Изчисляване на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот. Как да разберете цената на правото на наем на парцел и защо е необходимо I

21.10.2019

Салон

Размер: px

Начална импресия от страница:

препис

1 Определяне на пазарната стойност на правото на наем на парцели Одобрено със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 10 април 2003 г. N 1102-r МЕТОДОЛОГИЧНИ ПРЕПОРЪКИ ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА ПРАВОТО НА НАЕМ НА ПАРЦЕЛИ I. Общи разпоредби Настоящите указания за определяне на пазарната стойност на правото на наем на парцели са разработени от Министерството на собствеността на Русия в съответствие с Указ на правителството на Руската федерация от N 519 „За одобряване на стандарти за оценка“. II. Методологични основи за оценка на пазарната стойност на правото на наем на поземлени имоти N 568-r<*> <*>С писмо на Министерството на правосъдието на Русия от N 07/3593-YUD е признато, че не се нуждае от държавна регистрация. Пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот зависи от правомощията на наемателя, срока на правото, тежестите върху правото на наем, правата на други лица върху поземления парцел, предназначението и разрешеното използване на земята парцел. Пазарната стойност на правото на наем на парцел зависи от очакваната стойност, продължителност и вероятност за получаване на доход от правото на наем за определен период от време с най-ефективното използване на парцела от наемателя (принцип на очакване). . Пазарната стойност на правото на наем на парцел се определя въз основа на най-ефективното използване на парцела от наемателя, тоест най-вероятното използване на парцела, което е практически и финансово осъществимо, икономически обосновано, отговаря изискванията на закона и в резултат на което прогнозната стойност на стойността на правото на наем на парцела ще бъде максимална (принцип на най-добро използване). Прогнозната стойност на стойността на правото на наем на парцел може да бъде изразена като отрицателна стойност (например, ако размерът на наема,

2, установена с договора за наем на поземлен имот, по-висока от пазарната наемна цена за този имот). В такива случаи по правило не е възможно да се отчужди обектът на оценка на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и извънредни обстоятелства не засягат сделка. III. Общи препоръки за оценка При оценка на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот се препоръчва да се използват разпоредбите на раздел III от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени парцели, одобрени със Заповед на Министерството на собствеността на Русия от N 568-r, като се вземат предвид следните характеристики. Препоръчва се в доклада за оценка на пазарната стойност на правото на наем на парцел, наред с другото, да се включи: информация за държавна регистрация на правото на наем (договор за наем) в случаите, когато тази регистрация е задължителна; информация за тежестите на правото на наем на поземлен имот и самия поземлен имот; основанието за правото на наемателя на наем; определяне на правомощията на наемателя; срокът, за който е сключен договорът за наем на земя; размера на наема, предвиден в договора за наем; характеристики на пазара на земя, други недвижими имоти, права за наем на земя, включително пазара на земя и други недвижими имоти. IV. Методи за оценка Оценителят трябва да използва (или да обоснове отказа да използва) разходния, сравнителния и приходния подход към оценката, когато извършва оценка. Оценителят има право самостоятелно да определя, в рамките на всеки от подходите за оценка, конкретни методи за оценка. При избора на методи се взема предвид достатъчността и надеждността на публично достъпната информация за използването на даден метод. По правило при оценката на пазарната стойност на правото на наем на парцели се използват методът за сравнение на продажбите, методът на разпределение, методът на разпределение, методът на капитализация на дохода, методът на остатъците, методът на предназначението. Въз основа на сравнителния подход: метод за сравнение на продажбите, метод на разпределение, метод на разпределение. Въз основа на приходния подход: метод на капитализация на дохода, балансов метод, метод на предназначение. Елементи на разходния подход по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения на земята се използват в остатъчния метод, метода на разпределение. По-долу е съдържанието на изброените методи във връзка с оценката на пазарната стойност на правото на наем на парцели, както заети от сгради, конструкции и (или) постройки (наричани по-нататък - застроени парцели), така и правото да отдава под наем парцели, които не са заети от сгради, конструкции и (или) съоръжения (наричани по-нататък незастроени парцели). Ако в доклада за оценка се използват други методи, препоръчително е да се разкрие тяхното съдържание и да се обоснове използването им.

3 1. Метод за сравнение на продажбите на парцели. Когато се оценява пазарната стойност на правото на лизинг чрез сравняване на продажбите, се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 1 от раздел IV от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени парцели, одобрени със Заповед на Министерството на собствеността на Русия от N 568-r, като се вземат предвид следните характеристики. При оценката на пазарната стойност на правото на наем на парцел чрез сравняване на продажбите, следните фактори се вземат предвид като част от факторите на разходите, наред с други неща: оставащият период от време до изтичане на договора за наем; размера на наема, предвиден в договора за наем; реда и условията за извършване (включително периодичност) и промени в наема, предвидени в договора за наем; необходимостта от получаване на съгласието на собственика за сключване на сделка с право на лизинг; наемателят има право да изкупи наетия парцел; наемателят има преимуществено право да сключи нов договор за наем на поземлен имот след изтичане на договора за наем. 2. Метод за избор Методът се използва за оценка на правото на наем на застроени парцели. При оценка на пазарната стойност на правото на лизинг по метода на разпределение се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 2 от раздел IV от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени парцели, одобрени със Заповедта на Министерството на собствеността на Русия с дата N 568-r. 3. Метод на разпределение Методът се използва за оценка на правото на наем на застроена земя. При оценка на пазарната стойност на правото на наем по метода на разпределение се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 3 от раздел IV от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени парцели, одобрени със заповедта на Министерството на собствеността на Русия с дата N 568-r. 4. Метод на капитализиране на приходите от парцела. Условието за прилагане на метода е възможността за получаване на доход от оцененото право на отдаване под наем на земя, която е еднаква по стойност или се променя с еднаква скорост за равни периоди от време. Методът включва следната последователност от действия: изчисляване на размера на дохода за определен период от време, създаден от правото на наем на парцел с най-ефективно използване на парцела от наемателя;

4 определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на дохода; изчисляване на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот чрез капитализиране на доходите, генерирани от това право. Капитализацията на дохода се разбира като определяне към датата на оценката на стойността на всички бъдещи равни или променящи се със същия процент доходи за еднакви периоди от време. Изчислението се извършва като се раздели сумата на дохода за първия период след датата на оценката на съответния коефициент на капитализация, определен от оценителя. При оценка на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот доходът от това право се изчислява като разликата между наема на земята и размера на наема, предвиден в договора за наем за съответния период. В същото време размерът на поземления наем може да се изчисли като доход от отдаване под наем на поземлен имот при пазарни наемни ставки (най-вероятните наемни ставки, при които поземлен парцел може да бъде отдаден под наем на открит пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, като разполагат с цялата необходима информация и стойността на наемната ставка не отразява извънредни обстоятелства). Определянето на пазарните наемни ставки в рамките на този метод включва следната последователност от действия: избор за парцел, чието право на наем се оценява, на подобни обекти, наемните ставки за които са известни от лизингови сделки и ( или) публична оферта; определяне на елементите, чрез които се извършва сравнението на поземления парцел, чието право на наем се оценява, с аналози (наричани по-нататък елементите на сравнение); определяне за всеки елемент на сравнение на естеството и степента на разликите на всеки аналог от поземления парцел, чието право на аренда се оценява; определяне за всеки елемент от сравнението на корекции на наемните ставки на аналози, съответстващи на естеството и степента на разликите на всеки аналог от поземления парцел, чието право на наем се оценява; корекция за всеки елемент от сравнението на наемната ставка на всеки аналог, изглаждане на разликите им от парцела, чието право на наем се оценява; изчисляване на пазарната наемна ставка за парцела, чието право на наем се оценява, чрез разумно обобщение на коригираните наемни ставки на аналози. При изчисляване на коефициента на капитализация за доходите, генерирани от правото на наем на земя, трябва да се вземат предвид: безрисковата норма на възвръщаемост на капитала; размерът на рисковата премия, свързана с инвестирането на капитал в придобиването на оценяваното право на лизинг; най-вероятната скорост на промяна на дохода от правото на наем на парцел и най-вероятната промяна в неговата стойност (например, ако цената на правото на наем намалее, вземете предвид възвръщаемостта на капитала, инвестиран в придобиването на право на лизинг). Ако има надеждна информация за размера на дохода, генериран от аналог на обекта на оценка за определен период от време и неговата цена, коефициентът на капитализация на дохода, генериран от правото на наем на поземлен имот, може да се определи чрез разделяне на сумата от приходите, генерирани от аналог за определен период от време от цената на този аналог.

5 5. Методът на остатъка от графиките. При оценка на пазарната стойност на правото на лизинг по остатъчния метод се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 5 от раздел IV от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени имоти, одобрени със заповедта на Министерството на собствеността на Русия от N 568-r, като се вземат предвид следните характеристики: размерът на наема, предвиден от съществуващия договор за наем на парцела; разликата между нетния оперативен доход от отделна единица недвижим имот и нетния оперативен доход, свързан с подобрения в поземления парцел, е част от поземлената рента, която не се изтегля от собственика на поземления парцел под формата на наем, а получени от наемателя; При изчисляване на съотношението на капитализация на дохода от правото на наем, вероятността за поддържане на разлика между наема и наема, предвиден в лизинговия договор, оставащия период от време до края на лизинговия договор и възможността наемателят да влезе в следва да се вземе предвид нов договор за наем за определен период. 6. Начин на предназначение на обектите. При оценката на пазарната стойност на правото на наем по метода на предназначението се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 6 от раздел IV от Методическите препоръки за определяне на пазарната стойност на поземлени имоти, одобрени със заповед на Министерството на собствеността на Русия от N 568-r, като се вземат предвид следните характеристики: като част от оперативните разходи, включително размерът на наема, предвиден от съществуващия договор за наем на парцела, се взема предвид; при изчисляване на дисконтовия процент за доход от право на лизинг трябва да се вземе предвид вероятността за задържане на доход от това право; при определяне на прогнозния период трябва да се вземе предвид оставащото време до изтичане на договора за наем, както и възможността наемателят да сключи нов договор за определен период.

ОСНОВНИ МЕТОДИ ЗА ОЦЕНКА НА ПОЗЕМЛЕН ИМОТ Kuzina A.V. Нижегородски държавен университет по архитектура и строителство Нижни Новгород, Русия ОСНОВНИТЕ МЕТОДИ ЗА ОЦЕНКА НА ПОЗЕМЛЕН ИМОТ Kuzina

ЗАПОВЕД НА МИНИСТЕРСТВОТО НА ИМУЩЕСТВЕНИТЕ ОТНОШЕНИЯ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ от 6 март 2002 г. N 568-r ЗА ОДОБРЯВАНЕ НА МЕТОДОЛОГИЧНИ ПРЕПОРЪКИ ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ НА ПАРЦЕЛИТЕ (изменен със заповедта

ДЪРЖАВЕН СТАНДАРТ STB 52.0.02-07 НА РЕПУБЛИКА БЕЛАРУС ОЦЕНКА НА РАЗХОДИТЕ НА ОБЕКТИ НА ГРАЖДАНСКИ ПРАВА Оценка на парцели като обекти на недвижими имоти Официална публикация Goskomimushchestvo Minsk

ФЕДЕРАЛЕН СТАНДАРТ ЗА ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ (FSO N 7) 1 ФЕДЕРАЛЕН СТАНДАРТ ЗА ОЦЕНКА "ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ (FSO N 7)" Одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 25 септември 2014 г. N 611

УТВЪРДЕНО от УС на ЮЛНЦ на ССО „Национална колегия на оценителите” Протокол 113 от 18.12.2014г.

Николай Баринов FRICS FSO 7 "ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" ОСНОВНИ РАЗПОРЕДБИ САНКТ ПЕТЕРБУРГ 2015 СТРУКТУРА НА FSO 7 I. Общи положения II. Обекти на оценка III. Общи изисквания за оценяване IV. Задача за

Приет от: Експертно-консултативен съвет на РОО на НАП Протокол 2 от 11.12.2014г. Приет от: УС на НРО РОО Протокол 5 от 22.12.2014г. МЕТОДОЛОГИЧНИ ПРЕПОРЪКИ MR-1/2014 NRO ROO ОТНОСНО СЧЕТОВОДНИТЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Методика за оценка на стойността на годишните пазарни арендни плащания за ползване и собственост на поземлени имоти А.В. Григориев, генерален директор на LLC "RMS-ESTIMATION", член на Руското общество на оценителите P.A.

ПРОЕКТ за одобряване на Федералния стандарт за оценка „Оценка на нематериални активи и интелектуална собственост (FSO 11)“ В съответствие с член 20 от Федералния закон № 135-FZ от 29 юли 1998 г.

