Uslovi plaćanja po kupoprodajnom ugovoru. Ugovor o prodaji robe

Pozdrav, dragi čitaoče. Sve transakcije između fizičkih ili pravnih lica moraju biti u pisanoj formi.

Ugovor o prodaji robe Neophodan kako bi se legitimirala transakcija između strana i nastaje kada prodavac pristane na prijenos proizvoda ili pružanje usluge u zamjenu za primanje plaćanja.

Ugovor između partnera može se zaključiti usmeno ili pismeno. Ugovor o kupoprodaji robe smatra se zaključenim ako je postignut sporazum između strana o svim postojećim uslovima ugovora i sastavljen je u odgovarajućem obliku.

Ugovor o prodaji robe nastaje kada se između strana zaključi ugovor u cilju:

• pravno učvrstiti odnos između partnera, odnosno dati im prirodu obaveza čije je ispunjenje zaštićeno zakonom;
• odrediti red, metode i redoslijed radnji koje izvode partneri;
• obezbijediti načine da se osiguraju obaveze i posljedice njihovog neuspjeha.

Pisana verzija ugovora je osnov za tužbu u slučaju kršenja uslova ugovora od strane jedne od strana.

Struktura ugovora o prodaji robe

Izrada teksta kupoprodajnog ugovora je prilično složena i dugotrajna stvar. Kompanija koja želi sklopiti posao može kontaktirati kvalifikovanog advokata ili koristiti uzorke ugovora za sastavljanje sporazuma.

Ugovor o prodaji robe obično počinje standardnim početkom, koji određuje ugovorne strane:

Ugovor prestaje standardni završetak, kojim se utvrđuju detalji i potpisi strana u ugovoru:

Zakon ne može regulisati svaki korak prodavca i kupca; Specifične uslove prodaje određenog proizvoda određuju prodavac i kupac samostalno.

U važećem ugovoru jedna strana mora dati drugoj strani izričitu ponudu, koja mora biti izričito prihvaćena.

Ugovor o kupoprodaji robe mora obuhvatiti sljedeća glavna pitanja:

• predmet ugovora;
• uslovi garancije;
• cijena proizvoda;
• dužnosti stranaka;
• plaćanje robe;
• uslove i uslove.

Razmotrimo svaku tačku detaljno.

Predmet ugovora o prodaji robe

Ovaj odeljak daje jasan opis robe koja je predmet ugovora. Količina robe koju treba prenijeti kupcu se obračunava u mjernim jedinicama ili u novčanim iznosima. Ukoliko kupoprodajni ugovor ne dozvoljava utvrđivanje količine robe koja se mora prenijeti na kupca, ne smatra se zaključenim.

Zakon može predvideti obavezne uslove za kvalitet prodate robe. U tom slučaju, prodavac je dužan kupcu prenijeti robu koja ispunjava ove uslove.

Prilikom sklapanja ugovora, strane se dogovaraju o asortimanu robe, odnosno utvrđuju u kom je omjeru po vrsti, modelu, veličini, boji ili drugim karakteristikama prodavac dužan prenijeti robu kupcu.

Ako je uz robu čiji asortiman odgovara kupoprodajnom ugovoru, prodavac kupcu prenio i drugu robu, tada kupac ima pravo izbora:

• prihvata samo onu robu koja ispunjava uslove asortimana i odbija drugu robu;
• odbiti svu prenesenu robu;
• zahtijevati zamjenu robe koja nije u skladu sa uslovima asortimana utvrđenim ugovorom;
• prihvatiti svu prenesenu robu.

U ugovoru, klauzula o predmetu ugovora može izgledati ovako:

1. Predmet ugovora

1.1. Prodavac prenosi vlasništvo, a kupac prihvata i plaća robu u količini, kvalitetu, asortimanu i pod uslovima u skladu sa specifikacijom (Prilog br.___ Ugovora).

