Бланк документа «Договор аренды помещения с находящимся в нем оборудованием» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
Договор аренды
помещения с находящимся в нем оборудованием
г. [место заключения договора] [число, месяц, год]
[Наименование предприятия, организации], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице [должность, фамилия, имя, отчество], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], с одной стороны и [наименование предприятия, организации], именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице [должность, фамилия, имя, отчество], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", полномочия которых на заключение договора прилагаются к экземплярам его для сторон, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Предметом настоящего договора аренды является предоставление Арендодателем за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование Арендатора помещения с оборудованием, которые будут использованы Арендатором в своих производственных целях, в том числе целях получения коммерческих результатов в соответствии с конструктивными и эксплуатационными данными имущества, передаваемого в аренду.
1.2. Арендодатель обязуется по Акту приему-передачи (Приложение N 1) передать Арендатору объект недвижимого имущества - помещение общей площадью [цифрами и прописью] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное], кадастровый N [значение], принадлежащего Арендодателю на праве собственности на основании [указать наименование правоустанавливающих документов, орган, их выдавший или утвердивший, дату выдачи документов], (далее по тексту - Помещение), и оборудование, также являющееся собственностью Арендодателя, используемое для осуществления предпринимательской деятельности, перечень и характеристики которого определены в Приложении N 2, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (далее по тексту именуемые вместе - Имущество) .
Одновременно с передачей прав владения и пользования Помещением Арендатору передается право [указать вид права] на часть земельного участка, занятую помещением и необходимую для его использования, площадью [цифрами и прописью] кв. м, кадастровый N [значение], принадлежащего [указать краткое наименование собственника] на праве собственности на основании [указать наименование правоустанавливающих документов, орган, их выдавший или утвердивший, дату выдачи документов] (кадастровая карта (план) земельного участка является приложением N 3 к настоящему договору и является его неотъемлемой частью).
1.3. Помещение вместе с оборудованием предоставляется Арендатору для [указать цели использования].
Предоставляемое в аренду Имущество должно использоваться Арендатором по целевому назначению в соответствии с его конструктивными и эксплуатационными характеристиками.
1.4. Стороны настоящего договора определили, что техническая и коммерческая эксплуатация арендованного имущества должна обеспечивать его нормальное и безопасное использование в соответствии с целями аренды по настоящему договору.
1.5. Передаваемое Имущество находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявленным к эксплуатируемому промышленному оборудованию, используемому для производственных, потребительских, коммерческих и иных целей в соответствии с конструктивным назначением арендуемого имущества.
1.6. На момент заключения настоящего договора Имущество, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, заложено и не арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Арендодателем. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора аренды.
1.7. Переход права собственности на указанное помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.
2. Арендная плата и порядок расчетов
2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и из расчета [значение] за 1 кв. м в месяц.
Общая стоимость аренды помещения составляет [значение] рублей в месяц.
Арендная плата за пользование оборудованием включена в состав арендной платы за пользование помещением.
2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [значение] числа каждого месяца.
2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), телефонной связи, средств защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализации. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.
2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Арендатор имеет право:
3.1.1. Сдать переданное ему помещение в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие Арендодателя.
Без согласия на то Арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, являющиеся составной частью арендованного оборудования, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит иных положений настоящего договора аренды предприятия.
3.1.2. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.
3.1.3. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.
3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного Имущества.
3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:
Производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, за счет Арендодателя;
Требовать соответственного уменьшения арендной платы;
Требовать расторжения договора и возмещения убытков.
3.1.6. По истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в помещении улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения).
3.1.7. После прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя.
3.2. Арендатор обязан:
3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом.
3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением арендуемого имущества.
3.2.3. Поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного оборудования расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать оборудование в исправном состоянии.
3.2.4. Возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае гибели или повреждения арендованного оборудования, если Арендодатель докажет, что гибель или повреждение оборудования произошли в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством или условиями настоящего договора аренды (имущественного найма).
3.2.5. Продолжать оплату аренды по условиям договора при использовании арендованного оборудования и после истечения срока действия настоящего договора, решая вопрос о продлении (возобновлении) договора.
3.2.6. Возвратить арендованное оборудование в течение [значение] дней после истечения срока действия настоящего договора или прекращения действия его по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора аренды.
3.2.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.
