Прекратяване на договор за наем: как наемателят може да се изнесе от помещението, без да прави допълнителни разходи. Прекратяване на договор за наем от наемател: правна помощ Възможно ли е предсрочно прекратяване на договор за наем?

20.06.2020

Последна промяна: януари 2020 г

Предсрочното прекратяване на договор за наем може да се извърши извън съда, без да се прибягва до съдебно производство. За да се постигне това, се постига компромис между контрагентите - участници в гражданските правоотношения. За предсрочно прекратяване на договорни отношения едностранно по съдебен ред е необходимо условията да са грубо нарушени.

Прекратяването е възможно и ако формата или съдържанието на документа не съответстват на нормативните правни актове, регулиращи правилата за изпълнение или съдържание. В статията ще бъдат разгледани конкретни случаи на договорно и предсрочно прекратяване на договор, както и особеностите на съдебната практика по процедурата за прекратяване. Нюансите са важни, тъй като процесът не трябва да противоречи на правните канони и закона, както и на условията на договора.

Основания за прекратяване

Граждански правен акт подлежи на прекратяване при следните обстоятелства:

Изтичане на юридически документ. Но си струва да се има предвид, че изтичащият период може да бъде удължен, освен ако не е предвидено друго в договорните условия.
Взаимно съгласие за предсрочно прекратяване на договора. Или един от участниците в правоотношенията, ако това се случва в съответствие с определена клауза в споразумението (съответства на правен акт). Нарушението може да бъде значително (значително), в който случай сделката подлежи на прекратяване, или незначително, в който случай инцидентът просто се коригира. В случай на незначителни, но систематизирани нарушения, един от участниците в гражданскоправните отношения има право да прекрати сделката.
Други обстоятелства, предвидени в закона, по-специално чл. 450 Граждански кодекс на Руската федерация. Или мотиви, които са изцяло отразени в съдържанието на договора.

Възможността за отказ е предвидена предварително в специализирани правила, свързани с правни актове за собственост, съдържащи клаузи, според които нещо се прехвърля за временно ползване (дългосрочно или краткосрочно).
Относно предсрочното прекратяване. Може да се извършва доброволно или принудително - определя се индивидуално.

Доброволно - участниците в правоотношенията взаимно подписват споразумение за предсрочно прекратяване на съществуващи правоотношения.
Принудително - един от участниците заявява предсрочно прекратяване на договорните отношения по съдебен ред.

Струва си да се отбележи, че наемателите на жилищни помещения имат пълното право да откажат по всяко време „ден или нощ“, освен ако не са предвидени други основания от суспензивни или забранителни условия. Основното е, че наемодателят е уведомен предварително за желанието да прекрати сделката.

За „приятелска“ раздяла, взаимно договорно споразумение, което е изготвено в писмен вид и заверено от наемателя и наемодателя, наистина може да помогне. При други обстоятелства, когато едната страна по договора предявява претенции, те се решават с прякото участие на съда и нищо друго.

Ранно разтваряне

За да извършите процедурата за прекратяване на правоотношенията между страните по сделката без ненужни проблеми със съдилищата, можете просто да се споразумеете между наемателя и наемодателя преди изтичането на тези споразумения. отношения. Ако няма споразумение, договорът се прекратява, ако съществуват определени обстоятелства или клаузи от договора.

Съгласно законовите основания, предписани и регулирани от Гражданския кодекс на Руската федерация, който определя процедурата за сключване и част от условията, необходими за прекратяване на съществуващи правоотношения, инициаторът за провеждане на тази процедура не е определен, следователно може бъде или наемател, или лизингодател.

Прекратяване на договор за наем по инициатива на наемодателя

Прекратяването на договорните отношения може да се извърши при наличие на следните обстоятелства:

Липса на плащане за наем на недвижим имот за шест месеца или друг период, предвиден в подписания договор. Ако , тогава плащането се изчислява не във времева рамка, а в количествена рамка, например при липса на двойно плащане, тройно плащане и други подобни.
Прехвърляне на имот на собственик, който не е в първоначално състояние. Тази клауза означава увреждане на наето жилище от наемателя или други лица, за които наемателят е отговорен (приятели, сестри, братя, майки и т.н.).
Използване на жилищни помещения под наем не по предназначение (не за живеене). Например, ако се извършва бизнес дейност в апартамент под наем, договорът може лесно да бъде прекратен едностранно.
Систематизирано нарушаване на условията на договора или правата и интересите на други лица, живеещи наблизо (съседи).
И други обстоятелства, които се допълват от наемодателя, основното е, че те не противоречат на закона.

Струва си да се има предвид: За да прекратите договора в съда, по инициатива на наемодателя, е необходимо да уведомите наемателя предварително. Ако това не бъде направено, съдът няма да приеме иска за съдебно производство. Наемодателят не само трябва да уведоми наемателя за нарушенията, но и дава на последния конкретен срок за отстраняване на нарушенията.

Уведомяването за нарушения трябва да се извършва само в писмена форма, което пряко се отнася до сключения правен акт, а именно към конкретен параграф от „Права и отговорности“.

Сроковете за отстраняване на нарушенията се определят от собственика, те трябва да бъдат „разумни“. Няма законово понятие за „разумност“, така че условията се ограничават индивидуално от наемодателя.

Ако наемателят не отговори на писмено уведомление за извършени нарушения съгласно сключените договорни задължения, тогава собственикът на наетия имот има право да сезира съда.

Моля, обърнете внимание: Понякога самият съдия определя времева рамка за отстраняване на нарушенията, която може да варира от няколко седмици до една година.

Ако наемателят е пренебрегнал сроковете, установени не само от неговия наемодател, но и сроковете, определени от съда, тогава, когато собственикът се обърне към съда за втори път, договорът се прекратява едностранно.

Според законодателството на Руската федерация наемателят има много по-широк кръг от права в сравнение с наемодателя. Тъй като той има право да прекрати договорните отношения, ръководейки се от лични желания. Отново, това изисква предварително да уведомите собственика на имота под наем за вашето напускане.

Уведомлението трябва да бъде подадено не по-късно от три месецадо момента на незабавното напускане на жилищните помещения, писмено. Понякога, за да се напусне апартамент, може да е необходимо писменото съгласие на всички живеещи с желаещия да прекрати договора.

Съгласно инициативата на работодателяПрекратяването на договор по съдебен ред възниква въз основа на следните обстоятелства:

Имотът, който е предназначен за живеене на наемателя, не е предоставен в определения срок (или изобщо не е прехвърлен). Както и наличието на действия от страна на наемодателя, които пречат на наемателя да се премести в апартамент под наем.
Апартаментът, прехвърлен в съответствие с правния акт, има сериозни недостатъци, които не бяха изразени и не бяха посочени при сключването на договора. За причина за разваляне на договора се считат и недостатъци, които не са били забелязани при личен оглед на имота от наемателя. отношения.
Жилищната площ, която е отдадена под наем, е негодна за постоянно обитаване.
И други обстоятелства, добавени от наемателя, които не противоречат на CRF и други федерални закони.

