Оценка аренды сегодня является важной составляющей хозяйственной деятельности всего российского бизнеса. В соответствии со статьей 607 ГК РФ собственник или любой правообладатель имеет право сдать свое имущество в аренду другим физическим или юридическим лицам. Арендуемым объектом могут быть любые вещи и предметы, относящиеся к категории "непотребляемых", а именно недвижимость, земельные участки, квартиры, предприятия и иные имущественные комплексы, объекты транспортной сферы, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Во время заключения договора об аренде арендатор, совместно с правом использования объекта по своему усмотрению, также может получить права полного пользования и распоряжения имуществом - это зависит от условий договора. Таким образом, право аренды, как и другие права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой законной форме гражданского оборота, например, проданы. Но для того, чтобы выгодно его продать необходимо знать рыночную цену права, а такую возможность, как раз и дает оценка прав аренды .
Каковы особенности оценки прав аренды и оценки арендной платы? Они заключаются во всестороннем анализе специалистами выгод и преимуществ, которые дает договор арендатору. Ведь, по сути, сама покупка права, оценка стоимости аренды - это не малые деньги, и, в том случае, если совокупность выгодоприобретений по данному документу не дает никаких выгод, в сравнении с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем, возникает законный вопрос - зачем нужны дополнительные расходы?
При проведении оценки прав аренды учитываются следующие факторы:
- условия арендной платы (сроки, суммы и порядок платежей)
- характеристики самого объекта аренды (площадь, этажность, строительные материалы и элементы отделки, местоположение, удобство подъезда, наличие коммуникаций)
- инфраструктура местности в котором находится арендуемый объект;
- срок действия договора об аренде и условия пролонгации;
- любые дополнительные права, как то право выкупа, право продажи и т.д.
Преимущества, увеличивающие стоимость права аренды, которые учитываются при оценке
- Преимущество в величине арендной ставки
- Право выкупа арендуемого объекта
- Право зачета затрат арендатора
Таким образом, оценка аренды в оценочной компании дает вам возможность получить реальную экономию своих средств, если вы выступаете в роли приобретателя права аренды земельного участка, квартиры, иной недвижимости, или, наоборот, повысить вашу прибыль от реализации прав аренды, если вы арендодатель.
Оценка аренды земельных участков
Стоимость аренды земельного участка учитываем много факторов и находится в прямой зависимости от: содержания договора аренды и срока его действия, прав арендополучателя, предоставленных ему этим договором, разрешений использования земельного участка для конкретных целей, ожидаемой величины дохода за период времени, связанный с наиболее теоретически выгодным его использованием. Также на стоимость права аренды могут оказывать влияние место, где расположен участок, наличие коммуникаций, разрешенное и реальное использование земли, удобство подъезда.
Обычно, оценка аренды земельного участка проводится исходя из анализа цен заключенных сделок или цен предложений (оферт) на продажу прав пользования земельными участками, которые идентичны ему по своим характеристикам (сравнительный метод оценки).
Оценка прав аренды земли может проводится при:
- купле-продаже права аренды;
- внесении права в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
- кредитовании под залог;
- покупке, продаже, слиянии, поглощении предприятия, владеющего правами аренды земельных участков;
- разработке и принятии управленческих и инвестиционных решений связанных с долгосрочным планированием;
- инвестировании средств;
- прочих ситуациях, которые так или иначе пересекаются с реализацией прав управления землей, находящейся в собственности.
Дополнительную информацию об оценке арендной платы земельных участков вы можете получить на страницах
Размер: px
Начинать показ со страницы:
Транскрипт
1 Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ I. Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от N 519 "Об утверждении стандартов оценки". II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р <*> <*> Письмом Минюста России от N 07/3593-ЮД признано не нуждающимся в государственной регистрации. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы,
2 установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. III. Общие рекомендации по проведению оценки При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р, с учетом следующих особенностей. В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать: сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной; сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка; основание возникновения права аренды у арендатора; определение правомочий арендатора; срок, на который заключен договор аренды земельного участка; величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости. IV. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.