3.3. Арендодатель имеет право:
3.3.1. Осуществлять проверку состояния помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.
3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду имущества.
3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует имущество не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.
3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.
3.4. Арендодатель обязан:
3.4.1. Предоставить Арендатору в течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора имущество в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными настоящим договором, предупредив о недостатках, которые Арендодатель обязан оговорить в Акте приема-передачи.
3.4.2. Передать вместе с оборудованием, передаваемом в аренду, все относящиеся к нему документы (технические паспорта, инструкции по эксплуатации и др.).
3.4.3. Обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Арендатором арендуемого имущества на условиях настоящего договора.
3.4.4. В присутствии Арендатора по договору аренды проверить исправность сдаваемого в аренду оборудования, а также ознакомить Арендатора с правилами эксплуатации его либо выдать Арендатору письменные инструкции о правилах и порядке пользования этим оборудованием (имуществом).
3.4.5. Каждые [вписать нужное] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.
3.4.6. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с его согласия.
3.4.7. Принять от Арендатора по акту приема-возврата имущество в [вписать нужное]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.
3.4.8. Арендодатель обязан возвратить Арендатору соответствующую часть уже полученной им арендной платы при досрочном возврате Арендатором оборудования (имущества), переданного ему в аренду. При этом возвращаемая сумма должна исчисляться со дня, следующего за днем фактического возврата оборудования, находившегося в пользовании у Арендатора.
4. Ответственность Сторон и форс-мажор
4.1. Сторона договора, имущественные интересы или деловая репутация которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой Стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые Сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта Сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).
4.2. Любая из Сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).
4.3. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере [вписать нужное] % от суммы долга за каждый день просрочки.
4.4. В случае использования имущества не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [значение]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).
4.5. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче оборудования в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.
При этом Арендатор может потребовать от Арендодателя возмещения своих нарушенных имущественных интересов (в формах, предусмотренных ст. 612 ГК РФ) или потребовать досрочного расторжения настоящего договора аренды (имущественного найма).
4.6. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.
4.7. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т. е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны настоящего договора отнесли такие: явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии извержение вулкана, сель, оползень, цунами и т. п.), температуру, силу ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору, исключающих для человека нормальную жизнедеятельность; мораторий органов власти и управления; забастовки, организованные в установленном законом порядке, и другие обстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора как непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств.
4.8. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.9. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
4.10. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору в разумный срок с момента возникновения этих обстоятельств.
4.11. Дальнейшая судьба настоящего договора в таких случаях должна быть определена соглашением Сторон. При недостижении согласия Стороны вправе обратиться в суд для решения этого вопроса.
5. Срок аренды
5.1. Настоящий договор заключен сроком на [вписать нужное].
5.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую Сторону за три месяца.
6. Изменение и прекращение договора
6.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в случаях оформления в письменном виде и подписания обеими Сторонами.
Сторона направляет проект изменений в договор в виде дополнительного соглашения к договору, другая Сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение [значение] дней с момента получения направляет подписанный экземпляр дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения представленных изменений.
6.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:
6.2.1. Грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое имущество не по целевому назначению.
6.2.2. Существенно ухудшает состояние арендуемого имущества.
6.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:
6.3.1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с его целевым назначением или условиями настоящего договора.
6.3.2. Переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра.
6.3.3. Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения в установленные настоящим договором сроки.
6.3.4. Имущество в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
7. Заключительные положения
7.1. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [указать орган, на рассмотрение которого Стороны намерены передавать возникающие споры].
7.2. Настоящий договор составлен в [количество] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
7.3. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских реквизитов и других данных каждая из Сторон обязана в [вписать нужное] срок в письменной форме сообщить другой Стороне о произошедших изменениях.
7.4. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции на территории Российской Федерации на основании права Российской Федерации и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации в соответствии со ст. ст. 29 и 32 ГПК РФ.
7.5. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в [наименование регистрирующего органа в случае, если договор аренды подлежит регистрации].
Приложение:
1. Акт приема-передачи арендуемого имущества от [число, месяц, год] (Приложение N 1).
2. Перечень и характеристика арендуемого оборудования Исх. N [вписать нужное] от [число, месяц, год] (Приложение N 2).
3. Кадастровая карта земельного участка (Приложение N 3).
4. План арендуемого помещения (Приложение N 4).