1.2. Lokacija proizvoda ___________________________________

Uslovi garancijskih obaveza iz kupoprodajnog ugovora

Kako bi zaštitile potrošače od neispravnih proizvoda, neke kompanije daju garancije u kojima obećavaju da će zamijeniti ili popraviti proizvode ako se utvrdi da su neispravni u određenom roku.

Procedura prijenosa sredstava je najdugoočekivanija i ujedno najopasnija faza kupovine i prodaje stana. Uostalom, upravo u ovoj fazi možete izgubiti više od značajne količine novca preko noći i nikada ne postati vlasnik željenog doma. Advokat Oleg Sukhov (Pravni centar advokata Olega Suhova) govori o tome kako pravilno platiti ugovor o kupoprodaji stana kako ne biste izgubili ni novac ni nekretninu i na šta treba obratiti posebnu pažnju.

Trenutak prijenosa sredstava mora biti jasno izražen u kupoprodajnom ugovoru
Nedavno je u sudskoj praksi postojao presedan kada čovjek, prodavši stan za 7.000.000 rubalja, nikada nije dobio ovaj iznos od kupca. Čovjek je otišao na sud, ali ga je sud odbio. Greška je bila u tome što je ugovor sadržavao sljedeću klauzulu: “stan se procjenjuje i prodaje po cijeni od 7.000.000 rubalja, koju je kupac u cijelosti platio prodavcu prije potpisivanja ugovora.” Dakle, kupoprodajnim ugovorom prodavac je potvrdio da su izvršene uplate i da je novac primio. Ova nepažnja čovjeka je koštala stana.

Ako se stvarna cijena nekretnine koja se prodaje razlikuje od one navedene u ugovoru, tada se moraju sastaviti dvije potvrde o prijemu novca
Pretpostavimo da se stan prodaje za 5.000.000 rubalja, a kako bi izbjegli porez, strane u ugovoru navode cijenu od 1.000.000 rubalja. Gotovina u iznosu od 5.000.000 rubalja polaže se u sef uz uslov da ga prodavac može podići uz predočenje kopije kupoprodajnog ugovora registrovanog kod Rosreestra. Ako prodavac ne izda dva računa - na 1.000.000 rubalja i 4.000.000 rubalja, odnosno na ukupno 5.000.000 rubalja - već samo jedan račun na 1.000.000 rubalja, tada će po raskidanju kupoprodajnog ugovora kupac poništiti ili ako je kupoprodajni ugovor nevažeći. moći vratiti samo 1.000.000 rubalja, koji su navedeni u ugovoru. Biće nemoguće vratiti preostalih 4.000.000 rubalja. Takve rizike ne treba zanemariti: sudska statistika pokazuje da je od stotinu transakcija gotovo deset prekinuto ili proglašeno nevažećim.

Ukoliko u kupljenom stanu ostaje privremena registracija, kupac treba da osigura finansijsko osiguranje
Suština takvog osiguranja je da prodavac polaže dodatna sredstva za kupca u poseban sef. Na primjer, kupac stavlja 300.000 rubalja u zasebnu ćeliju na dva mjeseca. „Zaista, vrlo su česti slučajevi kada ni sam prodavac ili članovi njegove porodice nemaju priliku da se odjave prije transakcije“, kaže advokat Oleg Sukhov. “I samo finansijski interes može biti zagarantovan da ih natjera da se odjave.” Odnosno, ili se oni koji su ostali u stanu odjavljuju i dobiju „bonus“ u iznosu od 300.000 rubalja, ili kupac uzima taj iznos nakon dva mjeseca: bit će dovoljno za probu, a i dalje će biti lijevo. Istovremeno, ne mogu sve osobe upisane u stan biti sudski otpuštene, stoga, prije nego što ostavite prodavača ili članove njegove porodice registrovane u kupljenom stanu, trebate se uvjeriti da nemaju doživotno pravo na život u njemu. čak i nakon prodaje. Na primjer, sličan status imaju i stanari koji su ranije odbili da privatizuju određeni stan, ili bivši supružnici vlasnika stambenog prostora kupljenog u braku, kao i neke druge kategorije.

