Я ИП – основной вид деятельности на ЕНВД, и первый раз я должна отчитаться по УСН доходы минус расходы по видам деятельности, которые были мною открыты с 01 января 2016 года – это сдача в аренду и купля-продажа собственной нежилой недвижимости. Доходы за 2016 год были с аренды помещений, которые давно в собственности, а расходы – это банковские проценты с покупки другого коммерческого помещения в ипотеку (приобретение основных средств), и 25% оплаченные по ипотечному договору. Если я правильно понимаю? Описываю ситуацию: В декабре 2015 заключила договор долевого участия на нежилое помещение, в январе 2016 заплатила часть своих средств и часть средств кредитных, от Сбербанка по этому договору. В 2016 году в собственность это помещение не оформила, будет только в 2017. Могу ли я считать расходами затраты на уплату процентов по ипотеке и 25% от стоимости помещения на приобретение основных средств в 2016 году, если собственность не оформлена (но Акт приема-передачи от 2016 года)? Или смогу только в 2017 году, когда вступила в собственность и в количестве выплаченных за этот год процентов и средств в счет погашения кредита? Или вообще уже не смогу эти расходы отминусовать от доходов.
Ответ
Сначала поясню про списание расходов на приобретение недвижимости в налоговом учете. Ваша недвижимость является основным средством. Поэтому начинать включать его стоимость в расходы вы сможете по итогам года, в котором подадите документы на регистрацию права собственности. Это одно из условий признания расходов на покупку основного средства при УСН (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). После того, как вы подадите документы на регистрацию, вы сможете списывать оплаченную часть расходов. При условии, что объект будет введен в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Теперь поясню про учет процентов. Оплаченные проценты вы вправе списать в расходы при УСН на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Вы вправе списать в расходы 2016 года проценты, оплаченные в 2016 году, но при условии, что эти затраты вы не включаете в бухучете в стоимость основного средства. Дело в том, что первоначальная стоимость недвижимости при УСН формируется по правилам бухучета (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Чтобы сформировать стоимость имущества при УСН, вам нужно определить бухгалтерскую первоначальную стоимость. Даже, несмотря на то, что ИП не ведут бухучет в полном объеме.
Перечень расходов при УСН изменился. Мы . Подробности читайте в журнале
А в бухучете проценты нужно включать в стоимость основного средства (инвестиционного актива), если не применяются упрощенные способы бухучета (п. 9 ПБУ 15/2008). Если же в бухучете применяются упрощенные способы учета основных средств, то проценты можно признавать в составе прочих затрат отдельно, а не в составе основных средств (п. 7 ПБУ 15/2008).
Следовательно, если у вас в учетной политике на 2016 год прописано, что стоимость основного средства по правилам бухучета формируется упрощенным способом и не включает проценты, то при УСН вы также вправе проценты не включать в стоимость недвижимости. В этом случае оплаченные проценты списывайте в расходы 2016 года, не дожидаясь признания стоимости недвижимости в расходах.
- Как учесть расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества в бухгалтерском и налоговом учете
- Нужно ли нам подавать заявление о снятии с учета по ЕНВД, если с 2007 года деятельность по ЕНВД не велась
- В какой момент следует переносить дебиторскую задолженность покупателя со счета 62 на счет 76-2
- Начисляется ли НДС с разницы между номинальной и действительной долей имущества участника, выходящего из ООО
- Будет ли контролируемой сделкой покупка исключительного права на товарный знак стоимостью 300 евро у гражданина Молдавии
Вопрос
Оплата производилась частично с июня месяца 2014г., полный расчет еще не произведен.
Ответ
До тех пор, пока ОС не будет введено в эксплуатацию указанную сумму списать не получится.
Дело в том, что основное средство, купленное в рассрочку, хоть и оплачивается частями, но для бухучета порядок оплаты не важен. Получив документ, подтверждающий передачу имущества (акт приема-передачи, товарную накладную, универсальный передаточный акт и т. п.), можно сразу принять объект к бухучету по полной стоимости, которая указана в договоре купли-продажи с учетом НДС, если такой налог выделен (п. 7 и 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Задолженность перед поставщиком, которая фигурирует по кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», погашается по мере фактической оплаты объекта. Наличие долга не повлияет на формирование первоначальной стоимости основного средства. А также не отразится на его дальнейшем списании путем амортизации — начисляется она в общем порядке начиная с месяца, следующего за вводом в эксплуатацию (п. 17— 21 ПБУ 6/01).