5. Документ, подтверждающий полномочия Арендодателя на право заключения (подписания) настоящего договора (Приложение N 5).
6. Документ, подтверждающий полномочия Арендатора на право заключения (подписания) настоящего договора (Приложение N 6).
Реквизиты и подписи Сторон
Арендодатель Арендатор
[вписать нужное] [вписать нужное]
-
Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много. -
На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться. -
Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.
Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса
Важно ещё на начальном этапе рассчитать, каких затрат потребует заведение общепита и какую выгоду удастся с него получить. Если здание покупается или берётся в аренду, то значительную часть инвестиций ресторатор вкладывает в восстановительные работы. Владелец тратит на ремонт помещения от 40 до 60 процентов своего дохода. Особенно нужно быть внимательным, если рассматриваете старый жилой фонд. Средства, направляемые на его модернизацию, могут превысить уровень дохода всего заведения.
Составьте грамотный бизнес-план. В него войдёт стоимость покупки, строительства или реальная арендная ставка. Добавьте стоимость коммунальных услуг, которые нужно будет оплачивать. Рассчитайте реальную цену помещения, сколько можно установить посадочных мест. Просчитайте трафик.
Обязательно нужно обдумывать даже то, что на сегодня кажется незначительным, ведь это может напомнить о себе в будущем. Тем более инвестиции в рестораны, кафе, столовые достаточно высоки, если сравнивать их с вложениями, к примеру, в .
Достаточно сложно накопить собственные средства на открытие ресторанного дела. По этой причине приходится сотрудничать с банком, родственниками и случайными инвесторами.
- Сфера общепита даёт высокую степень доходности даже в кризисное время. Успешные заведения демонстрируют примерно 50% рентабельности.
- Капиталовложения в среднем окупаются за два-три года.
- Грамотный бизнес-план способен принести большую прибыль, даже если было приобретено убыточное кафе.
Выбор в зависимости от локации
Если в городе есть метро, то лучше открывать помещение недалеко от него. Даже на успех дорогого ресторана, как показала практика, влияет этот фактор. Лучше располагать кафе или столовую на первом этаже. Если отвести для этого второй этаж, то кафе, скорее всего, разорится.
Наиболее удачны места естественного скопления жителей: парки отдыха, ТЦ, а также помещения по соседству с офисными центрами.
Санитарно-гигиенические требования
В требованиях СЭС к кафе и ресторанам (СанПин 2.3.6.1079-01 , раздел № 2) указано, что организации можно размещать как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном . А также в нежилых этажах жилых домов, в общественных зданиях и на территории промышленных и прочих объектов для обслуживания рабочих. Но это не должно ухудшать условия проживания, труда или досуга людей.
Размещение организаций, предоставление земельных участков, утверждение на строительство и реконструкцию проектной документации, ввод в эксплуатацию допускается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения об их соответствии санитарным нормам и правилам.
Организации, расположенные в жилых помещениях, должны иметь эвакуационные входы и выходы , изолированные от жилой части здания. Не допускается приём пищевых продуктов и продовольственного сырья со стороны двора жилого дома. Загрузку предписано выполнять с торцов, не имеющих окон.
В нежилых помещениях жилых зданий (помимо общежитий) допускается размещение организации общей площадью не более 700 квадратных метров и не больше 50 посадочных мест.
Для пищевых отходов и мусора нужно установить раздельные контейнеры с крышками, которые установлены на площадках, имеющих твёрдое покрытие. Размеры площадок должны быть больше площади основания контейнеров на один метр во все стороны. Допускается установка и других специальных закрытых установок для сбора пищевых отходов. Расстояние от места установки мусоросборников должно быть не менее 25 метров от жилых домов и площадок для досуга.
На территории заведения общественного питания рекомендуется отводить место под площадки для временной парковки транспорта сотрудников и посетителей. Это место должно располагаться со стороны проезжей части автодорог, не во дворах жилых домов.
Как получить недвижимость?
Есть несколько вариантов, как получить помещение под кафе, ресторан, кофейню или столовую. Это строительство, покупка или аренда. Рассмотрим плюсы и минусы каждого из них.
Как арендовать под общепит?
При выборе арендодателя непременно рассмотрите несколько вариантов. Не стоит останавливаться на первом попавшемся помещении, которое, на первый взгляд, соответствует многим требованиям.
