ماهیت حقوقی سهم تعیین سهم در حق مالکیت مشاع

در فرآیند واگذاری اموال غیر منقول توسط دو یا چند نفر، باید به خصوصیات موضوع حقوقی از جمله تعیین سهام در حق مالکیت مشاع توجه شود. اعمال حقوق می تواند به صورت مالکیت مشترک، بدون قسمت های تخصیص یافته از هر یک از شرکت کنندگان، یا مالکیت مشترک، که در آن اندازه مالکیت همه مالکان مشخص می شود، بیان شود. تشریفات عمل و امکان دفع یک شی بستگی به این دارد که ملک مشاع یا مشاع است.

روش تعیین اندازه سهام

اموال مشاع طبقه بندی شده به عنوان املاک مشاع، امکان و ضرورت تعیین مبلغ تخصیص یافته به هر مالک را در نظر می گیرد. فرآیند تعیین سهام در حق مالکیت مشاع به شرایط خاص اخذ حق مالکیت بستگی دارد:

• طبق مقررات قانونی؛
• پس از توافق بین شرکت کنندگان.

یک شی در شرایط زیر مالکیت برابر در نظر گرفته می شود:

• اگر تعیین مقدار دارایی هر شرکت کننده غیرممکن باشد.
• مطابق با احکام قانون؛
• با رضایت داوطلبانه مالکان

برابری سهام

نیاز به تعیین اندازه یک قطعه در موارد زیر ایجاد می شود:

• وقتی از ترکیب یک شیء جدا می شود.
• هنگام برنامه ریزی هر اقدامی در مورد یک شی.

قانون خانواده برابری را در مورد دارایی مشترک زوجین مقرر می دارد.

علاوه بر این، طبق ماده برای شرکت کنندگان در یک مزرعه یا شرکت دهقانی، قطعات برابر در نظر گرفته می شود. 258 قانون مدنی. اعضای یک خانوار، هنگام تقسیم اموال غیرمنقول یا ترک خانه، حق دارند بر توزیع مساوی مالکیت حساب کنند.

تعریف سهام

میزان مالکیت، به استثنای موارد توزیع مساوی، با توجه به سهم هر یک از شرکت کنندگان در شکل گیری شی مورد نظر تعیین می شود.

تغییر را به اشتراک بگذارید

در فرآیند تملک و انجام اقدامات مختلف در مورد املاک (فروش، معاوضه، خرید و ...) ممکن است شرایط تغییر مالکیت ایجاد شود.

روش تعیین سهم تغییر یافته یک شرکت کننده در مالکیت مشترک معیارهای زیر را در نظر می گیرد:

• کمک مادی به بهبود کل املاک و مستغلات؛
• امکان تعیین میزان افزایش و جدایی از املاک مشاع.
• سهم نیروی کار یک شرکت کننده در مالکیت مشترک در تغییر ایجاد شده؛
• سایر سرمایه گذاری ها و فعالیت های افزایشی

گزینه هایی برای تغییر نسبت سهم

تغییر در ارزش اموال مشترک با اقدامات انجام شده برای بهبود مسکن همراه است. هنگام انجام اقداماتی برای تغییر کل یک قطعه املاک، بین تغییرات قابل تفکیک و بهبودهای غیرقابل تفکیک تمایز قائل می شود.

اگر یکی از مالکان اقداماتی را انجام داده باشد که مستلزم بهبود غیرقابل تفکیک کل ملک باشد، او حق دارد بر تصویب افزایش سهم خود مطابق با افزایش ارزش ملک در نتیجه افزایش ارزش حساب کند. تغییر می کند.

اگر اقداماتی انجام شده باشد که منجر به بهبود یا افزایش قابل تفکیک شده باشد، بدون هیچ آسیبی به اموال اصلی یا آسیبی به سایر شرکت کنندگان، توافق با سایر مالکان برای ایجاد این تغییرات لازم نیست.

هنگام تعیین میزان مالکیت هر یک از شرکت کنندگان پس از بهبود، آنها از تصمیمی که توسط همه مالکان مشترک گرفته شده است، اقدام می کنند:

• افزایش در بخشی از فردی که بهبودها را انجام داده است.
• پرداخت غرامت متناسب با سهمی که در بهبود و حفظ اندازه قطعات انجام شده است.

اگر به اتفاق آرا تصمیم گرفته نشده باشد، بهبود قابل تفکیک به عنوان دارایی مالکی که شروع به اضافه یا تغییر کرده است، ثبت می شود.

در صورت اختلاف در مورد نحوه ثبت حقوق مالکیت تغییر یافته به دادگاه مراجعه می کنند.

تمرین آربیتراژ

دادگاه ها اغلب به اختلافات مربوط به شرایط زیر رسیدگی می کنند:

• شناسایی سهم در یک آپارتمان؛
• تعیین مقدار اموال برای دفع بعدی؛
• تغییر اندازه سهم پس از بهبود

ایجاد سهم در اموال غیرمنقول به ویژه در آپارتمان تنها در صورت وجود امکان واقعی با رعایت موارد زیر جایز است:

• تخصیص طبیعی بخشی از ملک در یک آپارتمان یک اتاقه تقریبا غیرممکن است.
• در صورت احراز موانع عینی غیرقابل عبور که مستلزم عدم امکان تفکیک ملک از املاک مشاع باشد، دادگاه می تواند به میزان سهم غرامت بدهد.
• عدم تخصیص و ثبت مناسب سهم مستلزم هماهنگی اجباری با سایر صاحبان موضوع هر گونه اقدامات در مورد اعمال حق تصرف دارایی است.
• تخصیص با حل و فصل روش استفاده از ملک مشترک با سایر مالکان همراه است.

هر مورد از تعیین سهم با در نظر گرفتن کلیه شرایط و شرایط مربوط به صورت جداگانه در نظر گرفته می شود. در صورت عدم امکان توافق مسالمت آمیز با مالکین، تصمیم بر اساس رسیدگی به پرونده در دادگاه اتخاذ می شود.

غالباً در حین استفاده نیاز به تقسیم فضای زندگی مشترک است و سپس بحث تخصیص سهم هر یک از مالکان مطرح می شود.

بیایید در نظر بگیریم که نحوه تعیین سهام در یک آپارتمان چگونه است و راه های تخصیص سهم هر یک از مالکان چیست؟

روش تعیین سهام مالکیت

ماده 245 قانون مدنی فدراسیون روسیه روشی را برای تعیین سهام در اموالی که در استفاده، تصرف و تصرف چندین مالک است و با حق مالکیت مشترک یا مشترک به آنها تعلق دارد، پیش بینی می کند.

اموال مشاع به اموال مشترک - بدون تعیین سهام - تقسیم می شود و دارایی مشترک است که قانوناً قسمت خاصی از ملک را به هر مالک اختصاص می دهد. ضمناً سهم یک آپارتمان یک اتاق خاص نیست، بلکه قسمت خاصی از مالکیت این آپارتمان است که معمولاً به صورت کسری بیان می شود. مالکیت مشترک مشمول ثبت دولتی است و داده های مربوط به آن منوط به ثبت اجباری در ثبت یکپارچه حقوق املاک و مستغلات است.

شما فقط با تخصیص غیرنقدی می توانید حدود سهم خود را تعیین کنید و این کار از چند طریق - با توافق طرفین و دادگاه - قابل انجام است. این نیز توسط هنجارهای ماده 245 قانون مدنی فدراسیون روسیه تعیین می شود.

تخصیص سهم در یک آپارتمان شامل انتقال بخشی از آن به صورت غیرمستقیم با ثبت مالکیت بخشی از آپارتمان متناسب با سهم هر یک از شهروندان یا پرداخت غرامت نقدی توسط یک یا چند مالک برای یک سهم در مشاور املاک. بنابراین، مالکیت مشترک می تواند با توافق طرفین رسمیت یابد. اگر مالکان مشاع نتوانستند در مورد شرایط و روش تقسیم آپارتمان مشترک یا تخصیص سهم به توافق برسند، در این صورت فرصت دارند برای حل این موضوع به دادگاه مراجعه کنند.

مهم این است که بدانیم تقسیم اموال مشترک با تعیین سهام آپارتمان و تخصیص آنها به صورت غیر نقدی چیست. بنابراین، تخصیص سهام معمولاً بدون فسخ یا تغییر در حقوق مالکیت سایر مالکان انجام می شود. در حالي كه تقسيم اموال مشترك منجر به فسخ حق مالكيت مالكان مشترك و ثبت مجدد آن مي شود.

تعیین سهام مالکیت می تواند از طرق قانونی زیر صورت گیرد:

• تخصیص سهم بصورت نوع.
• جبران بهای تمام شده سهم.
• تخصیص سهام با تصمیم دادگاه.
• تخصیص سهام به صورت توافقی.

تخصیص قضایی سهم اموال

در صورتی که مالکان نتوانند در مورد تخصیص سهام به توافق برسند، برای تعیین سهام مالکیت به دادگاه مراجعه می کنند. در این صورت تخصیص سهم به صورت غیرنقدی در دادگاه اتفاق می افتد. قضات همه شرایط را ارزیابی می کنند و از ملک مشاع سهمی را اختصاص می دهند. اگر تخصیص یک سهم غیرممکن باشد، زیرا ممکن است خسارت نامتناسبی به مال مشاع وارد شود، دادگاه ممکن است تصمیم بگیرد که ارزش سهام را به بقیه مالکان بپردازد.

پس از دریافت چنین غرامتی، مالکان حقوق خود را نسبت به سهم در آپارتمان از دست می دهند. به این ترتیب، در صورتی که آپارتمان تنها یک اتاق و مساحت کمی داشته باشد، می توان عدم تناسب سهام تخصیصی به صورت نقدی برای هر یک از شرکت کنندگان در مالکیت مشاع را از بین برد. این روش همچنین در صورتی قابل اجرا است که مالکان مشترک به توافق رسیده باشند و با دریافت وجوه نقدی برای جبران سهام تخصیصی خود مخالفتی نداشته باشند.

علاوه بر این، باید این واقعیت را در نظر گرفت که تخصیص سهم به صورت غیرنقدی تنها در صورتی امکان پذیر است که ملک متحمل خسارت قابل توجهی نشود، یعنی زمانی که مساحت آپارتمان به هر یک از آنها اجازه دهد. صاحبان به اختصاص یک اتاق ایزوله با تجهیزات بعدی یک ورودی جداگانه و اتاق های ابزار (حمام، آشپزخانه، و غیره).

در واقع، تخصیص سهم در یک آپارتمان یک کار بسیار پر زحمت است که ممکن است کار غیرممکنی باشد، زیرا مساحت هر آپارتمان امکان تحقق تمام الزامات فوق را فراهم می کند. برای چنین املاک و مستغلاتی، بهترین گزینه ایجاد روش استفاده از محل مسکونی در دادگاه یا فروش سهم یکی از مالکان است.