ИРБИС ООД - ВСИЧКИ ВИДОВЕ ПРЕГЛЕДИ И ОЦЕНКИ! ЗАПОВЕД НА МИНИСТЕРСТВОТО НА ИКОНОМИЧЕСКОТО РАЗВИТИЕ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ от 25 септември 2014 г. N 611 за одобряване на Федералния стандарт за оценка „Оценка на недвижими имоти

1 Министерство на образованието и науката на Руската федерация Федерална държавна бюджетна образователна институция за висше професионално образование "СИБИРСКА ДЪРЖАВНА ГЕОДЕЗИЧЕСКА АКАДЕМИЯ"

ЗАПОВЕД НА МИНИСТЕРСТВОТО НА ИКОНОМИЧЕСКОТО РАЗВИТИЕ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ № 385 от 22 юни 2015 г. ЗА ОДОБРЯВАНЕ НА ФЕДЕРАЛНИЯ СТАНДАРТ ЗА ОЦЕНКА „ОЦЕНКА НА НЕМАТЕРИАЛНИ АКТИВИ И ИНТЕЛЕКТУАЛНА СОБСТВЕНОСТ (FSO)

Шевяков Денис Владимирович Директор на LLC „Агенция за оценка на интелект“ (Самара) Резюме на доклада за семинара „Кръстосано опрашване“ Тема: „Особености на оценката на недвижими имоти на стагниращите пазари.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НА ВЪРХОВНИЯ СЪД НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ Дело 25-APP 4-7 Москва 4 февруари 2015 г.

ДНИ НА ИНТЕЛЕКТУАЛНАТА СОБСТВЕНОСТ В САНКТ ПЕТЕРБУРГ АПРИЛ 2017 Г. Методологията за оценка на интелектуалната собственост в рамките или извън официалната методология за оценка на собствеността? Докладът на Савиковски

ФЕДЕРАЛЕН СТАНДАРТ ЗА ОЦЕНКА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА КАДАСТРАЛНАТА СТОЙНОСТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ОБЕКТИ (FSO N 4) 1 ФЕДЕРАЛЕН СТАНДАРТ ЗА ОЦЕНКА "ОПРЕДЕЛЯНЕ НА КАДАСТРАЛНАТА СТОЙНОСТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ОБЕКТИ (FSO N 4)"

Министерство на образованието и науката на Руската федерация Федерална държавна бюджетна образователна институция за висше професионално образование "Сибирска държавна геодезическа академия"

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НА ВЪРХОВНИЯ СЪД НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ Дело 31-APG15-9 Москва 10 юни 2015 г.

Типични изпитни задачи Задача 1 Четиризвезден хотел в централната част на града носи годишен нетен оперативен доход от 1 300 000 рубли. Известно е, че хотел 1 (4 *) е продаден за 8

Старата версия на FSO 1 Новата версия на FSO 1 I. Общи положения

Характеристики на изготвянето на доклад за целите на оспорването на кадастралната стойност Втори Тумаковски четения 10-11 октомври 2009 г., Санкт Петербург Докладчик: Карпова М.И. [имейл защитен] 1 Кадастрална стойност

Приет от Съвета на НП Оценители „Е.С.” Протокол 4/2010 от 31.08.2010г. с изменения и допълнения, приети от Съвета на НП "СРОО "ЕС" Протокол 19/2011 от 12.05.2011г. Стандарти и правила за оценяване

ОДОБРЕНО от Съвета на НП СРОО "СПО" Протокол 13 от 28 май 2013 г. Изменения и допълнения, одобрени от Съвета на НП СРОО "СПО" Протокол 26 от 21.10.2013 г. Насоки за изготвяне на доклади

Терминология (глосар), използвана при подготовката на въпроси и задачи от квалификационен изпит в направление на оценителска дейност „Оценка на недвижими имоти” Термин Адитивен модел за въвеждане на отн.

ЗАПОВЕД от 22 октомври 2010 г. 508 ЗА ОДОБРЯВАНЕ НА ФЕДЕРАЛНИЯ СТАНДАРТ ЗА ОЦЕНКА „ОПРЕДЕЛЯНЕ НА КАДАСТРАЛНАТА СТОЙНОСТ НА НЕДВИЖИМИТЕ ОБЕКТИ (FSO 4)“ 19 ноември 2010 г. За одобряване на Федералния стандарт за оценка „Определение

СЪДЪРЖАНИЕ СЪДЪРЖАНИЕ... 3 ВЪВЕДЕНИЕ... 8 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ОБЕКТ НА ИНВЕСТИЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ... 12 1.1. Компоненти и жизнен цикъл на имот... 12 1.1.1. Определение за недвижими имоти...

Указ на правителството на Чеченската република от 28 април 2009 г. 69 „За реда за формиране, поддържане и публикуване на списъка на държавната собственост на Чеченската република, свободна от правата на трети

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НА ВЪРХОВНИЯ СЪД НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ Дело 19-APG15-2 Москва 26 август 2015 г.

ОДОБРЕНО от Управителния съвет на ЮЛНЦ на ССО "Национална колегия на оценителите" Протокол 82 от 24 май 2011 г. Система за стандартизация на ССО

Министерство на образованието и науката на Руската федерация СИБИРСКА ДЪРЖАВНА ГЕОДЕЗИЧЕСКА АКАДЕМИЯ КОНТРОЛНИ ЗАДАЧИ ПО ДИСЦИПЛИНАТА "ИКОНОМИКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" Общо въпроси: блок 1 19; блок 2-35 Критерии

ПРЕДГОВОР ВЪВЕДЕНИЕ. ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В РУСИЯ: ИСТОРИЯ И ПЕРСПЕКТИВИ ОСНОВА НА ТЕОРИЯТА ЗА ЦЕНАТА НА ПАРИ ВЪВ ВРЕМЕТО ГЛАВА 1. ОСНОВА ЗА ИЗЧИСЛЯВАНЕ НА ЦЕНАТА НА ПАРИ ВЪВ ВРЕМЕТО. 1.1. Основни определения. 1.2. Техника

ЗАПОВЕД НА ФЕДЕРАЛНАТА СЛУЖБА ЗА ПОЗЕМЛЕН КАДАСТЪР НА РУСИЯ от 26 август 2002 г. N P / 307 ЗА ОДОБРЯВАНЕ НА МЕТОДИКАТА ЗА ДЪРЖАВНА КАДАСТРАЛНА ОЦЕНКА НА ЗЕМИТЕ НА ГРАДИНАРСКИ, ГРАДИНАРСКИ И СЕЛСКИ АСОЦИАЦИИ В

ОДОБРЕНО от УС на Асоциацията на саморегулиращите се организации "Национална колегия на оценителите" Протокол 26 от 24 септември 2015 г. Системата за стандартизация на Асоциацията на саморегулиращите се организации

Министерство на образованието и науката на Руската федерация

Практиката за оценка на пазарната стойност на парцели под линейни обекти, разположени извън землищата на Т.С. Коляденко е дипломиран специалист по оценка на недвижими имоти в съответствие с европейските изисквания

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО НА ВЪРХОВНИЯ СЪД НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ Дело 81-APG15-17 Москва 7 септември 2015 г. на Руската федерация в състав: председателят Александров В.Н., съдии Абакумова И.Д., Корчашкина Т.Е.

ФЕДЕРАЛНИ СТАНДАРТИ ЗА ОЦЕНЯВАНЕ Русия 2012 ФЕДЕРАЛЕН СТАНДАРТ ЗА ОЦЕНЯВАНЕ ОБЩИ КОНЦЕПЦИИ ЗА ОЦЕНЯВАНЕ, ПОДХОДИ И ИЗИСКВАНИЯ ЗА ОЦЕНЯВАНЕ (FSO N 1) Одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НА ВЪРХОВНИЯ СЪД НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ Дело 53-APG15-19 Москва 13 май 2015 г.

ВЪВЕДЕНИЕ В съвременните условия оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти е от особено значение. Насоките представят доходен подход за определяне на пазарната стойност на обектите

ВЪРХОВЕН СЪД НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ Дело 48-APG 15-8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ Москва 1 юли 2015 г.

Е.И. Тарасевич. ИКОНОМИКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ Съдържание. ПРЕДГОВОР ЧАСТ 1. СЪЩНОСТ И ХАРАКТЕРИСТИКА НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ КАТО ИКОНОМИЧЕСКО БЛАГО 1.1. Основни понятия и дефиниции на икономиката

Методика на индивидуалното оценяване с цел оспорване на кадастралната стойност. Ключови забележки към докладите за оценка. Член на Комисията за разглеждане на спорове относно резултатите от определянето на кадастралната стойност

Приложение 4 към протокола от извънредното общо събрание на акционерите на „Досжан темир жолы“ (ДТЖ) АД от 31 октомври 2007 г. 3 Н. Маханов МЕТОДИКА за определяне на стойността на акциите при обратното им изкупуване от акционерно дружество

АДМИНИСТРАЦИЯ НА АЛЕКСАНДРОВСКИ СЕЛСЪВЕТ НА ЛОКТЕВСКИЯ РАЙОН НА АЛТАЙСКАТА ТЕРИТОРИЯ РЕГЛАМЕНТ ОТ 31 октомври 2016 г. 33 стр. Александровка За одобряване на методологията за прогнозиране на бюджетните приходи

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НА ВЪРХОВНИЯ СЪД НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ Дело 67-APG15-22 Москва 17 юни 2015 г.

2013 SWorld 18-29 юни 2013 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/june- СЪВРЕМЕННИ ПРОБЛЕМИ И НАЧИНИ ЗА ТЕХНОТО РЕШЕНИЕ В НАУКАТА, ТРАНСПОРТА,

7. Материали по системата за междинно и финално изпитване 1. По какви родови характеристики се различават недвижимите имоти от движимите вещи? а) неподвижност, материалност, трайност; б) неподвижност

СЪДЪРЖАНИЕ ПРЕДГОВОР... 10 ЧАСТ 1. СЪЩНОСТ И ХАРАКТЕРИСТИКА НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ... 13 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ КАТО ИКОНОМИЧЕСКА ПОЛЗА... 14 1.1. Основни понятия и дефиниции на икономиката...14 1.2. Недвижим имот

МИНИСТЕРСТВО НА ОБРАЗОВАНИЕТО НА НАУКАТА НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛНА АГЕНЦИЯ ПО ОБРАЗОВАНИЕТО ДЪРЖАВНА ОБРАЗОВАТЕЛНА ИНСТИТУЦИЯ "СИБИРСКА ДЪРЖАВНА ГЕОДЕЗИЧЕСКА АКАДЕМИЯ" (GOU VPO "SSGA") Отдел

Учебни и теоретични материали 3.3 Учебни тестове и задачи ТЕСТОВЕ Тест 1. Кои от следните фактори не оказват съществено влияние върху прогнозната стойност на земята, а) местоположение;

Одобрен с решение на градската дума на Пенза от 26 юни 2009 г. N 78-7 / 5 Регламент „За реда за управление и разпореждане с имущество, собственост на община Пенза“ (с измененията

ОДОБРЕНО със заповед на министъра на финансите от 12 май 2004 г. N 75, регистрирано от Министерството на правосъдието на 22 юни 2004 г. N 1374 Вижте текста на документа на узбекски НАЦИОНАЛЕН СЧЕТОВОДЕН СТАНДАРТ НА РЕПУБЛИКА УЗБЕКИСТАН

Одобрен с постановление на правителството на Република Казахстан от 12 февруари 2013 г. 124 Стандарт за оценка „Оценка на недвижими имоти“ 1. Общи разпоредби 1. Този стандарт за оценка

Изисквания на руските железници за работата на оценителите. Анализ на практиката. Регионален квалификационен подбор. Москва, септември 2009 г. Грешки в докладите за оценка като част от описанието на предмета и анализ на пазара 1. Не

UDC 332.622 Балтин В.Е. Оренбургски държавен университет [имейл защитен]ОСОБЕНОСТИ НА ОЦЕНКАТА НА ЗАСТРОЕНИТЕ ПАРЦЕЛИ ЗА ЦВЯТ

Министерство на образованието и науката на Руската федерация Федерална държавна бюджетна образователна институция за висше образование Пензенски държавен университет по архитектура и строителство КАТЕДРА "Управление на земята"

1 Одобрено на срещата на експертните организации на Република Башкортостан с протокол от 20 април 2010 г.

Земята е обект с голямо стопанско значение. Парцелите са в основата на всяка недвижима собственост и се търсят на пазара като средство за производство за бизнес, като обект, който задоволява потребителските нужди на хората и като инвестиционен обект за всички участници на пазара.

Но придобиването на собственост върху земя не е единствената правна форма на собственост, въз основа на която може да се използва парцел, наемането на земя е реална и рентабилна алтернатива на закупуването му.

При закупуване на парцел купувачът придобива правото на собственост върху този парцел и стойността на правата му е равна на стойността на придобитата земя. И какво придобива наемателят, каква е цената на неговите права, как да се оценят тези права, като се изрази стойността им в парични единици? Такива въпроси често възникват при подготовката на различни сделки с права за наем на земя и провеждането на процедури за оценка на земя.

Дефиниране на обекта на оценка

Когато оценявате земята като част от прехвърлянето на права за наем върху поземлен имот, е необходимо правилно да определите самия обект на оценка. Закон 135-FZ „За оценъчната дейност в Руската федерация“ позволява оценката не само на материални обекти, но и на индивидуални права във връзка с тези обекти, следователно в този случай обектът на оценка ще бъде пазарната стойност на правото да наемете парцел, който наемателят има въз основа на договор за наем, а съществуващият договор за наем ще бъде източник на правото и документа за собственост.