Добросовестный арендодатель предоставит все документы, которые подтверждают его право пользования имуществом. Желательно вместе с правоустанавливающими документами заказать выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Она нужна, чтобы убедиться, что третьи лица не обладают правами на объект аренды, и он не находится под арестом или не состоит в залоге. Если арендодатель сам не является собственником, то должна быть соблюдена вся процедура согласия на субаренду.
Стоит зайти на сайт http://egrul.nalog.ru/ , где по ИНН можно ознакомиться с данными о владельце. Особенно обращайте внимание, не находится ли собственник в состоянии ликвидации, в каком регионе зарегистрирован. Кроме того, сравните, совпадают ли сведения, которые он предоставил сам, с данными из реестра.
Проверьте арендодателя и на наличие судебных споров на сайте http://kad.arbitr.ru/ с помощью ИНН. Может оказаться, что к владельцу предъявлен иск о расторжении договора купли-продажи на конкретное помещение, которое Вы собираетесь взять в аренду.
Договор аренды
Если арендодатель внушает доверие, то переходите к следующему шагу: договору аренды.
Детально изучайте пункты договора аренды. Не просто пробегайте взглядом, а скрупулёзно вчитывайтесь в каждое предложение и даже слово. На этом этапе лучше привлечь грамотного юриста, который укажет на «подводные камни»:
- Для чего предназначено помещение, если по договору аренды оно не предназначено для общепита. В самом очевидном пункте многие совершают ошибку.
- Уловки от владельца: мелкие подпункты, где завуалированы причины отказа в аренде. После заключения договора владелец способен выгнать вас в любое время по несущественной причине.
- Коммунальные платежи либо включены в аренду, либо вы занимаетесь этим сами. Разберитесь еще на этапе заключения договора, что конкретно оплачиваете. Бывали случаи, когда серьёзные счета за некоторые коммунальные услуги существенно превышали арендную плату из-за особенностей поставщика.
- Есть ли в договоре арендные каникулы и какова их длительность.
Немаловажно выяснить, по какой причине прошлый арендатор съехал из этого помещения. Оно может пустовать годами, что, конечно, сразу вызывает подозрения. В этом случае узнать, кто снимал здание прежде, будет проблематично. Но постарайтесь найти отзывы в соцсетях или на ресурсе TripAdvisor. Особенно это важно для начинающих ресторанов, но если у вас значимый бренд и вы не боитесь дурной славы, то чужие провалы не станут препятствием.
К таким задачам стоит привлекать профессионалов, что позволит сэкономить несколько месяцев работы, а вместе с ними и свои средства. Они предупредят возможные ошибки.
Покупка
Если владелец продаёт ресторан, то нужно разобраться, по какой причине. Возможно, заведение убыточное. Но бывает, что предпосылками служат следующие причины:
- срочно нужны средства для каких-то нужд или в связи с расширением бизнеса;
- слабый менеджмент или маркетинг;
- появление новой оригинальной идеи, которая требует вложения капитала;
- чтобы получить максимальную сумму от продажи бизнеса, что характерно для успешных ресторанов.
Договор купли-продажи
При покупке готового бизнеса обратите внимание на то, что будет покупаться. Возможно, владелец готов отдать только свою часть права на собственность. То есть он располагает документами на минимальный капитал и имущество, а остальные бумаги могут оказаться у других владельцев.
Для оформления акта купли-продажи кафе или другого места общепита потребуется ряд таких документов:
- Договор купли-продажи, составленный в соответствии с гражданским кодексом РФ ст. 560-567 . Договор должен быть обязательно подписан.
- Бухгалтерская отчётность кафе.
- Акт проведения инвентаризации.
- Заключение, которое должно составляться независимой аудиторской проверкой.
- Акт, в котором указаны все обязательства перед кредиторами.
- Дополнительный акт, где указаны все недостатки помещения, оформленного под кафе. , чем покупка или аренда. Но зато можно построить и оборудовать здание по своему вкусу.
Для строительства здания под кафе или ресторан можно взять землю в аренду в государства. При этом у участка должно быть соответствующее целевое назначение. Без него не дадут разрешение на строительство.
Кроме разрешения на строительство и землеотвода потребуются следующие документы:
- технологический проект;
- техзаключение с описанием конструкций здания, его стен, потолков, инженерных коммуникаций;
- проект водоснабжения и канализации;
- проект отопления, вентиляции, кондиционирования.
