета стоимости коммунальных услуг, то есть арендная плата покрывает амортизацию, налог на имущество, земельные платежи и прочие расходы, которые арендодатель как собственник несет по сдаваемому в аренду имуществу.

Подробно на этих способах мы остановимся ниже.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Здесь же уместно отметить, что в п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указано, что в течение года должно оставаться неизменным лишь условие договора, однако оно может предусматривать как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, если в арендную плату включается стоимость коммунальных услуг, рассчитываемых ежемесячно либо по факту потребления арендатором, либо другим обоснованным способом, изменение размера арендной платы не будет противоречить ГК РФ.

В части содержания арендованного имущества (ст.616 ГК РФ)

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, арендатор (наниматель) обязан оплачивать и коммунальные услуги, конечно если другой порядок не предусмотрен договором или законом.

Иными словами, расходы (затраты) на оплату коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы, несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.

Что может относиться к коммунальным услугам

К коммунальным расходам относятся расходы по оплате сторонним организациям (или произведенными собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений.

К числу основных услуг относятся:

электроснабжение;
снабжение тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
водоснабжение и канализация;
газоснабжение.

Подробный перечень услуг коммунального хозяйства как вида деятельности приведен в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденном Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163.

Говоря о прочих услугах, которые также можно отнести к коммунальным, следует выделить следующие:

уборка и вывоз снега, мусора и других нечистот;
дезинфекция и дератизация, истребление грызунов, разных насекомых, а также газация складов;
противопожарные мероприятия;
очистка и благоустройство прилегающих к учреждению территорий, улиц;
стирка спецодежды, ковровых покрытий, штор, скатертей, салфеток, полотенец, других предметов мягкого инвентаря, а также мягкой мебели;
очистка дымоходов; натирка полов, оклейка и мытье окон;
техническое обслуживание и ремонт лифтового оборудования, кондиционеров, электроосветительной, отопительной, водопроводной, канализационной систем, установленных в зданиях и помещениях;
содержание водостоков;
проведение энергетических обследований и паспортизаций, метрологических проверок объектов коммунального хозяйства.

Не относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются тем же порядком услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также телевизионное и радиообслуживание.

Взаимоотношения арендатора и арендодателя по оплате коммунальных услуг

Рассмотрим все возможные варианты взаимоотношений сторон в договоре аренды по оплате коммунальных услуг.

Итак, коммунальные услуги и услуги связи по договорам аренды помещений (зданий, сооружений) могут оплачиваться следующими способами.

Вариант 1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Вариант 2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

Вариант 3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Вариант 4. Арендатор выступает в качестве субабонента по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя).

Рассмотрим каждый способ подробнее.

Расходы за коммунальные услуги несет арендатор и сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг

Арендатором самостоятельно заключаются соответствующие договоры с организациями, снабжающими арендованное имущество электроэнергией, водой, теплом, с оператором связи и т.д. Отметим, что указанный способ используется сторонами редко. Это происходит, прежде всего, из-за сложностей, связанных именно с перезаключением договоров со стороны энергоснабжающих и прочих организаций, оказывающих коммунальные услуги. В то же время такой способ может применяться в тех случаях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок.

Порядок оформления договоров на оказание коммунальных услуг определен Гражданским кодексом РФ. Порядок энергоснабжения регулируется §6 гл.30 ГК РФ. Договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем) (ст.539 ГК РФ).

Правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и т.д., если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ).

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает только арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (пп.4 ст.250 или ст.249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст.146 НК РФ) при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты учитываются им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с пп.10 п.1 ст.264 НК РФ, так же как и расходы по уплате арендной платы.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор принимает к вычету в общем порядке, естественно, при соблюдении условий, предусмотренных ст.ст.171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Расходы за коммунальные услуги несет арендодатель, и их сумма учитывается при определении арендной платы

Используя данный вариант, и арендатору и арендодателю необходимо учитывать следующие моменты.

В тексте договора аренды стороны должны указать, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам, которые будут ему покрываться арендатором в составе арендных платежей.

Размер арендных платежей может определяться договором, как в виде фиксированного ежемесячного платежа, так и расчетным путем, включающим арендную плату, как таковую, и фактическую стоимость коммунальных услуг за определенный период.

Очевидно, что в первом случае арендодатель должен произвести предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи, учитывая в том числе и сезонные колебания. Во втором случае - определить порядок (механизм) расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором.

