Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды. Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре

29.03.2019

И пролонгации уже действующих арендодатели, как правило, предлагают свои шаблонные тексты. В них часто кроются ловушки, которые потом лишают арендатора права на вычеты НДС и списание расходов. Поэтому еще на стадии переговоров стоит оценить предлагаемые условия сделки с точки зрения налогового риска.

Некоторые из условий аренды должны быть в договоре обязательно, иначе он будет считаться незаключенным. Другие же условия можно прописать так, как вашей компании. Договор аренды помещения приведен ниже, это пример. Те позиции договора, которые можно изложить по-другому, обозначены в образце цифрами. Альтернативные варианты формулировок для этих положений размещены в таблице (см. далее в статье).

Варианты формулировок для договора аренды офиса

Какие условия можно сформулировать иначе,чем в образце договора	Что можно прописать в договоре	Примеры формулировок
Срок аренды	Не конкретизировать срок аренды. Тогда будет считаться, что договор заключен на неопределенный период	2.1. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от настоящего Договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за пять месяцев (1 )
Расходы на ремонт арен-дуемого имущества	Можно указать, что любые виды ремонта оплачивает арендатор	3.2. Арендатор обязан: <…> 3.2.4. Осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений (2 )
Неотделимые улучшения	Установить в договоре, что арендодатель не будет возмещать контрагенту стоимость неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ)	4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекраще-ния настоящего Договора стоимость неот-делимых улучшений Арендатору не возмещается (3 )
Размер арендной платы	Сделать арендную плату фиксированной	5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб. в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг включена в указанную сумму арендной платы (4 )
Размер арендной платы	Еще один вариант — не включать стоимость коммунальных платежей в арендную ставку. Тогда арендатор будет компенсировать их отдельно	5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб.в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Помимо арендной платы Арендатор ежемесячно компенсирует Арендодателю стоимость потребленных Арендатором коммунальных услуг на основании счета, выставленного Арендодателем. К счету Арендодатель прикладывает акт, в котором приведен стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг пропорционально площади помещений, занимаемых Арендатором, а также копии счетов коммунальных служб (4 )
Сроки, в которые арендатор должен перечислять плату за имущество	Установить авансовую форму расчетов. Либо составить график платежей	5.2. Арендная плата уплачивается не позднее __ дней до начала очередного месяца. Или: Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с Графиком платежей, приведенным в Приложении № 5 к настоящему Договору (5 )

Арендованное имущество

Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.

Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).

Арендная плата

Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год. Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно. Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв. м (3900 руб. : 12 мес.).

Коммунальные услуги

Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.

Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.

При этом можно твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг. Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Это может быть акт или справка-расчет с приложением копий счетов поставщиков коммунальных услуг. Поэтому в договоре установите обязанность контрагента предоставлять такой документ.

Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).

Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.

Добавим, что еще можно заключить агентский договор, по которому арендодатель приобретает для компании коммунальные услуги. Либо включить такое условие в договор аренды помещения. Но в этом случае также возможны претензии налоговиков.

Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение. Поэтому не исключено, что налоговики посчитают посредническую схему фиктивной и заявят, что арендодатель неправомерно перевыставлял вам счета-фактуры.

Срок аренды

Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус. Арендодатель может в любое время отказаться от договора, сообщив об этом компании за три месяца. Хотя, если контрагент согласится, срок такого уведомления можно увеличить, например до шести месяцев (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.

Если хотите избежать госрегистрации, то срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней — в високосном году). Например, с 1 января по 30 декабря 2015 года включительно (а не по 31 декабря). Иначе будет считаться, что договор заключен ровно на год, и его надо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Расходы на ремонт

По общему правилу арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель — капитальный. Но в договоре можно установить другие правила (ст. 616 ГК РФ). Скажем, если компания планирует сама оплачивать затраты на капитальный ремонт, надо заложить это в договоре. Иначе налоговики снимут расходы.

Ответственность сторон

Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ). Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.

Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Действие договора

Нередко компания начинает пользоваться имуществом еще до того, как стороны подписывают контракт. Чтобы налоговики не придирались к расходам на аренду за тот период, когда договор не был заключен, пропишите в нем такое условие: договор распространяется на отношения сторон, которые возникли до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Кстати, на госрегистрацию сделки такое условие не повлияет. Например, ваша компания сроком на 10 месяцев. Но еще до этого компания в течение пяти месяцев фактически пользовалась имуществом контрагента. Тем не менее для целей госрегистрации срок аренды составляет 10 месяцев, а не 15.

Добавим, что для учета расходов также понадобится акт, подтверждающий, что ваша компания получила имущество в пользование до того, как заключила договор.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”. Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2019 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует.

Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.

Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет.

Прием оплаты без выдачи чека является нарушением. Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).

Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.

При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых. В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.

Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Получение арендной платы через банковский счет физического лица

Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты , которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г.». ВАЖНО: арендатор-физлицо может непосредственно обратиться в Банк арендодателя и внести деньги на его счет (по номеру счета) или на его карту (по номеру карты). Например, такой способ удобен в банке, у которого много отделений.

Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору. Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство. Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.

При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).

Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя

Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат. Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.

ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.

Начисление Арендной Платы и обязанность Арендатора по оплате Арендной Платы начинается с момента подписания Акта Приемки Помещений. В случае неподписания Акта Приемки в результате действий/бездействий Арендатора, Арендная Плата начинает начисляться с даты, когда такая приемка должна быть осуществлена в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора аренды. Арендатор вносит задаток в размере Арендной Платы за один месяц в период с 16 марта 2010г. по 18 марта 2010г. Сумма задатка зачисляется в счёт Арендной Платы за первый месяц аренды по настоящему Договору аренды. В случае отказа от подписания Акта Приёмки Арендодатель не возвращает сумму задатка. Начисление Арендной Платы прекращается с даты фактического возврата Помещений, Парковочных Мест, Имущества по акту Приемки в соответствии с условиями настоящего договора.

Оплата Фиксированной части арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами, за первый месяц аренды производится на условиях п. 5.1 настоящего Договора аренды.
Арендодатель обязан не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным, подготовить и передать Арендатору Акты об оказании услуг, счета-фактуры за прошедший месяц, оформленные в соответствии с действующим законодательством РФ. В течение всего срока действия настоящего договора Арендатор производит Арендодателю перечисление ежемесячной Фиксированной части арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами следующим образом: - начиная со второго месяца аренды не позднее 5-го числа (Дата Платежа) оплачиваемого месяца, Арендатор перечисляет аванс в размере Фиксированной части ежемесячной арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами; - начиная с первого месяца окончательный расчет по Переменной части арендной платы за месяц происходит не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления Арендатором Арендодателю суммы по Переменной части арендной платы за месяц на основании расчетных документов.
Оплата Арендной Платы производится Арендатором только безналичным путем. Перечисление Арендной Платы по настоящему договору производится с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя в валюте Российской Федерации - в рублях.
Датой оплаты по настоящему договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Если какие-либо суммы, причитающиеся одной Стороне от другой Стороны по настоящему Договору аренды, выплачиваются с опозданием более чем на 10 (десять) Рабочих Дней исчисляемых с Даты Платежа, то Сторона, которой причитаются такие суммы, будет вправе взимать штраф в размере 0,2% (ноль целых две десятых процента) от таких сумм за каждый календарный день задержки платежа, начиная с 11-го (одиннадцатого) дня, следующего за Датой Платежа.
В случае, если Дата Платежа не является рабочим днем в Российской Федерации(«Рабочий День»), Арендатор будет должен произвести платеж не позднее последнего Рабочего Дня перед Датой Платежа. При этом Датой Платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета Арендатора. Арендатор считается исполнившим обязательство по оплатев момент зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Принимаем на экспертную оценку договоры аренды коммерческих помещений. Помогаем с составлением.