Нека разгледаме обстоятелствата, при които договорните отношения се прекратяват по съдебен ред, както и едностранно.

Взаимно споразумение за прекратяване на договора за наем

Мирен изход от ситуацията е „приятелско“ прекратяване на договора, което изисква взаимното съгласие на всяка страна по правоотношението.

Понякога при прекратяване по някаква причина (обикновено от собственика на апартамента) се предвиждат подходящи санкции. По взаимно съгласие глобите се избягват и не се заплащат от страните по договора.

Единственото и основно правило за подписванеи коректно изпълнение на сделките - форма, която трябва да е идентична с предварително сключени договорни отношения (в писмена форма).

Безплатен въпрос към адвокат

Имате нужда от съвет? Задайте въпрос директно на сайта. Всички консултации са безплатни / Качеството и пълнотата на отговора на адвоката зависи от това колко пълно и ясно описвате проблема си:

За да разберете правилно как се извършва прекратяването на договор за лизинг (образец ще бъде описан и представен в статията по-късно), трябва да вземете предвид правилата, отнасящи се до всеки документ от този характер, наличен в законодателството. Те са посочени в член 450 от Гражданския кодекс.

Общи стандарти

Сключването на договор и фактът на неговото изтичане представляват преди всичко определени форми на възникване и прекратяване на задължения. Основната особеност в този случай е, че тези формуляри се записват на хартия. В тази връзка има доста строги правила и процедури, в съответствие с които се извършва процесът на разваляне на отношенията между страните. Има три начина за прекратяване на договор за наем. Те включват:

Едностранен отказ.
Споразумение за прекратяване на договора за наем.
Съдебно дело.

Нека разгледаме тези методи по-подробно.

Договор за прекратяване на наем

Този метод се счита за най-приемлив, прост и удобен по отношение на извършването на правно значими дейности. Прекратяването на лизинговия договор по този начин не трябва непременно да се основава на отрицателни обстоятелства. Въпреки това, когато прекратявате правоотношение, е изключително важно да посочите в документа такива точки като:

Регистрационна процедура

Ако договорът е преминал държавна регистрация, споразумението за прекратяването му също трябва да бъде предмет на тази процедура. Редът за регистрация е определен в чл. 651, 452 (клауза 1) от Гражданския кодекс. Моментът на прекратяване по споразумение на участниците е, в съответствие с общото правило, датата на подписване на съответното споразумение. Законодателството обаче позволява установяването на различен брой. Датата на извършване на съответното вписване в Държавния регистър ще се счита за момент, в който е настъпило официалното прекратяване на договора за наем.

Съдебен процес

Ако бъдат идентифицирани, възникват съответните правни последици. Законодателството гарантира правото на защита на своите интереси, ако те са нарушени от действията или бездействията на другата страна. Списъкът, даден в членове 620 и 619, не се счита за изчерпателен. Самият договор може да предвижда и други условия за прекратяването му по съдебен ред. Тази разпоредба отговаря на смисъла на чл. 450, клауза 2, както и принципите, залегнали в член 421 от Гражданския кодекс.

Възможни нарушения

Прекратяването на договора за наем от наемателя може да се извърши предсрочно в следните случаи:

Основания за прекратяване на сделка от собственика

Прекратяването на договор за наем на нежилищни помещения или друго имущество от неговия собственик се извършва в случаите, когато потребителят многократно или значително нарушава условията на договора. За да определи значимостта на нарушенията, собственикът трябва да използва нормите на Гражданския кодекс. По този начин е възможно прекратяване на договор за наем в случай на щета, в резултат на която собственикът е загубил това, на което е могъл да разчита при влизането в тази връзка. Задължение на ползвателя е да експлоатира имота в съответствие с условията на договора. При нарушаване на договора за наем може да бъде прекратен без съгласието на потребителя. Ако договорът не съдържа ясно определени условия за експлоатация на имота, тогава той се извършва в съответствие с предназначението, определено от страните. Ако не е установено, тогава използването се извършва в съответствие с обичайното предназначение, произтичащо от същността на предмета.

Имуществени щети

Експлоатацията на обектите трябва да се извършва така, че собственикът да ги получи обратно живи и здрави или в състояние на нормално износване, характерно за този вид дейност и срок на експлоатация. Например преустройството на стая (апартамент, офис) без одобрението на собственика ще се счита за значително влошаване на имуществото.

Други случаи

Доста често срещана ситуация е, когато потребителят на имота не плати навреме за ползването на имота няколко пъти (повече от два пъти). Доста често се включва директно в условията на договора. В тази връзка само едно неплащане на плащане е достатъчно, за да настъпи основателно прекратяване на договора за наем. Образец на документ, според който се прекратява правоотношението на страните, трябва да бъде попълнен по установения от закона ред.

Характеристики на съдебния контрол

Ако прекратяването на договора за наем е извършено по инициатива на потребителя, тогава изискванията, съдържащи се в последния параграф на чл. 619 Граждански кодекс. Според тях заявление до съда може да се подава само след като на собственика са изпратени искания за отстраняване на установените нарушения в разумен срок. Поради факта, че законодателството не определя конкретен период, това понятие се счита за оценъчно. „Разумен период“ трябва да се определя за всеки отделен случай.
Както показва практиката, минималната продължителност на такъв период е 10 календарни дни. Освен това, преди подаване на молба до съда, в съответствие с чл. 620, потребителят не е длъжен да отправя искания за отстраняване на нарушения до собственика. В тази връзка императивността и статута на разпоредбата на ал.2 на чл. 452 от Гражданския кодекс, според който това условие е установено като задължително.

Еднопосочна поръчка

Не се допуска отказ да изпълни задълженията си от един от участниците, в съответствие с общите правила. Тази разпоредба се счита за логично продължение на закрепената в чл. 310 от нормата, която предписва недопустимостта на този иск. Ако обаче такава възможност е посочена в условията на документа, тогава отказът ще бъде законен. Съответно правната последица от едностранния отказ ще бъде прекратяване на договора за наем. Писмото, образец на което е представено по-долу, трябва да уведоми другата страна за предприетите мерки. В този случай се провежда така наречената „извънсъдебна процедура“.

Правила за проектиране

Примерно споразумение за прекратяване на договор за наем, независимо от основанието за това, предвижда посочване на подробностите на страните. От документа трябва да е ясно между кого и по каква причина се прекратява правоотношението. При наличие на неизпълнени задължения се посочват условията и сроковете за тяхното изпълнение. Например:

„Споразумение за прекратяване на договора за наем

Страните се съгласиха да прекратят отношенията с ____г.
Страна 1 се задължава да върне на Страна 2 депозита в размер
1/3, което е _____ rub. Втората му част - 2/3, а именно ____ рубли, става собственост на Страна 1 като компенсация, която компенсира загубите, понесени в резултат на отказа на Страна 2 да изпълни задълженията си по договора.
Този документ напълно прекратява всички задължения, произтичащи от първоначалния договор."