3 1. Метод сравнения продаж участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р, с учетом следующих особенностей. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды; необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды. 2. Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р. 3. Метод распределения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р. 4. Метод капитализации дохода участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;
4 определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода; расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом. Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий: отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты; определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается; расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов. При расчете коэффициента капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды). В случае наличия достоверной информации о величине дохода, создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени, и его цене коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.
5 5. Метод остатка участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором; при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок. 6. Метод предполагаемого использования участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р, с учетом следующих особенностей: в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права; при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.
ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina
МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РАСПОРЯЖЕНИЕ от 6 марта 2002 г. N 568-р ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (в ред. распоряжения
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ СТБ 52.0.02-07 РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ Оценка земельных участков как объектов недвижимого имущества Издание официальное Госкомимущество Минск
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)" Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.
УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 113 от «18» декабря 2014 года Система стандартизации саморегулируемой
Николай Баринов FRICS ФСО 7 «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 2015 СТРУКТУРА ФСО 7 I. Общие положения II. Объекты оценки III. Общие требования к проведению оценки IV. Задание на
Утверждено: Экспертно-консультационный комитет НРО РОО Протокол 2 от 11.12.2014г. Утверждено: Правление НРО РОО Протокол 5 от 22.12.2014г. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ МР-1/2014 НРО РОО ПО УЧЕТУ ОСОБЕННОСТЕЙ
Методика оценки величины годовых рыночных арендных платежей за пользование и владение земельными участками А.В. Григорьев, генеральный директор ООО «РМС-ОЦЕНКА», член Российского общества оценщиков П.А.
ПРОЕКТ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО 11)» В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ
ООО «ИРБИС» - ВСЕ ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ! МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П Р И К А З 25 сентября 2014 года N 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости
1 Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 22 июня 2015 г. 385 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ (ФСО
Шевяков Денис Владимирович Директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» (Самара) Тезисы доклада для семинара «Перекрестное опыление» Тема: «Особенности оценки недвижимости в условиях стагнирующих рынков.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 25-АПП 4-7 г. Москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
ДНИ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ АПРЕЛЬ 2017 ГОДА Методология оценки интеллектуальной собственности в рамках или за рамками официальной методологии оценки имущества? Доклад Савиковской
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" Утвержден
Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Сибирская Государственная Геодезическая Академия»
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 31-АПГ15-9 г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
Типовые экзаменационные задачи Задача 1 Четырехзвездочная гостиница в центральной части города приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 руб. Известно, что гостиница 1 (4*) была продана за 8
Старая редакция ФСО 1 Новая редакция ФСО 1 I. Общие положения 1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке
Особенности подготовки отчета для целей оспаривания кадастровой стоимости Вторые Тумаковские чтения 10-11 октября 2009 года, г. Санкт-Петербург Докладчик: Карпова М.И. [email protected] 1 Кадастровая стоимость
Утверждено Советом НП оценщиков «ЭС» Протокол 4/2010 от «31» августа 2010г. с изменениями и дополнениями, утвержденными Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол 19/2011 от «12» мая 2011г. Стандарты и правила оценочной
УТВЕРЖДЕНО Решением Совета НП СРОО «СПО» Протокол 13 от 28.05.2013 г. Изменения и дополнения утверждены Советом НП СРОО «СПО» Протокол 26 от 21.10.2013 г. Методические рекомендации по составлению отчетов
Терминология (глоссарий), используемая при подготовке вопросов и задач квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Термин Аддитивная модель внесения относительных
ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. 508 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО 4)" 19.11.2010 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение
ОГЛАВЛЕНИЕ ОГЛАВЛЕНИЕ... 3 ВВЕДЕНИЕ... 8 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ... 12 1.1. Компоненты и жизненный цикл объекта недвижимости... 12 1.1.1. Определение понятия недвижимости...