нежилых помещений в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, общей площадью кв.м., расположенные в здании, кадастровый (условный) номер: , по адресу: , в дальнейшем именуемые «Помещения» (согласно Плану-схеме арендуемых помещений – Приложение №1 к Договору).

1.2. Арендатор намеревается использовать данные помещения с целью ведения деятельности, не запрещенной законодательством РФ, а именно: .

1.3. Имущество является собственностью Арендодателя на основании Свидетельства о государственной регистрации права .

1.4. Арендодатель гарантирует, что передаваемые в аренду помещения не заложены, не арестованы и не обременены правами третьих лиц.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется :

2.1.1. Передать арендатору Помещения по Передаточному акту в согласованные Сторонами сроки.

2.1.2. Обеспечить доступ Арендатора в арендуемые Помещения.

2.1.3. Не вмешиваться в деятельность Арендатора.

2.1.4. При наличии технической возможности, по запросу Арендатора обеспечить Арендатора необходимыми коммунальными услугами: за счет Арендатора.

2.1.5. Производить капитальный ремонт здания, в котором расположены арендуемые Помещения, по мере возникновения соответствующей необходимости.

2.2. Арендатор обязуется :

2.2.1. Вносить арендную плату, а также иные обязательные платежи в порядке и сроки, оговоренные настоящим договором.

2.2.2. Не производить перепланировок (переоборудования) в арендуемых Помещениях, без письменного согласования таких перепланировок с Арендодателем и уполномоченными государственными органами.

2.2.4. За свой счет производить текущий ремонт арендуемых Помещений для поддержания их в рабочем состоянии, а также обеспечить необходимое благоустройство прилегающей территории.

2.2.5. Выполнять все необходимые противопожарные правила и санитарные требования, предъявляемые к данным Помещениям с учетом их назначения и деятельностью осуществляемой в них Арендатором (п.1.2 Договора). А в случае предъявления претензий контролирующими государственными органами (надзорными органами) к Арендодателю или намерения указанных органов наложить штрафные санкции на Арендодателя в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением в арендованных Помещениях указанных выше требований – административную, уголовную и иную вытекающую из данных фактов ответственность в полном объеме несет Арендатор.

2.2.6. Не позднее дней с даты принятия помещений по Передаточному акту, обеспечить арендуемые Помещения (осуществить монтаж, пуско-наладку и ввод в эксплуатацию) необходимыми средствами пожарной сигнализации и пожаротушения, а также поддерживать соответствующие системы в надлежащем рабочем состоянии.

2.2.7. Устранять аварии (и их последствия), произошедшие по вине Арендатора в арендуемых Помещениях.

2.2.8. Без письменного согласия Арендодателя: не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам; не предоставлять арендуемые Помещения в безвозмездное и возмездное (субаренду) пользование, не вносить права аренды в качества вклада в уставный капитал или паевого взноса.

2.2.9. Допускать в арендуемые Помещения Арендодателя (в том числе – Технический персонал) для осуществления контроля за соблюдением условий настоящего договора и предотвращения возможных аварийных ситуаций, а при необходимости – исполнителей работ по обслуживанию коммуникаций и устранению аварий.

2.2.10. Возместить ущерб Арендодателю в полном объеме, в сумме стоимости возврата Помещений в прежнее состояние: в случае пожара либо аварии, возникших в арендуемых Помещениях, вследствие несоблюдения Арендатором правил пожарной безопасности или неправильной эксплуатации Помещений, коммуникаций, нарушений правил техники безопасности; или осуществить восстановительный ремонт собственными силами и/или за свой счет.

2.2.11. Соблюдать требования законодательства РФ о привлечение к труду иностранных граждан и лиц без гражданства. Исключить факты незаконного найма мигрантов в своей деятельности.

2.3. Охрана арендуемых Помещений и иного имущества, принадлежащего Арендатору, осуществляется силами и за счет средств Арендатора. На территории Арендодателя действует пропускной режим в соответствии с графиком работы Арендодателя.

2.4. Сбор, хранение, вывоз, мусора, бытовых и опасных отходов производится Арендатором самостоятельно за свой счет.