از این گذشته ، اغلب اتفاق می افتد که یک شهروند دارای سهم کمی در یک آپارتمان است. به طور معمول، چنین مالکی منفعت قابل توجهی در استفاده از چنین اموالی ندارد و سهم او قابل تفکیک نیست. در چنین شرایطی، با احراز این واقعیت که مالک دارای سهم کمی از آپارتمان است، دادگاه ممکن است در مورد پرداخت اجباری غرامت به مالک توسط مالکان باقی مانده آپارتمان تصمیم گیری کند.

توافق در مورد تعیین سهام مالکیت

اگر مالکان مشاع می توانستند در مورد اعمال حق مالکیت مشاع به توافق متقابل برسند و به طور مستقل حدود سهم هر یک از آنها را تعیین کنند، در این صورت قانونگذار برای چنین موردی انعقاد توافق نامه ای را پیش بینی کرده است. تخصیص سهم در آپارتمان. بر اساس این توافقنامه، سهم تخصیصی ثبت می شود.

فرم استاندارد توافقنامه مالکان مشترک در مورد تعیین سهام شامل داده های اجباری زیر است:

• نام قرارداد؛
• تاریخ و محل امضای قرارداد تعیین سهام؛
• نام کامل، آدرس ثبت نام، تاریخ تولد و مشخصات گذرنامه همه طرف های قرارداد؛
• آدرس محل املاک: آپارتمان، خانه و غیره؛
• مساحت کل محل مسکونی که در آن سهام تخصیص داده شده است.
• مشخصات و نام اسناد مالکیت ملکی؛
• شماره ثبت در ثبت ملی حقوق املاک و مستغلات؛
• شماره ملک در ثبت کاداستر؛
• اندازه سهام طرفین قرارداد؛
• اطلاعات در مورد بارهای تحمیل شده بر ملک (در صورت وجود)؛
• تعداد نسخه های توافق نامه تنظیم و امضا شده توسط شرکت کنندگان.

پس از تنظیم توافق نامه، باید توسط هر یک از شرکت کنندگان - صاحبان آپارتمان امضا شود. پس از این، طرفین فقط با رضایت متقابل همه شرکت کنندگان می توانند در توافقنامه تغییراتی ایجاد کنند. توصیه می شود که توافق نامه محضری باشد. پس از انعقاد توافقنامه در مورد تعیین سهام، هر یک از مالکان باید درخواستی برای ثبت دولتی مالکیت سهم اختصاص داده شده به او ارائه دهد. بر اساس این برنامه ها، یک ورودی در ثبت نام یکپارچه ایالتی انجام می شود و گواهی مالکیت مربوطه صادر می شود.

نحوه تعیین سهم در یک آپارتمان برای تخصیص

سهم یک آپارتمان که در مالکیت مشترک است را می توان با یک عملیات حسابی ساده بر اساس نسبت مساحت کل آپارتمان به تعداد مالکان تعیین کرد.

به عنوان یک قاعده کلی، سهام همه مالکان مساوی است، مشروط بر اینکه دستورالعمل دیگری در سایر اسناد یا قوانین قانونی وجود نداشته باشد. به عنوان مثال، هنگام محاسبه سهام در یک آپارتمان با مساحت 100 متر مربع. متر که در مالکیت مشترک 4 مالک می باشد به شرح زیر انجام می شود:

100/4=25 متر مربع سهم مساوی برای هر یک از 4 مالک است.

تعیین مستند سهم در آپارتمان بر اساس توافقنامه منعقد شده توسط مالکان یا تصمیم دادگاه که لازم الاجرا شده است انجام می شود. پس از آن، مالکیت هر سهم تخصیص یافته منوط به ثبت در بدن Rosreestr است. برای این روش هزینه ایالتی دریافت می شود. پس از آن هر مالک گواهی ثبت حقوق مالکیت و عصاره ای از ثبت دولت واحد دریافت می کند. اینها اسناد اصلی هستند که حق شهروندی را برای سهم اختصاص یافته در یک آپارتمان یا سایر املاک و مستغلات تأیید می کنند.

مقالات بیشتر

قوانین روسیه چندین گزینه را برای شهروندان در نظر گرفته است تا از حقوق مالکیت مشترک خود استفاده کنند - مالکیت مشترک اموال و همچنین مالکیت مشترک. هر کدام از آنها چه ویژگی هایی دارند؟ چه منابعی از هنجارها روابط حقوقی مربوطه شهروندان را تنظیم می کند؟ آیا ویژگی ملکی که در مالکیت مشاع است اهمیت دارد؟

اموال مشاع چیست؟

طبق ماده 244 قانون مدنی فدراسیون روسیه، اموال مشترک برخی از اموال متعلق به دو یا چند نفر است. موضوع آن نیز می تواند ملکی باشد. مالکیت مشترک و مالکیت مشترک وجود دارد. در حالت اول، مالکین ملک را به سهام ثابت تقسیم می کنند. در ثانی، عین مال مشاع غیر قابل تقسیم است.

در برخی موارد، مالکیت مشاع و مشاع بر اساس احکام قانون تعیین می شود. بنابراین، به عنوان مثال، دارایی همسران یا شرکت کنندگان در یک مزرعه دهقانی توسط قانون مشترک تعریف شده است. در این صورت مالکان می توانند در صورت امکان به ترتیبی که قانون تعیین می کند نسبت به تقسیم ملک و تجمیع این تصمیم بین خود توافق کنند.

مالکیت مشترک

اجازه دهید با جزئیات بیشتری ویژگی های چنین دسته ای را به عنوان مالکیت مشترک مشترک در نظر بگیریم. این نوع از اموال، به ویژه، نه تنها شامل توزیع حقوق مالکیت دارایی ها در سهام ثابت، بلکه امکان استخراج درآمد متناسب از استفاده تجاری از دارایی را نیز شامل می شود.

در عین حال، افرادی که بر اساس مالکیت مشترک مالکیت دارند، موظفند به نسبت سهم خود، مسئولیت نگهداری دارایی را بر عهده بگیرند.

مالکیت مشترک به صورت کسری یا درصد بیان می شود. با توجه به تعیین ارقام مربوطه، ماده 245 قانون مدنی فدراسیون روسیه بیان می کند که نسبت مربوطه برابر است، مگر اینکه در قانون، توافق یا عمل روابط بین مالکان به طور دیگری مقرر شده باشد.

اندازه سهام با توجه به ظهور مالکان جدید و همچنین نوسازی املاک که نقش رهبری در آن متعلق به یک مالک خاص است قابل تنظیم است و این امر قابل اثبات است. با این حال، اگر بتوان بهبود مستغلات اساسی را به روشی از هم جدا کرد، آنگاه شخصی که آن را ارائه می‌کند می‌تواند به طور قانونی مالکیت آن را بدون افزایش بهره در دارایی پایه به دست آورد.

حق مالکیت مشاع توسط هر یک از صاحبان اموال به موجب رضایت سایر مالکان اعمال می شود. اگر نمی توان نوع مناسب اجماع را ایجاد کرد، اختلافات باید در دادگاه حل شود. در برخی موارد، همانطور که وکلا خاطرنشان می کنند، دادگاه می تواند به حل و فصل اختلافات در زمینه تصرف اموال مشترک نیز کمک کند.

فروش ملک مشاع دارای یک سری ویژگی است. بنابراین، برای مثال، اگر یکی از مالکان تصمیم به فروش سهم خود داشته باشد، سایر مالکان حق دارند آن را به صورت ترجیحی تملک کنند. اینها مفاد ماده 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه است. اما فقط در صورتی که ما در مورد فروش از طریق حراج عمومی صحبت نمی کنیم. اگر یکی از مالکان از این قاعده تخلف کند، سایر مالکان می توانند از طریق دادگاه نسبت به نتیجه معامله اعتراض کنند.

ما در بالا اشاره کردیم که هر یک از صاحبان دارایی دارای سهام حق دارند روی درآمد حاصل از استفاده تجاری از دارایی حساب کنند. بیایید این جنبه را با جزئیات بیشتری در نظر بگیریم.

توزیع درآمد حاصل از اموال مشاع

مالک، مطابق با مفاد ماده 248 قانون مدنی فدراسیون روسیه، از این رو حق توزیع متناسب هر درآمد حاصل از استفاده از اموال مشترک را دارد - مگر اینکه در توافقات بین مشترکین به طور دیگری مشخص شده باشد. صاحبان در عین حال، اگر شخصی نوع مناسبی از درآمد را دریافت کند، موظف است مالیات آن را نیز به نسبت مشابه پرداخت کند و هزینه های مربوط به نگهداری ملک و اطمینان از عملکرد آن را متحمل شود.

بخش و انتخاب

اجازه دهید مکانیسم های منعکس کننده خاتمه مالکیت مشترک را در نظر بگیریم. دو مورد از اینها در عمل روسیه وجود دارد - تقسیم و تخصیص.

اگر در مورد تقسیم صحبت می کنیم، در چارچوب این مکانیسم، مالکیت مشترک در رابطه با همه صاحبان اموال خاتمه می یابد. به نوبه خود، جدایی از مالکیت مشترک مشترک به این معناست که تنها یک نفر ملک را ترک می کند. قانون دلایل مختلفی برای انجام هر دو رویه ارائه می کند. بنابراین، برای مثال، تقسیم اموال مشاع یا تخصیص می تواند بر اساس رضایت متقابل همه مالکان انجام شود. گزینه دیگر به موجب تصمیم دادگاه است. تخصیص نیز در صورت تقاضای طلبکاران در حین وصول امکان پذیر است.

ماده 252 قانون مدنی فدراسیون روسیه بیان می کند که تقسیم یا تخصیص باید در صورت امکان به صورت غیر طبیعی انجام شود و با هنجارهای قانون مغایرت نداشته باشد. با این حال، اگر روش مربوطه قابل اجرا نباشد، مالکی که باید بخشی از ملک خود را در نتیجه تقسیم یا تخصیص دریافت کند، حق دارد روی غرامت پولی حساب کند. در برخی موارد، این مکانیسم بر اساس تصمیم دادگاه فعال می شود. با دریافت غرامت، شخص از مشارکت در مالکیت مشترک اموال خودداری می کند.

مالکیت مشترک

پس از مطالعه اینکه مالکیت مشترک چیست، بیایید ویژگی های مالکیت مشترک را در نظر بگیریم. ویژگی متمایز آن این است که مالکان به طور مشترک مدیریت ملک را انجام می دهند و هیچ سهامی وجود ندارد. در عین حال، مالکان حق دارند در مورد حدود خاصی در استفاده از ملک توافق کنند. به هر طریقی، یکی از مالکان می تواند با هماهنگی نیات خود با سایر مالکان، ملک را تصرف کند. در عین حال، هر مالکی می تواند معاملاتی را که موضوع آن واگذاری دارایی های مربوطه است، انجام دهد. با این حال، اگر او اقدامات خود را با سایر مالکان هماهنگ نکند، ممکن است قرارداد منعقد شده در دادگاه باطل اعلام شود.