Основные средства и нематериальные активы, приобретенные (сооруженные, изготовленные, созданные самой организацией) в период применения упрощенки, принимайте к учету по первоначальной стоимости. Определяйте эту стоимость по правилам бухучета. Такой порядок следует из положений пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
О том, как определить период приобретения (сооружения, изготовления) основного средства, см. .
Первоначальная стоимость ОС
В первоначальную стоимость приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств включите:
- суммы, уплачиваемые поставщику (продавцу);
- суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования (например, монтаж);
- суммы НДС и акцизов, уплачиваемых поставщику. НДС и акцизы включаются в первоначальную стоимость, поскольку организация на упрощенке не является плательщиком этих налогов ( и НК РФ, );
- суммы НДС, удержанные организацией - налоговым агентом при приобретении основных средств, являющихся имуществом казны ();
- расходы на оплату работ по договору строительного подряда и иным договорам и т. д.
Подробный перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств в бухучете, утвержден в ПБУ 6/01 и приведен в .
Первоначальная стоимость основного средства может измениться, если организация проводит достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию или техническое перевооружение объекта ().
Первоначальная стоимость НМА
Порядок формирования первоначальной стоимости нематериальных активов зависит от того, приобретены они или созданы самой организацией. В первоначальную стоимость приобретенных нематериальных активов включите:
- суммы, уплачиваемые по договору уступки (приобретения) прав правообладателю (продавцу);
- расходы на информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением нематериальных активов;
- НДС, уплачиваемый продавцу. НДС включается в первоначальную стоимость, так как организация на упрощенке не платит этот налог ( , НК РФ, );
- государственные, патентные и иные пошлины, уплачиваемые в связи с приобретением нематериального актива и т. д.
Полный перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость приобретенных нематериальных активов, содержится в пунктах и ПБУ 14/2007.
Эти же расходы учтите и при формировании первоначальной стоимости нематериальных активов, созданных самой организацией. Кроме того, к расходам, которые формируют первоначальную стоимость таких активов, относите затраты, непосредственно связанные с их созданием. Это могут быть затраты на материалы, услуги сторонних организаций, оплату труда и т. д. Такие правила установлены ПБУ 14/2007. «Входной» НДС, предъявленный поставщиками, в этом случае также включите в первоначальную стоимость объекта ( , НК РФ, ).
Расходы, уменьшающие налоговую базу
При расчете единого налога можно учесть:
- расходы на приобретение (сооружение, изготовление) ;
- расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств.
Это следует из положений подпунктов и пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) амортизируемого имущества, а также на достройку (дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение) основных средств можно учесть при расчете единого налога, если выполнены следующие условия:
- организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами;
- расходы оплачены (полностью или частично);
- объект используется в деятельности, направленной на получение дохода;
- работы по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению основных средств завершены;
- основное средство введено в эксплуатацию (нематериальный актив учтен на одноименном );
- организация подала документы на регистрацию прав собственности (по объектам недвижимости, права на которые подлежат госрегистрации).
Такой порядок следует из положений статьи 346.18, пункта 2 статьи 346.17 и статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
При частичной оплате расходов на приобретение (сооружение, изготовление) амортизируемого имущества, а также на достройку (дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение) основных средств их можно учесть в уменьшение налоговой базы в сумме оплаты. Дожидаться полного погашения стоимости основных средств не нужно ().
Ситуация: как учесть в расходах стоимость основных средств (нематериальных активов), приобретенных (сооруженных, изготовленных) в период применения упрощенки: единовременно или равными долями в течение года
Стоимость основных средств и нематериальных активов относите на расходы равными долями в течение налогового периода. Такой порядок применяется в отношении всех активов: как приобретенных до перехода на упрощенку, так и приобретенных в период применения этого спецрежима (). Равные доли стоимости имущества отражайте в расходах в последний день каждого отчетного периода в течение календарного года.
Такой подход подтверждают положения Порядка, утвержденного , и контролирующие ведомства (письма Минфина России , ).
Следуя такой позиции, расходы на приобретение (сооружение, изготовление, создание самой организацией) объектов нужно учитывать начиная с того отчетного периода, в котором произошло последним по времени одно из следующих событий:
- оплата стоимости основного средства и нематериального актива;
- ввод в эксплуатацию основного средства (отражение на счете 04 нематериального актива);
- подача документов на госрегистрацию прав на имущество (в отношении объектов недвижимости).