Правото на наем (от страна на наемателя) е правото на срочно, платено притежание и използване на поземления парцел при условията, посочени в договора за наем. Това право може да бъде продадено на друго лице, внесено в уставния капитал на предприятието или заложено - при условие че тези действия не противоречат на разпоредбите на лизинга. Въпреки това, за извършване на всички тези операции, първо ще е необходимо да се оцени стойността на правото на лизинг, тъй като всяко от изброените действия изисква посочване на стойността на обекта.

Параметри, влияещи върху себестойността

Стойността на правото на наем на земя (от страна на наемателя) се определя от икономическите ползи и задължения, които наемателят получава и приема. Икономическите ползи, които могат да бъдат получени от използването на даден обект, зависят не само от неговите физически характеристики (площ, форма, местоположение, топография, наличие на инженерни мрежи), но и от правния статут на обекта (категория на земята, разрешено използване , тежести, разрешителни).за строителство). Често именно правните характеристики на правния статут на поземлен имот определят цената на правото на наем в по-голяма степен от неговите физически характеристики.

Освен посочените по-горе ценови фактори, за да се оцени стойността на правото на наем на земя, е необходимо да се вземат предвид и условията на договора за наем, които са съществени параметри при определяне на стойността на правото на наем.

Какви разпоредби на договора за наем оказват най-голямо влияние върху цената на правото на наем на парцел? На първо място, това са срокът на лизинга, периодът на плащане, размерът на лизинговото плащане, процедурата за промяна на наемната ставка, наличието на специални задължения, които изискват допълнителни разходи от наемателя или му дават допълнителни предимства, мерки за допълнителни финансови стимули за наемателя, както и условия за предсрочно прекратяване на договора.

Най-доброто икономично използване на сайта

След установяване на всички ценови параметри на обекта на оценка е необходимо да се определи "най-доброто и най-ефективно използване" на наетия парцел.

Какво се разбира под „най-добра и най-ефективна употреба“ и защо е важно? Както беше отбелязано по-горе, разрешеното използване на поземлен имот до голяма степен определя неговата стойност, но дори в рамките на разрешеното използване земята може да се използва по различни начини. Например, можете да изградите покрит паркинг или просто да направите платформа за превозни средства. В първия случай разходите ще бъдат по-високи, но последващите оперативни приходи ще бъдат по-високи. Във втория случай разходите ще бъдат по-ниски и по-малък доход. Кой начин е по-ефективен? Теорията на оценката дава недвусмислен отговор на това. За най-добро използване се счита това, при което стойността на земята ще бъде максимална. Това означава, че най-добрата и най-ефективна употреба, в допълнение към финансовата ефективност, трябва да бъде правно осъществима, физически и финансово осъществима. Това означава, че не е възможно да се разглеждат употреби, които противоречат на съществуващите правни разпоредби или които не са осъществими поради различни причини от техническо, финансово или организационно естество.

Трябва да се помни, че стойността на парцела и стойността на правата му за наем винаги се определят единствено въз основа на предположението за неговото най-добро и най-ефективно използване. Текущата му употреба обаче може да не съвпада с най-добрата употреба, която е определена съгласно горните принципи.

Методи за оценка

При оценката на стойността на правото на наем на парцели се използват методи на доходите и сравнителни подходи.

Най-очевидни са методите на сравнителния подход към оценката на земята - например методът на сравнителния анализ на оферти за продажба или реални сделки. Този метод се основава на пряко сравнение на параметрите на обекта на оценка с аналози на пазара - най-често това са предложения за преотстъпване на правото на наем на парцели за различни цели. Този метод работи добре, ако оценителят има достъп до надеждна и актуална пазарна информация, която позволява правилно сравнение на обекта на оценка и подобни обекти, представени на пазара за продажба на права на наем.

Въпреки това, когато се сравняват многопараметрични обекти, като правото на наем на парцел, избраните аналогични обекти неизбежно ще се различават по някакъв начин от оценявания обект - по отношение на площ, условия на наем, местоположение, разположение спрямо основните магистрали. и т.н. Влиянието на тези разлики върху стойността на оценявания обект трябва да се вземе предвид чрез въвеждане на разумни корекции в единичните цени на аналогични обекти.

При избора на аналогични обекти е наложително да се вземе предвид най-доброто използване на земята, тъй като разликите в цените, произтичащи от различното най-добро предназначение, са почти невъзможни за коригиране. Следователно трябва да се изхвърлят тези аналогови обекти, чиято най-добра употреба не съвпада с най-добрата употреба на обекта на оценка. Например, ако земята, за която се оценява наемното право, има най-доброто приложение за изграждане на сграда, тогава тя не може да се сравнява със земеделска земя.

При избора на аналози за оценка на правата за наем на поземлен имот също е необходимо да се прави разлика между парцели за продажба и парцели под наем. Сравнението на цената на правото на наем на парцел и цената на парцел, продаден за собственост, е възможно само ако договорът за наем съдържа правото на изкупуване на парцела за собственост, като се посочват условията за такова изкупуване.

Разпореждане
Министерство на собствеността на Русия
от 10 април 2003 г. № 1102-р
„За одобряване на методически препоръки
чрез определяне на пазарната стойност
права на наем на земя

В съответствие с Постановление на правителството на Руската федерация от 6 юли 2001 г. № 519 „За утвърждаване на стандартите за оценка“ (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2001, N29, чл. 3026):

министър
Ф.Р. Газизулин

ОДОБРЕНО
със заповед на Министерството на собствеността на Русия
от 10 април 2003 г. № 1102-р

I. Общи положения

Настоящите указания за определяне на пазарната стойност на правото на наем на парцели са разработени от Министерството на собствеността на Русия в съответствие с Постановление на правителството на Руската федерация № 519 от 06.07.2001 г. „За одобряване на стандартите за оценка“.

II. Методически основи за оценка на пазарната стойност на правото на аренда на земя

Пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот се определя въз основа на принципите на полезност, търсене и предлагане, заместване, промяна, външно влияние, посочени в раздел II от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени парцели, одобрени със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. № 568-р.

Пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот зависи от правомощията на наемателя, срока на правото, тежестите върху правото на наем, правата на други лица върху поземления парцел, предназначението и разрешеното използване на земята парцел.

Пазарната стойност на правото на наем на парцел зависи от очакваната стойност, продължителност и вероятност за получаване на доход от правото на наем за определен период от време с най-ефективното използване на парцела от наемателя (принцип на очакване). .

Пазарната стойност на правото на наем на парцел се определя въз основа на най-ефективното използване на парцела от наемателя, тоест най-вероятното използване на парцела, което е практически и финансово осъществимо, икономически обосновано, отговаря изискванията на закона и в резултат на което прогнозната стойност на стойността на правото на наем на парцела ще бъде максимална (принцип на най-добро използване).

Прогнозната стойност на стойността на правото на наем на парцел може да бъде изразена като отрицателна стойност (например, ако размерът на наема, установен с договор за наем за парцел, е по-висок от пазарния наем за този парцел). В такива случаи по правило не е възможно да се отчужди обектът на оценка на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и извънредни обстоятелства не засягат сделка.

При оценката на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот се препоръчва да се използват разпоредбите на раздел III от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели, одобрени със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 6 март , 2002 № 568-r, като се вземат предвид следните характеристики.

Препоръчително е в доклада за оценка на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот да се включи:

информация за държавна регистрация на правото на лизинг (договор за лизинг) в случаите, когато посочената регистрация е задължителна;

информация за тежестите на правото на наем на поземлен имот и самия поземлен имот;

основанието за правото на наемателя на наем;

Определяне на правомощията на наемателя;

срокът, за който е сключен договорът за наем на поземления имот;

· характеристики на пазара на земя, други недвижими имоти, права за наем на земя, включително пазара на земя и други недвижими имоти.

IV. Методи за оценка

При извършване на оценка оценителят е длъжен да използва (или да обоснове отказа да използва) разходния, сравнителния и доходния подходи за оценка. Оценителят има право самостоятелно да определя, в рамките на всеки от подходите за оценка, конкретни методи за оценка. При избора на методи се взема предвид достатъчността и надеждността на публично достъпната информация за използването на даден метод. По правило при оценката на пазарната стойност на правото на наем на парцели се използват методът за сравнение на продажбите, методът на разпределение, методът на разпределение, методът на капитализация на дохода, методът на остатъците, методът на предназначението.

Въз основа на сравнителния подход: метод за сравнение на продажбите, метод на разпределение, метод на разпределение. Въз основа на приходния подход: метод на капитализация на дохода, балансов метод, метод на предназначение. Елементи на разходния подход по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения на земята се използват в остатъчния метод, метода на разпределение.

По-долу е съдържанието на изброените методи във връзка с оценката на пазарната стойност на правото на наем на парцели, както заети от сгради, конструкции и (или) постройки (наричани по-нататък - застроени парцели), така и правото да отдава под наем парцели, които не са заети от сгради, конструкции и (или) съоръжения (наричани по-нататък незастроени парцели).

Ако в доклада за оценка се използват други методи, препоръчително е да се разкрие тяхното съдържание и да се обоснове използването им.

1. Метод за сравнение на продажбите

Методът се използва за оценка на правото на наем на застроени и незастроени поземлени имоти. При оценка на пазарната стойност на правото на лизинг чрез сравняване на продажбите се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 1 от раздел IV от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлените парцели, одобрени със Заповед на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. № 568-р, като се вземат предвид следните характеристики.

Когато се оценява пазарната стойност на правото на наем на парцел чрез сравняване на продажбите, следните фактори се вземат предвид като част от факторите на разходите:

оставащото време до изтичане на договора за наем;

размера на наема, предвиден в договора за наем;

· редът и условията за извършване (включително периодичност) и промени в наема, предвидени в договора за наем;

необходимостта от получаване на съгласието на собственика за сключване на сделка с право на лизинг;

наемателят има право да изкупи наетия парцел;

· наемателят има преимуществено право за сключване на нов договор за наем на земя след изтичане на договора за наем.

2. Метод на екстракция

Методът се използва за оценка на правото на аренда на застроени парцели. При оценката на пазарната стойност на правото на наем по метода на разпределение се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 2 от раздел IV от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени имоти, одобрени със заповедта на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-r.

3. Метод на разпространение

Методът се използва за оценка на правото на аренда на застроени парцели. При оценката на пазарната стойност на правото на наем по метода на разпределение се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 3 от раздел IV от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени имоти, одобрени със заповедта на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-r.

4. Метод на капитализация на дохода

Методът се използва за оценка на правото на наем на застроени и незастроени поземлени имоти. Условието за прилагане на метода е възможността за получаване на доход от оцененото право на отдаване под наем на земя, която е еднаква по стойност или се променя с еднаква скорост за равни периоди от време.

Методът включва следната последователност от действия:

изчисляване на размера на дохода за определен период от време, създаден от правото на наем на парцел с най-ефективното използване на парцела от наемателя;

определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на дохода;

· Изчисляване на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот чрез капитализиране на доходите, генерирани от това право.

Капитализацията на дохода се разбира като определяне към датата на оценката на стойността на всички бъдещи равни или променящи се със същия процент доходи за еднакви периоди от време. Изчислението се извършва като се раздели сумата на дохода за първия период след датата на оценката на съответния коефициент на капитализация, определен от оценителя.

При оценка на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот доходът от това право се изчислява като разликата между наема на земята и размера на наема, предвиден в договора за наем за съответния период. В същото време размерът на поземления наем може да се изчисли като доход от отдаване под наем на поземлен имот при пазарни наемни ставки (най-вероятните наемни ставки, при които поземлен парцел може да бъде отдаден под наем на открит пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, като разполагат с цялата необходима информация и стойността на наемната ставка не отразява извънредни обстоятелства).

Определянето на пазарните наемни цени в рамките на този метод включва следната последователност от действия:

избор на поземлен имот, чието право на наем се оценява, на подобни обекти, чиито наемни ставки са известни от лизингови сделки и (или) публично предложение;

определяне на елементите, чрез които се извършва сравнението на поземления парцел, чието право на наем се оценява, с аналози (наричани по-нататък елементите на сравнение);

· определяне за всеки елемент на сравнение на характера и степента на различията на всеки аналог от поземления имот, чието право на аренда се оценява;

· определяне за всеки елемент на сравнение на корекции на наемните ставки на аналози, съответстващи на естеството и степента на разликите на всеки аналог от поземления парцел, чието право на наем се оценява;

· Корекция за всеки елемент от сравнението на наемната ставка на всеки аналог, изглаждане на различията им спрямо поземления парцел, чието право на наем се оценява;

· Изчисляване на пазарната наемна ставка за парцела, чието право на наем се оценява, чрез разумно обобщение на коригираните наемни ставки на аналози.

При изчисляване на коефициента на капитализация на доходите, генерирани от правото на наем на поземлен имот, трябва да се вземе предвид следното:

безрисковата норма на възвръщаемост на капитала;

· стойността на рисковата премия, свързана с инвестирането на капитал в придобиването на оценяваното право на лизинг;

· най-вероятната скорост на промяна на дохода от правото на наем на парцел и най-вероятната промяна на неговата стойност (например, с намаляване на цената на правото на наем, вземете предвид възвръщаемостта на капитала, инвестиран в придобиване на право на лизинг).