Plaćanje stana bankovnim transferom je rizik za obje strane

Plaćanje za kupoprodajni ugovor između fizičkih lica bankovnim transferom je najopasniji način plaćanja. U značajnoj su opasnosti ili prodavac ili kupac, ovisno o dogovorenom trenutku plaćanja: prije ili nakon registracije ugovora. Ako se sredstva prenesu prije registracije ugovora, kupac rizikuje da ostane bez novca i bez stana, jer prodavac može primiti primljenu uplatu i odbiti transakciju jednostranom izjavom. Ako se strane saglase da će izvršiti plaćanja nakon registracije ugovora, tada prodavac rizikuje da ostane bez novca, koji kupac neće prenijeti nakon registracije vlasništva nad kućom. “Trenutno se u velikim gradovima poput Moskve i Sankt Peterburga 99% svih stambenih transakcija obavlja gotovinskim plaćanjem preko sefova, i to je tačno, jer je sigurno. Međutim, što ste dalje od razvijenih megagradova, to se sve više dešavaju pravni sporovi između prodavaca i kupaca, jer su u malim gradovima ljudi navikli da plaćaju na poverenje na starinski način: prenose novac ili pre ili posle transakcije, što je vrlo često osnova za prevaru i prevaru”, zaključuje advokat Oleg Suhov.

​Prodaja stana za gotovinu jedan je od legalnih načina da se završi transakcija za otuđenje ove nekretnine. Istovremeno, glavni uslovi ove transakcije neće se bitno razlikovati od sličnih ugovora sa bezgotovinskim plaćanjem, sa izuzetkom postupka plaćanja cene. U predstavljenom materijalu možete naučiti kako izbjeći moguće rizike prilikom obavljanja gotovinskih transakcija.

Postupak pripreme za transakciju

Usklađivanje obaveznih i dodatnih uslova građanskih transakcija sa nekretninama obavljaju druge ugovorne strane samostalno, uzimajući u obzir zahtjeve zakona. Prodaja stambenih nekretnina može biti praćena bilo kojom procedurom za međusobna poravnanja koja odgovara objema stranama.

Bilješka! Ako je barem jedna strana u transakciji pravno lice, mogućnost kupoprodaje po ovoj opciji bit će značajno komplikovana. Ovo je zbog zakonske zabrane preduzećima da obavljaju transakcije sa gotovinskim prometom koji prelazi maksimalno dozvoljeni iznos.

Nakon traženja prodavca za stan, strane prelaze na dogovaranje bitnih i fakultativnih uslova ugovora. Među takvim odredbama, Građanski zakonik Ruske Federacije uključuje:

• predmet transakcije je određena stambena nekretnina na kojoj će se prava prenijeti na novog vlasnika;
• ugovorna cijena - označava cijenu koja odgovara objema ugovornim stranama;
• postupak plaćanja prenesenog stambenog prostora - gotovinsko ili bezgotovinsko plaćanje, sa ili bez akontacije i sl.;
• postupak stvarnog prijenosa stana na kupca, uključujući vrijeme odjave ranijih stanara;
• postupak raspodjele troškova za transakciju.

Spisak dodatnih uslova nije ograničen zakonom, stranke imaju pravo da ih utvrde po sopstvenom nahođenju.

Da biste mogli zaključiti ugovor o kupoprodaji stana i preknjižiti stambeno pravo, potrebno je da se obje strane međusobno dogovore o apsolutno svim uslovima transakcije. Ovo pravilo se u potpunosti odnosi na postupak poravnanja između ugovornih strana. Ako se prodavac ili kupac usprotivi prijenosu gotovine, transakcija neće proći.

Zar ovaj postupak plaćanja nije u suprotnosti sa zakonom? Gotovina je legalno sredstvo plaćanja za sve transakcije, uključujući nekretnine.