Пример признания расходов на приобретение основного средства при расчете единого налога при упрощенке. Основное средство приобретено в период применения упрощенки, введено в эксплуатацию и оплачено в одном отчетном периоде. Расходы в течение налогового периода признаются равными долями
ООО «Альфа» применяет упрощенку с начала года и платит налог с разницы между доходами и расходами. 16 апреля организация приобрела холодильное оборудование и ввела его в эксплуатацию. Первоначальная стоимость объекта по данным бухучета составила 45 000 руб. Организация перечислила оплату поставщику оборудования 20 апреля.
Пример признания расходов на приобретение основного средства при расчете единого налога при упрощенке. Основное средство приобретено в период применения упрощенки, введено в эксплуатацию и оплачено в разные отчетные периоды. Расходы в течение налогового периода признаются равными долями
ООО «Альфа» применяет упрощенку с начала года и платит налог с разницы между доходами и расходами. 16 апреля организация приобрела холодильное оборудование и ввела его в эксплуатацию. Первоначальная стоимость данного объекта по данным бухучета составила 45 000 руб. Организация перечислила оплату поставщику оборудования 16 июля.
При расчете единого налога бухгалтер учел расходы на приобретение оборудования в следующем порядке.
Если объект оплачивается частично, включите такую оплату в расходы при расчете единого налога при упрощенке по мере ее перечисления.
Понятие недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость) дано в ст.130 ГК РФ ч.I (1). К недвижимости относятся вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, земельные участки, здания, сооружения и т.п.).
Бухгалтерский учет у организации-продавца помещения.
Как правило, передача объекта недвижимости по передаточному акту происходит ранее государственной регистрации сделки; в этот момент переход права собственности от продавца к покупателю не происходит, следовательно, в учете продавца не отражается реализация актива. При наличии на балансе продавца большого количества объектов основных средств и, в частности, объектов недвижимости, для удобства осуществления аналитического учета активов можно открыть к счету 01 «Основные средства» субсчет «Основные средства, переданные по передаточному акту».
Для целей бухгалтерского учета до момента перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю продавец продолжает начислять амортизацию по данному имуществу до списания актива с баланса, то есть до момента его реализации (п. 21, 22 ПБУ 6/01 (33)).
Для целей налогового учета в соответствии со ст. 256 НК РФ (2) продавец начисляет амортизацию по амортизируемому объекту недвижимости, переданному покупателю, до момента перехода права собственности на имущество к покупателю.
При определении облагаемой базы по налогу на имущество организация-продавец включает в среднегодовую стоимость переданное недвижимое имущество по остаточной стоимости.
В соответствии с п.12 ПБУ 9/99 (36) одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности на имущество от продавца к покупателю (получение покупателем свидетельства о праве собственности).
Для целей налогового учета недвижимое имущество является товаром (ст. 38 НК РФ (2)).
В соответствии со ст. 39 НК РФ (2) реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Соответственно, в момент перехода покупателю права собственности на недвижимое имущество организация-продавец отражает доходы от реализации для целей исчисления налога на прибыль, а также начисляет НДС (в случае, если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере отгрузки (передачи) товара покупателю). В случае если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере ее оплаты, обязательство по уплате НДС в бюджет возникает в момент оплаты недвижимого имущества, право собственности, на которое перешло к покупателю в соответствии с законодательно установленным порядком.
Кроме того, не позднее 5 дней с момента реализации (даты получения покупателем свидетельства о праве собственности на имущество) продавцом должен быть оформлен счет-фактура на имя покупателя.
Если оплата за имущество произведена покупателем до момента реализации имущества (перехода на него права собственности к покупателю), то поступившие суммы отражаются в учете продавца до момента реализации в составе авансов на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты по авансам полученным».
В том случае, если по сделке от реализации объекта недвижимости, являющегося амортизируемым имуществом, организацией-продавцом получен убыток, то в соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ (2) полученный по сделке убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.
В бухгалтерском учете организации-продавца операция по передаче и реализации недвижимого имущества отразится следующими бухгалтерскими записями:
| № п/п | Корреспонденция счетов | ||
| Дебет | Кредит | ||
|---|---|---|---|
| 1 | Передано недвижимое имущество покупателю по передаточному акту | 01 с/с «Основные средства в эксплуатации» | |
| 2 | Списана первоначальная стоимость основного средства при их выбытии (переходе права собственности) | 01 с/с «Основные средства, переданные по передаточному акту» | |
| 3 | Списана сумма начисленной амортизации | 02 | 01 с/с «Выбытие основного средства |
| 4 | Отражена реализация недвижимого имущества в момент перехода права собственности покупателю | 62 | 91/1 |
| 5 | Списана остаточная стоимость основного средства | 91-2 | 01 с/с «Выбытие основного средства» |
| 6 | Начислен НДС с реализации | 91-2 | 68 (76) |
Если организация-продавец понесла определенные расходы (госпошлина, комиссионные сборы и т.п.), связанные с реализацией помещения, то их необходимо учитывать на счете 44 «Расходы на продажу».