„Забележка: Прекратяване на договора за наем

____ (ден, месец, година) обект ___ е прехвърлен на Вашата фирма за ползване. Във връзка с това е сключен съответен договор за наем ____№___.

Съгласно клауза ___, нашата организация има право да го прекрати едностранно, ако вашата организация наруши условията на клауза ___. В съответствие с параграф___, вашата компания трябва да е завършила____. Вашата организация обаче не е изпълнила задълженията си, като по този начин е нарушила клауза ___, което е потвърдено от__________. Във връзка с горното Ви уведомяваме, че договорът за наем е ________от _______. №________съгласно клауза 3, чл. 450 от Гражданския кодекс и клауза___ от договора се счита за прекратен от датата, на която фирмата Ви получи това уведомление.

Изискваме ________ до ________. __________________________

Подпис, номер, печат."

Важен момент

За да се избегнат каквито и да било недоразумения, експертите препоръчват в договора да бъдат посочени възможно най-конкретни условия. Това може да се отнася както за самите предупреждения, така и за процедурата за връчване на определени документи. По-специално, това се отнася за условията и времето за уведомяване.

Накрая

Договорът за наем се счита за доста често срещана техника, която осигурява взаимноизгодни отношения между собственика на имота и неговия потенциален потребител. Първият получава доход от предоставяне на възможност на друго лице да използва обекта по предназначение в съответствие със закона и условията на договора. Втората страна получава възможност да извършва своята дейност с минимални инвестиции в оборудване, недвижими имоти и други съоръжения, необходими за успешен бизнес. Във всяко правоотношение обаче има отговорности, които трябва да бъдат изпълнени. За да избегнете предсрочно прекратяване на договора за наем, е необходимо да следвате буквата на закона, както и условията на договора и своевременно да се предупреждавате за обстоятелства, които пречат на това.

Актуализиран на 15.11.2019 г

2019-11-11T13:44:11+03:00

Прекратяване на договора за наем. Закони и регулации. Основания за прекратяване на договора. Предсрочно прекратяване на договора.

Договорът за наем предвижда условия за неговото прекратяване, които трябва да бъдат изпълнени от двете страни: наемател и наемодател. Прекратяване на договора за наемвинаги придружени от документация с помощта на споразумение.

Закони и регулации

Правата и задълженията на страните по договора за наем се основават на Гражданския кодекс на Руската федерация. Срокът на договора и правото на отказ от него са посочени в чл. 610 Граждански кодекс на Руската федерация.

Правото на прекратяване на договора по искане на наемодателя и правните основания са установени в чл. 619 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по инициатива на наемателя - чл. 620.

Мотивите са посочени и в чл. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен това прекратяването може да се основава на други закони и разпоредби на Руската федерация.

Наемането на жилище от частно лице се счита за наем; правата и задълженията на страните са посочени в гл. 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Прекратяването на договора за наем е описано в чл. 687 Граждански кодекс на Руската федерация. В същия член са посочени основанията за прекратяване, сроковете и отговорностите на страните.

Основания за прекратяване на договора

Договорът за наем престава да действа с изтичане на посочения в него срок или при предсрочно прекратяване от страните (едната от страните).

Тъй като договорът за наем е двустранна сделка, предсрочното му прекратяване може да доведе до нарушаване на правата на една от страните. Следователно законодателят е предвидил кога е възможно предсрочно прекратяване на договора и кога не.

Ако срокът на договорното наемно правоотношение не е изтекъл, страните могат да прекратят възникналото правоотношение само в три случая:

По взаимно съгласие между наемател и наемодател;
В съда по инициатива на наемателя или наемодателя на основанията, изброени в Гражданския кодекс на Руската федерация;
По инициатива на наемателя или наемодателя на основанията, изрично предвидени в самия договор за наем.

В първия случай, ако страните са постигнали споразумение, предсрочното прекратяване на правоотношенията между наемателя или наемодателя не създава особени проблеми. В този случай страните просто съставят специално споразумение за прекратяване, което е основание за прекратяване на отношенията за наем на недвижим имот.

Ситуацията е по-сложна, когато едната страна не е съгласна да прекрати предсрочно договора.

От страна на наемателя

Наемателят има право да прекрати договора по отношение на нежилищни помещения, ако са налице следните основания:

Наемодателят (собственикът на имота или наемателят, ако е сключен договор за пренаемане) не е прехвърлил нежилищните помещения за ползване на наемателя.
В помещението има недостатъци, които не са посочени в договора - но които пречат на използването му по предназначение.
Основните ремонти, ако задължението за извършването им е на наемодателя, не се извършват в необходимия срок.

Възможни са и други обстоятелства, предварително уговорени и залегнали в договора.

По инициатива на наемодателя

От своя страна наемодателят също има право да прекрати предсрочно отношенията с наемателя, ако е налице някое от следните условия:

Наемателят използва помещението за други цели. По отношение на нежилищните недвижими имоти това може да означава например използването им за жилищни цели.
В резултат на действията на страната, която наема помещението, настъпва неговото унищожаване или значително влошаване на имотите.
Неплащане на суми, уговорени в договора, настъпило поне два пъти подред.
Основен ремонт не е извършен, ако тази отговорност е на наемателя.

Както в предишния случай, страните могат да предвидят други случаи, когато лизингодателят има право да прекрати договора.

Предсрочно прекратяване на договора

Договорът може да бъде прекратен едностранно по инициатива на работодателя, като мотивите могат да бъдат посочени в текста на самото споразумение или въз основа на законодателството на Руската федерация.

Ако контрагентът не е съгласен с прекратяването, работодателят има право да прекрати споразумението чрез съда.

Съдебно

Ако има правни основания и контрагентът откаже да анулира договора, работодателят може да извърши предсрочно прекратяване на договора по съдебен ред.

Преди да подадете иск, трябва да преминете през същата процедура, както при нарушаване на споразумение по взаимно съгласие:

съставя и предава на контрагента известие за прекратяване на договора,
След като изчакате периода, посочен в известието, предложете да сключите споразумение за прекратяване.

Ако наемодателят откаже да сключи споразумение или продължи да изисква плащания, наемателят трябва да се обърне към съдебните органи по местоживеене с иск за принудително прекратяване на договора за наем.

По споразумение на страните

При съгласие страните могат да развалят договора в удобно за тях време.

За целта страните сключват споразумение за прекратяване, в което се посочва конкретна дата за разваляне на договора.

В споразумението можете да посочите клауза, че това е акт за приемане и предаване на апартамента или такъв акт се съставя по-късно преди прекратяването на споразумението.

Ако страните нямат претенции една към друга и договорът и приемо-предавателният акт са подписани, договорът се прекратява и страните се освобождават от правна отговорност една към друга.

С неограничена валидност

Ако договорът е сключен за неограничен срок, наемателят може да го прекрати без съгласието на насрещната страна.