بخش و انتخاب

اصولاً قواعد تقسیم و تخصیص هنگام معامله با اموال مشترک مشابه قوانینی است که شامل حق مالکیت مشاع است. با این حال، بلافاصله قبل از انجام مراحل مربوطه، مالکان باید به طور مشترک اندازه سهام را برای هر یک تعیین کنند. اگر از طریق توافق موفق به انجام این کار نشدند، موضوع باید در دادگاه حل شود.

دارایی مشترک زوجین

دارایی مشترک شهروندان متاهل ویژگی های خاص خود را دارد. این در ماده 256 قانون مدنی فدراسیون روسیه منعکس شده است. می گوید اموالی که زوجین پس از ثبت ازدواج به دست آورده اند مشترک تلقی می شود اما در صورتی که شرایط دیگری در عقدنامه قید نشده باشد. به این معنا که نوع قرارداد مربوطه ممکن است شبیه یک قرارداد مالکیت مشترک باشد که منعکس کننده تقسیم اموال، به عنوان مثال، یک آپارتمان، در فلان نسبت است.

همچنین ممکن است نوع دارایی مربوطه در نتیجه افزایش قابل توجه ارزش دارایی فردی زن یا شوهر در دوران عقد تعیین شود. به نوبه خود، اگر زوجین در یک ازدواج مدنی زندگی می کردند، یعنی بدون ثبت مناسب، در آن صورت دارایی آنها به طور کلی جداگانه تعریف می شود.

مالکیت مشترک کشاورزان

مالکیت مشترک شرکت کنندگان در شرکت های دهقانی و کشاورزی نیز دارای ویژگی های خاصی است. مقررات مربوطه در ماده 257 قانون مدنی فدراسیون روسیه ذکر شده است. طبق قانون، اموال کشاورزان مشترک است، مگر اینکه در قراردادهای فی مابین یا به موجب مقررات قانونی مربوط، خلاف آن تصریح شده باشد. شرکت کنندگان در یک شرکت دهقانی یا مزرعه ای حق استفاده از ملک را با توافق با یکدیگر دارند. در عین حال، معاملاتی که موضوع آن مالکیت مشترک کشاورزان است، فقط توسط افراد مورد اعتماد یا روسای مزارع انجام می شود.

تقسیم اموال مزرعه نیز مشخصات خاص خود را دارد. به ویژه، اگر جدایی یکی از شرکت کنندگان در مزرعه ضمنی باشد، همانطور که برخی حقوقدانان خاطرنشان می کنند، در بسیاری از موارد او نمی تواند در قطعه زمین سهم بگیرد. با این حال، او حق دریافت غرامت پولی را دارد که روش محاسبه آن به طور مشترک با سایر کشاورزان یا توسط دادگاه تعیین می شود.

پس از مطالعه مشخصات مالکیت مشترک، می‌توان جنبه‌ای را بررسی کرد که نشان‌دهنده رویه واگذاری اموال در مالکیت مشترک است. چه نوع تفاوت های ظریف مشخصه رویه های مربوطه است؟ قبل از هر چیز، می توان به این نکته اشاره کرد که علیرغم اینکه قانون قوانین مربوط به تقسیم سهام در مالکیت اموال را با جزئیات کافی تعریف می کند، در عمل، اعمال حق تصرف در اموال در سهام می تواند مشکل باشد. . بیایید املاک و مستغلات را مثال بزنیم.

تمرین واگذاری سهام: روش فروش

اگر گروهی از افراد مالکیت مشترک یک آپارتمان را ایجاد کرده اند، پس چگونه هر یک از آنها می توانند در عمل از ملک خود خلاص شوند؟ بیایید یکی از رایج ترین سناریوها را در نظر بگیریم - فروش خانه.

اگر در مورد فروش کامل آپارتمان صحبت می کنیم، رضایت همه مالکان ضروری است. اگر مثلاً شخصی بخواهد ملکی را به وثیقه بگذارد همین امر لازم است. مهم نیست که چند نفر موافق باشند - حتی اگر یک نفر مخالف باشد، معامله نمی تواند انجام شود.

در عین حال، همانطور که حقوقدانان خاطرنشان می کنند، حتی دادگاه نیز حق ندارد شخص را مجبور به رضایت برای فروش مسکنی که در آن سهم دارد، کند. در عین حال، مالکیت مشترک یک آپارتمان حاکی از آن است که شخص حق دارد سهم خود را در مالکیت آن طور که می خواهد تصاحب کند. با این حال، در این مورد، ممکن است مشکلاتی در تعیین سهم طبیعی واقعی ایجاد شود. چه سناریوهایی می تواند در اینجا وجود داشته باشد؟

اگر مالکیت مشترک در رابطه با یک آپارتمان یک اتاقه ایجاد شود، در عمل، تخصیص قسمت مربوطه، همانطور که وکلا اشاره می کنند، دشوار است. با این حال، اگر مالکیت مشترک خانه ای که در آن چندین آپارتمان وجود دارد، وجود داشته باشد، روش مربوطه به نوبه خود کاملاً واقع بینانه است. به خصوص اگر مثلاً تعداد اتاق های آن متناسب با تعداد صاحبان آن باشد. بنابراین، اموال غیرمنقول از نظر اجرای عملی رویه فروش سهم، باید قابل تقسیم باشد.

در برخی موارد، هنگام تخصیص بخشی از ملک، استفاده از متخصصان ذیصلاح که آماده انجام تقسیم صحیح فضای زندگی هستند، مجاز است. مکانیزم دیگر رفتن به دادگاه است. به عنوان یک قاعده، در نتیجه چنین جلساتی، مالک مقدار مشخصی متر مربع در آن قسمت از آپارتمان دریافت می کند که از نقطه نظر عملیاتی، منعکس کننده راحتی کامل زندگی در آن است. در برخی موارد، دادگاه ممکن است به عنوان مثال، یک اتاق کامل را به یک فرد بدهد و در عین حال به او حق اشتراک در حمام، آشپزخانه و راهرو بدهد.

همانطور که در بالا اشاره کردیم، سایر مالکان آپارتمان در اولویت خرید زمین هستند. در این صورت، شرکت کننده در مالکیت مشاع باید کتباً در مورد قصد خود برای فروش سهم سایر مالکان هشدار دهد و سپس یک ماه منتظر تصمیم آنها باشد. در این صورت قیمت واقعی فروش باید همان قیمتی باشد که در زمان ارائه سند مربوطه به مالکین اعلام شده است. اگر شخصی بخواهد سهم خود را در یک آپارتمان ارزان تر بفروشد، باید بار دیگر به سایر مالکان پیشنهاد بازخرید آن را بدهد.

اگر شخصی سهم خود را در یک آپارتمان به اشخاص ثالث بدون پیشنهاد بازخرید آن به مالکان بفروشد، معامله مربوطه را می توان در دادگاه مورد اعتراض قرار داد. در نتیجه، مالک موظف است وجوه را به خریدار بازگرداند و در ازای آن، مالکیت سهم خود را دوباره به دست آورد.

تمرین واگذاری سهام: اجاره

یکی دیگر از سناریوهایی که ممکن است در عمل رخ دهد، ارائه یک سهم در یک آپارتمان برای اجاره است. طبق قانون، چنین رویه ای با رضایت همه مالکان قابل انجام است. با این حال، در عمل، معاملات از این نوع اغلب تنها با شخصی منعقد می شود که مستاجر مناسبی پیدا کرده است. آیا این کار قانونی است؟ به گفته بسیاری از حقوقدانان، خیر.

بنابراین، اگر افرادی که یکی از مالکان با آنها قرارداد اجاره منعقد کرده است به آپارتمان منتقل شوند، سایر مالکان حق دارند با تماس با پلیس آنها را بیرون کنند. با این حال، همانطور که وکلا خاطرنشان می کنند، در عمل این کار به ندرت انجام می شود، زیرا صاحبخانه می تواند پلیس را متقاعد کند که به طور نسبی، اقوام دور از اتریش برای ملاقات با او آمده اند. طبق قانون هیچکس نمی تواند اقامت موقت آنها را ممنوع کند.

البته شرکای ناراضی هم می توانند به دادگاه مراجعه کنند. با این حال، حتی در صورت برنده شدن در پرونده، تصمیم مربوطه معتبر خواهد بود، همانطور که برخی از وکلا خاطرنشان می کنند، تنها در رابطه با گروه خاصی از افراد که تحت یک قرارداد اجاره جداگانه به محل نقل مکان کرده اند، معتبر خواهد بود. اگر یکی از صاحبان آپارتمان قرارداد اجاره جدیدی منعقد کند، برای اخراج افرادی که حق زندگی در آپارتمان را به روشی خلاف قانون دریافت کرده اند، باید دوباره به دادگاه مراجعه کنند. بنابراین، چنین اقدامی، همانطور که بسیاری از حقوقدانان خاطرنشان می کنند، اغلب هیچ اهمیت عملی ندارد.

مالکیت مشترک زمین

ما جنبه‌های مربوط به چگونگی تعیین مالکیت مشترک و مشترک محل‌های مسکونی را مطالعه کرده‌ایم. در عین حال، اگر موضوع آنها قطعه زمین باشد، روابط حقوقی مربوطه ممکن است دارای ویژگی هایی باشد. در برخی تفاوت‌ها، حق مالکیت مشترک زمین بر اساس اصولی متفاوت از اصولی تنظیم می‌شود که مخصوصاً برای املاک و مستغلات مشخص است. بیایید این جنبه را با جزئیات بیشتری در نظر بگیریم.

طبق قانون، روس ها می توانند زمین را هم به صورت انفرادی و هم با مالکیت مشترک - در صورت وجود دو یا چند مالک - داشته باشند. مقررات قانونی مالکیت مربوطه به طور کلی مشابه سایر دسته های اموال است. بنابراین، برای مثال، مالکیت مشترک یک قطعه زمین وجود دارد، و مالکیت مشترک وجود دارد.

مشابه قوانین عمومی تعیین شده در قوانین روسیه، اگر قانون مکانیسم هایی را که تحت آن مالکیت مشترک شکل می گیرد، پیش بینی نکند، زمین در مالکیت مشترک خواهد بود. همچنین، اگر از مفاد ماده 244 قانون مدنی فدراسیون روسیه پیروی کنیم، مالکیت مشترک در صورتی به وجود می آید که موضوع آن غیرقابل تقسیم باشد، یعنی بدون تغییر مشخصات عملکردی یا به اجبار قانون، مشمول توزیع در نوع نباشد. همانطور که برخی حقوقدانان خاطرنشان می کنند، تنها قاعده دوم در مورد روابط حقوقی در زمینه حقوق زمین اعمال می شود. یعنی یک قطعه زمین در مالکیت مشاع - مگر اینکه در قانون به نحو دیگری تصریح شده باشد - مشمول توزیع صحیح غیرنقدی است.