Сальдо, сформированное на этом счете, списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы»
на дату отражения в бухгалтерском учете сделки по продаже помещения.
Бухгалтерский учет у покупателя , когда помещение покупается для размещения в нем офиса или цеха по производству продукции. В этом случае возможны два варианта бухгалтерского учета.
Первый вариант: акт приемки-передачи здания исполнен после государственной регистрации права собственности на недвижимость. В этом случае бухгалтерские записи у покупателя помещения следующие:
Организации сами выбирают, на каком счете учитывать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации. Принятое решение не повлияет на начисление амортизации, зато от него зависит величина налога на имущество.
Согласно п. 52 Приказа Минфина РФ № 91н (46) организациям, предоставлено право самим выбирать вариант учета. Так, «допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств» объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, объекты фактически эксплуатируются, а документы переданы на государственную регистрацию (п. 52). Такие основные средства, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». На этом основании организации решают либо «держать» подобные объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же перевести их на счет 01 «Основные средства». Выбранный вариант нужно закрепить в бухгалтерской учетной политике. От принятого решения напрямую зависят величина налога на имущество и момент применения вычета по НДС.
Второй вариант: акт приемки-передачи основного средства подписан до даты государственной регистрации права собственности на недвижимость.
В случае приобретения, создания недвижимого имущества подрядным или хозяйственным способом право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю (заказчику-застройщику) с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ ч.II (1)).
В составе основных средств учитываются находящиеся в собственности организации земельные участки, объекты природопользования, объекты недвижимого имущества и др.
До принятия объекта к учету в качестве основного средства (на счет 01 «Основные средства) в бухгалтерском учете амортизация по объектам, не прошедшим государственную регистрацию, не отражается.
Приобретение объекта недвижимости имеет свои особенности по ряду налогов.
Налог на прибыль.
Для целей налогового учета согласно п.8 ст.258 НК РФ (2) основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Соответственно, начисление амортизации для целей налогового учета начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (включения в соответствующую амортизационную группу).
Налог на добавленную стоимость.
Принятие к вычету перед бюджетом предъявленного (исчисленного) налога на добавленную стоимость зависит от основания, по которому недвижимое имущество «возникает» на балансе организации, а именно: при покупке готового к эксплуатации объекта по договору купли-продажи; при приобретении объекта незавершенного капитального строительства; при строительстве объекта подрядным или хозяйственным способом.
Сумму предъявленного НДС покупатель имеет право принять к вычету перед бюджетом с учетом следующих особенностей:
- в случае приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи.
Сумму НДС, предъявленную продавцом, организация на основании пп.1 п.2 ст. 171 и п.1 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету при наличии счета - фактуры и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцу, после принятия на учет объекта ОС. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.
- в случае приобретения работ подрядных организаций при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств; товаров (работ, услуг) для выполнения строительно-монтажных работ; объектов незавершенного капитального строительства.
Суммы НДС, предъявленные продавцами, покупатель на основании п.6 ст. 171 и п.5 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету перед бюджетом при наличии счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцам, по мере постановки соответствующих объектов на налоговый учет в качестве амортизируемого имущества, с первого месяца начисления амортизации по соответствующему объекту для целей налогового учета. То есть со следующего месяца после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
- в случае выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления, стоимость которых включается в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль.
Право на вычет в виде сумм налога, исчисленного налогоплательщиком в соответствии со ст. 166 НК РФ (2) при выполнении СМР для собственного потребления, возникает в том налоговом периоде, в котором им была произведена уплата в бюджет сумм налога, исчисленных в соответствии со ст. 173 НК РФ (2) по выполненным строительно-монтажных работ для собственного потребления.
При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.
Дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления определяется как день принятия на учет соответствующего объекта, завершенного капитальным строительством. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.
Налог на имущество.