Расчеты могут осуществляться:

на основании показаний отдельно установленных счетчиков;
пропорционально занимаемым арендатором площадям;
пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях;
иным способом.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль:

либо на основании пп.1 п.1 ст.265 НК РФ, как расходы на содержание переданного по договору аренды имущества, когда указанные расходы являются для организации внереализационными;
либо на основании пп.49 п.1 ст.264 НК РФ, когда указанные расходы связаны с производством и реализацией (аренда - обычный вид деятельности).

Как и в первом варианте, арендодатель получает арендную плату, которая будет являться для него доходом.

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, предъявляется к вычету на основании пп.1 п.2 ст.171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС принимается к вычету в порядке, предусмотренном ст.ст.171 и 172 НК РФ.

Пример 1 . В феврале 2005 г. ЗАО "Виктория" по договору аренды предоставило офисное помещение в аренду ООО "Кассандра". Договором предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются арендодателем ЗАО "Виктория". Также договором предусмотрено, что арендный платеж рассчитывается следующим образом: суммируется арендная плата, составляющая 35 400 руб. в месяц (в том числе НДС - 5400 руб.), и стоимость коммунальных услуг, приходящихся на арендованное помещение за месяц. Расчет производится пропорционально занимаемой арендатором площади, которая составляет 10% от общей площади здания.

На основании произведенного расчета стоимость коммунальных услуг, подлежащих включению в арендный платеж за февраль, составила 11 800 руб., в том числе НДС (118 000 руб. х 10%). Таким образом, ЗАО "Виктория" выставило счет арендатору на общую сумму 47 200 руб., включая НДС.

В учете арендодателя в феврале будут сделаны записи.

Дебет 62, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра", Кредит 90-1

47 200 руб. - отражена выручка от сдачи имущества в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 "НДС"

7200 руб. - начислен НДС;

Дебет 20, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра", Кредит 60

10 000 руб. - учтены коммунальные расходы, подлежащие включению в арендный платеж;

Дебет 19 Кредит 60

1800 руб. - учтен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

11 800 руб. - перечислены деньги поставщикам коммунальных услуг;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

1800 руб. - возмещен входной НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра"

10 000 руб. - списаны расходы;

Дебет 51 Кредит 62

47 200 руб. - получена оплата от арендатора за февраль.

Если аренда не является для фирмы обычным видом деятельности, то сумму арендной платы учитывают как операционный доход. В этой ситуации ее следует отражать по кредиту счета 91 субсчет 1 "Прочие доходы". Расходы по оплате коммунальных услуг следует относить к операционным (дебет счета 91 субсчет 2 "Прочие расходы").

В учете арендатора в феврале будут сделаны записи:

Дебет 20 Кредит 60, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

40 000 руб. - отражена в учете арендная плата;

Дебет 19 Кредит 60, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

7200 руб. - на основании счета-фактуры учтен НДС;

Дебет 60, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория", Кредит 51

47 200 руб. - перечислены деньги арендодателю;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

7200 руб. - возмещен входной НДС.

Расходы за коммунальные услуги несет арендатор, и при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей

Этот вариант является наиболее распространенным и, наверное, самым непростым. Начнем с того, что в Информационном письме Президиума ВАС N 66, о котором мы уже упоминали, указано, что заключение между арендатором и арендодателем соглашения, устанавливающего порядок участия арендатора в расходах на потребление электроэнергии, не может квалифицироваться как договор энергоснабжения. Тем самым Президиум ВАС определенно установил - арендатор не является в данном случае субабонентом, а арендодатель - энергоснабжающей организацией. Соответственно заключение такого договора, возможно, и не противоречит ГК РФ.

При таком варианте расчетов в договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор возмещает ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета). Арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего, в свою очередь, выставляет счет арендатору.

Расчет фактического потребления арендатором коммунальных услуг арендодатель производит одним из способов, которые были рассмотрены ранее.

Арендодатель при таких договорных взаимоотношениях с арендатором не сможет учесть расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для целей налогообложения прибыли, поскольку согласно договору, это расходы арендатора, и у арендодателя они никак не связаны с его производственной деятельностью. То есть они не могут быть обоснованы и оправданы.

Соответственно полученная арендодателем от арендатора возмещаемая сумма по коммунальным расходам также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку не влечет получения экономической выгоды арендодателем.