نمونه ای از مواردی که در آن قوانین حقوقی مستقیماً مالکیت مشترک را تعیین می کنند، سناریویی است که در بالا با مزارع مورد بحث قرار گرفتیم. طبق ماده 257 قانون مدنی فدراسیون روسیه، دارایی مشترک کشاورزان، از جمله یک قطعه زمین، متعلق به همه اعضای انجمن در حق مالکیت مشترک است. با این حال، این امر در صورتی انجام می شود که خود کشاورزان بر اساس قراردادهای دیگر با توزیع زمین موافقت نکرده باشند.

بنابراین، این هنجار حقوقی به دسته انحرافات تعلق دارد. در عین حال، همانطور که برخی از حقوقدانان خاطرنشان می کنند، قانون "درباره اقتصاد دهقانی (مزرعه)" مقرراتی را گنجانده است که طبق آن دارایی مشترک کشاورزان دارایی مشترک است، مگر اینکه تصمیم متفق القول شرکت کنندگان در انجمن برای انتقال آن به مشترک وجود داشته باشد. مالکیت. یعنی ما شاهد تحولات قانونی در این زمینه هستیم.

حق مالکیت مشترک با این واقعیت مشخص می شود که حق مالکیت، که به کل دارایی مشترک تسری می یابد، در سهام مناسب به چندین نفر تعلق دارد. بنابراین، وقتی صحبت از مالکیت مشترک می شود، مقداری سهم در اینجا تخصیص می یابد.

تعیین سهم در حق مالکیت مشاع

این از نام خود "مالکیت مشترک مشترک" ناشی می شود. هر یک از مالکین سهمی در حق مالکیت مشاع دارند نه در ملک. مطابق با قانون مدنی فعلی (بند 2 ماده 244 قانون مدنی فدراسیون روسیه)، سهم مالکان در اموال مشترک به عنوان سهمی محاسبه شده در حق ذهنی مالکیت کلیه اموال مشترک درک می شود. تعبیر «سهم در حق» را نمی توان به معنای سهم مادی از یک چیز فهمید، زیرا نمی توان به آن اشاره کرد. اموال مشاع را نمی توان مجموعه ای از سهام خود حق مالکیت دانست. در واقع، حق مالکیت به خودی خود یکی است و به طور تفکیک ناپذیر به همه موضوعات تعلق دارد. به کل آن تسری می یابد.

اگر سهم هر یک از موضوعات مالکیت مشاع به صورت غیرنقدی تعیین شود (تخصیص غیرنقدی) حق مالکیت مشاع ساقط شده و حق مالکیت هر موضوع نسبت به ملک جدید پدید می آید.

نحوه تعیین سهم اراضی در فرآیند خصوصی سازی اراضی بنگاه های کشاورزی و تشکیل مالکیت مشاع بر این اراضی را قوانین و مقررات تعیین می کند.

در مقررات مربوط به سازماندهی مجدد مزارع جمعی، مزارع دولتی و خصوصی سازی شرکت های کشاورزی دولتی، مقرر شد که اندازه سهم زمین فردی بدون توجه به سهم کار و تجربه کار تعیین می شود و از نظر فیزیکی و پولی تعیین می شود. این بدان معنی است که سهام همه شرکت کنندگان در مالکیت مشترک زمین در یک سازمان تجاری کشاورزی برابر است. مقررات قانونی خرید و فروش سهام توسط یکی دیگر از شرکت کنندگان در ملک مشاع را مجاز می داند. بنابراین، تعداد سهام مالکان ممکن است یکسان نباشد.

اعمال حق مالکیت مشاع

ماده 246 قانون مدنی فدراسیون روسیه "تصرف اموال در مالکیت مشترک" روش های مختلفی را برای دفع اموال در مالکیت مشترک و سهام در مالکیت این اموال پیش بینی می کند. در مورد اول، توافق همه شرکت کنندگان در ملک مشترک ضروری است، در مورد دوم، یک شرکت کننده در مالکیت مشترک حق دارد سهم خود را به تشخیص خود تصاحب کند. هنگام واگذاری اموال مشترک، اصل زیر اعمال می شود: یک شرکت کننده در حق مالکیت مشترک - یک رای. اندازه سهم در نظر گرفته نمی شود. تصمیم متفق القول همه مالکان مورد نیاز است. اگر اتفاق نظر وجود نداشته باشد، اختلاف ممکن است توسط دادگاه بر اساس ادعای هر یک از مالکین حل شود. برای واگذاری سهام، به عنوان یک قاعده کلی، رضایت سایر مالکان لازم نیست. یک شرکت کننده در مالکیت مشاع می تواند بنا به صلاحدید خود بفروشد، اهدا کند، وصیت کند، تعهد کند و غیره. سهم آن در حقوق مالکیت در صورت انتقال وجهی، حق تقدم خرید سهم توسط مشمولان در مالکیت مشاع اعمال می شود (ماده 250 قانون مدنی).

فهرست معاملاتی که یک شرکت کننده در مالکیت مشترک حق دارد با سهم خود انجام دهد جامع نیست. در قانون فدرال "در مورد گردش زمین کشاورزی" این لیست با حق مشارکت در حق مالکیت مشترک یک قطعه زمین از زمین کشاورزی به سرمایه مجاز (سهام) و حق انتقال سهم تکمیل شده است. به مدیریت اعتماد ذکر ویژه حق مشارکت در سرمایه مجاز (سهام) کاملاً موجه است. تقسیم اراضی کشاورزی به سهام زمین ارتباط مستقیمی با ایجاد اشکال سازمانی و قانونی جدید تولید کشاورزی دارد. مشارکت مشارکت کنندگان دارایی مشترک به تشخیص خود از سهم زمین در سرمایه مجاز (سهام) ممکن است یکی از منابع تشکیل این سرمایه باشد.

حق مالکیت مشاع از نظر محتوایی بسیار غنی است و از دو جزء تشکیل شده است. اینها اختیارات مشترک افراد در تملک، استفاده و تصرف در آن و اختیارات هر فرد مشمول در تملیک، استفاده و تصرف در سهام متعلق به آن است (ماده 247 قانون مدنی). بنابراین، مالکیت و استفاده از اموال با توافق همه شرکت کنندگان در آن انجام می شود و در صورت اعتراض حداقل یکی از آنها به روشی که دادگاه تعیین می کند. یک شرکت کننده در مالکیت مشاع حق دارد نه تنها تمام دارایی را به عنوان یک کل، بلکه قسمت جداگانه آن را نیز که باید متناسب با سهم او باشد، در اختیار داشته باشد و از آن استفاده کند. در صورتی که مالک امکان تملک و استفاده از بخشی از ملکی که در مالکیت مشاع است را نداشته باشد، حق دارد از سایر شرکت کنندگانی که این ملک را مالک و استفاده می کنند مطالبه خسارت کند.

همانطور که قبلاً ذکر شد ، مالکان مشترک باید با توافق متقابل از اختیارات خود استفاده کنند ، اما هر یک از آنها در تصمیم گیری برای خاتمه مشارکت در حق مالکیت مشترک آزاد است. او حق دارد سهم خود را وصیت کند، هبه کند، بفروشد یا به هر نحو دیگری تصرف کند، بدون اینکه فراتر از قوانین جاری تعریف شده توسط قانون یا توافق باشد. در عین حال هیچ یک از مشمولین نمی توانند هیچ یک از مالکین را مجبور به تصرف در سهام خود کنند. انتخاب گزینه، به عنوان یک قاعده، به موضوع حق مالکیت مشترک بستگی دارد. چیزهای غیرقابل تقسیم به طور طبیعی به عنوان یک کل مورد استفاده قرار می گیرند. به عنوان مثال، تجهیزات پیچیده و گرانقیمتی که به مالکیت مشترک دو یا چند تولیدکننده کشاورزی به دست می‌آید، توسط هر یک از مالکان مشترک برای مدت معینی مطابق با سهم مالکیت استفاده می‌شود. اعضای خانواده که دارای یک آپارتمان در مالکیت مشترک هستند از برخی از محل ها به طور جداگانه و برخی به صورت مشترک استفاده می کنند.

ماده 248 ماده را مشخص می کند. ماده 136 قانون مدنی "میوه ها، محصولات و درآمدها" در رابطه با روابط مالکیت مشترک. دو ویژگی ترتیب توزیع میوه‌ها، محصولات و درآمد حاصل از استفاده از اموال مشاع را مشخص می‌کند: 1) میوه‌ها، محصولات و درآمدها در اموال مشترکی که در مالکیت مشاع است لحاظ می‌شوند. 2) به نسبت سهام آنها بین شرکت کنندگان در مالکیت مشترک توزیع می شود.

قاعده نحوه توزیع میوه ها، فرآورده ها و درآمد حاصل از استفاده از اموال در مالکیت مشاع از جمله موارد منفعل است. اعمال می شود مگر اینکه شرکت کنندگان ترتیب متفاوتی را ایجاد کرده باشند. در مواردی که طبق توافق، مالکان مشترک متناوب از اموال مشاع استفاده می کنند، میوه ها، محصولات و درآمد ممکن است به مالکیت هر یک از مالکین مشترک با استفاده از ملک تبدیل شود، به عنوان مثال، ماشین آلات کشاورزی پیچیده. در این مورد، مدت استفاده ممکن است به اندازه سهم در حق مالکیت مشترک بستگی داشته باشد. اگر زمینی در مالکیت مشاع به یک تولیدکننده کشاورزی اجاره داده شود، محصولات حاصل از آن متعلق به او بوده و مالکان مشترک، اجاره بها را از این معامله دریافت می کنند. هر یک از صاحبان مشترک اماکن مسکونی که آنها را برای سکونت به اشخاص دیگر اجاره می دهند به نسبت سهم خود در مالکیت مشترک این محل مسکونی حق دریافت بخشی از مبلغ مقرر در قرارداد را دارند.

اندازه سهام مالکان نه تنها در هنگام مالکیت و استفاده از اموال مشترک، توزیع میوه ها، محصولات و درآمد، بلکه در هنگام انجام هزینه های نگهداری آن از اهمیت تعیین کننده ای برخوردار است. هر یک از مالکین مشترک موظف است به نسبت سهم خود در هزینه های نگهداری ملک مشاع شرکت نماید.

هزینه های نگهداری اموال مشاع را می توان به دو گروه طبقه بندی کرد. اولاً ، اینها مالیات ها ، هزینه ها و سایر پرداخت های اجباری است که در مقادیر تعیین شده توسط قوانین قانونی (به عنوان مثال ، مالیات زمین ، مالیات بر دارایی) اخذ می شود. در صورتی که یکی از شرکت کنندگان در مالکیت مشاع نه تنها برای خود، بلکه برای سایر مالکین نیز این هزینه ها را متحمل شده باشد، حق دارد به نسبت سهام خود این هزینه ها را از آنها پس بگیرد. ثانیاً، اینها پرداخت هایی است که توسط مالکان مشترک با توافق متقابل و همچنین هزینه های نگهداری و حفظ اموال مشترک انجام می شود. این شامل هزینه های بیمه، تعمیرات و حفاظت از اموال مشترک می شود. این هزینه ها باید با توافق همه شرکت کنندگان در ملک مشاع انجام شود، زیرا حفظ مال در وضعیت مناسب جزء لاینفک تملک و استفاده از آن است (ماده 247 قانون مدنی). بنابراین در صورتی که یکی از شرکا هزینه های مربوط به گروه دوم را متحمل شود، در صورت اعتراض به این هزینه ها، حق پس گرفتن آن را از سایر مالکین نخواهد داشت. به عنوان مثال، اگر یکی از شرکت کنندگان در مالکیت مشترک یک محل مسکونی، آن را تحت امانت قرار دهد، نمی تواند سایر مالکان را ملزم به مشارکت در پرداخت هزینه های مربوطه کند. بر اساس توافق، برخی از مالکان می توانند پرداخت هزینه های نگهداری اموال مشاعی را که بر عهده سهام سایر مالکان است، تقبل کنند.