За целта той трябва да уведоми наемодателя за намерението си 1 месец предварително, а при търговски наем - 3 месеца предварително.

Уведомлението се предава лично с обратна разписка във втори екземпляр или се изпраща с препоръчано писмо.

След изтичане на тези срокове наемателят се счита освободен от задължения по договора.

Как точно се прекратява регистрирана сделка?

Ако първоначално договорът е сключен за период от една година или повече, той подлежи на държавна регистрация. В този случай редът за неговото прекратяване ще бъде специален.

Къде да се свържете

Процедурата за прекратяване на лизингови отношения в този случай ще бъде същата като при краткосрочно или подновяемо споразумение.

Въпреки това фактът, че договорът за наем е прекратен, трябва да бъде допълнително записан в Единния държавен регистър на недвижимите имоти по начина, установен от Федералния закон „За държавната регистрация на недвижими имоти“. За да направите това, лизингодателят трябва да се свърже с Rosreestr с молба за анулиране на вписването в Единния държавен регистър на тежестите под формата на договор за наем.

За целта трябва да се свържете с:

директно в местния офис на Rosreestr;
в MFC („Моите документи“ или подобен);
онлайн чрез портала „Държавни услуги“ (ако има потвърден акаунт на заявителя или физическо лице);
с помощта на Руската поща, изпращане на нотариално заверено заявление и пакет документи.

Какви документи са необходими

За да отмените вписване в Единния държавен регистър на регистрите на договор за наем, ще ви трябва:

Изявление.
Ако споразумението е прекратено предсрочно по споразумение на страните, копия от допълнителното споразумение за прекратяване на лизинговия договор (най-малко две), подписани от двете страни, както и заявление за неговата регистрация.
Актът за приемане и предаване на обект от наемателя на наемодателя.
Документи на наемодателя:

за физическо лице – паспорт;
за юридическо лице – заверени копия на документи за регистрация и пълномощно за представляващия или личен паспорт на директора, ако подава документите лично.

Време и цена

Ако е регистрирано само прекратяването на лизинговия договор, тогава държавното мито по силата на ал. 8.2 клауза 3 чл. 333.35 от Данъчния кодекс на Руската федерация не се плаща: ще говорим само за премахване на тежестта.

Ще бъдат направени промени в Единния държавен регистър:

при директен контакт с Rosreestr (лично или чрез онлайн услуга) - в рамките на 3 работни дни;
при подаване на заявление чрез MFC - в рамките на 5 работни дни;
при изпращане на документи по пощата - 3 работни дни, но те ще се броят от момента на получаване на писмото.

Процедура за прекратяване

Ако прекратяването на сделката се случи в съда, тогава по-нататъшната процедура до голяма степен ще зависи от това кои ще бъдат страните по споразумението.

Така че, ако договорът за наем е издаден между обикновени граждани, тогава спорът ще бъде разгледан от районния съд по местоживеене на ответника (наемодателя).

Когато страните по договора за наем са предприятия или индивидуални предприемачи, случаят на прекратяване на сделката се разглежда от арбитраж.

Освен това това може да бъде или арбитражен съд по регистрирания адрес на ответника, или съдебният орган, който страните са посочили в договора за наем.

Ако говорим за арбитражно производство, то преди да предяви иск, лизингодателят трябва да подаде иск за разваляне на договора. Преглежда се за един месец. И ако през това време страните не стигнат до компромис, тогава се подава иск в арбитражния съд.

Независимо къде е адресирана исковата молба, тя трябва да съдържа:

наименование на съда;
информация за наемател и наемодател;
същността на договора за наем и неговите основни условия;
причините, поради които наемателят иска да прекрати отношенията;
съдържание на искове.

Към исковата молба са приложени копия от договора за наем, както и всички доказателства, потвърждаващи необходимостта от прекратяването му. Изисква се и документ за плащане на държавно мито (трябва да се съсредоточите върху ставките, установени от Данъчния кодекс на Руската федерация за искове от неимуществен характер). Въз основа на резултатите от заседанието в първоинстанционния съд се взема решение за прекратяване на договора, което може да се обжалва в едномесечен срок. Ако той е изтекъл, тогава договорът се счита за прекратен след този период от време. При подадена жалба договорът се счита за прекратен от датата на разглеждането й.

Пример за прекратяване на договор за наем на нежилищни помещения

Името на документа е „Допълнително споразумение за прекратяване на договора за наем на нежилищни помещения“, като се посочва мястото и датата на изготвяне на документа, както и неговия номер.
Лични данни на наемодател и наемател. За юридически лица това са техните пълни имена плюс информация за държавна регистрация в съответния статут. За физическите лица това са техните паспортни данни плюс информация за мястото им на пребиваване.
Кой договор (с посочване на номера му) е прекратен (невалиден) и от коя дата настъпва това.
Индикация на акта за предаване и приемане, съгласно който се прехвърлят помещенията.
Няма оплаквания един срещу друг.
Дата с подписи на страните.

Образец на удостоверение за предаване и приемане

Броят на екземплярите от договора трябва да съответства на броя на участниците в договора за наем, който се прекратява. При сключване на сделка за отдаване под наем на нежилищни помещения за повече от една година, нейните участници трябва съвместно да се свържат с Rosreestr, за да въведат информация за прекратяването на правата за използване на помещенията в Единния държавен регистър на недвижимите имоти.

Как да прекратим предсрочно документ за наем на жилище

Един от най-популярните видове наемни и подобни отношения е наемането на жилище. Всъщност се различава от наемането само по това, че наемателят може да бъде само физическо лице: организациите получават достъп до жилище (например за настаняване на своите служители) единствено чрез наем. Нека разгледаме процедурата, при която ще бъдат прекратени договорите за наем и наем във връзка с жилища.

Известие до другата страна

За разлика от наема, при наемането на жилище няма правило, че наемодателят трябва да уведоми писмено наемателя, че условията на договора се нарушават и нарушенията трябва да бъдат коригирани. Тази ситуация не е задължителна, но е възможна - особено в случаите, когато страните са фиксирали това изискване в текста на договора.

Липсата на срок в договора дава възможност за прекратяване на лизинга по всяко време. В този случай страната, която инициира прекратяването, трябва да предупреди контрагента за прекратяването на договора за наем три месеца предварително, освен ако в договора не е предвидено друго. Тези правила важат и за договора за пренаем, както удължен за неопределено време, така и първоначално сключен с такова условие.

Събиране на щети, причинени от несвоевременно уведомяване за прекратяване и неустойки

Някои наемодатели предвиждат в договора, че наемателят е длъжен да уведоми наемодателя за прекратяване на договора в рамките на определен период от време. Какви са последиците за наемател, който не спази договорната разпоредба за предизвестие за едностранно прекратяване?