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ (2) объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, если приобретаемое недвижимое имущество учтено по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» согласно учетной политике организации, его стоимость не включается в облагаемую базу по налогу на имущество.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда помещение приобретается для дальнейшей перепродажи. В этом случае недвижимость не относится к основным средствам на основании пп. «в» п.4 ПБУ 6/01 (33) (актив не является основным средством, если предполагается его перепродажа) и порядок ее учета регулируется ПБУ 5/01 (32). В данном документе не определен момент признания оборотных активов в бухгалтерском учете организации, следовательно, можно руководствоваться общим правилом: одним из основных критериев для признания оборотного актива в бухгалтерском учете является момент перехода права собственности на основании ст. 223 ГК РФ ч.I (1). Помещение, предназначенное для продажи, будет учитываться на счете 41 «Товары».
В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи:
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция счетов | |
| Дебет | Кредит | ||
|---|---|---|---|
| 1 | 41 «Товары» | ||
| 2 | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» | ||
| 3 | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» | 51 «Расчетный счет» | |
| 4 | Сумма «входного» НДС учтен в качестве вычетов | 19 «НДС по приобретенным ценностям» | |
| 5 | Отражена продажная стоимость купленного для перепродажи помещения на дату государственной регистрации права собственности новым владельцем независимо от даты акта приемки-передачи | 90-1 «Выручка» | |
| 6 | Начислен НДС | 90-3 «НДС» | 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» |
| 7 | Списана покупная стоимость помещения | 90-2 «Себестоимость продаж» | 41 «Товары» |
| 8 | 90-9 «Прибыль убыток от продаж» | 99 "Прибыли и убытки" | |
| 9 | Поступили денежные средства от покупателя здания | 51 «Расчетный счет» | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» |
Обычно помещение, купленное для перепродажи, требует ремонта или даже реконструкции. В этом случае в фактическую себестоимость здания на основании п.6 ПБУ 5/01 (32) включаются затраты по доведению активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, а также затраты, связанные с улучшением технических характеристик полученных активов.
Для отражения на счетах бухгалтерского учета покупной стоимости помещения, которое перед продажей будет ремонтироваться или реконструироваться, необходимо, по нашему мнению, использовать субсчет 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали». На данном субсчете учитываются наличие и движение покупных полуфабрикатов, готовых комплектующих изделий (в том числе строительных конструкций и деталей - у подрядных организаций), приобретаемых для комплектования выпускаемой продукции (строительства), которые требуют затрат по их обработке или сборке.
Хотя купленное здание к «полуфабрикатам» можно отнести с большой натяжкой, другие счета выбрать, на наш взгляд, не представляется возможным. Если организация захочет ввести новый синтетический счет для отражения покупной стоимости недвижимости, то это сделать можно, но с разрешения Минфина России.
При покупке, ремонте и продаже помещения производятся записи:
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция счетов | |
| Дебет | Кредит | ||
|---|---|---|---|
| 1 | Отражена покупная стоимость помещения без НДС на дату государственной регистрации перехода права собственности | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» | |
| 2 | Отражена сумма «входного» НДС по сделке | 19 «НДС по приобретенным ценностям» | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» |
| 3 | Оплата продавцу за приобретенное помещение | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» | 51 «Расчетный счет» |
| 4 | Сумма «входного» НДС учтена в качестве вычетов | 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» | 19 «НДС по приобретенным ценностям» |
| 5 | Отражена стоимость ремонта помещения, проведенного подрядной организацией, без НДС | 20 «Основное производство» | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» |
| 6 | Отражена сумма «входного» НДС по подрядным работам | 19 «НДС по приобретенным ценностям» | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» |
| 7 | Стоимость ремонта включена в покупную цену помещения | 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали» | 20 «Основное производство» |
| 8 | Оплата подрядчику за ремонт | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» | 51 «Расчетный счет» |
| 9 | Сумма «входного» НДС по подрядным работам учтен в качестве вычетов учтена в качестве вычетов | 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» | 19 «НДС по приобретенным ценностям» |
| 10 | Отражена продажная стоимость купленного и отремонтированного помещения на дату государственной регистрации права собственности новым владельцем независимо от даты акта приемки-передачи | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» | 91-1 «Прочие доходы» |
| 11 | Начислен НДС на продажную цену | 91-2 «Прочие расходы» | 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» |
| 12 | Списана фактическая себестоимость помещения | 91-2 «Прочие расходы» | 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали» |
| 13 | Финансовый результат от сделки списан на счет прибылей и убытков последними оборотами месяца | 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов» | 99 "Прибыли и убытки" |
| 14 | Поступили денежные средства от покупателя помещения | 51 «Расчетный счет» | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» |
Акт о приеме-передаче здания (сооружения) № ОС-1а, утвержденный Постановлением ГКС РФ N 7 (24), используется как единый первичный документ во всех случаях отчуждения недвижимости.