قانونگذار برای حفظ منافع مشترکینی که پس از اعمال حق انجام معامله و انتقال نهایی سهم خود از سوی دیگری یا دیگران مالکیت خود را حفظ می‌کنند، در کلیه موارد به استثنای فروش در مزایده عمومی به آنها حق تقدم داده است. ماده 250 قانون مدنی). در مورد هدیه یا ارث نمی توان صحبت از مزیتی برای سایر مالکان داشت. با توجه به هنر. در ماده 250 قانون مدنی، شرکت کننده در مالکیت مشاع باید در هنگام فروش سهم خود را با ذکر قیمت و سایر شرایط کتباً به سایر مالکین اطلاع دهد. یکی از مالکینی که با رعایت کلیه شرایط پیشنهادی آمادگی خرید سهم را دارد می تواند از حق تقدم خرید خود استفاده کند. در صورتی که مشخص شود دو یا چند نفر از مالکین مشترک آماده عقد قرارداد خرید و فروش هستند، حق انتخاب خریدار به فروشنده داده می شود. سهم دریافت شده تحت قرارداد از لحظه انعقاد قرارداد به خریدار منتقل می شود، مگر اینکه در توافق نامه دیگری مقرر شده باشد و در مورد خرید و فروش سهم در حق اماکن مسکونی و در سایر موارد که قرارداد مشمول ثبت نام دولتی است - از لحظه ثبت نام (ماده 251، بند 2 ماده 223 قانون مدنی). قانونگذار به طور اجباری مدت زمانی را تعیین کرده است که در آن یک مالک مشترک می تواند قصد خود را برای خرید سهم ابراز کند: اگر سهمی در حق املاک فروخته شود - 1 ماه و برای اموال منقول - 10 روز. شروع دوره، روز اعلام کتبی به علاقه مندان در مورد فروش آتی است. چنین شرایطی قابل بازیابی نیستند. امتناع از اعمال حق امتناع شما الزامی نیست کتبی باشد، زیرا این حق با انقضای مدت از بین می رود. مزیت امتناع کتبی این است که از لحظه دریافت معتبر است.

مطابق بند 5 هنر. در ماده 250 قانون مدنی، مقررات مربوط به خرید تقدمی در هنگام واگذاری سهم تحت قرارداد معاوضه نیز اعمال می شود. اما وقتی صحبت از سهم در حق اماکن مسکونی می‌شود، مثلاً اتاقی که با اتاقی مشابه اما مناسب‌تر معاوضه می‌شود و در موارد مشابه دیگر، استفاده از حق تقدم برای مالک مشترک بسیار دشوار است. واقعیت این است که هدف مبادله ای که او ارائه می کند نباید کمتر از آنچه توسط یک نهاد خارجی - یک شخص ثالث ارائه می شود، جذاب باشد. در صورت تضییع حق تقدم خرید و انتقال سهم فروشنده به خارج، هر یک از مالکین می تواند ظرف سه ماه نسبت به انتقال حقوق و تعهدات خریدار به وی دعوی کند. همانطور که مشخص است، حق تصرف نه تنها شامل امکان بیگانگی است. مسائل اجاره یک مال مشاع، انتقال آن به عنوان وثیقه و سایر مالکین باید با توافق طرفین حل شود، همچنین مسائل مربوط به مالکیت، استفاده و تصرف مشترک. در مواردی که مشمولین مالکیت مشاع در مورد مالکیت و استفاده با هم اختلاف داشته باشند، دادگاه می تواند رسیدگی کند (بند 1 ماده 247 قانون مدنی). در مورد تصرف در اموال مشاع، به اشخاص حق مراجعه به دادگاه داده نمی شود و فقط می توانند مستقلاً به توافق برسند.

از آنجایی که اموال مشاع می تواند درآمدزایی داشته باشد و به نوبه خود مستلزم هزینه های معینی برای حفظ یا بهبود وضعیت خود است، لازم است سهم هر یک از مالکان در این گونه هزینه ها و درآمد ایجاد شود. تعیین آن به نسبت سهم مالکیت منطقی و منصفانه است. در عین حال، قانونگذار به افراد این حق را می دهد که ترتیبی برای توزیع میوه ها، محصولات و درآمد حاصل از استفاده از اموالی که در مالکیت مشاع است ایجاد کنند (ماده 248 قانون مدنی). لازم به ذکر است که سهام حق با توجه به شرایطی که قانونگذار برای آن اهمیت حقوقی قائل است می تواند کاهش یا افزایش یابد. بنابراین، شرکت کننده در مالکیت مشاع در صورتی می تواند سهم خود را افزایش دهد که با هزینه خود، اصلاحات غیرقابل تفکیک ملک مشترک را با رعایت رویه فعلی برای استفاده از آن انجام دهد. به عنوان مثال، این به نفع همه مالکانی است که می خواهند از خانه روستایی خود در زمستان برای نصب گرمایش بخار استفاده کنند. این به نوبه خود به این معنی است که محدوده اختیارات هر یک از موضوعات تغییر می کند: یکی افزایش می یابد و بر این اساس یکدیگر کاهش می یابد (بند 3 ماده 245 قانون مدنی). در عین حال، در هنگام تصمیم گیری در مورد مسائل کلی، بدون توجه به اندازه سهام خود، از حق رای برابر برخوردار خواهند شد.

مشترك در مالكيت مشاع حق دارد از قسمتي از مال مشاع متناسب با سهم خود براي تصرف و استفاده وي تأمين شود (بند 2 ماده 247 قانون مدني). به عنوان مثال، یک اتاق خاص ممکن است به آن اختصاص داده شود - به عنوان بخشی از یک فضای نشیمن. در صورت عدم امکان تخصیص مال، موضوع حق دارد از سایر شرکت کنندگانی که مالکیت و استفاده از اموال متعلق به سهم خود را دارند، غرامت مقتضی را مطالبه کند (بند 2 ماده 247 قانون مدنی).

رژیم حقوقی مالکیت مشترک صاحبان آپارتمان در یک ساختمان آپارتمانی دارای برخی ویژگی های خاص است. مطابق با هنر. 289 و هنر. در ماده 290 قانون مدنی، هر یک از این نهادها به همراه اماکنی که به عنوان آپارتمان متعلق به آن است، در مالکیت ملک مشاع خانه نیز دارای سهمی هستند: اماکن مشترک (زیر زیر شیروانی، زیرزمین، راه پله و غیره). سازه های باربر خانه؛ تجهیزات مکانیکی، برقی، لوله کشی بیرون و داخل آپارتمان اگر به بیش از یک آپارتمان خدمت می کند. هر یک از مشمولان ملک مشاع در یک ساختمان آپارتمانی موظف به مشارکت در هزینه های مربوط به بهره برداری و تعمیر ملک مشاع با پرداخت مالیات و عوارض به نسبت سهم خود هستند. به نوبه خود سهم به نسبت فضای مسکونی متعلق به موضوع ایجاد می شود، مگر اینکه با توافق یا مجمع عمومی خلاف آن مقرر شده باشد. کاملاً بدیهی است که استفاده از اموال مشاع که منافع هر یک از مالکین مشترک را تضییع کند غیرقابل قبول است. واقعیت حقوقی زیربنای ظهور حقوق مالکیت بر چنین اموال مشترکی، به دست آوردن مالکیت یک آپارتمان یا سایر منازل مسکونی و همچنین اماکن غیر مسکونی در یک خانه از طریق خرید، مبادله، اهدا، ارث، پرداخت کامل سهم در یک خانه است. خانه تعاونی یا خصوصی سازی

یکی از زمینه های پیدایش ملک مشاع، ایجاد مشارکت ساده است. برخلاف سازمان هایی که در قالب یک شخص حقوقی تشکیل می شوند، یک مشارکت ساده با انعقاد یک قرارداد مناسب (که گاهی اوقات توافق نامه در مورد فعالیت های مشترک نامیده می شود) و ادغام مشارکت ها (ماده 1042 قانون مدنی) ایجاد می شود. مطابق بند 1 هنر. ماده 1043 قانون مدنی، اموالی که شرکا به آنها مالکیت دارند و همچنین محصولاتی که در نتیجه فعالیت های مشترک و میوه ها و درآمد حاصل از این فعالیت ها تولید می شود به عنوان دارایی مشترک مشترک آنها شناخته می شود، مگر اینکه به موجب قانون خلاف آن مقرر شده باشد. یا یک قرارداد مشارکت ساده یا ناشی از تعهدات ذاتی. حجم سهم بر توزیع سود و هزینه بین شرکت کنندگان در ملک مشترک تأثیر می گذارد. سپرده ها از نظر ارزش مساوی فرض می شود مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد (بند ۲ ماده ۱۰۴۲ قانون مدنی).

مفهوم حقوق مالکیت مشترک

بین شرکت کنندگان در مال مشاع در طول مدت وجود آن، این چیز از نوع تقسیم نمی شود (که قانوناً همیشه یک کل واحد را تشکیل می دهد)، بلکه حق بر آن است که چندین موضوع دارد. در این صورت، هر یک از مالکان حق "مالکیت مشترک" و "استفاده مشترک" و همچنین "تصرف مشترک" از کل چیز مشترک را دریافت می کند. بخش معینی از حق مالکیت واحد (عمومی) بر آن، و نه حق برخی «بخش ایده آل» از آن چیز. در اصل، ما در مورد محدودیت خاصی از امکانات برای اعمال حقوق مالکیت توسط یک مالک مشترک به نفع دیگری (دیگران) صحبت می کنیم.

به رسمیت شناختن هر یک از صاحبان مشترک حق فقط نسبت به قسمت خاصی از شیء مشترک و همچنین به رسمیت شناختن حق آنها فقط نسبت به مقداری از «سهم ایده آل» آن، و نه نسبت به کل شی، مستلزم آن است. از بین رفتن روابط مالکیت مشاع به دلیل ناپدید شدن قانونی عین واحد آنها (محلی که توسط کثرت اشیاء حقوق متناظر اشغال شده است).

روابط مالکیت مشترک می تواند بین هر موضوع قانون مدنی ایجاد شود: اشخاص حقیقی و حقوقی، نهادهای دولتی و شهرداری و در هر ترکیبی.