В чем недостатки? Ничто так не тормозит процесс строительства, как всевозможные согласования с муниципалитетом, пожарными, архитектором, санэпиднадзором. Только после успешного согласования разрешается начинать строительство .
Любой из этих способов имеет множество трудностей. Ресторанное дело нелегко раскрутить, даже если купить готовый бизнес. На успех предприятия влияет главным образом качество самого помещения. Выбирайте тот способ приобретения здания под кафе, который кажется самым удобным.
В современном обществе недвижимость, имеющая коммерческую цель, является наиболее востребованной для ведения своего бизнеса. Ведь иметь кафе на праве собственности не всегда выгодно.
Особенности договора аренды помещения под кафе
Как и любое другое соглашение, договор аренды помещения под кафе имеет свои особенности.
Так, во-первых, тот, кто предоставляет кафе, должен иметь право собственности на него, либо иное разрешение, оформленное надлежащим образом.
Во-вторых, стороны могут и не указывать срок аренды. Но, однако, если они хотят сотрудничать более одного года, то в таком случае нужна будет регистрация договора.
В-третьих, не лишним будет предусмотреть право на сдачу в субаренду. Можно же, наоборот, запретить возможность действия данного института.
В-четвертых, обязательно надо указать на объект аренды. То есть четко определить его местоположение, площадь, сколько в нем этажей, назначение и другие условия, которые позволяют отделить данное кафе от другой недвижимости.
В-пятых, конечно, нужно учесть условие об арендной плате. По желанию можно расписать что именно в нее входит: налоги, иные платежи.
Предмет договора и срок действия
Данное соглашение заключается между двумя субъектами. Арендодатель, с одной стороны, обязан передать во владение и пользование кафе (указываются точные характеристики местоположения), а арендатор, в свою очередь, обязуется принять его.
При этом, арендатор должен использовать помещение в соответствии с его целевым назначением.
Лицо, сдающее кафе, должно гарантировать, что недвижимость принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается документом. А также то, что кафе не является предметом залога и объектом для притязаний других лиц.
Обычно, договор вступает в силу, когда стороны его подписали и действует до даты, определенной сторонами. Более подробно срок может быть расписан в приложении к договору.
Права и обязанности сторон
Арендодатель имеет права:
- Проводить проверки кафе для определения его сохранности и использования по назначению.
- Давать арендатору отдельные указания в письменно виде, которые он должен исполнить. Такие указания могут касаться вопросов принятия необходимых мер по предотвращению или ликвидации аварии и иных важных ситуаций.
- Если его предупредит об этом арендатор, произвести замену недвижимости либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.
- Иные права могут быть предусмотрены.
В свою очередь, арендатор имеет такие права:
- Если он обнаружил недочеты в имуществе, имеет право требовать безвозмездного устранения их у того, кто сдает помещение, либо удержать расходы и самостоятельно починить. Кроме этого, арендатор имеет право расторгнуть соглашение досрочно.
- Производить ремонтные работы и иные улучшения кафе, но перед этим необходимо получить согласие арендодателя.
- Имеет право сдавать кафе в субаренду также с разрешения арендодателя.
- Иные права.
Что касается обязанностей, то лицо, сдающее кафе в аренду, обязано:
- Во-первых, предоставить это помещение.
- Во-вторых, в письменном виде уведомить второго субъекта об имеющихся недостатках.
- В-третьих, производить обслуживание недвижимости и иные обязанности.
Арендатор же обязуется:
- возвратить объект в надлежащем виде;
- бережно относиться к имуществу, использовать его по назначению;
- вносить арендную плату в соответствии с соглашением;
- соблюдать технику безопасности и выполнять иные обязательные действия в рамках договора.
Кроме того, в договоре нужно предусмотреть такие пункты, как:
- Порядок передачи кафе.
- Порядок производства расчетов.
- Ответственность субъектов соглашения.
- Основания для расторжения договора.
- Заключительные положения и иные пункты по желанию сторон.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора аренды помещения под кафе, вариант которого можно скачать бесплатно.
Договор аренды кафе - образец читатель может скачать по ссылке в статье - составляется по общим правилам ГК РФ с учетом специфики объекта аренды (недвижимость, под предпринимательские цели). Расскажем, как составляется договор, какие требования предъявляются к кафе, как заключить сделку.