Съдебната практика познава случаи, при които наемател, който не е изпълнил условията на споразумението да уведоми предварително наемодателя за определен период преди датата на прекратяване на договора, е обвинен в щети под формата на пропуснати ползи, както и глоба (виж решението на Федералната антимонополна служба на Волго-Вятски окръг от 30 април 2013 г. по дело № A79-6999/2012).

Неустойката е друг трик от страна на лизингодателя, който може да се съдържа в договора за лизинг (вижте Определението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 15 април 2011 г. № VAS-4681/11 по дело № A36- 1063/2010).

Депозит

Върховният съд на Руската федерация също говори по този въпрос в своята резолюция от 3 ноември 2015 г. № 305-ES15-6784 по дело № A40-53452/2014, обяснявайки, че страните при сключване на споразумение имат право за определяне на размера на обезщетението, което трябва да заплати една от страните в случай на отказ от договора. Такова обезщетение може да се нарече глоба в договора, но това не променя неговата същност, която не се състои в търсене на отговорност на страната, решила да прекрати договора предсрочно, а напротив, предоставя възможност за прекратяване на договора без даване на някакви причини на която и да е от страните.

Последици от прекратяване на договора за наем

След като съдът вземе положително решение по делото, като удовлетвори искането на лизингодателя, договорните отношения се прекратяват. Но това не винаги означава, че наетият артикул се връща веднага. В някои случаи е необходимо да се обърнете отново към съда, за да удовлетворите иск за възстановяване на собственост от чужда употреба.

Ето защо много юристи съветват тези две искания да се поставят наведнъж в първия иск. След това, след първия процес, ще може да се получи изпълнителен лист, въз основа на който съдебните изпълнители ще могат да организират принудителното връщане на наетата вещ.

Ако наемателят реши незабавно да изпълни съдебното решение, тогава той връща наетата вещ по своя инициатива, като страните подписват приемо-предавателен протокол, в който се записва състоянието на прехвърлената вещ.

Ако се установи значително влошаване на състоянието на наетия артикул, наемателят може да бъде обект на искове за щети. А в случаите, когато основанието за предсрочно прекратяване на лизинговия договор е просрочено плащане на лизинговите вноски, лизингодателят има право да търси погасяване на задължението.

Наемодателят може да инициира предсрочно прекратяване на наемното правоотношение само в случаите, когато наемателят е допуснал съществени нарушения при изпълнение на задълженията си. И разрешаването на спора за предсрочно прекратяване на договора за наем е само в компетенцията на съда. Веднага след като съдебното решение влезе в сила, наемното правоотношение се прекратява, с изключение на момента на изпълнение на задълженията за плащане на наем и коригиране на други нарушения.

По какво се различава прекратяването на договора за наем от прекратяването?

Прекратяване и прекратяване на договор за наем - както изглежда на пръв поглед подобни понятия и тяхното значение изглеждат еднакви. Поради това често има неразбиране на тези термини. И в двата случая договорът за наем се прекратява. Има разлики в тези две понятия. Прекратяване на договор за наем е неговото прекратяване по-рано от определения срок на действие. Това може да стане както едностранно, така и със съгласието на двете страни по договора - както наемателя, така и собственика.

Прекратяването на договора е неговият край, който настъпва спонтанно и е свързан например с изтичането на срока на договора. Ако документът първоначално посочи период от, да речем, 2 години, след две години той автоматично престава да бъде валиден. И така, може да се обобщи, че прекратяването на договора за наем се извършва по причина, а прекратяването е спонтанно в края на договора. Ако в първия случай е възможно да се сключи нов договор, то във втория той трябва да бъде удължен.

Какво да направите, ако не е постигнато споразумение

Не беше възможно да се постигне мирно споразумение и преговорите стигнаха до задънена улица? И ако наемателят или наемодателят категорично откаже компромисно решение, остава само една възможност: да прекрати договора чрез съда.

Към кой съд да се обърна?

Правилата за това в кой съд трябва да се подаде иск се регулират от процесуалното законодателство на Русия. Има правило:

Ако страните по споразумението са две организации или граждани със статут на индивидуални предприемачи, споразумението се прекратява чрез подаване на молба до арбитражен съд.
Ако една от страните по споразумението е обикновен гражданин, който не извършва предприемаческа дейност, трябва да се обърнете към съд с обща юрисдикция.

Ако случаят съгласно чл. 27 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация е под юрисдикцията на арбитражния съд; искът се подава в съда, на чиято територия се намира или пребивава ответникът (член 35 от Арбитражния процесуален кодекс). В този случай мястото на пребиваване или местоположението се определя:

За индивидуалните предприемачи - на мястото на постоянна регистрация.
За организации - на юридическия адрес, посочен в документите за регистрация.

Подобно правило важи и за съдилищата с обща юрисдикция: искът се подава на мястото, където е регистриран ответникът (член 28 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация).

Предявяване на иск

Изискванията за формата и съдържанието на исковата молба са определени:

За арбитражния процес - в чл. 125 APK.
За граждански (в родово компетентен съд) - в чл. 131 Граждански процесуален кодекс.

И в двата случая искът трябва:

Представете писмено.
Съдържа указание за съда, към който ищецът се обръща, страните в производството (ищец и ответник).
Да съдържа указание как точно са нарушени правата на лицето, подало иска.
Включете обстоятелствата, на които се позовава ищецът.

Ако законът изисква уведомяване на ответника преди процеса (както например в случай на съдебно прекратяване на договор за наем), искът трябва да съдържа информация дали тази процедура е била спазена.

Приложени документи и доказателства

Ищецът трябва да подкрепи позицията си в съда с доказателства. Те ще бъдат както документи, така и други източници на информация от значение за разглеждането на делото.

Във връзка с прекратяването на договора за наем такива доказателства могат да бъдат:

Копие от споразумението.
Копие от предизвестие за прекратяване с отбелязване от ответника, че е получил своя екземпляр.
Копие от пощенската разписка, ако известието е изпратено по пощата.
Ако причината за прекратяването е просрочени наемни плащания, може да се приложи банково извлечение относно транзакциите по сметката.
При прекратяване на договора поради нарушения при ползването на имота, копие от акта със списък на откритите нарушения.

Тук списъкът на документите, използвани като доказателства, е непълен. По закон страните имат право да използват всякакви доказателства, ако са получени по законен начин и имат отношение към делото.

В допълнение към документите могат да се използват и други видове доказателства (например показания на свидетели, специалисти и др.).

Срок за разглеждане на делото

Искът трябва да бъде разгледан от съда в следните срокове:

в арбитражния съд - не повече от 3 месеца от датата на получаване на заявлението от съда (чл. 152 от АПК);
в граждански съд - не повече от 2 месеца (член 154 от Гражданския процесуален кодекс).

При особено сложни дела арбитражното заседание може да бъде удължено, но не повече от шест месеца.

Допълнителни въпроси

Възможно ли е прекратяване на договора по взаимно съгласие?

Прекратяването на договора за наем може да се наложи по различни причини:

наемателят/наемодателят е нарушил правилата на споразумението, но е постигнал компромис без участието на правоприлагащите органи;
възникнали лични обстоятелства, например наемодателят спешно се нуждаел от пари и решил да продаде имота под наем.