در وضعیت مورد بررسی، هیچ "شکل مالکیت" خاص و جدیدی (مانند "مختلط" یا "جمعی") ظاهر نمی شود، زیرا هر یک از شرکت کنندگان مالک کاملاً مستقل دارایی خود باقی می مانند و هیچ خاصیت خاصی را تشکیل نمی دهند (خیلی کمتر). شخصیت حقوقی) با سایر مالکین. جمعی." موضوع جدیدی از قانون ایجاد نمی شود - شخص حقوقی - مالک (مثلاً هنگامی که یک شرکت تجاری با مشارکت دولتی از طریق خصوصی سازی ایجاد می شود) ، زیرا در رابطه با چیز اختصاص یافته ، همه شرکت کنندگان در ملک مشترک قانوناً به عنوان یک مالک واحد با اراده مشترک در استفاده از آن عمل کنید.

بنابراین، مالکیت مشترک یک رابطه اقتصادی خاص («شکل») مالکیت نیست، بلکه فقط انواع روابط مالکیت موجود است که نسخه ای کاملاً قانونی از تصاحب کالاهای مادی خاص است: نه توسط یک شخص، بلکه توسط چندین نفر. . این ماده حتی مبنای این عقیده شد که حق مالکیت مشترک به عنوان یک حق مدنی ذهنی به هیچ وجه وجود ندارد، زیرا ما در مورد حقوق مالکیت عادی صحبت می کنیم که فقط توسط بسیاری از موضوعات "پیچیده" شده است.

با این حال، این وضعیت حقوقی (و نه اقتصادی) مورد بررسی است که باید به عنوان حق واقعی چند نفر مشترکاً و به تشخیص خود در تملک، استفاده و تصرف در یک چیز متعلق به آنها تلقی شود (بند 1 ماده 244). قانون مدنی).

افراد دارایی مشترک، مانند هر مالکی، به تشخیص خود، از چیز مشترک متعلق به خود، استفاده و تصرف می کنند، اما مجبورند این اختیارات را مشترکاً و مشترکاً اعمال کنند، زیرا هیچ یک از آنها حق کامل آن چیز را ندارند. محدود به حقوق سایر شرکت کنندگان است. بنابراین، در کنار روابط معمول حقوقی «خارجی» مالکان مشترک با تمام اشخاص ثالث، روابط «داخلی» ناگزیر بین خود مالکان با توافق بر اراده مشترک آنها در رابطه با اعمال اختیارات مالک ایجاد می شود. به آنها با هم

این روابط بین مالکین اساساً موضوع تنظیم مقررات مربوط به اموال مشاع را تشکیل می دهد.

این روابط مطلق نیست، بلکه روابط حقوقی نسبی بین موضوعات بسیار مشخص است و نمی توان آنها را در زمره روابط حقوقی واقعی طبقه بندی کرد.

نیاز به شکل گیری و ابراز اراده مشترک و یکپارچه مالکان مشترک در مورد اجرای حقوق آنها، دستیابی به توافقات بین آنها را در مورد برخی مسائل (مثلاً در مورد نحوه استفاده و دفع یک چیز مشترک) ضروری می کند. هنگام انجام چنین توافقاتی، روابط اجباری مالکان مشترک ایجاد می شود که با روابط ملکی آنها با افراد دیگر اشتباه گرفته نمی شود. روابط ملکی نیز بین مالکین مشترک به وجود می آید، مثلاً در رابطه با حق تقدم خرید سهم در حق مالکیت مشاع.

در عین حال، معنا و محتوای روابط اجباری مالکان مشترک در رسمیت قانونی اعمال سلطه اقتصادی مشترک آنها بر اموال تخصیصی است که از ویژگی های دارایی است و نه در رفع نیازهای برخی (مجاز). ) اشخاص به قیمت رفتار سایر افراد (متعهد). بنابراین رابطه آنها نوع خاصی از رابطه تکلیفی است که در ماهیت حقوقی خود به رابطه تکلیفی تحت فعالیتهای مشترک (قرارداد مشارکت ساده) نزدیک است.

انواع حقوق مالکیت مشترک

اگر بقیه شرکت کنندگان در مالکیت مشترک از خرید خودداری کنند یا سهم فروخته شده را در حق مالکیت املاک و مستغلات در مدت یک ماه به دست نیاورند و در حق مالکیت اموال منقول - ظرف 10 روز از تاریخ اطلاع رسانی، فروشنده. حق دارد سهم خود را به هر شخصی بفروشد (بند 2 ماده 250 قانون مدنی).

هنگام فروش سهمی در حق مالکیت مشترک قطعات زمین از زمین های کشاورزی ("سهم زمین")، موضوع مربوطه فدراسیون روسیه یا نهاد شهرداری حق اولویت خرید آن را در صورت امتناع سایر شرکت کنندگان در قرارداد دارد. ملک مشترک برای خرید آن همچنین باید کتباً توسط مالک مشترک از قصد خود برای فروش سهم خود در حق این ملک و شرایط ضروری قرارداد خرید و فروش پیشنهادی وی مطلع شود.

از لحظه انعقاد قرارداد، سهمی در حق مالکیت مشترک یک چیز منقول، به موجب توافقنامه، به خریدار منتقل می‌شود، مگر اینکه با توافق طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد. از آنجا که موضوع خرید و فروش در اینجا یک چیز نیست، بلکه حق آن است، قاعده کلی بند 1 هنر. ماده 223 قانون مدنی در مورد نقل و انتقال اشیاء. اگر قرارداد فروش سهم مشمول ثبت دولتی باشد (مثلاً هنگام فروش سهمی در مالکیت املاک و مستغلات)، خریدار آن فقط از لحظه ثبت نام مالک مشترک می شود (بند 2 ماده 223). قسمت 2 ماده 251 قانون مدنی).

در هنگام فروش سهم بر خلاف حق تقدم خرید، هر شرکت کننده دیگری در مالکیت مشاع این حق را دارد که ظرف سه ماه در دادگاه تقاضای انتقال حقوق و تعهدات خریدار به او را داشته باشد (بند 3 ماده). ماده 250 قانون مدنی) و عدم اعلام باطل معامله به معنای الزام به پرداخت ثمن خرید و تحقق سایر شرایط معامله منعقده توسط فروشنده سهم است. مهلت سه ماهه برای تسلیم ادعای مربوط، پیشدستانه است و قابل تمدید یا اعاده نیست، حتی اگر به دلایل موجه از دست برود.

واگذاری حق شفعه در خرید سهم جایز نیست (بند 4 ماده 250 قانون مدنی) زیرا این امر معنا و هدف اجتماعی آن را مخدوش می کند (غیر از وجود زمینه هایی برای تلقی این حق به عنوان یک حق). حق مالكيت، در حالي كه امكان واگذاري به دستور مستقيم ماده 1 ماده 382 قانون مدني صرفاً به حقوق تعهدات اشاره دارد).

قوانین مندرج در هنگام واگذاری سهم تحت قرارداد معاوضه نیز اعمال می شود (بند 5 ماده 250 قانون مدنی)، زیرا قوانین خرید و فروش به طور متناظر در مورد این قرارداد اعمال می شود. آنها همچنین خارج از چارچوب روابط دارایی مشترک استفاده می شوند، به عنوان مثال، در هنگام فروش سهام توسط یک شرکت کننده در یک شرکت سهامی بسته (بند 2، بند 2، ماده 97 قانون مدنی). با این حال، آنها در مورد سایر معاملات برای بیگانگی یک سهم در مالکیت (اهدا، اجاره، مشارکت در سرمایه مجاز یک شرکت تجاری و غیره) اعمال نمی شوند. حق تقدم در خرید سهم در موارد فروش آن توسط یکی از مالکان به دیگری اعمال نمی شود، زیرا منافع مشروع سایر مالکان تحت تأثیر قرار نمی گیرد.

اعمال حق مالکیت مشاع

در مقابل، تصمیم گیری در مورد روش مالکیت و استفاده از یک قطعه زمین کشاورزی که در مالکیت مشترک است (به طور دقیق تر، به عنوان بخشی از یک "دستگاه زمین" که موضوع مالکیت مشترک شهروندان است) توسط "عمومی" اتخاذ می شود. مجمع شرکت کنندگان در مالکیت مشاع»، مشروط به حضور حداقل 20 درصد از این شرکت کنندگان، با داشتن اکثریت بیش از 50 درصد از کل تعداد سهام متعلق به مالکان مشترک (بند 11 ماده 14 قانون) قانون گردش زمین کشاورزی) یعنی. اقلیت شناخته شده ای از مالکان مشترک.

هر یک از شرکت کنندگان در مالکیت مشاع این حق را دارد که در ازای تصرف و استفاده از قسمتی از مال مشاع متناسب با سهم خود به وی داده شود و در صورت عدم امکان، حق دارد از سایر شرکت کنندگانی که مالک و استفاده می کنند از اموال در حال سقوط مطالبه کند. در سهم خود، غرامت مناسب. واقعیت این است که تطابق کامل بین سهم مشارکت کننده در حق مالکیت مشترک (اشیاء) و بخش خاصی از آن که واقعاً می تواند برای استفاده به او اختصاص یابد عملاً به ندرت قابل دستیابی است. به عنوان مثال، یک ساختمان مسکونی متشکل از سه اتاق با اندازه نابرابر (و به دلیل ویژگی های طراحی آن، در معرض بازسازی قرار نمی گیرد) توسط قانون به دو ورثه (به سهم مساوی) به ارث رسیده است. در چنین شرایطی، مالکان مشترکی که می خواهند در این خانه زندگی کنند، باید در مورد روش استفاده از ملک مشترک، حداقل تقریباً متناسب با اندازه سهام آنها، توافق کنند. در این صورت، پیش‌بینی استفاده یکی از مالکان از قسمتی از ملک مشاع کمتر از سهم خود، متضمن تعهد شریک دیگر به جبران تضییع منافع این مشارکت‌کننده است، برای مثال. با کاهش هزینه های مربوط به سهم خود برای نگهداری از اموال مشاع.

در چنین شرایطی، گاهی اوقات از مفاهیم سهام واقعی و ایده آل برای توصیف روابط خاص مالکیت مشترک استفاده می شود.

سهم واقعی معمولاً به عنوان بخش معینی از دارایی مشاع در نوع خود درک می شود که در واقع برای استفاده توسط مالک مشترک ارائه شده است. مفهوم سهم ایده آل بر خلاف واقعی برای تاکید بر این که سهم مالک مشترک سهمی از ملک نیست استفاده می شود. به بیان دقیق، به سختی نیازی به معرفی این دسته بندی ها وجود دارد. مفهوم سهم واقعی به عنوان بخشی از مال مشاع در نوع خود منجر به تفسیر اشتباهی از ماهیت روابط مالکیت مشترک به عنوان حق مشترک مالکان برای جداسازی قسمت های خاص از یک چیز مشترک و مفهوم سهم ایده آل می شود. اساساً یک آنالوگ کامل از مفهوم سهم در حقوق مالکیت است. با این حال، آنها را می توان در عمل با در نظر گرفتن درک قراردادهای این مفاهیم استفاده کرد.

