Должна ли школа при сдаче в аренду помещений взимать плату с арендаторов на возмещение своих затрат на содержание имущества? И как это правильно оформить в следующих ситуациях:
1. Если помещения школы сданы в почасовую аренду по договору безвозмездного пользования (например, спортивной школе сдается спортзал) и при этом арендатор оплачивает коммунальные расходы?
2. Помещения полностью сданы в безвозмездное пользование, коммунальные расходы оплачиваются?
3. Помещения сдаются по договору аренды, платится арендная плата и оплачиваются счета за коммунальные расходы?
На основании каких нормативных требований школа должна выставлять счета?
Где это должно быть прописано: в дополнительном соглашении или в основном договоре?
Дополнительная информация: у школы пять арендаторов, договора с которыми оформлены давно, сотрудничество протекает без выставления счетов за эксплуатационные расходы, однако администрация района требует это сделать, рассчитав участие в расходах на содержание имущества пропорционально занимаемым площадям.
Ответ
Эти вопросы регулируются договорами. Оформить такие обязательства можно как путем заключения допсоглашений к основным договорам, так и путем заключения самостоятельных договоров. На это требуется согласие арендаторов и ссудополучателей.
Обоснование
Договор о сдаче в аренду помещений школы - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей ( ГК РФ).
Обязательства возникают из договоров и других сделок ( ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон ( ГК РФ).
Должна ли школа взимать плату на содержание имущества с арендаторов (по договору аренды) и ссудополучателей (по договору безвозмездного пользования) и выставлять им счета зависит от содержания самих договоров. Если условиями договоров о сдаче в аренду помещений школы это предусмотрено, то школа может это делать. Если таких условий договоры не содержат, то оснований к этому нет.
Одностороннее изменение условий договора не допускается ( ГК РФ). Это означает, что без согласия арендаторов и ссудополучателей изменять условия договора нельзя. Без их согласия условия договоров можно изменить только в судебном порядке.
Если же стороны согласны на новые условия, то внести изменения в договор о сдаче в аренду помещений школы можно путем заключения дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного договора. Возмещение затрат на содержание имущества также можно закрепить в отдельном договоре (соглашении).
Актуально сейчас:
Отвечает старший помощник прокурора Курской области по правовому обеспечению Татьяна ПЕРОВА: «Согласно пункту 11 статьи 39 Закона РФ от 10 июля 1992 года №3266-1«Об образовании», пункту 4 статьи 27 Федерального закона от 22 августа 1996 года №125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» образовательное учреждение вправе с согласия собственника сдавать закрепленное за ним имущество в аренду.
В соответствии с частью 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 1998 года №124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ», если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, социальной защиты и обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.
Таким образом, договор аренды может быть заключен, если после проведения оценки последствий заключения такого договора учредителем не будет установлена возможность ухудшения условий обучения и социального обслуживания детей, а также нарушений прав обучающихся.
Нормами действующего законодательства запрещено сдавать в аренду объекты недвижимости образовательных учреждений для распространения и рекламы алкогольной продукции, табачных изделий, пива и напитков, изготавливаемых не его основе, деятельности политических партий и религиозных организаций. Кроме того, не допускается передача в аренду жилых помещений в общежитиях образовательных учреждений для использования под офис и другие цели, не относящиеся к прямому назначению этих помещений, для незарегистрированной индивидуальной трудовой педагогической деятельности, а также аренда фасада и крыши зданий и сооружений, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости.
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Контроль за использованием закрепленного за образовательными учреждениями имущества возложен на органы местного самоуправления, федеральные государственные органы и органы государственной власти субъектов РФ, в ведении которых находятся данные образовательные учреждения. Надзор за законностью использования имущества, закрепленного за образовательными учреждениями, осуществляют органы прокуратуры».