Rizici i nijanse gotovinskog poravnanja prilikom završetka transakcije

Stranke se po pravilu namiruju prilikom otuđenja nepokretnosti putem bezgotovinskih transfera. To je zbog značajne cijene stanovanja na tržištu nekretnina, koja čak iu regionalnim naseljima može iznositi milione rubalja. Čuvanje tako impresivne količine, čak i po nekoliko sati, predstavlja ozbiljan rizik ne samo gubitka novca, već i lične sigurnosti građana.

Razlozi zbog kojih su se prodavac i kupac odlučili za plaćanje gotovinom mogu biti vrlo različiti:

• nepovjerenje građana u bankarske institucije;
• potreba za pribavljanjem gotovine za plaćanje u cijelom lancu transakcija nekretninama;
• želja da se uštedi na naknadama bankovnog transfera, koje mogu biti značajan iznos u procentima;
• mali iznos novca pri prodaji dotrajalih ili dotrajalih stanova.

Bez obzira na takve razloge, primanje sredstava u gotovini i dalje predstavlja potencijalnu prijetnju za obje strane, što se mora predvidjeti mnogo prije same transakcije.

Razvoj tržišta nekretnina omogućava korištenje različitih shema za prijenos gotovine od prodavača do kupca, od kojih svaka ima svoje nedostatke i prednosti. Ove metode uključuju:

1. prijenos novca iz ruke u ruku uz istovremeno izvršenje računa;
2. otvaranje sefa za privremeno skladištenje gotovine, pristup kojem će biti uslovljen predočenjem dokumenata o upisu prava vlasništva novim vlasnicima.

Osim toga, dozvoljen je prijenos cjelokupnog iznosa transakcije na treću stranu kojoj obje ugovorne strane vjeruju. Ova metoda je najrizičnija, jer se zasniva na međusobnom povjerenju građana i stvara prijetnju od gubitka novca.

Otvaranje sefa je moderan i pouzdan način prenosa gotovine, ali primorava strane da plaćaju dodatne troškove za bankarske usluge. Međutim, ova opcija vam omogućava da gotovo u potpunosti eliminišete moguće rizike za obje strane, jer pravo na primanje novca nastaje tek nakon podnošenja izvoda iz Jedinstvenog državnog registra zaposlenicima banke.

Za evidentiranje prijenosa gotovine, strane će morati sastaviti dokumente o poravnanju za transakciju. Mogućnost podnošenja potraživanja u vezi sa uslovima ugovora i traženja povraćaja uplaćenih sredstava može zavisiti od ispravnosti njihove pripreme.

Glavni dokument koji vam omogućava da detaljno opišete postupak prijenosa novca iz ruke u ruku je potvrda o prijenosu sredstava.

Potvrda o prijemu gotovine po ugovoru o kupoprodaji

Ako je ispravno izvršena, račun će djelovati kao punopravni dokument koji potvrđuje potpuno poravnanje između prodavca i kupca. Opšti uslovi koji će biti navedeni u računu moraju biti u skladu sa odredbama kupoprodajnog ugovora.

Potvrda mora biti izdata u jednostavnom pisanom obliku; zakon ne zahtijeva obaveznu ovjeru ovog dokumenta. Ako stranke odluče kontaktirati notara kako bi potvrdili da su sredstva prebačena, takva potvrda će imati jednaku snagu kao dokument bez notarske oznake. Istovremeno, morat ćete platiti notarske naknade za javnobilježničke usluge, koje mogu iznositi značajan iznos.

Tekst priznanice mora sadržavati sljedeći sadržaj:

• datum i mjesto sastavljanja potvrde (navođenje vremena njenog izvršenja nije potrebno);
• detaljne informacije o identitetu stranaka, njihovim adresama stanovanja i podacima o pasošu;
• opis namjene prenesenih sredstava - za kupljenu stambenu nekretninu;
• naznaku tačnog iznosa prenesenih sredstava (i u brojčanom smislu i sa tekstualnom analizom iznosa);
• naznaku prirode plaćanja - puni iznos po ugovoru ili određeni dio (avans, depozit, itd.);
• lični potpisi ugovornih strana sa dešifriranjem podataka.