Информация об арендодателе
Открытие кафе или ресторана требует тщательной подготовки помещения. Чтобы ресурсы на подготовку не пропали даром, нужно озаботиться о юридической чистоте договора аренды. В первую очередь, речь идет о проверке сведений об арендодателе и недвижимости.
Убедиться в добросовестности будущего арендодателя можно с помощью доступных ресурсов:
- Получив выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, можно узнать:
- действительно ли субъект зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
- место его регистрации (в случае судебных споров повлияет на подсудность);
- не находится ли лицо в стадии ликвидации.
- Также рекомендуется проверить организацию на официальном сайте «Вестника государственной регистрации » на предмет отсутствия решения налогового органа о предстоящей принудительной ликвидации.
- Информацию о судебных делах арендодателя (в том числе о банкротных процессах) можно почерпнуть на сайте арбитражного суда. Здесь следует обратить внимание на имущественные споры, касающиеся будущего объекта аренды.
ВАЖНО! Если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, есть основания задуматься о будущих расходах, ведь по отношению к гражданину арендатор выступает налоговым агентом (пп. 1, 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ). В связи с этим при арендных расчетах арендатору необходимо будет также исчислять и уплачивать НДФЛ 13%, исчисляя налоговую базу исходя из суммы арендных платежей. Переложить указанную функцию в договоре на самого гражданина нельзя (письма Минфина РФ от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148, от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314).
Проверка помещения под кафе
Для проверки помещения необходимо получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Указанную выписку можно заказать на официальном сайте Росреестра, в офисах учреждения, а также через МФЦ. Согласно ч. 7 ст. 62 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ по выписке из ЕГРН можно узнать информацию о:
- помещении;
- зарегистрированных на него правах;
- ограничениях или обременениях;
- заявленных правопритязаниях и др.
Таким образом, заключению договора аренды кафе предшествует тщательное изучение будущего объекта. Однако помимо проверки юридического статуса недвижимости немаловажную роль играют и иные факторы, о которых мы расскажем в следующем разделе.
Требования к помещению будущего кафе, ресторана для получения лицензии на продажу алкоголя
Как правило, на предприятиях общественного питания (рестораны, бары, кафе, буфеты (абз. 2 п. 4 ст. 16 закона «О государственном регулировании…» от 22.11.1995 № 171-ФЗ, далее — закон 171-ФЗ) реализуется алкогольная продукция. Для этого арендатору необходимо будет получить соответствующую лицензию на розничную продажу алкоголя при оказании услуг общественного питания. Характеристики и расположение недвижимости играют в данном процессе немаловажную роль. Так, согласно пп. 2 и 4, абз. 8 п. 10 ст. 16 закона 171-ФЗ помещение должно соответствовать следующим параметрам:
- Наличие отдельного зала обслуживания посетителей в стационарном помещении.
- Срок аренды не может быть менее одного года. Следовательно, арендный договор должен будет пройти государственную регистрацию (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
- К самому помещению, зданию, где помещение находится, или прилежащей территории не должны иметь никакого отношения такие организации, как:
- образовательные (обучающие);
- медицинские (даже косметологический кабинет с медицинской лицензией);
- культурные;
- спортивные.
- Требований к площади кафе (ресторана) и наличию складского помещения не установлено.
Аренда готового кафе (ресторана)
Говоря об аренде помещения под общепит, мы имеем в виду не только случаи, когда берется неприспособленный объект в аренду и ремонтируется под себя. Также речь может идти и об аренде готового кафе или ресторана. Такой вид пользования намного уменьшает первоначальные расходы предпринимателя и является достаточно распространенным.
В этом случае главной заботой будущего пользователя является проверка недвижимости на соответствие:
Не знаете свои права?
- нормам пожарной безопасности — в данной ситуации лучше сразу привлечь специалиста в этой области для профессионального осмотра и составления заключения по помещению;
- санитарно-эпидемиологическим требованиям — здесь также рекомендуется сразу проконсультироваться с компетентным в таких вопросах лицом.
Также для большей безопасности можно вставить в договор статью с заверением арендодателя об имеющих для предприятий общепита особое значение обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ):
- о том, что арендуемое помещение соответствует всем необходимым техническим, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам;
- о том, что кафе не соседствует с запрещенными при торговле алкоголем заведениями (образовательными, культурными, спортивными, медицинскими).