Ако има надеждна информация за размера на дохода, генериран от аналог на обекта на оценка за определен период от време и неговата цена, коефициентът на капитализация на дохода, генериран от правото на наем на поземлен имот, може да се определи чрез разделяне на сумата от приходите, генерирани от аналог за определен период от време от цената на този аналог.

5. Метод на остатъка

Методът се използва за оценка на правото на наем на застроени и незастроени поземлени имоти. При оценка на пазарната стойност на правото на лизинг по остатъчния метод се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 5 от раздел IV от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени имоти, одобрени със Заповедта на Министерството на собствеността на Русия от 6 март 2002 г. № 568-r, като се вземат предвид следните характеристики:

· като част от оперативните разходи, наред с други неща, се взема предвид размерът на наема, предвиден от съществуващия договор за наем на поземлен имот;

· разликата между нетния оперативен доход от единична единица недвижим имот и нетния оперативен доход, свързан с подобрения в поземления парцел, е част от поземлената рента, която не се изтегля от собственика на поземления парцел под формата на наем, но получени от наемателя;

При изчисляване на съотношението на капитализация на дохода от правото на наем трябва да се вземе предвид вероятността за поддържане на разликата между размера на наема и размера на наема, предвиден в договора за наем, периода от време, оставащ до изтичането на договора за наем, както и възможността наемателят да сключи нов договор за наем за определен период.

6. Начин на използване по предназначение

Методът се използва за оценка на правото на наем на застроени и незастроени поземлени имоти. При оценката на пазарната стойност на правото на наем по метода на предназначението се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 6 от раздел IV от Насоките за определяне на пазарната стойност на поземлени имоти, одобрени със заповедта на Министерството на собствеността на Русия от 6 март 2002 г. № 568-р, като се вземат предвид следните характеристики:

· като част от оперативните разходи, включително размера на наема, предвиден от съществуващия договор за наем на поземлен имот;

· при изчисляване на дисконтовия процент за доход от право на лизинг трябва да се вземе предвид вероятността за задържане на доход от това право;

· При определяне на прогнозния период трябва да се има предвид оставащото време до изтичане на договора за наем, както и възможността наемателят да сключи нов договор за определен период.

МЕТОДОЛОГИЯ ЗА ИЗЧИСЛЯВАНЕ НА РАЗМЕРА НА ПЛАЩАНЕТО ЗА ПРАВО НА СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА ПАРЦЕЛ В ГР. МОСКВА

1. Общи положения.

Тази методика за изчисляване на размера на плащането за правото на сключване на договор за наем на поземлен имот в град Москва (наричан по-нататък правото на наем) подлежи на прилагане в съответните изчисления от Министерството на земните ресурси на град Москва и е ръководен документ, който се използва от областните и градските комисии за предоставяне на парцели и регулиране на градоустройството при одобряване на размера на плащането за правото на наем на парцел.

Методологията не е предназначена за изчисляване на размера на плащането за правото на наем на поземлен имот за изграждане на жилищни и смесени съоръжения в съответствие със заповедта на кмета на Москва от 18 август 2000 г. N 894-RM „На процедурата за изпълнение на строителни жилищни програми в Москва", за изграждане на обекти от социалната сфера или градския ред в съответствие със заповедта на кмета на Москва от 26 септември 1994 г. N 471-RM "Относно таксата за правото на сключване на договор за наем на земя в Москва."

За определяне на размера на плащането за правото на наем на парцел са необходими следните данни, които се съдържат в първоначалната разрешителна документация за проектиране и строителство в град Москва: площта на парцела, включително за подобрение, площта на застрояването, общата площ на земната и подземната част на земята и проектирания обект, отдалечеността на парцела от метростанцията или жп гарата, изхода на границите на парцела на магистрали с общоградско значение, функционалното предназначение на проектирания обект.

Ако стойността на таксата за правото на наем на поземлен имот, изчислена в съответствие с тази методика, по отношение на 1 хектар, като се вземат предвид всички тежести, е по-малка от стойността на стойността, изчислена в съответствие с процедурата за изчисляване размера на плащането за правото на наем на поземлен имот, който не е предназначен за ново строителство (реконструкция) (параграф 4), тогава цената на правото на наем на поземлен имот се установява в съответствие с процедурата за изчисляване на размера на плащането за право на наем на поземлен имот, който не е предназначен за ново строителство (реконструкция)

2. Процедурата за изчисляване на размера на плащането за правото на наем на поземлен имот за изграждане на сгради (конструкции).

Изчисляването на размера на плащането за правото на наем на поземлен имот, предоставен на нов наемател, или при сключване на договор за наем с друго лице, което има право в случаите, установени от закона, да сключи договор за наем на поземлен имот , се извършва по следната формула:

C \u003d Такъв x Ssr p x Ksr.a x Kop x Kts. x Ku - И така,

Където:

Такива. - площ на парцела (в хектари);
Ст.п. - средна такса (в хиляди рубли / хектар) за правото на наем на парцел за 49 години в определена териториално-икономическа зона;
Кср.а - безразмерен коефициент за коригиране на размера на плащането за правото на краткосрочен лизинг или дългосрочен лизинг за период по-малък от 49 години (таблица 2);
полицай - безразмерен коефициент за коригиране на размера на таксата, като се вземе предвид общата плътност на застрояване (съотношението на общата площ на сградите (конструкциите) на парцела към площта на парцела) (таблица 3 );
Kts. - безразмерен коефициент за коригиране на размера на таксата в зависимост от предназначението на сградата (конструкцията) на парцела (таблица 4);
Ку. - безразмерен коефициент за коригиране на размера на таксата в зависимост от отдалечеността на поземления имот от магистрали с общоградско значение, метростанции или жп гари (таблица 5);
Co - цената на тежестите върху парцела, изчислена в съответствие с методическите препоръки, одобрени с Указ на кмета на Москва от 28 ноември 2000 г. N 1244-RM „За одобряване на временни насоки за изчисляване на допълнителните разходи на инвеститора, произтичащи от осъществяването на инвестиция Проекти“.

3. Процедурата за изчисляване на размера на плащането за правото на наем на поземлен имот в случай на промяна на функционалното предназначение на обектите, увеличаване в процеса на реконструкция (строителство) на общата площ на съществуващите (проектирани) ) сгради (конструкции) или изграждането на нова сграда (конструкция) върху поземлен имот под наем.

За да се получи разрешение за промяна на функционалното предназначение на обекти, увеличаване в процеса на реконструкция (строителство) на общата площ на съществуващи (проектирани) сгради или конструкции или изграждане на нова сграда (структура) и ако собственикът на сградите (конструкциите) има договор за наем на земя, лизингодателят трябва да определи размера на допълнителните плащания за правото на наем на поземлен имот във връзка с предложеното увеличение на общата площ на сградите (конструкциите), съществуващи (проектирани) на поземлен имот. Допълнителната такса се заплаща от инвеститора (разработчика) на наемодателя. Изчисляването на допълнителното плащане трябва да се извърши за период до края на текущия договор за наем на парцела. За капитални сгради и постройки по сключени договори за наем на земя - за срок минимум 5 години. Изчисляването на размера на допълнителното плащане за правото на наем на поземлен имот се изчислява като разликата между новия размер на плащането за правото на наем на поземлен имот и размера на плащането за правото на наем на поземлен имот за съществуващ (проектирани) сгради (конструкции). Изчисляването на размера на плащането за правото на наем на поземлен имот за съществуващи сгради (конструкции) се извършва в съответствие с процедурата за изчисляване на размера на плащането за правото на наем на поземлен имот, посочена в параграф 2.

Ако плащането за правото на наем на парцел не е било начислено преди това, тогава инвеститорът (разработчикът) трябва да плати на наемодателя сумата, изчислена като разликата между новата такса и таксата за съществуващи сгради (конструкции) в частта директно заети от сгради (конструкции).

Допълнителното споразумение за получаване на разрешение за извършване на работа по разширение, надстройка установява нов размер на плащането за правото на наем на поземлен имот във връзка с предложеното увеличение на общата площ на сградите (конструкциите), съществуващи на земята парцел.

4. Процедурата за изчисляване на размера на плащането за правото на наем на поземлен имот, който не е предназначен за ново строителство (реконструкция).

Размерът на плащането за правото на наем на поземлен имот, който не е предназначен за ново строителство (реконструкция), се определя въз основа на таблица със средни суми на плащане за правото на наем на поземлени имоти по формулата:

C \u003d Такъв x Ssr.p x Ksr.a. x Kp,

Където:
C - размерът на плащането за правото на наем;
Такива. - площ на парцела (ха);
Ст.п. - средната такса (в рубли/ха) за правото на наем на поземлен имот в град Москва за 49 години в определена териториално-икономическа зона;
Ksr.a. - безразмерен коефициент на коригиране на размера на плащането за правото на краткосрочен лизинг или дългосрочен лизинг за период по-малък от 49 години (таблица 2);
Kp е безразмерен коефициент за коригиране на размера на плащането за правото на лизинг за експлоатация на съоръжения и озеленяване. За производствени, производствено-складови помещения и озеленяване (с изключение на компенсаторно озеленяване) Kp = 0,7. В други случаи Kp=1,0.

5. Процедурата за изчисляване на средствата, които не са получени от града от плащането за правото на наем във връзка с неразрешеното заемане на поземлен имот.

Ако Държавната поземлена инспекция разкрие факта на неразрешено заемане на поземлен имот, Департаментът за поземлени ресурси на град Москва изчислява размера на плащането за правото на наем на поземлен имот за периода от момента на откриване на този факт до датата на изчислението. Изчислението се извършва в съответствие с формулата, дадена в параграф 2 от това приложение, умножена по коефициента за коригиране на размера на таксата, в зависимост от площта на затрупания парцел Ксам (Таблица 6);

Стойността на коефициента за коригиране на размера на плащането за правото на краткосрочен наем или дългосрочен наем на поземлен имот за период по-малък от 49 години (Cav.a.)Таблица номер 2

	Период на наемане	Стойността на коефициента Кав.а.
Краткосрочен наем	До 6 месеца включително	0.054
	От 6 месеца до 12 месеца включително	0.108
	От 12 до 18 месеца включително	0.153
	От 18 месеца до 24 месеца включително	0.204
	От 24 месеца до 30 месеца включително	0.241
	От 30 месеца до 36 месеца включително	0.289
	От 36 месеца до 42 месеца включително	0.320
	От 42 месеца до 4 8 месеца включително	0.366
	От 4 8 месеца до 54 месеца включително	0.391
	От 54 месеца до 60 месеца	0.434
Дългосрочен наем	От 5 години до 15 години включително	0.820
	От 15 години до 25 години включително	0.945
	Над 25 години	1.000

Стойностите на коефициента за коригиране на размера на таксата, като се вземе предвид съотношението на общата площ на сградите (конструкциите) на парцела към площта на парцела (Kop) Таблица №. 3

В 1-9 териториално-икономически оценъчни зони		В 10-69 зони за териториална и икономическа оценка
Стойност на коефициента (P)*	Стойността на коефициента Cop.	Стойност на коефициента (P)*	Стойността на коефициента Cop.
До 2.0		До 1.0
Над 2.0	0,5 x R	Над 1.0

Конвенции, приети в таблица 3:
Стойността на коефициента, характеризиращ плътността на застрояване (P), се определя като съотношението на общата площ на сграда или конструкция (кв.м) към площта на парцела (кв.м)
P \u003d (Mon + Pop x 0,5) / Такъв,

Където:
Пн - общата площ на надземната част на сградата или конструкцията (кв.м);
Поп - общата площ на подземната част на сградата или конструкцията (кв.м);
Такава - площта на парцела, предмет на обратно изкупуване (кв.м).

Стойности на коефициента за коригиране на размера на таксата в зависимост от предназначението на сградата (конструкцията) на парцела (Kc) Таблица № 4

Предназначение на обекта	Стойността на коефициента (Kc) по местоположение на земята
	в 1-9 териториално-икономически оценъчни зони	в 10-69 зони за териториална и икономическа оценка
Търговски павилиони, шатри, търговски обекти от сглобяеми конструкции (търговски павилиони) с обща площ до 10 кв.м включително, с изключение на павилиони и шатри на Mosgor-help, Mos-gortrans Group of Companies, периодични издания, сладолед, спортно тото, хлебни изделия, млечни продукти, театрална каса, ремонт на обувки, ремонт на часовници.	1.8	3.5
Търговски обекти (търговски павилиони) и зали за игрални автомати от сглобяеми конструкции с обща площ от 11 до 50 кв.м включително	1.6	3.0
Търговски обекти (търговски павилиони) и зали за игрални автомати от сглобяеми конструкции с обща площ от 51 до 100 кв.м включително	1.4	2.5
Търговски обекти (търговски павилиони) и зали за игрални автомати от сглобяеми конструкции с обща площ от 101 до 200 кв.м включително	1.2
Търговски обекти (търговски павилиони) и игрални зали от сглобяеми конструкции с обща площ над 200 кв.м, капитални търговски обекти		1.5
кафенета, ресторанти, барове, казина	1.1	1.5
Бензиностанции и комплекси, пунктове за миене, предприятия за поддръжка на автомобили	1.0	1.5
Гаражи и паркинги	1.0	1.0
Жилищни къщи, вили, с изключение на индивидуални жилищни сгради	1.0	1.3
Производствени и складови помещения, производствени помещения, озеленяване (без компенсаторно озеленяване)	0.7	0.7
Други обекти, които не са включени в този списък	1.0	1.0

Забележка към таблица 4:
В случай, че обектите на недвижими имоти в поземлен имот имат многофункционално предназначение, тогава стойността на коефициента Kc се определя по следната формула:
н
Kts \u003d (SUM (Kts (i) x Po (i))) / Po,
i=1

Където:
Кц(i) - коефициент, съответстващ на i -тото функционално предназначение на обектите;
Po(i) - общата площ на обектите, съответстващи на i-тата функционална цел;
Po - общата площ на обектите (кв.м).