Osim toga, u tekstu priznanice mora biti naznačeno da strane nakon prijenosa sredstava nemaju potraživanja jedna prema drugoj. Takva stavka će biti naznačena u priznanici ako je poravnanje između stranaka izvršeno u potpunosti.

Obavezno pravilo je sastavljanje računa nakon ponovnog obračuna sredstava u prisustvu obje strane. Ovo će izbjeći rizik od obmane ili prijevare koja često prati istrage o nekretninama.

Kako napraviti račun- vlastitim rukama ili korištenjem kompjuterske tehnologije? Zakonodavstvo utvrđuje samo uslov za pisani oblik ovog dokumenta, a postupak za njegovu pripremu određuju same stranke.

Preporučljivo je izdati račun na svoju ruku, to je zbog sljedećih okolnosti. U slučaju sporova u vezi sa obavljenom transakcijom, istovremeno mogu nastati i potraživanja u vezi namirenja između strana. Ako slučaj ide na suđenje, ili ako policija razmatra pokretanje krivičnog postupka, može biti potrebno ispitivanje rukopisa.

Ako je račun sastavljen kompjuterskom tehnologijom, za uzorak rukopisa ostaje samo lični potpis strana u transakciji. Sa tako beznačajnim materijalom nije uvijek moguće provesti potpunu studiju i utvrditi autentičnost osobnog potpisa jedne ili obje ugovorne strane.

Sastavljanjem računa vlastitom rukom izbjeći ćete ove probleme. Osim toga, ručno popunjavanje računa će oduzeti više vremena, što će omogućiti stranama da pažljivo ispoštuju sve formalnosti.

Kada prenijeti novac

U postupku poravnanja po ugovoru, koji su ugovorili prodavac i kupac, mora biti predviđen trenutak prenosa gotovine. Stranke imaju pravo da to odrede na sljedeći način:

1. dio sredstava se prenosi prije potpisivanja i registracije transakcije kod organa Rosreestra, a ostatak - nakon što su sve formalnosti obavljene;
2. puna uplata prije transakcije;
3. puna uplata nakon registracije ugovora o kupoprodaji kod vlasti Rosreestra.

Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke. Prenos novca direktno u trenutku podnošenja dokumenata za državnu registraciju je u praksi nemoguć, jer papirologiju vrše nadležni državni organi.

Ako se sredstva ne prenesu prije registracije ugovora, može nastati založno pravo po zakonu, osim ako strane u tekstu ugovora drugačije ne odrede.

U svakom slučaju, kupčevo odbijanje da izvrši prijenos sredstava nakon ponovne registracije vlasništva nad stanom dovodi do prava prodavca da zahtijeva punu isplatu, uključujući i sudski postupak.

Trenutno na tržištu nekretnina postoje četiri glavna načina namirenja po ugovoru o kupoprodaji stana: poravnanja po akreditivu; obračuni pomoću sefa; gotovinsko plaćanje bez korištenja sefa ili korištenjem naloga za plaćanje u obračunima; poravnanja koristeći depozitni bankovni račun.

1. Poravnanja po akreditivu

Ovaj način plaćanja se sastoji u tome da kupac stana prvo sklapa ugovor sa bankom na osnovu kojeg se na tekući račun uplaćuje iznos jednak cijeni stana. Kada prodavac stana predoči banci dokumente koji ukazuju na prenos vlasništva nad stanom na kupca, banka mu izdaje ili prenosi dospeli iznos (član 1. člana 867. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

• neopozivo, kada banka ne može da otkaže obavezu plaćanja iznosa navedenog u akreditivu bez saglasnosti primaoca sredstava. Za prodavca je poželjno otvoriti neopozivi akreditiv;
• opoziv, koji ne sadrži bezuslovnu obavezu banke prema prodavcu, koja se može otkazati ili promijeniti bez prethodne saglasnosti primaoca sredstava. Osim ako nije drugačije navedeno, akreditiv se smatra opozivim.