Если указанные сведения окажутся недостоверными, то арендодатель будет нести ответственность в виде возмещения убытков и уплаты предусмотренной договором неустойки.
Также при аренде готового кафе в договоре и акте приема-передачи обязательно следует прописать все передаваемое оборудование. Стороны должны не только перечислить его, но и проверить рабочее состояние, о чем указывается в документах.
Как правильно оформить в договоре условия о неотделимых улучшениях
Еще одним нюансом, который следует учесть при заключении сделки, является условие о неотделимых улучшениях. Как говорилось ранее, особенность заведения обязывает проводить не ординарный ремонт, а настоящую перестройку и капитальную подготовку объекта. Это сопряжено с проведением неотделимых улучшений недвижимого имущества.
Под улучшением не стоит понимать текущий и капитальный ремонт. К улучшениям относятся модернизация, реконструкция, дооборудование, достройка (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 по делу № А19-14583/08-15). При этом отделимыми являются изменения, которые могут быть демонтированы без ущерба имуществу, а неотделимыми — с ущербом. Например, кондиционер, приборы освещения и тому подобное могут считаться отделимыми улучшениями, а перегородки, новые проемы — неотделимыми. Хотя в каждом конкретном случае описанный вопрос будет решаться отдельно (постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2010 по делу № А35-1623/08-С4).
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ затраты на неотделимые согласованные улучшения возмещаются арендатору после прекращения договора. Иное может быть предусмотрено сделкой. Если не удалось прописать пункт о компенсации, все равно необходимо получать согласие арендодателя на любые манипуляции с объектом (ст. 622 ГК РФ).
Срок аренды
В связи с перечисленными выше тонкостями разумно обратить внимание на срок аренды. Зачастую коммерческую недвижимость сдают менее чем на один год, чтобы не платить большие пошлины за государственную регистрацию договора (22 000 рублей оплачивает юридическое лицо, согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Но в случае размещения в арендуемом помещении кафе (ресторана) указанный срок не может являться допустимым по следующим причинам:
- арендатору необходимо время на ремонт, что уменьшает период непосредственного извлечения прибыли;
- за такой короткий промежуток предприятие может не успеть раскрутиться, а уже надо будет съезжать, ведь продления оконченного договора аренды никто не гарантирует.
Оптимальный срок для аренды составляет 2-3 года. Одновременно арендатору следует учесть, что бизнес может так и не наладиться, тогда нет смысла дальше платить за помещение. Поэтому в разделе о сроках действия договора обязательно надо прописать лояльные условия его досрочного прекращения. Например, в таком виде, в каком данные положения содержит предложенный нашим ресурсом образец договора аренды помещения под кафе, который доступен для скачивания по ссылке:
Регулирование арендных платежей
Как упоминалось выше, брать в аренду недвижимость под кафе лучше всего на срок не менее двух лет. Однако за такой длительный период не может не меняться арендная плата. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ это можно делать не чаще одного раза в год, по соглашению сторон.
Но упомянутое правило не касается тех случаев, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а рассчитывается по формуле с применением какого-либо коэффициента индексации. В таком случае изменение возможно и более одного раза в год. При этом такие новшества не надо отдельно оформлять дополнительным соглашением (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). А вот коррекция формулы расчета обязательно должна быть закреплена соглашением об изменении основного договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2017 по делу № А27-21397/2016).
Говоря об изменении размера, обычно мы подразумеваем повышение суммы платежа (индексации). В связи с этим не рекомендуется соглашаться на индексацию выше 10% в год в совокупности.
Подводим итоги
Итак, в договоре аренды под кафе (ресторан) ключевую роль играют следующие моменты:
- соответствие помещения требованиям для получения лицензии на продажу алкоголя, если предполагается такая деятельность;
- соответствие объекта пожарным и санитарно-эпидемиологическим правилам, если в аренду передается готовое кафе;
- достаточно длительный срок аренды;
- акцент на судьбе расходов на неотделимые улучшения;
- согласование с арендодателем любых действий с помещением;
- фиксация арендной платы и четкие условия ее повышения и индексации.
Образец договора аренды помещения для кафе доступен для скачивания по ссылке в статье и поможет подготовить юридически логичный и грамотный документ. Обратите внимание, что образец договора аренды ресторана или иной коммерческой недвижимости аналогичны, поэтому предложенный в статье образец актуален и для аренды таких объектов.
