С недвижимостью выполняется множество различных сделок. Нередко осуществляется По результату сделка подобна договору купли-продажи, но предметом документа считаются арендные права. Данная процедура может быть признана недействительной, если для этого есть определенные основания. Чтобы правильно все выполнить, необходимо ознакомиться с тонкостями процедуры, о которых и пойдет речь в статье.
Что это такое?
Переуступка прав аренды является перенаемом, который осуществляется с помощью перемены лиц сделки, а если точнее, арендатора. Им будет другое лицо, у которого будут такие же права и обязанности. А у прежнего арендатора полномочия заканчиваются.
Нормы закона
В ст. 615 ГК РФ указаны нюансы, которые должны соблюдаться арендатором при пользовании имуществом. Но у него появляются и права. В п. 2 данной статьи сказано, что арендатор может:
- Передавать имущество в субаренду.
- Передавать обязанности и права третьим лицам.
- Передавать помещение в пользование.
- Передавать арендные права по обязательствам.
- Передавать арендные права в уставной капитал коммерческих организаций.
Права и ограничения
Когда оформлена переуступка прав получает права владения и пользования. С этого времени указанные права являются самостоятельным объектом, с которым получится осуществлять сделки. Права арендатора действуют относительно лишь указанного в договоре объекта.
Но у данного лица нет полномочий распоряжаться недвижимостью, поскольку он не считается собственником. Это служит ограничением некоторых сделок, так как право распоряжения есть лишь у владельца. С переменой лиц в договоре должно быть получено разрешение арендодателя. Согласие предоставляется в письменной форме.
Выгоды
Часто оформление переуступки прав аренды считается благоприятным решением в сложной ситуации. Благодаря данной сделке новый арендатор получает объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же стоимости, по которой он арендовал объект у предыдущего владельца.
Договор переуступки прав аренды обычно заключается при нежилых помещениях, находящихся в престижных районах столицы и других городов. Данные объекты обеспечивают стабильный доход в бизнесе. Обычно соглашение действует больше 5 лет, поэтому новому арендатору выгодно получить востребованный у клиентов объект. Предыдущий пользователь тоже имеет свои преимущества - он приобретает доход.
Арендодателями часто бывают муниципальные и прочие исполнительные органы. Спрос на аренду объектов всегда высокий по причине низких цен по сравнению с коммерческими учреждениями. Если требуется аренда нежилого помещения, предприниматель или компания могут действовать следующим образом:
- Принять участие в аукционе.
- Выполнить переуступку прав аренды помещения, заплатив комиссионные.
Второй вариант является более выгодным. Но и с ним могут появиться сложности. К примеру, если новый арендатор захочет реконструировать объект, то сделать это будет нелегко, а нередко и невозможно.
Разница с субарендой
Лицо, сдавшее объект в субаренду, будет являться участником договора, подписанного с арендодателем. Оно также будет исполнять обязанности, поэтому берет на себя ответственность за любые нарушения договора. По сравнению с субарендой с переуступкой права и обязанности прекращаются, их обретает новый арендатор.
Заключение договора
Переуступка аренды автомобилей и нежилого помещения осуществляется лишь после подписания договора. Арендные права нельзя подарить, иначе такая сделка будет признана недействительной (в ст. сказано, что дарение коммерческих организаций запрещено).
Необходимо правильное оформление переуступки прав аренды. Образец этого документа позволит правильно составить его. В нем должна быть следующая информация:
- Реквизиты сторон.
- Дата оформления.
- Информация о предмете.
- Сроки.
- Арендная плата.
- Условия расторжения.
Соглашение оформляется письменно, при желании его удостоверяют нотариусом. На нем обозначаются подписи сторон, печати. Важно, чтобы содержание договора не противоречило пунктам договора аренды. К документу подшиваются дополнительные бумаги, которые подписаны и завизированы.
Условия и требования
Как и в любой сделке, при переуступке действуют некоторые требования, которые должны соблюдаться для признания ее законной. К тому же это исключит споры в будущем. Условия, которые должны быть выполнены с оформлением документа, следующие:
- Сделка оформляется документально.
- Стороны должны быть согласны с условиями.
- При задолженности по аренде от первого арендатора стороны должны решить вопрос по оплате.
- Сделка признается законной, для чего нужно нотариально заверенное разрешение участников.
К требованиям относят:
- Разрешение сторон сделки.
- Должны быть оговорены обременения.
- В тексте должна указываться цель перехода прав.
Если соблюсти перечисленные условия и требования, то сделка будет законной. Ее можно регистрировать в Росреестре. После этого процедура считается полностью завершенной.