2.5. Контроль приборов учета коммунальных услуг осуществляется Арендодателем.

2.6. Арендодатель вправе производить отключение электроэнергии в помещениях Арендатора при аварийных ситуациях – без предупреждения, а при резком возрастании собственных электрических мощностей, по предписанию инспекции Энергонадзора и Энергосбыта, при несвоевременной оплате, а также в случае нарушения эксплуатационных норм и требований – при условии письменного предупреждения Арендатора не менее чем за 24 часа до предполагаемого времени отключения.

2.8. Курение персонала и клиентов Арендатора в арендованных Помещениях и на прилегающей территории строго запрещено. Кроме того запрещено курение указанных выше лиц на всей территории Арендодателя, за исключение специально отведенных мест для курения, размещенных и оборудованных в соответствии с требованиями законодательства РФ.

3. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендная плата за помещения, указанные в п.1.1 Договора, состоит из постоянной и переменной части.

3.1.1. Размер постоянной части арендной платы составляет рублей, за 1 кв.м. в год.

3.1.2. Оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором самостоятельно на основании настоящего договора до числа оплачиваемого месяца.

3.1.3. В течение банковских дней с даты заключения настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за последний месяц аренды по настоящему договору. Оплата за последний месяц аренды считается депозитом и находится у Арендодателя; в случае необходимости, из указанной суммы производится вычет подлежащих уплате сумм неустойки, штрафа, иного вида ответственности Арендатора. Данная сумма засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. В случае если из указанной суммы было произведено удержание Арендодателем, Арендатор в течение банковских дней обязан пополнить указанную сумму для зачета в качестве оплаты последнего месяца аренды.

3.2. Переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные платежи: расходы на . Оплата коммунальных услуг производится Арендатором на основании счетов Арендодателя, в течение банковских дней с даты выставления счета.

3.3. Перечисление Арендатором арендной платы осуществляется на расчетный счет Арендодателя в рублях РФ. Обязательство Арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, считается исполненным со дня поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или иной указанный Арендодателем расчетный счет.

3.4. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке, при условии письменного уведомления Арендатора не позднее, чем за календарных дней до предполагаемой даты изменения.

3.5. Стороны пришли к соглашению, что независимо от даты заключения настоящего договора, расчет и начисление постоянной и переменной частей арендной платы за помещения, указанные в п.1.1 Договора, производится Арендодателем начиная с даты подписания Сторонами Передаточного акта, по которому Арендодатель передает помещения Арендатору, в соответствии с п.2.1.1 Договора.

4. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.1. Арендатор обязан возвратить Арендодателю Помещения в срок не позднее рабочих дней с момента прекращения договора аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с письменного согласия Арендодателя, возмещается Арендодателем в полном объёме посредством уменьшения ежемесячных арендных платежей, начиная со следующего месяца после письменного согласования улучшений, оформленного дополнительным соглашением к настоящему договору. О намерении произвести неотделимые улучшения Арендатор обязан уведомить Арендодателя заблаговременно.

4.2. При приеме/возврате Помещений Стороны составляют Передаточный акт (акт возврата), который подписывается их уполномоченными представителями.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае просрочки любого из платежей по настоящему договору на срок более банковских дней, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.2. В случае просрочки возврата Имущества Арендатор уплачивает Арендодателю время фактического нахождения в арендуемых помещениях, за весь срок просрочки возврата, а также штраф в размере % от стоимости постоянной части месячной арендной платы.

5.3. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора с нарушением срока или без предварительного уведомления о своем намерении расторгнуть договор (п.6.2 Договора), а также Арендодателем по основаниям, указным в п.6.3 Договора, депозит, указанный в п.3.1.4 Договора, Арендатору не возвращается, не засчитывается Арендодателем в качестве оплаты за последний месяц аренды, а засчитывается в качестве штрафных санкций.

5.4. Ущерб, причиненный при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по настоящему договору, виновная сторона возмещает в полном объеме. Ущерб (подтвержденный документально) возмещаются сверх неустойки (штрафа, пени), предусмотренной настоящим договором.