Стойностите на коефициента за коригиране на размера на таксата в зависимост от разстоянието на парцела от магистралите с общоградско значение, метростанции или железопътни гари (Ku) Таблица № 5

Местоположение на земята	Стойност на коефициента (Ku)
	За търговски обекти, кафенета, ресторанти, барове, казина	За други обекти
На мястото на парцела от метростанция, жп гара или жп гара в радиус до 50 м
На мястото на парцела от метростанция, ЖП гара или ЖП гара в радиус от 50 - 100 м.
На мястото на парцела от метростанция, ЖП гара или ЖП гара в радиус от 100 - 150 м.
На мястото на парцела от метростанция, жп гара или жп гара в радиус от повече от 150 м

Забележка към таблица 5:
Стойността на коефициента (Ku) се увеличава с 1,2 пъти по отношение на стойността, посочена в таблица 5 за нежилищни съоръжения, ако границите на парцела преминават към следните магистрали: Можайское ш., Кутузовски просп., ул. Нов Арбат, ул. Vozdvizhenka, Michurinsky prospekt, prosp. Вернадски, бул. Комсомолски, бул. Ленински, ул. Профсоюзная, ул. Варшавское, ул. Б. Ордынка, ул. Б. Тульская, ул. Люсиновская, Каширское ш., бул. Волгоградски, бул. Рязански, ул. Нижегородская, ул. Таганская, ш. Ентусиасти, ул. Сергий Радонежски, Св. Stromynka, ул. B. Cherkizovskaya, Schelkovskoe sh., ave. Ак. Сахарова, Ярославское ш., пр. Мира, Дмитровское шосе, ул. Новослободская, Ленинградское шосе, Ленинградски авеню, 1-ва Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Градински пръстен, Волоколамское шосе, просп. Маршал Жуков, ул. Svobody, Rublevskoe Highway, 3-ти пръстен на Москва, Московски околовръстен път.

Стойностите на коефициента за коригиране на размера на таксата в зависимост от площта на заетия парцел (Ksam.) Таблица № 6

Оценка на правата за наем на земя от 20 000 рубли.

Нашата компания предоставя квалифицирани услуги при оценка на правото на наем на парцели за различни цели. Ако трябва да оцените правата за наем на земя, можете да се свържете с нас чрез Обадете ни се, ние ще помогнем!

Оценката на пазарната стойност на правото на наем на парцел е извършена в съответствие с методическите препоръки, одобрени със Заповед на Министерството на собствеността на Русия от 6 март 2002 г. № 568-r и заповед от 10 април , 2003 № 1102-р.

В съответствие с посочените методически препоръки, пазарната стойност има право да наема земя, която е в състояние да задоволи нуждите на потребителя (потенциален потребител) за определено време (принцип на полезност).

Пазарната стойност на правото на наем на парцел зависи от търсенето и предлагането на пазара и естеството на конкуренцията между продавачи и купувачи (принцип на търсене и предлагане).

Пазарната стойност на правото на наем на парцел не може да надвишава най-вероятните разходи за придобиване на обект с еквивалентна полезност (принцип на заместване).

Пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот зависи от очакваната стойност, срок и вероятност за получаване на доход от поземления парцел за определен период от време с най-ефективното му използване, без да се вземат предвид доходите от други привлечени производствени фактори към поземления парцел за предприемаческа дейност (наричан по-долу поземлена рента) (принцип на очакване).

Пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот се променя с течение на времето и се определя на определена дата (принцип на промяна).

Пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот зависи от промяната в предназначението му, разрешеното използване, правата на други лица върху поземления парцел, разделянето на правата на собственост върху поземления парцел.

Пазарната стойност на правото на наем на парцел зависи от местоположението му и влиянието на външни фактори (принципът на външното влияние).

Пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот се определя въз основа на най-ефективното му използване, тоест най-вероятното използване на поземления парцел, което е физически възможно, икономически обосновано, в съответствие с изискванията на закона, финансово осъществими и в резултат на което прогнозната стойност на парцела ще бъде максимална. Най-ефективното използване на поземлен имот се определя, като се вземе предвид възможното му разумно разделяне на отделни части, които се различават по форми, вид и естество на използване. Най-ефективното използване може да не е текущото използване на земята.

При определяне на най-ефективното използване се вземат предвид следното:

Предназначение и разрешено ползване;

Преобладаващите методи за използване на земята в непосредствена близост до оценявания парцел;

Перспективи за развитие на района, в който се намира земята;

Очаквани промени на пазара на земя и други недвижими имоти;

Текущо ползване на земята.

При определяне на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот се препоръчва в доклада за оценка да се включат:

Описание на парцела, включително предназначението и разрешеното използване на парцела, правата на други лица върху парцела, разделянето на правата на собственост върху парцела;

Описание на сгради, конструкции, конструкции, съоръжения на инженерната инфраструктура, разположени в рамките на поземления парцел, както и резултатите от работата и антропогенните въздействия, които променят качествените характеристики на поземления парцел (наричани по-нататък подобрения на поземления парцел);

Снимки на парцела и неговите подобрения;

Създаване на най-ефективно използване на поземления парцел;

Информация за държавна регистрация на правото на лизинг (договор за лизинг) в случаите, когато посочената регистрация е задължителна;

Информация за тежестите на правото на наем на поземлен имот и самия поземлен имот;

Основание за правото на наемателя на наем;

Определяне правомощията на наемателя;

Срокът, за който е сключен договорът за наем на поземления имот;

Характеристики на пазара на земя, други недвижими имоти, права за наем на земя, включително пазара на земя и други недвижими имоти.

Методи за оценка

Като правило, когато се оценява пазарната стойност на правото на наем на земя, се използват методът за сравнение на продажбите, методът на разпределение, методът на разпределение, методът на капитализация на земната рента, методът на остатъците и методът на предназначението.

Методът на сравнение на продажбите, методът на разпределение, методът на разпределение се основават на сравнителния подход. Методът на капитализиране на поземлената рента, остатъчният метод, методът на предназначението се основават на подхода на дохода. Елементи на разходния подход по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения на земята се използват в остатъчния метод и метода на разпределение.

Метод за сравнение на продажбите

Методът се използва за оценка на пазарната стойност на правото на наем на парцели, както заети от сгради, конструкции и (или) конструкции (наричани по-нататък застроени парцели), така и парцели, които не са заети от сгради, конструкции и (или) постройки (наричани по-долу незастроени парцели). Условие за прилагане на метода е наличието на информация за цени с право на наем на земя, които са аналогични на оценяваната стойност.

Определяне на елементите, чрез които оценяваният парцел се сравнява с аналогични обекти (наричани по-долу елементи за сравнение);

Определяне за всеки от елементите на сравнение на характера и степента на разликите на всеки аналог от оценявания поземлен имот;

Определяне за всеки от сравнителните елементи на ценови корекции на аналози, съответстващи на естеството и степента на разликите на всеки аналог от оценявания поземлен имот;

Корекция за всеки от елементите на сравнение на цените на всеки аналог, изглаждане на разликите им от оценявания парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на парцела чрез разумно обобщаване на коригираните цени на аналози.

Елементите за сравнение включват факторите на цената на оценявания парцел (фактори, промяната на които влияе върху пазарната стойност на правото на наем на парцела) и пазарните характеристики на сделките с оценяваните права.

Най-важните фактори обикновено са:

Местоположение и околностите;

Предназначение, разрешено ползване, права на други лица върху поземления имот;

Физически характеристики (релеф, площ, конфигурация и др.);

Транспортна достъпност;

Инфраструктура (наличие или близост на инженерни мрежи и условия за свързване към тях, обекти на социалната инфраструктура и др.);

Оставащият период от време до края на лизинговия срок;

Размерът на наема, предвиден в договора за наем;

Редът и условията за извършване (включително периодичност) и промени в наема, предвидени в договора за наем;

Необходимостта от получаване на съгласието на собственика за сключване на сделка с право на лизинг;

Наемателят има право да изкупи наетата земя;

Наемателят има преимуществено право да сключи нов договор за наем на поземлен имот след изтичане на договора за наем.

Характеристиките на сделките с парцели включват:

Условия за финансиране на сделки с права върху парцели (съотношение на собствени и заемни средства, условия за предоставяне на заемни средства);

Условия на плащане при извършване на сделки с права върху поземлени имоти (плащане в брой, сетълмент със записи на заповед, взаимно прихващане, бартер и др.);

Обстоятелствата на сделката с правата върху парцели (дали парцелът е бил представен на свободния пазар под формата на публична оферта, принадлежност на купувача и продавача, продажба в несъстоятелност и др.);

Промяна в цените на права върху поземлени имоти за периода от датата на сключване на сделка с аналог до датата на оценката.

Естеството и степента на разликите между аналога и оценявания парцел се установяват в контекста на сравнителните елементи чрез директно сравнение на всеки аналог с обекта на оценка. В същото време се предполага, че сделката с права върху поземлен имот ще бъде извършена въз основа на характеристиките на подобни сделки, които са се развили на пазара.

Метод на избор

Методът се използва за оценка на правата върху застроена земя.

Условия за прилагане на метода:

Наличие на информация за цени с единични обекти на недвижими имоти, подобни на единичен обект на недвижими имоти, включително оценените права върху поземления имот;

Методът включва следната последователност от действия:

Определяне на елементите, по които се сравнява отделен обект на недвижим имот, включващ оценяваните права върху поземлен имот, с аналогични обекти;

Корекция за всеки от елементите на сравнение на цените на всеки аналог, изглаждане на разликите им от един обект на недвижим имот, който включва оценявания парцел;

Изчисляване на разходите за подмяна или възпроизвеждане на подобрения, разположени върху оценявания парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на правата върху оценявания парцел чрез изваждане от пазарната стойност на отделен недвижим имот, пазарната стойност на подобренията на парцела.

Размерът на разходите за създаване на подобрения на парцела може да се определи с помощта на обобщени и (или) елементарни показатели за разходите.

Агрегираните показатели за разходите включват както показатели, характеризиращи параметрите на обекта като цяло - квадратен, кубичен, линеен метър, така и показатели за комплекси и видове работа.

Показателите за елементарни разходи включват елементарни цени и ставки, използвани при определяне на размера на разходите за създаване на подобрения.

Агрегираните и елементарни показатели на разходите, изчислени на ценовото ниво, фиксирано за определена дата (основно ценово ниво), могат да бъдат преизчислени в ценовото ниво към датата на оценка, като се използва система от текущи и прогнозни индекси за промяна на строителните разходи.

Изчисляването на размера на разходите за създаване на подобрения с помощта на елементарни показатели за разходите може да се извърши и с помощта на методите на ресурса и ресурсния индекс. Методът на ресурсите (индекс на ресурсите) се състои в изчисляване в текущи (прогнозни) цени и тарифи на всички ресурси (елементи на разходите), необходими за създаване на подобрения.

При определяне на размера на разходите за създаване на подобрения на земята трябва да се вземе предвид печалбата на инвеститора - стойността на най-вероятната награда за инвестиране на капитал в създаването на подобрения. Печалбата на инвеститора може да се изчисли като разликата между продажната цена и разходите за създаване на подобни обекти. Печалбата на инвеститора може също да се изчисли като възвръщаемост на капитала за неговата най-вероятна инвестиция със същото ниво на риск.

Метод на разпространение

Методът се използва за оценка на стойността на права върху застроени парцели.

Условия за прилагане на метода:

Наличие на информация за цените с единични обекти на недвижими имоти, подобни на един обект на недвижими имоти, включително правата върху оценявания парцел;

Наличие на информация за най-вероятния дял на парцела в пазарната стойност на отделен обект на недвижим имот;

Съответствие на подобренията на земята с нейното най-ефективно използване.

Методът включва следната последователност от действия:

Определяне на елементите, по които отделен обект на недвижим имот, включително оценявания поземлен имот, се сравнява с аналогични обекти;

Определяне за всеки от елементите на сравнение на естеството и степента на различията на всеки аналог от един обект на недвижим имот;

Определяне за всеки от елементите на сравнение на ценови корекции на аналози, съответстващи на характера и степента на разликите на всеки аналог от един обект на недвижим имот;

Корекция за всеки от елементите за сравнение на цените на всеки аналог, изглаждане на разликите им от един имот;

Изчисляване на пазарната стойност на отделен обект на недвижим имот, чрез разумно обобщаване на коригираните цени на аналози;

Изчисляване на пазарната стойност на оценените права върху поземлен имот чрез умножаване на пазарната стойност на отделен недвижим имот по най-вероятната стойност на дела на цената на правата върху поземлен имот в пазарната стойност на един недвижим имот обект.