Арендатор, в свою очередь возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли. На это указано в п.8 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, а также в отдельных письмах налоговых органов, например Письмах УМНС по г. Москве от 23.08.2002 N 26-12/39149, от 22.07.2003 N 26-12/40946.

Естественно, что расходы у арендатора должны быть не только оправданными и обоснованными, но и документально подтвержденными. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть порядок составления и представления арендодателем документов, на основании которых производится их оплата арендатором. При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов, желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться копии счетов (иных первичных документов) поставщиков коммунальных услуг, согласованные с арендодателем расчеты, счета, выставленные арендодателем уже от своего имени, а также документы арендатора, подтверждающие оплату (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Похожая ситуация складывается и при расчетах по НДС.

Арендодатель, получив от поставщиков коммунальных услуг счета-фактуры, при соблюдении всех прочих условий к вычету может принять только ту сумму НДС, которая будет приходиться на услуги, потребленные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности.

Одновременно и полученная от арендатора сумма возмещения на оплату коммунальных услуг не будет являться объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг.

Поэтому в данной ситуации движение счетов-фактур должно быть следующим. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени, с обязательным приложением копий счетов-фактур поставщиков. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

Пример 2 . В феврале 2005 г. ЗАО "Виктория" по договору аренды предоставило офисное помещение в аренду ООО "Кассандра". Договором предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются арендодателем ЗАО "Виктория", арендатор в свою очередь возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг по арендованному помещению. Расчет стоимости коммунальных услуг производится пропорционально занимаемой арендатором площади, которая составляет 10% от общей площади здания.

Сдача имущества в аренду является для ЗАО "Виктория" обычным видом деятельности.

Согласно счетам, выставленным поставщиками коммунальных услуг за февраль, общая сумма к оплате арендодателем составила 118 000 руб., в том числе НДС - 18 000 руб. Счета поставщиков оплачены ЗАО "Виктория" полностью в феврале.

На основании произведенного расчета стоимость коммунальных услуг, подлежащих оплате арендатором за февраль, составила 11 800 руб., в том числе НДС.

В учете арендодателя в феврале будут сделаны записи (в части расчетов за коммунальные услуги).

Дебет 20(26) Кредит 60

90 000 руб. - отражены расходы по коммунальным услугам, потребленным арендодателем;

Дебет 19 Кредит 60

16 200 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра", Кредит 60

11 800 руб. - отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости (с учетом НДС) коммунальных услуг, приходящихся на сданное в аренду помещение;

Дебет 60 Кредит 51

118 000 руб. - оплачены счета поставщиков за оказанные коммунальные услуги;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

16 200 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету;

Дебет 51 Кредит 76, субсчет "Арендатор ООО "Кассандра"

11 800 руб. - поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг.

В учете арендатора в феврале будут сделаны записи (в части расчетов за коммунальные услуги).

Дебет 26 Кредит 76, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

10 000 руб. - начислена задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг;

Дебет 19 Кредит 76, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория"

1800 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76, субсчет "Арендодатель ЗАО "Виктория" Кредит 51

11 800 руб. - перечислены средства арендодателю в возмещение его расходов по оплате коммунальных услуг;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

1800 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.

Арендатор - субабонент по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя)

Указанный вариант в общем схож с первым, поскольку требует урегулировать взаимоотношения не только между арендатором и арендодателем, но и с ресурсо- и энергоснабжающими организациями.

В соответствии со ст.539 Гражданского кодекса РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация, в частности, обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления. При этом договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Статья 545 ГК РФ определяет, что абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Таким образом, организация-абонент фактически реализует электроэнергию субабоненту. Такой же порядок применим, как уже упоминалось, и к договорам снабжения через присоединенную сеть газом, нефтью, водой и другими аналогичными товарами, - это определено ст.548 ГК РФ.

Такое согласие энергоснабжающей организации может быть выражено в любой форме:

путем выдачи письменного разрешения в одностороннем порядке энергоснабжающей организацией;
путем указания на такое разрешение в двустороннем договоре между энергоснабжающей организацией и абонентом;
путем разрешительной надписи (согласования) в договоре между абонентом и субабонентом;
иным способом, подтверждающим такое согласие.

Наряду с ГК РФ вопросы снабжения и обеспечения газом, теплом, водой и канализацией регулируются специальными ведомственными актами.

Однако при каких условиях необходимо вносить изменения в договоры и получать соответствующее разрешение?