5.5. Претензии (штрафы) контролирующих государственных органов (надзорных органов) к обстоятельствам, предметам, объектам или отношениям, непосредственно связанным с деятельностью Арендатора и имеющие отношения к предмету настоящего договора подлежат безусловной компенсации Арендатором. Сумма штрафа, наложенная на Арендодателя, в случае нарушения Арендатором требований законодательства и/или предписания уполномоченного государственного контрольного (надзорного) органа, подлежит компенсации (перечислению) Арендодателю в течение банковских дней с даты получения Арендатором соответствующего требования Арендодателя.

5.6. В случае наложения каких-либо штрафных санкций организациями, осуществляющими сбыт коммунальных услуг, на Арендодателя за перерасход и пр., Арендодатель вправе потребовать сумму штрафа с Арендатора, а Арендатор обязан осуществить указанную выплату не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.

5.7. В случае нарушения Арендатором (его персоналом и/или клиентами) п.2.8 Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере постоянной части месячной арендной платы не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор считается заключенным со дня его подписания Сторонами и действует до «»2019 г. включительно.

6.2. Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке, при условии уведомления Арендодателя о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения.

6.3 Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке при условии уведомления Арендатора о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения, либо в любое время по своему усмотрению при выявлении следующих нарушений:

если Арендатор использует переданные ему в аренду помещения не по назначению и/или с нарушением существенных условий настоящего договора аренды;
если Арендатор производит работы по переустройству и перепланировке арендуемых помещений или изменение конструкции данных помещений без письменного согласования с Арендодателем и согласования таких изменений с уполномоченными организациями;
если Арендатор допускает просрочку оплаты арендных платежей, либо иных согласованных Сторонами платежей на срок более банковских дней.

6.4. Арендатор, по окончанию срока действия настоящего договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение (продление) договора аренды помещений, указанных в настоящем договоре, на новый срок на условиях, согласуемых Сторонами дополнительно.

7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности, в том числе за полное неисполнение обязательств по настоящему договору, его дополнительным соглашениям, если это явится следствием обстоятельств непреодолимой силы, независящей от воли Сторон (форс-мажор), которые должны быть подтверждены документально.

7.2. Все споры, связанные с заключением, исполнением, расторжением, толкованием настоящего договора, будут решаться путем переговоров. В случае если возникшие споры и разногласия невозможно будет урегулировать путем переговоров, они будут переданы сторонами на рассмотрение и разрешение в арбитражный суд по месту нахождения .

7.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

7.4. Настоящий договор составлен в двух идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Обратите внимание, что договор аренды составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.

Принцип свободы договора позволяет установить механизм определения размера арендной платы, удобный арендатору и арендодателю. Это может быть и фиксированная сумма, уплачиваемая ежемесячно, и сумма, включающая возмещение расходов на обслуживание арендованным объектом. В последнем случае формулировка договорного положения требует особого внимания.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК), а при их отсутствии применяются порядок, условия и сроки платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Похожее правило установлено и в п. 3 ст. 424 ГК РФ для цены договора: при ее отсутствии в тексте соглашения исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Но при заключении договора аренды недвижимости это правило применению не подлежит, поскольку арендная плата является его существенным условием (ст. 432 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Условия об арендной плате должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было точно определить, в какие сроки и в каком размере арендатор обязан совершать соответствующие платежи. В договоре может быть установлен твердый размер арендной платы или порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае условие об арендной плате также будет считаться согласованным.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Изменение размера арендной платы в соответствии с предусмотренным договором механизмом не является изменением договора аренды, и, следовательно, не подпадает под ограничения, о которых говорилось выше (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, далее — Информационное письмо № 66). Например, условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции данному ограничению не противоречит. Хотя и меняется размер арендной платы, порядок ее исчисления остается неизменным.