Отличия между договорами
Поскольку договор может заключаться с физическими и юридическими лицами, нужно учитывать разницу в оформлении. Отличие связано со списком документов, которые требуется предоставить как сопровождающие бумаги. Разница заключается в сроках подписания и проверке законности заключения данного договора. В остальных аспектах процедура совершенно одинаковая для всех.
Регистрация
С оформлением договора по переуступке аренды участка или нежилого объекта составляется акт приема-передачи документации. Новый арендатор должен получить договор аренды и платежные бумаги. Прежний арендатор должен предоставить свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные бумаги.
Регистрация выполняется при наличии:
- Заявления.
- Документа об оплате.
- Учредительных документов.
- Протоколов.
- Документации на представителя.
- Свидетельства ОГРН.
- Договора аренды.
- Договора переуступки.
- Технического паспорта.
Нюансы
Подводных камней не так много, но их появление усложняет сделку. Нередко из-за этого ее невозможно заключить. К данным нюансам относят:
- Отсутствие в первоначальном договоре правил о переуступке.
- Если на земельных участках, предназначенных для ведения сельского хозяйства, выполняется строительство, переуступку нельзя выполнить до изменения целевого назначения.
- Если на землях присутствуют здания и сооружения, не отвечающие нормам градостроительного законодательства.
- При наложении на объект судебного запрета по причине действия гражданского или уголовного дела.
- Если есть долг по аренде перед собственником.
Указанные нюансы имеют отношение к тем, которые зафиксированы в обобщенном виде в современном законодательстве. Но с составлением договора могут появиться и другие, которые влияют на результат сделки. Данные процедуры не распространены в России, но они отлично выручат тех, кто отказывается от права пользоваться землей в личных интересах.
Обязанности
По участники сделки должны следовать нормам, установленным законом. Условия договора сохраняются в течение всего периода его действия. Следует учитывать, что арендатор получает некоторые обязательства:
- Уплата налогов, сборов.
- Внесение арендной платы.
- Выплата долгов, если есть такое условие.
Такая сделка считается выгодной для предыдущего арендатора, который избавляется от ненужного объекта. А последующий пользователь получает имущество по приемлемой цене. Выгода есть и для арендодателя, который получает доход.
Переход прав и обязанностей осуществляется после регистрации в Росреестре. Ее можно не выполнять, если договоры заключаются между физическими лицами на срок меньше 1 года. За услугу надо заплатить госпошлину. Для физических лиц она составляет 2 тыс. рублей, а для юридических - 22. Нормы установлены ч. 2 ст.333.33 НК РФ.
Сделка может быть совершена по доверенности - через представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы. Данное лицо действует по доверенности, в которой следует указать объем полномочий. К примеру, это может быть осуществление действий с арендованным объектом от имени доверителя, включая представление интересов арендатора в госорганах и право подписи. Желательно прописать полномочия детально.
Таким образом, сделка по переуступке прав аренды автомобилей или помещений будет интересна представителям бизнеса. Но прежде чем подписать договор, необходимо проконсультироваться со специалистом в данной сфере.
В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.
- При продаже появляется другой арендатор , старый арендатор уходит из обязательства;
- При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
- Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды . Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
- Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда , субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
- Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.
Преимущества ППА для арендатора
Преимущества:
- Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
- Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
- Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;
Недостатки ППА
Недостатки:
- Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
- Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
- Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
- Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
- Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
- Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
- Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
- Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.
Необходимые документы
Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:
- Копия паспорта ;
- Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
- Первоначальный договор ;
- Согласие собственника , владеющего объектом;
- Согласие органа , ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
- Договор о продаже (переуступке прав на объект);
- Акт приема-передачи объекта;
- Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
- Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
- Доверенность представителя ;
- Копии устава организации и документы , подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
- Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
- Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии , допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку недействительной.
Сложность и объем документации разнятся . Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.
На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.
Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.
На что необходимо обратить внимание при подписании договора?
Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.
Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.
Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:
- Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
- Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
- Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
- Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.
Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.
Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что приводит к обязанности платить налог на прибыль.
Сроки и цена ППА
- Срок обычно ограничивается длительностью первоначального договора , но может и быть продлен или перезаключен в зависимости от первоначальных условий;
- Цена договора – зависит от ценности объекта (недвижимость одни цены, авто – другие).
Сделка по передаче прав на аренду нежилого помещения схожа с составом купли-продажи, однако предметом ее служит не сама недвижимость, а права и обязательства по ее использованию на оговоренных в контракте условиях.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Какие особенности характерны для переуступки прав на аренду именно нежилых помещений, как оформить договор и какие документы для этого нужны? Об особенностях налогообложения таких сделок пойдет речь в этой статье.
Что это такое
Переуступка представляет собой замену лиц в обязательстве, в частности, арендатора на третье лицо. На законодательном уровне прописаны нормы о юридическом понятии в ГК РФ.