Постановление Правительства Чеченской Республики от 28 апреля 2009 г. 69 "О порядке формирования, ведения и опубликования Перечня государственного имущества Чеченской Республики, свободного от прав третьих
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 19-АПГ15-2 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 82 от «24» мая2011 года Система стандартизации саморегулируемой организации
Министерство образования и науки Российской Федерации СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАНИЯ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ» Всего вопросов: блок 1 19; блок 2-35 Критерии
ПРЕДИСЛОВИЕ ВВЕДЕНИЕ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: ИСТОРИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ ОСНОВЫ ТЕОРИИ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ ГЛАВА 1. ОСНОВЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ. 1.1. Основные определения. 1.2. Техника
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ ПРИКАЗ от 26 августа 2002 г. N П/307 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ В
УТВЕРЖДЕНО Правлением Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистовоценщиков» Протокол 26 от «24» сентября 2015 года Система стандартизации Ассоциации саморегулируемой организации
Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Практика оценки рыночной стоимости участками под линейными объектами, расположенными вне земель поселений Т.С. Коляденко сертифицированный специалист по оценке недвижимости согласно требованиям Европейских
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 81-АПГ15-17 г. Москва 7 сентября 2015 г. Российской Федерации в составе председательствующего Александрова В.Н., судей Абакумовой И.Д., Корчашкиной Т.Е.
ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ Россия 2012 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1) Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 53-АПГ15-19 г. Москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
ВВЕДЕНИЕ В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В методических указаниях представлен доходный подход к определению рыночной стоимости объектов
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ 15-8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 1 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
Е.И. Тарасевич. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Содержание. ПРЕДИСЛОВИЕ ЧАСТЬ 1. СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ БЛАГО 1.1. Базовые понятия и определения экономики
Методология индивидуальной оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости. Основные замечания к отчетам об оценке. Член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Приложение 4 к Протоколу внеочередного общего собрания акционеров АО "Досжан темир жолы (ДТЖ)" от 31 октября 2007 года 3 Н.Маханов МЕТОДИКА определения стоимости акций при их выкупе акционерным обществом
АДМИНИСТРАЦИЯ АЛЕКСАНДРОВСКОГО СЕЛЬСОВЕТА ЛОКТЕВСКОГО РАЙОНА АЛТАЙСКОГО КРАЯ П О С Т А Н О В Л Е Н И Е от 31 октября 2016 года 33 с. Александровка Об утверждении методики прогнозирования доходов бюджета
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 67-АПГ15-22 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
2013 SWorld 18-29 June 2013 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/june- MODERN PROBLEMS AND WAYS OF THEIR SOLUTION IN SCIENCE, TRANSPORT,
7. Материалы по системе промежуточного и итогового тестирования 1. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов? а) неподвижность, материальность, долговечность; б) неподвижность,
СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДИСЛОВИЕ... 10 ЧАСТЬ 1. СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ...13 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ БЛАГО... 14 1.1. Базовые понятия и определения экономики...14 1.2. Недвижимость
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ» (ГОУ ВПО «СГГА») Кафедра
Учебно-теоретические материалы 3.3 Тренировочные тесты и задания ТЕСТЫ Тест 1. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, а) местоположение;
Утверждено решением Пензенской городской Думы от 26 июня 2009 г. N 78-7/5 Положение "О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Пензы" (с изменениями
УТВЕРЖДЕН Приказом министра финансов от 12.05.2004 г. N 75, зарегистрированным МЮ 22.06.2004 г. N 1374 См. текст документа на узбекском языке НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН
Утвержден постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года 124 Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» 1. Общие положения 1. Настоящий стандарт оценки стоимости
Требования ОАО «РЖД» к работе оценщиков. Анализ практики. Региональный квалификационный отбор. Москва, сентябрь 2009 г. Ошибки в Отчетах об оценке в рамках описания объекта оценки и анализа рынка 1. Не
УДК 332.622 Балтин В.Э. Оренбургский государственный университет E mail: [email protected] ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЦЕЛИ ЗАЛОГА Показано, что в случае оценки застроенных земельных
Министерство образования и науки РФ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Пензенский государственный университет архитектуры и строительства КАФЕДРА «Землеустройство
1 Утверждена на Заседании экспертных организаций Республики Башкортостан Протоколом от «20» апреля 2010 г. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ УСТУПКИ ПРАВА ПО ДОГОВОРАМ ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА) ПРИ СМЕНЕ
37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода
37.1. Стоимость права аренды арендатора
37.1.1. Для оценки стоимости права аренды арендатора земли за определенный период времени, можно использовать следующее выражение: , гдеVa - стоимость выгод за период времениТ (стоимость права аренды);T – срок аренды;R – чистый операционный доход от земли; е - ставка дисконтирования.