Чтобы избежать непреднамеренных искажений балансовых остатков внеоборотных активов, а также двойного налогообложения приобретаемого здания, можно заключить договор аренды приобретаемой недвижимости сроком менее одного года с даты акта приемки-передачи. В этом случае можно обойтись без государственной регистрации договора аренды на основании ст.651 ГК РФ ч.II (1).
В данном договоре арендатором будет выступать покупатель недвижимости, а арендодателем - продавец. Когда органы юстиции зарегистрируют право собственности на покупателя, договор аренды на основании ст.413 ГК РФ ч.I (1) автоматически прекращается, так как должник-арендатор становится собственником здания.
При этом варианте будут сделаны следующие бухгалтерские записи:
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция счетов | |
| Дебет | Кредит | ||
|---|---|---|---|
| 1 | Оприходована за балансом стоимость полученных основных средств в оценке, указанной в договоре аренды на дату акта приемки-передачи | 001 | - |
| 2 | Списаны со счета основные средства на дату государственной регистрации права собственности | - | 001 |
| 3 | Отражена покупная стоимость здания без НДС на дату государственной регистрации права собственности | 08 | 60 |
| 4 | Отражена сумма «входного» НДС по сделке | 19 | 60 |
| 5 | Учтена стоимость здания в составе основных средств на дату государственной регистрации права собственности | 01 | 08 |
Расходами налогоплательщика, применяющего УСН, признаются затраты после их фактической оплаты
02.12.2013ГАРАНТ
Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», с момента постановки на учет в налоговом органе приобрела в июле 2013 года нежилое помещение. Приобретенное нежилое помещение используется в производственных целях. Ввод в эксплуатацию нежилого помещения, государственная регистрация права собственности на него, а также его полная оплата (тремя платежами на общую сумму 16 млн руб.) были осуществлены в июле 2013 года. При этом средства на покупку не являются собственными средствами организации: 9 млн руб. получены в кредит, а 7 млн руб. - заемные средства. Выплата кредита и займа будет производиться вплоть до 2016 года.
Когда организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления налога, подлежащего уплате в связи с применением УСН?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, в сумме 16 млн руб. равными долями на 30.09.2013 и 31.12.2013 при условии соблюдения всех требований п. 1 ст. 252 НК РФ.
Обоснование вывода:
В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог), являются «доходы, уменьшенные на величину расходов», налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
Перечень расходов, которые могут быть учтены при формировании налоговой базы по Налогу, приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Данный перечень является закрытым. Это означает, что в состав расходов можно включить лишь те затраты, которые указаны в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Так, в силу подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при расчете налоговой базы по Налогу могут быть учтены, в том числе расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ) при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ), то есть при условии, что они обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.
Для целей главы 26.2 НК РФ в состав основных средств (далее - ОС) включаются ОС, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ под ОС в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб. В свою очередь, амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Как мы поняли, приобретенное организацией нежилое помещение соответствует критериям признания его амортизируемым объектом ОС, следовательно, затраты на его приобретение могут быть учтены при формировании налоговой базы по Налогу по правилам, установленным п. 3 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
Отметим, что в случае, если налогоплательщик применяет УСН с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость ОС принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Правила формирования в бухгалтерском учете информации об ОС установлены ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее - ПБУ 6/01). Пунктом 8 ПБУ 6/01 предусмотрено, что первоначальной стоимостью ОС, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, которая включает в себя, в том числе, суммы, уплачиваемые в соответствии с договором продавцу.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации цена приобретения нежилого помещения будет участвовать при формировании первоначальной стоимости данного объекта ОС.
В соответствии с под 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) ОС, осуществленные в периоде применения УСН, принимаются с момента ввода этих ОС в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода (календарного года - ст. 346.19 НК РФ) расходы принимаются за отчетные периоды равными долями. Отчетными периодами для целей исчисления Налога признаются I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (п. 2 ст. 346.19 НК РФ).
ОС, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Кроме того, следует учитывать, что расходами налогоплательщика, применяющего УСН, признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Причем расходы на приобретение (сооружение, изготовление) ОС, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются на последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.
При этом не имеет значение, за счет каких средств (собственных или заемных (кредитных)) осуществляются указанные затраты. Глава 26.2 НК РФ в данном случае не устанавливает каких-либо ограничений (письмо Минфина от 13.01.2005 г. №03-02-04/1/2).