В ней расписаны подробно права и обязанности сторон при замене лиц в обязательства и то, каким образом должен действовать собственник и основной арендатор при заключении такого договора.
К правам арендатора можно отнести:
- передача имущества в субаренду при условии предварительного согласования с собственником, если такое положение прописано в основном договоре;
- возможность передачи в субаренду нежилого помещения;
- порядок регистрации сделки – при срок действия более 1 года, необходима подача документов в органы Росреестра. Если соглашение действует менее 1 года, то обращаться в регистрирующее учреждение не требуется по закону;
- процедура передачи имущества в безвозмездное пользование – характерна при использовании нежилого помещения некоммерческими организациями согласно своих уставных целей, к примеру, религиозных;
- передача прав по обязательствам в залог;
- предоставление арендных прав в качестве доли в уставный капитал коммерческих и некоммерческих объединений.
Особенности
После переуступки права новому арендатору предоставляются права требования, возможность пользования помещением и владение.
С этого момента действуют определенные ограничения для хозяина нежилого помещения, к примеру, по передаче объекта недвижимости третьим лицам в субаренду, помещение его в качестве залога по кредитным обязательствам, по ипотечным договорам, внесение в иные договоры с регистрацией обременений.
В некоторых случаях для перехода прав на объект недвижимости к новому арендатору обязательно требуется согласие хозяина объекта.
Если такое условие не прописано в основном договоре, то при подписании обязательств о субаренде, письменное разрешение от собственника можно не запрашивать на этом основании.
Когда срок договора составляет 1 год и в контракте содержится требование о предупреждении владельца нежилого помещения, его письменное согласие необходимо предоставить в орган регистрационного учета сделок с недвижимостью как правовое основание для проведения сделки.
Популярность договора переуступки прав требования по договору аренды на жилое помещение объясняется следующими моментами:
- арендатор может получить имущество в пользование, заключив единое соглашение без расторжения контракта первого участника отношений с собственником;
- стоимость аренды помещения при применении такой схемы намного ниже, чем при получении имущества от собственника в виду особых и зачастую длительных отношений между владельцем недвижимости и прямым арендатором, который заменяется в договоре;
- срок действия соглашения принимается равный по времени тому, что установили стороны отношений, он может быть как длительным, так и краткосрочным, правового значения это не имеет.
Как оформить договор и его образец
Вне зависимости от составляющих договора переуступки права требования, эта сделка относится к категории гражданско-правовых. Нормы ее проведения регулируются ГК РФ.
Поскольку по сути отношения представляют собой фактически субаренду, также следует учитывать положения ст.615 ГК РФ, в которой прописаны права и обязанности арендатора.
При принадлежности нежилого помещения государственному органу федерального или регионального уровня, его предоставление в аренду по договору о переуступке права требования возможно в рамках проведения публичного аукциона.
Договор оформляется в произвольной форме на основании требований закона. В нем прописываются следующие пункты:
- ФИО или наименования сторон договора – собственника, арендатора или лица, принимающего помещение в поднаем;
- для юридических лиц указывается номер и дата свидетельства о госрегистрации сведений в ЕГРЮЛ, обязательно ИНН также для граждан, выступающих стороной сделки;
- предмет договора – недвижимое имущество, в отношении которого устанавливаются права по договору о переуступке права требования;
- способ расчета арендной платы, график ее внесения, точные суммы или тариф при аренде муниципального или государственного жилья.
Правила проведения торгов по передаче имущества в субаренду (по договору о переуступке права требования) указаны в ГК и законе .
Организуются торги зачастую прямым арендатором, который устанавливает стоимость переуступки, условии использовании недвижимого имущества в нежилом фонде, проводит аукцион на основании озвученных требований.
На практике выигрывает торги тот арендатор, который предложит максимальную сумму в качестве платы за пользование помещением по договору о переуступке права требования.
Для проведения законных торгов необходимо осуществить оценку стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости. Проводится это действие при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организации.
Только при наличии этого документа заключение будет считать выданным уполномоченной организацией.
На результат определения стоимости влияют следующие факторы:
- площадь помещения;
- наличие инфраструктуры;
- получение дохода при ведении предпринимательской деятельности на территории нежилого объекта недвижимости;
- объем прав, передаваемых по сделке.
Какие нужны документы
Для заключения договора потребуются следующие бумаги:
- в оригинале;
- объекта недвижимости от хозяина к арендатору;
- по договору найма в трех оригинальных экземплярах по количеству сторон отношений;
- акт о передаче недвижимости от арендатора новому участнику сделки, который будет использовать помещение по назначению;
- справки об отсутствии задолженности по выплатам в отношении обязательств с собственником жилого помещения, наличия иных претензий;
- письменное соглашение владельца недвижимости в совершении переуступки права по договору.