Требуется оценить право долгосрочной аренды пастбища. Земельный участок в 2 га передан администрацией района в аренду на 49 лет для использования в качестве пастбища. Ставка арендной платы, установленная администрацией– 274,18 руб./га/год. Остаточный срок пользования – 47 лет. Доход от пастбищ по молоку составляет 7038 руб./га. Рыночная стоимость пастбища, рассчитанная методом капитализации земельной ренты составляет 7038: 0,11 = 63981,8 руб./га.
Расчет право долгосрочной аренды пастбища проводится исходя из возможных сценариев дальнейшего использования земли после окончания срока аренды.
Сценарий 1. После окончания срока договор продлен не будет. Стоимость права аренды определяется капитализацией земельной ренты за 47 лет.
Стоимость права аренды =
=
61034 руб./га.
Сценарий 2. После окончания срока аренды договор будет продлен. Арендные платежи будут идти постоянно.
Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).
Стоимость права аренды =
= 61490 руб./га.
Сценарий 3. После окончания срока аренды земля будет выкуплена по цене 2000 руб./га.
Цена выкупа - 2000 руб./га.
Капитализированная стоимость арендных платежей за 47 лет составит:
= 2475 руб./га.
Стоимость выкупа после 47 лет аренды =
=13 руб./га.
Стоимость права аренды = 63982 - 2475 – 13 = 61492 руб./га.
Среднее значение: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339 руб./га.
Допустим, в качестве итогового значения принята средняя величина. Тогда стоимость права аренды 2 га пастбищ га 47 лет = 61339×2=122678 руб./га.
37.1.2. Рыночная стоимость права аренды может быть рассчитана посредством капитализации арендных платежей за землю, если данные платежи определены из условий рыночных сделок.
37.1.3. Если в расчетах капитализированной стоимости арендных платежей используются ставки, не соответствующие рыночным, например, ставки установленные муниципалитетом, то в этом случае определяется стоимость прав собственника или арендодателя (в данном случае муниципалитета) на земельный участок при его текущем использовании. То есть данная величина не будет являться рыночной стоимостью права аренды земельного участка.
37.2. Стоимость права аренды арендодателя
37.2.1. Стоимость права аренды арендодателя рассчитывается для земельного участка, сданного собственником (в наших условиях обычно государством или муниципалитетом) в аренду, и определяется Международными стандартами оценки как стоимость интереса фригольда при соблюдении интересов аренды.
37.2.2. Под фригольдом понимается абсолютное право собственности, при условии соблюдения ограничений, установленных только государством. Согласно МСО «стоимость фригольда или сдаваемого в аренду поместья обычно рассматривается как сумма приведенной стоимости ожидаемых чистых доходов, которые должны быть получены в рамках аренды плюс приведенная стоимость ожидаемой стоимости имущества, когда пользование и владение переходят обратно к арендодателю» 17 .
37.2.3. Из этого определения следует, что право аренды арендодателя (государства, муниципалитета)определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые определяются размером арендной платы, установленной договором, и потенциальным доходом от продажи земельного участка или права заключения договора его аренды после окончания срока действующего договора.
37.2.4. Отсюда стоимость права арендодателя земельного участка, сданного в аренду, может быть определена следующим образом.