Рассматриваемые расходы учитываются только по ОС, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Таким образом, организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», вправе уменьшить полученные доходы на расходы, связанные с приобретением нежилого помещения, при одновременном выполнении следующих условий:
Имущество фактически оплачено;
Имущество введено в эксплуатацию;
Имеется документ, подтверждающий факт подачи документов на регистрацию права собственности на него (ст.ст. 130, 131 ГК РФ).
Поскольку все перечисленные условия в рассматриваемой ситуации выполнены в июле 2013 года, то организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления Налога в сумме 16 млн руб. равными долями на 30.09.2013 и 31.12.2013 при условии соблюдения всех требований п. 1 ст. 252 НК РФ.
Предприятие применяет УСН (доходы-расходы), в 2012 году приобрело ОС (есть Св-во о госрегистр.):1)здание для собственного использования. Оплата в течение 2013 года по частям. Когда и в каком размере покупную стоимость можно включить в расходы?2) здание для перепродажи, оплата так же по частям. Когда и в каком размере покупную стоимость можно включить в расходы?Спасибо.
При УСН расходы на приобретение здания для собственных нужд (будет учитываться в составе ОС) списываются равными долями в течение года, в котором здание приобретено. При этом в случае если здание оплачено частично, оплата продавцу за здание включается в расходы при расчете единого налога при упрощенке по мере ее перечисления. Формулу для расчета суммы расходов см. ниже.
Здание, которое приобретено с целью продажи учитывается в составе товаров на счете 41. Его покупную стоимость можно включить в расходы только при одновременном выполнении следующих условий: стоимость приобретенного здания оплачена продавцу и здание реализовано покупателю. Т.е. до момента полной оплаты продавцу стоимость здания в расходах при УСН учесть нельзя, даже если оно будет продано покупателю.
Обоснование данной позиции содержится в материалах рекомендаций «Системы Главбух» и в статье журнала «Главбух» «Системы Главбух»
По вопросу об учете здания, приобретенного ля собственных нужд
Основные средства и нематериальные активы, приобретенные (сооруженные, изготовленные, созданные самой организацией) в период применения упрощенки, принимайте к учету по первоначальной стоимости. Определяйте эту стоимость по правилам бухучета.* Такой порядок следует из положений абзаца 9 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
О том, как определить период приобретения (сооружения, изготовления) основного средства, см. Как учесть поступление основных средств и нематериальных активов при упрощенке .
Первоначальная стоимость ОС
В первоначальную стоимость приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств включите:*
– суммы, уплачиваемые поставщику (продавцу);
– суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования (например, монтаж);
– суммы НДС и акцизов, уплачиваемых поставщику. НДС и акцизы включаются в первоначальную стоимость, поскольку организация на упрощенке не является плательщиком этих налогов (п. 3 ст. 346.11 и подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ, п. 8 ПБУ 6/01);
– суммы НДС, удержанные организацией – налоговым агентом при приобретении основных средств, являющихся имуществом казны (письмо Минфина России от 3 апреля 2012 г. № 03-11-11/115);
– расходы на оплату работ по договору строительного подряда и иным договорам и т. д.
Подробный перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств в бухучете, утвержден в пункте 8 ПБУ 6/01 и приведен в таблице .
Первоначальная стоимость основного средства может измениться, если организация проводит достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию или техническое перевооружение объекта (п. 14 ПБУ 6/01).
Расходы, уменьшающие налоговую базу
При расчете единого налога можно учесть:*
– расходы на приобретение (сооружение, изготовление) амортизируемого имущества ;*
– расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств.
Это следует из положений подпунктов и пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) амортизируемого имущества, а также на достройку (дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение) основных средств можно учесть при расчете единого налога, если выполнены следующие условия:*
– организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами;
– расходы оплачены (полностью или частично);
– объект используется в деятельности, направленной на получение дохода;
– работы по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению основных средств завершены;
– основное средство введено в эксплуатацию (нематериальный актив учтен на одноименном счете 04);
– организация подала документы на регистрацию прав собственности (по объектам недвижимости, права на которые подлежат госрегистрации).