Прекратяването на договора за наем не винаги се основава на негативни фактори. Независимо от причината за такова решение, споразумението трябва да посочва:

причини;
етапа, на който се изпълнява договорът. Тук трябва да отразите дали обектът е бил прехвърлен за използване или собственикът не е имал време да направи това;
задължителен елемент е взаимното разплащане между наемателя/лизингодателя. Наемодателят/наемателят не трябва да има финансови претенции. Средствата за неизползван период могат да бъдат върнати (препоръчваме да посочите тези условия в документа за наем);
е посочен срокът, през който имотът ще се върне в собственост на собственика.

Наемателят може да върне имота при сключване на допълнително споразумение. За по-сигурно е препоръчително да съставите акт за приемане/предаване; наемателят/наемодателят полага подписи върху документа, като по този начин потвърждава, че няма претенции един към друг. В акта подробно се описва наетия обект, състоянието му и наличието на недостатъци. Ако дефектите са се появили по вина на временния собственик, тогава в документа е включена разпоредба за обезщетение за загуби.

Моля, имайте предвид, че ако договорът за наем е регистриран в държавния регистратор, тогава неговото отмяна се регистрира по същия начин.

В какви случаи е възможно наемодателят да се обърне към съда?

Подробно този въпрос е разгледан в чл. Собственикът може да поиска прекратяване на договора за наем в случай на:

По време на експлоатацията временният собственик поврежда имота и състоянието му се влошава. Влошаването не включва стандартно износване, което не надвишава нормалните граници по време на експлоатация на съоръжението. Ако този аргумент бъде избран като основа, тогава собственикът ще трябва да убеди съда, че действията на наемателя са довели до факта, че полезните свойства на неговия имот са намалели значително и са станали причина за загубите. Това включва и преустройство на апартамента, ако този елемент не е посочен в документа за наем или ако не е имало споразумение за работата със собственика;
нарушава условията на експлоатация, посочени в договора. Пример - в договора собственикът на апартамента е забранил на наемателите да имат домашни любимци, наемателят е нарушил това правило. Многократните нарушения на условията на договора могат да доведат до предсрочно прекратяване на договора за наем;
пренебрегвайки необходимостта от основен ремонт. Прилага се само в случаите, когато временният собственик трябва да го извърши (това може да бъде посочено в документа за наем);
в случай на нарушение на условията за плащане. Този елемент обикновено се посочва отделно в документа, установява се такса за закъснение и са възможни допълнителни санкции. Но ако това е еднократен инцидент, наемателят е изплатил дълга, не се повтаря, тогава собственикът на имота не може да го използва в бъдеще. Съдът ще счита това за злоупотреба с правата на наемодателя;

Както и в предишния случай, прекратяването на договора за наем става на 2 етапа:

Първо, писмена жалба до наемателя. Посочва причините за такова решение от страна на собственика;
ако няма отговор, временният собственик отива в съда.

Тази процедура (прекратяване) ви позволява сами да разрешите конфликта. Обръщането към съд е крайна мярка.

В какви други случаи може да се наложи предсрочно прекратяване на договора за наем?

По-горе са изброени основните причини и типичен алгоритъм за прекратяване на договор за наем. Но трябва да вземете предвид индивидуалните характеристики на ситуацията. Нека да разгледаме няколко примера:

По-горе посочихме, че неспазването на сроковете за плащане е основание лизингодателят да прекрати договора. Ако средствата са били преведени преди получаване на съобщение от собственика на имота, собственикът все още има право да анулира договора. Но ако е изминало достатъчно време от плащането на дълга и не е имало нови забавяния, тогава този инцидент вече не може да се счита за основание за анулиране на договора за наем. Няма уточнения относно „адекватността” на периода, този въпрос се определя за всеки конкретен случай;
в случай, че парцелът е отдаден под наем, но върху него има недвижим имот (който е собственост на наемателя), тогава е възможно прекратяване на договора за наем. Алгоритъмът е същият, законът обяснява това, като казва, че нарушаването на договора за наем не премахва имота от собствеността на наемателя;
Смъртта на наемателя/наемодателя не означава прекратяване на договора за наем. Всички права се прехвърлят на наследниците, това е посочено в член 617. GK. Изключение правят случаите, когато е сключено споразумение с починалия, като се вземат предвид неговите лични качества;
прекратяване на договор за наем не е възможно на основание, че наемателят/наемодателят е в по-неблагоприятно положение. Например собственикът може, но временният собственик не може, да анулира документа за наем предсрочно. Този аргумент не може да се използва от временния собственик. В тази ситуация би било логично да заведете дело чрез съда, можете да включите необходимите клаузи в споразумението и да коригирате ситуацията.

Дадохме тези примери, за да покажем, че всяка ситуация трябва да се разглежда индивидуално.

Прекратяване на договор за наем поради изтичане на срока

Изтичането на лизинга по подразбиране не изисква никакви допълнителни действия от страните за прекратяване на взаимоотношенията. След изтичане на наемния период имотът, на основание чл. 622 от Гражданския кодекс, подлежи на връщане, за което се съставя съответен акт. Този документ по същество служи като потвърждение за прекратяване на сделката.

На практика обаче има случаи, когато текстът на сделката предвижда възможност за нейното удължаване, ако никоя от страните не заяви намерение за прекратяване на отношенията.

Освен това, параграф 1 на чл. 621 от Гражданския кодекс предвижда преимуществено право на наемателя да сключи договор за наем за нов срок. И ако наемателят уведоми наемодателя предварително за желанието си да удължи договора, тогава той се удължава за нов период. Срокът на предизвестието се определя в договора. Ако не е дефиниран, трябва да е разумен. Разумен период от време изисква наемодателят да бъде уведомен предварително за желанието на наемателя да удължи договора за наем.

Прекратяване на договор за наем поради неплащане на наем

Задължението на наемателя да плаща наем е залегнало в клауза 1 на чл. 614 Граждански кодекс. Това задължение е едно от най-значимите, поради което повторното му неизпълнение е основание за прекратяване на договора на основание ал. 3 т. 1 чл. 619 Граждански кодекс.

В този случай наемателят не може да изпълни едностранно прекратяване на договора, но има възможност да се обърне към съда с иск за предсрочно прекратяване на договора за наем. Наемното правоотношение се прекратява въз основа на съдебно решение и не се изискват допълнителни действия от страните.

Въпреки това, във всеки случай на забавено плащане за ползване на наетия имот, наемателят има право да поиска прекратяване на сделката. Посочената норма, като условия за възникване на такова право, говори за броя на действията на забава – минимум два. В този случай се изчисляват последователни закъснения, т.е. например, ако наемателят е платил наема за януари и март, но е закъснял с изпълнението на това задължение за февруари и април, тогава наемодателят няма основание да сезира съда.