Гражданское законодательство и иные законодательные акты позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, это необходимо, если потребитель связан линиями передачи энергии непосредственно с абонентом, то есть имеет присоединенную сеть.

Во-вторых, это необходимо, если по договору аренды передаются, например, отдельно стоящие здания, сооружения или комплекс зданий (сооружений).

В-третьих, если имеются технические условия позволяющие разделить границы балансовой принадлежности присоединенных сетей.

В-четвертых, если обеспечен четкий учет потребления энергии.

В-пятых, если имеется разрешение госэнергонадзора на эксплуатацию присоединенных сетей и т.д.

Еще раз повторим, что договор аренды помещений не может и не будет рассматриваться как договор энергоснабжения со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В заключение коротко остановимся на отдельных ведомственных актах организаций, осуществляющих поставку коммунальных услуг, обеспечивающих энергоснабжение, позволяющих правильно составить договоры и построить взаимоотношения с этими организациями.

Газоснабжение представляет собой деятельность по обеспечению потребителей газом. Порядок расчетов по коммунальным платежам за газ установлен Федеральным законом от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". Он предусматривает, что и абонент, и субабонент должны приобретать газ только у газоснабжающей организации.

Электрическую и тепловую энергию субабонент должен покупать у абонента на основании заключенного между ними договора. Данный порядок установлен Приказом Минэнерго СССР от 06.12.1981 N 310 "Об утверждении Правил пользования электрической и тепловой энергией".

В договоре на электроснабжение или в приложении к договору между абонентом и энергоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к сети абонента субабонентах (наименование, мощность, электропотребление, расчетные электросчетчики, тарифы и др.).

Присоединение к сетям энергоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов для учета расчетов за электроэнергию, запрещается.

Расчеты за отпущенную электроэнергию производятся по платежным документам, выписываемым энергоснабжающей организацией для абонентов. Если у абонента есть субабоненты, выписывается один платежный документ за всю электроэнергию, израсходованную и абонентом, и его субабонентами.

В договоре на пользование тепловой энергией или приложении к договору между абонентом и теплоснабжающей организацией указываются данные о присоединенных к тепловой сети абонента субабонентах. Они включают в себя: наименования субабонентов, максимальную часовую нагрузку, теплопотребление, количество возвращаемого конденсата (в тоннах и процентах) с разбивкой по месяцам, тарифы и др.

Абонент может присоединять к своим сетям других субабонентов и заключать с ними договоры на снабжение тепловой энергией только с разрешения теплоснабжающей организации. Подключение к тепловым сетям теплоснабжающей организации, а также к сетям абонента субабонентов, не имеющих приборов учета для расчета за тепловую энергию, запрещается.

В Письме Госстроя России от 14.10.1999 N ЛЧ-3555/12 "О разъяснениях по применению Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации" определено, что получение питьевой воды из водопроводных сетей и (или) сброс сточных вод в канализационные сети осуществляется субабонентом по договору с абонентом.

Абонент может передавать (принимать) субабоненту (от субабонента) воду (сточные воды), принятую им от организации водопроводно-канализационного хозяйства через присоединенные водопроводные и канализационные устройства и сооружения, только с согласия организации водопроводно-канализационного хозяйства.

Учет объемов питьевой воды, использованной субабонентами, а также принимаемых от них объемов сточных вод производит абонент.

Расчеты за отпуск субабонентам воды и прием от них сточных вод и загрязняющих веществ производятся по договорам, заключенным между субабонентами и абонентом, если иной порядок расчетов не установлен органами местного самоуправления. По соглашению абонента и субабонента с организацией водопроводно-канализационного хозяйства такие расчеты субабонент может производить непосредственно с организацией водопроводно-канализационного хозяйства.

С.В.Чиков

Зам. генерального директора

В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение арендной платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:

— предварительная оплата — арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;

— отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;

— аванс и доплата (окончательный расчет) — часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть после его окончания.

Срок оплаты должен быть определен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ:

— указанием на определенную календарную дату или событие, которое должно неизбежно наступить;

— истечением определенного периода времени, исчисляемого с календарной даты или с момента наступления неизбежного события.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Арендная плата уплачивается арендатором не позднее 10.10.2010».

«Арендатор обязуется приступить к внесению арендной платы путем оказания услуг на следующий день после приемки объекта».

«Внесение арендной платы производится в следующие сроки:

— в течение 3 (трех) дней после подписания договора — 40% арендной платы;

— в течение 5(пяти) дней после подписания договора — 60% арендной платы».