سهم یک شرکت کننده در حق مالکیت مشترک نه تنها اندازه بخشی از دارایی مشترک را تعیین می کند که برای استفاده در اختیار وی قرار می گیرد.

هر یک از شرکت کنندگان در مالکیت مشاع مکلف است به نسبت سهم خود در هزینه های مشترک مانند پرداخت مالیات، هزینه ها و سایر پرداخت های مربوط به اموال مشاع و همچنین در هزینه های نگهداری و حفظ آن شرکت کند (ماده 249 قانون مدنی). ). علاوه بر این، میوه ها، محصولات و درآمد حاصل از استفاده از اموال مشترک به مالکیت مشترک تبدیل می شود. آنها همچنین به نسبت سهام آنها بین مالکان مشترک توزیع می شود، مگر اینکه با توافق آنها طور دیگری تعیین شده باشد (مثلاً به طور مساوی یا به نسبت "سهام واقعی").

اموالی که در مالکیت مشاع است با توافق بین آنها قابل تقسیم است (بند 1 ماده 252 قانون مدنی). تقسیم چنین اموالی بین همه مالکان به معنای فسخ مالکیت مشترک است. شرکت کننده در مالکیت مشاع حق دارد تخصیص سهم خود را از مال مشاع مطالبه کند (بند 2 ماده 252 قانون مدنی). در این صورت، حجم دارایی مشاع کاهش می یابد، اما حق مالکیت مشترک بقیه شرکت کنندگان حفظ می شود. در صورت وجود فقط دو مالک، تقاضای یکی از آنها برای تخصیص باید به عنوان تقاضای تقسیم ملک مشاع محسوب شود. روش ها و شرایط هر دو تقسیم اموال مشترک و تخصیص سهم از آن در درجه اول با توافق خود مالکان و تنها در صورتی که دستیابی به آن غیرممکن باشد - توسط دادگاه تعیین می شود.

حق مالکیت مشترک

مفهوم حقوق مالکیت مشترک

مال مشاع (غیر مشاع) رابطه تعلق همزمان به چند نفر از چیزها (اشیاء) است که در حق آنها سهم آنها از قبل تعیین نشده است. برخلاف مالکیت مشاع، این نوع از اموال مشاع تنها به عنوان یک استثنا به صراحت توسط قانون پیش بینی شده است.

حق مالکیت مشاع عبارت است از حق چند نفر به طور مشترک به تشخیص خود در تملک، استفاده و تصرف در اشیاء (اموال) متعلق به خود بدون تعیین سهمی در حق آنها.

شرکت کنندگان در مالکیت مشترک مشترکاً مالک و استفاده می کنند ، مگر اینکه با توافق بین آنها ترتیب دیگری مقرر شده باشد (بند 1 ماده 253 قانون مدنی) ، به ویژه اینکه فقط یکی از مالکین از اشیاء (قطعات) خاص اموال مشترک استفاده می کند. به عنوان مثال یک اتومبیل (همسران)، یا اینکه فقط برخی از مالکان مشترک (اعضای یک مزرعه دهقانی) حق استفاده از دام های کار یا مولد را دارند که در مالکیت مشترک آنها است.

واگذاری اموال مشترك با رضایت همه شركت كنندگان انجام می شود كه فرض (فرض) صرف نظر از اینكه كدام یك از شركت كنندگان معامله تصاحب اموال را انجام دهد (بند 2 ماده 253 قانون مدنی) انجام می شود.

هر یک از شرکت کنندگان در مالکیت مشترک حق دارند معاملاتی را برای واگذاری اموال مشترک انجام دهند، مگر اینکه از توافق آنها نتیجه دیگری حاصل شود (در این موارد معمولاً انجام معاملات به یکی از شرکت کنندگان واگذار می شود ، مثلاً رئیس. مزرعه دهقانی (مزرعه). در عین حال، فرض بر این است که هر یک از این مالکان، با داشتن روابط خانوادگی و اعتماد شخصی با سایر مالکان، معامله ای را با در نظر گرفتن منافع مشترک و نه صرفاً شخصی انجام می دهند. این برای طرف‌های مقابل درگیر در معاملات مربوط به اموال مشترک مهم است، زیرا آنها ملزم به تأیید رضایت سایر مالکان برای انجام یک معامله خاص نیستند.

بنابراین اعتراض به معامله تصرف در مال مشاع که توسط یکی از شرکت کنندگان در مالکیت مشترک توسط سایر شرکت کنندگان آن به دلیل عدم رضایت آنها انجام شده است تنها در صورتی مجاز است که ثابت شود طرف معامله می دانسته یا باید می دانسته است. در مورد آن شناخته شده است، یعنی بد نیت عمل کرده است (به عنوان مثال، هنگام فروش یا هدیه دادن یک کالای خاص به یکی از دوستان خانوادگی در هنگام شروع پرونده طلاق). اگر در مورد معامله ای صحبت می کنیم که نیاز به فرم اسناد رسمی یا ثبت دولتی دارد، رضایت مالک مشترک باید توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید شود (بند 3 ماده 35 IC).

ویژگی خاص روابط مالکیت مشترک، ماهیت اعتماد شخصی روابط بین شرکت کنندگان است که آنها را از نظر قانونی غیرقابل جایگزین می کند. به دلیل عدم امکان جایگزینی یک شرکت کننده در این روابط، از بین بردن "سهم مشارکت" وی از جمله استفاده از ساختار حق تقدم برای خرید آن نیز غیرممکن است. هنگامی که مالکان مشترک جدید ظاهر می شوند، روابط مالکیت مشترک جدید و متفاوتی بین آنها ایجاد می شود.

از آنجایی که ما در مورد دارایی غیر مشترک صحبت می کنیم، تقسیم اموال مشترک بین شرکت کنندگان در مالکیت مشترک و همچنین تخصیص سهم یکی از آنها فقط پس از تعیین اولیه سهم هر یک از آنها قابل انجام است. شرکت کنندگان در حق مالکیت مشترک. با این حال، این رابطه مورد بحث را به مالکیت مشترک تبدیل نمی کند، زیرا سهام فقط در صورت تقسیم یا تخصیص تعیین می شود، یعنی. خاتمه مالکیت مشترک (به استثنای جدا شدن از دارایی یک شرکت دهقانی (مزرعه) با بیش از دو شرکت کننده، که در آن دارایی مشترک برای اعضای باقی مانده حفظ می شود).

هنگام تقسیم اموال مشترک و جدا کردن سهم از آن، مگر اینکه به موجب قانون یا توافق شرکت کنندگان به نحو دیگری مقرر شده باشد، سهام آنها برابر شناخته می شود (بند 2 ماده 254 قانون مدنی؛ بند 1 ماده 39 قانون مدنی). با این حال، قانون خانواده امکان عدول از اصول تساوی را در هنگام تقسیم دارایی زناشویی با در نظر گرفتن منافع فرزندان صغیر (باماندن یکی از همسران سابق) و همچنین بر اساس منافع قابل توجه یکی از زوجین پیش بینی می کند. زوجین به ویژه در مواردی که همسر دیگر به دلایل غیر موجه درآمدی دریافت نکرده یا دارایی مشترک زوجین را به ضرر منافع خانواده خرج کرده باشد (بند ۲ ماده ۳۹ قانون خانواده). در عمل، این استثنا مدتهاست که به یک قاعده کلی تبدیل شده است.

زمينه و تشريفات تقسيم اموال مشاع و تخصيص سهم از آن طبق ضوابط قبلي براي تقسيم اموال مشاع و تخصيص سهم از آن تعيين مي شود (ماده 252 ق. قانون مدنی). اما غرامت پولی یا سایر غرامت برای سهم مالک مشترک ترک، که در روابط مالکیت مشترک تنها به عنوان یک استثنا مجاز است، در روابط مالکیت مشترک، به ویژه در هنگام تقسیم دارایی زناشویی، می تواند بسیار گسترده تر اعمال شود (بند 2، بند 2). 3 ماده 38 قانون خانواده). شرکت کننده ای که از شرکت دهقانی (مزارع) جدا می شود عموماً حق دارد از بقیه شرکت کنندگان فقط غرامت نقدی به نسبت سهم خود مطالبه کند (بند 2 ماده 258 قانون مدنی) و حق دریافت غیرنقدی را ندارد. بخشی از "وسایل تولید" این شرکت است که در نظر گرفته شده برای حفظ و نگهداری دومی است.

حق مالکیت مشترک زوجین

شرط لازم برای پیدایش اموال مشترک زوجین، ثبت ازدواج است. روابط خانوادگی بدون ثبت ازدواج دولتی منجر به اموال مشترک مشترک نمی شود. اختلاف بر سر تقسیم اموال مشترک در این مورد طبق قوانین مربوط به اموال مشترک حل می شود.

کلیه اموالی که زوجین در طول ازدواج ثبت شده به دست آورده اند، به استثنای برخی موارد، دارایی مشترک آنها محسوب می شود، صرف نظر از اینکه ملک از کدام یک از آنها و به هزینه آنها به دست آمده، ایجاد شده یا به نام چه کسی ثبت شده است. بدين ترتيب، فرض قانوني مشترك بودن اموال زوجيت مطرح شد (بند 1 ماده 256 قانون مدني؛ بند 1 ماده 33 قانون خانواده). باید در نظر داشت که تقسیم اموال مشترک زوجین در صورت باقى ماندن زوجیت آنها مجاز است و ممکن است فقط به قسمت معینى از این اموال مربوط باشد. در این صورت اموالی که زوجین در آینده به دست آورده اند و همچنین بخشی از اموال مشترک که بین آنها تقسیم نشده است، دارایی مشترک آنها را تشکیل می دهد (بند 6 ماده 38 قانون خانواده).

با این حال، توافق بین زوجین ممکن است رژیم متفاوتی را برای این دارایی ایجاد کند. یک قرارداد ازدواج ممکن است رژیمی از دارایی مشترک، مشترک یا جداگانه (در هر ترکیبی)، هم کل دارایی زوجین و هم انواع جداگانه آن یا دارایی هر یک (یا یکی) از زوجین (به عنوان مثال، املاک و مستغلات) را پیش بینی کند. یا اوراق بهادار) و هم مربوط به اموالی است که دارند و هم به اموالی که در آینده خواهند توانست به دست آورند (بند 1 ماده 42 قانون مدنی).

همه اموال متعلق به زوجین به عنوان دارایی مشترک مشترک آنها فرض نمی شود. این شامل نمی شود:

1. اولاً اموالی که قبل از ازدواج متعلق به زوجین بوده است.
2. ثانیاً اموالی که به عنوان هدیه یا ارث یکی از زوجین در طول ازدواج دریافت می شود.
3. ثالثاً، چیزهایی برای استفاده فردی (مثلاً لباس و کفش) که حتی در طول ازدواج با استفاده از سرمایه مشترک به دست آمده است (به استثنای جواهرات و سایر اقلام لوکس که صرف نظر از اینکه کدام همسر از آنها استفاده کرده است به عنوان دارایی مشترک شناخته می شود).