В договоре лучше предусмотреть последствия утраты арендодателем статуса плательщика НДС

В договоре аренды рекомендуется указать, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). И если включает, то необходимо будет также определить, какая часть указанной суммы является арендной платой, а какая — НДС. Например, указать действующую ставку налога в избежание споров в дальнейшем при изменении ставки налога в период действия договора. В договоре рекомендуется также указать, что на сумму арендной платы НДС не начисляется, если арендодатель не является плательщиком данного налога.

Все это необходимо сделать, так как иначе у сторон могут возникнуть разногласия относительно сумм, подлежащих внесению в качестве арендной платы. Позиция судов по данному вопросу неоднозначна, и в итоге арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу № А70-14225/2009), а арендатор может оказаться вынужденным уплатить НДС сверх размера арендной платы (Определение ВАС РФ от 10.02.2010 № ВАС-1414/10 по делу № А51-7727/2009).

Вероятна ситуация, когда изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие о том, что в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога. Если такое условие не согласовано, суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу № А43-24309/2010). Вместе с тем существует и другая позиция, когда плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2010 по делу № А29-2100/2009).

Арендная плата может включать постоянную и переменную части

Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. Дело в том, что при такой плате арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, а это противоречит возмездному характеру договора (п. 12 Информационного письма № 66).

В целях возмещения стоимости потребленных арендатором коммунально-эксплуатационных услуг стороны все чаще указывают в договоре на то, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. Размер постоянной части определяется в виде фиксированной величины (или механизма ее исчисления), а переменная часть определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг.

Условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей, является важным пунктом договора. Ведь договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены арендодателем и счета выставляются на его имя, а у арендатора возникнет обязанность возмещать подобные расходы, если это предусмотрено в соглашении. В состав коммунальных и иных платежей входят стоимость услуг водоснабжения и водоотведения, телефонной связи, потребленной электроэнергии, теплоснабжения (газоснабжения), а также плата за уборку помещений, вывоз мусора, и др.

Учет коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы возможен в нескольких вариантах. Во-первых, можно установить фиксированную арендную плату, в которую уже включена стоимость таких платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает фиксированную арендную плату. Во-вторых, допустимо определить размер арендной платы без учета стоимости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение таких договоров повлечет для арендатора возникновение дополнительных обязательств перед такими организациями. И, в-третьих, стороны вправе установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части.

В последнем случае арендная плата складывается из платы в части арендуемого помещения в установленном размере (постоянная часть) и арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Размер переменной части арендной платы лучше фиксировать для каждого месяца отдельно

На практике размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного для арендатора, либо по установленной мощности путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и примерной продолжительности их работы. Размер потребленной воды или газа также может определяться по счетчику. Расчет стоимости услуг теплоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Возмещение затрат на телефонную связь производится на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Для признания в расходах фиксированной части арендной платы арендатору достаточно иметь лишь сам договор аренды, в котором она определена. Для признания в расходах переменной части необходим отдельный первичный документ, в котором будет отражена стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг с расшифровкой по видам услуг и со ссылками на соответствующие документы и исчисленная в соответствии с договором аренды величина переменной части арендной платы за месяц.

Что это за первичный документ? При заключении договора этот вопрос стороны договора аренды согласовывают самостоятельно применительно к конкретной ситуации. Это может быть и двусторонний акт, и справка-расчет бухгалтерии арендодателя. Главное, чтобы применяемый документ содержал все обязательные реквизиты, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Если в соответствии с договором арендная плата (или ее часть) является переменной величиной, то для признания этой суммы в составе расходов арендатору ежемесячно необходимо получать от арендодателя первичный документ, так как размер арендной платы из месяца в месяц различается. А при определении в договоре арендной платы в постоянном (фиксированном) размере ежемесячные акты, подтверждающие размер платы, не нужны, так как размер арендной платы не меняется.

Стоит помнить, что с составлением первичной документации могут возникнуть сложности, так как арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг арендатору, а фактически выступает «агентом» арендатора по перечислению платежей за услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями. Для арендодателя эти платежи не являются доходом, а служат компенсацией расходов.