Za otvaranje akreditiva banke mogu naplatiti naknadu, čija se visina obično utvrđuje iz iznosa akreditiva.

2. Plaćanje sefom

Ova metoda izračuna je kako slijedi. Prodavac, kupac i banka sastavljaju tripartitni ugovor, na osnovu kojeg banka iznajmljuje sef za čuvanje sredstava. Zatim, kupac, u prisustvu prodavca, stavlja novac u ćeliju. Rok trajanja je do nekoliko mjeseci. Uslovi za pristup ćeliji su unapred dogovoreni. U pravilu, određeno vrijeme nakon stavljanja novca u sef, pravo otvaranja ima samo prodavac, uz predočenje dokumenata koji ukazuju na prenos vlasništva nad stanom na kupca. Nakon isteka ovog roka, pravo prodavca na pristup ormariću bez kupca prestaje. U tom slučaju, kupac će imati pristup ormariću nakon predočenja svog pasoša u odsustvu prodavca i mogućnost da preuzme novac nazad (član 922. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Osim toga, umjesto novca, u sef se može staviti bankovni račun. Smisao ovog načina plaćanja je da za iznos predviđen kupoprodajnim ugovorom kupac kupuje bankovni račun, koji se polaže u sef u prisustvu stranaka. Po završetku transakcije i podnošenju potrebnih dokumenata, prodavac dobija pristup sefu banke, podiže mjenicu i po potrebi je vraća u istoj banci.

3. Plaćanje u gotovini bez korištenja sefa ili korištenjem naloga za plaćanje u obračunima

Upotreba gotovinskog ili bezgotovinskog plaćanja prenosom sredstava od strane banke u ime kupca na račun prodavca nosi sledeće rizike:

1) ako kupac izvrši prijenos (prenos) sredstava u trenutku potpisivanja ugovora prije registracije prijenosa vlasništva, postoji rizik da ako dokumenti nisu u skladu sa zakonom (npr. ugovor na strani prodavca). potpisan od strane osobe koja nije stvarni vlasnik stana, ili ugovor na strani prodavca potpisan od strane neovlašćenog lica) upis će biti odbijen. Kupac u takvoj situaciji može ostati bez novca i stana;

2) ako su se stranke saglasile da će plaćanje izvršiti nakon upisa prenosa vlasništva, može postojati rizik da kupac, čije je vlasništvo nad stanom već uknjiženo, iz nekog razloga prodavcu ne isplati utvrđeni iznos. U tom slučaju prodavac će se naći bez stana i novca.

Dakle, plaćanje akreditivom i plaćanje sefom su sigurniji načini plaćanja prilikom obavljanja transakcije kupovine i prodaje stana.

4. Plaćanja korištenjem depozitnog bankovnog računa

Ova relativno nova metoda podrazumijeva da kupac stana otvara tzv. escrow račun kod banke za namirenja po ugovoru o kupoprodaji stana. Da bi to učinio, kupac stana uplaćuje iznos jednak cijeni stana na escrow račun. Banka blokira sredstva na escrow računu dok se ne ispune obaveze iz ugovora o kupoprodaji stana, na koji se sredstva plasiraju. Kada prodavac predoči banci dokumente koji ukazuju na prenos vlasništva nad stanom na kupca, banka mu izdaje dospjeli iznos sa escrow računa (član 860.7 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Vlasnik escrow računa ne može raspolagati sredstvima na računu. Naime, takav račun je namijenjen samo za pohranjivanje kupčevih sredstava i njihovo prebacivanje prodavcu po nastupu okolnosti navedenih u kupoprodajnom ugovoru stana. Ako se transakcija ne izvrši, tada se po isteku ugovora o escrow računu, račun zatvara, a sredstva sa računa se vraćaju kupcu stana, osim ako ugovorom između prodavca i kupca nije drugačije određeno ( Član 860.10 Građanskog zakonika Ruske Federacije).