1. Если последующая продажа земли в
собственность разрешена, то рыночная
стоимость такого права определяется
как:
,
гдеV
А
-
стоимость права аренды арендодателя
(стоимость фригольда или стоимость
земельного участка, обремененного
договором аренды);
Pi
– арендная плата, установленная в
договоре аренды,T
-
срок аренды,V
M
– рыночная стоимость земли в момент
оценки,e- ставка
дисконтирования.
|
Арендные платежи |
Рыночная стоимость земли, не обремененной договором аренды |
Ставка дисконтирования |
Фактор дисконтирования |
Текущая стоимость |
|
|
Стоимость земельного участка, обремененного договором аренды (стоимость права аренды арендодателя) | |||||
2. Если последующая продажа земли в
собственность не разрешена, но возможна
продажа права аренды:
,
где:V
P
А
– рыночная стоимость продажи права
аренды. В случае, когда арендные платежи
являются постоянной величинойPi=P=const, можно
применить выражение:
.
Срок аренды - 49 лет, ставка платы, установленная в договоре аренды - $ 40 000/га, рыночная стоимость права заключения договора аренды - $10 000 000/га, ставка дисконтирования 10%.
Отсюда стоимость права аренды арендодателя
(собственника земельного участка) равна:
= $489 956.
Если срок аренды 5 лет, то эта величина
составит:
=
$6 360 844.
37.2.5. Из приведенных выражений следует, что стоимость права аренды арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собственности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это сейчас в основном и происходит с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, с отсрочкой выкупа земли (права аренды).
37.2.6. Отсюда также следует, что право аренды арендодателя тем меньше, чем на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупу земельного участка или права аренды арендатором при условии, что арендная плата меньше рыночной. То есть, происходит обесценивание будущих поступлений из-за влияния фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перспективе.
37.2.7. Аналогично можно определять стоимость иных частичных прав на землю – права бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.
Оценка стоимости права аренды арендодателя земельного участка
В случае, если земельный участок передан в аренду на определенный срок без выкупа права на заключение договора аренды, то после окончания срока аренды возможно предоставление земельного участка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора аренды.
Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущими размерами арендной платы от заключенного договора аренды, а также от потенциального дохода от продажи права аренды после окончания срока действующего договора.
Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка.
Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если:
- 1. ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп права аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае равно нулю;
- 2. ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) являются рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой-то промежуток времени.
Если собственником является не государство, и не муниципалитет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость налоговых платежей.
Оценка стоимости права аренды арендатора земельного участка
Право аренды арендатора может быть определено:
- 1. При наличии данных о рыночной стоимости таких прав -- по их рыночной стоимости;
- 2. При отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;
- 3. Как разница между рыночной стоимостью земельного участка и
- 4. Издержками, связанными с приобретением такого права;
В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности, право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.
Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действующему законодательству арендатор земельного участка может выкупить его в собственность, если на нем расположены сооружения, по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью получения меньшего дохода, из-за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собственность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше окончания срока аренды, то соответственно период дисконтирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа земельного участка.
Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.
Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.
Оценка стоимости права постоянного бессрочного пользования
Стоимость права постоянного бессрочного пользования определяется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве издержек, связанных с владением земельным участком, используется земельный налог.
Стоимость права собственности и права аренды земельной доли может оцениваться описанными выше методами посредством отнесения общей стоимости к количеству земельных долей.
Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка
Оценка прав аренды земли проводится на основании анализа цен заключенных сделок на продажу прав аренды аналогичных земельных участков. Основными факторами, влияющими на рыночную стоимость прав аренды земель, являются:
- 1. Местоположение земельного участка;
- 2. Целевое назначение земельного участка;
- 3. Разрешенное использование земельного участка;
- 4. Правомочий арендатора;
- 5. Срока действия договора аренды;
- 6. Обременений права аренды;
- 7. Транспортная доступность;
- 8. Удобство подъездных путей;
- 9. Наличие инфраструктуры;
- 10. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
- 11. Обеспеченность инженерными системами (при наличии на земельном участке здания или сооружения);
- 12. Обеспеченность коммуникациями (Электричество, газ, водопровод и канализация);
- 13. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
- 14. Ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды земельного участка за определенный период времени при самом эффективном использовании земельного участка (принцип ожидания);
- 15. Прав иных лиц на оцениваемый объект;
Условия оплаты также определяют рыночную стоимость права аренды и влияют на методы его оценки. К этим условиям можно отнести:
- 1. Сумма, сроки и порядок внесения платежей;
- 2. Зачет иных расходов в арендную плату;