Метод на капитализация на поземлената рента

Методът се използва за оценка на правото на наем на застроени и незастроени поземлени имоти. Условието за прилагане на метода е възможността да се получи за едни и същи интервали от време равен по стойност или променящ се с еднакъв процент доход от оцененото право на наем на поземлен имот.

Методът включва следната последователност от действия:

Изчисляване на размера на дохода за определен период от време, създаден от правото на наем на парцел с най-ефективно използване на парцела от наемателя;

Определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на дохода;

Изчисляване на пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот чрез капитализиране на доходите, генерирани от това право.

Избор на парцел, право на наем, който се оценява, подобни обекти, чиито наемни ставки са известни от лизингови сделки и (или) публично предложение;

Определяне на елементите, чрез които се извършва сравнението на поземления имот, чието право на наем се оценява с аналози;

Определяне за всеки елемент на сравнение естеството и степента на разликите на всеки аналог от поземления имот, чието право на наем се оценява;

Определяне за всеки елемент от сравнението на корекции на наемните ставки на аналози, съответстващи на естеството и степента на разликите на всеки аналог от поземления парцел, чието право на наем се оценява;

Корекция за всеки елемент от сравнението на наемната ставка на всеки аналог, изглаждане на разликите им от парцела, чието право на наем се оценява;

Изчисляване на пазарната наемна ставка за парцела, чието право на наем се оценява чрез разумно обобщение на коригираните наемни ставки на аналози.

Метод на остатъка

Методът се използва за оценка на правата върху застроени и незастроени поземлени имоти. Условието за прилагане на метода е възможността за застрояване на поземлен имот, правата върху който се оценяват, с подобрения, генериращи доход.

Методът включва следната последователност от действия:

Изчисляване на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения, съответстващи на най-ефективното използване на оценяваната земя;

Изчисляване на нетния оперативен доход, който се дължи на подобрения за определен период от време като произведение на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения със съответния коефициент на капитализация на приходите от подобрения;

Изчисляване на размера на поземлената рента като разлика между нетния оперативен доход от отделен обект на недвижим имот за определен период от време и нетния оперативен доход, дължащ се на подобрения за съответния период от време;

Изчисляване на пазарната стойност на поземлен имот чрез капитализиране на поземлена рента.

Методът също така позволява следната последователност от действия:

Изчисляване на нетни оперативни приходи от отделен имот за определен период от време на база пазарни наемни цени;

Изчисляване на пазарната стойност на отделен имот чрез капитализиране на нетния оперативен доход за определен период от време;

Изчисляване на пазарната стойност на парцел чрез изваждане на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения от пазарната стойност на един имот.

Метод за използване по предназначение

Методът се използва за оценка на правата върху застроени и незастроени поземлени имоти.

Условието за прилагане на метода е възможността за използване на поземления имот по начин, генериращ доход.

Методът включва следната последователност от действия:

Определяне на размера и времевата структура на разходите, необходими за използването на поземления парцел в съответствие с възможността за най-ефективното му използване (например разходите за създаване на подобрения на поземления парцел или разходите за разделяне на поземления парцел на отделни части, които се различават по форма, тип и естество на употреба);

Определяне на размера и времевата структура на приходите от най-ефективно използване на земята;

Определяне на размера и времевата структура на оперативните разходи, необходими за получаване на приходи от най-ефективното използване на земята, включително като се вземе предвид размера на наема, предвиден от съществуващия договор за наем на земя;

Определяне на стойността на дисконтовия процент, съответстващ на нивото на риск от инвестиране на капитал в оценяваната земя; при изчисляване на дисконтовия процент за доход от право на лизинг трябва да се вземе предвид вероятността за задържане на доход от това право;

Изчисляване на цената на парцел чрез дисконтиране на всички приходи и разходи, свързани с използването на парцел;

При определяне на прогнозния период трябва да се вземе предвид оставащото време до изтичане на договора за наем, както и възможността наемателят да сключи нов договор за определен период.

Източникът на доход може да бъде отдаване под наем, икономическо използване на поземлен имот или отделен недвижим имот или продажба на поземлен имот или отделен недвижим имот в най-вероятния период по пазарна цена.

Изчисляването на приходите при опцията за отдаване под наем на недвижим имот трябва да включва отчитане на приходите от продажба на единичен имот в края на прогнозния период.

За целите на този доклад оценителят намери за възможно да определи пазарната стойност на правото на собственост върху земята, като използва метода на разпределение и метода на остатъка.

Разходният подход се прилага, когато е възможно обектът на оценка да бъде заменен с друг обект, който е или точно копие на обекта на оценка, или има подобни полезни свойства. Информацията, с която разполага оценителят, дава възможност за прилагане на разходния подход за оценка на пазарната стойност на оценявания обект. С оглед на гореизложеното, а също и въз основа на клауза 20 от Федералния стандарт за оценка „Общи концепции за оценка, подходи към оценката и изисквания за оценка“ (FSO № 1), одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20 юли 2007 г., № 256, както и чл. 14 FZ-135 „Относно дейностите по оценяване в Руската федерация“, оценителят счете за възможно Приложискъп подход за оценка на стойността на обекта на оценка. За определяне на разходите за възпроизвеждане (подмяна) ще се прилага методът на сравнителната единица.

Сравнителен подход

Сравнителен подход - набор от методи за оценка на стойността на обекта на оценка, основан на сравнение на обекта на оценка с обекти - аналози на обекта на оценка, по отношение на които има информация за цените. Обект-аналог на обекта на оценка за целите на оценката е обект, подобен на обекта на оценка по отношение на основните икономически, материални, технически и други характеристики, които определят неговата стойност.

В рамките на сравнителния подход се разграничават два метода: методът на сравнителния анализ на продажбите и методът на брутния мултипликатор на наема.

Метод за сравнителен анализ на продажбите- метод за оценка на пазарната стойност на оценявания обект въз основа на анализ на цените за продажба или лизинг на обекти, сравними с оценявания - аналози, които са се състояли на пазара на оценявания обект преди датата на оценката.

Методът на сравнителен анализ, в допълнение към пряката си цел (оценка на пазарната стойност), може да се използва за оценка на наемните ставки, амортизацията на подобренията или разходите за тяхното създаване, нивата на заетост и други параметри, които са необходими за оценка на стойността на недвижими имоти с помощта на други подходи.

Методът на пазарните сравнения се основава на принципа на търсенето и предлагането, според който цената на даден имот се определя в резултат на взаимодействието на силите на търсене и предлагане на даден обект на дадено място, в даден момент. и на даден пазар.

Този метод е метод за директно моделиране на факторите търсене и предлагане. При закупуване на обект купувачът (инвеститорът) се ръководи от принципа на замяната, който гласи, че максималната цена на оценявания обект (RS o.o.) не надвишава минималната цена на пазарната стойност на аналогов обект (RS o.a.) със сходни характеристики (ценови фактори).

Математическият модел за оценка на недвижими имоти с помощта на метода на пазарните сравнения може да бъде представен в следната форма (формула 4):

където RS oo е пазарната стойност на обекта на оценка;

Wi- тегло аз-ти аналог в стойността на оценявания обект;

RSO a i– брой аналози;

н- броят на аналозите.

Методът за сравнение на продажбите се използва, ако пазарът на обекта на оценка е активен, т.е. към датата на оценката има информация за достатъчен брой сделки или оферти за оценката. Например, методът на пазарните сравнения ви позволява да получите достатъчно добри резултати за оценка на апартаменти, парцели. Почти не се използва за обекти със специално предназначение (църкви, училища, стадиони и др.), които нямат пазар или пазарът им е ограничен.

Методът на пазарните сравнения, при наличието на достатъчно количество данни, позволява да се получи надежден резултат от оценката.

За да се определи стойността на даден имот с помощта на метода за пазарно сравнение, като правило се използва следната последователност от действия:

1. Проучване на пазара и събиране на информация за сделки или предложения за покупка или продажба на обекти, подобни на оценявания обект.

2. Проверка на точността и достоверността на събраната информация и нейното съответствие с пазарните условия.

3. Избор на единици за сравнение, характерни за пазара на оценявания обект и извършване на сравнителен анализ за избраната единица.

4. Сравнение на обекти-аналози с обекта на оценка с помощта на единицата за сравнение и корекция на цената на всеки сравняван обект спрямо оценявания обект.

5. Консолидиране на коригираните стойности на цените на обекти-аналози, получени в хода на техния анализ, в една стойност или диапазон от стойности на разходите.

Единиците за сравнение се използват, за да направят прозрачна и разбираема процедурата за сравняване на оценявания обект и неговите аналози. Така например, когато продажните цени се коригират към цените за единица размер на сграда, обикновено не е необходимо да се правят корекции за размера на обектите.

Основните елементи на сравнението, които трябва да се вземат предвид при метода за сравнение на продажбите, са:

1. Прехвърлими права на собственост.

2. Условия за финансиране.

3. Условия за продажба.

4. Пазарни условия.

5. Местоположение.

6. Физически характеристики (размер, качество на строителните работи, състояние на сградата).

7. Икономически характеристики (оперативни разходи, условия на договорите за наем, административни разходи, състав на наемателите).

8. Начин на ползване (зониране).

9. Стойностни компоненти, които не са включени в недвижими имоти.

В допълнение към основните елементи за сравнение може да са необходими допълнителни елементи. Те включват градоустройствени ограничения, сервитути, екологични ограничения, достъп до недвижими имоти.

Броят на обектите за сравнение е от голямо значение. Колкото по-голям е броят на аналоговите обекти, толкова повече възможности има оценителят да получи надежден резултат.

На етапа на одобрение трябва да се даде предимство (да се присвои най-голяма тежест) на тези цени на аналози, които са най-близки по своите характеристики до обекта на оценка, т.е. аналози, чиито цени са били подложени на най-малък брой корекции и самите корекции бяха относително малки.

В метода на пазарните сравнения се разграничават две групи методи за анализ на корекциите: количествени; качество.

Тези групи се различават по съотношението на броя на факторите за ценообразуване и броя на аналозите, използвани за оценка.

Ако броят на аналозите n е по-голям или равен на броя на факторите за ценообразуване к, увеличен с единица ( н≥ к+ 1), тогава методите от първата група се използват за оценка: анализ на двойки данни; анализ на групи данни; Статистически анализ; графичен анализ; анализ на чувствителността; анализ на разходите; анализ на вторични данни и капитализиране на разликите в наемите и др.

Ако броят на аналозите нпо-малко количество кценови фактори, увеличени с един ( н < к+ 1), тогава за оценка се използват методите от втората група: относителен сравнителен анализ; метод на експертни оценки (рангов анализ); метод на интервю.

Количествени методи за анализ

Количествените методи за анализ включват използването на математически методи. Един от най-простите е анализът на двойки данни. Прилагането на този метод позволява на оценителя да определи корекцията за елемента на сравнение чрез сравняване на два обекта, които се различават по този елемент. Анализът на двойки данни е математическа техника за извеждане, която има ограничена приложимост, тъй като наборите от двойки данни са редки и могат да бъдат злоупотребени.

Анализът на двойки данни и групи данни е вариант на анализа на чувствителността. Анализът на чувствителността е техника, използвана за определяне на влиянието на отделните променливи върху стойността.

В дейностите по оценяване понякога се използва статистически анализ на пазарни данни. При оценката най-често се използва корелационно-регресионен анализ.

Графичният анализ е вариант на статистическия анализ, който позволява на оценителя да направи заключение чрез визуално тълкуване на данни от графични изображения и прилагане на техники за напасване на статистическа крива.

Методът за анализ на разходите използва показатели за разходите като разходи за ремонт или разходи за лиценз като основа за корекции. Важно е направените корекции да са в съответствие със средните пазарни стойности.

Анализът на вторичните данни се състои в определяне на корекции, които използват данни, които не са пряко свързани с обектите, които се оценяват или сравняват. Вторичните данни характеризират общия пазар на недвижими имоти. По правило информацията за тях се получава от специализирани публикации за недвижими имоти.

Качествени методи за анализ

Един от качествените методи за анализ е относителният сравнителен анализ. Състои се в изучаване на връзките, идентифицирани въз основа на пазарни данни, без използването на изчисления. Много оценители използват този метод, защото той отразява несъвършената природа на пазарите на недвижими имоти. Методът се основава на анализ на сравними продажби, за да се сравнят характеристиките на сравними обекти с оценявания имот.

Методът на партньорска проверка е модификация на относителния сравнителен анализ. При този метод рецензираните сравними данни за продажбите се класират във възходящ или низходящ ред. След това оценителят анализира всяка транзакция, за да определи относителната позиция на оценения артикул в извадката.

Личните интервюта могат да помогнат да се разкрие мнението на информирани участници на пазара за оценявания имот. Такава информация трябва да се третира като вторични данни, които не трябва да се използват като единствен критерий за определяне на корекции или съгласуване на стойности.