———————————

Определение срока внесения арендных платежей нормативными правовыми актами

Сроки внесения арендных платежей за пользование определенными объектами аренды могут быть установлены нормативным актом. При согласовании договора аренды таких объектов сторонам необходимо руководствоваться действующими актами, содержащими нормы гражданского права. Условие договора, которое противоречит нормативному акту, может быть признано судом недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако это обстоятельство не делает недействительным весь договор (ст. 180 ГК РФ). Поэтому к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы применяются правила, установленные правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 168 ГК РФ договор в соответствующей части будет по общему правилу оспоримым, если в законе нет иных последствий, не связанных с его недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Следует учитывать, что к актам, содержащим нормы гражданского права, не относятся, в частности, нормативные правовые акты органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст. 3 ГК РФ). В связи с этим даже если договор аренды или его условия им противоречат, суд не признает такой договор (условие) недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Вместе с тем в судебной практике существовала противоположная позиция: договор квалифицировался судом как недействительный.

Определение срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры

Нередко в договоре срок внесения арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету. Например, стороны предусматривают, что оплата аренды производится в течение определенного периода после выставления счета-фактуры, либо указывают, что она осуществляется на основании счета-фактуры и согласовывают срок его выставления.

Однако в отношении срока оплаты такое условие может быть признано противоречащим ст. 190 ГК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 N 18АП-9425/2011). Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» применительно к сроку окончания действия договора. Она заключается в том, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон. Выставление арендодателем счета-фактуры данным признакам не отвечает. Поэтому не следует определять срок платежа в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. В противном случае он может быть рассчитан по правилам п. 2 ст. 314, абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Кроме того, при согласовании рассматриваемого условия арендатору необходимо учитывать судебную практику, согласно которой он не освобождается от ответственности за просрочку внесения арендных платежей, если арендодатель не выставил счет-фактуру, поскольку обязанность оплаты аренды не зависит от его выставления. Исходя из положений ст. ст. 606, 614 ГК РФ данная обязанность обусловлена самим фактом пользования арендованным имуществом.

В то же время существует иная позиция: арендатор освобождается от ответственности за просрочку внесения арендной платы, если арендодатель не выставил счет-фактуру.

Таким образом, в связи с наличием у арендатора риска оказаться просрочившим исполнение обязанности по внесению арендной платы, что повлечет взыскание с него штрафных санкций, не рекомендуется согласовывать в договоре условие об определении срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления счета-фактуры. Обеспечить его выставление арендодателем можно иными способами, например включением в договор условия о неустойке.

Если срок внесения арендной платы не согласован

В этом случае установленным считается срок оплаты, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При возникновении спора «сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах» в каждом случае определяются индивидуально.

Однако суд может применить к отношениям сторон правила п. 2 ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательства в разумный срок после его возникновения. В этом случае арендатор будет обязан не только внести арендную плату, но и уплатить неустойку за период просрочки, рассчитанный с учетом ст. 314 ГК РФ.

Коммунальные платежи в составе арендной платы (жилое помещение). Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество.

Вопрос: Если в составе арендной платы по предоставленным в найм квартирам учтены коммунальные платежи, почему их нужно выделять из состава арендной платы и облагать НДС, если по факту наймодатель не оказывает коммунальные услуги, а приобретает их для деятельности по предоставлению в найм жилого помещения, без НДС. Бремя оплаты коммунальных услуг наймодатель берет на себя и в договоре это сформулировано как " Размер платы за найм включает в себя: расходы по оплате коммунальных ресурсов: электроэнергия до ______ кВт в месяц, холодное водоснабжение до ______ м3 в месяц, горячее водоснабжение до _____ м3 в месяц, и плату за содержание и ремонт жилого помещения". Может надо перефразировать условия договора?

Ответ: Условия договора менять не нужно.

В Вашем случае сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде), а так же плата за содержание и ремонт помещения.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ платой за услуги по предоставлению в пользование жилых помещений, освобождаемой от налогообложения, является только плата за пользование жилым помещением и наем жилого помещения. Эта льгота не распространяется на плату за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилого помещения.

Такое же мнение высказала ФНС в письме от 16.03.2005 № 03-4-02/371/28: если по условиям договора аренды в стоимость арендной платы, помимо платы за наем жилья (за предоставление жилого помещения), входит стоимость коммунальных и иных услуг, то в налоговую базу по НДС не включается только плата за наем жилья.