چنین اموالی دارایی جداگانه آنهاست (بند 2 ماده 256 قانون مدنی؛ ماده 36 قانون مدنی). اموال متعلق به یکی از زوجین (به عنوان مثال، یک خانه مسکونی یا ویلا که قبل از ازدواج به دست آورده است) ممکن است به عنوان دارایی مشترک آنها شناخته شود، اگر در طول ازدواج، سرمایه گذاری هایی از اموال مشترک همسران یا دارایی شخصی دیگری انجام شده باشد. همسری که ارزش این اموال را به میزان قابل توجهی افزایش داده است (تعمیر سرمایه، بازسازی، تجهیز مجدد و غیره). اما در صورتی که توافق بین زوجین حافظ افراز اموال آنها باشد، این قاعده جاری نیست.

تصرف، استفاده و تصرف در اموال مشترك زوجين با رضايت متقابل آنها انجام مي شود. هنگامی که یکی از زوجین معامله ای را مبنی بر تصرف در اموال مشاع زوجین انجام می دهد، فرض بر این است که با رضایت همسر دیگر اقدام می کند (بند ۲ ماده ۳۵ قانون خانواده).

اموال مشاع زوجین فقط برای تعهدات مشترک زوجین می تواند مورد استیفای طلبکاران قرار گیرد. برای تعهدات یکی از زوجین، طلبکاران او فقط در صورتی می توانند اموال مشاع را تصرف کنند که دادگاه تشخیص دهد همه چیزهایی که تحت تعهدات این زوج دریافت می شود برای نیازهای خانواده استفاده شده است یا دارایی مشترک زوجین به دست آمده یا افزایش یافته است. از وجوه دریافتی توسط یکی از همسران به روش کیفری (بند 2 ماده 45 قانون جزا).

در سایر موارد، اموال مشترک زوجین نمی تواند مورد استیفای طلبکاران یکی از آنها بابت دیون شخصی وی قرار گیرد. برای تعهدات یکی از زوجین، بازپرداخت باید در درجه اول به اموالی باشد که در مالکیت انحصاری اوست. طلبکاران فقط در صورت ناکافی بودن می توانند از اموال مشاع زوجین سهم زوج مدیون را مطالبه کنند که در هنگام تقسیم این اموال به عهده او خواهد بود (بند 3 ماده 256 قانون مدنی؛ بند 3). 1 ماده 45 قانون مدنی) یعنی. اجرای تقسیم دارایی زناشویی که مستلزم فسخ دارایی مشترک است.

در این مورد، طلبکاران یکی از زوجین ممکن است برای مثال با این واقعیت مواجه شوند که قرارداد ازدواج زوجین رژیمی را برای مالکیت مشترک بر دارایی مشترک آنها ایجاد می کند، که در آن همسر دیگر آشکارا مالک بخش زیادی از این اموال است. ویژگی. بنابراین، زوجین موظفند انعقاد و نیز تغییرات و فسخ عقد ازدواج را به مجازات تعهدات شخصی خود بدون توجه به محتوای آن به طلبکاران خود اعلام کنند (بند 1 ماده 46 قانون خانواده). به طور خاص، صرف نظر از اندازه سهام پیش بینی شده در حق مالکیت مشترک (که در این مورد می توان برابر فرض کرد).

رابطه اموال مشترک زوجین نیز با انحلال نکاح خاتمه می یابد که این امر مستلزم تقسیم دارایی مشترک است. در این صورت دیون مشترک زوجین به نسبت سهامی که به آنها تعلق می گیرد بین آنها تقسیم می شود (بند 3 ماده 39 قانون خانواده). فوت یکی از زوجین نیز مستلزم فسخ مال مشترک است. هم اموالی که شخصاً متعلق به متوفی بوده و هم سهم او در اموال مشترک مشاع که طبق ضوابط فوق تعیین می شود به ورثه او می رسد.

در صورت بطلان عقد و اختلاف بر سر تقسیم اموالی که زوجین از ثبت ازدواج تا لحظه بطلان آن به دست آورده اند، مقررات مربوط به اموال مشاع اعمال می شود. با این حال، دادگاه حق دارد برای همسری که حقوق او با انعقاد چنین ازدواجی نقض شده است (همسر با وجدان) حق تقسیم اموال را طبق قوانین مربوط به اموال مشترک (بند 4 ماده 30 قانون) تشخیص دهد. کد خانواده).

حق مالکیت مشترک اعضای یک شرکت دهقانی (مزرعه).

دارایی یک شرکت دهقانی (کشاورزی) به حق مالکیت مشترک متعلق به اعضای آن است، مگر اینکه به موجب قانون یا توافقی بین آنها تعیین شده باشد (بند 1 ماده 257 قانون مدنی، بند 3 ماده 6 قانون مربوط به کشاورزی دهقانی). قانون در اینجا یک فرض مالکیت مشترک و نه مشترک را ایجاد می کند، که با ماهیت این اقتصاد به عنوان یک جامعه خانوادگی- کاری از شهروندان مطابقت دارد که مانند همسران در یک رابطه شخصی اعتماد با یکدیگر هستند. در صورت وجود مالکیت مشاع از شرکت کنندگان در مزرعه، سهام آنها نیز با توافق آنها تعیین می شود و در صورت عدم توافق، آنها برابر شناخته می شوند.

پیش شرط پیدایش مالکیت مشترک مزرعه، ایجاد آن است. بر اساس توافق ویژه شرکت کنندگان ایجاد می شود و مشمول ثبت نام دولتی به روشی است که برای کارآفرینان فردی تعیین شده است و از لحظه ای که ایجاد شده در نظر گرفته می شود.

مالکیت مشترک اعضای یک مزرعه دهقانی (مزرعه) شامل یک قطعه زمین، مزارع، ساختمان های بیرونی و سایر ساختمان ها، احیاء و سایر سازه ها، دام های تولیدی و کاری، مرغداری، ماشین آلات و تجهیزات کشاورزی و سایر تجهیزات، وسایل نقلیه، موجودی و سایر اموال است. برای مزرعه از وجوه مشترک اعضای آن به دست آمده است.

میوه ها، محصولات و درآمدهای حاصل از فعالیت یک مؤسسه دهقانی (مزرعه) نیز دارایی مشترک اعضای آن است و با توافق بین آنها مورد استفاده قرار می گیرد (بند 3 ماده 257 قانون مدنی).

سایر اموال غیرمولد (ساختمان مسکونی، کالاهای مصرفی، اثاثیه منزل و اقلام خانگی و غیره) موضوع دارایی مشترک (یا جداگانه) همسران یا دارایی افراد شرکت کننده در مزرعه را تشکیل می دهد. بنابراین، انواع مختلفی از اموال مشترک می توانند در یک مزرعه وجود داشته باشند، که مستلزم تمایز بین اشیاء تشکیل دهنده است:

1. دارایی مشترک شرکت کنندگان در اقتصاد از جمله همسران (بند 2 و 3 ماده 257 قانون مدنی).
2. دارایی مشترک همسرانی که در مزرعه شرکت می کنند (بند 2 ماده 33 ، بند 2 ماده 34 SK).
3. دارایی شخصی افراد شرکت کننده در خانواده، از جمله دارایی شخصی هر یک از همسران (ماده 36 قانون خانواده).

مالکیت و استفاده از اموال مشترک توسط اعضای یک خانوار دهقانی (مزرعه) به طور مشترک به روشی که در توافق عمومی آنها تعیین می شود انجام می شود. همچنین روش دفع اموال مشاع را تعیین می کند که معمولاً توسط سرپرست آن به نفع کل خانواده انجام می شود. بنابراین، معاملات به نفع مزرعه توسط رئیس آن انجام می شود و قانون فرض می کند که معاملات منعقد شده توسط وی دقیقاً در جهت منافع عمومی مزرعه انجام شده است (ماده 8 قانون مزارع دهقانی). طلبکاران در این گونه معاملات، اموال مشاع مزرعه را تصرف می کنند (البته در مواردی که از اوضاع و احوال قضیه بر می آید که معامله در جهت منافع شخصی رئیس مزرعه انجام شده است). سایر شرکت کنندگان در مزرعه در قبال تعهدات خود با اموال شخصی (مگر اینکه معامله به نفع مزرعه انجام شده باشد) و همچنین نسبت به سهم احتمالی خود در دارایی مزرعه مسئول هستند.

به منظور حفظ مزارع، قانون برای اعضای آنها فرصتی برای تقاضای تخصیص ملک در هنگام خروج از چنین مزرعه ای فراهم نمی کند و مقرر می دارد که قطعه زمین و وسایل تولید که در مالکیت مشترک اعضای مزرعه است. در صورت خروج یکی از شرکت کنندگان مشمول تقسیم نمی شوند. شرکت کننده جدا شده حق دارد فقط ادعا کند که از بقیه شرکت کنندگان غرامت نقدی متناسب با سهم خود دریافت کند (بند 2 ماده 258 قانون مدنی؛ ماده 9 قانون مزارع دهقانی).

حق مالکیت مشترک یک شرکت دهقانی (مزرعه) با توقف فعالیت آن (ماده 21 قانون کشاورزی دهقانی) از جمله در ارتباط با خروج کلیه اعضای آن خاتمه می یابد. در این صورت، مال مزرعه طبق قواعد عمومی قانون مدنی، مشمول تقسیم اموالی است که در مالکیت مشاع یا مشاع پیش بینی شده است (ماده 258 قانون مدنی؛ بند 4 ماده 9 قانون مدنی). قانون مزارع دهقانی). هنگام تقسیم دارایی یک مزرعه دهقانی (مزرعه) یا خروج از مزرعه یکی از اعضای آن، سهام اعضای مزرعه دهقانی (مزرعه) در حق مالکیت مشترک دارایی مزرعه برابر شناخته می شود، مگر اینکه غیر از این باشد. با توافق بین آنها ایجاد شده است.

در صورت وجود همسر در مزرعه، حق آنها نسبت به دارایی مشترک مزرعه توسط قوانین مربوط به مالکیت مشترک چنین مزرعه ای تعیین می شود و نه در مورد دارایی مشترک زوجین (بند 2 ماده 33 خانواده). کد). اما اموالی که توسط همسرانی که به هزینه درآمد حاصل از مشارکت در مزرعه به دست می‌آیند، قبلاً به دارایی مشترک زوجین مربوط می‌شود (بند ۲ ماده ۳۴ قانون خانواده) و نه به دارایی مشترک مزرعه. شرکت کنندگان در مزرعه (مگر اینکه ما در مورد اهداف تاسیسات تولیدی صحبت می کنیم که توسط همسران برای نیازهای خانواده خود خریداری می شوند). این شرایط باید در هنگام تقسیم اموال مزرعه در نظر گرفته شود.