Вверх ▲ — Отзывы читателей (0) — Написать отзыв ▼ — Версия для печати
Школа – это, прежде всего, собственность государства. Обычным договором об аренде нежилого помещения не обойтись, если речь идет о необходимости арендовать территорию, официально принадлежащую школе. Но выгода от такой аренды может быть обоюдной – как для желающих развить свой бизнес на школьной территории, так и самому учебному учреждению. Внимание первого ориентировано на недорогую стоимость аренды из-за того, что помещение бюджетное, а второго – на возможность привнести в бюджет заведения лишние средства, которые для школ просто необходимы.
Всякое учреждение имеет право действовать в отношении своих зданий и помещений на собственное рассуждение, не выходя за рамки своего целевого назначения, о чем гласит ст. 296 в Гражданском Кодексе Федерации. А вот 39 статья российского Закона «Про образование» разрешает заведению выступать в роли арендодателя. Важная деталь:
- учебное заведение должно иметь устав, в котором было бы описано, в каком порядке и под какие условия происходит сдача в аренду хозяйственных и других помещений учебного здания;
- этот же устав обязуется наложить запрет на невыгодные сделки, вследствие которых вероятно отчуждение школьных помещений, а это недопустимо.
Как школе правильно сдать в аренду помещение или территорию?
Чтобы не допустить ошибок и не наткнуться на скандал или судебное обязательство, учредители школьного заведения должны побеспокоиться о таких деталях заключения арендной сделки:
- школа не имеет права без обращения в специальные Фонды сдавать помещения площадью более 200 кв. м;
- в некоторых случаях можно предусмотреть дополнительный документ или договор, где будут согласованы между сторонами способ и порядок возмещения расходов государственной структуре по тепло-, электроэнергии, водоснабжению и канализации;
- местные структуры самоуправления могут предоставлять школам специально разработанные методики по расчету стоимости аренды, возмещения коммунальных расходов, порядок оплаты и прочее;
- учредитель учебного заведения должен заключить отдельный договор, если в аренду идет также школьное оборудование и имущество вне помещения;
- прежде чем подписывать договор, проводится оценка эксперта, который должен выяснить риски и последствия, что могут сказаться на репутации заведения и процессе образования. Инициатор такой оценки – сам учредитель, в последующем именно он контролирует использование помещений и несет ответственность;
- если экспертная оценка выявит, что предстоящая аренда будет иметь негативное влияние на учебу детей, заключение договора недопустимо;
- без предварительной экспертизы или в результате выявленных позже нарушений, в ходе экспертной оценки, договор будет признан недействительным;
- оценка имеет субъективный характер, в законе нет предпосылок и критериев к ее осуществлению.
Что нужно знать бизнесмену, заключающему договор аренды со школой?
Арендатор также может пострадать из-за просчетов сделки со школой или ошибок договора, который регламентирует все отношения между бюджетным заведением и частным бизнесом (будь это юридическое лицо, либо же физическое). Арендатор должен учесть следующие нюансы:
- изучить законы государства об аренде, подготовить договор по правилам и требованиям закона РФ, что можно детальнее рассмотреть в главе 34 Гражданского Кодекса;
- так как заведение (школа) имеет государственную принадлежность, то аренда, которая планируется арендатором, превышает по срокам 1 год, должна быть известна службам государственной регистрации. То есть, такой договор, длительностью больше года обязан быть зафиксированным в органах Федеральных регистрационных служб по местности. Достаточно обращения любой одной стороны в эти органы для фиксации договора.
Учредители учебных заведений и арендаторы должны знать, кому принадлежит выручка от аренды госпомещения. В Бюджетном кодексе указано, что выручка от аренды, рента, которую получает школа от арендатора, принадлежит соответствующему бюджету (учреждения), но только после уплаты налоговых обязательств и сборов государству, а также налога на землю в некоторых отдельных случаях.