Коммунальные услуги, входящие в состав арендной платы, в соответствии с договором аренды, облагаются налогом в общем порядке.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 170 НК РФ налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.

Обоснование

Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

1. по доле занимаемых арендатором площадей помещений;

2. по показаниям отдельных счетчиков;

3. исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Как арендодателю отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество. Организация применяет общую систему налогообложения

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154 , НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы. На всю сумму арендной платы нужно выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в зависимости от условий договора арендная плата может включать в себя основную (постоянную) часть, которая складывается из стоимости переданной в аренду площади, и дополнительную (переменную) часть, состоящую в том числе из компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС России в пункте 1 письма от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России).

Суммы входного НДС, относящегося к коммунальным услугам в составе арендной платы, арендодатель может принять к вычету, так как их приобретение относится к деятельности, облагаемой НДС ( , письмо ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86).* При этом должны быть соблюдены все необходимые условия для принятия НДС к вычету. Такую же позицию высказали некоторые суды (см., например, определение ВАС РФ от 26 августа 2009 № ВАС-10032/09 , постановления ФАС Центрального округа от 29 мая 2009 № А23-3029/2008А-14-202 , Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 № А63-8994/2004-С4-9).

Ситуация: вправе ли арендодатель перевыставлять арендатору счета-фактуры на коммунальные услуги, расходы на которые тот ему компенсирует. Платежи за коммунальные услуги не являются частью арендной платы. Договоры со снабжающими организациями заключены напрямую с арендодателем

Нет, не вправе.

Официальная позиция контролирующих ведомств состоит в том, что в данной ситуации арендодатель не может перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость услуг, оказанных арендодателю снабжающими организациями (письма Минфина России от 10 февраля 2011 № 03-03-06/1/86 , от 14 мая 2008 № 03-03-06/2/51 и ФНС России , от 23 апреля 2007 № ШТ-6-03/340). В обоснование своей точки зрения они приводят следующие аргументы.

Арендодатель - это абонент, который получает электро- и теплоэнергию, воду от снабжающей организации. А так как он выступает в качестве абонента, то сам не может быть снабжающей организацией для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 № 7349/99 , , постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 № Ф04-7965/2008(20062-А46-25)). Кроме того, в счетах-фактурах, выставленных арендодателю, в тарифы на коммунальные услуги уже включен НДС, который арендодатель уплатил коммунальным службам. Поэтому начисление НДС на стоимость услуг, уже включающих налог, противоречит налоговому законодательству (определение ВАС РФ от 16 февраля 2007 № 560/07).

Значит, арендодатель не вправе рассматривать для целей НДС компенсацию расходов по коммунальным услугам как реализацию и не может выставлять счета-фактуры. Поэтому арендодателю нельзя начислить НДС на компенсируемую стоимость услуг, а арендатору - принять входной НДС по этой сумме к вычету.

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендодателю перевыставлять арендатору счета-фактуры за коммунальные услуги. Они заключаются в следующем.

Перевыставление счетов-фактур арендодателем арендатору не противоречит нормам налогового законодательства. Никаких ограничений на этот счет статьи , Налогового кодекса РФ не содержат.

Кроме того, без обеспечения арендованного помещения коммунальными услугами организация-арендатор не может реализовать свое право на пользование арендуемым помещением (ст. , ГК РФ). Следовательно, предоставление коммунальных услуг неразрывно связано с оказанием услуг по аренде. Поэтому арендодатель вправе перевыставить счет-фактуру арендатору на стоимость коммунальныхуслуг, а арендатор - предъявить к вычету НДС по ним.

Подтверждает такую позицию Президиум ВАС РФ в постановлении от 25 февраля 2009 № 12664/08 .

До выхода постановлений Президиума ВАС РФ арбитражная практика по этому вопросу была неоднородной.

Некоторые суды придерживались точки зрения, полностью соответствующей позиции Президиума ВАС РФ (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 19 июня 2008 № Ф09-4255/08-С2 , от 29 февраля 2008 № Ф09-861/08-С2 , от 21 января 2008 № Ф09-11295/07-С2 , Московского округа от 26 августа 2008 № КА-А40/7882-08 , от 1 октября 2007 № КА-А41/10014-07). В то же время некоторые суды подтверждали позицию контролирующих ведомств (см., например, определение ВАС РФ от 29 января 2008 № 18186/07 , постановления ФАС Центрального округа от 14 февраля 2008 № А48-1629/07-6 , от 10 октября 2007 № А36-2553/2006 , Восточно-Сибирского округа от 19 января 2009 № А10-1581/08-Ф02-6877/08 , от 30 октября 2008 № А10-845/08-Ф02-5264/08, А10-845/08-Ф02-5607/08 , Поволжского округа от 4 марта 2008 № А65-8421/2007-СА1-37 , от 6 февраля 2008 № А55-6796/2007-53 , Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 № Ф04-7965/2008(20062-А46-25) , от 27 августа 2008 № Ф04-5231/2008(10532-А03-25) и от 24 марта 2008 № Ф04-2074/2008(2736-А45-41)).