Если срок действия договора составляет менее 1 года, то регистрация прав на недвижимость в виде аренды осуществляется путем заключения письменного соглашения. Нотариального заверения и регистрации в Росреестре не требуется.
Когда сделка имеет длительность более 1 года, необходимо обращение в государственное учреждение, осуществляющее учет прав нанедвижимое имущество, в том числе по договорам по переуступке, иначе такой договор будет считаться недействительным (ничтожным), то есть незаключенным в силу закона.
Соответственно, он не повлечь правовых последствий для сторон в виде обязанности по предоставлению имущества, и с другой – по оплате платежей в связи с арендой нежилого объекта недвижимости.
Налог с переуступки права аренды нежилого помещения
Получение арендных платежей по договору о переуступки права требования облагается налогом в зависимости от принятого режима налогообложения для субъекта сделки.
Для юридических лиц возникает база для расчета налога на прибыль, размер ее определяется определенной ставкой. Для организаций, находящихся на общем режиме налогообложения и УСН, ее размер будет неодинаков.
Возникает доход также у физических лиц, в собственности которых находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, и индивидуальных предпринимателей.
При оплате НДФЛ, ставка с полученного дохода составит 13% со сроком отчетности не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, также требуется предоставление ежемесячных авансовых отчетов в налоговую инспекцию.
Платят в бюджет также налоги и некоммерческие объединения, основной целью которых не является извлечение прибыли, но предоставивших в пользование принадлежащие организации помещения нежилого фонда за плату.
Отличие от субаренды
Отличием переуступки права требования по аренде является замена стороны в обязательстве на основании вновь заключенного договора. При этом выгоду получает арендодатель, а не собственник, как в случаях с перенаймом нежилого помещения.
Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.
Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.
Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.
Что такое ППА?
ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.
На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.
Законодательная основа
Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:
- право передачи имущества в субаренду;
- право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
- право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
- передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
- передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
Арендные права и ограничения
После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.
Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.
Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.
Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).
Выгоды от переуступки
В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.
Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.
Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.
Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.
Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.
При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:
- участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
- провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.
Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.
Особенности оформления
Отличие от субаренды
Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.
В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.
По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.
Как заключить договор
Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).
Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:
- порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
- порядок использования арендуемого имущества;
- условия содержания этого имущества;
- порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
- другие существенные условия.
Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру . Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.
Передача документов, регистрация
После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.
Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).
Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:
- заявление по форме регистрирующего органа;
- документ об оплате;
- учредительные документы;
- соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
- документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
- свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
- договор аренды;
- договор переуступки;
- технический паспорт, план, экспликация помещений.
Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.
Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Переуступка права аренды, в том числе и за деньги, позволяет получить недвижимость в аренду на тех же условиях, на каких был заключен договор с предыдущим арендатором. В том случае, когда договор аренды был заключен на длительный срок и на особо выгодных условиях, когда он был зарегистрирован по всем правилам в органах Росреестра, контрагент, даже перекупив право аренды, не остается внакладе. Переуступка права аренды также используется в тех случаях, когда аренда была изначально оформлено на одно из предприятий, входящих в холдинг, а затем его арендатором становится другое предприятие этого же холдинга.На что необходимо обратить внимание при оформлении договора
Следует учитывать, что продажа права аренды вовсе не аналогична субаренде. В первом случае все права и обязанности, оговоренные в заключенном ранее договоре аренды, переходят к контрагенту и первоначальный арендатор полностью исключается из договорных отношений между арендодателем и контрагентом. При субаренде контрагенту переходит только право пользоваться арендованным имуществом, да и то на конечный срок.Продажа права аренды является единственно возможным решением при этого права. Договор, заключенный между первым арендатором и контрагентом обязательно должен быть возмездным, чтобы исключить риск признания такого договора как дарения, поскольку такая форма передачи прав на недвижимость запрещена между юридическими лицами. Именно поэтому только договор права аренды, в котором указан размер и порядок внесения платы новым арендатором, будет трудно оспорить и признать недействительным. В этом договоре должна быть оговорена не только передача права аренды, но и тех обязанностей, которые возлагаются на нового арендатора: порядок и условия пользования передаваемым в аренду имуществом, его содержания, а также вопросы внесения арендной платы и ремонта.
В тексте договора перенайма нужно также предусмотреть передачу новому арендатору предыдущим пакета документов. В него должен входить оригинал первичного договора аренды, оригинал свидетельства о государственной регистрации права аренды, технический и кадастровый паспорт на строение или помещение, кадастровый паспорт или план земельного участка, а также документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы предыдущим арендатором. Договор перенайма составляется в форме договора аренды, поскольку в этом случае он является основным договором. В том случае, когда первичный договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра, договор перенайма также подлежит обязательной регистрации.