Такой порядок следует из положений пункта 2 статьи 346.18, пункта 2 статьи 346.17 и статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
При частичной оплате расходов на приобретение (сооружение, изготовление) амортизируемого имущества, а также на достройку (дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение) основных средств их можно учесть в уменьшение налоговой базы в сумме оплаты. Дожидаться полного погашения стоимости основных средств не нужно ().*
Ситуация: как отнести к расходам стоимость основных средств (нематериальных активов), приобретенных (сооруженных, изготовленных) в период применения упрощенки, – единовременно в момент ввода в эксплуатацию (отражения на счете 04) или равными долями в течение года *
Стоимость основных средств и нематериальных активов относите на расходы равными долями в течение налогового периода. Такой порядок применяется в отношении всех активов: как приобретенных до перехода на упрощенку, так и приобретенных в период применения этого спецрежима (абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Равные доли стоимости имущества отражайте в расходах в последний день каждого отчетного периода в течение календарного года.*
Такой подход подтверждают положения Порядка, утвержденного , и контролирующие ведомства (письма Минфина России , от 25 сентября 2007 г. № 03-11-04/2/234 , от 17 ноября 2006 г. № 03-11-04/2/244 , ФНС России от 27 февраля 2010 г. № 3-2-11/6).
Следуя такой позиции, расходы на приобретение (сооружение, изготовление, создание самой организацией) объектов нужно учитывать начиная с того отчетного периода, в котором произошло последним по времени одно из следующих событий:*
– оплата стоимости основного средства и нематериального актива;
– ввод в эксплуатацию основного средства (отражение на счете 04 нематериального актива);
– подача документов на госрегистрацию прав на имущество (в отношении объектов недвижимости).
Если объект оплачивается частично, включите такую оплату в расходы при расчете единого налога при упрощенке по мере ее перечисления (). Для этого воспользуйтесь формулой:*
Такие правила предусмотрены пунктами 3.13–3.17 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 22 октября 2012 г. № 135н , и разъясняются в письмах Минфина России от 12 января 2010 г. № 03-11-06/2/01 и ФНС России от 6 февраля 2012 г. № ЕД-4-3/1818 , от 21 мая 2010 г. № ШС-37-3/2202 .
Пример признания расходов на приобретение основного средства при расчете единого налога при упрощенке. Основное средство приобретено и введено в эксплуатацию в период применения упрощенки. Объект оплачивается частично, расходы в течение налогового периода признаются равными долями*
ЗАО «Альфа» применяет упрощенку с начала года и платит налог с разницы между доходами и расходами. 16 апреля организация приобрела холодильное оборудование и ввела его в эксплуатацию. Первоначальная стоимость объекта по данным бухучета составила 42 000 руб. В соответствии с договором купли-продажи организация перечислила оплату поставщику оборудования в два этапа:
– 15 июня – 22 000 руб.;
– 14 декабря – 20 000 руб.
При расчете единого налога при упрощенке бухгалтер учел расходы на приобретение оборудования в следующем порядке.
Елена Попова
По вопросу об учете здания, приобретенного для продажи
Организации, которые применяют упрощенку и платят единый налог с разницы между доходами и расходами, могут включить в состав расходов стоимость оплаченных покупных товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).* Глава 26.2 Налогового кодекса РФ устанавливает свои правила для признания таких затрат (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 , подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Поэтому при списании стоимости покупных товаров руководствоваться положениями Налогового кодекса РФ не следует (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).););письмо ФНС России от 6 декабря 2010 г. № ШС-17-3/1908).*
Елена Попова , государственный советник налоговой службы РФ I ранга
2.Статья: Не списывайте товар, купленный в рассрочку, пока полностью не рассчитаетесь с поставщиком
Что изменится в работе: Если вы купили товары с отсрочкой платежа, то их стоимость спишите на расходы строго после того, как погасите задолженность перед поставщиком. Даже если до этого момента вы уже успели реализовать такой товар.*
Компания на «упрощенке» приобрела товары для дальнейшей перепродажи. При этом поставщик по условиям договора предоставил отсрочку платежа. В итоге «упрощенщик» реализовал товар прежде, чем рассчитался с продавцом. В какой же момент он может учесть стоимость таких ТМЦ в затратах?*
В рассматриваемой ситуации представители ФНС России советуют не торопиться признавать расходы на покупку товара. «Упрощенщик» сможет это сделать лишь после того, как погасит задолженность перед своим поставщиком. Сослаться на то, что товар уже реализован, увы, не удастся.*
Само собой, и «входной» НДС получится включить в расходы не раньше, чем то же самое произойдет со стоимостью товаров, к которым этот налог относится. То есть только после того, как «упрощенщик» оплатит долг контрагенту. Это следует из подпункта 8 пункта 1 статьи 346.16 кодекса.*
А как быть с сопутствующими затратами – на доставку, хранение? Их как раз можно списывать сразу. Главное, чтобы они были оплачены. Основание – подпункт 2 пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ. Естественно, если в договоре с поставщиком сказано примерно следующее: доставка оплачивается независимо от расчетов за товары, как только ТМЦ переданы от поставщика на склад покупателю.