Последователност на измененията

Последователността, в която се коригират сравнимите показатели, се определя въз основа на анализ на пазарна информация.

Събират се корекции за местоположение, физически характеристики, икономически характеристики, вид употреба и неимуществени компоненти.

Съгласуване на разходните показатели

По време на този етап оценителят анализира получените показатели и ги свежда до диапазон от стойности или една единствена стойност. На този етап се разглеждат и внимателно претеглят предимствата и недостатъците на всеки индикатор за стойност, надеждността на пазарните данни и използваните методи за анализ.

По време на съгласуването е необходимо да се уверите, че полученият показател за стойност корелира с целта на оценката и показателите за стойност, получени с помощта на други методи за оценка.

Метод на мултипликатора на брутния наем

Този метод се основава на предположението, че размерът на дохода, генериран от недвижими имоти, е ценообразуващ фактор и сравнението на цена и доход за подобни обекти предоставя основа за използване на средни резултати при оценката на конкретен имот.

Коефициентът на брутен наем е показател, който отразява съотношението между продажната цена и брутния доход на даден имот. Коефициентът на брутен наем се прилага към имоти, за които потенциалният или действителният брутен доход може да бъде надеждно оценен. Този показател се изчислява за подобни обекти на недвижими имоти и се използва като множител към съответния показател на оценявания обект.

Етапи на оценка на недвижими имоти с помощта на множителя на брутния наем:

1. Оценява се брутният доход на оценявания обект, потенциален или действителен.

2. Избират се най-малко три аналога на оценявания обект, за които има достоверна информация за продажната цена и размера на потенциалните или реалните приходи.

3. Правят се необходимите корекции, за да се увеличи сравнимостта на аналозите с оценявания обект.

4. За всеки аналог се изчислява коефициентът на брутен наем.

5. Крайният BPM се определя като средната стойност на изчисления BPM за всички аналози.

6. Пазарната стойност на оценявания имот се изчислява като произведение на средния GRM и изчисления адекватен брутен доход на оценявания имот.

Пазарната стойност на оценявания имот се изчислява по формула 5

RS oo \u003d PVD oo (DVD oo) VRM,

PVH - потенциален брутен доход;

DIA - действителен брутен доход;

GRM е брутният мултипликатор на наема.

Методът е доста прост, но изисква спазване на условия като наличието на развит и активен пазар на недвижими имоти, способността за получаване на надеждна пазарна и икономическа информация. Недостатъците на метода включват невъзможността за постигане на пълна сравнимост на оценявания обект и аналози, както и влиянието върху пазарната стойност на размера на оперативните разходи.

Сравнителният подход най-пълно отговаря на изискванията за отчитане на конюнктурата на пазара на търговски имоти. Оценителят разполага с достоверна и достъпна за анализ информация за цени и характеристики на аналогични обекти. С оглед на гореизложеното, както и въз основа на клауза 20 от Федералния стандарт за оценка „Общи концепции за оценка, подходи към оценката и изисквания за оценка“ (FSO № 1), одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия Федерация от 20 юли 2007 г., № 256, а също и чл. 14 FZ-135 „Относно дейностите по оценяване в Руската федерация“, оценителят счете за възможно Приложисравнителен подход за оценка на пазарната стойност на обектите на оценка. При сравнителния подход оценителят е приложил метода за сравнение на продажбите като метод, дал най-точен резултат.

доходен подход

Доходен подход- набор от методи за оценка на стойността на обекта на оценка, въз основа на определянето на очаквания доход от използването на обекта на оценка.

Оценяването на пазарната стойност с помощта на подхода на дохода се основава на превръщането на дохода, който оценяваният актив се очаква да генерира през остатъка от своя икономически живот, в стойност. От теоретична гледна точка източникът на доход може да бъде всичко: наем, продажба, дивиденти, печалба. Основното е то да е продукт на оценявания актив.

Използвайки този подход, е възможно и целесъобразно да се оценят тези активи, които се използват или могат да бъдат използвани в интерес на генериране на доход (недвижими имоти, акции, облигации, сметки, нематериални активи и др.).

Основните принципи на оценката на доходните активи са принципът на очакването и принципът на заместването.

Принципът на очакване за този подход е основният методообразуващ принцип. В него се посочва, че пазарната стойност на даден актив (RS oo) се определя от настоящата (днес, текуща) стойност на всички негови бъдещи нетни приходи I.

Колкото по-висок е потенциалът за доход на оценявания актив, толкова по-висока е неговата стойност. В същото време анализът на приходите трябва да се извършва през целия оставащ икономически живот на актива, при условие че той се използва през този период по най-ефективния начин.

В съответствие с принципа на заместване, максималната стойност на даден актив не трябва да надвишава най-ниската цена, на която може да бъде закупен друг подобен актив с еквивалентна възвръщаемост. Този принцип е аналогичен на икономическия принцип на инвестиционните алтернативи.

В рамките на подхода на дохода се прави разграничение между метода на пряка капитализация и метода на дисконтирания паричен поток.

Тези методи се основават на анализ и оценка на нетния оперативен доход и коефициента на капитализация или дисконтиране.

Директната капитализация оценява нетния оперативен доход от първата година на използване на актива, при условие че той е в етап на генериране на типичен доход, и оценява коефициента на капитализация, за да преобразува дохода в настояща стойност, а при метода на дисконтирания паричен поток, прогноза за нетния оперативен доход в процеса на използване на актива, включително нетния доход от реверсията в края на прогнозния период, оценката на дисконтовия фактор и определянето на сумата от текущите стойности на тези приходи.

Тези методи се различават по начините за анализиране и конструиране на потока от доходи и коефициентите на тяхното превръщане в текуща стойност.

При метода на директна капитализация за оценка на пазарната стойност, нетният доход от първата година от използването на актива се разделя на съотношението на капитализация, получено чрез анализиране на данни за съотношенията на капитализация на дохода на активи, подобни на оценявания актив. В същото време не е необходимо да се оценява тенденцията в промените на доходите във времето, а при оценката на съотношението на капитализация е необходимо да се вземат предвид отделно неговите компоненти: нормата на възвръщаемост на капитала и нормата на възвръщаемостта му. Предполага се, че отчитането на тенденциите във всички компоненти на оценявания актив е вградено в пазарните данни. Трябва да се отбележи, че методът на директна капитализация е приложим за оценка на оперативни активи, които се използват по най-ефективния начин и не изискват към датата на оценката дългосрочни капиталови инвестиции в ремонт или реконструкция.

При оценката по метода на капитализацията според нормата на възвръщаемост на капитала, тенденцията на промените в нетния доход във времето се взема предвид отделно и всички компоненти на коефициента на капитализация се анализират отделно.

Най-общо тези методи могат да се дефинират по следния начин.

Метод на директна капитализация - метод за оценка на пазарната стойност на доходоносен актив, базиран на директно преобразуване на най-типичния доход от първата година в стойност чрез разделянето му на съотношение на капитализация, получено въз основа на анализ на пазарни данни относно съотношенията на доход до стойността на активи, подобни на оценяваните.

Метод за анализ на дисконтираните парични потоци - метод, при който, за да се оцени пазарната стойност, използвайки нормата на възвръщаемост на капитала като дисконтов процент, паричните потоци за всяка година на експлоатация на оценявания актив, включително паричния поток от неговия препродажба в края на периода на задържане, се дисконтират отделно и след това се сумират.

Нетният оперативен доход е равен на разликата между действителния брутен доход и оперативните разходи. В този случай само онези оперативни разходи, които обикновено се поемат от лизингодателя, се приспадат от действителния брутен доход.

Реалният брутен доход е равен на разликата между потенциалния брутен доход и загубите от престой на помещенията и загубите от неплащане на наем.

Потенциалният брутен доход е равен на дохода, който може да бъде получен от предаването на цялата площ на един имот под наем при липса на загуби от неплащане на наем. Наемните цени за ползване на единичен имот се изчисляват на базата на пазарните наемни цени.

За свободни и обитавани от собственици помещения се използват и пазарни наемни цени. Потенциалът за доход включва други доходи, получени от неделими подобрения на имущество, но не включени в наема.

Размерът на оперативните разходи се определя въз основа на пазарните условия за лизинг на единични недвижими имоти. Оперативните разходи се делят на: условно постоянни - независещи от степента на заетост на отделен имот, условно променливи - в зависимост от степента на заетост на отделен имот и разходите за подмяна на краткотрайни строителни елементи. Оперативните разходи не включват амортизационни отчисления върху недвижими имоти и разходи за обслужване на дългови задължения по недвижими имоти.

Изчисляването на разходите за подмяна на елементи на подобрения с кратък период на използване се извършва чрез разделяне на сумата от разходите за създаване на тези елементи на подобрения на периода на тяхното използване. В процеса на извършване на тези изчисления е препоръчително да се вземе предвид възможността за процентно увеличение на средствата за подмяна на елементи с кратък период на използване.

Разходите за управление се включват в оперативните разходи, независимо от това кой управлява имота - собственик или управител.

Като цяло, в съответствие с принципа на очакванията, математическият израз за оценка на пазарната стойност на актив, използвайки подхода на дохода, е както следва (формула 6):

където RS oo е пазарната стойност на обекта на оценка; аз-номер на текущия период; ЧОД аз- нетен оперативен доход аз-ти период, D - норма на възвръщаемост на капитала (процент на дисконтиране на дохода), Реверсия - доход от продажбата на оценявания обект, к– номер на последния прогнозен период.

При оценка на имот чрез подхода на дохода, оценителят трябва да се ръководи от типичното поведение на инвеститора (купувача) на имота. Инвеститорът, придобивайки доходоносен актив, обикновено си поставя най-малко две цели: да получи адекватна на рисковете печалба и да върне първоначално инвестираните пари.

По този начин FOD на някои азгодина може да се раздели на два компонента (формула 7)

Приходите за годината, които имота генерира, трябва да се позиционират в края на годината, т.е. да се считат за резултат от икономическата дейност на собственика за рентабилното функциониране на имота през тази година.

Възвръщаемост на инвестициите азгодина, от своя страна, също може да се раздели на два компонента: възвръщаемост на инвестицията, равна на пазарната стойност на подобренията в началото азгодина и възвръщаемост на инвестицията, равна на пазарната стойност на земята през същата година.

Методи за връщане на капитала

Заделяйки част от приходите в компенсационния фонд, собственикът натрупва средства в него за връщане на амортизационната част от първоначалната инвестиция, т.е. възвръщаемостта на капитала от тази гледна точка може да се определи като процес на заместване на изчерпаната част от актива за сметка на част от дохода.

В теорията на оценката на недвижимите имоти са известни три метода за връщане (възстановяване) на капитала: методът на Ринг, методът на Инвууд и методът на Хосколд. Те се различават по използването на различни лихвени проценти на фонда за възстановяване.

Линейна възвръщаемост на капитала (метод на Ринг)

Предполага, че главницата на инвестицията се изплаща периодично на равни вноски през целия живот на актива. Методът Ring е оправдан само в случай на системно намаляване на доходите.

Нормата на възвръщаемост на капитала се определя като 1/ н, Където н- оставащия икономически живот на сградата

Единна анюитетна възвръщаемост на капитала (метод на Inwood)

Пълното име на метода Inwood е методът за връщане на капитал от доход при формиране на компенсационен фонд с лихвен процент, равен на нормата на възвръщаемост на капитала (инвестицията).

Както подсказва името, този метод се характеризира с натрупване на депозити в компенсационен фонд при лихвен процент, равен на нормата на възвръщаемост на собствения капитал. Прилага се, когато се очаква да получава постоянен равен доход през целия прогнозен период. Възвръщаемостта на главницата на инвестициите се извършва според нормата на възвръщаемост и се изчислява по формулата (формула 8)

Основна възвръщаемост на инвестицията по фактор на компенсационния фонд и безрискова норма на възвръщаемост (метод на Hoskold)

Методът на Hoskold заема междинна позиция сред горните два метода. Използва се, когато инвестицията не е достатъчно печеливша, за да бъде реинвестирана при същия процент като първоначалната инвестиция. Характеризира се с натрупване на депозити в компенсационния фонд при някакъв безрисков лихвен процент.

Традиционно при оценката на недвижими имоти основният източник на доходи е отдаването под наем на оценявания имот.

Наемането на обект, като правило, се проявява в две основни форми:

Наем на обекта като цяло (сграда, парцел);

Отдаване под наем на част от обект (стая, апартамент, офис в бизнес център, хотелска стая, паркомясто, гараж в кооперация и др.).

Основното нещо е източникът на доход да бъде пряко и неразривно свързан с оценявания актив, т.е. доходът да бъде функция само на оценявания актив.

Нетният оперативен доход в най-общия случай може да се определи като разликата между действителния брутен доход и разходите, необходими за генериране на доход. А оперативните разходи могат да бъдат определени, отново в най-общия случай, като разходи, свързани с получаване на необходимото ниво на доход.

Класическата последователност за изчисляване на нетния оперативен доход въз основа на отразяването на реалните парични потоци е следната:

1. Потенциален брутен доход.

Минус: загуба на доход от недостатъчно използване (недостатъчно използване на актива).