Многобройните съдебни практики по този въпрос ясно застават на страната на наемателя, ако той не е закъснял с плащане повече от два пъти подред. Като пример можем да цитираме решението на Арбитражния съд на Московския окръг от 16 октомври 2018 г. № F05-16200/2018 по дело № A41-96852/2017.

Така договорът за наем може да бъде прекратен от страните по различни причини – както по взаимно съгласие, така и едностранно. Не е изключена възможността за прекратяване на сделката чрез съда, но само на основанията, предвидени в закона.

Възможно ли е прекратяване на договор за наем поради смърт на наемател?

Ако настъпи смърт на наемателя, правата за наемане на помещенията и задълженията за имота, който е наел приживе, се прехвърлят върху неговия наследник за целия оставащ срок на договора, което собственикът не може да откаже. Тоест смъртта на наемателя не може да бъде условие договорът за наем да бъде прекратен. Ако документът предвижда възможност за едностранно прекратяване, собственикът има право да го използва. Или решете този проблем в съда.

Заключение

Възможно е прекратяване на договора за наем преди посочения в документа срок. Това може да стане по няколко начина - да разрешите проблема по приятелски начин или да използвате подходящата клауза в договора за наем. В крайни случаи въпросът ще бъде решен от съда, така че определено няма да има безнадеждна ситуация.

Абонирайте се за последните новини

Актуализиран на 13.03.2020 г

2018-09-07T10:24:42+03:00

Споразумение за прекратяване на договор за наем е основание за прекратяване на взаимните права и задължения на страните по предварително сключен договор. Какви основания може да има за прекратяване на договора? Как правилно да прекратите договор за наем?

(щракнете за отваряне)

Договорът за наем предвижда условия за неговото прекратяване, които трябва да бъдат изпълнени от двете страни: наемател и наемодател. Р прекратяване на договора за наемвинаги придружени от документация с помощта на споразумение.

Основания за прекратяване на договора

По взаимно съгласие между наемател и наемодател;
В съда по инициатива на наемателя или наемодателя на основанията, изброени в Гражданския кодекс на Руската федерация;
По инициатива на наемателя или наемодателя на основанията, изрично предвидени в самия договор за наем.

Ситуацията е по-сложна, когато едната страна не е съгласна да прекрати предсрочно договора.

На практика понятията „наем“ и „наемане“ често се бъркат, но всъщност границата между тях е много ясна:

Отдаването под наем е използването на нежилищни помещения (за търговски цели) за определено време и при определени условия: наемане на магазин, паркинг, басейн и др. В този случай се съставя договор за наем, който може да бъде подписан от 2 компании или от компания и физическо лице (например гражданин предоставя територията на апартамент за наемане на офис). В този случай страните по сделката се наричат лизингодател и лизингополучател.
Отдаването под наем е използването на жилищни помещения (апартамент, къща, апартаменти) за живеене. В този случай се подписва договор за наем (между две лица). Страни по сделката са наемодател и наемател.

От правна гледна точка сделките за наем и наем са сходни, но не еквивалентни - всеки случай ще има свои собствени характеристики.

Уведомление за предсрочно прекратяване на договора за наем по инициатива на наемателя

Когато наемателят на недвижим имот трябва да прекрати отношенията със собственика, ще бъде необходимо да се изготви писмено предизвестие за предсрочно прекратяване на договора за наем по инициатива на наемателя.

Има следните възможности за подаване на документ за одобрение:

лично на ръце;
по пощата с обратна разписка.

Предоставя се следната информация:

Името на документа с позоваване на номера, датата на изпълнение или регистрация на основния документ.
Подробности и данни за контакт на страните.
Препратки към клаузи от договора или законодателство, които предоставят основата за такова действие.
Изисквания към процедурата по прекратяване.

Има ситуации, когато трябва да се обърнете към съда за помощ или всички възможности за мирно разрешаване на проблема са напълно изчерпани. Така наемателят може да поиска пълно удовлетворяване на законното си право да ползва имота, с който разполага.

Това е подходящо, ако собственикът стане виновен за следното:

Не позволява пълен достъп до обекта.
Възпрепятства използването на лизинговата вещ по предназначение.
Отдаване под наем на недвижими имоти с лошо качество и поддръжка, прикриване на сериозни недостатъци до последния момент.
Не извършва основен ремонт, ако тази отговорност е възложена на него.

Състоянието на обекта се влошава не по вина на ползвателя.

причини. Последното може да бъде например доброволно решение на двете страни, промяна на обстоятелствата и т.н.
Етап на изпълнение на договора.
Задължения на участниците да извършват взаимни разчети, да изпълняват останалите задължения към момента на прекратяване на взаимоотношенията. В този случай трябва да се посочи конкретен период, през който това ще се извърши.
Задължението на наемателя да върне имота на собственика в определен срок. Ако процесът на обратно прехвърляне се извършва в момента на прекратяване на взаимоотношенията, тогава е препоръчително да прикачите сертификат за приемане към основните документи. Той трябва не само да описва имота, но и да посочва липсата/наличието на искове.

Регистрационна процедура

Съдебен процес

Законодателството определя редица случаи, в които е допустимо да се подават искове до съдебен орган. По-специално те включват ситуации на откриване на нарушения на условията на договора от един от участниците и други обстоятелства, предвидени в разпоредбите. Конкретни случаи на нарушения както от наемателя, така и от наемодателя са предписани в членове 620 и 619 от Гражданския кодекс. Ако бъдат идентифицирани, възникват съответните правни последици. Законодателството гарантира правото на защита на своите интереси, ако те са нарушени от действията или бездействията на другата страна. Списъкът, даден в членове 620 и 619, не се счита за изчерпателен. Самият договор може да предвижда и други условия за прекратяването му по съдебен ред. Тази разпоредба отговаря на смисъла на чл. 450, клауза 2, както и принципите, залегнали в член 421 от Гражданския кодекс.

Процедура за прекратяване

Независимо къде е адресирана исковата молба, тя трябва да съдържа:

наименование на съда;
информация за наемател и наемодател;
същността на договора за наем и неговите основни условия;
причините, поради които наемателят иска да прекрати отношенията;
съдържание на искове.

При какви условия е възможно наемателят да се обърне към съда?

Този метод трябва да се използва, когато разпоредбите на документа са нарушени от наемателя / наемодателя и не е възможно да се разреши конфликтът без съд.

Възможно е да се говори за предсрочно прекратяване на договор за наем от временен собственик чрез съда, ако собственикът на имота е извършил едно от нарушенията, посочени в чл. 620 GK:

не позволява правилното ползване на имота, не осигурява достъп, не спазва условията посочени в документа за наем;
След подписването на документа от временния собственик на имота са установени недостатъци, които собственикът е премълчал. Недостатъците възпрепятстват пълноценното използване на имота под наем. Пример - проблеми с отоплителната система, които са известни на собственика през студения сезон, новият собственик не може да използва наетия имот (къщата е напълно функционална);
собственикът отказва да извърши основен ремонт в срока, посочен в договора за наем. Може да не се посочват конкретни срокове, като в този случай той е длъжен да завърши работата в „разумен срок“ и степента на „разумност на сроковете“ се определя индивидуално;
ако вещта стане неизползваема не по вина на временния собственик.