Содержание: Школа – это, прежде всего, собственность государства. Обычным договором об аренде нежилого помещения не обойтись, если речь идет о необходимости арендовать территорию, официально принадлежащую школе. Но выгода от такой аренды может быть обоюдной – как для желающих развить свой бизнес на школьной территории, так и самому учебному учреждению. Внимание первого ориентировано на недорогую стоимость аренды из-за того, что помещение бюджетное, а второго – на возможность привнести в бюджет заведения лишние средства, которые для школ просто необходимы. Всякое учреждение имеет право действовать в отношении своих зданий и помещений на собственное рассуждение, не выходя за рамки своего целевого назначения, о чем гласит ст. 296 в Гражданском Кодексе Федерации. А вот 39 статья российского Закона «Про образование» разрешает заведению выступать в роли арендодателя.
Вправе ли школы сдавать площади в аренду?
ФЗ N124-ФЗ гласит:»Если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей.
Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.
Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством».
Может ли школа сдавать помещения в аренду?
Все 107 договоров аренды заключены на срок 11 месяцев.Поступления от сдаваемых университетом помещений в аренду в 2010 году составляли 72,8 млн рублей, которые были израсходованы на: работы и услуги по содержанию имущественного комплекса — 38,7 млн рублей; прочие услуги — 10,8 млн рублей; уплату налогов — 10,4 млн рублей; заработную плату и начисления — 0,8 млн рублей; приобретение оборудования и материалов — 3,2 млн рублей; услуги связи — 1,3 млн рублей.Договоры аренды заключались университетом на конкурсной основе в соответствии с установленной законодательством процедурой.Проверками устанавливались поступления арендных платежей: в Мордовском государственном университете им.
Н.П.Огарева — 8,9 млн рублей; в Санкт-Петербургском государственном горном университете им.
Как арендовать помещение в школе
В Московском физико-техническом институте (государственном университете), расположенном в г.
Долгопрудном Московской области, было арендовано у сторонних организаций для проведения учебного процесса 2 объекта недвижимости общей площадью 1955,7 кв.
м. Аренда их обошлась университету в 3,4 млн рублей в 2010 году.При проверках ряда федеральных образовательных учреждений выявлялись отдельные факты несоблюдения требований нормативных правовых актов: федеральное имущество использовалось сторонними организациями без оформления договорных отношений, например, центрами коллективного пользования (временно не используемой университетами научно-исследовательской аппаратуры); фактически некоторыми сторонними организациями занималась площадь несколько больше, чем определено договором аренды; ряд договоров аренды заключен без согласования с собственником федерального имущества.
Аренда помещения в школе
В уставе образовательного учреждения должен быть урегулирован порядок деятельности образовательного учреждения по сдаче имущества как форма использования имущества, закрепленного за образовательным учреждением, и осуществления предпринимательской деятельности (пп.
6 п. 1 ст. 13 Закона РФ «Об образовании»). Кроме этого, Закон РФ «Об образовании» в ред.
Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ устанавливает необходимость отразить в разделе устава, посвященном структуре финансовой и хозяйственной деятельности, «запрет на совершение сделок, возможными последствиями которых является отчуждение или обременение имущества (то есть появление прав на имущество у третьих лиц), закрепленного за образовательным учреждением, или имущества, приобретенного за счет средств, выделенных этому учреждению собственником образовательного учреждения» (пп. 6 «д» п. 1 ст. 13).
Школа сдает в аренду помещение
Поэтому фактически учредитель имеет достаточно большую свободу усмотрения при проведении экспертной оценки, и на практике она приравнивается к даче его согласия на сдачу имущества в аренду.
В приложении № 6 приведена примерная форма акта экспертной оценки, разработанная Комитетом по образованию Санкт-Петербурга. Следует специально отметить неправомерность сдачи имущества, закрепленного за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, собственником.
Что касается арендных отношений, то общие положения об аренде изложены в Гражданском кодексе РФ в главе 34 «Аренда».Так, в статье 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; доходы, полученные арендаторами в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ).Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.
В соответствии с частью 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 1998 года №124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ», если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, социальной защиты и обслуживания детей.
Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Таким образом, договор аренды может быть заключен, если после проведения оценки последствий заключения такого договора учредителем не будет установлена возможность ухудшения условий обучения и социального обслуживания детей, а также нарушений прав обучающихся.