Минус: загуби от неплащания.

Плюс: допълнителен доход.

2. Реален брутен (ефективен) доход.

3. Минус оперативни разходи:

Текущи оперативни разходи - разходи, свързани с ежедневната експлоатация на имота (условно постоянни и условно променливи разходи).

Капиталови разходи - пари в брой, удръжки подлежи на специални фондове, създадени за "стабилизиране" на големи еднократни разходи, свързани с експлоатацията на имота (главно с ремонт или подмяна на краткотрайни строителни елементи).

4. Периодичен нетен оперативен доход.

Специален вид доход при опцията за оценка на лизинга е нетният доход от реверсия или нетният доход от продажбата на имота в края на периода на държане. Нетният доход на собственика от продажбата на актив (реверсивната стойност) може да се определи като доход, равен на разликата между продажната цена на актива минус задълженията по дълга и разходите, свързани с продажбата на актива.

На практика е обичайно да се използват три метода за прогнозиране на продажната цена:

Прогноза за продажните цени в абсолютно парично изражение;

Прогноза за продажната цена на базата на процентното изменение на стойността за периода на собственост;

Ценова прогноза въз основа на оценка по известни методи за оценка на пазарната стойност на актив в края на прогнозния период.

Първият метод рядко се използва на практика. Обикновено се използва, когато има отделно споразумение за продажба на имота на предварително определена фиксирана цена, като например опция за закупуване на имота в края на лизинговия договор. Този метод може да се използва и при оценка на дългосрочно наети недвижими имоти, при условие че продажбата се извършва много преди края на лизинга.

В този случай стойността на връщане се изчислява като текущата стойност на несъбраните лизингови плащания към момента на продажбата при достатъчно нисък дисконтов процент. Известно е, че дисконтовият процент отразява рисковете от недостиг или загуба на доход. Колкото по-високи са тези рискове, толкова по-висок е дисконтовият процент. В този случай, при наличие на сключени договори, рисковете от неполучаване на приходи са минимални, поради което дисконтовият процент трябва да бъде нисък. Методът за оценка на цената на връщане въз основа на процентната промяна в стойността през периода на собственост се основава на анализ на годишната или общата процентна промяна в стойността през периода на собственост.

И накрая, третият метод за оценка на цената на връщането се основава на използването на пазарната стойност на актива, който се продава по известни методи, но към датата на края на прогнозния период.

По този начин, от гледна точка на подхода на доходите, връщането трябва да се разглежда като продажба на новия собственик на правата за получаване на бъдещи доходи.

Оценяване на дисконтовия процент

Една от най-важните стъпки в оценката на недвижими имоти, използваща подхода на дохода, е изчисляването на дисконтовия процент (процент), необходим за определяне на текущата стойност на потока от приходи, генериран от имота.

По отношение на подхода на дохода, оценителят приема, че крайната цел на инвеститора е да генерира доход, който надвишава първоначално инвестираната сума. Въз основа на това, както е показано по-горе, общата очаквана възвръщаемост на инвеститора се състои от пълната възвръщаемост на първоначално инвестираната сума и печалбата или наградата (възвръщаемост на капитала).

В процеса на капитализиране на дохода могат да се използват много норми (норми) на доходност или доходност. Всички те в една или друга степен са своеобразни измерители на дохода.

Коефициентът на обща капитализация (R o ) е нормата на възвръщаемост за целия имот и е равен на съотношението между очаквания нетен оперативен доход за една година и цената или стойността на целия имот. Общият коефициент на капитализация не е норма на възвръщаемост на капитала или пълна мярка за инвестиция. Тя може да бъде по-голяма, по-малка или равна на очакваната норма на възвръщаемост на капитала, в зависимост от очакваните промени в приходите и стойността.

Когато оценява недвижими имоти по метода на дохода, оценителят трябва да има добра представа за икономическото естество и математическото значение на дисконтовия процент. В процеса на оценка оценителят трябва да мисли от гледна точка на инвеститор, който при закупуване на имот заменя парите, които има, за правото да ги получи в бъдеще. Тази връзка отразява дисконтовия процент.

Математически дисконтовият процент на стойността на парите във времето е лихвеният процент, който се използва за преобразуване на бъдещи парични потоци в тяхната настояща стойност.

От икономическа гледна точка сконтовият процент е минималната норма на възвръщаемост, която инвеститорът очаква, когато инвестира в покупката на доходоносен актив. Очевидно всяко очакване е вероятностна категория.

Колкото по-висок е рискът от получаване на доход от определен вид дейност, толкова по-висок в абсолютно изражение трябва да бъде дисконтовият процент на този доход при оценката на актив, свързан с тази дейност, т.е. нормата на възвръщаемост на инвестицията в актив е пропорционална на риск от инвестиране в този актив.

Дисконтовият процент, a, се основава на определена минимална печалба (безрисков процент) и допълнително включва премии за различни видове риск: инфлация, повишаване на цените, данъчни промени, несъстоятелност, неликвидност и др.

Дисконтовият процент може формално да се дефинира като функция на рисковете (формула 9)

D = f(D b, P 1, P 2, ..., P аз),

където D b е безрисковата ставка; P 1, P 2, P аз- редица рискове.

По този начин проблемът за определяне на стойността на дисконтовия процент е да се определи факторната (функционална или стохастична) връзка fи в количествената оценка на премията, съответстваща на определен риск.

Съществуват следните методи за определяне на дисконтовия процент.

Кумулативен метод на изграждане

Най-често срещаната форма на обвързване на дисконтовия процент с премиите е така наречената кумулативна форма.

В съответствие с този метод дисконтовият процент е равен на сумата от безрисковия процент и премиите за следните систематични и несистематични рискове: допълнителен риск, риск от неликвидност и риск от управление на инвестициите. Понастоящем няма официални методи за оценка на премиите за тези рискове. Определянето им в момента се извършва от експерти.

Вътрешен метод на връщане или IRR метод

Същността на метода се състои в анализ и статистическа обработка на вътрешни норми на възвръщаемост за проекти, сравними с проекта на оценявания обект, чиито продажни цени са известни. За да се оцени скоростта, е необходимо да се моделира за всеки аналогов обект за определен (прогнозен) период от време, като се вземе предвид сценарият за най-ефективното му използване, потокът от разходи и приходи, изчисляване на вътрешната норма на възвръщаемост и да обработва резултатите, получени по всеки статистически или експертен начин, приемлив в този случай, например, по метода на среднопретеглената стойност, като предварително е присвоил тегло на всяка от получените оценки на дисконтовите проценти с помощта на експерти. Като цяло алгоритъмът за изчисляване на дисконтовия процент може да бъде представен по следния начин:

1. Избор на обекти, съпоставими с оценявания, с известни продажни цени.

2. Изчисляване на наемните цени за сравними имоти, като се вземе предвид сценарият на най-ефективното им използване.

3. Моделиране на потока от разходи и приходи за сравними обекти. В този случай разходите за обръщане на обект могат да се приемат равни на покупната цена, като се вземат предвид:

Разходите за привеждане на обекта в най-ефективна употреба;

Инфлационно поскъпване на сложната лихва;

Намаляване на разходите поради естествено остаряване.

4. Изчисляване на крайната възвръщаемост (вътрешни норми на възвръщаемост).

5. Определяне на дисконтовия процент за оценявания обект като средна или среднопретеглена стойност на крайните нива на възвръщаемост на сравними обекти.

Алгоритъм за определяне на стойността на обекта на оценка по метода

директна капитализация

Като цяло оценката на пазарната стойност с помощта на подхода на дохода включва няколко от следните задължителни стъпки:

1. Анализ на най-ефективното използване (NEI) на обекта на оценка.

2. Събиране на пазарна информация за доходността на аналогични обекти.

3. Оценка на нивото на дохода на обекта на оценка с неговия NEI въз основа на анализа на приходите на обекти-аналог - оценка на нетния оперативен доход на обекта на оценка.

4. Оценка на разходите за привеждане на обекта на оценка в НОИ (при необходимост).

5. Оценка на капитализация или проценти на дисконтиране въз основа на съответните показатели за аналогови обекти, инвестициите в които са сравними по отношение на нивото на риск с инвестициите в обекта на оценка, като се вземат предвид допълнителните рискове, свързани с разходите за привеждането му в NEI.

6. Капитализация на дохода в текуща стойност, като се вземат предвид разходите за привеждането му в NEI и формиране на становище за крайния резултат: оценка на пазарната стойност чрез подхода на дохода.

Алгоритъм за определяне на стойността на обекта на оценка по метода на дисконтирания паричен поток

Методът на дисконтирания паричен поток определя пазарната стойност на даден имот като сумата от дисконтираните възвръщаемости, които имотът е вероятно да генерира в бъдеще.

Спецификата на прилагане на традиционната схема на метода на дисконтирания паричен поток ще се прояви в следното:

Дисконтовият процент трябва да съответства на изискваната от инвеститора норма на възвръщаемост на собствения капитал;

Като текущ приход за периода на собственост, оценителят не използва нетния оперативен доход, а паричните постъпления върху собствения капитал, които представляват баланса след приспадане на задължителните плащания към банката;

Постъпленията от предложената продажба на имота в края на периода на държане са разликата между цената на препродажба и непогасения ипотечен дълг към тази дата.

Метод на дисконтирания паричен поток във вселенатален, той е приложим за оценка на всяко недвижимо имущество, генериращо доход, включително обекти с нестабилен доход. Обикновено нестабилен поток от доходи възниква, ако имотът е в процес на изграждане, ремонт или току що навлиза на пазара, друга причина за нестабилност на доходите е незадоволителното състояние на икономиката.

Селекция от най-важните документи при поискване Оценка на правото на наем на поземлен имот(законови актове, формуляри, статии, експертни съвети и много други).

Статии, коментари, отговори на въпроси

Въз основа на анализа в съответствие с правилата на член 431 от Гражданския кодекс на Руската федерация на условията на договора от 27.08.2009 г., оценката на споразумението на акционерите-учредители от 31.12.2008 г., минути N 1 от общото събрание на учредителите на CJSC NMT от 27.08.2009 г., съдилищата установяват, че като ищец на принос в уставния капитал на CJSC NMT, заедно с прехвърлянето на правата за наем на парцели, се приема, че ще извършват арендни плащания в размер на такса за ползване на този имот за период от 15 години, взети предвид при оценката на пазарната стойност на прехвърленото на ответника право на наем на поземлени имоти.

Отворете документ във вашата система ConsultantPlus:
„... За да осигурят изпълнението на задълженията на кредитополучателя - OAO Business Holding“, ответниците по това дело сключиха договор за залог от 26 юни 2007 г. N 71/0607-z (том, условията на който АД „Василиевски торг“ прехвърли на АД „АКБ „Спурт“ като залог недвижимите имоти, принадлежащи му на правото на собственост: вградени нежилищни помещения, разположени на адрес Зеленодолск на Република Татарстан, ул. Октябрьская, 1, оценена от страните в размер на 27 810 600 рубли, както и правото на наем на парцел с обща площ от 3465 кв. м, категория земя - селищна земя, кадастрален номер 16:49:010623:0055, находяща се в Зеленодолск, Република Татарстан, ул. Октябрьская, 1, правото на наем на парцел е оценено от страните на 1000 рубли.

Регламенти: Оценка на правото на наем на поземлен имот

Федерален закон № 93-FZ от 08.05.2009 г
(изм. на 29.12.2017 г.)
„За организиране на среща на държавните и правителствени ръководители на страните, участващи във форума за Азиатско-тихоокеанско икономическо сътрудничество през 2012 г., за развитието на град Владивосток като център на международно сътрудничество в Азиатско-тихоокеанския регион и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация" 23. При оценка на пазарната стойност на правото на постоянно (безсрочно) ползване на поземлен имот на юридическо лице, което се прекратява поради отнемането на този поземлен имот за разполагане на съоръженията, необходими за върха, такова право се оценява като право на наемател на поземлен имот, нает за срок от четиридесет и девет години. При оценка на пазарната стойност на правото на постоянно (неограничено) ползване или пожизнено наследствено владение на поземлен имот на гражданин, което е прекратено поради отнемането на посочения поземлен имот за разполагане на съоръженията, необходими за върха, това право се оценява като правото на собственост върху посочения поземлен имот.

Постановление на правителството на Руската федерация от 16 юли 2009 г. N 582
(изм. на 21.12.2018 г.)
„За основните принципи за определяне на наема при отдаване под наем на поземлени имоти, собственост на държавна или общинска собственост, и относно правилата за определяне на размера на наема, както и реда, условията и сроковете за плащане на наем за земя, собственост на Руската федерация“ 10. При сключване на договор за наем на поземлен имот, в съответствие с който наемното плащане се изчислява въз основа на резултатите от оценката на пазарната стойност на правото на наем на поземлен парцел, федералните изпълнителни органи предвиждат в такова споразумение за възможността за промяна на наема поради промяна в пазарната стойност на правото на наем на поземлен имот, но не повече от веднъж на всеки 5 години. В този случай наемът подлежи на преизчисляване към 1 януари на годината, следваща годината, в която е извършена оценката, извършено не повече от 6 месеца преди преизчисляването на наема.