С выходом постановлений Президиума ВАС РФ от 10 марта 2009 № 6219/08 и от 25 февраля 2009 № 12664/08 арбитражная практика по рассматриваемой проблеме должна стать единообразной. Об этом свидетельствуют новые судебные решения (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 № А17-1804/2007 , Восточно-Сибирского округа от 23 июня 2009 № А33-12783/08-Ф02-2566/09 , Московского округа от 10 июля 2009 № КА-А40/6262-09 , Центрального округа от 29 апреля 2009 № А48-3884/08-17 , Поволжского округа от 7 апреля 2009 № А65-20968/2008 , Западно-Сибирского округа от 15 сентября 2009 № Ф04-5497/2009(19433-А45-29) , Северо-Западного округа от 16 марта 2009 № А52-3899/2008 , Уральского округа от 25 февраля 2009 № Ф09-10444/08-С2).

Письмо ФНС России от 16.03.2005 № 03-4-02/371/28 «Об освобождении от налогообложения услуг по сдаче в аренду жилых помещений юридическим лицам»

«Федеральная налоговая служба по вопросу освобождения от налогообложения услуг по сдаче в аренду жилых помещений юридическим лицам сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), предусмотрены статьей 149 Кодекса .
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 Кодекса не подлежит налогообложению реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 05.08.2000 № 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" до 1 января 2004 года от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождалась реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, услуг по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов, а также услуг по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду).
Следовательно, операции по реализации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности подлежали освобождению от налогообложения налогом на добавленную стоимость как до 1 января, так и после 1 января 2004 года.
Статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора. При этом в соответствии с пунктом 2 данной статьи юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Учитывая вышеизложенное, освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности юридическим лицам по договору аренды применяется, начиная с 1 января 2001 года.

При этом необходимо учитывать, что от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается только плата за наем жилья и плата за предоставление жилых помещений в пользование юридическим лицам по договору аренды.
В том случае, если по условиям договора аренды предусмотрено, что в стоимость арендной платы помимо платы за наем жилья (платы за предоставление жилого помещения) включена стоимость коммунальных или иных услуг, то в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включается только плата за наем жилья (плата за предоставление жилого помещения).
При этом пунктом 1 статьи 149 Кодекса в отношении иностранных граждан или организаций, аккредитованных в Российской Федерации, предусмотрена специальная норма, согласно которой не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. Указанное положение применяется в случае, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации.
Таким образом, данная норма Кодекса применяется только в отношении иностранных граждан или организаций, аккредитованных в Российской Федерации.
В случае предоставления арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, не имеющим аккредитации в Российской Федерации, освобождение от налогообложения не предоставляется и услуги по предоставлению в аренду помещений подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.
Одновременно обращаем внимание на следующее.
В соответствии с пунктом 4 статьи 149 Кодекса налогоплательщики, осуществляющие операции, подлежащие освобождению, и операции, не подлежащие освобождению, обязаны вести раздельный учет таких операций.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 170 Кодекса налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.

При отсутствии у налогоплательщика раздельного учета сумма налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, вычету не подлежит и в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль, не включается.
В том случае если налогоплательщик при реализации товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость, выставил покупателю счет-фактуру с выделенной суммой налога, то данная сумма налога подлежит уплате в бюджет на основании пункта 5 статьи 173 Кодекса ».

Отвечает Александр Водовозов,

заместитель начальника Управления налогообложения юридических лиц ФНС России

«Порядок зависит от вида имущества, где оно расположено и кто балансодержатель. С 2019 года отменили централизованную сдачу отчетности по налогу на имущество, налоговая база по которому определяется как среднегодовая стоимость. Но из этого правила есть исключения. Все варианты, куда платить налог на имущество и подавать декларацию за 2018 год, смотрите в рекомендации.»