По инициатива на наемателя съдът може да разгледа въпроса за разваляне на договора за наем, ако преди това се е обърнал към собственика на имота с това изискване. Трябва да действате в следния ред:

първо има жалба до собственика, в която се посочват причините за желанието за прекратяване на връзката (жалбата се съставя в отделен документ). В същото време не е необходимо да изисквате отстраняване на проблемите;
в чл. 620 гласи, че можете да се обърнете към съда само ако собственикът не е отговорил на жалбата. Ако разчитаме на съдебната практика по тези въпроси, тогава трябва да минат поне 10 дни след писмена молба от временния собственик.

След това прекратяването на договора за наем от наемателя става възможно чрез съда.

В какви случаи е възможно наемодателят да се обърне към съда?

По време на експлоатацията временният собственик поврежда имота и състоянието му се влошава. Влошаването не включва стандартно износване, което не надвишава нормалните граници по време на експлоатация на съоръжението. Ако този аргумент бъде избран като основа, тогава собственикът ще трябва да убеди съда, че действията на наемателя са довели до факта, че полезните свойства на неговия имот са намалели значително и са станали причина за загубите. Това включва и преустройство на апартамента, ако този елемент не е посочен в документа за наем или ако не е имало споразумение за работата със собственика;
нарушава условията на експлоатация, посочени в договора. Пример - в договора собственикът на апартамента е забранил на наемателите да имат домашни любимци, наемателят е нарушил това правило. Многократните нарушения на условията на договора могат да доведат до предсрочно прекратяване на договора за наем;
пренебрегвайки необходимостта от основен ремонт. Прилага се само в случаите, когато временният собственик трябва да го извърши (това може да бъде посочено в документа за наем);
в случай на нарушение на условията за плащане. Този елемент обикновено се посочва отделно в документа, установява се такса за закъснение и са възможни допълнителни санкции. Но ако това е еднократен инцидент, наемателят е изплатил дълга, не се повтаря, тогава собственикът на имота не може да го използва в бъдеще. Съдът ще счита това за злоупотреба с правата на наемодателя;

Както и в предишния случай, прекратяването на договора за наем става на 2 етапа:

Първо, писмена жалба до наемателя. Посочва причините за такова решение от страна на собственика;
ако няма отговор, временният собственик отива в съда.

Тази процедура (прекратяване) ви позволява сами да разрешите конфликта. Обръщането към съд е крайна мярка.

Прекратяване на договор за наем, сключен за неопределено време

Тази ситуация може да възникне в случаите, когато договорът за наем е сключен без посочване на срок (член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация) или когато срокът на срочния договор за наем е изтекъл, но наемателят продължава да наема без възражения от лизингодателя, тогава се счита, че споразумението е сключено от страните при същите условия за неопределено време (част 2 от член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Събиране на щети, причинени от несвоевременно уведомяване за прекратяване и неустойки

Депозит

В случай на прекратяване на договора по инициатива на наемателя или негов едностранен отказ от договора, наемодателят има право да задържи преведените му средства като обезпечение за изпълнение на задължението, ако такова условие е предвидено в Договорът. По правило това е плащането на последния месец наем. От юни 2015 г., в съответствие с параграф 3 на чл. 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на едностранен отказ за изпълнение на задължение, свързано с изпълнението от неговите страни на предприемачески дейности, по споразумение на страните може да бъде обусловено от плащането на определена сума пари на друга страна по задължението. Следователно от тази дата въпросът за законосъобразността на задържането на средства в случай на едностранен отказ от договора се регулира от закона. Върховният съд на Руската федерация също говори по този въпрос в своята резолюция от 3 ноември 2015 г. № 305-ES15-6784 по дело № A40-53452/2014, обяснявайки, че страните при сключване на споразумение имат право за определяне на размера на обезщетението, което трябва да заплати една от страните в случай на отказ от договора. Такова обезщетение може да се нарече глоба в договора, но това не променя неговата същност, която не се състои в търсене на отговорност на страната, решила да прекрати договора предсрочно, а напротив, предоставя възможност за прекратяване на договора без даване на някакви причини на която и да е от страните.

Граждански кодекс на Руската федерация (Част втора)" от 26 януари 1996 г. N 14-FZ (изменен на 29 юли 2018 г.) (с изменения и допълнения, влязъл в сила на 1 септември 2018 г.)

Член 619 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Предсрочно прекратяване на договора по искане на лизингодателя.

По искане на наемодателя договорът за наем може да бъде прекратен предсрочно от съда в случаите, когато наемателят:

1) използва имота със значително нарушение на условията на договора или предназначението на имота или с многократни нарушения;

2) значително влошава имуществото;

3) не плати наем повече от два пъти подред след изтичане на срока за плащане, установен в договора;

4) не извършва основен ремонт на имота в срока, определен от договора за наем, а при липсата им в договора - в разумен срок в случаите, когато в съответствие със закона, други правни актове или договора, основен ремонт е задължение на наемателя.

Договорът за лизинг може да установи други основания за предсрочно прекратяване на договора по искане на лизингодателя в съответствие с член 450, параграф 2 от този кодекс.

Наемодателят има право да поиска предсрочно прекратяване на договора само след като изпрати на наемателя писмено предупреждение за необходимостта да изпълни задължението си в разумен срок.

Последици от прекратяване на договора за наем

По какво се различава прекратяването на договора за наем от прекратяването?

Има разлики в тези две понятия. Прекратяване на договор за наем е неговото прекратяване по-рано от определения срок на действие. Това може да стане както едностранно, така и със съгласието на двете страни по договора - както наемателя, така и собственика.

Възможно ли е прекратяване на договор за наем поради смърт на наемател?

Прекратяване на договора за наем

Въпреки факта, че формата и съдържанието на споразумението не са регулирани от регулаторни правни актове, обръщаме внимание на задължителните точки, които трябва да присъстват в документа: Прекратяването на договора се извършва чрез подписване на споразумението от страните задължението.

дата и място на сключване на договора;
спецификация на страните по сделката (за предпочитане във варианта, в който са записани в самия договор);
посочена е допълнителна информация, че страните са взели решение за предсрочно прекратяване на договора за наем и е посочена датата, от която се прекратяват всички задължения по сделката;
заявява, че страните нямат претенции относно предмета на договора, който се прекратява;
освен това е препоръчително да се посочи, че цялата собственост е прехвърлена от едната страна и приета от другата съгласно сертификата за прехвърляне и приемане;
данни за страните, печати и подписи.

Споразумението е съставено в 2 екземпляра, по един за всяка страна.

Можете да намерите примерен договор за прекратяване на договор за наем.

Абонирайте се за последните новини